洛阳耀星半岛假日庄园营销方案(润德)

洛阳耀星半岛假日庄园营销方案润德耀星半岛假日庄园营销方案WITHTHEULTIMATEGIFTTOTHEULTIMATE洛阳市区域内顶级高档亲山亲水别墅度假区耀星半岛假日庄园目录第一部分洛阳市2011年上半年房地产市场一、嵩县城市概况二、洛阳市2011年上半年房地产市场第二部分耀星半岛假日庄园项目概况一、本项目主要经济技术指标二、一期房源情况说明（工程进展情况）三、项目其他情况说明（梳理项目目前存在的问题）四、项目SWOT分析五、项目定位第三部分耀星半岛假日庄园项目营销推广策略洛阳市2011年上半年房地产整体市场1（一）人口嵩县位于河南省西部，总面积3008平方公里，辖16个乡镇，318个行政村，人口55万，总面积3008平方公里，为河南省第四大版图县，其中深山区占95，浅山丘陵区占45，平川区占05，素有“九山半岭半分川”之称。境内伏牛、熊耳、外方三山环抱，伊河、汝河、白河三条河流分别注入黄河、淮河、长江，一县跨三域，为全国之最。县城距省会郑州220公里，距古都洛阳80公里。（二）经济发展2010年全县生产总值达到110亿元，年均增长139；财政一般预算收入4亿元，年均增长26；与“十五”末相比，实现了翻一番目标。社会消费品零售总额、城乡居民年均收入、规模以上工业主营业务收入及利税、粮食产量、固定资产投资等指标均超额完成“十一五”规划目标。全县经济总量、财政收入年均增速位居洛阳市前列，是全省第一轮经济发展“十快县”之一。目前，县域经济正呈现超常规、跨越式发展态势，工业上形成以黄金为龙头，黄金、萤石、制药三大支柱产业的新型工业化道路旅游上形成“三山一水”（白云山、天池山、木札岭、陆浑湖）旅游发展格局。城镇建设上形成以建设湖滨旅游城市为目标，以伊河为轴线，南北两岸对称发展的局面。（三）产业特色1、旅游业嵩县有碧波万顷，景色宜人，湖光山色，交相辉映的陆浑水库，与两程故里（宋朝的理学家、程颢、程颐）曲里温泉、小龙门一铺沟石窟、仰韶文化遗址等人文景观珠联壁合，国家森林公园飞瀑龙潭、山险水奇、云菡覆蔚，山峦起伏，被中央政治局委员李长春誉为“中原名山”，著名书法家启功誉为“人间仙境”，97年被评为河南十佳旅游好去处，光面积408万亩，森林覆盖率为871，有瀑布10余处，潭池20余处，海拔1500米以上山峰37座，玉皇顶海拔22116米，是八百里伏牛山的最高峰，野生动物204种，其中国家重点保护珍稀动物18种，植物16种，被国家有关专家、学者称之为“自然博物馆”。一、嵩县城市发展概况2、工业工业经济实现倍增式增长。金、钼、氟化工和中药产业不断壮大，工业支撑能力显著提升。2010年全县规模以上工业企业实现增加值408亿元，比2005年的52亿元增长69倍。金、钼两大支柱产业实力明显增强。中金集团将嵩县确定为在国内重点建设的大型黄金生产基地，山东黄金集团进入我县战略投资，国土资源部在我县试点矿产资源整装勘查，黄金工业得到快速扩张。生产规模由2005年的2800吨/日增加到2010年的7500吨/日，产量由2005年的13万两增加到2010年的168万两，实现利润由2005年1亿元增加到2010年的3亿元，新增黄金储量114吨。钼工业由零起步，异军突起，丰源钼矿、龙羽山川钼矿相继建成投产，生产规模迅速扩张到8000吨/日，累计生产钼精粉14600吨，累计实现利润824亿元。以萤石资源整合为契机，引入洛矿集团战略合作，建成年产3万吨无水氟化氢生产线，氟化工基地建设初具规模。“十一五”期间，全县工业领域完成千万元以上投资项目31个，完成工业固定资产投资145亿元，为构建县域工业体系奠定了坚实基础。金源公司3000吨/日扩建、中金集团200吨/日黄金冶炼、洛矿集团3万吨无水氟化氢、开拓者钼业等项目相继建成投产，资源整合和整装勘查顺利推进。产业集聚区建设从无到有，建成饭坡产业集聚区，并形成“一区两园”模式。民营经济发展迅速，营业收入和增加值较“十五”末增长4倍，税收增长34倍。全县规模以上企业由2005年21家增长到2010年的44家；销售收入由2005年的116亿元增加到2010年的62亿元，亿元以上企业达到6家。二、洛阳市2011年上半年房地产市场（一）洛阳市2011年上半年房地产数据1、房地产投资2、上半年基本走势3、销售面积4、价格走势（二）洛阳市房地产板块分析1、板块名称2、板块范围3、板块内代表性楼盘4、板块区域特点（配代表性楼盘效果图）（三）本项目同质楼盘调研分析1、项目基本情况2、户型3、销售状态于价格4、总结分析（四）其他小高层公寓项目对比分析第二部分耀星半岛假日庄园项目概况一、本项目主要经济技术指标二、一期房源情况说明（工程进展情况）三、项目其他情况说明（梳理项目目前存在的问题）四、项目SWOT分析五、项目定位1、市场定位2、形象定位3、产品定位4、功能定位5、客户定位2011年商品房走势数据来源洛阳市房管局，数据包含经济适用房、廉租房2011年一季度批准预售项目较少，2010年存量房源得以充分去化。上半年商品房集中放量是在4、5、6月份，住宅和非住宅的供应都大幅增加，5、6月份销量有所回升。上半年价格走势波动较大，45月成交均价大幅下挫，但从实际市场调研结果来看，大部分楼盘价格维持相对稳定的状态，并没有表现出明显的降价措施，同时从各大开盘楼盘情况看，虽然加大了开盘价格的优惠幅度，但是整体的价格保持在相对平稳的状态，未出现大起大落的现象。5月份多个项目开盘，价格相应上调，成交房源集中在6月备案，成交均价平稳上涨。2011年上半年商品房住宅供应148364套，共17249万方，销售面积12539万方，整体供应较为充足，二季度宝龙城市广场、中泰五期、盛唐至尊、恒大绿洲等项目集中放量，缓解了一季度供应不足的态势。3月、5月份价格有了明显回落，主要由于中高端楼盘并未进入正式销售，或未进行房管局备案，房管局备案数据以市场存量房源为主，相对滞后。同时由于洛阳住宅价格上涨幅度前一阶段进入地级市房价涨幅监测名单，不排除官方对数据进行了相应处理。数据来源洛阳市房管局，数据包含经济适用房、廉租房2011年住宅走势上半年商品房非住宅供应1762套，共1406万方，销售1173套，总销面积952万方。3月份市场主要在售的商业项目为世纪华阳商业三期和宝龙城市广场二期水系步行街，另外写字楼主要有世贸中心和五洲大厦，供应量大幅增加。华阳开盘价2500030000元/，宝龙城市广场二期水系步行街均价17000元/，拉升了非住宅市场整体成交均价。数据来源洛阳市房管局，数据包含经济适用房、廉租房2011年非住宅走势据图表反应的情况来看，新区、伊滨区仍是土地供应的主力军，另外老城区土地供应有所增加，其中增凯房地产开发有限公司有三块百亩以上土地，共计405亩。高新区成交三幅土地为孙旗屯村城中村改造项目，目前均已完成拆迁。各区域土地成交面积涧西区位优越，医疗教育、商业休闲的等优良配套使得该区域土地价值以绝对优势位列榜首。新区由于2011年初，润德地块以单价810万/亩摘得地王头衔，大大提升了区域价值。伊滨区尚处开发初期，平均地价57万/亩，暂处价格洼地，随着洛偃快速通道的建成通车，区域配套日益完善，伊滨区将成为新的开发热点。各区域土地成交均价整体来看，2011年上半年报广投放量远高于2010年上半年投放。1月份泉舜、升龙、中泰5期、帝都国际城等项目开盘，借助报广宣传造势，2、3月份表现不明显。2010年4月份“国十条”发布，开发企业推盘进度放缓，规避政策风险，致使广告投放量回落，而2011年1月26日推出的新政对二季度楼市影响力已逐渐减弱，4月、5月房管局和日报社举办的房展会相继开幕，加上盛唐至尊、宝龙、升龙、恒大、泉舜等集中在二季度楼市旺季开盘，报广投入随即大幅增加。报广投放对比恒大绿洲依然保持榜首的位置，以375万元遥遥领先其他楼盘，推广主要以打折优惠为主题，并有伴有新房源开盘和商铺销售的信息；泉舜财富中心主要以铭泉苑、润泉苑开盘为主题，同时强化其景观、商业、地段的优越，突出项目的高端性和不可替代性。其他楼盘广告多以亮相、认筹、开盘、加推新房源等重要时间节点为主题宣传造势。2011年报广投入“1923不是奇迹，而是绝对吸引力”，世纪华阳从1月16日认筹后，一直按风不动，其报广精炼、简洁，已深入人心。广告用数字说话，表明其成功认筹客户数量。“洛阳几多精彩，华阳更懂幸福”，华阳紧抓客户心理，以人们追求的幸福为主题，推广5期公寓、住宅产品，引导购房者在市中心安一个家，举办“幸福体验季”等活动，给人以家的温暖。“销冠全城，谁与争锋”，2010年泉舜以2308万方的年销量位列洛阳商品房销售榜首，除项目推盘量较大以外，自身品质感强也是其热销的重要原因。以年度销冠的头衔来推广5号楼王，大大增强了客户的购买信心。“领秀、领域、领街”，主打全能小户型，说明其户型设计合理，麻雀虽小五脏俱全，是小户型市场的领跑者。代表项目报广分析“地段没有第二何处有此级别”泉舜位于洛阳新区市政府正南方，音乐喷泉对面，是新区的核心地段，区位价值无可挑剔。“景观没有第二何处有此级别”，前拥亚洲最大的音乐喷泉、后瞻600亩中央公园，自身45的绿化率，泉舜的景观令其他项目望尘莫及。“商业没有第二何处有此级别”24万平米超大购物中心、五星豪生国际酒店，配套商业独一无二。地段、景观、商业是泉舜无可替代的资源，三期连续的广告旨在说明“贵了一点，但物超所值”，这四期关联性较强，排比的运用增强了气势，最后一期的总结，点名了主旨，从而引发了人们对价值的思考。代表项目报广分析整体市场分析重点项目盘点2011年上半年新亮相项目12个，紫金风景线、九嘉海港城、香榭里定鼎广场、鼎城、正大国际、天城一品为本年度新项目，其余为老项目推出的续期。九嘉海港城的亮相标志着伊滨区建设拉开了序幕。上半年认筹项目多达24个，仅建业壹号城邦、高尔夫花园、华阳5期、名门盛世均这4个项目就有4000套房源以上供应量。除2月份受农历春节影响外，其他每月均有45个项目认筹，反映出上半年楼市非常活跃。项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万）容积率价格（元/）备注建业高尔夫花园高层180302466002期8月开盘升龙广场高层4001605868001期在售泉舜财富中心高层8001182972003期在售东方今典境界多层、高层20022318689002期在售金泰盛唐至尊高层225804773001期在售恒大绿洲多层、小高层、高层13383013366002期在售建业世纪华阳高层、公寓4381002773005期8月开盘绿都塞纳春天高层120434255001期在售宝龙城市广场高层5331002858002期在售帝都国际城高层324602856003期待售东方今典观澜高层121273273001期在售九都名郡高层48182553001期在售银隆开元名郡小高层、高层20035232期待售金城美邻高层130402857002期在售国宝花园别墅、小高层、高层78856111775003期在售顺驰城高层165353168003期待售整体市场分析重点项目盘点截止2011年6月洛阳市在推楼盘市场存量约为72万，目前市销售状况良好项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万）已推量（万方）存量（万方）建业高尔夫花园高层18030133升龙广场高层4001602143泉舜财富中心高层800118101东方今典境界多层、高层2002231524金泰盛唐至尊高层2258064恒大绿洲多层、小高层、高层133829774建业世纪华阳高层、公寓438100608绿都塞纳春天高层12043383宝龙城市广场高层53310085帝都国际城高层32460635东方今典观澜高层121271012银隆开元名郡小高层、高层200352717金城美邻高层13040306九都名郡高层4818103顺驰城高层165352547国宝花园别墅、小高层、高层788561381整体市场分析房地产市场存量项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万）已推量（万方）存量（万方）美景新城高层3665505中泰世纪花园高层、小高层3605045545香港城多层、小高层、高层38150381唐城御府多层、高层186231502新天地红太阳高层10125132路劲世府名邸高层11316912书香苑高层、公寓128100608水木菁华多层、小高层、高层73108812合计71525150635188724万整体市场分析房地产市场存量项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万）释放量（万方）推出时间建业高尔夫花园高7月升龙广场高层400160182011年10月泉舜财富中心高层800118122011年7月东方今典境界多层、高层20022372011年12月金泰盛唐至尊高层2258072011年8月恒大绿洲多层、小高层、高层1338301252011年11月建业世纪华阳高层、公寓438100192011年8月绿都塞纳春天高层12043102010年12月宝龙城市广场高层53310082012年2月帝都国际城高层32460122012年1月东方今典观澜高层1212762011年8月银隆开元名郡小高层、高层20035102011年9月顺驰城高层1653562011年9月鼎盛高层、小高层、洋房100016052012年1月建业壹号城邦高层、公寓622162011年8月国宝花园别墅、小高层、高层78856162011年12月整体市场分析房地产市场释放量阳光双溪布洛高层83167072011年8月奥体花园多层、小高层、高层35050152011年8月紫金风景线高层24057102011年8月新天地红太阳高层、公寓1012562011年9月名门盛世高层3011482011年8月中迈红东方高层704052011年10月九都名郡高层481892011年10月富阳国际花园高层9025252011年11月九嘉海港城高层865052011年11月合计681451414238项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万）释放量（万方）推出时间从市场重点楼盘情况来看，未来一年内市场的总释放量将达到238万，且多在下半年集中放量，本项目未来市场竞争激烈。整体市场分析房地产市场释放量高层小高层占比90占比10目前洛阳市场高层较为畅销，住房消费者较为偏好高层住宅，高层在未来仍将走俏；当前洛阳市房产市场上多层、小高层的供应量偏低，仅占据近10左右的比例整体市场分析产品物业类型多层整体市场分析成交产品户型、面积段分布市场主流成交产品为三房产品，其中三室两厅的产品，成交占比最高约43；其次是四房的产品主力成交面积段分布在130150之间整体市场分析市场产品情况大户型普遍目前市场上除了东方今典观澜、恒大绿洲等少数楼盘有少量小三房外，130150三房和四房占市场比例较大。高层为主在售楼盘以高层为主，占据90的市场份额户型创新乏力目前市场上带入户花园、带地下室、顶层带阁楼的户型较少整体市场分析成交产品单价段分布整体市场高层成交价洛南新区比老城区高约300元/备注按表现价整体市场分析成交产品总价段分布洛南新区市场成交总价集中在7090万，相比老城区约高1020万从市场供应情况来看，下半年洛阳市市场将面临众多项目的集中释放，竞争形势严峻。整体市场分析总结当前洛阳市房地产市场发展相对稳定，整体市场发展健康全市商品住宅成交价格集中在53005600元/，5000元/以下项目销售较快。在售项目中，高层产品为目前市场主流产品，仅存在部分多层目前市场上房源存量较小，多数项目处于尾盘阶段，出现短暂市场空白洛阳市房地产各版块市场分析2各板块市场分析重点楼盘分布洛阳市主要分为老城区板块、洛南新区板块和洛偃新区板块三大板块，其中在售项目以洛南新区板块居多盛唐至尊顺驰城顺驰城东方今典观澜东方今典境界盛唐至尊高尔夫花园绿都塞纳春天宝龙城市广场九都名郡帝都国际城新天地红太阳国宝花园建业世纪华阳升龙广场恒大绿洲九嘉海港城隆安东方明珠金城美邻泉舜财富中心老城区板块洛南新区板块洛偃新区板块老城区板块市场分析老城区板块整体价格水平区内项目主力价格集中在53006800元/左右，大盘带头明显目前板块内售价最高项目为顺驰城，价格6800元/建业世纪华阳开发商洛阳中亚置业发展有限公司地理位置洛阳市珠江路与九都路交汇处占地面积438亩建筑面积100万平米容积率27建筑形态高层住宅主力户型99100两房120140三房建筑风格现代社区配套商场、写字楼均价7400元/典型竞争项目个案分析1五期户型面积区间（）套数占比例两房9010025650三目推案情况目前一、二、三、四期以入住五期推出6栋高层，其中50、51为公寓，56、58为住宅，约15万平方米56户型配比户型面积区间（）套数比例一房405436045两房62734405550户型配比典型竞争项目个案分析1五期515056585257典型竞争项目个案分析1产品分析方正南户，结构严谨。客厅紧邻阳台，居住舒适度高，卫生间干湿未分，较为遗憾。13731方正户型，结构紧凑。主卧270度全景飘窗，景观全城。140舒适三房，动静分离，起居自如。五期一批58典型竞争项目个案分析1位置地处城市中心地段，万达广场、丹尼斯百货、大张盛德美，生活、休闲、娱乐配套完善，区位优越产品8月洛阳首推公寓小户型，引领市场潮流，抢占先机价格8月2日开盘，目前均价7400元/平方米。项目分析建业世纪华阳恒大绿洲开发商恒大地产集团地理位置洛阳市中州路与启明路交汇处占地面积1338亩建筑面积297万平米建筑形态小高层、高层主力户型8590两房133135三房建筑风格新欧陆古典主义社区配套幼儿园、小学、商场、酒店、运动中心均价小高层6000元/高层5500元/交房标准9A精装一期二期三期典型竞争项目个案分析2推案情况一期现已交房入住二期于2010年10月推出，共推出约15万平米，预计于2012年12月交房，现正处于在售阶段三期2011年5月推出76楼一栋高层，共384套，约4万目前在售房源为5、9小高层、76、80、81高层户型面积区间（）套数占比两房958219250三房11886192505976典型竞争项目个案分析276户型配比8081推出产品典型竞争项目个案分析2118精雅三房，方正设计，动静分区，270度全景飘窗，阅尽雅园秀水95精致两房，方正设计，结构紧凑。功能区分明显，精巧实用。典型竞争项目个案分析2位置项目地处中州东路，地理位置较偏僻，交通不便，但由于项目紧邻洛河，环境较好；产品推出95两房和118三房，两房卧室面积较小，三房除主卧外，其余卧室面积较小。社区内规划七湖八园，运动中心、豪华会所，延续9A精装标准，专注建造宜居生活社区。价格高层5500元/，小高层6000元/。采用精装交房标准，价格按市场价格来看适中，故价格优势明显项目分析恒大绿洲升龙广场开发商洛阳升龙置业有限公司地理位置洛阳市王城大道与中州路交汇处北占地面积400亩建筑面积160万平米（商业面积38万平米）建筑形态高层住宅、酒店、写字楼主力户型7080两房、110130三房建筑风格现代欧式园林社区配套希尔顿酒店、金逸国际影城均价7200元/A区B区C区D区E区F区安置房典型竞争项目个案分析3户型面积区间（）套数占比例两房6570136334三房1101202045013014068166项目推案情况1107653982一期推出3栋高层7、8、9、约124万方，现已售罄二期一批推出1栋高层6、约2万方，现已售罄项目于6月18日推出二期二批，推出1栋高层10，约41万方，共408套。9月4日A区3组团VIP登记活动9月4日全面启动，此次推出“城市特区”系列首批房源1、3号楼，计450套房源，86两房，139三房，55的“11”两房等多种户型。10户型配比典型竞争项目个案分析3主力户型117130130三房，户型设计南北通透，带超大入户花园117三房，户型设计紧凑，全明设计，南北双阳台典型竞争项目个案分析3典型竞争项目个案分析3位置地处市中心地带，紧邻王城大道、中州路两条交通要道，交通条件优越，周边配套齐全，位置优势明显产品部分6676两房，位置靠北，采光较差；110130三房，设计大气实用；社区整体配套38万商业，1万影院、5A甲级写字楼、五星级希尔顿酒店、87万建材数码广场、17万美食城，实现5分钟生活圈价格整体均价6800元/，公共部分精装修，相比洛阳整体市场偏高，无价格优势项目分析升龙广场老城区板块总结高层为主该板块2010年推出的项目以高层为主，2011年持续推出高层房源大盘带动以顺驰城、升龙广场为代表的大盘影响整个老城区板块中端楼盘的均价，主力集中在65006900元/价格稳定由于该板块楼盘释放量较小，供应量对价格影响相对较小，价格浮动小，表现稳定洛南新区板块市场分析洛南新区板块整体价格水平板块整体销售均价集中在6500元/左右版块内多层项目较少，表现为高端洋房，产品等同于经济型别墅标准，售价也高出市场常规开发商泉舜集团（洛阳）置业有限公司地理位置洛阳市政府对面占地面积800亩建筑面积118万平米（写字楼约6万方）建筑形态高层住宅主力户型8695两房126130三房建筑风格现代风格社区配套写字楼、酒店、幼儿园均价7300元/泉舜财富中心一期典型竞争项目个案分析4项目推案情况一期一批2008年6月推出416套、约5万方，现已基本售罄一期二批推出3、4、5楼三栋高层，共510套房源，约6万方，现正均价约为7300元/户型面积区间（）套数占比两房869523847三房12613023847四房150160347345典型竞争项目个案分析4本次推出房源户型配比产品分析典型竞争项目个案分析4156唯美四房，方正设计，结构紧凑。多功能花园，自主空间。86精致两房，空间分配紧凑合理。动静分区，干湿分离。阳台飘窗向南，更多阳光。126高雅两房，入户花园尽显自然礼遇。动静分区，功能区分，阔大自如。位置位于洛龙区中心地段，洛阳市政府正对面，面对开元湖音乐喷泉，享受丰富的公共资源，畅通的交通资源，完善的生活配套资源。产品两房设计较为传统，但结构紧凑、布局合理，适合刚需客户。三房户型设计有新意，户户设计入户花园，较大面积阳台。价格均价7300元/，最低6000元/、最高8300元/定价差异较大，价格高出区域市场乃至洛阳市场数百。客户定位较高，以高价显示高端形象。项目分析泉舜财富中心典型竞争项目个案分析4建业高尔夫花园开发商建业住宅集团洛阳置业有限公司地理位置洛阳新区王城大桥南占地面积180亩建筑面积30万平米建筑形态高层主力户型120140三房建筑风格现代式风格社区配套篮球场、门球场、幼儿园、高尔夫场均价6600元/一期二期三期典型竞争项目个案分析5一期二期三期推案情况一期于2008年8月推出，约5万平米，已于2010年6月交房入住二期于2010年8月公开销售，推出4栋高层，924套房源，约11万平米；现已基本售罄三期于2011年8月份推出6栋高层，共1016套房源，约14万平米户型面积区间（）套数占比两房10011015615三房12014565164四型竞争项目个案分析5本次推出房源户型配比主力户型典型竞争项目个案分析5推出120三房，三卧室和客厅全部朝阳，销售较好推出170四房，带有南北景观阳台，适合三代家庭居住推出142三房，户型两卧一厅朝阳，开间大、进深小，市场销售较好位置项目地处老城区和洛南新区的交接地带，紧邻洛河和城市主干道王城大道，环境优越，交通便利，位置优势明显产品推出三房四房户型设计合理，具有创新性，市场销售较好价格均价6600元/，按洛南新区的整体市场价格来看，价格适中，价格优势明显项目分析建业高尔夫花园典型竞争项目个案分析5盛唐至尊开发商洛阳天基地产有限公司地理位置洛阳市王城大道与古城路交汇处北占地面积225亩建筑面积80万平米（商业面积78万平米）建筑形态高层住宅主力户型100110两房120150三房建筑风格新中式风格社区配套幼儿园、酒店、商场均价6300元/一期典型竞争项目个案分析6户型面积区间（）套数比例三房1201303333414015033333四目推案情况一期一批推出4栋高层3、7、8西单元、12东单元，约56万平方米，现已售罄一期二批推出3栋高层6、8东单元、12西单元，约38万平方米，6月11日开盘二期已经基本售罄，均价6300元/三期正在认筹中6户型配比347568912户型面积区间（）套数比例两房901006633410011066333三房130140663338户型配比典型竞争项目个案分析6典型竞争项目个案分析6产品分析6方正南户，结构严谨。客厅紧邻阳台，居住舒适度高。户型方正大气，客卧向南，采光效果好；主卧狭长，影响居住舒适度。全景三房，动静分离。卧室附带27度飘窗，饱览壮丽洛河。典型竞争项目个案分析6位置地处新老城区结合地段，紧邻王城大道、古城路两条交通要道，交通条件优越，教育购物运动样样齐全，位置优势明显产品101、133三房，开间与进深比例过大，影响居住舒适度新中式外观与园林景观设计，对古都洛阳的居民有较强吸引力价格均价6300元/，价格与其周边楼盘差别较大，不具备价格上的竞争优势项目分析盛唐至尊开发商河南东方置地有限公司地理位置西苑桥与滨河南路向西50米占地面积200亩建筑面积223万平米建筑形态洋房主力户型120150三房建筑风格复古洋房社区配套星级会所、学校、商业中心均价8900元/典型竞争项目个案分析8东方今典境界东方今典花样年华东方今典境界东方今典观澜户型面积区间（）套数占比例三房1201308454514015070455项目推案情况一期、二期已交房三期境界本次推出4栋7层洋房，约23万平方米本次推出房源户型配比典型竞争项目个案分析817211823典型竞争项目个案分析8产品分析129全景三房，两厅一体，尊享大户型风范；宽敞露台，领略洛河风光。155豪华三室，入户私家花园；餐厅独立，与厨房浑然一体，北向270都生活阳台，享尽秀丽。典型竞争项目个案分析8位置地处南昌路与洛河交汇处，西苑桥南；包揽25公里洛河水岸，洛阳市仅有人居大盘。产品大户型为主，全景三房，退台、电梯、露台展现品质洋房生活。价格8900元/，以绝高价格引领洛阳稀有洋房市场。继承东方今典品质，洛河岸生态人居大盘是其定价高的主要原因。项目分析东方今典境界典型竞争项目个案分析9国宝开发商洛阳市凯瑞房地产置业有限公司地理位置王城大道与牡丹大道交汇处西100米占地面积800亩建筑面积60万平米容积率117建筑形态洋房、别墅、小高层、高层、商业主力户型108170三房建筑风格欧式均价洋房9400元/，小高层8000元/，高层7500元/，别墅35000元/1351214305南向阔景阳台，卧室通透，客厅专设豪景凸窗，阳光绿意亲密无间。143全景四房，两厅一体，尊享大户型风范；宽敞露台。产品分析典型竞争项目个案分析9位置位于洛南新区中心地段，拥洛阳唯一体育公园与别墅区两大主题公园产品135三房结合143四房,满足客户的不同需求。两房户型设计较呆板，户型创新性差。价格洋房9400元/，小高层8000元/，高层7500元/，别墅35000元/，产品设计较为传统，依靠位置优势和产品优势吸引客户。其中别墅1300万元起，面积400以上，打造豫西高档项目。项目分析国宝花园典型竞争项目个案分析9洛南新区板块总结竞争激烈该板块为城市主要发展方向，生活配套设施完善，区域内项目集中，竞争较为激烈多层集中市场上有限的多层项目全部集中在该板块内业态丰富板块内物业类型较为丰富，高层为主要表现形式，多层洋房、写字楼、商业、公寓均较少，缺少小高层。1、市场仍将不断放量。2、价格上涨的潜力依然强劲。3、改善性需求和保值增值的投资性需求仍是需求市场的主导。下半年最先拉开竞争格局的就是南昌路板块的小户型竞争。壹号城邦三栋小户型公寓千余套，世纪华阳五期小户型于7月、8月先后开盘，名门盛世小户型紧随其后，此外时代行宫、苹果公馆独栋小户型也是蠢蠢欲动。核心区位小户型的入市，抑或将成为下半年抬高市场售价的主要动力。首先是中心区品质楼盘入市，必然拉升楼市价格；其次，品牌开发商的进驻，带来产品力的提升外，也将带动价格的上涨；三是去年成交的高价土地上市，土地成本提升带动价格上涨，比如10年地王恒辉广场前期预测其楼面地价已达4000元/。四、如果限购继续从紧，返乡置业成为热潮，购房需求再度膨胀的话，洛阳楼市价格有可能被再度引爆。如果洛阳执行限购，那么对伊滨区等新兴开发区及偃师、孟津等洛阳临近县域楼市抑或产品巨大的拉升作用。10年前洛阳首批置业的富人将再度成为洛阳购房的主流人群，随着洛阳城市不断扩容，城镇化进程的加快，郊县客户入洛购房的比例可能会逐步增大。返乡置业客群所占市场份额是下半年或更长时间需要关注的方面。政策调控将挤压部分投资投资需求，但在日益严重的通胀预期的引导下，保值增值性的投资性需求仍将占据一定市场份额。润德观点郑州别墅市场代表分析湖岸，从来不缺乏故事与光环LAKE,NEVERSHORTOFSTORIESANDHALO依山临湖靠海世界级的豪宅从来都和湖在一起纽约长岛“三湖别墅”摘取美国十大豪宅桂冠的是位于纽约长岛的“三湖”别墅，以里面的三个大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，胜似海景。这座豪宅标价7,500万美元，现任主人是地产大亨爱德华格登的遗孀谢丽尔格登。比尔盖茨的湖边豪宅盖茨的豪宅位于美国西雅图的华盛顿湖畔，价值2亿美金。梭罗是美国超验主义作家。他于1845年春天，在老家康科德城的瓦尔登湖边建起一座木屋，过起自耕自食的生活，并在那里写下了著名的瓦尔登湖一书。瓦尔登湖，滋养艺术的灵感基本概况物业类别住宅、别墅、花园洋房住、项目区位郑州惠济区项目特色建筑类型多层、小高层、小户型、高层、项目地址荥阳市广贾路东侧交通状况61区间、722、91区间投资商郑州清华园房地产开发有限公司开发商郑州清华园房地产开发有限公司绿化率48总建筑面积150000平方米物业公司郑州清华园物业管理有限公司售楼地址大河路北侧预售许可证2008荥房管预字第0028号清华忆江南二期伴山居售楼电话85219999/63696666/85216666项目概况物业类别住宅、别墅、花园洋房住、步行街、项目区位郑州新郑市建筑类型多层、高层、联体别墅、叠拼、装修状况毛坯项目地址新郑市龙湖镇郑州西南绕城高速与中州大道交汇处南500米交通状况552、553、567、中原工学院班车、升达大学班车投资商河南正商置业有限公司开发商河南正商置业有限公司物业费河南正商物业管理有限公司绿化率40总建筑面积500000平方米售楼地址航海路与未来路交汇处西50米路南正商红河谷售楼电话66822333/666/999红河谷项目是中国房地产开发百强企业正商地产2010年全力打造的高端项目，是目前郑州唯一的依托溪谷、坡地、河流、森林资源的打造的低密度高端居住区，是郑州第一个建筑在溪谷之上的低密度复合地产项目，物业类型非常丰富，项目规划有双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯洋房、高层五种物业类型。建筑立面采用纯正的西班牙风格，与坡地、溪谷、森林等自然景观相得益彰，真正实现“天造一半、人造一半”的低密度生态物业的打造理念。社区内部配套及其完善，从教育、生活、商业、休闲娱乐等业主各方面的需求出发，建造一个完全独立于城市之外的“一站式”高端国际生活组团。项目地址郑州西南绕城高速与107国道交叉口南500米市内销售中心航海路与未来大道交叉口启航大厦一层项目概况物业类别住宅、别墅、花园洋房住、项目区位郑州惠济区建筑类型多层、小户型、别墅、联体别墅、叠拼、装修状况毛坯项目地址郑州市黄河南岸86号交通状况公交路线16投资商郑州黄河大观有限公司交房时间2010年底开发商郑州黄河大观有限公司物业费170元/平方米月绿化率58总建筑面积130000平方米物业公司山水物业（一级物业资质）售楼地址郑州市黄河南岸86号预售许可证【2010】郑房预售字（2538/2539）号、【2009】郑房预果岭山水三期岛屿生活售楼电话63799666，63799777果岭山水三期岛屿生活最新价格均价10407元/平方米果岭山水三期岛屿生活，是郑州黄河大观有限公司开发的项目，位于郑州市惠济区黄河南岸86号。项目规划占地约18万，总建筑面积约13万。小区内电梯花园洋房、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅具有西班牙、托斯卡纳风格。果岭山水三期岛屿生活产品类型包含独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、电梯花园洋房。岛屿生活项目总计71栋住宅单元，其中电梯花园洋房22栋1056套，开发面积96365；双拼别墅13栋26套，开发面积15275。果岭山水三期岛屿生活园林景观拥有4条河流，9个湖泊，169种湿地，300亩绿茵运动广场，600亩黄河湿地沉沙池，800亩水域，1000亩森林，310000株成年树木；18洞72杆、占地1260亩的思念高尔夫球场59028587114116115清华大溪地清华大溪地项目位于郑州市区、郑州高新区、荥阳新区三大城区接壤地带，包括1000余亩的商业休闲区及2500余亩的高档住宅区，集温泉、水上娱乐、星级酒店、商业街区、高档住宅等为一体的大型综合性休闲居住项目。以“中原耍都”命名的商业休闲区，以80000大海啸浴场及50000阿尔卑斯温泉为龙头，结合50000宽巷子休闲街和30000耍都客栈为辅助，集民俗、休闲、文化于一体，结合顶级时尚玩乐元素，挖掘本土“耍”文化，本着媲美成都“天下耍都”、南京“秦淮河”、上海“新天地”、纽约“第五大道”的原则，打造高度代言郑州经典“耍”法的“餐饮、娱乐、时尚、旅游、休闲耍特区”，给中原一次“耍”文化的全景展示，使之成为郑州的城市窗口和休闲名片。高档住宅区产品涵盖温泉客房、多层电梯洋房多种高端物业，聘请英国太平洋远景、美国凯斯两大国际顶尖设计公司担纲整体规划设计，完美结合了中国传统文化和世界建筑文明，以四合院、九宫格的中国建筑智慧，打造开放式半围合庭院，并引入西方“城市邻里街区”概念，同时以旅游胜地塔西提岛为造景蓝本，承袭地中海经典建筑风貌，还原休闲居住的原生态水上风情，打造郑州西花园区首个地中海风情新城邦，礼献具有休闲生活鉴赏力的闲贵阶层。其中住宅一期占地26万，总建筑面积19万，绿化率48，采用西班牙建筑风格，通过细节雕琢、大面积绿化营造和水系打造，立志建设成为原汁原味的西班牙风情小镇。项目概况物业类别别墅、花园洋房项目区位郑州中原区建筑类型多层、小户型、高层、别墅、联体别墅、装修状况毛坯项目地址中原西路与庄公路交汇处交通状况乘11路公交车在终点站下车，转乘荥阳7路公交车在中原国际小商品城下车即到。12路、566投资商郑州清华园房地产开发有限公司交房时间20110501开发商河南中原商贸城开发有限公司绿化率48总建筑面积190000平方米物业公司售楼地址郑上路99号（中原西路与庄公路交汇处北2000米）清华大溪地售楼电话65006661/6669清华大溪地项目位于郑州市区、郑州高新区、荥阳新区三大城区接壤地带，总占地3600余亩，包括1000余亩的商业休闲区及2500余亩的高档住宅区，集温泉、水上娱乐、星级酒店、商业街区、高档住宅等为一体的大型综合性休闲居住项目。清华大溪地项目涵盖双拼别墅、联排别墅、多层电梯洋房多种高端物业。清华大溪地一期占地26万，总建筑面积19万，容积率074，绿化率48，采用西班牙建筑风格，大面积绿化，打造西班牙风情小镇。周边配套学校郑州一中、河南财经学院西校区、郑州职业技术学院、郑州机电工程学校等。医院一五三医院。公园7000亩西流湖生态绿化长廊、860亩郑州植物园、750亩京襄城遗址生态园、270亩刘禹锡公园等、88亩李商隐公园项目SWOT分析优势（STRENGTHS）劣势（WEAKNESSES）项目位于白云山、木扎岭、天池山等国家级景区核心；犹如一个半岛矗立在陆浑水库旁，约有15公里湖景线；会所、幼儿园、高档酒店等配套设施；高档公寓、322以上洋房级别墅社区属性；本案周边居住氛围不浓，配套设施不齐全；机会（OPPORTUNITIES）SO发挥优势，抢占机会WO利用机会，克服劣势未来区域内高档别墅成为稀缺产品；本区域没有可竞争产品；放大景观资源优势，提升项目竞争力；挖掘该区域休闲度假功能，强化其卖点；利用强势产品削弱区域认识度的市场弱势；通过品质制胜，最大限度展现项目价值感和性价比；威胁（THREATS）国家相继出台了一系列严厉的地产调控政策，逐步会波及到三四线城市。未来市场的动态我们未能预测，一系列未知的因素在威胁着我们。外部因素内部能力项目SWOT分析结论本案的主要优势是环境资源优势和产品优势，没有可竞争性项目，而劣势主要是本区域作为“休闲度假”的可适宜居住的认同感弱，需要进一步引导。结论项目存在良好的环境潜质项目一旦入市，即可奠定嵩县甚至洛阳市场标杆地位。项目开发计划根据我方深入讨论，建议推售房源节奏样板房和售楼部一期房源一期房源大二期房源大三期房源硬指标核心目标一期高层公寓、大双拼，两种差异化产品，如何实现并行销售软目标品牌影响力全国一线豪宅的提及率洛阳TOP级豪宅的绝对知名度TOP级豪宅价值体系的建立客户美誉度与忠诚度的建立核心困难洋房级别墅首次面市，如何试探及触动市场，并奠定市场高度示范区呈现前，如何实现旺销高层公寓、大双拼，推广和客群关系如何处理A建议先修通进项目的道路B先做好一段湖边的栈道和船坞、码头等C先做一些情景式生活体验场景，像游船、垂钓、样板房D做一些环境绿化E配套设施建设，小型会所、超市、卫生所等项目一期配套核心优势极致。城市地标极致。陆浑水库极致。地中海庭院极致与生俱来吸引力传播力形象力极致，产品价值领袖气质与生俱来4A级景区的首席豪宅，天生的贵族光环独有湖山资源原生坡地、陆浑风景、白云山、天池山、木札岭、度假休闲自然人居营造纯粹别墅、类别墅圈层地中海洋房度假社区顶级建筑品质配套国际商业，会议中心，豪华游艇、幼儿园、菁英会所“顶级豪配”5万自然湖泊、15公里湖景风景线山体资源自然资源规划设计地中海建筑群园林景观产品优势配套/物管形象优势品牌优势显性支撑隐性支撑价值规模优势价值体系营销优势78万平米私人岛屿白云山、木扎岭、天池山国家级风景区核心5万余亩湖波荡漾陆浑水库，蓄水132亿立方米，深隐顶层人群地中海私人庭院洋房墅级度假社区，原味呈现洛阳首席地中海庭院耀辰置业研发中心地中海建筑研发最前沿庭院骨子里的中国情节私密/内向，四水归堂的堪舆之说西方建筑中国内涵地中海建筑以欧洲文艺复兴式为代表，具有较强的装饰性和艺术性，能体现出法兰西民族的浪漫主义色彩和审美倾向。其基本特征为三段式立面“孟莎式”坡屋顶，牛腿窗式，拿破仑头盔式老虎窗。立面常用爱奥尼克柱、科林斯克柱、陶立克柱等立柱装饰，显得华贵端庄，较有贵族气。庭院我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已经超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。老子“万物负阴而抱阳，冲气以为和”是对这一传统居住模式的经典表述。中国从南到北最适宜居住的就是庭院式住宅主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的居住空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。汪曾祺说理想的住家是独门独院。四世同堂，在一座天圆地方的庭院里其乐融融庭院情结王受之说作为中国人，我喜欢中国形式的建筑，其中很重要的一个元素，就是院落了。何家槐写道精彩的不是故居，而是故居的院落。那个在故居外的庭院风景如画，种植着由波兰各地捐献的名贵花草树木，院内竖立着肖邦的雕像。溪水潺潺，琴声悠悠，吸引了不少游客前来休闲、散步。庭院耀星半岛假日庄园的私有，是与顶级奢侈的追求极致、“一对一”专属服务紧紧联系在一起的。寻找到项目独特诉求“私人”，代表私有的权力，私享的物质，私密的生活，它万众瞩目又隐于视外，它引人入胜但又令人望而却步，这跟项目地理属性、产品特质是吻合的。【万亩湖畔私人行宫】度假别墅产品市场定位第二住所别墅独一无二的私家岛屿，与数公里陆浑水库零距离连接，享受着无限安详和宁静，堪称是“与世隔绝”。近湖而揽天下，尊享世界级岛屿别墅尊崇社区，方显居者大度风华。养老、休闲产品临水住宅厌倦了城市的喧嚣，体验与众不同的岛屿生活，岛有岛景，水有水姿，岛水缠绵，天地悠远。岛居，世界顶级别墅生活的最高境界。在这片土地上，有震撼世界的奇葩，续写着城市的历史，复兴着一座城市的光荣与梦想。描述耀星半岛假日庄园独有的生活方式蓝天、白云、绿水、青山的静谧生活为了物欲整日奔波忙碌的我们，暂且远离尘嚣，让蓝天白云下，碧水青山间那悠悠的记忆，抚慰一下我们白日那颗躁动的心。平淡如水的日子，在你我的心中，也荡起几抹涟漪，此刻就让我们再次走进那些怡情于山水的日子，听鸟啼如歌，虫鸣成曲，去找寻那些或深或浅生命留痕。美景、别墅、游艇的奢华生活他们大多是低调的现代隐形富豪，游艇是他们享受阳光与海浪、亲近自然的方式，也是他们一种新社交方式。可以品红酒、听歌、游泳、钓鱼，与大自然融为一体。更能挑战自我，锻炼意志。旅游、避暑、度假的闲散生活别墅设计融入了热爱生活，拥抱阳光，五彩缤纷的一种心境，湖畔风情各异的别墅群与如茵绿地，勾勒出的精彩度假生活归隐山林的终极生活寂寥宁静的田园生活，似乎只能在梦里寻、在陶渊明笔下的桃花园里觅。归隐山林、日出而作、日落而息，放弃都市生活而归隐田园，免受世俗烦扰。其实，真正操纵痛苦与欢乐的精灵，还是人的内心。如果一个人历经种种磨砺之后，仍能保持一颗微笑着走向生活的心，那么，在这里，可以玩味采菊东篱下、悠然见南山的闲适与逍遥。核心策略核心困难核心优势以极致制造极致影响力核心策略制造高端物业的神秘光环形象力影响力一切核心策略极致。服务策略极致。现场策略极致。推广策略极致。活动策略极致。客户策略无论他们的年龄、籍贯、家庭、财富、学识如何不同，他们都共同属于一个圈子，因为他们有一个共同的特性影响而非被影响作为洛阳人的佼佼者，我们的客群更加的出类拔萃。他们不只是有钱，他们实力雄厚，勿庸置疑。他们更能秉承中国传统的处世哲学和智慧，他们驾驭自己，影响别人。在圈内给人以帮助和支持，是大家的意见领袖。甚至他们能够影响行业的发展、城市的发展。他们有着与生俱来的影响力和号召力，而这种影响力和号召力带给他们的身份标签就是威望或者名望他们是企业主煤老板高级白领政府高管投资获利者/公司高层某行业杰出人士范围包括郑州、洛阳、新密、嵩县、平顶山、及焦作、三门峡等一部分本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层属性。他们来自于社会经济体系的财富顶层。权利顶层财富顶层稳定资产层小资产层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层社会结构体系模拟图他们的生活特征及对房产的要求A不差钱B隐蔽性及隐私性好C配套齐全D有固定的生活圈子E有新鲜的生活方式吸引F有多套房产G3060岁左右，家庭有几代人共同居住H对房屋的安保性要求高I对邻居的级别要求高，不喜欢与社会不同人混住J喜欢高雅的活动和社交K喜欢冒险刺激的野外活动L追求新鲜事物和生活M