深圳卓越皇岗世纪中心项目方案设计任务书

卓越皇岗世纪中心项目（暂定名）方案设计任务书方案设计目录一、概念设计成果1前期概念规划研究成果及开发理念2概念设计成果二、方案设计任务书1项目概况2宗地技术指标及要求3功能分布4设计依据5项目及市场定位6总体规划设计要求7专项及单体设计指引8方案设计图纸深度要求9设计文件的权属三、附件四、时间安排及阶段划分一、概念设计成果1开发理念中心区13号地，是目前中心区最大一块合宗地，由一家单位统一规划开发，应整合为“商务航空母舰”，避免现在中心区独栋、各自为政的松散状态，以商务联合体的方式理解整个项目，以期形成商业价值的群聚效应。2概念设计成果经概念设计,明确以下成果1基地北入口为主入口并适当形成浅广场引导人流,基地东北角应有街角广场,以导入商业人流，中心七路应贯通基地南北,南北两路口位置仅可以微调,路段形状及标高可自由设计1、2超高层塔楼地面交通应成环利用中心七路,减低西侧入口交通压力通过引导性的设计在负一层、首层和二层形成连续的开放式商业布局；21超高层塔楼为纯写字楼,标准层面积控制在2050内,按国内防火规范每15层设一避难层设备层,大堂及入口应面向东南2超高层塔楼为综合楼,业态从下至上依次为5万办公、25万酒店、25万酒店式公寓、其中酒店与酒店式公寓应便于互相转换2超高层塔楼计容积率建筑面积为10万地下部分应满足自身配套并占有30车位各分区主入口位于东南向31超高层塔楼结构顶板高度250M,2超高层塔楼结构顶板高度238M,两塔楼按合适比例再加顶部构件明确1、2塔楼体量应尽量接近2塔楼通过中庭、空中花园、加大层高等手法保证其高度及体量；42塔楼产权及物业管理权与整个综合体完全独立包括地面建筑面积10万、2地块中的绿地景观、附楼、连廊等、地下满足自身配套并占有30车位部分包括货车泊位、设备配套、后勤配套等、地下室出入车道等但强调整体外观，包括联廊、绿化等为一整体,外观上2塔楼应与整个综合体是一体的、和谐的5商业计容积率面积为36万,在1、3、4地块内解决应尽量布置于北侧靠近福华三路,商业层数不限于3层,商业应强调多首层的概念,应通过设计手法提高不同层商业的均好性商业形态为精品店为主,不考虑大于8000的主力店营销方式只租不售63楼高度100M,顶部围挡高120M4楼高度150M,顶部围挡高170M3楼为酒店式公寓约250标准间和SOHO天地,4楼为商务港,两栋楼建筑立面应与整体协调。附图各类产品位置规划和面积指标示意图表次好福华四路金田路海田路1号4号2号3号福华三路滨河大道主要车流主要人流次要人流会展中心彩田路酒店式公寓、SOHO天地3写字楼1皇岗大厦2酒店式公寓SOHO天地商务港4商业1、3、4地块内解决位置分配分配在1号地块分配在2号地块3楼南北朝向部分3楼东西朝向部分分配在4号地块裙楼建筑面积分配约12万10万约2万约12万约44万约36万二、方案设计任务书1项目概况11项目名称卓越皇岗世纪中心项目12宗地概况世纪中心地块位于深圳CBD南区东南部；北面临福华三路，对面是正在建设中的高200米写字楼项目财富大厦；西北面是晶岛国际商业项目和CBD南中轴景观城市客厅；地块东面是海田路和多层住宅辛城花园，稍远就是CBD东面边缘彩田路；南面是小区路福华四路，距离滨河大道之间是皇岗中学，东南面是高层住宅港丽豪园；地块西边紧挨着的是金田路连接滨河大道的高架桥和会展中心；西北角为金中环大厦。整个项目用地为一宗地,中间为代征市政道路中心七路用地。13区域概况宗地位于深圳市CBD南区，区域概况详见深圳市中心区城市设计与建筑设计19962002系列丛书（中国建筑工业出版社）2宗地技术指标及要求21土地面积详附表一建设用地规划许可证22土地用途详附表一建设用地规划许可证23建筑容积率详附表一建设用地规划许可证24建筑覆盖率详附表一建设用地规划许可证25小区绿地率详附表一建设用地规划许可证26建筑退红线详附表一建设用地规划许可证27计入容积率的总建筑面积33188512M2其中，办公建筑面积19538512M2商业建筑面积36000M2皇岗大厦计容积率建筑面积100000M2物业管理用房建筑面积500M2（可分散布置）地下室建筑面积约90000地下三层机动车停车设置标准停车方式以地下室停车为主，考虑建设约1550个停车位；各业态应就近停车,分区明确考虑机动车停车位可放大为1800辆,可通过立体停车等技术手段解决28出入口配置车行出入口由东、西侧市政路及中心七路进入，设于小区路并避开广场位置；人行出入口基地四周适当考虑；29其他设置垃圾收集站12处共200平方米，位置要求为转运垃圾时尽量减少对居民的影响；深圳市的日照间距为大寒日不小于3小时满窗日照3功能分布31地下层共三层,停车库、设备房兼人防；地下一层考虑部分变更为商业用途；32地上裙房层商业,重点处理好超高层塔楼直接落地与商业的空间关系；33西北侧超高层塔楼，单一办公功能塔楼，标准层面积控制在2050以下；34西南侧超高层塔楼皇岗大厦，为包含办公、酒店、酒店式公寓的综合大楼，其地下停车场等配套设施应满足自身功能需要；35裙房屋顶空中花园及个性化空间；36东侧宗地北边布置写字楼配套公寓（办公商务港），南边布置写字楼配套酒店式公寓及SOHO天地。4设计依据41用地红线图；（附图2）42设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家有关法规、规范方面的要求；43本设计任务书及附件的要求。5项目及市场定位51项目整体形象定位本项目拟建成高品质的、包含超高层超甲级写字楼及配套公寓、高级酒店及酒店配套公寓、高尚商业的“深圳CBD超级商务航母群”，引领深圳全新的“集约式”的商务模式，创造独特的中心区标志性商务新组团，形成新型的商业聚落空间及城市综合体；52目标客户描述及市场定位写字楼中外大型企业和驻深机构，他们的实力不断壮大，业务不断拓展，需要全新的商务平台、完善集中的商务配套区提升企业形象、工作效率，并以此为企业持续腾飞的基地；商业LIFESTYLESHOPPINGCENTER（生活体验式购物中心）区别于传统封闭式购物中心，拥有良好的自然景观和开放的购物环境，以及满足高端消费者休闲购物需求的丰富业态；展示“最时尚、流行、前沿的的生活时尚及娱乐元素”，满足白领商务人士对时尚、艺术的生活方式的追求；消费者为2535岁，追求生活品质，关注时尚潮流的高级白领；消费者圈层项目内23万客户群；中心区30万白领及高级管理人员；中心区北（景田、香蜜湖、莲花）及中心区南（皇岗、益田、石厦、新洲等）中高档居住区内的居民；辐射罗湖、南山及深圳市酒店大量来往于深圳的进行商务旅行的商务人士，他们可能是企业中高层管理人员，要求酒店能够提供优质的服务，居住舒适，配套完善、交通便捷。商务公寓14号地块的商务公寓目标市场选择中小面积写字楼，办公用途。以中小型企业为主要的市场定位，他们事业初创，积累一定的经济实力，急需良好的创业平台，为自己的企业树立有品位品牌形象，有助于他开拓事业；23号地块的酒店式公寓目标市场选择以“居住加商务功能”为主的商务公寓市场定位；消费者为收入丰厚的企业金领，产品不仅可以作为临时的私密休憩接待居所，而且可以获得丰厚的投资回报。本栋楼内设计一座约250标间酒店式公寓及配套；33号地块的SOHO天地（商务公寓）目标市场选择居家或办公用途。在空间上提供了灵活性，适合于有活力的小型私营公司。6总体规划要求61规划原则1在深圳市CBD中心区规划的宏观指导下进行设计，城市综合体应服务于城市总体规划，提升城市天际线；2按照资源分级的级配原则，合理分配各种自然及社会资源；综合体空调制冷系统采用冰蓄冷系统（采用片冰机），利用谷电节约能源成本；原则上1、2、3及4各考虑一个冷冻机房；3营造高雅的有品位内部环境，结合外部良好的景观，保证公寓户型的均好性；减少或不出现朝北户型；控制东西朝向4本项目的建筑风格要求与建筑性质有机结合，有创新性,有时代感；5细节处理精到丰富；6景观处理考虑裙房屋顶和主楼的立体空间绿化；7如在基地北侧规划公寓类产品，需考虑日照要求；8本项目需综合考虑立面形象。62设计关注点1立面创新2城市综合体的空间处理3交通组织顺畅各种流线组织，包括人流（租户、访客、物业管理人员等），物流（垃圾清运、货物装卸等），车流（机动车、消防车、自行车等）；4裙楼处理对于综合体整体性的重要作用5立体绿化6皇岗大厦（共10万平方米）功能及配套应绝对独立,体量及高度与1塔楼尽量接近。63规划范围即基地四至范围；包括两宗地之间的市政路、宗地地下及地上空间。7专项及单体设计指引71广场规划要求1考虑广场的完整性和使用效果，人车分流，避免被车道分割；2沿北侧路形成浅广场,即中心广场需在一定尺度上向福华三路主干道开放，使主干道人车视线引入广场，设置标志性雕塑，引导人流进入；3基地东北角即福华三路和海田路交叉口应形成商业引导性广场44000平米的面积可考虑在不同标高面分配，创造多首层概念，将人流引到各个楼层；负一层必须有一定面积的露天广场空间；5中心广场除考虑景观效果外，还要考虑聚集人气的效果，便于举行各类文艺及推广活动；同时考虑夜间灯光效果；6中心广场可考虑开合式遮阳遮雨设施。72商业设计要求721商业设计规划设计原则A充分解决好项目的易达性，车流、人流规划合理；B内部空间有良好的适应性，能满足多种业态的使用功能要求；C创造出新颖的、富有趣味的、适合深圳人购物心理的购物体验，令消费者愿意在商场内长时间停留；D良好的购物动线设计，令人流可以便捷到达商场的各个部分，避免出现明显的商业死角；E多首层概念设计，商业价值均好性，令不同楼层的商业价值最大化；F可持续发展性。考虑商场运营后改扩建的可能性，如增加扶手梯、增加营业面积等；考虑商业面积的灵活分隔和合并；G业态分布原则餐饮建议集中布置在地块南侧；需预留燃气管道接入，同时考虑排污及化油设备位置。精品快餐及个性超市建议布置在负一层；大型娱乐设施（如卡拉OK、剧场）建议布置在顶层；建筑形态需给予支持多功能剧场建议布置在顶层。722建议业态中西餐饮、精品服装百货、文化娱乐（卡拉OK、书店、剧场、酒吧）、精品超市、家居生活、健身美体等。723地块商业价值分析B户型福华四路金田路海田路1号4号2号3号福华三路滨河大道彩田路最好入口D户型C户型A户型写字楼写字楼学校住宅住宅规划商业最差较差会展中心如上图所示，地块北侧临福华三路，商业展示面最好，人流车流最大，商业价值最大；海田路靠近彩田商圈，车流较少，但较容易引入人流；福华四路远离福华三路主干道，且南面是学校，人流较少；金田路是车流主干道，人流较少，所以商业价值最差。724设计技术明细指引整体规划“半开放式购物中心”规划理念结合地方特色及既有开放的广场休闲空间，本项目的主要购物场所应集中在室内,同时与室外休闲空间交融,在室内室外空间交汇的地方可设计一些灰空间，不明显界定室内室外，增加空间趣味性；商业主体量建议设置在地块东侧福华三路和四路之间，形成完整室内购物空间，其他部分商业在二楼以上需通过连廊互相连通；内部空间柱距约85米以上；负一层商业应在满足规划停车位的前提下尽量增加负一层商业面积，保证不小于10000；1交通着重解决易达性问题，在本项目无地铁连通的情况下，更要解决好公交车、出租车和自驾车的交通流线及上落客问题；可根据设计需要对项目周边公交站点的设置提出调整建议；由于金田路为交通主干道，车流量大，建议尽量不要设置商业车行出入口，而尽量于地块北、东及南侧解决；解决好货运通道及卸货平台；2立面立面设计简洁、时尚，富有商业气息和艺术气质；重点突出福华三路及金田路立面，在表皮材料及立面形式上有所创新；考虑广告位与立面表皮的有机融合及创新广告形式；夜间和日间效果同样重要；3中庭商场内需设计从一楼至顶楼的封闭式采光中庭，将自然光引入商场内部；中庭尺度需大气，一楼中庭需有足够空间可举行各种推广活动；视商场内部动线长度，可设计多个类似中庭或连续中庭等聚客空间；中庭部分尽量避免影响视线的大体量柱子的出现；4主力店本商场主力店面积一般在40008000平米左右；主力店内部空间柱网规则，空间规整；主力店一般布置在购物动线的端头，面向主走道有良好展示面；若面积较大，考虑垂直分布到数层，并考虑独立内部垂直交通；5店铺使用面积不小于60平米；围绕人流干道分布，令每一间店铺都能吸引到同样的人流；6垂直交通设计足够的垂直客梯及扶手电梯，令客流可以便捷抵达各个楼层；足够的货梯及货运通道，方便大型货品的运输；可设计跨层快速扶手电梯，令客户可直接抵达高层商业楼层；7动线设计单一动线原则，尽量避免二次动线的出现即尽量避免尽端式流线。在动线中可方便看到各家店铺并能便捷到达；以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购物中心的人流通过面；以局部的造景、中厅引导人流；明晰的标识引导以餐饮休闲娱乐区引导人流；考虑出入口数量和位置的设置，调节人流量均衡8走道走道设计宽敞，大于45米，不会产生挤迫和压抑的感觉；9灯光照明照明充足明亮；公共部分考虑作为内部景观的灯光设计；10无障碍设计为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等；11休憩空间在商场内部设置多个可供顾客休息的设施及空间，同时亦是内部景观的一部分；12层高商场标准层高不低于5米，首层高度适当加高不低于55米；负一层层高5米；局部空间可设计两层通高空间，层高89米，日后可自行分层间隔；13配套设施足够的公共洗手间、清洁用房，洗手间需设置隔气前室；特殊业态考虑通风排烟系统、上下水系统、独立洗手间、独立夜间通道等；消防设施及走火通道的合理设计；73超级办公设计要求位于1地块,共约12万整体规划设计指引1、整体形象的一致性四栋建筑在外观上需保持一致性，形成一个整体；2、尽量减少金田路一侧车行入口的压力；3、各种业态底层大堂相对独立，并考虑落客区的合理设置；4、较好解决内部广场人车流混杂的状况；6、引入双首层或多首层设计，将人流直接带入负一层或二、三层；7、写字楼尽量减少东西朝向；办公空间方正实用，避免出现过多的死角或不规则空间。1产品设计理念本栋写字楼设计建议“现代、科技、环保、节能”为主题，契合深圳目前所倡导的循环经济主题，给客户超前的办公体验；2节能环保为增加项目销售时的卖点，提升项目档次，也切实降低项目日后运营成本，应当在本项目中在不大幅增加建造成本的情况下，适度考虑运用节能环保技术。争取达到LEED（绿色建筑评估体系）白金级标准或建设部绿色建筑创新奖；3尊贵客户体验本写字楼为中心区最高的写字楼，我司将把其打造成深圳最顶级的商务写字楼，因此在此超高层写字楼的设计中，应当从客户体验出发，高于普通写字楼的办公体验，设计一些更人性化、针对性的细节，提升项目档次。如VIP专用电梯、VIP停车场、茶水间等等。具体细节见后面详细设计指引；4需求面积500以上850（半层），17002000（整层），3000以上（两层以上）5需求特征需求的写字楼要位于城市核心优越的地段，周边配套齐全，交通非常便捷；对写字楼整体形象符合国际化现代简洁潮流，是城市建筑群中视觉焦点和地标；有非常大气的正门入口和宽敞、高扬、充满阳光、装修简洁现代的中庭或大堂；有非常快捷、舒适的垂直电梯交通工具；上班高峰期不用在电梯侯梯厅拥挤排队候梯；有方正使用率高的办公区；对各级别员工更多人性关怀，关注“人”的本身需求；内部空间符合人的需要；办公空间应该是让人健康、舒适、快乐地工作和享受工作；内部空间不再是传统的封闭式空间，能够与外界阳光、景观、空气交流，享受更多自然的空间，打破内外之间绝然的分隔；需要便捷快速没有盲点的通讯和网络；跨国企业非常注重“空间的安全性”，火灾预警、紧急疏散通道和严密防盗措施、非法闯入等；希望预留更多的“可改造空间”。新建筑技术和开发理念层出不穷，也许今天先进的产品过十年后便成为落后的，预留出足够的“可改造空间”，这样的写字楼才是符合客户需要的“成长型建筑”。对节能环保的重视，尤其是境外公司对这方面比较看重。6主要产品硬件指标序号硬件标准要求1建筑结构1框架或钢结构，抗震在8级地震以上；2有加装空调、发电机组等设备的预留土建改造空间；3有相邻楼层上下打通的土建改造空间2外立面该项目规划建筑高度250米，是中轴线东侧“龙脉”的龙背位置，其立面设计应大气、简约、沉稳，强调地标的昭示性，要显著区别于中心区现有写字楼外立面。还需考虑夜间灯光效果。3大堂和次大堂4配备不低于15米的一楼中庭；若配备双层轿厢电梯需考虑二层大堂，高度10米以上；5候梯区与大门距离在15米以上；面积不低于400平米，写字楼大堂门口设置带雨蓬落客区；6地下室各层电梯前室豪华装修。4办公空间和休憩生态空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；与中心区景观中轴相呼应。5电梯等候区建议在设计核心筒时分高、中、低区独立分散人流；首层电梯前室装修后宽度不低于30米，装修后高度不低于50米；中高区电梯前室宽度不低于3米；双侧出口电梯间宽度不小于35米，装修后高度不低于27米；单侧出口电梯间宽度不小于3米，首层电梯前室实现智能刷卡进入管理。6公共走廊公共走廊装修后宽度不小于18米，吊顶净高不低于26米7使用率平均不低于于708标准层1净高30层以下净高不低于28米，预留10网络地板；30层以上净高不低于29米，预留10网络地板。2标准层面积约2050，格局方正，进深在1215米之间，外框柱跨度不小于8米，保证景观视野。9标准承重楼板承重在4KN/M2以上；30层以上每层设置约150平米的网络机房区域，楼板承重特别考虑。10供电系统10KV双路供电，并配备发电机应急电源，在30秒内送电,以供消防、控制室、计算机房、电话机房、电梯等重要负荷办公面的供电容量在105W/M2以上；每户均配置配电箱。11空调系统国际知名品牌中央空调系统,具有分区域控制能力，新风量在40立方米/人/小时以上。并配以初效、中效双级过滤设备，令空气更加清新、舒适。12电梯1上下班高峰时客人候梯时间不超过30秒。2选用国际知名品牌（如奥的斯或三菱）。内部净尺寸不低于22米18米30米（高）；客梯开门宽度不小于11米；客梯开门高度不低于27米轿厢内设置大屏幕液晶电视；承重16001800千克以下，容量24人标准。3运行速度高区6米/秒，中低区35米/秒4转换梯穿梭梯考虑设置双层轿厢电梯，节约空间，提高效率。5考虑设置一部只为VIP客户专用梯及贵宾休闲候梯室，专用车道，智能刷卡门禁。13停车位1提供尽量多的机动车位，并实现智能化高效管理；2地下一层考虑日后设置双层机械停车位的可能性；3在地下一层设置6080个VIP车位，设置停车锁。4考虑应用自然光导入系统，将自然光导入地下车库。14智能化系统至少达到5A级标准加强建筑自动感应和远程控制、加强节能环保的科技应用，加强安全和通讯的最新科技应用，加强各系统间的集成协作性。1办公（OA）办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；设物业管理系统2通信（CA）计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；布线千兆到层，百兆到桌。3楼宇（BA）主要的机电设备由计算机管理，并监控其运行状况，实现公共照明及空调等的自动控制；综合计费系统4消防（FA）消防联动，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；5安防（SA）保安重点部位（门厅、电梯等）设闭路电视监控、防盗报警一卡通，自动巡更；15装饰装修根据国际建筑装修技术提供设计方向建议和方案设计指引16标准层卫生间1除通常的功能外，自动感应、自动清新空气、自动冲洗等现代科技的应用；营造高度舒适的办公环境的同时，全面满足商务生活的人性化需要；2厕位数量男士小便池3个，蹲厕2个，坐厕1个；女士蹲厕3个，坐厕1个；3每层设置两个单独的高级行政人员卫生间，上下水到位，冷热水到位，并增加了一个独立的淋浴间，全面满足高级行政人员的私密性要求。4、清洁专用洗手间每个标准办公楼层提供一个清洁工专用洗手间，配备拖把清洁水槽；5、建议采用“洗手区”与“如厕区”分区；6、增加残疾人洗手间体现人性化概念。茶水间为满足外资企业的需求，在每个标准层核心筒两侧各设置一个茶水间，面积在35平米，配备上下水（可考虑设于楼层预留上下水的位置）。17商务配套会议中心容纳5070人的多媒体会议室一间；1520人的会议室23间（可合并为大会议室）；员工食堂容纳300人同时就餐的员工食堂，内设高级行政人员餐厅（可考虑设置在避难层）。18物业管理用房提供合理的物业公司办公和设备安置的用房。74公寓规划要求位于3地块,共32万；分为酒店式公寓和SOHO天地。一、3号地块的酒店式公寓设计指引1总面积和面积配比1总面积约2万2户型配比户型面积区间（建筑面积）套数比套数面积比一房两厅独立卧室。55605013438两房两厅两卫主卧卫生间公共卫生间8090359340三房两厅两卫主卧次卧书房。主卧卫生间公共卫生间。100120154022小计100267100户均75平米。2单体建筑设计指引1完整的交通流程客人步行出入口、残疾人出入口、行李出入口、团队会议客人独立出入口、通向酒店内外花园、街市、紧邻商业点、车站、地铁、街桥或邻近另一家酒店的，各个必要的出入口，以及相应的台阶、坡道、雨蓬和电动扶梯。2通向大堂所有经营、租赁、休息、服务、展示区域的流程。3服务、管理人员需要的各个必要的、尽可能隐蔽的出入口、楼梯和电梯。4可能与总体布局有关的货物、设备、员工、布草、送餐与回收垃圾出运流程。这些流程不能与客人流程交叉或兼用。3户型设计指引1户型设计体现居家风格。2酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，配套设施应齐全，并满足基本居住功能的要求，具体包括独立卫生设施、厨房（中厨西厨）操作区、就餐区、书写工作区、梳妆区、衣储区等，其中独立卫生设施与厨房操作区是设计中不可缺少的必备内容。3一房两厅，5560。客厅有独立的采光面。客厅和餐厅的面积不小于15，能设置书写工作区。开放式厨房设计，仅布置厨房操作区。卧室的面积不小于14，面宽不小于27米，设置梳妆区、衣储区。4两房两厅两卫，8090。两个房间为一间主卧，另一间作为客房或书房。主卧的面积不小于18连洗手间，面宽不小于33米，设置梳妆区、步入式更衣间和书写区。一个公共卫生间和一个主卧卫生间，主卧卫生间面积大于公共卫生间。客厅和餐厅的面积不小于22，面宽不小于38米。5三房两厅两卫，100120。两个卧室和一间书房。主卧的面积不小于24（连洗手间），面宽不小于36米，设置梳妆区、步入式更衣间。次卧的面积不小于16，设置梳妆区和衣储区。一个公共卫生间和一个主卧卫生间，主卧卫生间面积大于公共卫生间。客厅和餐厅的面积不小于32，面宽不小于40米。6不低于1500元/平米的装修。4配套设施3号地块酒店式公寓的硬件配置标准1立面与其他几栋楼的外立面保持一致，形成整体感。建筑高度100米,围挡高度120米。2大堂和主要出入口首层大堂建议布置在南面，保证以“居住”功能为主的公寓的私密和不受其它干扰；大堂面积不低于200平米，高度不低于7米。地下室大堂使用面积不低于40平米。装修风格和档次同首层大堂相同。3电梯轿箱内尺寸20米15米28米（净高），国际一线品牌电梯，配备液晶显示屏。4电梯等候区电梯等候区的装修标准建议比照酒店的标准装修，宽度不低于25米，净高度不低于6米。5层高标准层室内净高不低于27米，中央空调低区部分室内净高不低于24米。6使用率不低于80。7公共走廊宽度不低于15米，净高度不低于26米。8套内配置洗手间、衣橱、鞋柜、电视柜、办公桌、洽谈沙发和茶几、电话传真接口、网络接口、冰箱柜、保险柜。9智能系统高速宽频网、接驳端口连接手提电脑上网，接收多个国际卫星电视频道。10空调中央空调系统，分户计量，房间温度可独立调节。11洗衣房规划洗衣房，为业主提供增值服务。12供水设置中央热水系统，直饮水系统。13泳池商业裙楼的屋顶露台规划泳池。14空中花园每隔一定楼层，设计空中花园，增加高层建筑的的生态绿色空间，供人休憩的空间。15休闲娱乐中心设于架空层,面积约15002000。共用商业裙楼上的游泳池，独立的健身房和餐厅，可考虑设计桌球房，美容美发、桑拿、按摩等设施。16商务中心打印、复印、代定机票和火车票、租车、代订送报纸和邮件等服务。17行政楼层行政楼层设计独立的接待台和商务中心。18后勤房每层单独设立一间后勤房。二、3号地块的SOHO天地商务公寓设计指引1总面积和面积配比1总面积约12万2户型配比表户型面积区间（建筑面积）套数比套数面积比入口A户型入口入口A1户型A2户型单房3540389329一房两厅4550286827两房两厅两卫5565286834顶层LOFT708071610小计100245100户均49平米。LOFT设置在顶层。3单体建筑设计指引13号地块的SOHO天地商务公寓可参考以下建议2同一套单位内部改造LOFT户型可以实现单房变一房一厅，一房变两房，两房变三房；3一套单位变两套。如图所示，A户型交楼后，业主可自行改造成独立的两套A1户型和A2户型。便于业主出租和使用；5配套设施3号地块SOHO天地的硬件配置标准1外立面与综合体立面保持统一、协调。以简约、现代为主的风格。建筑高度100米,围挡高度120米2大堂和主要出入口1首层大堂建议规划在东面或南面；车行出入口海田路一侧。大堂面积不低于150平米，高度不低于7米；装修风格与1号楼统一。2地下室大堂使用面积不低于40平米。装修风格和档次同首层大堂相同3办公空间和休憩生态空间每几层设计一个不计面积的共用的生态休憩露台。4公共走廊宽度不低于15米，净高度不低于28米。5层高同酒店式公寓6使用率不低于757标准层LOFT层高不低于6米，上下进行分割后，每层层高不低于28米。8供电系统10KV双回路供电，并配备发电机应急电源9电梯4部（含消防梯）请论证10空调分体空调立面需考虑整洁美观之空调位11商务配套共用4号地块及3号地块的商务中心12供水系统24小时热水供应系统三、4号地块的商务公寓设计指引1总面积约44万2户型配比表户型面积区间（建筑面积）面积比平面单元110012035平面单元215016015平面单元320024010平面单元430032010LOFT单元15017030小计1003单体建筑设计指引14号地块的商务公寓建筑考虑单栋设计2在商务公寓的底层设置部分LOFT户型。LOFT的设计方向如下（右侧图片仅供参考）3LOFT设计增加空间舒适度；4两层通高空间，展示企业的形象；5LOFT设计增加客户的使用面积，提升产品价值；4配套设施1外立面与综合体写字楼立面保持统一、协调。以简约、现代为主的风格。2大堂和主要出入口1首层大堂建议规划在东北面或南面；车行出入口海田路一侧。大堂面积不低于300平米，高度不低于12米；装修风格也为现代中式风格，与1号楼统一。2地下室大堂使用面积不小于50平米，豪华装修。3办公空间和休憩生态空间以100120和150160两个户型模块进行自由的拼合，形成大面积办公空间；每几层设计一个不计容积率面积的共用的生态休憩露台。4公共走廊公共走廊装修后宽度不低于17米，吊顶净高不低于27米5电梯等候区首层电梯前室宽度不低于3米，高度不低于5米；标准层电梯前室宽度不低于在3米；6使用率不低于757标准层面积在2000以内，分层吊顶后净高不低于27米，格局方正，进深在1113米之间，保证客户的自然采光。宽扁梁设计，预留网络地板，高度在10CM左右，相邻单位可自由拼合8LOFT标准层LOFT底层面积在2000以内，层高控制在6670米，分层吊顶后底层净高不低于27米，格局方正，进深在1113米之间，保证客户的自然采光。宽扁梁设计，预留网络地板，高度在10CM左右；相邻单位可自由拼合9标准层卫生间分为公共洗手间和部分室内洗手间。公共洗手间配置1高档入墙式抽水马桶、小便池；感应式冲水装置；2清洁专用洗手间每个标准办公楼层提供一个清洁工专用洗手间，配备拖把清洁水槽；3厕位数量男士小便池2个，蹲厕2个，坐厕1个；4女士蹲厕2个，坐厕1个；5建议采用“洗手区”与“如厕区”分区；6增加残疾人洗手间体现人性化概念；平面单元面积在每200平米以上和LOFT户型单元设计室内洗手间。其余单位建议预留洗手间位置。给排水管道尽量预埋到楼板或柱内，节省优化空间。10标准承重楼板承重在4KN/M2以上；11供电系统10KV双回路供电，并配备发电机应急电源12空调系统中央空调系统，24小时分户计量。新风量在30立方米/人/小时以上。并配以初效、中效双级过滤设备，令空气更加清新、舒适。分户计量13电梯1上下班高峰时客人候梯时间不超过35秒。2选用国际知名品牌（如奥的斯或三菱）。内部净尺寸不低于2米16米28米（高）；轿厢内设置大屏幕液晶电视；承重14001600千克以下，容量20人标准以下。14停车位1提供尽量多的机动车位，并实现智能化高效管理；2地下一层考虑日后设置双层机械停车位的可能性；3考虑自然光导入系统，将自然光导入地下车库。15供水系统24小时冷热水供应；16公用配套商务中心、私家泳池可共用、洗衣房可共用、健身中心17智能化系统至少达到5A级标准加强建筑自动感应和远程控制、加强节能环保的科技应用，加强安全和通讯的最新科技应用，加强各系统间的集成写作性。6办公（OA）预留OA电力负荷50VA/M2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；7通信（CA）计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。8楼宇（BA）主要的机电设备由计算机管理，并监控其运行状况，实现公共照明、空调等的自动控制；消防（FA）防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置75设备专业设计要求机电指引二三个区域供电站，引七个专用供电回路；其中1塔楼（含裙楼）两个回路、2塔楼（含裙楼）两个回路、3、4塔楼（含裙楼）三个回路；2塔楼（含裙楼）为皇岗实业产权，机电设备及系统完全独立。空调指引1机房1楼2楼各设一个冷冻机房，3，4楼合建一个机房。空调机房设在地下室，系统分三个区，裙楼及中区由机房直接供给，高区由板换供给。1楼低区；裙房部分，中区；4层30层，高区；31层60层（暂定）。2楼低区；裙房部分，中区；办公楼部分，高区，酒店及酒店式公寓。在塔楼设板换机。冷冻水主立管为非同程式，于每层干管设平衡阀。2冷却塔均设于裙楼顶板（作足防噪音、防震动措施）76景观规划设计要求1景观结构应分级明确，主次结合，规划设计应注意各级景观的相互关系，形成完整的景观系统，且各级景观都有明确的主题；注重屋顶面作为景观面的应用及考量；2广场的景观应成为景观序列的重要组成部分,并成为该项目重要的景观标志；3将城市综合体的景观与休闲设施结合起来，成为个性化活动空间，使一部分实现泛会所概念；77皇岗大厦设计要求项目设计要点1皇岗大厦位于该地块南面超高层建筑，外墙采用玻璃幕墙设计，建筑高度238M,按合适比例控制女儿墙围挡高度标准层面积控制在2000以内，地面以上建筑面积10万,其面积分配由下至上依次为5万办公及配套,25万酒店及配套,25万酒店式公寓及配套；应采用适当的建筑手法使2塔楼的体量与1塔楼相若,营造“兄弟楼”的概念2皇岗大厦物业只租不卖,。一、写字楼设计指引1含配套计5万2写字楼设计以120和140为两个主要设计模块,可进行自由拼合租赁3高层部分部分单位可通过设置LOFT空间等提升产品价值4写字楼商务配套需要带国际化设置，包括现代化光纤通信等网络系统、卫星电视、多国同声翻译、休闲氧吧、蓝调酒吧、商务会所、会议室、多功能厅、产品发布厅、演示厅和会展前沿室。5其余设计标准参照1塔楼写字楼标准二、酒店设计指引含配套计25万1酒店定位中心区个性精品五星级标准商务酒店2酒店户型配比表户型面积区间（建筑面积）套数比单房一卫404515一房一厅一卫607035二房二大厅双套房双卫生间809030三房三大厅11013015五房三厅复式3003505小计100酒店设计应单独设计相对独立酒店大堂及通道，及可直达高层电梯，形成酒店的尊贵感。区隔一楼商业及写字楼，以及写字楼、公寓、酒店都分别有不同的相对独立的出入口。三、酒店式公寓设计指引含配套计25万酒店式公寓户型配比表户型面积区间（建筑面积）套数比单房一卫354020一房两厅一卫556035二房二厅双卫758030三房三厅复式三卫10512015小计100酒店式公寓设计应单独设计相对独立酒店式公寓大堂及通道，提升住家氛围四、地下室及相关设备设计指引地下室车库及相关设备配套完全独立于整个项目,包括车道、出入口及货运车位均自成系统地下室车位及设备配套应满足2塔楼的使用要求,地下室面积不小于整个地下室面积的3078设计分期及销售卖场要求考虑塔楼分期及一期售卖场，一期应包括3楼及满足人防需求的地下室；提出合理化建议以利于减低风险，提前售楼；79物业管理要求710成本控制1要求在文本中对设计方案的成本控制进行专项的分析说明。2本项目中，应充分考虑各功能建筑自己持有及出售的灵活性；二、方案设计文件要求方案设计图纸目录表分类序号图纸名称比例高层项目超高层项目备注1总平面图1500110002功能分区与产品分布图1500110003交通分析图1500110004分期开发示意图1500110005配套分析图1500110006景观分析图1500110007视线分析图150011000多角度8日照分析图150011000不低于国内清华日照或同层次软件计算标准总体分析9总体剖面多个10商业租赁计划街铺及主力商业空间划分11地下停车场平面图150011000标明单元建筑面积及防火分区,设备配套12广场设计方案120013裙房平面图150011000标明单元建筑面积,实用率14裙房立面房剖面殊节点构造准层办公平面图1200标明单元建筑面积,配套井位等18避难设备层及其他层平面图1200标明单元建筑面积,配套井位等19避难设备层及其他层平面图1200标明单元建筑面积,配套井位等20公寓3、4楼各层放大平面图150国内配合公司完成21塔楼竖向交通方案图22主要室内空间的方案设计达到施工图条件图深度23主要建筑立面图24建筑沿街立面展开图彩色26主要建筑、装饰、景观等材料表实板27主要建筑纵、横向剖面图28景观设计方案达到施工图条件图深度建筑单体29标识设计方案达到施工图条件图深度30特殊灯光设计方案达到施工图条件图深度31建筑幕墙方案设计仅为总体尺寸32标准层结构布置示意图1500国内配合公司完成结构设计33建筑单体外筒框架示意图1500国内配合公司完成34机电空调设备布置示意图1500国内配合公司完成设备设计35消防给排水布置示意图1500国内配合公司完成36总体设计说明37方案设计说明38结构形式说明国内配合公司完成39抗震及抗风设防国内配合公司完成40消防安全系统概述国内配合公司完成41电梯设计说明42经济技术指标43投资估算44强弱电系统概述国内配合公司完成45暖通设计概述国内配合公司完成设计说明46环保和节能设计概述47方案设计报建条件图A3幅整体效果至少三张48方案设计报建完善、出图A3幅49外观透视图A1幅其它50建筑设计及景观设计、室内、标识、特殊灯光设计展板51多个3D电脑模型或手绘渲染草图对重要建筑外立面和体量进行描述（中期汇报用）52泡沫模型若干1800对建筑综合体的概念性设计进行描述（中期汇报用）53精致模型1个1300最终汇报用54三维动画一个最终汇报用55设计文本8本A3幅最终汇报用说明本表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。设计成果包括而不限于上表所列,还包括建筑师认为对表达设计思想必要的其他图纸，文档，模型等上表中未注明由国内配合公司完成的成果均由方案设计公司境外公司负责完成境外方案设计单位完成47方案报建条件图的初稿,由国内配合公司补充、完善、套图签8方案设计图纸深度要求81总平面图表达建筑排布、路网、消防等考虑，总图为核实经济技术指标的依据。82功能分区与产品分布图明确商业、公寓、酒店和办公分区；排布适宜地块档次与形态的产品。83交通分析图应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要人车及物流的出入口位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。明确消防设计竖向交通分析图优化、核实核心筒客、货电梯的数量及超高层电梯分区方式，并提供量化指标及科学的分析方法；84分期开发示意图考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现首期卖场的选址。85配套分析图考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（变电站、垃圾中转站、水泵房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑具体的位置及面积安排。86景观分析图表达景观设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。87机电空调设备布置示意图1确定供电方式，绘出高低压供电系统图、提出设备容量和总用电量；2确定负荷等级，可靠供电措施；3绘出负荷分布，干线敷设方位图；4提出智能系统配置及设计方案；5列出主要电气设备；6确定变电所、各热电机房及控制中心总图部位及设备布置图；7空调机房布置图、系统图；8水泵房布置图、系统图（包括水池、水箱等）9锅炉房布置图、系统图；88景观视线分析图若地块内、外存在可利用景观资源，如园景等等，则应从视角、视线高度等两方面，分析用地内各典型标高的观景情况。89公寓、裙房、办公、酒店等单体平面图应提供单体平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求；标明单元建筑面积810日照分析图体现用地内每个区域在大寒日的日照时数。设计成果还应包括面积及指标，包括表一和表二，要求计算真实、准确（参照）表一分期技术经济指标表一期二期三期总计用地面积建筑面积1办公2商业3公寓4酒店地下室面积容积率建筑覆盖率绿地率道路面积机动车位2投标单位根据各自方案分期情况编制表格。（参照）表二公寓户型面积分布表3层及以下430层户数面积所占比例（套数比）二房填户数填户数填户数填面积三房四房五房其它户型注以上表格仅供参考设计文件的权属91设计单位拥有其提供的所有图纸、说明、电子文件、计算机程序（包括程序产生的数据）的知识产权。本项目的图纸和说明不能被甲方或其他方部分或全部地用于其他项目。92委托方拥有本合同范围内的设计文件的所有权，投标方不可将本合同内的设计文件向第三方传递或转让。93委托方有权将设计文件合理使用于本工程项目的后续工作，包括由第三方署名以提交项目所在地政府部门审查。三、附件附件1深圳市建设用地规划许可证（本文件中两宗地的容积率可以自由调配，总的建筑面积不变；设计时，两宗地可按宗地合并考虑政府控制的原则是1。四个角各一栋建筑，各建筑之间间距尽量拉开；2。广场尽量完整，规划于基地中间；3。基地应规划有南北走向道路贯通，宽度不下于12M,南北两端开口、道路形状、道路标高可视设计需要自行确定；4地块中间布置一条平行与福华三路的小区路,具体详规划要点）西侧宗地东侧宗地四、方案设计时间安排及阶段划分1设计时间及阶段划分11本次方案设计的时间周期为70天，中间过程安排四次中间交流；会议地点待定会议时间待定另外委托方为了解设计单位的设计进度和确保方案设计意图不偏离目标会安排不定期与设计方交流的机会，时间另行约定。注如未特别注明，本文的所有时间为北京时间日历天。2设计成果及表达方式21方案设计图纸、设计说明、经济技术指标统一装订为A3彩色文本（含所有设计成果、模型照片），一式八份，具体地装帧形式不限；22按图纸目录提交相应大小的效果图展板；23应提交设计成果光碟4张（含DWGJPG文件）以及配合现场讲解的POWERPOINT文件；24表达方式部分图纸可手绘扫描，亦可用其他方式表达设计概念。深圳卓越世纪城房地产开发有限公司深圳市皇岗实业股份有限公司（盖章）（盖章）20071152007115内部资料，请勿外传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