国华公司河北大厦项目定位研究报告

国华公司河北大厦项目定位研究报告国华公司河北大厦项目定位研究报告目录11总体市场状况分析111饭店市场概况3111住宿人员状况6112北京市饭店宾馆概况1812饭店供应与需求发展预测18121饭店供应发展预测18122饭店需求发展预测2013写字楼市场概况20131市场供应情况23132写字楼市场需求状况25133加入WTO对写字楼市场的影响分析277134相关政策对写字楼市场影响的分析3014写字楼市场供应与需求发展预测312重点区域项目分析3121目标区域写字楼调查31211区域写字楼基本状况33212区域写字楼经营状况3422目标区域饭店调查34221区域饭店基本状况34222区域饭店经营状况3523目标区域酒店式公寓调查3624目标区域市场发展预测373目标市场分析3731目标项目定位3932目标项目写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置39321各类综合物业面积分配参考40322周围饭店项目基本情况41323目标项目写字楼、商业、饭店面积分布4133经营写字楼、饭店的风险及控制41331经济因素对市场的影响42332地域竞争的影响42333潜在供应量的风险42334定位风险43335交通风险43336经营风险444经济效益分析4441本报告经济测算原则4442基础数据选取的依据4543建设成本4744写字楼经营收益47441写字楼出租经营情况预测48422写字楼经济效益测算535结论1总体市场状况分析11饭店市场概况北京作为世界著名的历史文化名城和东方古都、拥有1382万常住人口和300万流动人口。北京是中国的首都，是对中国和世界都有巨大影响力的城市。这里聚集了全国党、政、军首脑机关和全国性公司的总部、行业总会、金融机构总部。中共中央和国务院在北京制定国家发展的重大方针、政策，领导全国的现代化建设。北京的国际、国内公务与社会交往活动繁忙，每天产生和发布着大量的经济社会信息，从中反映出中国的发展方向。北京是中国区位优势最明显的城市，以北京为中心城市，包括辽东半岛、山东半岛、京津冀在内的环渤海经济圈，产业基础雄厚、资源丰富、人口密集，市场潜力巨大，是我国未来经济发展最活跃、最具发展潜力的区域之一。北京是全国的金融决策和宏观调控中心城市。中央银行和其它政策性银行、商业银行、商业保险等重大金融机构的总部都设在北京，涉及全国的货币金融政策在这里制定和发布。北京是中国科学、教育、文化最繁荣发达的城市。已经具有了学科门类齐全、研究领域广阔、有雄厚研究力量的自然科学、技术科学和社会科学体系，成为全国最大的科研基地和国内外科学技术信息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中国最高，每百人中就有14人受到高等教育，这些年来，北京大型文化设施建设步伐加快。随着中国改革开放的日益深入，北京不但是中国的政治文化中心、是中国最主要的旅游城市之一，也已成为当前及进入二十一世纪后外商投资的热点地区之一。北京是中国城市基础设施现代化水平最高的城市。北京城区通往周边地区的放射形交通干线四通八达，京津塘、京石、首都机场高速路的建成，形成了现代化交通体系的骨架。北京西客站是亚洲最大的现代化铁路客运中心，首都国际机场是我国最大的航空港，航线通住世界各地。北京已经成为中国与世界各国邮政、通讯的主要枢纽，市内电话装机容量已达462万门。北京是中国综合经济实力最强的城市之一。北京拥有基础雄厚、门类齐全、体系完整的第二产业、尤其是改革开放的近二十年来，第二产业保持了较高的增长速度，当前北京市以调整工业结构和布局为重点，积极发展高新技术产业和轻型、低能耗、无污染的新型工业。北京的农业技术水平全国领先。北京第三产业的发展速度大大超过其它产业，成为北京经济发展中的主导产业。北京市重要地位、特点及发展前景都决定了北京市作为中国最重要交流中心的作用，旅游、会议、商务、访问等等，都决定了对宾馆饭店的巨大需求。目前，全市有外商投资企业近13万家，合同外资金额21886亿美元，其中跨国公司和国际知名公司有316家已在北京投资了418个项目，全球最大的500家企业中，在北京有投资项自的就达146家，金融机构和组织在京的代表处达215家，银行类115家，保险类80家，其它30家，外资银行在京设立分行14家。投资来源地涉及到香港、美国、日本、台湾、欧盟各国等100多个国家和地区。大量的外商投资企业带动了商务旅行、商务会议增加，增加了宾馆饭店，尤其涉外宾馆饭店的需求量。北京是世界闻名的旅游胜地和著名的文化古城，文物古迹、风景名胜数不胜数，故宫、长城已经成为中国的象征。北京的民俗文化丰富多彩，国子监古文化街、白云观庙会等是民俗活动的重要地区。北京作为国内最重要旅游城市之一，长城与故宫已经成为中华民族的象征，长期以来北京一直吸引着广大的国内游客，同时也吸引了众多国际游客。近年来，在国内扩大内需的宏观调控政策下，节假日时间也越来越长，同时带薪休假制度也将逐步提到日程上来，这对国内旅游业将形成重大促进。尤其随着经济发展人民收入水平不断提高，旅游经济也将成为国民经济的重要支柱性产业。旅游业对宾馆饭店也提出了巨大需求。北京是中国最主要的国际交往中心，正在按照国际化大城市的客观要求，拓宽对外交往的渠道，已同76个国家的96个首都和大城市建立了友好联系，与19个国家的22个城市建立了友好城市关系。另外，全国各省、重要城市以及大公司等纷纷在北京市设立办事机构，来往人员频繁。各种外事、地方、企业的交往，对北京市的宾馆饭店也提出了巨大需求。另外，我国会议、展览经济不断发展，也为北京宾馆饭店的功能、设施、服务提出了新的要求。111住宿人员状况1111国外住宿人员根据国家统计局、国家旅游局的抽样调查，2000年来本市在饭店住宿的1861名国外旅游者中，按目的分类如下目的人数比例（）游览、观光、度假779420探亲、访友324174商务478257会议7440健康、疗养9450宗教朝拜1005文化、体育、技术交流6233其他4021合计1861100目的分类表示见下图图111国外住宿人员目的分类以上调查人员按职业分类如下职业组成人数比例（）政府工作人员9551专业技术人员307165职员309166技工/工人194104商务人员402服务/推销员13774退休人员6334合计国外人员主要来源于日本、美国等地，1999年、2000年国外游客主要来源国家构成如下日本美国韩国德国马来西亚英国法国新加坡加拿大意大利澳大利亚泰国1999456524091915105310958817887285453924854112000543331052781121110539689587315235114504382000年来北京的国外客人282万人，比1999年增长865。2001年截止11月底北京市累计接待海外旅游者26512万人，比去年同期增长066。其中接待外国人22335万人，比去年同期增长039；从来京各洲际客源国情况看，亚洲游客比去年同期下降443；美洲游客比去年同期增长478；欧洲游客比去年同期增长343；大洋洲游客比去年同期增长601；非洲游客比去年同期下降029。香港同胞2423万人，比去年同期增长617；澳门同胞128万人，比去年同期下降632；台湾同胞1626万人，比去年同期下降273。北京宾馆饭店接待国际旅游者历年人数变化情况如下图2000年旅游外汇收入2768亿美元，比1999年增长107，北京市历年旅游外汇收入变动情况见下图根据2000年统计，在国外客人来京的花费中，住宿费用已经达到42亿美元，占到总支出的152，仅仅次于在民航与商品的花费。具体花费构成如下图所示1112国内旅游人员状况根据统计，2000年北京宾馆饭店共接待外省市来京游客6743万人次，比1999年增长10。人均花费68035元，平均停留69天。2001年111月涉外饭店接待国内客人68178万人，比去年同期增长3120。112北京市饭店宾馆概况1121宾馆饭店基本情况目前北京市列入国家旅游局及统计局统计资料的饭店及酒店式公寓共有571家，其中5星级饭店21家、4星级饭店39家、3星级饭店148家、2星级209家、1星级57家、酒店式公寓22家、未定级饭店28家、非定点饭店47家。不同星级饭店所占比例如下图所示根据统计，2000年北京旅游饭店客房数量已经达到84万间，较1999年增加了167。北京市历年客房数量变动情况见下图根据统计资料，不同星级饭店客房数量以及床位数量比例分布情况如下1122宾馆饭店基本经营情况2000年，北京市涉外饭店收入总额12812亿元，同比增长711；客房平均出租率61，较1999年增长4；客房平均房价394元/间天；实现利润总额144亿元，扣除不可比因素，是去年同期的23倍。随着接待人数的增长，涉外饭店的出租率明显回升，使得占营业收入总额一半的客房收入达到5952亿元，同比增长69，成为营业收入总额增长的原因之一。从客房的平均房价看，2000年，涉外饭店平均房价394元/间天，比上年高出42元/间天，增长119，成为营业收入总额增长的另一原因。自年初以来，五星级饭店实现收入、利润的同步增长，取得良好的经济效益，实现营业收入3388亿元、利润总额575亿元，分别比上年增长109和45；四星级饭店实现营业收入403亿元，同比增长54，由上年亏损5669万元转为赢利128亿元；三星级及以下饭店实现营业收入4156亿元，同比增长135，亏损559亿元，扣除不可比因素，比上年增亏129亿元，其经营状况有待改善。2001年，随着我国加入WTO和北京正加紧申办2008年奥运会，北京市的国际旅游业将继续保持增长势头，预计全年接待海外旅游者将达300万人次，比2000年增长6；旅游外汇收入29亿美元，比2000年增长5。不同星级饭店租金与出租率2000年不同星级宾馆客房实际平均房价状况如下图所示根据房价租金情况，未定级的宾馆饭店可能多为四星与三星级水平。2000年四星级饭店出租率最高，超过70；二星级出租率较低。不同星级宾馆客房实际出租率如下图所示各类营业收入在不同星级饭店中的比重不同星级饭店一般除客房服务之外，尚设有餐饮服务、商品销售服务以及包括会议服务在内的其他服务项目。不同星级宾馆不同服务项目所占营业收入构成状况分析如下三星级与五星级宾馆客房服务收入所占总收入比重最低，未定级的宾馆客房服务收入所占比重最高。星级饭店餐饮服务收入占总营业收入比重都比较高，尤其五星级与三星级饭店，比例均超过30。星级饭店商品销售所占营业收入比例都高于未定级的饭店与公寓，四星级、五星级饭店比例更高于其他星级饭店。酒店式公寓除客房服务外，一般还提供健身、商务、子女教育等等多种服务项目，所以营业收入中其他项所占比重最大。不同星级饭店各类营业收入比重公寓营业收入中客房收入超过多数，其他收入项目比重也非常高，而餐饮与商品收入比例较低。未定级饭店一般客房收入占到总营业收入的绝大多数，餐饮收入也较高。五星级饭店客房收入所占比例未过半数，餐饮收入比重较高；四星级饭店客房收入超过半数，餐饮收入也占了非常高的比例；三星级饭店与五星级饭店收入构成比较一致；二星级、一星级饭店客房收入比重增加，餐饮收入与其他项收入比重基本相当。各类饭店商品收入比重都比较低。不同星级饭店收入构成2000年北京饭店总收入12812亿元，五星、四星级饭店数量虽然较少，但总收入确占了较大比重不同星级饭店利润状况2000年北京饭店利润总额达到28亿元，五星、四星级饭店利润较高，其他饭店利润总额仍然为负值，三星级饭店亏损最大1123北京宾馆饭店区域分布朝阳区由于商务气氛浓厚，发展较快，所以宾馆饭店数量最多；海淀区由于中关村区域发展迅速，旅游休闲景点多，宾馆饭店也比较多。各区域具体宾馆数量分布见下图1、五星级饭店分布北京市五星级饭店主要分布与朝阳区的CBD、燕莎商圈，东城区的长安街、王府井附近，以及海淀区的中关村附近。各区域分布比例如下图所示。2、四星级饭店分布四星级宾馆饭店仍然以朝阳、东城、海淀等区域最集中，具体见下图。3、三星级饭店分布三星级饭店虽然仍然是朝阳等商务气氛浓厚的区域最集中，可在有一定旅游资源的远郊区县数量已经明显增加。4、二星级及一星级饭店分布城区内分布趋势与三星以上饭店分布趋势相比变化不大，远郊区县数量继续增加。5、公寓区域分布由于公寓以较长时间进行商务活动的人为主要客户群，所以在商务气氛浓厚的朝阳、东城、海淀等区域，数量比重较大。12饭店供应与需求发展预测121饭店供应发展预测改革开放20多年来，北京饭店接待游客能力保持了较快的发展速度，客房数量年平均增长速度达到了158。随着北京市现代化进程加快，加入WTO后对外交流增加，以及2008年奥运会体育旅游观光的需求刺激，近几年客房数量年增长速度仍然不会低于前20年的平均值。以158作为年增长速度估计今后数年客房数量，考虑到中国经济的快速发展以及目前面临的众多利好因素，这一估计在目前情况下仍然比较保守122饭店需求发展预测1221旅游与商务需求基本状况2000年，北京全年接待海外旅游者2821万人次，比上年增长118；旅游外汇收入277亿美元，比上年增长108。全市接待国内旅游者102亿人次，旅游收入496亿元，均比上年增长10。形成了国际国内旅游两者同步发展的格局。旅游业总收入72574亿元，增加值占第三产业增加值的32，占GDP的比重为187。根据北京市旅游发展总体规划到规划期末（2020年），将北京建设成为具有东方特色的一流国际旅游城市和具有首都风貌的国内首位旅游中心城市。巩固和完善首都形象（中国首都、东方古都、现代新都），把北京建设成全国旅游首善之区，成为国内外旅游者的首选之地，使旅游的发展充满首创精神和新意。把北京建成代表中国现代化成就和中国旅游业形象的城市；不断提高旅游业对首都经济的贡献率，使其成为首都经济的支柱产业；充分发挥旅游产业的重要社会功能，创造更多就业机会、提高公民生活质量与自身素质、促进社会文明与城市国际化；本着对旅游资源开发、利用、保护相结合的原则，保护古都风貌、改善首都生态环境。全面提高旅游服务质量，提高旅游者的满意度，旅游产业全面实行现代企业制度，真正实现WTO对旅游业提出的各项要求，使旅游产业具备更加强大的市场竞争力。随着旅游业发展，对宾馆饭店需求量必将增加。今年11月中国已经正式成为国际贸易组织成员，国际商务交往活动更加频繁，国际商务旅客来京人次必将增加；作为国家的首都，北京是国内政治、经济、文化等各领域中心，交流、会议、展览等等都必将加大对宾馆、饭店的需求量；同时北京作为一个历史文化古城，旅游资源丰富，是国内外游客首选的游览观光胜地，而且随着法定假日的增多和带薪假期在我国的流行，越来越多的人外出旅游，并选择星级饭店入住。1222需求预测改革开放以来，海外来京旅游人数增长迅速，日前中国加入WTO，国际交往，尤其商务交往必然增加，海外来京人数仍然会维持较快的增速。以前20年数据为基础，预测今后接待海外来京人数如下国内游客方面，随着每年法定假日中长假的增多，近年来也在以年增长率超过10的速度增加，以此为基数估计，国内来京游客数量在较长的时间内，外省市国内游客仍是北京市饭店最主要客户，在旅游业收入中，国内游客收入目前占总旅游收入近70，这一趋势较长时期内不会改变。以上预测中并未考虑2008年由于奥运会举办将导致游客大幅增加。13写字楼市场概况131市场供应情况随着北京市经济的快速发展，整个办公用房市场日渐活跃，从1994年不足20平方米的竣工量，到1999年达到顶峰8774万平方米，2000年稍有回落，竣工面积约为69万平方米，整个办公市场存量在500万平方米左右。历年来办公用房的开工面积由94年的200平方米上升到96、97年高峰，超过600万平方米，由于当时写字楼市场的投资过热，98年后逐年回落。到2000年大约在449万平方米左右。进入2001年后，写字楼市场平淡中见活跃，预计全年写字楼供应量应能达到140万平方米以上。其中，中关村地区的供应量将有33万平方米左右。目前，CBD地区只有数码01、总面积7万平方米的新亚大厦、成中大厦和长安街边的凯特达利项目等约20万平方米的供应量；中关村在建的有融科资讯中心和腾达大厦等；金融街地区有新开盘的国际金融中心以及下半年将要开盘的11万平方米的富凯大厦和同样规模的中证大厦，总共约30万平方米的供应量。综合起来，大约有141万平方米的供应量入市。（见下表）2001年北京高档写字楼供应状况项目名称面积（平方米）项目名称面积（平方米）数码科技大厦70000新亚大厦70000融科资讯中心50000凯特达利100000腾达大厦91000名人广场70000国兴大厦48000太运大厦20000太平洋国际大厦60000北京国际金融中心69000中国国际科技会展中心60000富凯大厦110000瑞城中心210000中证大厦110000中国人寿大厦90000东方广场二期150000数码0130000和乔大厦三期30000进入第三季度后，北京写字楼市场有四栋写字楼入伙，这四栋写字楼为市场新增供应量324000平方米，市场存量达到527万平方米。在这四栋写字楼中，东方广场二期从面积上讲可以说是其中最大的，中国人寿大厦和和乔大厦三期则都位于写字楼的黄金地段规划中的北京中央商务区，而腾达大厦则靠近中关村，新增供应量已经很大，给市场带来了很大的压力，而现有写字楼所空出的面积则更进一步加剧了市场的恶化程度。同时，那些现在尽管还不能入伙，但是已经开始预租和预售的写字楼也对当前写字楼市场产生了压力。而从中长期规划来看，高档写字楼的供应量分布有CBD大约在500万平方米，中关村为200万平方米左右，金融街在150万平方米左右，其他地区150万平方米左右，潜在供应量在1000万平方米左右。未来三年内，写字楼的竞争将进入产品时代，其中CBD将成为重点地区。132写字楼市场需求状况2000年以来，随着世界经济的快速发展和亚洲经济的回暖升温，新经济的迅速崛起全面带动了写字楼市场的快速回升。2001年上半年北京高档写字楼市场在下半年加入WTO及七月份北京申奥两大利好的刺激下，北京写字楼市场逐渐趋于活跃，再次呈现出供不应求的态势；上半年由于中国加入世贸的临近，许多公司，包括国内和国外公司，都看好北京写字楼市场的投资前景，尤其是最近写字楼市场供不应求，租金直线上涨，投资回报率也呈上升态势。目前北京写字楼市场的投资回报率约在911之间，与国外房地产市场5左右的回报率相比是非常可观的。由于银行按揭已经进入商业用房市场，使投资环境相对宽松。受高投资回报率的吸引，一些以投资为目的买家也开始大面积购买写字楼，这些因素都会最终促使写字楼售价逐渐上涨。以下是近年来的写字楼租金走势图另外，从去年下半年开始，高科技企业（IT）需求量出现回落。2001年上半年，市场吸纳了近28万平方米的高档写字楼面积，其中多数面积被电信、金融行业购买且多数用于自用，同时新租户租用和现有租户扩租的情况也比较踊跃。从需求结构上看，许多实力雄厚的中资机构在上半年市场上扮演了主要角色，吸纳了60的写字楼市场份额。外资企业在租赁市场上仍然体现出强大的实力，占据40左右的市场份额。，而传统行业，如电信、金融行业（主要是国内机构）重新成为写字楼需求主力，市场需求已经出现结构变化。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。东区和西区客户群出现东迁与西移互动迹象。如在今年的CBD大战中，CCTV的东迁和部分高科技外企、上市公司的西移就证明了这一点。2001年写字楼租售市场一个最大特点就是西区市场（西城区、海淀区）的销售（租赁）量占北京市场的68以上，从而以绝对的优势超过东部地区（东城区、朝阳区），成为2001年上半年市场的热点。以金融街为例，目前金融街地区的售价在2400美元平方米。销售价格呈上升趋势，比去年同期上涨了3个百分点。租金方面，成交价在26美元/平方米月，比去年同期上涨了7个百分点。从空置率方面来看，截止2001年第三季度高档写字楼的平均空置率骤升到1414，这一结果的出现主要是由于供应量的显著增长。从区位上看，东城区空置率最高（2148），其次是朝阳区（1502），海淀区和西城区列第三和第四位，分别为1064和404。2001年第三季度主要租赁成交公司名称物业名称位置租赁面积（平方米）安捷伦京汇大厦朝阳区东环南路5400中国网通通泰大厦西城区金融街5000BEA系统中国人寿大厦朝阳区朝阳门外大街2600（使用）华泰保险中化大厦西城区南礼士路1800（使用）金都律师事务所中国人寿大厦朝阳区朝阳门外大街850（使用）美国电报电信公司国贸中心一座朝阳区建国门外大街617（使用）北京电信通京汇大厦朝阳区东环南路8112001年第三季度主要买卖成交公司/机构名称物业名称位置面积（平方米）浙江省政府浙江大厦朝阳区安华桥34000中国丝绸汇置通大厦东城区北京站20000某证券公司宝景大厦东城区安定门5000铁道部计算中心国兴大厦海淀区车公庄2000综合目前市场的各方面因素，中国成功地申办2008年奥运会、中国入世的最终成功，中轴路的贯通，将使得许多此区域的持观望态度的项目开始运作，预计会使当前较为平淡的写字楼市场变得活跃起来。但由于美国的恐怖袭击、经济减速等方面带来的一系列连锁反应产生了很多不稳定因素，对世界经济有可能产生消极影响，进而使跨国公司减少对写字楼的需求。北京写字楼市场最终如何发展将取决于各种因素之间相互作用的结果。133加入WTO对写字楼市场的影响分析中国已于今年11月加入世界贸易组织，这对北京高档写字楼将产生积极的影响。“入世”后，高科技发展的步伐将加快，产业结构将进一步加速调整，房地产业为国民经济发展提供配套服务的作用将日趋明显。对于高档写字楼市场来说，入世肯定会有积极地影响，这种积极的影响最直接地体现在银行、保险等金融行业，会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业。这些行业入世之前在北京基本上都不允许经营本地业务，尤其是金融业最明显，因此这些行业在北京的业务范围非常有限，许多这类行业的外资公司在北京都是办事处级的，人员通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它们对写字楼的需求自然就非常弱。然而，入世之后，这些行业将很快被允许经营本地业务，它们的规模将随着业务的发展而逐渐扩大，随之产生的对写字楼的需求也将逐渐释放出来。入世对北京高档写字楼市场带来许多的有利因素，但是并不能由此而盲目乐观，应持谨慎态度。原因主要有（1）入世的利好因素对房地产市场尤其是高档办公楼的影响都不会立竿见影的，至少需要半年甚至一年的时间，这是因为房地产市场相对于整个国民经济的发展有一个滞后期。入世也一样，它对北京写字楼市场的影响估计也得到明年下半年才能显现出来。（2）是全球经济目前正在放缓，美日经济甚至已经进入了衰退期，而北京高档写字楼市场相当大一部分都是由美日公司来支撑的，因此这些国家经济的衰退势必会对北京高档写字楼市场产生不利的影响。实际上，这种不利影响已经慢慢地显现出来，表现在它们对写字楼需求面积的减少以及对写字楼租金承受能力的下降。在租金方面，许多公司对目前市场上的高租金越来越缺乏承受能力。例如，嘉里中心写字楼中的许多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它们不得不考虑搬到其它便宜的写字楼。（3）尽管目前需求不旺，但写字楼的供应在今年下半年到明年上半年却相当多，根据统计，今年下半年到明年上半年北京高档写字楼的供应量将接近80万平方米，这还不包括原有写字楼中未被消化的部分，如果全加起来的话，实际有效供应将超过120万平方米，这一供应量已经超过了北京写字楼供应高峰年1997年的供应量（116万平方米），因此未来半年到一年北京写字楼市场的供应量将是比较大的。基于以上诸多因素，我们将不得不对北京高档写字楼市场未来半年到一年的发展抱着谨慎乐观的态度。实际上，这种谨慎的态度也是目前写字楼发展商普遍存在的，这与以前北京写字楼发展商对利好消息的反应形成了鲜明的对比。在1999年中美刚签署世贸准入协议的第二天，东方广场就把其租金报价上调了一美金，而现在中国入世已经大局已定的情况下，许多发展商不仅没有上调租金报价，相反却降低了租金报价；一些发展商虽然没有调低租金报价，但成交价与报价却相差很大，有的甚至超过30；有的写字楼虽然成交价表面上也不低，但免租期却给的很长，并且附送了装修等优惠条件，因此实际租金也很低。以上种种情况表明，发展商目前表现得更加理智，更能从市场的实际供求关系来决定其租金的定价，而不是盲目地跟风。不过，尽管有上述不利因素的存在，我们还是应该看到积极的方面存在。实际上，一些不利因素本身就能够转化成有利因素。例如，前面提到的美日经济不景气，在这种情况下，外国投资在它们本国由于寻找不到合适的投资机会，就会转向其它更加有利可图的市场，而中国作为一个充满机会的、劳动成本比较低的发展中国家正好吸引了这些资金，这必然会间接地促进中国和北京写字楼市场的发展，当然这种影响在短期内也不会体现出来。实际上，目前已经有不少这样的公司由于本国或本地区经济不景气而正在或准备考虑到中国来投资。例如，日本三洋化工株式会社就准备今年年底在北京设立办事处，并且考虑在国内合适的地方建厂。而台湾公司更加明显，尤其是电子行业，目前台湾本土甚至已经出现空洞化的趋势，许多这类公司到祖国大陆投资建厂。对入世后北京高档写字楼市场的发展趋势，我们认为在短期内不会有很明显的影响，在某一时期由于国外经济的衰退和本地写字楼市场供应的急剧放大甚至会出现走低的可能。但从长期来看，尤其是入世后半年到一年的时间，随着原有写字楼存量被逐渐吸纳以及新的供应还没有出现，并且随着入世的利好因素逐渐释放出来，北京高档写字楼市场将逐步趋向供需平衡，某些位置好、素质高的楼盘会出现供不应求的现象，高档写字楼的租金也会稳步回升，空置率将相应地降低。另一方面，租金的升高必然会使更多的用家转而购买写字楼，以减少未来租金上涨所带来的办公成本上的压力，更多的投资者也会购买写字楼，甚至经营写字楼，以谋求高租金情况下的高的投资回报，这些都会进而促进写字楼的开发建设，从而形成写字楼市场的一个良性循环。134相关政策对写字楼市场影响的分析在相关政策方面，北京市颁布的许多区域性政策和对某些行业的优惠政策将会对写字楼市场起到一定的积极作用，主要有以下一些相关政策（1）朝阳CBD地区从政策方面，CBD的规划方案也为开发商提供了各种灵活和便利，如在对商务中心区内建筑容积率实行宏观控制、总量平衡的前提下，可采取容积率转移、容积率奖励等鼓励办法，促进商务中心区开放空间的规划建设；另外，对区内高档写字楼的绿地建设、建筑间距及公建配套等指标还可做适当调整。除此之外，规划还率先在商务中心区建立土地收购储备制度，按照国家及市政府的有关规定，进行土地储备和土地一级开发，并以公开招标、拍卖等方式供应土地。这样做无疑会降低开发商的前期土地开发成本，从而调动开发商的积极性；同时按照“优质优价”的原则，使最好位置的土地集中到最有实力的开发商手中，使区内的黄金地段能够建造出标志性的物业，进而有力地提升整个商务区的形象。（2）中关村地区自1998年自今，国务院、市政府极其有关部门相继制定的一系列优惠政策，特别是针对中关村科技园区高新技术企业在人才的吸引与激励、财税优惠等方面给予较大的优惠。其中主要有A、对北京试验区内的新技术企业，实行下列减征或免征税收的优惠B、对单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。C、土地由合资、合作或者独资企业直接以出让方式取得的，其出让金按75征收；需要缴纳的城市基础设施四源建设费和大市政费，减半征收。D、对在国家、市政府批准建立的开发区内直接以出让方式取得土地并用于高新技术项目的高新技术企业，其土地使用权出让金按75征收；需要缴纳的城市基础设施四源费和大市政费，减半征收。经审定的高新技术骨干企业用于高新技术项目的新增用地，免收应向地方财政缴纳的土地使用权出让金及该项目的四源费，减半征收大市政费。但如改变土地使用性质，须全额补交所免费用。E、驻京研发机构以出让方式取得土地使用权并建设自用的研究开发用房，其地价款按标准地价的75征收，如改变土地使用性质或进行出租、出售、转让，须全额补交所免费用。（3）西城区金融街地区A、在金融街注册成立或迁入金融街的中介机构，凡其所得税交区财政的，可以享受所得税免、减及先征后返的优惠政策。A、凡在金融街新开办的中介机构可向税务部门申请免两年所得税。B、凡在金融街购置办公用房的中介机构，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起），三年内区财政通过先征后返的办法，返还其全部所得税，第四至第五年返还其所得税的50。C、凡在金融街租赁办公用房，租赁期限在六年（含六年）以上的，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起）五年内区财政通过先征后返的办法返还其所得税的50。D、凡在金融街租赁办公用房，租赁期限在六年以内的，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起），三年内区财政通过先征后返的办法返还其所得税的50。B、鼓励房地产开发企业或其它房屋产权单位将空置房屋出让或出租给能形成新税源的企业。A、房地产开发企业或房屋产权单位，将空置房屋出让或出租给形成新增税源的企业，当新企业三年内任一年对区财政贡献达到50万元以上时，均按企业该年度贡献额的10给予出让或出租房屋的单位奖励。B、根据吸引新税源企业的需要，经区招商引资办公室认可，房地产开发企业或房屋产权单位以较低价格出让、出租房屋，参照市场价格水平由区财政给予一定补偿。从北京市城市规划和产业布局来看，朝阳CBD以中央商务区定位、海淀中关村以高科技而著名、金融街地区则是北京的金融管理中心，相比较之中，金融街对办公用房的政策最为宽松，海淀中关村科技园区区对入住企业的政策优于其他区域。随着对各行业不同的政策扶持和各区域鼓励企业入住写字楼，写字楼市场将会有一个良好的发展。14写字楼市场供应与需求发展预测申办奥运成功、正式加入WTO、城市改造建设的逐步加快、各大写字楼集中区域规划的完成、我国经济在世界经济不景气时仍然一枝独秀在众多利好消息下，未来北京写字楼市场将保持稳定发展。预计到2010年时北京写字楼总量将达到1300万平方米。部分区域市场供应会有较激烈的竞争，同时还将面临各类商务公寓、商住楼的冲击，更自由支配的空间和更灵活的付款方式是他们的优势。写字楼需求会进一步扩大。我国的经济发展将吸引更多的国外企业、公司进入，设立代理机构或分公司，扩展在中国的业务。而国内市场的成长使得国内企业更是要求有先进、智能化写字楼以开拓业务、体现形象。发展趋势将是出现两极分化状况，有着良好口碑和管理的物业会受到欢迎，而缺乏管理和竞争力的物业经营上会难以为继。在要求有完善的硬件设施后，良好的软件管理和人性化的服务将是大部分客户希望得到的。2重点区域项目分析项目位于北二环路与中轴路交会处的东北角，北与已经建成的“洲际大厦”联体，东临“神华大厦”、“中成大厦”等写字楼，周边还有中景濠庭、世纪庄园等高档商品住宅。西面则与规划中的绿化广场相邻。拟建项目的二环路以南，鼓楼外大街以西，主要是大片老城区及零星办公、商业区域，都还没有形成良好的商务氛围，而在东面相邻不远的安定路商务气氛已经较浓厚。安定路、三环、鼓楼外大街、二环合围成的区域附近，目前有华北大酒店、竹园宾馆、河北饭店、海南饭店等宾馆项目，以及洲际大厦、神华大厦、三利大厦、中煤大厦、深房大厦、浙江大厦等多个写字楼项目，酒店式公寓有新近入住的天鸿宝景大厦等。21目标区域写字楼调查211区域写字楼基本状况目标区域主要集中了我国几家重要的石油化工、煤炭、矿产、畜牧产品等大型公司企业及关联企业、下属机构，众多专业出版社、设计院、研究院也分布其中，还有北京市人才大厦、各省级大厦、各地驻京办事处，政府办公用房量较大。各类金融办事机构也不在少数，拥有自己小体量的单独办公楼是这些单位的特征。本区域中商业写字楼中高档物业主要集中在西滨河路、安定门外、安贞一带，规模不大，同时夹杂众多小型中低档写字楼和各类饭店、商住公寓，有一定的商务气氛但没有形成整体风格。目标项目周边的洲际大厦、神华大厦、中成大厦都为中高档写字楼，主要客户仍为集团型客户及周边关联公司、企业。区域内主要写字楼情况见下表项目名地址租价面积宝景大厦安定门60/天平方米22018安华发展大厦安定路55/天平方米34000长新大厦安定路55/天平方米37920三利大厦安外大街50/天平方米12000洲际大厦安外地兴居50/天平方米66000神华大厦安定门西滨河路50/天平方米21600世源大厦安定门外大街50/天平方米15000中成大厦安定门西滨河路50/天平方米20000龙德行大厦中轴路40/天平方米14000中路大厦安定门外40/天平方米7500安源大厦青年沟40/天平方米7000兴华商务大厦和平里40/天平方米5000冶金大厦附楼安外大街40/天平方米10000安贞大厦安定门外40/天平方米40000昊龙写字楼和平里38/天平方米3000白孔雀写字楼北二环路边35/天平方米7000泰利明苑安定门外30/天平方米38000铭诚嘉德商务楼中轴路30/天平方米5000庆丰大厦鼓楼地铁30/天平方米3500青鹏写字楼安外大街30/天平方米10121中煤大厦安定门外29/天平方米20000亿万利达大厦安外大街28/天平方米3937中矿大厦安外大街28/天平方米7000恒氏企业发展大厦安定门外28/天平方米5000双花办公楼安定门内25/天平方米5000柳园写字楼安德里北街24/天平方米1800合信大厦中轴路22/天平方米2700凯康大厦北三环安华桥35000浙江大厦北三环安华桥34000212区域写字楼经营状况1目标区域中写字楼中客户主要是以下这些行业石油化工行业石化、天然气、相关贸易、技术、工程；机械制造行业；设计、设备进出口贸易；网络类行业网络技术集成、设备、内容提供商；金融服务类行业保险，证券；教育产业国际教育、培训的合作，专项培训、职业培训等；中介服务类行业会计事务所、律师事务所、咨询公司、人才服务机构等；商业服务类行业情报信息服务、广告、装潢以及各种贸易、供应商、代理代销商等；生活服务类行业零售、餐饮、旅馆、文化艺术、旅游、休闲等。从以上这些行业看，其中石化、中介服务、商业服务类行业今后将有可能在本区域形成特色。2目标区域中写字楼经营状况目标区域中中高档写字楼项目有天鸿宝景大厦、三利大厦、洲际大厦、神华大厦、世源大厦、安华发展大厦、长新大厦等，它们的出租情况较好，出租率一般都在7590间；中低档项目体量小，市场有一定的需求，出租状况较佳，大都在8095间。大部分项目配套设施一般，物业服务稍次。总体经营状况上由于区域竞争尚不激烈，市场上空置存量不大，整体经营较好，但从调查情况看周边尚有一定开发空间，在总量上未来会有所增加，22目标区域饭店调查221区域饭店基本状况在项目区域附近重要饭店有三星级的华北大酒店、竹园宾馆、江苏大厦，二星级的河北饭店，一星级的化工轻工贸易大厦，未定级的海南饭店、银丰宾馆等。其它多为企业单位经营的小型旅社、招待所。各主要饭店基本情况如下表所示单位名称星级经济类型客房数（间、套）床位数（张）年平均职工数（人）开业时间华北大酒店3国有4207757061990竹园宾馆3国有16301231982海南饭店未定集体9080661990江苏大厦3185248河北饭店2国有1853502231986太阳宫宾馆2股份1503041721993银丰宾馆未定股份931291081998化工轻工贸易大厦1国有751521001990222区域饭店经营状况2000年区域内饭店平均客房出租率58，太阳宫宾馆出租率最高达到73，银丰宾馆出租率最低，只有33。附近饭店收入构成中，客房收入与餐饮收入所占比重较大，商品及其他收入比重较低，平均收入构成见下图2000年区域内饭店除太阳宫宾馆创利194万元、化工轻工贸易大厦创利11万元外，其他主要饭店利润均为负值，其中华北大饭店总利润为2824万元。而据了解，周边小型旅社和招待所由于经营性费用低，客源集中稳定，收入盈利状况较好。2000年区域内饭店以华北大酒店与江苏大厦总收入最高，分别为5542万元、3683万元。附主要饭店经济指标状况，详见下表单位名称全员劳动生产率（万元/人）人均创利（万元/人）客房实际平均房价（元/间天）平均客房出租率（）营业收入构成（）总利润（万元）产值万元客房餐饮商品其他华北大酒店78504342605235752825542竹园宾馆39104242458306018517481海南饭店110江苏大厦148500239459553593683河北饭店5303248567219636691182太阳宫宾馆521113171737523111944896银丰宾馆509028268336337302550化工轻工贸易大厦53801112269553781153823目标区域酒店式公寓调查目标区域中提供酒店式公寓产品的不多主要是天鸿宝景大厦，其它周边商务公寓项目主要有京宝花园、泰利明苑、三秀涵雅居、中景濠庭、柳清居、杰宝公寓。其中前两个项目已入住，主要客户为传统媒体、网络媒体、设计装潢、各类商贸公司、驻京机构等。从市场反映看此类物业在该地区没有很大的吸引力，公寓类项目多作为商住用途。24目标区域市场发展预测从位置上看，项目处于金融街、奥运村、CBD、燕莎等商务氛围比较浓厚的区域之间，周边多为国家机关机构、旧城与成熟居民社区，在中关村、CBD、金融街等规划相继出台后，区域竞争日益激烈，本项目所在区域商务氛围已经很难与以上区域形成竞争，发展空间不大，地区形象树立不易。项目以西及南面虽然有大片老城区，有旧城改造发展潜力，但由于拆迁费用较高，较短时期内周围环境出现较大改善的可能性较小。交通上该区域属于交通繁忙地段，二环、中轴路交界之处，高峰时期交通拥阻，一般时段尚可，同时洲际大厦与项目共建的跨河桥工程已建成，出入二环较便利。但由于周边现状限制，区域交通状况将缺少较大改善。目前，本区域内主要写字楼多数是国内大公司集团自行建造、使用、部分用于出租的物业；与之相应，区域内饭店宾馆客户也多是国内消费者，以外省市来京公务、商务人员和一般旅游者为主。消费上以住宿、餐饮为主，娱乐休闲仅占一小部分。从今后发展来看，目标区域内形成不了有力的国际商务活动市场支撑点，仍将依托于周边大型企事业单位相关的公司、企业和公务、商务、会展活动、以及国内外旅游团体、个人。3目标市场分析31目标项目定位根据区域环境、商务状况以及周边项目客户情况及发展趋势与前景，本项目应当定位于主要为国内客户服务的综合性中高档商务楼，设置写字楼、餐饮和部分娱乐休闲设施，以达到经营的效益最大化。考虑到委托方的客观要求，虽然区域内客源争夺激烈，但仍可以适当安排部分面积作为饭店使用，前途是必须严格控制饭店规模和档次，以避免经营上的风险。从整体上考虑大厦各类用途部分在标准上都要符合大厦形象与地位，并与周边项目相协调。写字楼部分档次和装修标准应略高与周边几个项目，饭店应定位于三星级标准。写字楼客户群主要定位于为国内大中型公司企业、外省市住京办事处等，公司以传统的建材、轻工、化工、石油等行业为主，兼吸引部分中小服务型行业如顾问咨询、各类事务所等，以及网络技术集成、建设商等。饭店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动、外省市来京旅游的人员。北京四星、五星级饭店由于房价高，主要客源来自海外，其经营受国际经济形势影响较大，在近年收入、盈利状况虽有所好转，但自2001年开始全球股市下滑、欧美日经济一蹶不振、出现衰退迹象，海外游客增长有放缓趋势，同时周边东南亚国家也加紧了对游客资源的争夺。在目标区域内，由于一直缺少浓厚国际商业氛围和环境条件支撑，所以没有出现同等星级的饭店，而在北京CBD、燕莎、长安大街、金融街、中关村等区域快速发展的情况下，本区域环境短期内难以赶上，开发四星、五星级饭店风险较大。另外，经营高星级饭店更高的经营技巧和管理手段，也具有较大经营风险。以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次饭店，随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流，尤其是在本区域内，市场前景较好；同时，随着人民生活水平的提高及我国进一步的开放国门，更多的国内外旅游团体和自助旅游者将来到北京，而项目地处市中心，周边文化古迹、人文景观众多，再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高项目经营效率。对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。需要注意的是，饭店的整体水平不仅仅体现在硬件的星级标准上，更重要的是配套软件、管理的星级水平。2000年本市各主要星级涉外饭店接待入境旅游者人次状况表饭店星级海外旅游者住宿人次饭店年度最大接待人次海外旅游者所占比例五星级26200104052745646四星级24314656571310370三星级15333638416217182二星级373866381197298一星级3618767600654指标说明每个星级中各饭店海外旅者平均住宿夜数各饭店接待海外旅客人数的和每个星级中各饭店入住率客房数平均客房床位数的和海外旅游者住宿人次/饭店年度最大接待人次以上比较表明，目前四、五星级饭店主要客源依赖于海外，经营风险和不确定性强。而三星级饭店在开发海外旅客客源上还有一定的潜力可以挖掘。从赢利状况看，三星级酒店虽然在全市范围内仍然处于亏损状况，可区域内三星级饭店营业状况良好，从2000年总收入来看华北大酒店与江苏大厦分别达到55421万元、36828万元，为区域内收入最高的饭店。为考察区域内不同星级饭店的赢利能力，而同时减少区内个别饭店因折旧、计算成本不同以及其它非经营性因素对饭店赢利表象造成的影响，采用区域内饭店收入水平减全市平均费用、成本支出，来估算区域内饭店应达到的平均赢利水平状况饭店星级北京市平均费用成本/套房（万元每年）区域饭店收入/套房（万元每年）估算区域饭店利润/套房（万元每年）利润率（）三星级102916556263784二星级604618014223一星级4137173044239以上估算时虽然没有详细区分不同纳税状况，没有仔细分析费用成本的构成，只是从行业平均状况来考虑，但也可以看出，区域内三星级与一星级饭店赢利状况较好。由于区域内一星级饭店只有化工轻工贸易大厦，其客户构成、经营情况具有一定独特性，其他项目可能难以模仿。从全市星级饭店经营状况看，三星级饭店平均出租率为587，二星级饭店出租率468，一星级饭店平均出租率495，三星级饭店平均出租率较高，也说明市场需求较大。从区域市场看，本地区较普遍的是无星级的普通旅馆和招待所，这也比较适合于区域内国有大型企业和机关众多，一般公务旅行人员多的现状。另外，本项目由于是综合项目，在客户服务、物业管理等方面可以充分利用共同资源，降低运营费用；由于写字楼需要维持一定的档次，在设备、物业管理等多方面要求提供较高服务；设置一定规模的饭店对餐饮、娱乐设施客源的保障会起到一定的作用；因此，饭店档次也不宜过低。综合考虑，本项目饭店定位于三星级比较合适。32目标项目写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置321各类综合物业面积分配参考根据中房指数系统收集到的资料，新世界、航华科贸中心、丰联广场等综合性物业写字楼、商场、饭店（酒店式公寓）面积分配比例