2007年10月份的深圳房地产楼市分析报告

1纵观07年的中国房地产市场，绝对可以用惊心动魄一词来形容。据国家统计局数据显示，今年以来，包括近几年来，全国住房价格一直在呈上升的态势，可以说，今年以来友逐渐有所加快。一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨67，其中一季度上涨56，二季度上涨63，三季度上涨82。其中新建住宅价格上涨72，一季度上涨6，二季度上涨64。三季度上涨9。二手住宅价格上涨66，一季度上涨52，二季度上涨69，三季度上涨76。面对一片飘红的市场，作为中国楼市嘴早市场化的深圳市一次又一次地被抛到风口浪尖，是硬性需求的增加孩是投资的过热导致了现今房价的踞高不下当居者有其屋的梦想被疯涨的房价无情击碎时，坐不着的不光是广大的市民，国家的宏观调控也明显紧密起来。以国庆长假为界点，节前359号文，将第二套房的首付比例提至四成，同时其利率不得底于基准利率的11倍，并严格控制商业银行的房地产开发贷款。节后39号令，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才可以获得，不得进行按比例分期付款。两项政策虽非横空出世，但如此大刀阔斧的调控力度已足以显示政府调控房价的决心。面对政府的决心，深圳的市场反应还是十分明显的，359号文下达后紧接着迎来了十一黄金长假，对于金九银十的楼市来说本该是以个收获火爆的假日，然而在推出的2600套新房中，7天深圳全市仅成交82套，平均一天117套，用门可罗雀来形容楼市的冷清一点也不为过。然而事情还未结束，紧接着的39号令及物业税的呼之欲出，更给十月的深圳增添了几许不确定因素。截止到10月31号，深圳市十月份共新开楼盘12家，以下是这些楼盘的详细信息。1中海西岸华府项目概况中海西岸华府项目位于深圳市宝安区松岗街道办西北部，占地14万平米，建筑面积36万平米，商业面积近2万平米，是松岗当地规模最大的商住小区，将为松岗提供超过3000套优质、舒适、高档、安全的住房单位。投资商中海地产开发商中海宝松物业发展（深圳）有限公司物业管理公司深圳市中海物业管理有限公司物业类别商住楼高尚住宅建筑类别高层小高层容积率250绿化率40价格均价9200元/平方米按揭购买97折98折，一次性付清97折96折物业管理费290元/平方米月项目地址深圳市宝安区松岗沙江西路与朗碧路交汇处开盘时间2007101预售许可证深房许字（2007）宝安030号户型二房三房四房复式801602小区及周边配套小区内部配套2万平米商业、计划引入银行、超市、餐饮，双游泳池、双幼儿园（12班）、双社区文化室、社区体育场、社康中心、居委会、社区服务站、警务室中小学松岗中学、松岗中英文实验学校、陶源中英文实验学校、松岗中心小学、松岗二中、崇文学校、沙溪小学、东升学校、谭头小学、化雨中英文学校、燕山小学幼儿园塘下涌幼儿园综合商场天虹商场、星港城、百佳超市、佳华商场、爱佳购物广场、吉好多购物广场、理家购物广场、润丰农贸邮局松岗邮电所银行中国银行、建设银行、中国工商银行、农业银行医院松岗人民医院、上海复亚医院其他松乔酒店、宝利来大酒店、金凤梨大酒店、连雾酒店、松岗派出所、松岗人民法院、松岗文化艺术中心、松岗汽车站现售情况截止到1031各栋楼房除一层外,其余基本售磬2尊寓（汇泰大厦）项目概况尊寓地处深港两座城市中轴，傲居城市核心、罗湖口岸首排阵地；毗邻罗湖地铁总站、深圳火车总站、罗湖汽车站、公交总站；坐拥罗湖及文锦渡双口岸便利，扼守深港门户，尊享罗湖成熟的商务生态圈，该项目占地面积6544平方米,总建筑面积51648平方米是国际商家、深港两地商务精英首选物业。投资商深圳市国野股份有限公司开发商深圳市汇泰实业有限公司物业管理公司深圳市国野物业发展有限公司物业类别公寓建筑类别高层装修状况精装修容积率640绿化率2521价格均价19000元/平方米按揭98折，一次性付款96折物业管理费390元/平方米月项目地址深圳市罗湖区罗湖口岸沿河路双城世纪旁开盘时间20071001户型一房二房3358小区及周边配套豪华酒店式大堂，一楼商场，二层架空层泛会所及绿化中小学罗湖小学、罗湖中学综合商场罗湖商业城、沃尔玛、佳宁娜广场、三岛购物中心、钻石广场、友谊城百货、金光华商业广场、友谊百货等邮局庐山邮局、建设路邮局3银行招商银行、发展银行、建行、中行、工行、汇丰银行、恒生银行、东亚银行医院罗湖医院其他国贸中心会员俱乐部，爱德美国际健美中心现售情况截止到1031将近133水岸新都三期项目概况水岸新都位于龙岗新城路与坪西路交汇处，总占地面积约21万平方米，建筑面积为30万平方米，共分5期开发，一、二期已经完美售磬，一期已于2006年10月入伙，二期2007年10月入伙在即。水岸新都3期南岸因位于一期之南、月亮湖之畔而得名，3期继承30万西班牙水岸小镇精髓，以纯熟西班牙风情即将亮相，产品包括218250的别墅，80142的2房4房开发商佳兆业科技深圳有限公司物业类别普通住宅建筑类别多层小高层高层容积率240绿化率30价格均价8500元/平方米物业管理费暂无项目地址龙岗区新城路北与坪西路西交汇处开盘时间07102（第一批高层）户型二房三房四房复式80160小区及周边配套餐饮新全盛酒楼、山海渔村、满江红湘菜楼、新宝城海鲜坊、潮汕砂锅粥火锅城家居富安居家居装饰城、百富城家居装饰城、百安居、新盖佳装修材料城、顺德家具城、家乐园装修材料超市百货世贸百货、新一佳、双龙天虹、新城天虹、亚洲风情MALL、吉之岛酒店皇冠假日酒店、东港酒店、富龙商务宾馆、九州宾馆、富龙山酒店丽港酒店电器电子国美电器顺电龙岗电子世界专业市场德众五金城、集银皮革市场、九州文具批发市场、TOYO汽茂城4休闲美佳丽足浴城、魔幻城游乐世界教育新梓学校、新生小学项目配套拥有2400平方米的幼儿园，27000平方米的超大商业；华润万佳，中国电信、现以及拥有7000多平方米的超大西班牙皇室会所,主要项目有室内篮球场，羽毛球场、壁球室、乒乓球室、网球室、豪华麻将室和桌球室。项目总规划图现售情况34左右4佳兆业可园七期项目概况可园七期主力户型有两房、三房、四房以及创新两房复式单位，七期紧邻求水山公园，高层单位可望无敌山景。可园共分七期开发，前六期已售罄，总占地面积约20万平方米，总建筑面积约60万平方米，是矗立于布吉核心商圈的少数大盘之一，紧邻国家著名的油画产业基地大芬村。周边配套设施成熟，学校、超市、银行举步可达。小区内有华润万家超市，社区幼儿园，可园学校为九年一贯制学校，并已于200793正式开学。开发商佳兆业地产（深圳）有限公司物业类别普通住宅建筑类别高层容积率365绿化率30价格均价11000元/平方米，按揭98折，一次性付款9折，超过135平方米大户型85折。物业管理费235元/平方米月项目地址龙岗区布吉布沙路大芬油画村对面开盘时间20071001户型二房三房四房复式80200小区及周边配套幼儿园社区幼儿园综合商场沃尔玛、天虹现售情况；不太详但19号楼比18号楼的销量好一些519号楼D座奇数层19号楼C座奇数层19号楼B座奇数层19号楼A座奇数层18号楼D座奇数层户型图。5中信红树湾项目概况占地面积8073283平方米总建筑面积15339293平方米，总户数733开发商深圳中信红树湾房地产有限公司物业管理公司深圳市百利行物业发展有限公司物业类别；高尚住宅建筑类别高层容积率暂无资料绿化率暂无资料价格起价9000元/平方米最高价35000元/平方米均价40000元/平方米按揭98折，一次性付款96折物业管理费380元/平方米月项目地址南山区沙河东路与白石路交汇东面南开盘时间20071019户型四房200中信红树湾四期外景图6现售情况国土局无一套正式备案。6万科金域东郡一期项目概况本项目目前规模建筑面积约31万平方米。其中一期建筑面积约78000平方米，共设有4栋7座高层住宅，户型为约63平米至109平米的四种，分别为约63平米的一房、约69平米的两房、约88平米的三房、约106109平米的三房。规划上采用点式高层与板式高层结合的半围合布局，加上每栋住宅的首层都设置了面积不等的架空层，使整个小区空间通透灵动。并能够提供适应深圳炎热气候的活动场所。另外在规划上利用地块地形特点，设置较大的地下和半地下停车场，留下更多的空间来营造景观。小区主出入口设于西南角，结合商业形成弧形入口广场。次出入口设于东西两侧，方便高层住宅车辆、商业车辆及人流的进出与管理。小区内设有各种娱乐、休闲的设施，如文化活动中心、游泳池等，令小区生活更显尊贵。富有现代感的立面，在材料上以面砖为主，加以一定量的质感涂料，色彩以稳重大方的白色、灰色为主。充分展现了项目整体典雅的气质。户型设计上，力求户型经济实用，通风采光良好，并在每户入户处设置了入户花园，增加每户的空间层次及实用性。位于小区外围有约2000平方米商业面积，30余个商铺，每个商铺面积约60平方米左右；主要为社会配套商业，如小型的超市，便利店、干冼店等日常生活配套。开发商深圳市万科城市风景房地产开发有限公司物业管理公司深圳市万科物业管理有限公司物业类别高尚住宅建筑类别高层容积率3绿化率暂无资料价格均价7500元/平方米项目地址龙岗区六联酒店北行约400米处左转，在施工中的大工业区中心公园西侧开盘时间20071020户型二房三房63105小区及周边配套中小学坪山中心小学飞东小学立新小学龙背小学新屋村小学坪山二小坪环学校六联学校阳光学校龙山学校东门学校坪山中学坪山高级中学幼儿园较多（坪山机关幼儿园等）综合商场三和购物商场（离项目约2000米）、万福佳、民乐福、泰华商场等国惠康百货（离项目约1000米）邮局深圳邮政局坪山支局7银行中国工商银行，中国农业银行，深圳发展银行等医院坪山人民医院其他大工业区体育中心（在建中）、大工业区中心公园（在建中）、聚龙高尔夫练习场等现售情况；开盘当日即告售罄。A13室2厅2卫1厨8879D户型位置图D22室2厅1卫1厨6416D12室2厅1卫1厨6369C户型位置图7半山御景项目概况半山御景地处深圳中心区一级幅射区域，紧临华强北和中心区，是深圳市津联泰投资有限公司在开发金色假日等知名项目后，倾注全力打造的大庭院、低密度、高品质的高尚城市山居物业，总建筑面积近367334平方米，共326套单位。半山御景背依规划中的银湖郊野公园，远眺繁华的城市景观，视野开阔，笔架山公园近在咫尺，景观资源非常丰富，真正实现了城市山居生活；近16万M的现代原创立体庭院式园林为业主提供健康、休闲的生活；周边生活氛围成熟，教育配套完善，超市、净菜市场、九年制义务教育公立学校、幼儿园、艺术馆、老年活动中心等生活配套一应俱全，规划中的地铁四号线中康站举步可达；户型以70平米左右的两房及100平米左右的三房，户户南北通透，赠送大面积露台，大大提高居住舒适度及生活品质，成就阔绰生活空间；以星级酒店的品质打造的入户大堂，充分体现了发展商为业主打造高尚的城市山居享受的建设理想。开发商深圳市津联泰投资有限公司物业管理公司深圳市花样年物业管理有限公司物业类别普通住宅建筑类别高层，小高层容积率250绿化率暂无资料价格均价21500元/平方米起价18000元/平方米最高价25000元/平方米目前98折优惠项目地址福田区皇岗路西侧翰岭院旁开盘时间20071020户型一房二房三房31127小区及周边配套小区内部配套游泳池、泛会所中小学翰岭学校、梅华小学、梅丽小学、梅林中学8幼儿园翰岭院幼儿园、汇龙幼儿园、振业梅苑幼儿苑综合商场天虹商场、佳华超市、民润超市、华润社区店邮局移动沟通100营业厅银行中国银行、招商银行、建设银行医院梅林医院、康复医院其他雅昌艺术中心、福田党校、青年学院现售情况15左右8中海大山地（10月27日将推出空中别墅和空中院墅单位，分别为大山地的7栋、39栋和27栋）项目概况中海大山地位于深圳横岗梧桐路与环城北路交汇处，振业城的北面，占地18万平米，建筑面积约22万平米，容积率是12，建筑覆盖率25，绿化率412，总户数1571，住宅类型为双拼别墅、联排别墅、山地叠加别墅和多层住宅等。开发商中海地产（深圳）有限公司物业管理公司深圳市中海物业管理有限公司物业类别别墅建筑类别多层,联体别墅容积率120绿化率4120价格均价36000元/平方米此次推出的楼盘价格最底至6000多圆。一般在7000多圆。项目地址龙岗区横岗街道办梧桐路北端开盘时间1027现售情况开盘当天共推出280套销售250套其他10月份开盘的项目还有宇宏公元盛世1014时代星居1014鑫园广场1020葵花公寓1028综合以上几个楼盘的销售数据，不难看出，除中海万科等这些大型品牌地产企业取得了相对不错的销售业绩外，其他的楼盘都可谓是惨淡经营，无论是打折扣还是送精装修，所有的促销手段在观望气息渐浓的市场面前都徒然失效。相比前几个季度开盘即磬的火爆，许多市民惊呼，深圳楼市的冬天来了。冬天来了，春天还会远吗这或许才是值得深