2008年6月武汉房地产市场形势报告

2008年6月市场形势报告第1页共21页2008年6月市场形势报告2008年7月5日2008年6月市场形势报告第2页共21页目录一、6月国家宏观形势5金融政策5存款准备金率本年度第五次上调，创175历史新高5土地政策61国土部、工商总局联合发布“限时令”，规定商住项目开发原则上3年内必需完成62财政部国土资源部再立新规规范土地有偿使用费支出范围73国土资源部依法查处土地违法行为，坚决落实问责制8二、典型一线城市楼市最新动态12三、6月武汉楼市概况13（一）6月全市商品房销售监测132008年6月市场形势报告第3页共21页1、6月淡季，三大交易指标整体下滑，同比降幅均在60左右132、楼市量价齐跌，6月成交均价再次回落至6000以下133、各区域供求关系分析供需比最高为青山区，最低为经济技术开发区144、从各区域四大成交指标看145、从各区域不同存量情况看，洪山区存量最高，而140以上大面积产品仍然面临较为严重的滞销威胁15（二）6月全市新盘备案监测（6月1日6月30日）16（三）、6月全市14片区重点项目监测（6月1日6月30日）171、分区域重点监测项目概览172、重点监测项目最新动态17（1）武汉碧桂园17（2）东湖春树里182008年6月市场形势报告第4页共21页（四）6月全市土地供应情况监测（6月1日6月30日）19（五）6月全市广告监测（6月16月30日）201全月广告投放总量202各报媒投放比例及三镇地产广告媒体投放偏好度203月广告投放量TOP521一、6月国家宏观形势2008年6月市场形势报告第5页共21页自2007年底宏观调控以来，如同房地产市场一样，全国宏观经济也经历了重重考验世纪罕见的大雪灾、千年难遇的大地震、继98年后又一次肆虐的洪水一方面，货币从紧、土地严控等宏观调控政策依旧；另一方面，因雪灾、地震等影响而增加的公开市场净投放、以惊人速度增长外汇储备、依旧存在的通胀压力整个金融市场流动性形势更加复杂。而恰逢此时，本月央行年内第五次上调存款准备金率高达1个百分点，整体市场的流动性之大可见一斑，而针对地震灾区有保有压的灵活调控模式，更加大了对市场未来趋势的判断难度。因此，密切关注国家宏观调控政策的新动向、紧扣市场脉搏，以保证在正确的时间做正确的事情，成为时下参与楼市博弈各方在此轮楼市盘整中变被动为主动、有效规避市场风险的首要选择。以下，将从金融、土地及灾后政府所出台的重建政策等方面对6月的宏观市场予以详细分析金融政策存款准备金率单次上调幅度高达1个百分点，创175历史新高为加强银行体系流动性管理，中国人民银行6月7日宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，分两次于2008年6月15日和25日各上调05个百分点，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到175的历史高位。同时，对于此次准备金率的调整，2008年6月市场形势报告第6页共21页地震重灾区法人金融机构暂不上调。政策点评存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。此次已是自2007年以来第15次、至今年以来第5次上调存款准备金率，调整频率几乎为每月1次。但是此次调整较之以前存在着诸多的特殊性，表明政府宏观调控的手段越来越灵活、组合方式也越来越多。国家此次上调存款准备金率有其必然的因素，流动形势的复杂、通胀的压力、外汇储备的增长使得央行的对冲压力进一步加大，在此种情形下提高存款准备金率也无可厚非土地政策1国土部、工商总局联合发布“限时令”，规定商住项目开发原则上3年内必需完成为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局联合下发通知，向各地发布国有建设用地使用权出让合同示范文本，自2008年7月1日起执行。2000年和2006年发布的国有土地使用权出让合同示范文本、国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）2008年6月市场形势报告第7页共21页同时废止。新修订的合同文本由合同正文、3个附件和合同使用说明三个部分组成。正文部分9章48条，包括总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则等。合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。另需注意的是，合同文本对工业项目中非生产性设施用地面积比例进行了明确约定，宗地范围内用于企业行政办公及生活服务设施的占地面积占受让宗地面积的比例，原则上不得超过7。政策点评2008年6月市场形势报告第8页共21页国有建设用地使用权出让合同与之前的一系列土地政策一脉相承，其中“3年的开发期”极具“杀伤力”，它可能带来土地出让环节的诸多变化。但是，要注意的是，土地出让并非是一个单纯的工程，在现实中，土地的出让过程会涉及到多个部门协调的问题，同时也还存在城市发展的不均衡性，这些问题如何解决，可能还需要在实际的操作中慢慢的调节。2财政部国土资源部再立新规规范土地有偿使用费支出范围日前，财政部和国土资源部联合印发新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法以下简称办法，共分五章25条，主要从土地有偿使用费的支出范围、使用管理和监督检查三方面对新增建设用地土地有偿使用费的使用管理作出新的规定。该办法自2008年4月23日起实施，原新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法同时废止。办法要求，土地有偿使用费纳入财政预算管理，专款专用，任何单位和个人不得截留、挤占或挪用。通知明确规定了土地有偿使用费的支出范围，专项用于基本农田建设支出、土地整理支出、耕地开发支出、基本农田保护支出以及与之相关的其他支出。同时办法还明确了中央和地方财政、国土资源管理部门在土地有偿使用费管理上的共同责任。财政部、国土资源部负责制定土地有偿使用费管理的规章、制度；分配并下达土地有偿使用费支出预算；对土地有偿使用费分配、使用情况进行监督检查。地方财政、国土资源管理部2008年6月市场形势报告第9页共21页门负责土地有偿使用费使用的具体管理和监督检查。3国土资源部依法查处土地违法行为，坚决落实问责制违反土地管理规定行为处分办法已于6月1日起施行，国土资源部6月发出通知，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度。通知要求，对依法应当追究责任的违法责任人，必须依据处分办法有关规定及时提出处分建议、及时移送，坚决防止和纠正以罚代纪问题。对涉嫌构成犯罪的，要严格按照有关法律规定，移送司法机关依法追究刑事责任，不得以纪代刑。同时，要选择一批依据处分办法严肃查处的重大典型案件向社会公开曝光，充分发挥警示和震慑作用，同时进一步建立健全土地执法监管长效机制，有效避免和减少土地违法违规行为的发生。通知强调，对土地违法责任人进行责任追究的权力在监察机关和任免机关，同时尽快建立向本级人民政府报告制度。对因受到阻力和干扰而难以制止、查处的土地违法违规行为，要及时向本级人民政府报告。对本行政区域内的土地违法态势和占用耕地的具体数据也要定期或不定期向本级人民政府报告。对发现土地管理秩序混乱、符合处分办法有关追究领导责任要求的地方，各级国土资源行政主管部门、各派驻2008年6月市场形势报告第10页共21页地方的国家土地督察机构要及时向本级人民政府或国家土地总督察提出责任追究建议。此外，国土资源部将会同有关部门适时组成联合检查组，对各地贯彻执行处分办法的情况进行检查。二、典型一线城市楼市最新动态年年岁岁花相似，岁岁年年人不同，城市还是那座城市，而形势却早已今非昔比。即便在传统旺季的黄金5月，以北京、上海、深圳等为代表的一线城市却仍旧价跌而量升，整体低迷之势依旧，具体情况如下北京5月成交均价环比下降266元/平方米，降幅为2，而商品住宅成交量不仅环比上月增加了42，而且还是2008年前5月以来单月成交量首次突破7000套；上海5月商品住宅成交均价环比下跌1021元/平方米，降幅为68，月成交量环比增加22。深圳5月楼市延续4月的态势，价跌量升，成交均价环比下跌949元/平方米，降幅为79，成交面积环比增加153，为2008年前5月成交量之最高。2008年6月市场形势报告第11页共21页广州5月楼市价跌量缩，5月商品住宅成交均价虽仍在10000元/平方米之上，但是相较4月环比下降43；成交量环比微降。三、6月武汉楼市概况（一）6月全市商品房销售监测1、6月淡季，三大交易指标整体下滑，同比降幅均在60左右成交总套数6月共成交商品住房5375套，较5月5716套减少341套，降幅为6，较去年同期下降了6021；成交总面积6月共成交商品住房5358万，较5月6063万减少705万，降幅为1163，较去年同期下降了6398；成交总金额6月商品房成交金额为2922亿元，较5月387亿元减少948亿元，降幅为245，较去年同期下降了5794；作为楼市由旺转淡的过渡期，6月商品房三大交易指标环比5月整体下滑，但从下滑幅度看，与08年前5月相比相对平缓。可见，随着市场的不断调整，在风险效应与稀缺效应的双重作用下，整体市场在逐步回归至新的均衡区间附近后，调整幅度也逐渐趋于稳定。但值得注意的是，与去年同期相比，三大交易指标降幅仍在60左右，由卖方市场进入买方市场已是不容争辩的事实，因此，如何积极调整销售预期适应当前楼市环境，并通过恰当的营销方式保障有效的上门量与成交量成为当前楼市所共同面临的问题。2008年6月市场形势报告第12页共21页2、楼市量价齐跌，6月成交均价再次回落至6000以下6月全市商品房成交均价为5455元/，较5月下降927元/，降幅为1453，同时，成交量较环比5月也出现了一定的回落，本月共成交5375套，环比减少341套，降幅为6。随着5月中心城区新盘的集中上市，备案成交均价出现大幅增长。而在6月，受东湖高新与经济技术开发区备案成交量大幅上升的影响，整体成交均价较之5月出现较大幅度的回落。而且，随着楼市的持续低迷，中心城区的楼盘供应量逐渐减少，随着7月淡季的到来，楼市供需双方均将更为谨慎，整体市场的僵持之势也将由此进入白热化阶段3、各区域供求关系分析供需比最高为青山区，最低为经济技术开发区从下图的对比可以看出，6月，整体市场供需比在【6，71】之间。硚口区成交总量最高，为83万方，其供需比为1071，仅高于东湖高新和经济技术开发区，区域楼市供需格局相对均衡；而经济开发区成交量居第六位，其供需比居全市最低。另外，从图中还可以看出，青山区供需比居全市最高，可见，区域市场供需格局有等改善。4、从各区域四大成交指标看2008年6月市场形势报告第13页共21页从成交套数上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别为硚口区、东湖高新区、江岸区；从成交面积上看，全市11大行政区中，位于前三位的是硚口区、东湖高新区、江岸区。从成交金额上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别为江岸区、东湖高新区、武昌区；从成交均价上看，全市11大行政区中，位于前三位的分别为武昌区、江岸区、汉阳区；从上面的数据对比可以看出，6月三大指标中，在成交套数与成交面积上，硚口区、东湖高新区、江岸区分列全市前三甲；而在成交金额上位于全市前三位的分别为江岸区、东湖高新区、武昌区。从上述区域排名中可以看出，武昌区在成交套数以及成交面积上虽然仅列第六，但是其成交金额却位居前三，可见区域整体成交价格的高挺，是导致该区域成交量较低的一个关键因素；而东湖高新区由于价格调整幅度较大，促进成交量上升，从而在三大交易指标上稳踞全市第二。5、从各区域不同存量情况看，洪山区存量最高，而140以上大面积产品仍然面临较为严重的滞销威胁从不同区域存量来看全市11大行政区中，存量位于前三位的分别为洪山区、江岸区、江汉区；从不同类型存量来看全市的整体存量最大为高层产品，其余依次排序分别为小高层、多层以及别墅；2008年6月市场形势报告第14页共21页从不同结构存量来看全市的整体存量最大为140以上，其余依次排序分别为90120、120140以及90以下。从上面的数据对比中可以看出，6月各区存量规模居全市前三位的依旧是洪山区、江岸区以及江汉区。而从不同结构的商品房来看，140以上的大面积产品，其价格要明显高出其他面积区间产品。由此可以看出，在目前房地产市场的低谷时期，受风险效应与稀缺效应的双重作用，中小户型和中低价位商品住宅将会为购房者的主流需求。（二）6月全市新盘备案监测（6月1日6月30日）6月全市共有备案新盘34个，新盘备案量较上月减少3个；其中主城区备案新盘有8个，较上月减少7个，降幅为467；非主城区备案新盘共有26个，其中，金银湖、光谷等远城区本月仅备案新盘92008年6月市场形势报告第15页共21页个，其余均集中在黄陂、江夏以及汉南等城郊，共有备案新盘17个。6月持续5月大量备案的趋势，但是与5月不同的是，中心城区的备案量出现明显的下降，新盘主要集中在非主城区。6月楼市量价齐跌，远城区项目成交占比的增大，是拉低6月全市整体成交均价的关键因素，而六月大量郊区盘和远城区项目的备案，在进入传统的淡季7月后，能否依靠价格优势带动楼市还有待考量，而全市的成交均价是否会因此出现较大的波动，也还需要密切的关注。（三）、6月全市14片区重点项目监测（6月1日6月30日）1、分区域重点监测项目概览2、重点监测项目最新动态在当前整体楼市持续低迷的市场态势下，各项目间的竞争日趋白热化，如何解决上门量与成交量成为当前各项目所面临的两大难题所在。以下将对本月新开盘且销售情况相对较为突出的武汉碧桂园和东湖春树里两个典型项目予以分析。（1（武汉碧桂园项目概况2008年6月市场形势报告第16页共21页项目名称武汉碧桂园地址武汉市汉南区为伟业大道开发商碧桂园集团物业类别联体、双拼、多层、高层容积率15物业管理费多层1元/M2，高层15元/M2，美墅18元/武汉碧桂园在首期规划建造65万五星级标准酒店（由碧桂园五星级凤凰酒店连锁集团运营管理）、25万平方米大型商业广场、23万平米学校（含幼儿园和小学）、交通中心等大型生活配套设施，全力打造配套齐全的高品质社区。销售情况该项目6月7日开盘，推出500余套房，洋房精装均价3200元/，联体别墅均价4500元/，双拼别墅均价5800/，开盘当日销售火爆。项目评述该项目作为一个大规模的远城区大盘，同样面临着所有郊区盘所共有的交通不便，配套缺乏的问题，而且在当前，还存在着投资客锐减、整体楼市较为低迷的大势。对此，该项目为了实现一期良好的开盘效果，在开盘之前，打出“给您一个五星级的家”、“比自己建房子更便宜”、“2800元/平方米的精装修”2008年6月市场形势报告第17页共21页等广告语，突出项目的品质与价格优势等核心价值点，短时间内为项目累积了大量的人气，对项目的开盘热销起到了很关键的作用。同时在施工上实现了项目的实景呈现，增强客户的现场体验感。综合而言，较具吸引力的价格优势与良好的现场体验，再加上开发商自身的品牌优势，对该项目开盘热销起到了决定性的作用。（2（东湖春树里项目概况该项目位于武昌区徐东大街50号，总建面62万方，共约970户，由高档住宅、商业物业、高档写字楼、星级酒店、酒店式公寓等多种物业形态组成，涵盖了居住、办公、商务交往、购物、休闲、运动、娱乐等功能。建成后将成为武汉首个世界级都市综合体项目。一期建面12万方，由3栋高层建筑组成。销售情况该项目于6月15日开盘，推出一期三栋高层产品，共计400余套。开盘优惠金卡3万抵5万，一次性97折、按揭98折。主力户型为107176三房，开盘当日去化率愈40。2008年6月市场形势报告第18页共21页项目点评该项目作为武昌核心区的高端大盘，面临着当前低迷楼市下高端项目所共同的价格抗性难题。对此，该项目通过对当前楼市特征与未来发展趋势的准确把握，在及时调整价格预期的同时，推出当前市场主流需求产品，并在开盘前通过多渠道推广吸引潜在客户关注，从而在周边项目销售均较为低迷的情况下，成功实现了开盘热销的佳绩。综合上述分析可知，当前楼市处于理性回归的阶段，房价理性回归最直接的结果就是挤走了投资泡沫，使买房人成为真正的刚性需求者。而刚性需求者则更多地追求居住环境和服务。因此，从卖房子向卖环境、卖健康、卖文化、卖个性转化，从简单的商品买卖向人文关怀转化是立志做企业型开发商必须要认真理解和努力实施的方向。（四）6月全市土地供应情况监测（6月1日6月30日本月可挂牌出让的7宗地块以中小规模为主，整体出让规模为71万方，约合107亩，平均每宗地块仅约15亩。其中居住用地5宗，商服用地2宗。本月是2008年的第3次土地挂牌，而在3月和5月的两次土地交易中，所挂牌的18宗土地就有6宗流拍，究其原因，一方面，楼市的低2008年6月市场形势报告第19页共21页迷对土地市场的影响可见一斑；另一方面，在去年楼市高潮期，不少开发商囤积了大量高价土地，按照2年的开发周期，这批土地在今年将陆续进入动工阶段，需要大量的资金投入，这也限制了开发商的再次拿地速度；加之近期存款准备金利率再次大幅上调、股市暴跌，开发商拿地也将更加的谨慎。因此，现阶段，开发商最先考虑的是尽快回笼资金，盘活现有土地，而不是再次出手拿地。而即将于7月交易的上述7宗土地结果究竟会如何，我们且拭目以待（五）6月全市广告监测（6月16月30日）1全月广告投放总量6月份地产广告投放数量83个，版面1