2008年上半年成都房地产市场研究报告含土地

20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年成都房地产市场宏观环境篇一、房地产市场宏观环境分析1、宏观经济分析2008年15月经济指标数值（亿元）累计同比全社会固定资产投资（亿元）94503174基本建设37158152其中房地产开发投资37795297投资其中住宅投资22440290外贸进出口总额（亿美元）5230709外贸实际利用外商直接投资971050消费CPI1071/居住1036/固定资产投资继续上涨。08年15月成都市全社会固定资产投资达94503亿元,较去年同期上涨174，其中房地产开发投资37795亿元,同比增长297,住宅投资22440亿元,同比增长290。外贸进出口总额持续上涨，利用外商直接投资保持强劲的发展势头。08年15月成都全市外贸进出口总额5230亿美元，同比增长709，而利用外商直接投资较去年同比增长105。市场物价有小幅回落。15月全市居民消费价格指数达1071，较14月环比下降04个点,其中居住消费价格指数较14月环比下降03个百分点。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789房地产开发投资呈快速增长趋势。15月全市完成房地产开发投资37795亿元，较去年同期增长290。住宅开发投资所占比例有所增加。15月房地产开发投资中的住宅投资达到了2240亿元，较14月增加2876。住宅投资呈高速成增长趋势。2、产业结构分析指标第一产业累计同比第二产业累计同比第三产业累计同比三大产业比例2007年15月835248895432510310967862008年15月83329229937198635601700883174673820082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第三产业呈持续增长趋势从以上三大产业的线性趋势图分析来看,第一产业所占比重较少,较去年同期下降292,而第二产业与第三产业仍成为投资主力,都较去年同期有其大幅增加,特别是第三产业保持强劲的发展势头,投资额达到6356亿元。3、消费环境分析指标07年15月08年15月累计同比社会消费品零售总额亿元552165481860储蓄存款余额（亿元）23682766168008年15月全市社会费品零售总额与储蓄存款余额保持稳步增长趋势从图表可以看出，今年15月全市社会消费品零售总额与全市储存款余额均呈稳步增加趋势，表明居民的可支配收入逐渐上升，居民消费性支出的比例亦呈逐渐上升趋势。从08年居民储蓄存款余额来看，其存款余额较去年同期增长1680，这足以表明居民购买能力日益增强，这也为居民购置房屋时提高首付能力有益，居民存储余额的增多有利于成都市居民运用手中闲置的资金进行房地产投资，从而带动整个房地产市场。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789二、成都市上半年商品房宏观市场情况1、商品房成交情况分析（数据来源成都市房产管理局公众信息网尺度地产研究中心）根据统计结果显示，08年16月成都市主城区共成交商品房约38925套，合计面积约32024万平方米,分别较07年同比下降3034、4085。1）、成交量对比分析20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从成交量来看，只月1月份与3月份的成交量基本持平，其它月份的成交量都较07年有所下降，其中6月份下降幅度最大，较07年同比下降6228。2）成交面积对比分析从成交量面积分析，08年16月各月成交量都较07年有其不同幅度的下降，除3月份份基本持平外，其它月份的下降幅度都较大，其中6月份较去年同期下降6185。308年16月各行政区域成交情况08年16月区域成华区高新区金牛区锦江区青羊区武候区合计成交量套85976356679758344885645638925成交面积703045986374172350818224441892543989256651281603320227968户均面积81781002974777574816679438227从以上统计结果显示,08年16月各行政区域共成交商品房38925套,合计面积约32023万平方米，较07年同期相比下降3034、4085。从各行政区域的成交量来看，今年上半年排行前三位的是成华区、金牛区与武候区，其中成华区以8597套的成交量遥遥领先于其它区域。而从成交面积来看，成华区以7030万平方米的成交面积位居榜首。从各行政区域的户均面积来看，只有高新区的户均面积达到20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789100平方米以上，成华区与青羊区的户均面积都在80平方米以上，而其它几个区域的户均面积都不足80平方米。4）单月销售情况走势图分析根据统计结果显示，本月交易高峰出现在4月，主要是由于春交会的举行，带动了成交量的大幅上涨；2月由于为我国传统的节假日其成交量很少；而5月与6月成交量有所下滑主要是由于受地震的影响，市场观望情绪浓厚。总结从08年上半年各行政区域的成交量还是其成交面积来看，都较08年有其大幅下降，这主要是由于受去年927政策的出台以及央行不断加息，使一度坚挺的成都楼市限入低迷状态,市场观望氛围浓厚,多数开发商本想通过传统的红5月打一场翻身仗,5。12地震的突然袭击,让开发商的所有期望浇灭,市场观望氛围更加浓厚，成交量大幅下降。2、二手房成交情况分析20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891、成交总况根据统计结果显示，08年上半年成都市主城区共成交二手住宅约12682套，同比下降3613。2）各行政区域交易量比例分析根据统计结果显示，今年上半年二手住宅成交量排行前三的分别是金牛区、武候区与成华区，其中金牛区以3772套的成交量位居第一，占据市场份额30；青羊区与武候区分别位居第三、第四，其二手住宅成交量都不足2000套，分别占据市场份额15、14；高新区仍然成交最少，成交二手住宅660套，仅占据市场份额5。3）单月销售情况分析08年16月二手住宅成交总况月份成华区高新区金牛区锦江区青羊区武候区合计20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891月41611383345334050826632月1815230115712922410443月47413082031033550125704月50416198239846051930245月2559640419026935315676月2131084322863374381814根据统计结果显示，从14月成交量来看，除2月因为传统的节假日，其成交量相对较少外，其它三个月的成交量均保持稳步发展状态；到5月由于受地震的影响，二手住宅成交量呈现大幅度的下降；6月底，虽然二手住宅成交量仍相对较少，但较5月略有所上升。小结二手住宅同商品房发展态势一样，其成交量都较去年同期有大幅度下降。从单月的销售情况来看，交易高峰出现在4月，主要是由于春交会的成功举办，也相应的带动二手住宅成交量的上升。通过春交会的成功举办，二手住宅市场回暖现象也日益明显，这也本来是开发商所想要的结果，而512地震的突然来袭,致使5月二手住宅成交量大幅下降,其成交量减少近一半,市场再度限入观望期。但我们从6月份的成交量来看,虽然说其成交量没有恢复到震前状态,但其成交量较5月有小幅的增加,这也让我们不难看出二手住宅市场与商品房相比，二手房回暖迹象更趋于明显。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年16月成都房地产市场新盘篇简析版目录一、新盘整体概况2二、住宅市场分析41供应量4（1）供应总况4（2）月度走势出现了两次较大的波折4（3）主城区供应分布集中于城西和城东5（4）环线分布23环依然是主角62供应特征7（1）规模城东平均规模最大7（2）价格分析7（3）建筑类别高层占据半壁江山9（4）住宅类型电梯公寓占有市场的主导地位103需求特征10408年16月住宅市场热点分析11（1）郊区版块正式升级11（2）“打折风潮”仍是主旋律12（3）三大值得关注板块12508年下半年住宅市场发展趋势预测13三、2008年上半年月新增商品房预售面积概况141新增预售供应情况14（1）供应总况住宅物业占4614（2）月度走势波动较大15（3）主城区供应分布集中于城东和城南16（4）环线分布集中分布在23环172供应特征17（1）规模城中平均规模最大17（2）价格分析18（3）建筑类别高层占据半壁江山19三、附件住宅新盘列表202008年上半年成都房地产市场研究报告之新盘篇一、新盘整体概况从2007年年底开始，楼市受政策影响呈现出持续低迷的形势，2008一开年，各种打折促销手段铺天盖地。而512的地震，使得原本开始逐渐回暖是房地产市场再次进入一个观望期。根据区域的不同，成都20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789楼市都受到了或大或小的影响。2008年上半年，较07年上半年在产品供应量在有大幅下降。通过对08年16月成都楼市的回顾，我们发现一些特征N区位城东、城北作为成都楼市的后起之秀,已逐渐走进购房者的视野,并得到认同,其成交量正不断升高,随着区域的不断发展、居住环境的不断改善,必将削弱城西、城南的领导地位,呈四足鼎立局面。城东目前城东可谓是成都房地产开发最为活跃的区域之一，距离市中区近、配套全、交通条件好、房子性价比高等先天优势都使得城东具有强大诱惑力。伴随着城东区域成为成都楼市的开发热点区域,品牌企业和楼盘集中,市场环境日渐良好,房价节节攀高,投资价值凸现,吸引了很多购房者来此置业,主城区已很难找出第二个开发中的区域与城东相比。当前价位主要集中在每平方米5000元到6000元之间，其中个别楼盘因为尾盘、地理位置等原因售价低至4000元/平方米左右，所以相对于其他区域而言，城东楼盘的价格优势不言而喻。城南自从上世纪末，城南地产开发首次走入成都人的视野至今，城南在四川楼市的走向越来越清晰。尤其是“地铁1号线的开工”以及国内众多知名地产开发商在这个区域开发项目的逐渐亮相，再加上，该区域良好的投资环境和巨大的增值空间使城南的楼市开发如虎添翼。中海、华润、新世界、新鸿基、和记黄埔、九龙仓等地产品牌均在城南展开投资，使城南成为成都最具想象空间的区域。如今的城南已经从传统的二环路区域延伸到华阳、中和、航空港甚至是双流，交通条件的改善已经使得大城南概念呼之欲出。目前成都城南二环到三环区域集中了成都市区内档次最高的高层住宅，当然价格也最高。随着多数品牌项目的逐渐交房，以及具有时尚、现代元素项目的上市，今年国际城南国际化的烙印将更加清晰。城西城西一直是成都最具诗意、最有人文、最佳生态的居住区，也是目前拥有成都最多的城市绿地和公园的区域。成都几千年沉淀下来的人文精华似乎都留给了城西，而城西房价一直以来也最坚挺，哪怕是三环路以外的高层住宅不少都在5000元/平方米以上，而市区内的高层楼盘去年已经突破7000元/平方米，因此城西的房价不完全符合距离城区越远价格越低的规律，这里的房价往往由与江安河、金沙遗址、浣花溪公园、武侯祠、摸底河的距离来决定。仁和春天大道、金河谷、中海龙湾半岛的别墅早已过万元，毕竟城西拥有的人文、生态资源优势已经越来越珍贵。城北与城南、城西相比，城北目前活跃的楼盘似乎并不多，但是与去年前相比，今天城北的开发商口碑、建筑品质都已经向成都其他区域看齐。随着城北楼市的发展,其价值洼地正逐渐被购房者发现,随着北新干道、蜀龙大道等交通干线的打通，北湖、新都都是今年迅速崛起的片区，目前城北楼市如今已全面苏醒，传统城北区域依然以高性价比受到广大购房者的欢迎，三环外的不少楼盘每平方米价格仅为4000元出头，另外二环附近的楼盘价位也都在6000元/平方米以下。如果说城南、城西等传统区域楼市行情都已走高，那目前正是投资城北的时机。N产品类型电梯公寓成为绝对主导电梯公寓已经完全占据了主城区市场的绝对主力。而且电梯公寓正以飞快的速度向郊区市场扩散。08年16月成都市主城区住宅新增住宅项目共94个，其中电梯公寓项目就有91个，占到了968。这也反映出主城区土地的缺乏。另外在价格上，随着郊区与市区的价格差距的逐渐缩小，郊区的价格优势越来越20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789不明显。户型60100成为需求主力08年16月，全市商品房住宅项目户型供应面积以60100为主，各楼盘的销售主力产品同样以60100的可变套2、套3户型为主。套2、套3户型是目前主力购房群体最需要的。二、住宅市场分析1供应量（1）供应总况2008年16月，成都市新开住宅楼盘157个，新增供应面积61367万，和去年上半年相比新增供应量减少了约40。其中，主城区新增楼盘94个，新增供应面积40094万，占到总体供应量的6533；和去年同期相比，郊区住宅供应量略比重有所缩小。07年新政的颁布，郊区所受的影响明显比成都主城区大，而512地震，更是让都江堰、彭州等地遭到毁灭性的打击。（2）月度走势出现了两次较大的波折08年上半年，成都市房地产市场新增住宅供应曲线出现了两次较大的波折。由于2月包括了传统的春节大假，整个市场都比较冷清，整体供应量由1月的1341万，下降到1476万；3月市场新增供应量开始迅速上涨，加上4月举行的春季房交会，供应市场出现了一个高峰，新增供应量达到了上半年的最高点。5月中旬，却突发了意外灾难。经过这次地震，原本开始逐渐回暖是房地产市场可能会再次进入一个观望期。大多预备在此期间开盘的项目都往后延期，很多把购房计划提上议程的客户也暂停了脚步，供应量开始大幅下降。（3）主城区供应分布集中于城西和城东（4）环线分布23环依然是主角2供应特征（1）规模城东平均规模最大从各区域的平均个盘规模来看，城东区域的平均规模最大，远远领先于其他区域，也是唯一规模在6万以上的；接下来的城中区域，平均个盘平均规模为425万；城南、城西、城北和郊区的个盘平均规模都在34万之间。其中，郊区一反常态，平均规模只有338万。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（2）价格分析2008年16月，成都市新开住宅的整体均价为58368元/。A、城郊比较主城区新盘均价突破6000元/08年上半年主城区新盘均价为61838元/，和郊区均价相差了733元/。和2007年相比，差距缩小了300余元，郊区的价格优势已明显减小。B、区域均价市中心区域已经在9000元/以上C、环域价格比较郊区上涨速度加快（3）建筑类别高层占据半壁江山（4）住宅类型电梯公寓占有市场的主导地位3需求特征2008年的房地产市场经过07年和08年的政策调控，市场对产品的需求发生了一些转变A、购房决策趋于理性宏观调控下，市场的发展日趋成熟，消费者的在做决策时也更加的理性，购房行为更加谨慎。B、自住需求占主体07年新政实施后对楼市的调控效果得到了广大购房者的认同，特别是07年下半年新政“二套房商贷”则直接提高了投资者门槛，对于存在大量投资性购房的城市而言，这个新政无疑是个巨大的打击。高房价对购买人群的挤出效应，需求端紧缩情况明显，住房真实需求占据市场需求的主体。C、观望氛围浓厚07年年底新政的出台，带给成都房地产市场的是一场购房者和开发商之间有力的拉锯战，同时也迎来了一段耗时很长的观望期。在持续几个月的低迷后，被压抑已久的购房需求逐渐得到释放，5月当大多数购房者觉得是时候入市抄底时，一场突发的灾难使的原本开始逐渐回暖是房地产市场再次进入一个观望期。D、住房需求面积进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型成都的住房需求仍以解决实际居住的经济型住房为主，60100之间的房子是现在需求的主流面积区间。而对面积在60以下的小户型和120以上的享受型住宅的需求则相对要小得多。自“90/70”政策实施以来，成都楼市的供应结构已经发生变化。就今年的情况来看，90以下住宅供应量的增加，拉动了消费者对90以上住房的需求。E、销售价格期望值5300元/成都市民对房价的期望值多在每平方米5300元左右，平均首付能力较往年有所上升，在15万左右。而市场上多数楼盘的销售价格要远远高于这个数值，尤其是在主城区，价格在每平方米6000元以上的楼盘比比皆是，这也是为什么需求的热点三环沿线，甚至三环以外以及郊区楼盘近来走俏的一个原因。408年16月住宅市场热点分析（1）郊区版块正式升级成都经过近几年房地产的飞速发展，市区可开发土地越来越少，大量的外来人口拥入成都，加剧城乡一体化和城市的扩张，房地产开发的重心已由市区转向郊区。对于郊区购房的购房者来说，除了房价便宜成为他们看中郊区的原因之外，还有就是越来越完善的交通体系，清幽、静谧的环境以及容积率大等优势吸引了许多购房者的青睐。比如喜欢清幽环境的老年置业者、看中其价格适中的26岁30岁之间的首次置业者。交通便捷交通对城市的影响是非常大的。在今年的房交会上，成都市交通管理局推出了未来城乡的交通规划，“六20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789地铁线路”、“三轨九线”使得成都市区和郊区联系更加紧密，实现了城乡半小时的经济圈。目前，市区到郊区的公交路线就达到了94条，城乡一体的公交客运体系，让优先发展的重点镇公交通达率为70。这样，对于上班族来说，根本不需要有赶不到车、到不了站的担忧；对于郊区购买房屋的老年人来说，尽管不需要忙碌上下班，但便于他们更加方便和快捷地就医、出行玩耍。环境好，空气好环境作为郊区最大的优势之一，现在依然很明显。人们总是忙碌于城市的喧嚣中，难以找到一个静谧的地方来沉淀自己。这样一来，在购买房屋的时候，许多人宁愿多坐一会车，也想要把房屋选在郊区。有数字显示，看中郊区环境好而购买郊区房产的人占了47。低密度空间市区，人口密度大，为了更有效、多功能的吸纳更多的人，只能选择朝空中发展；而郊区人口密度小，相应的楼盘的容积率就大一些。同时，低楼层还便于老年人的上下楼，不会造成老年人出行不便。而512地震后，使得不少的市民将目光移向远郊一些多层、非电梯的住宅。（2）“打折风潮”仍是主旋律自从去年年底开始，很多楼盘都大打“折扣牌”，大有你方唱罢我登台的架势。而地震过后，在价格上进行调整成为目前一些开发商的普遍策略。如恒大绿洲新推出77123平米的花园洋房，售价仅313万起；AZTOWN首创爱这城公开表示，针对灾区购房者有七五折优惠；东山国际新城针对灾区购房者实行首次置业零首付，二次置业首付1成，3年期免息借款；嘎纳滨江单套优惠高达19万；国嘉新视界推出6500元/平方米的“一口价”折扣在10以上的楼盘比比皆是，如此这般的一再优惠，可谓空前。（3）三大值得关注板块温江为了对接“全域成都”的理念，从去年就开始构建全域一体的交通、供水、排水、供气、电力等基础设施网络，以及城乡一体的教育、卫生、体育公共服务体系。温江大量电梯公寓的出现，在一定程度说明了温江已逐渐脱离郊县板块惯有的开发低密度产品的套路，成了真正意义的西门。除了市政配套外，各开发企业也在配套设施方面下足功夫。从目前定位为城市中心综合区域的花博会项目的规划来看，整个地块将建成以商贸、商务办公、会议会展、文化娱乐、旅游休闲、居住功能为主导功能的城市中心综合区域。届时，光华大道从二环路口到温江城区，沿线将有沃尔玛、易初莲花、光华大道沿线社区商业、家乐福等一系列高规划配套形成。而光华大道沿线目前不缺房源，缺的是入住率，如果配套能够积极跟进，住在温江即可真正实现“无限接近城市中心区生活”。东大街东延线的建成通车，两侧沙河堡、攀成钢片区土地的逐步开发，不仅延续了东大街的火热开发态势，也使老成渝路沿线成为房产开发的新热点，龙泉板块也因此进入了主城区半小时生活圈。东延线与龙泉的贯通更吹响了新城东全面开发的号角，更是促进了整个“成龙走廊”的开发升级。随着九龙仓、花样年、香港新鸿基等地产巨头屯兵东大街，在未来35年之内，东大街及其延线必将吸引更多更具实力的开发商云集于此，大大提升城东城市副中心的辐射力和影响力。航空港是成都高校聚集最多的板块，这就决定了航空港区域内有很多高素质人才，人们对于下一代教育的要求，让航空港的房地区产发展也注定是拥有极大购买潜力的。不仅如此，机场路周边一直是开发商眼中的“宝地”，国内许多知名城市的第一张名片或许都是机场周围那些肩负着“装点门面”重任的各色建筑，由于历史的原因，成都的航空港在此时才宛若一个处子展现她的独特魅力。508年下半年住宅市场发展趋势预测512地震发生之后，成都的地产行业正在经历一场前所未有的大考验，此次地震，除了大自然不可抗的天灾外，同样也暴露了房地产行业抗风险能力不足。6月15日，成都市人民政府办公厅日前正式下发了关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见，10项意见中3项是针对购房者优惠的，另有6项则是主要针对开发商所提出，对成都房产市场来说，既是挑战也是机遇。但毋庸置疑的是震后成都楼市将有新变化。热点区域将产生转移20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789地震发生后，成都市区周边的彭州、都江堰、青城山等区域发生了严重的破坏性损坏。地震对于人们的心理阴影影响较大，因此，这些区域房地产市场需求量产生了较大影响，成都西面及北面，由于更靠近震区，人们在买房时可能也会重新审视，都江堰青城山、温江、郫县、新都等区域的规划发展将受到限制和改变。而南面与东面将由于更为安全，因此将会获得更多的机会。这部分由城西、城北转移出来的需求就会倾向受地震威胁较小的城南、城东区域。住房观念将发生改变在产品相态推广上，近期开发商一致主打多层、低密度、花园洋房等产品形态。由于地震给人的心理造成了较大影响，在地震发生后的一段时间内，消费者的偏好将发生变化，对低楼产品越来越喜好。同时消费者将安全性放于置业关注度的首位，质量成为重中之重。因此高品质、低密度、底层建筑将更容易受到青睐，而别墅类物业有可能一枝独秀。消费者构成将发生变化地震后，成都本地及省内二三线城市的客户群将成为主力。这些客户包括灾区拆迁转移和有换房计划的人群，他们的第一个想法就是去一个安全的地方，让生命不在受到严重的威胁。而成都经受住了这次地震的考验，大大增加对周边城市居民的吸引力。但地震发生后，处于风险的考虑，成都的投资客以及外来客户（特别是外省客户）将会明显减少，而本地富裕人群可能外流或加快移居到其他城市的想法。销售速度将减慢相比去年巨大的供应量，2008年成都房产市场的供应明显减缓，而这种情况持续下去的可能性很大。就算下半年的供应量能快速突破，回到2007年的水平，但销售速度也不可能和07年相提并论，“开盘当天清盘”将暂时退出舞台。种种因素表明，今年下半年的销售速度可能会回到两年前的水平，而这正是代表着楼市回归理性，恢复常态。三、2008年上半年月新增商品房预售面积概况1新增预售供应情况（1）供应总况住宅物业占46成都市16月市区范围内共有118个项目分178批次房源获得预售许可证可进入市场进行销售，新增预售供应面积60487万。其中住宅物业新增预售供应面积2801万,占整个上半年新增预售面积总量的46；商住物业新增预售供应面积24045万，占整个上半年新增预售面积总量的40；综合物业（包括部分商业、办公、车库等）新增预售供应面积4638万；车库物业新增预售供应面积1765万；其他物业（包括部分车库、农贸市场等）新增预售面积分别为1765万。成都市市区范围内16月共计供应了48780套住宅用房、1261套商业用房、2439套办公用房以及14254套其他用房（包括部分车库等）。（2）月度走势波动较大08年上半年，成都市市区房地产市场新增住宅供应曲线较为波动。08年2月为春节，因此2月供应市场滑落到最低谷，是整个上半年供应量最少的一个月。3月供应量陡然上升，达到16255万的供应量。4月供应量在3月的基础上继续保持上升态势，达到17279万的供应量。这是整个上半年供应量最大的一个月，这可能是受4月18日举行08年春季房交会的影响，所以很多开发商把自己的新项目于4月推出。5月份供应量急剧下降，这是由于受到512大地震的影响，造成市场景气度不高，整个房地产市场进入紧急应对阶段。（3）主城区供应分布集中于城东和城南近年来成都市政府对城东区域不断加速开发，使得城东区域成为08年上半年的热点区域，新增供应量达到19912万，占上半年主城区总量的3292；城南区域以16355万的新增供应量成为上半年区域新增预售供应量的第二位，占上半年主城区总20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789量的2704；城西作为成熟社区聚集的区域，在08年上半年仍然取得了可喜的成绩，其新增供应量达到了1361万，占到全年主城区供应总量的225；城北在近几年得到政府的大力改造，在居住环境和居住安全性上面得到显著的改善，该区域上半年新增供应量达到7837万；城中区域目前土地资源较少，因此，08年上半年新增预售供应量只有2773万。（4）环线分布集中分布在23环08年上半年成都市区新增供应面积主要集中在23环之间，供应面积为31921万，占主城区供应量的5277；主城区供应其次是3环外区域，新增预售供应面积达到16619万，占主城区供应量的2748；1环内和12环由于土地的供应量有限，因此，开发的楼盘也逐渐减少，08年上半年，1环内新增预售面积3392万，12环新增预售面积达到8555万；由于城市不断向外发展，房地产市场也明显的往外发展，成都市房地产市场整体向外移；2供应特征（1）规模城中平均规模最大从各区域的平均规模来看，个盘规模最大的区域是城中区域，个盘平均规模是462万，这是由于城中区域新增供应单个规模较大，同时楼盘项目少，因此，平均规模较大；次之是城南区域，该区域个盘平均规模达到419万，而城西则成为08年上半年个盘规模最小区域，个盘平均规模仅只有267万。（2）价格分析2008年成都市市区上半年新开住宅的整体均价为6153元/。A区域均价城中均价接近8000元/B环域均价1环内均价接近10000元/（3）建筑类别高层占据半壁江山整体来看，高层所占比例最大，达到总体供应量的50，这是城市发展的必然趋势；多层建筑的比例最小，仅占总体供应量的3，随着城市化进程的不断加速，城市人口的增加，多层将越来越少，目前市区内的多层大多是别墅类产品；小高层所占比例也不大，占总体供应量的17；超高层占了30，超高层不再集中于市中心，在12环，23环甚至3环外均有呈现；20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年上半年土地市场总结（简析）目录一、2008年上半年土地供应市场1一全市土地市场11月度供应分析22区域分布，双流供应放量23工业用地供应放量34供应土地平均规模7587亩4二商品房建设用地41土地供应小幅回落52双流土地放量明显5二、2008年上半年土地成交分析6一全市土地市场交易分析61月度走势6月出现交易波谷72区域分布双流土地市场交易活跃73工业用地交易活跃8二商品房建设用地交易分析81月度走势92区域分布103主城区商品房建设用地市场分析11三、商品房建设用地可开发量131总体可开发量132不同区域可开发量142008年上半年土地市场总结报告一、2008年上半年土地供应市场一全市土地市场2008年上半年，成都市全市土地市场招拍挂土地（重复供应土地以最后一次供地为准，暂缓供应土地不计入内）供应197宗，土地供应面积1494625亩。其中，主城区范围内供应土地44宗，供应土地面积为335974亩；各郊区（县）供应土地153宗，面积1158651亩，占了到总供应面积的7752。1月度供应分析20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789数据来源成都市国土局尺度地产研究中心根据数据分析，08年上半年土地市场供应整体旺盛，其中1月、3月、4月、5月的供应面积均超过2500亩，其中5月份土地供应超过3500亩，是上半年土地供应面积最大的一月。而2月份受到春节大假的影响，土地供应面积不足1000亩；另外，由于地震的影响，6月份土地市场与前期相比，明显减少，为17351亩。2区域分布，双流供应放量根据各个区域土地供应的情况可以看出，主城区是上半年土地供应宗数最大的区域，而双流则是供应面积最大的区域。主城区内供应土地面积335974亩，约为总供应面积的2247；各个郊区（县）土地供应中，双流、新都和都江堰分列前三位，其中双流区域供应面积超过3700亩，约为总供应面积的2482，新都供应土地167572亩，约为总供应面积的1121，都江堰供应土地132931亩，约为总供应面积的889。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从土地供应区分布的整体形势分析，近郊区（县）郫县和温江土地供应有所减少。主城区区域内土地供应以城西供应量最大，供应17宗，面积197128亩，约为主城区上半年供应土地的5867；其次是城北和城南，其中城北供应土地60891亩，城南供应土地59611亩。城中仍然是供应量最小的区域，上半年该区域供应土地仅一宗，面积62261亩。3工业用地供应放量分析显示，与去年同期相比，今年土地市场工业用地通过招拍挂形式出让土地明显放量。08年上半年，工业用地供应70宗，面积573124亩，约为土地总供应面积的38；商住用地仍然是土地供应中比例最大的一块，上半年商住用地供应89宗面积7034亩，约为总供应面积的47；而纯住宅用地的供应则是最少的，仅有6宗面积68081亩，占总供应面积的5。4供应土地平均规模7587亩20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789根据分析显示，上半年主城区供应土地平均规模为7636亩，郊区（县）则略小，为7573亩；而上半年供应土地的整体平均规模为7587亩。主城区土地规模相对较大，主要原因在于上半年主城区工业用地供应较多，另外部分商业用地单宗规模较大。二商品房建设用地2008年上半年，成都市土地市场招拍挂商品房开发建设用地（重复供应土地以最后一次供应为准，暂缓出让土地不计入内）共计127宗，总面积921543亩。其中，主城区范围内供应商品房建设用地土地24宗，供应面积约130213亩，约站总供应面积的1413；各郊区（县）供应土地103宗，约站总供应面积的8587。主城区供应土地面积比例有所减少。1土地供应小幅回落根据数据统计，08年上半年土地供应与去年同期相比，略有下降，土地供应面积减少27959亩，同比下降294。从月度走势的情况可以看出，07年上半年土地市场在3月份出现供应波谷，主要是当月是春节后第一个月，市场仍然处于调整期，而3月份之后则逐月上升；而08年上半年土地供应走势则表现为2月份春节过后市场迅速回暖，3、4月份土地供应持续放量，但5月份地震之后供应明显减少，5月份出现上半年波谷，土地供应仅为30453亩。6月份土地市场有出现恢复迹象，土地供应上升到80674亩。2双流土地放量明显二、2008年上半年土地成交分析一全市土地市场交易分析20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年上半年，成都市土地市场通过招拍挂成交的土地共计160宗，总面积约1215796亩，平均规模近7599亩。其中，主城区范围内成交土地40宗近3000亩，约为总成交面积的2379；而各郊区（县）总成交土地120宗面积超过9000亩，约为总成交面积的7621。1月度走势6月出现交易波谷2区域分布双流土地市场交易活跃3工业用地交易活跃08年土地市场非常明显的变化是进入招拍挂市场的工业用地明显增加，而工业用地的交易也十分活跃。08年上半年，成都市全市共成交工业用地64宗，总面积47692亩，占到了上半年土地成交总量的39；商住用地仍然是商品房开发用地中比例最大的，上半年商住用地共成交63宗，面积为534574亩，占到了总成交面积的45；而商业用地的交易量也有所上升，占总成交面积的10；相比之下，纯住宅用地的交易量则仅占到了土地总成交面积的6。二商品房建设用地交易分析08年上半年，成都市共成交商品房建设用地（不含工业用地）97宗，总成交面积743058亩。与去年同期相比，土地成交面积小幅上升，面积增长63588亩，同比上升936。其中，主城区成交土地22宗，面积127929亩，约占总成交面积的1722；各郊区（县）成交土地75宗，面积615129亩，占总成交面积的8278。1月度走势20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789根据上半年成都市商品房开发用地月度走势可以看出，2月份春节之后，土地市场在3、4月份呈现比较明显的放量形势，但受512地震的影响，5月份土地市场的商住用地明显减少，成交量大幅萎缩，仅成交3宗土地，面积不足200亩。6月份土地市场有一定的回暖，但市场整体仍然相对冷淡，交易10宗，面积51637亩。与去年同期相比，07年土地上半年土地市场波谷出现在3月份，该月是春节之后的第一个月，可以看出去年3月份土地市场调整的气氛很浓。而3月份之后，土地市场随即出现逐步上升的趋势，6月份成为继2月份之后的第二个交易高峰。而08年的土地市场波谷则出现在5月份，地震对市场的影响非常明显。但同时可以看出，2月份春节之后，3月份并没有出现07年一样的波谷，反而迅速回暖，该月土地成交面积超过2000亩。5、6月份处于年中，以往年市场来看属于交易活跃期，而今年地震之后，土地市场同样受到比较大的影响，因此预计未来几个月内，商品房建设用地市场会呈现逐步回暖的趋势。数据分析显示，07年与08年上半年商品房建设用地交易均价月度对比可以看出，08年上半年土地市场价格呈整体回落的态势，仅有2月份平均交易价较去年同期有增长。而其余月度均为不同程度的减少，特别是4月份的交易均价，同比减少501万元/亩。而5月份的下降幅度则达到了8529。土地市场在商品房市场持续低迷的情况下，土地价格也随之回落。2区域分布从各个区域商品房建设用地的交易情况可以看出，双流是各个区域中成交面积最大区域，超过了主城区的交易面积，双流成为上半年唯一一个土地交易面积超过2000亩的区域，区域成交土地的平均规模120亩。另外，龙泉、温江、郫县等几个近郊区（县）的成交面积也相对较大，分别为54543亩、5021亩和42603亩。而都江堰区域一直是成都休闲度假类商品房销售旺盛的区域，区域土地市场同样活跃，上半年成交的商品房建设用地超过1200亩。但是，在512地震之后，区域受到地震影响非常严重，因此后期房产市场的发展将受到相当大的影响，需要比较长的恢复期。主城区成交土地22宗，面积127929亩，约为总成交面积的1722。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从各个区域成交的商品房建设用地整体均价可以看出，主城区依然是均价最高的区域，为266万元/亩。但这一价格与去年主城区902万元/亩的交易均价相比，下降了636万元/亩，同比下降7051。这其中有08年上半年商业用地供应较多的原因，