2008年沈阳房地产市场总结系列报告

2008年沈阳房地产市场总结系列报告报告目录1前言2市场综述篇3开发投资篇4商品房供销篇5商品房价格篇6后市展望篇2008年沈阳房地产市场总结系列报告之前言1沈阳市房地产市场整体概述沈阳是个有着800万常住人口和200万左右外来人口的省会城市，是全国最大的工业城市，是整个东北地区政治、经济、文化、交通的中心。整个东北区域的房地产市场的中心就在沈阳。振兴东北的政策，对房地产行业的发展提供了难得的契机，使得沈阳房地产市场充满了诱人的魅力，成为一线房地产品牌的新宠。近年来，国内外许多有实力的知名房地产开发商落户沈阳。为了在沈阳持续发展，他们大手笔、大投入在沈阳摆开了“地产豪门盛宴”。从沈阳房地产市场发展状况来看，沈阳的楼市处于平稳健康的发展时期，市场良好，发展潜力巨大。近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及沈阳城市建设步伐的加快，沈阳市房地产市场呈现出投资高速增长，市场成交活跃，价格不断攀升的发展态势。现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，从分析入手，对沈阳市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行剖析，以满足领导的决策需要，促进本企业在房地产市场的投资与收益的发展。2沈阳市房地产市场的发展现状1目前沈阳市房地产开发投资增速较快，2008年1月统计结果显示,累计投资额同比增长近40；新开工项目和面积同比增幅较大，项目数量和面积同比增幅均在25以上；房地产开发“大盘”项目较多,其中20万平方米的项目有54项，并逐渐成为房地产开发的主导力量；项目开发周期缩短,开发速度加快,年初确定的17项房地产重点项目，已有“沈阳国际饭店”、“万科城”、“沈阳温州城”等9个项目开工建设，还有4个项目将于近日开工。2房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。2007年下半年里，赴沈投资的外地房产商超过20家,所开发的楼盘占沈阳新兴项目的56,一半以上还都是大盘,累计规划占地534万平方米,累计建面872万平方米,较06年同期上涨15,创下新高全部投资当中,商品住宅占主导地位碧桂圆,奥园,新世界、金地、兄弟、远洋等实力雄厚的开发商也纷纷携巨资在沈阳攻城掠地,碧桂园2007HK今年4月在香港上市,在香港上市地产股中仅次于李嘉诚的和记黄埔和郭炳湘的新鸿基，位列第三。其新增有关地块主要集中在沈阳，上市后首先将沈阳锁定为异地发展的重点。碧桂园此次在沈阳取得的四地块总面积超过12000亩,分布在沈阳城南,浦河,沈北等4个区域,其中沈阳沈北新区拿2000多亩土地，是以居住为主体、辅以商业的混合型用地，地块前期工作已经完成并进入开发建设阶段。仅仅在香港主板挂牌一个星期，中国奥园3883HK便传出其在东北沈阳圈地的消息。奥园此番购得地块位于辽宁省沈阳市东陵区，所占地面积约5866667平方米，预期建筑面积包括可销售及不可销售约976万平方米。房地产业龙头企业万科集团1993年8月便进入沈阳成立全资子公司,2007年内的数月又在沈阳新增土地4万余亩值得注意的是，奥园集团保持了其地价拿地的一贯作风。据其透露，沈阳地块的土地成本仅为483元/平方米。然而与“廉价土地之王”碧桂园2007HK相比，奥园似乎仍难以抗衡。碧桂园2007年中报披露，其集团的平均土地成本约占楼盘售价的74，平均楼面地价每平方米不超过200元。3沈阳土地储备充足,地价合理多年的老工业基地改造时间并不是很长,使得沈阳较其他国内重点大中城市的土地存有量要仍然高出很多2008年沈阳房地产市场总结系列报告之市场综述篇12007年沈阳市房地产市场运行特点分析1商品住宅市场持续活跃，成交量创本年度新高2007年我市商品住宅市场呈现出供需两旺的景象。12月份，我市商品住宅实际登记销售19848万平方米，与上个月相比大幅上涨了19562，比去年同期增长了3694，创下了我市本年商品住宅月度成交面积的新高。除了房交会优惠政策的促进作用外，我市商品住宅供应结构的逐步优化以及市民收入水平的不断提高也成为商品住宅市场日益活跃的主要因素。2存量住宅市场交易量继续增长，但增长幅度小于商品住宅我市存量住宅市场交易量也创下了往年的新高，但增长幅度要小于商品住宅市场。2007年12月份，我市存量住宅成交5787万平方米，较上个月上涨了378，与上年同期相比上涨了4588。房产“夜市”的举办，以及8月份开始征收存量住宅转让过程中的个人所得税的政策使得存量住宅出现集中成交现象，分流了我市一部分存量住宅的成交，导致本月我市存量住宅的成交量与前几个月相比没有出现大幅度的变化，但与去年同期相比，我市存量住宅的成交量仍有较明显的增长，可见我市今年的存量住宅市场仍比较活跃。3商品住宅和存量住宅成交均价都呈现出稳中有升的态势在国家宏观调控政策的积极引导下，我市的房地产价格继续保持着平稳的态势。2008年12月份，我市商品住宅销售均价为4350元/平方米，比上个月微幅上涨了096；存量住宅成交均价为3900元/平方米，比上个月小幅上涨了186。目前我市商品住宅的成交热点在二环附近的区域，由于二环附近项目的销售单价相对较低，平衡了部分区域房价较高的情况，使得我市的商品住宅总体成交均价始终保持着比较平稳的走势。4供应结构的宏观调控效果显现，我市商品住宅户均成交面积大幅度减小遵循着“国六条”宏观政策的指引，我市开始对商品住宅的供应结构进行调控，加大了90平方米以下中小户型的市场供应比重，经过几个月的市场调整，我市商品住宅的供应结构逐步趋于合理，需求结构也随之改善。2008年12月份，我市商品住宅的户均成交面积为8870平方米，较上个月大幅减少了867平方米，这是今年我市商品住宅的户均成交面积首次低于90平方米。我市对中小户型商品住宅的供应结构调整以及购房需求引导已经初见成效。5我市房地产投资规模不断扩大，房地产投资占固定资产投资比例合理沈阳市统计局数据显示，2007年2008年2月份我市房地产开发规模较去年同期出现大幅增长，增长了302个百分点，我市房地产投资规模正在进一步扩大。今年12月，我市房地产投资占固定资产投资的比重为3007，目前这一比例比较合理6商品房入市量与销售量继续增长，市场需求量旺盛2007年2008年2月份，我市商品房市场持续活跃，商品房的入市量和销售量较去年同期均出现较大幅度的增长，我市全年商品房批准入市面积125726万平方米，同比增长3722个百分点。商品房登记销售面积110721万平方米，同比增长1526个百分点。目前，我市房地产市场上呈现出供需两旺的良好态势。7我市商品住宅销售结构不断优化，供给结构基本合理2007年2008年2月份我市商品住宅户均供给面积为8977平方米，比2006年减少74平方米，我市商品住宅的供给结构正趋于合理化，有效落实了国家的宏观调控政策。另外，2007年2008年2月份我市商品住宅户均成交面积为9288，比2006年减少683平方米，商品住宅销售结构正在不断优化。另外，从不同套型、不同价位商品住宅销售结构看，中低价位、中小户型的商品住宅是我市房地产市场的主流需求类型。8商品住宅成交热点区域向郊区化转移随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大了我市房地产市场郊区城市化建设的进程，2007年我市楼盘热销区域已经向郊区转移。由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺，二环外区域逐渐成为我市商品住宅销售的热点。10我市房地产价格保持稳定2007年2008年2月份我市商品房销售均价为4020元/平方米，比去年同期微幅上涨661个百分点；其中商品住宅销售均价为3622元/平方米，比去年同期增长860个百分点。我市存量房成交均价为3180元/平方米，比去年同期上涨83个百分点；其中存量住宅成交均价为2980元/平方米，比去年同期上涨79个百分点。由此可见，我市商品房市场和存量房市场成交均价均处于稳中有升的运行态势2需要关注的因素1大户型商品住宅的销售压力较大随着我市商品住宅供应结构的调整，大户型的供应比重日益减少，从目前来看，我市144平方米以上的商品住宅每月的供应比重均保持在10之内。由于大户型项目一般销售单价较高，而目前市场上的购房者以工薪阶层为主，因此大户型的销售压力不断加大。截至2008年2月末，我市累计可售的144平方米以上的商品住宅为11407万平方米，而2006年我市平均每月销售的144平方米以上的商品住宅为887万平方米，以目前的销售速度，现有可售的大户型需要13个月才能消化完毕，远远长于中小户型的销售周期，我市大户型商品住宅的供应情况需要依照市场需求状况做进一步的调整。2商品住宅与存量住宅市场交易量之比上升3月份，我市存量住宅总体走势较为平稳，但市场活跃程度明显不如商品住宅市场，商品住宅与存量住宅市场交易量之比呈上升趋势，由2008年1月份的121上升为3431。一方面由于对存量住宅采取了征收营业税和个人所得税的政策，我市存量住宅的入市量较前几个月明显减少；另一方面商品住宅供应结构的不断优化，使得部分存量住宅的消费需求流向商品住宅市场。商品住宅与存量住宅市场交易量之比的上升将对我市房地产市场的健康发展以及市场结构的完善性产生一定的影响。2008年沈阳房地产市场总结系列报告之开发投资篇市统计局发布的数据表明，2007年112月份，全市房地产开发完成投资53829亿元，同比增长302，增幅高于去年同期（207）95个百分点，投资增速明显加快。其中商品住宅完成投资39709亿元，同比增长284。由图1显示，2007年112月我市房地产开发投资占固定资产投资的比重为3007，与去年同期基本持平，目前该比重比较合理。2007年112月，全市商品房施工面积34560万平方米，同比增长114，增幅比去年同期（106）上升08个百分点；其中商品住宅施工面积26615万平方米，同比增长92。2006年全年我市房屋新开工面积14636万平方米，同比增长118，增幅比去年同期（53）上涨65；其中商品住宅新开工面积12536万平方米，同比增长115，我市房地产开发规模正在进一步扩大。我市房屋竣工面积11853万平方米，同比增长121，商品住宅竣工面积10153万平方米，同比增长95。（详见表1）表1沈阳市房地产开发投资情况年度对比表指标名称2006年112月同比（）2007年112月同比（）房地产开发完成投资（亿元4135720753829302商品住宅开发完成投资（亿元）3092832639709284房屋施工面积（万）31021063456114商品住宅施工面积（万）243832232661592房屋新开工面积（万）130875314636118商品住宅新开工面积（万）1123925112536115房屋竣工面积（万）1057731211853121商品住宅竣工面积（万）9277294101539501000200030004000500060007000房地产开发完成投资（亿元商品住宅施工面积（万）房屋竣工面积（万）同比（）2007年112月同比（）2006年112月表22007年沈阳市房地产投资增长率及占固定资产比重图0102030405060708090100月月月月月月月月月月月投资比重投资增长率备注表1表2数据来源于沈阳市统计局2008年沈阳房地产市场总结系列报告之商品房供销篇1商品房供应与销售分析2007年我市商品房共批准预售面积125726万平方米，同比增长3722；其中商品住宅批准预售面积105925万平方米，同比增长5484。全年商品房实际登记销售面积110712万平方米，同比增长1526；其中商品住宅实际登记销售面积98368万平方米，同比增长1434。截至2007年12月底，全市商品房累计可售面积为101901万平方米，比去年同期增长1728；其中商品住宅累计可售面积为62910万平方米，比去年同期增长1365。2006年我市商品房年度成交均价为3420元/平方米，比去年同期小幅增长261；其中商品住宅年度成交均价为3222元/平方米，比去年同期增长360。（详见表2）从表3我市商品房上市量与销售量年度对比走势看，2007年沈阳市商品房供销比为1141，这一比例与2006年（0951）相比略有增长，房地产市场呈现供略过于求的态势。表22007年沈阳市商品房供求基本情况表商品房供求基本情况表商品房同比增长（）商品住宅同比增长（）批准预售面积（万平方米）12572637221059255484实际登记销售面积万平方米）1107121526983681434现售面积1937128815733489其中预售面积913411828826351633累计可售面积（万平方米）101901172862911365平均销售价格（元/平方米）3420261322236表3沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势图0200400600800100012001400年年年年年年0020406081121416182上市面积销售面积供销比05001000150020002500年年年年年年销售面积上市面积2007年我市商品房户均成交面积9199平方米，比2006年减少477平方米。商品住宅户均成交面积9288平方米，比2006年减少683平方米，销售结构不断优化。商品住宅户均供应面积为8977平方米，比去年减少56平方米。另外，由图3商品住宅户均成交面积与户均供应面积季度对比图看，今年我市各季度商品住宅户均成交面积、户均供应面积较2006年同期均有所减少。由此可见，今年我市关于落实加强中小户型普通住宅供给，引导百姓合理消费的政策效果作用明显，我市商品住宅的供销结构进一步改善。考虑到我市居民的可支配收入水平及市场消费主体的需求，引导百姓合理消费仍然是一项长久性的工作。（详见表4）表4沈阳市各季度商品住宅户均成交面积与供应面积对比图020406080100120年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度户均成交面积户均销售面积2存量房交易基本情况分析2007年我市存量房共成交79738套、成交面积62085万平方米、成交金额13597亿元，年度交易均价2190元/平方米，依次比去年同期增长493、739、1092、329；其中存量住宅共成交75496套、成交面积49302万平方米、10656亿元、交易均价2161元/平方米，分别比去年同期增长407、311、921、592。（详见表5）从沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图看，随着我市房地产事业的蓬勃发展及百姓购房需求的不断旺盛，存量房、存量住宅成交基本上呈逐年增长的态势。2007年由于针对存量房市场高压的宏观调控，使得我市存量房市场成交并未出现新建商品房市场成交高增长的情况，交易量较2006年变化不大。（详见表6表7）表52007年沈阳市存量房成交情况表交易基本情况存量房同比增长（）存量住宅同比增长（）成交面积（万平方米）6208573949302311成交金额（亿元）13597109210656921成交套数（套）7973849375496407交易均价（元/平方米）21903292161592表6沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图0100200300400500600700年年年年年年存量房（万平米）存量住宅（万平米）表72007年沈阳市各月存量房与存量住宅成交面积对比图（单位万平米）01020304050607080月月月月月月存量房存量住宅从表7可以清楚的看出成交活跃的月份在59月特别是9月份房交会成交量最大3二三级市场联动分析2007年我市商品住宅与存量住宅成交面积比为2001，商品住宅仍然占据我市房地产市场的主导。从表8可以看出，这一比例呈逐年上升的趋势，商品住宅市场占据优势地位。今年国家对房地产市场进行了有史以来最严厉的调控，由于本轮调控的矛头更多地指向存量住宅市场，在某种程度上使存量住宅市场成交受到影响，这也是导致2007年我市商品住宅与存量住宅成交面积比走高的一个重要原因。（详见表8）表8沈阳市商品住宅与存量住宅年度成交面积走势图单位万平方米02004006008001000120002年03年04年05年06年07年0051152商品住宅存量住宅比例表9沈阳市商品住宅与存量住宅成交面积月度走势图单位万平方米0501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月005115225335445商品住宅存量住宅比例从（见图19）12个月移动平均值来看，我市商品房与存量房的成交面积比例为1721；商品住宅与存量住宅的成交面积比例为1881，均较去年有了微幅的上涨。从长期走势来看，我市二三级市场联动发展比较稳定，波动幅度较小。4商品房市场供销结构分析1用途结构分析从2007年我市不同物业类型的商品房销售面积比重图看，普通住宅占据我市房地产市场的绝对主导，本年的成交面积为98198万平方米，所占总量比重为8870。别墅、网点、办公用房及写字楼、车库及其它的成交面积分别为169万平方米、7079万平方米、1231万平方米、4035万平方米，所占总量比重依次为015、639、111、364。（详见表11）由商品房销售用途结构表显示，2007年我市别墅市场的成交情况波动依然较大，出现了高比例的负增长态势，可见，国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策作用效果在本年有了很明显的显现。另外，今年我市办公用房及写字楼、车库及其它的成交量也比较大，与去年同期相比均出现大幅增长，增长幅度分别为6197和6127。（详见表10）表102007年沈阳市商品房销售用途结构表项目类别销售面积同比增长（）销售金额亿元同比增长（）总计1107121526378661828小计983681441316941853普通住宅981981519316151943住宅别墅1697623079703网点707938137162办公用房、写字楼12316197605689中其车库及其它4035612718677481表112007年沈阳市商品房销售面积比重图（按物业类型）普通住宅887网点639车库及其他364别墅015写字楼111每年的9月份,沈阳市举办大型房交会,成交量与成交单价大幅度上升2006年是沈阳市房地产市场上升的第一年,现以2006年9月份单月为例进行全面分析对比从9月份我市不同类型的物业销售结构来看，尽管办公用房及写字楼、车库及其它类物业的月度成交比重较小，但两者与去年同期相比，增长幅度都比较大，分别为34167和20567。与前两个月相比，本月别墅类物业的成交量有所增加，但与去年同期相比，别墅类物业依然继续保持着负增长，可见国家禁止审批别墅类项目用地的政策对该类项目的供应和销售都产生了一定的冲击。2区域结构分析2007年，我市郊区城市化进程加快及房地产市场的迅速发展，商品房的开发区域已逐渐向次城区转移，开发区域主要分布在二环及以外的区域。由表5数据显示，我市商品住宅成交的热点区域主要集中在于洪区、铁西新区、大东区和东陵区，成交面积分别为21910万平方米、15620万平方米、13032万平方米和12370万平方米，这四个区域成交面积占我市商品住宅市场交易总量的六成左右。（详见表12、表13）表122007年沈阳市商品房与商品住宅成交面积区位分布表面积（万平方米）商品房商品住宅区、县（市）2007年同比增长2007年同比增长沈河区4391232728624264和平区7668160254772005皇姑区115071321102432028铁西新区185722354156202968大东区13957958130321344东陵区130532695123702589于洪区227457753219108167浑南新区5995139255501537苏家屯区3874327737103348新城子区628220238555118379新民市18869288157611072辽中县3893413522441879法库县3342862142227康平县06133750295318表132007年沈阳市各区域商品住宅成交面积比重图2007年我市商品住宅成交金额排在前三位的区域是于洪区、铁西新区和大东区，其成交金额分别为6550亿元、5200亿元、4803亿元。（详见表14）表142006年沈阳市各区域商品住宅销售金额分布图以2006年9月份单月为例2006年9月，我市商品房成交面积排在前三位的分别为于洪区、大东区和铁西新区，其成交面积依次为4472万平方米、3961万平方米和3814万平方米，分别比去年同期增长了5532和10087和1438；商品住宅成交面积排在前三位的依旧为于洪区、大东区和铁西新区，其成交面积依次为4452万平方米、3863万平方米和3402万平方米，分别比去年同期增长5633、10144和784。（见图6）从9月份我市各区域商品住宅成交面积比重图看，于洪区的商品住宅成交比重为2243，与上个月基本持平；大东区、铁西新区和东陵区的成交比重均在10以上。（见图7）9月份，我市商品住宅成交金额排在前三位的分别为大东区、于洪区和铁西新区，其成交金额依次为1415亿元、1375亿元和1123亿元。从近几个月的成交情况看，大东区首次取代于洪区成为商品住宅月度成交金额最多的区域。（见图8）从9月份我市市内各区商品住宅户均成交面积看，和平区、皇姑区、铁西新区和大东区的户均成交面积均较上个月出现了明显的减少态势，分别减少了652平方米、1339平方米、1160平方米和1209平方米。铁西新区首次超过于洪区成为我市月度户均成交面积最小的区域。受“国六条”宏观调控政策的影响，我市商品住宅的供应结构进一步调整，小户型的供应比例有所增长，普通百姓有了更多的购房选择，从我市本月各区户均成交面积都有所减小的情况看，6月份以来我市对商品住宅供应结构的调整已经初见成效。（见图9）从我市市内各区商品住宅户均成交总价看，9月份，沈河区仍为我市商品住宅户均总价最高的区域，平均每套商品住宅销售总价为5211万元，较上个月有小幅度的增长；和平区次之，户均成交总价为4507万元，与上个月基本持平。铁西新区和大东区由于户均成交面积有所减少，导致本月这两个区域的户均成交总价较上个月出现了较大幅度的减少，其户均成交总价依次为2654万元和3267万元，分别比上个月减少了1235和1194，铁西新区成为本月我市户均成交总价最低的区域。（见图10）3价格段供销结构分析从不同价位商品住宅上市情况表看，2007年我市37004300元/平方米的商品住宅的上市量最大，成为我市房地产市场的主导供应价格，其所占总供应量的6781，比2006年（7847）相比大幅下降了1066。而成交价在4000元/平方米以上的商品住宅较2006年则出现的上涨。（详见表15）表15沈阳市不同价位商品住宅上市情况年度对比表2006年2005年价格类别（元/平方米上市面积（万平方米）所占比例（）上市面积（万平方米）所占比例（）2000以下12877121647006872000300033734318530930452130004000380943596227513326400050001523514387383107950006000438341418092646000以上1602151840123合计105925100006841310000由2006年我市不同价位商品住宅供销比及户均成交面积图显示，价格区间在20003000元/平方米及30004000元/平方米的商品住宅的供求结构最好，该价格区间的户均成交面积也偏小。我市价格区间在4000元/平方米以上各价格段的商品住宅均呈现供略大于求的态势，其户均成交面积亦较大。根据我市主流购房需求情况及百姓的收入水平看，这种高价位、大户型的商品住宅会出现一定的销售难度，部分高端产品可能会出现滞销的情况。（详见表16）表162007年沈阳市不同价位商品住宅供销比及户均成交面积图以2006年9月份单月为例从不同价位商品住宅供应结构来看，2006年9月份，沈阳市4000元/平方米以下的商品住宅供应量为15606万平方米，占全部新增供应量的7673，比重较上个月上涨了299。与8月份相比，20003000元/平方米的商品住宅供应比例出现了一定的增加，50006000元/平方米的商品住宅供应比例则有所减少。从2006年9月份沈阳市商品住宅销售结构看，30004000元/平方米的商品住宅为主要的成交价格区间，共成交商品住宅8737万平方米，占全部成交量的4402；其次为20003000元/平方米的商品住宅，共成交6892万平方米，占全部成交量的3473。与上个月相比，6000元/平方米以上的商品住宅的成交比重由174降为065。从2006年9月份不同价位商品住宅供销结构对比图看，沈阳市30004000元/平方米的商品住宅基本保持供求平衡的态势；30004000元/平方米的商品住宅则出现了供不应求的局面，这也是沈阳市市内商品住宅成交的两个主要价格区间；其它各个价格区间均出现了不同程度供大于求的情况。2000元/平方米以下的商品住宅主要位于我市各郊区县，由于各郊区县居民的收入水平、购买能力较市内居民稍低，而市区内的购房者由于种种原因很难去各郊区县购房，导致我市4000元/平方米以下的商品住宅出现了少量的积压。（见图11）从2006年9月份沈阳市不同价位商品住宅户均成交面积图看，商品住宅的价格和户均成交面积基本成正比例关系，价格越高的商品住宅，其户均成交面积也越大。与上个月相比，6000元/平方米以下的各价格区间的商品住宅的户均成交面积都有所减少，其中20003000元/平方米的商品住宅户均成交面积下降的最多，下降幅度为1180。（见图12）4面积段户型供销结构分析从不同套型商品住宅上市情况表看，2006年沈阳市6080平方米、100120平方米、90100平方米的商品住宅上市量最大，上市面积分别为21729万平方米、17540万平方米、17001万平方米，所占总量比例依次为2051、1656、1605。（详见表17）表172007年沈阳市不同套型商品住宅上市情况表套型面积上市面积（万平方米）所占比例（）上市套数（套）所占比例（）60103119732090117716080217292051306632599809011840111813864117590100170011605179791524100120175401656162801380120144156551478117089921441807148675459338918047014442014171合计1059251000011800210000从不同套型商品住宅销售情况表看，2007年沈阳市套型面积在100120平方米、90100平方米、6080平方米的商品住宅比较畅销，成交面积分别为20832万平方米、17457万平方米、15654万平方米，所占比例依次为2118、1775、1591。套型面积144平方米以上的商品住宅成交面积为10136万平方米，所占比例为1030。（详见表18）表182007年沈阳市不同套型商品住宅销售情况表套型面积销售面积（万平方米）所占比例（）销售套数（套）所占比例（）60904191918094170860801565415912132520148090108161100127001199901001745717751817317161001202083221181903817981201441443214671088810281441806375648404838218037613821644155合计983681000010591010000从2007年沈阳市不同套型商品住宅供销结构对比图看，90100平方米、100120平方米的商品住宅呈现供不应求的态势，市场吸纳量较高。结合表8、表9，由于今年我市6080平方米的商品住宅上市量较大，导致该面积区间供求结构失衡。而套型结构在144平方米以上的商品住宅也在一定程度上出现供过于求的情况，由于供应面积较大，市场吸纳量可能会较低。（详见表19）表192007年沈阳市不同套型商品住宅供销结构对比图以2006年9月份单月为例从不同套型商品住宅上市情况看，2006年9月份，沈阳市套型面积在6090平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为3147，与上个月相比有所减少；60平方米以下、120144平方米两个套型面积区间的商品住宅的供应比重均比上个月有所增加。沈阳市套型面积在90平方米以下的商品住宅上市面积为8887万平方米，占本月全部上市商品住宅面积的4370，与上个月基本持平；套型面积在144平方米以上的商品住宅上市比重为907，本月大户型的供应比例明显减少。从2006年9月份沈阳市不同套型商品住宅销售情况来看，套型面积在90120平方米的商品住宅销售面积最大，共成交8347万平方米，其所占比重为全部销售量的4205，与上个月相比略有提高；90平方米以下的商品住宅销售比重为3657；144平方米以上的商品住宅销售比重为755，较上个月有所减少。从近两个月的情况看，沈阳市不同套型商品住宅的销售比重基本保持比较稳定的态势，以90120平方米的商品住宅所占比重最大，基本保持在各个月度总销售量的40左右；6090平方米的商品住宅次之，所占比重在2530之间；60平方米以下和144平方米以上两个套型面积的商品住宅销售比重较小，均在10以内。从2006年9月份沈阳市不同套型商品住宅供销结构对比图看，除90120平方米的商品住宅出现了明显的供不应求情况，其它各个面积区间的商品住宅供给均略大于需求。随着百姓购房时代的来临，2006年秋季房交会上我市中小户型商品住宅的销售情况要远远好于前几个月，尤其是6090平方米的商品住宅，本月接近供求平衡的态势。尽管“国六条”对各个城市90平方米以下的商品住宅的上市比例提出了要求，但从我市实际成交情况看，90120平方米的中等户型的商品住宅仍最受购房者的欢迎，百姓对90平方米以下的中小户型商品住宅的需求还不是十分强烈，沈阳市对商品住宅供应结构的调整还需循序渐进。（见图13）2006年9月份沈阳市商品住宅的户均成交面积为8870平方米，较上个月减少了867平方米，这是2006年沈阳市商品住宅的户均成交面积首次低于90平方米。2006年9月沈阳市商品住宅的户均供应面积为8635平方米，与户均需求面积基本保持一致。沈阳市对中小户型商品住宅的供应结构调整以及购房需求引导已经初见成效。（见图14）5购房者结构分析从商品住宅购房者结构看，2007年沈阳市居民购买商品住宅面积为71925万平方米，占总量的7312。外地人购买我市商品住宅面积为26443万平方米，占总量的2688，外地人购房比例较大（如果考虑高校毕业生等人员已在沈工作仍使用外地身份证购房这一因素，该比例要缩小很多）。另外，从户均成交面积看，外地人购房户均成交面积为8880平方米，其中省内及外省市人员购房户均成交面积分别为8737平方米、9106平方米。沈阳市内居民户均成交面积为9447平方米，外地人购房户均成交面积明显低于这一水平。（详见表20、图11）表202007年沈阳市商品住宅购买者结构表购房情况销售面积（万平方米）销售套数（套）户均成交面积（平方米/套）本市71925761339447本市城区53101553319597本市其他18824208029049外地26443297778880本省其他地区15936182398737外省市10507115389106图112007年沈阳市商品住宅购房者结构图以2006年9月份单月为例从商品住宅购买结构看，2006年9月份，沈阳市居民购买商品住宅面积为15111万平方米，其所占比重为7614，较上个月比重有所增加；外地居民购买商品住宅面积为4737万平方米，所占比重为2386。（见图15）5存量房市场销售结构分析2007年沈阳市存量房成交面积排在前三位的区域是沈河区、皇姑区、大东区，成交面积分别为8732万平方米、8559万平方米和8501万平方米；其中存量住宅成交面积排在前三位的区域依次为皇姑区、沈河区和铁西新区，成交面积分别为7451万平方米、6694万平方米和6591万平方米。皇姑区、沈河区、和平区、大东区及铁西新区由于学区、区位、交通及周边配套情况较好，备受购房者青睐，存量住宅成交比较集中，这几个区域存量住宅成交量占总量的近七成。（详见表21、表22）表212007年沈阳市存量房与存量住宅成交面积区位分布表面积（万平方米）存量房存量住宅区、县（市）2006年同比增长2006年同比增长沈河区8732287466944318和平区76242736153876皇姑区85598787451821铁西新区82178656591024大东区850110076443423东陵区49274383663860于洪区555211454127142浑南新区1756340087274苏家屯区238998121181159新城子区2413199921022319新民市189520621531714辽中县15561321051108法库县6581245857345康平县88918487104584表222007年沈阳市各区域存量住宅成交面积比重图以2006年9月份为例2006年9月份，沈阳市存量房成交面积排在前三位的分别为沈河区、大东区及和平区，其成交面积分别为1454万平方米、1345万平方米和1070万平方米，与去年同期相比，分别上涨了7362、12118和9307；存量住宅成交面积排在前三位的分别为沈河区、和平区和皇姑区，其成交面积依次为1282万平方米、940万平方米和803万平方米，与去年同期相比，分别上涨了18036、7742和5057。（见图16）受地理位置、交通情况、周边配套等因素的影响，沈阳市存量住宅主要的成交区域仍是沈河区及和平区，这两个区域成交比重分别为2216和1625；而皇姑区则因为拥有众多重点学校以及区内人文气息浓郁，也颇受购房者的欢迎，本月成交比重为1387。（见图17）2008年沈阳房地产市场总结系列报告之商品房价格篇1商品房销售价格情况分析2007年沈阳市商品房销售均价为3820元/平方米，比去年同期微幅上涨76个百分点。其中商品住宅成交均价为3722元/平方米，比去年同期上涨66个百分点。由图13可见，随着我市房地产市场的蓬勃发展、百姓购房热情的提高以及人均可支配收入的逐年提高，沈阳市商品房与商品住宅的成交均价正在逐年走高，但增幅甚微，目前房地产市场运行情况稳定。（详见表23）表23沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图由商品房不同物业类型销售均价对比图显示，2007年，沈阳市普通商品住宅销售均价为3720元/平方米，比2006年同期小幅上涨66；别墅项目销售均价为5669元/平方米，比去年同期大幅上涨250，价格波动较大；网点销售均价为5265元/平方米，比去年同期小幅下降14；办公用房、写字楼销售均价为4914元/平方米，比去年同期大幅下降340；车库及其它销售均价为4627元/平方米，比去年同期上涨84。值得一提的是，别墅类项目由于经常受到产品档次、区位因素及统计期间内成交量影响，经常价格波动较大。（详见图14）表242007年沈阳市商品房市场不同物业类型销售均价对比图由2007年沈阳市商品房、商品住宅区域销售均价对比图显示，商品房销售均价排在前三位的区域是和平区、沈河区和大东区，成交均价依次为5006元/平方米、4798元/平方米和3825元/平方米。可以看出，和平区、沈河区等中心城区的成交均价依然较高，而大东区由于较完善的生活配套及东部地产大力发展，使得该区域的销售均价走高，但与中心城区相比仍有一定差距。（详见表25）表252007年沈阳市商品房与商品住宅市场区域销售均价对比图以2006年9月份为例2006年9月份，沈阳市商品房销售均价为3405元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3526元/平方米，分别比上年同期上涨了920和967。从沈阳市商品房销售均价月度走势图可以看出，9月份我市商品房的销售均价较8月份有所下降，全市商品房销售均价较上个月下降了351，市区商品房销售均价较上个月下降了353。（见图21）2006年9月份，沈阳市不同类型的物业中，普通商品住宅成交均价为326079元/平方米，较上个月小幅上涨了092；别墅的成交均价为637145元/平方米，较上个月大幅上涨了5929；网点的成交均价为529496元/平方米，较上个月下降了1398；办公用房、写字楼的成交均价为558582元/平方米，较上个月上涨了742；车库及其它类物业的成交均价为427782元/平方米，较上个月上涨了919。由于别墅类物业的成交量较小，加之成交均价受项目位置以及品质等因素的影响也比较大，因此别墅类物业的价格经常出现较大幅度的波动。（见图22）2006年9月份，沈阳市商品房成交均价最高的区域为沈河区，成交均价为5037元/平方米；和平区次之，商品房成交均价为4553元/平方米。从整体走势看，除沈河区、皇姑区和浑南新区的成交均价出现了不同幅度的上涨外，其它各区的商品房成交均价都出现了一定幅度的下降。本月辽中县无商品房的成交。（见图23、图24）2商品住宅销售价格情况分析以2006年9月份商品住宅为例2006年9月份，沈阳市商品住宅销售均价为3264元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3386元/平方米，分别比上年同期上涨了737和825，比上个月分别微幅上涨了096和098。19月，我市商品住宅的累计成交均价为3199元/平方米，较2005年小幅上涨了286。（见图25、图26）2006年9月份，沈阳市商品住宅成交均价最高的三个区域为沈河区、和平区和大东区，成交均价分别为5387元/平方米、4074元/平方米和3664元/平方米，沈河区及和平区分别比上个月上涨了137和527，大东区则与上个月持平；从近三个月的成交数据看，沈河区、和平区和大东区一直为我市商品住宅成交均价最高的三个区域。本月只有东陵区的商品住宅成交均价出现了下降，其他市内各区商品住宅的成交均价与上个月相比都有所上涨。（见图27、图28）从2006年9月份不同套型商品住宅的成交均价看，沈阳市成交均价最低的为8090平方米的商品住宅，均价为2954元/平方米，与上个月基本持平。与上个月相比，价格上涨幅度最大的面积区间为90100平方米，上涨幅度为408；其他各个面积区间的商品住宅成交均价与上个月相比变化都不大。从分布情况看，我市中小户型的商品住宅一般分布在二环外以及郊区县，这就使得中小户型商品住宅的成交均价与其他面积区间相比稍低；而中大户型主要分布于市区内，地理位置较好，因此其成交均价要略高于中小户型。（见图29）2006年9月份，沈阳市商品住宅的户均成交总价为2895万元，较上月下降了801。经过近几个月商品住宅供应结构的调整，本月我市商品住宅的户均成交面积有了明显的减小，使得户均成交总价也随之减少。（见图30）3存量房销售价格分析2007年沈阳市存量住宅销售均价为3190元/平方米，比去年同期微幅上涨33个百分点。其中存量住宅销售均价为3161元/平方米，比去年同期小幅上涨59个百分点。从存量房与存量住宅销售均价年度走势图看，我市2004年以前商品房、商品住宅销售均价波动幅度较大。2004年后随着国家对存量房市场发展的不断规范化，近三年沈阳市存量房市场销售均价变化稳定。2007年是我国房地产市场宏观调控最为严厉的一年，存量房市场销售均价得到了有效的控制，存量房市场运行平稳。（详见表26）表26沈阳市存量房与存量住宅销售均价年度对比走势图由2007年沈阳市存量房、存量住宅区域销售均价对比图显示，存量房销售均价排在前三位的区域是沈河区、和平区及皇姑区，成交均价依次3058元/平方米、2857元/平方米和2393元/平方米。这三个区域由于区位、学区及生活配套情况较好，成为百姓置业的重点关注区域。（详见表27）表272007年沈阳市存量房与存量住宅区域销售均价对比图以2006年9月份为例2006年9月，沈阳市存量房成交均价为3193元/平方米，与上个月基本持平；其中存量住宅成交均价为3077元/平方米，比上个月小幅上涨了186。从近三个月的价格走势看，我市存量房、存量住宅的成交均价波动幅度较小，市场基本保持稳定。（见图31）从市内各区域存量住宅成交均价对比情况看，2006年9月份，浑南新区的存量住宅成交均价最高，为3254元/平方米，与上个月相比大幅上涨了2882，由于浑南新区的存量住宅成交件数较少，因此其成交均价受项目位置、品质、竣工年限、装修程度等因素的影响很大，价格波动的幅度较大；和平区次之，存量住宅成交均价为2668元/平方米，比上个月上涨了668。除皇姑区和铁西新区的存量住宅成交均价出现了明显的下降外，9月我市市内其它各区的存量住宅成交均价都与上个月持平或者出现了不同幅度的上涨。（见图32、图33）附2008年沈阳房地产市场总结系列报告之后期展望篇12008年沈阳房地产发展趋势预测1从紧的货币政策影响有限、房价将继续稳步上涨近年来，沈阳的房地产市场一直被业界认为是最健康、最有活力的市场。沈阳的房价一直保持着低调、稳步的上涨，在全国同类城市中属于低价位的水平。07年下半年沈阳房价有加快补涨的势头，08年将继续这种势态。拿地成本的提高、品牌企业强有力的议价能力将打破沈阳楼市价格均衡的局面。长白岛将成为房价领涨的旗帜，浑河岸边的局部楼盘有价格“跳涨”的空间。由于沈阳市的住宅消费结构比较合理，只有不到10是投资性购房，而90都是自住型购房，“从紧的货币政策”对沈阳楼市供求关系不会产生太大影响。同时，随着住房供应结构调整、加大对低收入家庭住房保障力度的政策目标的确立，以及具体政策措施的出台和逐步落实，08年低收入家庭的住房困难问题将逐步得到缓解，低收入家庭的住房有了良好的预期。2小步快走、加快资金回笼将成为开发商的运营策略在近日的中央经济工作会议上，中央把“稳健的货币政策”改为“从紧的货币政策”，这种改变是一种抑制通涨的信号。07年央行已连续5次提高了存贷利率，10次提高存款准备金率，现在虽无法预测中央会出台什么样的新政策，但紧缩银根，严控房贷是势在必行。所以，已经铺开大面积开发的企业，一定会加快销售节奏、加快资金回笼，维持资金链，保证持续发展的势头。在营销策略上，开发商一边对楼市价格有良好的预期，一边有回笼资金的紧迫感，逐步加大销售量、价格小步快走将是最好的选择。3小户型继续领衔主演楼市据房产局统计07年1至9月，沈阳市商品房住宅实际销售住宅面积每套平均为905平方米，同比下降了31。在实际销售商品房住宅中，100平方米以下的占交易总量的536，每平方米4000元以下的占655。低首付、低总价，降低了置业门槛，小户型产品自然