某高端商品住宅小区及商铺项目可行性研究报告

上海市花园项目可行性研究报告目录前言第一章项目概况第二章项目建设必要性第三章市场分析第四章建设方案第五章项目法人与项目的经营管理第六章投资估算、资本金及资金筹措第七章财务效益分析第八章结论和建议前言为加快X区区域经济发展，改善城市居民居住环境，X实业有限公司拟在X区X路X块，开发建设X花园商品住宅项目。我院受X实业有限公司的委托，按由我院提供的初步设计方案、其他相关资料和国家有关规定，对XX花园项目进行可行性研究工作。第一章项目概况11项目法人本项目法人为X实业有限公司，公司注册资本2000万元，法定代表人X。公司为民营性质的有限责任公司，公司经营范围房地产开发及经营。公司拥有一批丰富经验的房地产开发经营人才，具有雄厚的房地产开发经营实力。X实业有限公司的营业执照和房地产开发企业资质证书详见附件。121项目名称XX花园。122建设地点XX花园项目建设地点位于X区X路785号地块。123建设内容XX花园项目基地面积2437平方米，拟建总建筑5290平方米（不含地下建筑面积）。拟建设10层住宅及商铺。其中，住宅面积5200平方米，商业建筑面积90平方米。项目综合容积率217，建筑占地面积2437平方米，建筑密度为250，绿化率348。124基地现状及动拆迁项目基地面积为2437平方米，动拆迁正实施中。125建设期项目建设期为一年126投资估算及资金筹措经估算，本项目建设投资估算为1890万元，其中建安工程投资为92066万元，其他建设费用为91336万元，维修基金为27万，不可预见费为56万元。项目所需建设资金全部由建设单位自筹。127财务效益分析经测算，本项目全部投资财务内部收益率（IRR）为1490，财务净现值（NPV，I10）为6064万元，静态投资回收期为233年（含建设期）。财务测算表明，本项目在财务上是可行的。第二章项目建设的必要性21项目建设符合地区发展规划X区位于上海市中心城区西南部，5476平方公里的地域面积辖盖了10个街道、3个镇，人口86万。X区一直以其名人丰碑和名胜古迹盛名远扬。翻看历史画卷，游览古寺古塔，漫步老镇老街，凭吊黄道婆，追忆徐光启，了解千百年来开放兼容的上海人，您能深深体会到历史深重的积淀，把握上海走向世界，走向开放的脚步，龙华旅游城汇集全国各地风物特产，再现龙华古镇明清风貌，不由让人惊叹古老佛教圣景与现代商旅繁华的和谐统一；步出千年历史，一座拥有众多“世界之最”的“上海体育城”屹立在您的面前，正展开矫健的翅膀，迎接着八方来客，展示了上海人民宽广胸怀；不远处，灯火阑珊，霓虹闪烁，繁荣发达的商业中心徐家汇商城又呈现在您的面前，包罗万象的商业品种，良好的购物环境，周到的服务态度，使您享受到现代生活的舒适便捷。22项目建设是符合房地产业发展的要求和趋势随着改革的深化，人民生活水平的提高，市民对改善居住条件，提出了更高的要求，居住条件的舒适化、小康化已成为人们衡量生活质量的重要标准。房地产业作为一切经济活动的基础和载体，素有永远的朝阳产业之称，历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅十几平方米，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。本项目建设质优价廉，房型设计合理，居住环境上佳的中档商品住宅是能为大多数城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市场对住宅的需求。第三章市场分析31上海房产市场状况市物价局价格监测中心公布的七、八月份房价监测结果显示，七、八月份房价与前期相比稳中略涨，高价位楼盘升幅明显趋缓，中价位楼盘基本趋于稳定，低价位楼盘尚有上涨空间，但已极为有限。专家预测，未来房价走势趋向平稳。监测发现，从区域间来看，沿江沿河楼盘已趋止涨；中心城区楼盘涨幅趋缓；近郊楼盘走势平稳，远郊别墅上涨乏力。部分区（县）具体房价情况如下黄浦走势平稳，销售续增。北片即淮海东路以北至苏州河区域每平方米建筑面积均价（下称均价）8700元，环比下跌3；中片即老城厢周围区域均价6842元，环比下跌07；南片即陆家浜路至内环线区域均价5705元，环比上升187。32区域商品房市场预测该地块周围均以众多高等及专科学校聚集而形成一个“学府社区”，人口较众，但商业氛围不浓。地块的东北西三面为原固定房屋，其南面和西部有该地块周围唯一的一片成规模开发小区“阳光绿园”，且已建成，该小区以六层房居多，少有几栋十四层楼，小区内房屋在今年六月前已全部售完，据了解，毛坯房均价4800元/M2。33销售预测根据以上市场调查结果，投资方将开盘均价定位在45005500元，并根据市场情况逐年调整，环境及管理定位在中高档，定能为一般市民客户所接受，保证销售计划的顺利实行。第四章建设方案本项目的建设方案是由上海市建工设计研究院提供的初步设计方案。411主要建筑技术指标红线内面积2437（平方米）建筑总面积5290（平方米）住宅面积5200（平方米）沿街商铺90（平方米）住宅标准层面积520（平方米）绿化率348容积率217建筑密度250412规划宗旨确定“以人为本”的规划设计指导思想，处处考虑居民生活特点及要求，将景观及环境设计延伸到每一户前。突出外部空间及环境的整体设计及安排，空间及景观序列丰富生动、错落有致。“在绿色和环保”成为世界性潮流的今天，引入大量“生态建筑”的设计手法，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，使整个小区建筑和居民对自然界的阳光、风、水面绿化等具备更强的亲和力。远离噪声和污染，为身居闹市的居民提供一个优美、宁静的世外桃源。注重景观的精心布局，合理规划，使每户住宅朝南又向景，做到“推窗见景”。积极体现业主对小区开发和营销的要求，注重每户的景观环境，并使房型大小与景观质量相匹配，并努力实现“低成本开发”，而获得高质量的环境。413规划布局基本构成整个小区为一幢小高层住宅，四周有大量的绿地，兼顾了住宅的视觉需求，以满足设计中的“均好性”。414住宅选型和建筑形象建筑空间组合，住宅建筑全部南向。小高层采用一梯二户式单元，宽开间，控制每套面积和进深。第五章项目法人与项目的经营管理71项目法人本项目由项目公司X实业有限公司为项目法人负责开发经营，对本项目的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和负责资产的保值增值。72项目的经营管理项目建成后，全部住宅计5200平方米和商业设施90平方米全部出售。项目建设完成后，由项目法人委托有关物业管理公司进行前期物业管理，达到居住物业管理条例的有关规定后，由小区业主委员会续聘或另行聘请物业公司对小区的物业进行管理。住宅小区的物业管理将委托专业物业管理公司负责。第六章投资估算、资本金和资金筹措91项目投资估算的范围A项目建设用资金是由建设方通过自筹及预售房产收入解决，本估算不包括建设期利息；B项目建成后全部出售；C本项目的工程建设投资估算中，不包括商品住宅的二次精装修费用。92投资估算编制依据A建设投资根据设计方案和有关前期工作部分基础资料；B本项目的工程造价估算参照近期本市部分工程竣工结算的主要指标，并考虑费用调整因素；93工程建设投资估算定义和假设A建安工程费中主要考虑公用部位和外墙面的装修，内装饰标准主要包括石灰抹浆、粉刷等；B设备及安装工程均以本市现行市场价进行估算；C总体工程包括道路、围墙、大门、绿化及室外管线等；D土地出让金及土地开发费用按市场价计列；E建设期土地使用税按基地面积计征为1元/平方米年；F增容费其估算量和费用标准详见附表1；G不可预见费率取定为3（计费基数为建安工程投资与其他建设费用之和）；H销售成本费率取定为3（计费基数为销售收入）94建设投资经估算，本项目建设投资估算为1890万元，其中建安工程投资为92066万元，其他建设费用为91336万元，维修基金为27万，不可预见费为56万元。（详见附表91X花园总投资估算表）95资本金本项目需资本金为567万元，占建设投资的30，出资方为X实业有限公司。96资金筹措本项目建设投资所需全部资金（包括资本金）均由项目法人自行筹措及预售部分商品住宅解决。第七章财务效益分析101销售收入本项目建设后能提供商品住宅5200平方米全部出售，90平方米商业用房用于出售。具体收入如下1、第一年按期房预售30，合计售楼款729万元；2、第二年按期房预售50，合计售楼款1215万元；3、第三年按期房预售20，合计售楼款486万元；按此计划，合计房款收入为2430万元。详见附表92经营收入预测明细表。102总成本费用1021建设成本为房屋的建设投资,为1890元；1022销售费用按销售收入的3计取售房费用；成本费用合计为729万元。详见附表93总成本费用表。1023管理费用管理费用按投资的3计取，合计为4725万元。103项目的损益1031销售税金售房部分营业税金及附加费按售房收入的5565计，为13973万元。1032销售利润扣除成本费用、经营税金后，项目销售利润为30521万元。1033所得税所得税税率按33计，需缴10072万元。1034税后利润完税后售房利润为20449万元。详见附表94损益表104主要财务指标财务净现值（I10）6064万元财务内部收益率1490静态投资回收期（含建设期）233年详见附表95现金流量表第八章结论和建议111结论本项目建设符合城市发展的需要，项目建成后对加快城市住宅建设，改善市民居住条件，改变城区旧貌、合理调整土地使用结构有良好作用。因此，项目的建设是必要的。从环境质量，配套条件和交通等方面，基地所处地块较适宜建造商品住宅，本项目的建设对发展地区经济具有积极意义。本项目建设质优价廉，房型设计合理，居住环境上佳的中档商品住宅是能为大多数城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市场对住宅的需求。经估算，项目建设投资为1890万元，全部投资内部收益率为1490，静态投资回收期为233年（含建设期），项目在财务上是可行的。项目背景1、项目名称嘉和大厦上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程2、开发商上海家合置业有限公司，注册资金1500万元人民币，住所为西江湾路272号；该公司为“三九发展”（600614）集团公司的内部合资公司，有四家股东单位。3、项目所在地上海市虹口区西江湾路272号，花园路3688号4、总体规划虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划32万平方米，花园路北侧为上海长峰集团开发建设的14万平方米的双塔五星级酒店和12万平方米的SHOPPINGMALL，花园路南侧为上海家合置业有限公司开发建设的嘉和大厦，计521268平方米。该段花园路建成后为四川北路商业街的延伸（路名更名为四川北路）。5、项目规划嘉和大厦由2幢28层塔楼和2层裙房组成，具体为东楼地下2层为物业管理用房、与地铁口连通，地下1层为商业及设备用房，地上12层为商业用房，3层为会所，4层28层为大开间办公用房；西楼地下1层为机动车库，地上12层为商业用房，3层为会所，4层28层为小开间办公用房；裙房地上12层为商业用房，连接两塔楼。总地上建筑面积为521268平方米（初步设计批复为50870平方米），办公用房42898平方米、商业用房6507平方米、会所1465平方米（实际设计均有所扩大）。6、项目目前进展手续情况上海家合置业有限公司已经取得了嘉和大厦的初步设计批复、建设用地规划许可证（东楼部分）、关于西江湾路272号地块综合开发项目的批复、建筑工程施工许可证，土地证在动迁结束后以邀请招标的形式获得；动迁进展目前在基地里面有28户居民，动迁工作仍在正常开展工程进展东楼结构封顶，裙房平整土地，西楼未开工（有动迁居民未搬）7、合作方式由于该项目目前缺土地证，开发商投入16000万元后没有后续资金，希望合作伙伴出资继续开发，以吸引新股东进入的方式合作，但新股东最多可持有50股权。二、市场分析1、虹口区概况虹口区位于上海市中心城区东北部，东与杨浦区相邻，西与闸北区毗连，南至黄浦江、苏州河，与浦东新区、黄浦区隔江相望，北与宝山区接壤。面积235平方公里，下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、凉城新村9街道和江湾镇，至2002年底，户籍人口约791万。虹口，因虹口港而得名，地域成陆约在公元6至8世纪。原分属上海、宝山两县；解放后，又被划分为虹口区、北四川路区、提篮桥区；直至1984年9月三区最终正式合并，形成现境。虹口是集中央商务区和中心商业区为一体的中心城区,曾任上海市市长的朱镕基总理称誉虹口区为“风水宝地”。区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通八达。虹口区目前的都市型工业形成了以箱包业为主，服装、食品、金银饰品、印刷等行业共同发展的格局。四川北路商业街是是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街。在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。吴淞路四平路外贸商务金融功能显现，沿街已形成外贸商务金融功能带和上海城市景观线。2、商贸业态虹口商贸业历史悠久，素来为上海的商贸大区之一。商贸业以其规模效应跻身上海商界，专业化、多元化、大众化的特色声名远播。市级商业街四川北路是上海市著名商业街之一，在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。商业街商业文化设施齐全，综合消费功能完善，是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街。此外，大柏树工贸中心区集家电、家具、装饰用品、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流；多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等功能融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求；商业副中心格局逐渐显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。3、虹口区主要规划四川北路商业街开发规划四川北路商业街简介四川北路是上海著名的市级商业街之一，全长37公里，商业设施规模将达到60万平方米，与南京路、淮海路共同构成上海的中心城区商业，成为上海这个国际化消费大都市的核心圈商业。2002年，四川北路新一轮改造全面启动，区政府借鉴吸收麦肯锡、AC尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。此次规划范围南起苏州河、北至鲁迅公园、东起四平路吴淞路、西至轻轨河南北路，规划面积21平方公里；规划坚持形态建设和功能开发相结合，商业、文化、旅游、体育等资源相融合，推进“南、中、北”三个功能组团开发南段北苏州河路海宁路；中段海宁路海伦西路；北段海伦西路虹口足球场。四川北路南段简介时尚休闲的苏州河北岸南段位于苏州河畔到海宁路之间，同时与北外滩、外滩相连，接近繁华的南京东路，处于黄浦江与苏州河的交汇处，将建成时尚、休闲的国际名品走廊；以大型购物中心、旗舰店营造繁华的商业氛围，且辅以大量品牌专卖店，支撑南段消费；该地段腹地江建造部分高档智能办公楼和高级居住小区。四川北路中段生态与商贸融合的黄金腰带中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站的交通优势，以及俞泾浦的亲水特色，依托已建成的四川北路绿地，建成以电子娱乐商圈为中心，辅以休闲、餐饮、综合商业服务设施及商务酒店、高级酒店式公寓等商务办公楼宇，形成集五星级宾馆、商业、娱乐、休闲和高档商务、住宅为一体的，具有海派文化背景的商务休闲中心。四川北路北段历史与文化相凝结的人性空间北段以多伦路二期项目、虹口足球场、交通枢纽综合开发项目为支点，开发车站经济，建成集交通枢纽、高档别墅群、特大型摄取服务中心，高档酒店、娱乐、体育、休闲为一体的高雅休闲娱乐圈、文化旅游区和高档办公居住区。其中，多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路、南抵海伦西路、西临明珠线一期、北接东江湾路。以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场，延续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地、艺术家与游人的精神沟通汇点，建成具有文化特色的历史悠久建筑和风貌街区。此外，大柏树工贸中心区集家电、家具、装饰用品、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流；多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等功能融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求；商业副中心格局逐渐显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。4、虹口区房地产市场概况虹口区房价在经历了2003年开始的急速上升，及2004年初大部分楼盘月平均价格较上月有200元/平方米左右的增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要的原因是目前在售的房源大多数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。位于杨树浦路的滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售165228平方米的房源，价格维持在1320021800元/平方米，去年开盘至今仍剩余20多套在售。尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天轮，但总价在240370万元之间，加上周边环境不理想，还是难得购房者青睐。据目前的不完全统计，6月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。主要分布在三个板块，即北外滩板块、四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块的房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出的房源面积相对小一些。四川北路板块内凯润金城、国际明佳城也以大房源为主。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较适中，逸居虹口面积最为紧凑。此外，虹口区下半年上市的房源虽然数量多，但房价继续走高。虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。大连路、延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密；与此同时，虹口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状，也将随着M8、M1号线等建设而得到改变。“交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚，外滩江景更是诱人因素，虹口区、特别是北外滩的房价走高已是不争事实。不过，在良好预计的背后同样存在较大市场风险。“虽然有规划支持，但10个月猛涨7成确有过速之嫌，透支未来购买力的可能性非常大。虹口地域差异较大，相比起黄金地段的北外滩及四川北路，其他虹口板块就要差很多，一些房型差、单价高、环境欠佳的楼盘目前已有疲态。北外滩、四川北路板块情况价格变动情况自2003年下半年起，虹口区的房价已接近黄浦、静安等中心城区，北外滩规划的启动造就了均价15000元/平方米的恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达21800元/平方米的临潼苑，四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型每平方米售价也突破万元。板块分析该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然而房价却明显高于地理位置近似的闸北区。房价上升的主要原因是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动。显然，板块价格已过渡透支市政规划的利好因素，随着今年大体量的经济适用房及周边区域的新房源上市，如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。凉城板块价格变动情况一品新筑2003年8月均价仅为5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且销售一空；良辰世家2003年9月均价5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出时均价升至6400元/平方米；而丰华家园今年初开案即摸高至7000元/平方米。板块分析在北外滩、周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬的影响下，作为区内房产起步最晚、硬件配套最差的楼市，自2003年年中起也频频上演“房价三级跳”，在区域内交通、生活配套都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况下，如此涨价，只能说是借了自己身处“虹口”的光。四平板块价格变动情况位于四平路四达路口的世博花园2003年9月中旬近售罄时全装修房均价在8500元/平方米左右，而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在7000元/平方米左右，虹口足球场附近的花园城二期9月底均价8000元/平方米左右，而花园城三期下月开案价格为920010000元/平方米。板块分析本板块2003年虽然也经历了较大涨幅，但其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房源供不应求的情况，而且在交通、生活配套设施方面都比较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较少。5、竞争性楼盘研究我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查，选取和嘉和大厦接近的楼盘进行逐一比较如下高级住宅凯润金城，四川北路东宝兴路，共4栋，3栋住宅，1栋商办（15楼为商铺），现出售2号楼住宅（共28层），建筑面积75611784平方米，价格1260017200元/平方米；简评位置目前成熟（位于四川北路北段商业区），物业价值应高于嘉和大厦。花园城三期，花园路中山北一路，住宅小区，建筑面积100平方米左右，价格10000元/平方米（平均）；简评位置处于内环线外，目前和嘉和大厦位置不相上下，但长远看位置比较适合住宅，商务氛围逊色于嘉和大厦所处区域，价值应低于嘉和大厦。酒店式公寓国际明佳城，四川北路公园内湖畔（衡水路），31层，以60平米的小户型为主，全装修，价格15000元/平方米，该项目已基本售磬；简评位置佳，位于四川北路的绿地边缘，闹中取静，但交通条件欠佳（周围路比较窄）；目前价值应高于嘉和大厦；民达大厦，四川北路多伦路口，户型面积50平方米左右，价格13000元/平方米；简评多伦路是上海保护的文化旧里，比较有文化气氛，但出行、环境都略逊色于嘉和大厦，价值比较接近。商铺荣欣大厦，四川北路多伦路路口，24楼是商铺，2楼租金657元/M2天，售价28000元/平方米位置目前优于嘉和大厦，但是发展潜力不足；根据现场报价，最高价是28000元/平方米，估计均价在26000元/平方米左右6、本项目业态定位嘉和大厦已经开工建设，功能定位完成。其办公楼定位于全装修的SOHO办公和酒店式公寓，2层裙房为商场，定位是合理的。7、本项目价格定位通过对竞争项目目前市场价格的分析，我们认为，嘉和大厦目前定位于SOHO办公和酒店式公寓，其价值应略高于住宅的价值（住宅价格在1000015000元/平方米），与现有的两幢酒店式公寓售价基本持平（1300015000元/平方米），商铺目前的售价略低于四川北路的价格（四川北路北端26000元/平方米）。据此，我们认为嘉和大厦依托鲁迅公园附近成熟的商业生活、虹口足球场交通枢纽，其SOHO办公和酒店式公寓，目前售价保守估计在12000元/平方米，有达到15000元/平方米的可能（视房地产市场趋势而定）；商铺价格目前保守估计在25000元/平米左右，随着交通枢纽的完成、商业街的延伸，价值会有大幅提升。三、项目可行方案本合作项目可行的方案为方案一收购上海家合置业有限公司50股权，股东数至少三家，保证我公司相对控股1、对上海家合置业有限公司进行审计、资产评估；2、原股东转让50股权给我公司；3、我公司对家合置业公司投资，退出股东收回投资；4、项目风险和收益由新股东按照股份各自承担和享受。方案二上海家合置业有限公司增资扩股（扩100），我公司作为新投资方进入，控股501、对上海家合置业有限公司前面投入的资金（16000万元）进行审计，同时获取大量的公司资料；2、上海家合置业有限公司增资扩股，从1500万元增到3000万元，我公司注入注册资金1500万元，持家合置业50股权，并入主董事会；3、以审计结果为依据，我公司继续对家合置业投资，达到其他股东先期投入的资金量（16000万元）后，各股东按比例出资，预计到时已经拿到土地证，可以融资或预售，家合置业可以自身运转。4、项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享受。方案比较相对于方案二，方案一有如下缺点1、操作周期长，涉及到资产评估和产权转让；2、资产评估势必产生资产溢价，对方操作比较难（原价转让），对我公司增加投资成本；3、退出股东的投资退出，增加了我公司对项目的投资资金（具体金额目前不详）。建议方案目前按照方案二的方向努力，在谈判中发现问题再行研究决策。项目的设计方案略。四、财务分析本项目为收购之在建项目，所以很多的成本预测基于项目的现状，而且由于项目土地非招标出让地块，涉及到居民和单位动迁，成本预测的准确性较差。故而成本预测基本上根据上海市目前一般行情，但加大不可预见费比例。1、成本预测A土地成本（含动迁费用和土地出让金）合同动迁费用按照上海家合置业有限公司与上海市轨道交通虹口区指挥部签订的房屋拆迁合同书及补充协议，本项目的全部动迁费用为8850万元（不含胶带股份范围内的拆迁）；实际动迁情况按照三九科技的于董介绍，预计本项目的动迁费用达到11000万元左右；按照市场行情估计的动迁费用从市场行情结合现场留下的居民住宅情况估计新工房114户40万元/户4560万元，新里171户33万元/户5643万元，个体工商户营业补偿4户50万元/户200万元，其他非居住房屋补偿费444万元（合同数），代理经租113万元（合同数），拆除范围内的环卫设施费5万元（合同数），胶带股份范围内的拆迁费用2000万元（合同数）总计动迁费用为12521万元考虑市政动迁的成本控制力度，该项目的动迁费用估计在11000万元左右可以完成。开发商介绍的土地出让金按照三九科技的于董介绍，预计本项目的土地出让金在3000万元以内；按照市场评估价计算虹口区目前的土地价值评估约为20000元/平方米，扣除动迁费用外的价值约800010000元/平方米（即600万元/亩左右），按照30计算土地出让金10000元/平方米309555平方米28665万元土地出让金应该在3000万元以内（若考虑土地出让金区得部分的返还，资金支出可能在2000万元以内）B配套费用本项目为办公，其大市政配套一般在500元/平方米左右（各区的市政公司按照此标准负责配套；小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项目的容量收取，估计比住宅项目高20左右220元/平方米120264元/平方米配套费用总计为764元/平方米，764元/平方米521268平方米39825万元C前期费用按照150元/平方米估算，为782万元。D建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司（沪）签订的建设工程施工合同可以看出为最终审计结算合同，对造价无参照意义；土建工程2300元/平方米外墙600元/平方米一般水电安装75元/平方米设备（电梯、水泵等）200元/平方米消防设施125元/平方米精装修1500元/平方米（商场部位除外）建安费用总计为4800元/平方米（商场部位为3300元/平方米），4800元/平方米446653平方米214393万元3300元/平方米74615平方米24623万元共239016万元E管理费用1500万元F财务费用700万元（目前没有产生财务费用，预计贷款10000万元，使用1年）G销售税费（6计，因家合置业公司可以返还营业税50）酒店式公寓（44000平方米）按照12000元/平方米计算，销售收入52800万元，销售税费3168万元；商场（8000平方米）按照25000元/平方米计算，销售收入20000万元，销售税费1200万元；地下部分（略）总计4368万元H不可预见费按照土地费用、建安费用、配套费用之和的10计算，为41884万元成本预测总计为53812万元，单位地上建筑面积成本10323元/平方米2、利润分析A销售收入酒店式公寓52800万元（12000元/平方米）商场20000万元（25000元/平方米）销售总收入72800万元（未计入地下商场部分、车库部分的收入）B项目开发成本53812万元C税前利润18988万元D税后利润为12722万元（虽然该公司有地税返还50的优惠，但估计比例较小）3、项目进度安排本项目的东楼已经结构封顶，目前居民动迁尚余28户；在资金到位的前提下，预计动迁于1个月到2个月内结束；预计9月底可以办理土地证；东楼继续进入安装工程，预计年底基本竣工，2005年5月交付；西楼在动迁结束后，预计于10月份开工，2005年年底结构封顶，2006年年底竣工交付。4、现金流量分析目前没有获得对方项目的详细资料，无法排出详细的现金流量表，但是根据介绍、资料和现场情况，可以得出大致的现金流量计划为2004年9月动迁款支付5000万元土地出让金支付3000万元设备采购支付2000万元（目前东楼结构封顶，但无资金进行设备、装饰材料采购，工程进展缓慢）其他1000万元2004年4季度项目融资流入12000万元工程款支付2000万元设备款支付1000万元归还原股东投入资金5000万元（假设我公司投入11000万元后获得贷款，原股东对等应在项目中投入11000万元，收回投资款5000万元）配套等1000万元2005年1季度工程款等支付2000万元2005年2季度开始预售预售回笼款用于工程建设5、投资收益据介绍，家合公司已经投入16000万元（最终需审计），其中动迁支付5700万元；新加入资金以50的股权对等投资，也即16000万元，其中在投资满11000万元后即可得到土地证（四证齐，其中约5000万元的动迁资金、3000万元的土地出让金），即可融资或可预售。从目前信息来看，短期内需支付16000万元，实际占用资金约11000万元。以16000万元的投资额计算，占用2年半时间，其税后收益为12722万元506361万元，年投资收益率159。6、风险因素项目目前的风险因素主要有土地证的风险。但该项目为“虹口足球场综合交通枢纽配套项目”，并且家合公司已经取得了虹口区发展计划委员会的立项批复、取得上海市城市规划管理局核发的建设用地规划许可证、虹口区建设