2008年邢台房地产市场调研报告

20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789邢台房地产市场调研报告2008年4月20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第一部分邢台市整体环境分析一、邢台市宏观背景研究分析1、邢台市简介11城市简介12城市建设情况2、经济环境研究21国民生产总值22固定资产投资额23社会消费品零售总额24居民的可支配收入与人均消费性支出25金融存贷款余额26人均住房面积3、人口环境研究4、政策环境研究41两年宏观调控政策回顾42国家金融政策43政策对邢台房地产市场的影响5、投资环境研究二、邢台城市发展规划与研究1、城市区域定位20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、城市性质和规模规划3、城市空间发展战略规划4、用地布局及发展方向规划5、城市绿地系统规划6、百里工业经济带规划7、南水北调项目工程概况第二部分房地产总体市场调研分析一、邢台房地产市场总体情况1、供应情况2、销售与需求情况二、邢台房地产市场发展现状及趋势三、城市住宅市场深度调研分析1、邢台市住宅市场板块调查2、各板块现状及发展趋势21桥东区22桥西区3、板块间竞争重点类比元素分析31桥东区32桥西区33结论20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894、邢台房地产物业产品研究户型分析景观分析价格分析层高分析部分项目配套车位/车库分析营销策略分析推广分析销售道具分析第三部分城市文脉分析一、历史文脉分析11历史演变12地域文化二、居住文脉分析三、消费文脉分析四、综述第四部分消费者市场研究一、消费主力的特征分析二、购房者的消费心理分析三、影响消费者购房的主要因素分析20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891、对住宅面积的需求2、对主卧面积的需求分析3、对客厅面积的需求分析4、对户型的需求5、对层高的需求分析6、一年内置业意向分析7、三年内置业意向分析8、住宅区域选择分析9、付款方式分析10、购房目的分析11、购房考虑的因素分析12、期房、现房认可度分析13、交房标准需求分析14、建筑风格调查分析15、社区内部环境需求分析16、社区内部配套需求分析27、了解房产信息渠道分析四、综述20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第一部分邢台市整体环境分析一、邢台市宏观背景研究分析1、邢台市简介11城市简介邢台市位于河北省南部，为地级市。辖2个县级市、15个县和2个区，173个乡镇办事处，5212个行政村，总面积12486平方公里，总人口670万人（其中市区人口546万人）。地处京当外围，是外商投资热点地区环渤海经济区腹地。西依太行山与山西毗临，东隔卫运河与山东相望，北与省会邢台接壤，南与邯郸市相临。距北京市380公里、天津市430公里、太原市270公里、济南市270公里、郑州市330公里。邢台属温带大陆性季风气候。冬季干燥寒冷，夏季炎热多雨，年平均气温128，一月平均气温35，七月平均气温267。极端最高气温427，极端最低气温248。无霜期188天至211天。年平均降水量49466196毫米。年日照26654小时。地理环境优越，交通发达，通讯快捷，京广、京九铁路、京深高速公路贯穿南北，邢济（南）、邢和（顺）、邢长（治）公路横穿东西。全市形成了铁路、公路纵横交错，连接全国各地的交通运输网络。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912城市建设情况邢台的城建工作近几年取得了突破性进展。邢台城建工作高昂规划龙头，强化规划权威，理顺了规划体制，实行“阳光规划”，强化群众参与等。省建设厅厅长朱正举对邢台市的城建工作提出的建设性意见要拓宽投融资渠道，改善邢台市城建资金紧张的状况，要优先发展城市公共交通；要关注住房保障问题，增加公积金个贷比例，经济适用房补贴政策审慎推进；要加强广告牌匾综合治理。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、经济环境研究21国民生产总值国民经济平稳快速增长。2006年邢台市生产总值为790亿元，比上年增长130。其中第一产业增加值13085亿元，比上年增长52；第二产业增加值45405亿元，比上年增长158；第三产业增加值20510亿元，比上年增长123。人均生产总值11584元，比上年增长123。一、二、三产业结构为165575260。由此可以看出，邢台市国民经济持续快速增长，经济总量和人均水平跨上新的台阶，三大产业结构的演变呈现出工业化快速发展的特征，全部工业增加值41481亿元，比上年增长160，达到邢台历史最高水平。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922固定资产投资额2006年邢台市固定资产投资完成40782亿元，比上年增长381。其中城镇投资完成26505亿元，比上年增长385，房地产投资完成2009亿元，增长310，农村投资14277亿元，增长375亿元。邢台城市重大项目建设取得突破性进展。隆尧县东方食品城建设项目完成投资628亿元，七里河综合治理项目完成投资533亿元，邢台国泰发电有限公司2300MW供热机组完成投资179亿元，中煤旭阳公司200万吨煤化项目075亿元。23社会消费品零售总额消费品市场繁荣活跃。2006全年社会消费品零售总额实现23166亿元，增长151，消费品市场保持较快增长。其中，城市零售额6512亿元，增长150；农村零售额16654亿元，增长151。批发零售业零售额20354亿元，增长151；住宿和餐饮业零售额2630亿元，增长180。24居民的可支配收入与人均消费性支出2006年邢台市区人均可支配收入为9020元，比上年增长164，农民人均纯收入3568元，增长88。在居民收入较快增长的同时，20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789消费保持同步增长。城镇居民人均消费支出5244元，增长80；农村居民人均生活消费支出1832元，增长12。城镇居民恩格乐系数为372，增长02。25金融存贷款余额金融机构存款贷款平稳增长。2006年末邢台城市金融机构各项存款余额79711亿元，比上年增长141；各项贷款余额4230亿元，比上年增长134；现金收支相抵净投放货币7655亿元；2006年邢台全市在岗职工平均工资为15164元。26人均住房面积城镇居民人均住房使用面积23平方米，与上年持平；农民人均居住面积303平方米，增长30。相对较低的人均住房面积暗示着未来邢台将有很大的住房需求空间。2007年城乡居民生活情况指标单位绝对量比上年增长城市居民家庭20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789人均可支配收入元9360164人均消费性支出元550480人均住房使用面积平方米24227农村居民家庭农民人均纯收入元363288人均生活消费支出元193212人均居住面积平方米36330综述以上为影响地产发展的主要经济指标，从数据中可以看出邢台市经济向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于日常消费性的支出在不断增加的同时，非日常消费性支出（购房、购车）也日益成为居民支出的重要组成部分；城镇居民储蓄额、人均可支配收入、消费总额的增加，直接反映了居民的消费力，从而在寻找相关角度去引导消费意识；国民生产总值、固定资产投资，直接显示了城市发展速度、建设速度及市政规划的完善，同时在良好的经济环境下，邢台市房地产业发展迅猛。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894、政策环境研究2007年以来全国房价普遍上涨，据国家发改委和国家统计局的调查，6月份，全国70个大中城市新建商品房的价格指数同比上涨74，涨幅比5月提高08个百分点，同比、环比均创历史新高。同时，不断出炉的“地王效应”诱发出人们对未来楼价升值的预期。在涨声不断的喧闹声中，开发商、发展商、消费者，都在预期未来一手楼价一定继续走高，二手楼价也会在其带动下走向高位。邢台房地产价格也在2007年的“五一”前后发生飞跃，桥西区住宅楼盘的价格（个别低档楼盘除外）已从年初的约2200元/的拉升至2800元/以上。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789价格的普遍上涨，一方面与强劲的需求量有直接关系，另一方面，与楼市奇妙的“报复性拉升”亦存在一定联系，即越是打压、越是飞涨，价格越涨，消费者则预期未来价格将更高，更刺激了市场需求量。412007年宏观调控政策回顾1、1月25日国税总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2、3月16日全国人民代表大会第五次会议表决通过中华人民共和国物权法3、3月29日商务部关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见4、3月29日建设部、国家发改委、工商总局等八部委房地产市场秩序专项整治工作方案5、5月23日商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知6、8月7日国务院国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见7、9月21日国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定8、9月27日中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知9、9月30日国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控通知10、11月7日国家发改委、商务部外商投资产业指导目录（2007年修订）20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911、11月14日财政部廉租住房保障资金管理办法12、11月27日建设部、发改委等七部门廉租住房保障办法13、11月19日国土部、财政部、央行土地储备管理办法14、11月30日建设部、发改委等七部门经济适用房管理办法15、12月11日央行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知422007年国家金融政策1、2007年央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率政策内容2007年1月至12月期间，央行共十次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，最后一次上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到135。政策影响其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、2007年央行上调人民币存贷款基准利率政策内容2007年3月至9月央行共5次加息，最后一次调整后一年期存款基准利率从252提高到387。政策影响抑制国内经济过热，引导货币和投资的合理增长，吸收更多的流动资金，抑制过热的房地产投资。3、2007929中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知政策内容通知指出，将严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50。政策影响此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，同时对于囤房不售的开发商也会带来一定的冲击。43政策对邢台房地产市场的影响20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789对开发商的影响资源向优势企业汇聚银行系统收紧金融政策，有效控制了银行的放贷盈利冲动，却令融资需求巨大的房地产开发商再次面临着巨大的生存挑战。政策的目的在于强化金融风险控制，但与此同时也会对市场需求产生抑制作用，如果彻底执行央行政策，必然会导致部分资金不足的开发商开发出现困局甚至无法动工，使那些实力不济的中小开发商加速淘汰出局，但执行效果如何尚待观察。对购房者的影响心理暗示，加速还贷，减少投机受金融环境整体收紧的影响，未来个人购房贷款的审批还将进一步严格，包括贷款额度、贷款成数以及贷款利率的界定都将更加谨慎。央行的频繁加息，对购房人的心理造成了巨大冲击，除了加重经济负担以外，对购房者更大的影响在于“心理”，它加剧了普通百姓对前景的担忧，导致出现了一阵提前还贷的热潮。事实上，自2005年10月份加息以来，提前还贷潮已经出现。房贷利率的一再上调，提前还贷效应将更明显。在强烈的加息预期下，越来越多的住房贷款消费者考虑提前还贷，以节省银行利息。考虑到邢台城市房价仍处于中低水平、房屋总价较低，银行贷款利率的变化对邢台消费整体购房影响不会太大；但是首付比例的提高，将影响一部分贷款购房者。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789加息后存款增幅（以1万元为例、第5次加息后为标准）存款期限半年1年2年3年5年过去315360423495549存款利率现在342387450522576利率增幅027027027027027过去149633428037141075260775税后利息收入现在1624536765855148772736利息收入增幅12822565513769512825加息后房贷月供增幅（等额本息）10万10年15万10年15万15年20万10年20万15年20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789过去的基准利率756119015178523139564238030186085现在的基准利率783120431180647141880240862189173月供增幅14162124231628323088未来趋势银行压力增大，紧缩仍将继续，提升产品竞争力是制胜关键大量提前还贷款对银行是个考验，客户提前还贷，银行损失的是长期而且稳定的利息收入。而且各家银行个人消费贷款基本都是房贷一统天下，普遍占到以上，房贷对银行利润的意义非同一般。金融政策的紧缩，不仅使房地产业面临巨大挑战，银行之间的竞争也将更加激烈。90平方米以下户型需占到城市开发总量的70这一政策，将极大地约束开发企业。邢台目前消费者所需面积大多在110130平方米之间，90平方米以下户型并不能满足市场需求。这一政策的推出，将促使开发企业在产品研究、推广研究、营销研究等方面追求差异性，加剧产品竞争，同时90平方米以上的户型由于供应量小，将成为畅销户型。分析2007年的房地产市场是不寻常的，随着国家一系列“房地产调控新政”接连出台，房地产业发生了深刻的变化，房地产市场也受到一20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789定的影响。房产新政连续出台，造成一部分购房者持币观望的消费心理；从长远看，房地产业是国民经济的支柱产业，是城市化进程的中坚力量，相信在房产新政的指引下，房地产市场将从感性回归到理性，房地产业一定会更加稳定、健康、永续地向前发展。二、邢台城市发展规划与研究1、城市区域定位2006年10月，清华大学教授、两院院士吴良镛明确了构筑“一轴三带”的空间发展骨架。邢台被纳入首都地区山前传统发展带和太行山区生态文化发展带，成为环渤海经济圈中的一个重要的区域中心城市，邢台市委、市政府在建设沿海强省战略思想指导下，确定了邢台的区域定位，即沿海强省中的新兴产业基地、河北南向西联东出重要枢纽、历史文化名城和生态旅游名城。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、城市性质和规模规划根据邢台市城市总体规划（20032020年），城市性质发展以冶金、能源、汽车、建材为主的工业基地，具有浓郁的历史文化特色的生态园林城市，冀南重要的中心城市。城市规模中心城区扩大10倍主城区的范围由现在的67平方公里扩大到665平方公里。确定的规划区范围包括邢台市区、邢台县全部、沙河市全部，任县、南和县河以西区域，内邱县的县城、官庄，大猛村3个乡镇和金店镇里阳河以南区域，总面积3745平方公里。分析城市规模扩大为房地产发展提供了更多的发展空间，随着邢台市的迅速发展，人口迅速增加，房地产发展空间巨大。3、城市空间发展战略规划【总体原则】邢台市城市发展总体原则是“西北生活，东南工业”的城市形态。【城市结构】“五星捧月”。即中心城区附近的南和、任县、沙河、内邱、黄寺设计为五个组团卫星城，形成五星捧月之势。【空间结构】市区确定为“两核三团四带”。所谓“两核”，即桥东和西北新区；所谓“三团”，即中心城市组团、和阳组团、任城组团；所谓“四带”，即两条居住带，一条工业带和一条生态带。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789根据邢台市市域城镇体系规划图市域城镇体系确定为一个中心邢台市区，两个次中心清河、宁晋，四个小城市南宫、沙河、隆尧、威县，八个特色县城临城、内邱、任县、南和、平乡、巨鹿、广宗、临西，62个建制镇。邢台市的大发展格局确定为“大三角”和“小三角”，即邢台市区和清河、宁晋互构为“大三角”，将中心城市组团、和阳组团和任城组团互构为“小三角”。邢台市城区面积的扩大，经济的快速发展将辐射到周边县镇、带动乡镇经济的高速发展；同样乡镇经济的发展，亦将推动整个邢台地区经济的繁荣。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894、用地布局及发展方向规划规划用地发展方向新区开发为突破口，新区建设带动旧城改造；重点加快城市路网、供热供气、园林绿化等市政基础设施建设，形成“一城三区”的中心城市布局，一城，即二环以内的中心城区，面积多平方公里；三区包括高新技术开发区，北部新区和高速路以东的东部新区。同时，保留“两心四轴”，两心即桥东的老城市中心和西部新区新城市中心，四轴即以南北向分割，南水北调干渠以西为生态风貌轴；铁路以西，西二环以东现代风貌轴；铁路以东，东二环以西为历史风貌轴；东二环以东为产业风貌轴。5、城市绿地系统规划邢台市为改变“缺水少绿”的现状，规划将引朱庄水库之水进城市，同时利用丰水期南水北调之水，作为景观用水的主要水源。沿西二环铺修供水管道，在七里河、小黄河、围寨河、茶棚沟上游和北部西头新区西头分设若干调供闸门，水源流经城市后再作为工业用水和市政用水。电厂、邢钢，可以从七里河中提水，玻璃厂、热电厂等企业可以让水直接流入厂区。邢台市规划构筑的“水系绿网，环城绿廊，四心四圆竞芬芳”绿地空间结构，将形成分布在城市东南西北四个方向的农业观光园，白泉生态圈、北部新区生态花园和森林公园构成的城市绿芯以及达活泉公园、龙岗公园、水上公园、历史文化公园等四个市级公园，同20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789时，实施城市公共绿地，生产防护绿地和单位附属绿地。6、百里工业经济带规划规划时间510年规划区域邢台市区、邢台县、内邱县和临城县的海拔500米以下区域。共涉及桥西区、桥东区、开发区、沙河市、邢台县、内邱县、临城县三区四县。规划前景把京广铁路以西、临城到沙河的百里丘陵区建成集工业、生态观光、农业、旅游休闲、商住娱乐为一体的，城乡一体化的百里循环经济隆起带；把邢台市中心城市建成沿七里河、白马河向西拓展，沿京广线以西向南北延伸，三面环水，山水掩映、城在绿中、绿在城中的“一点一带”壮大中心城市。影响百里工业经济带的建设必然是邢台地区经济发展新的增长极，带来大批外来人口观光旅游，甚至就业、居住；在促进经济繁荣的同时为房地产业提供了广大的发展空间。7、南水北调项目工程概况20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789据规划，南水北调邢台段总干渠长92公里，途经沙河市、桥西区、邢台县、内邱县、临城县，总投资近50亿元。其中大沙河倒虹吸造价近8个亿。市区段总干渠穿过七里河后向西环路靠近，在贾村西与西环路平行向北，长8公里。自南向北设5座大桥、4座硬桥，5座大桥分别与市区新兴大街、中兴大街、八一大街、中华大街、团结大街相应，建成后将形成市区与西环的亮丽风景线。邢台段总干渠配套工程向东部县、市拓展输水管道总长336公里，其中规划邢沧供水跨市输水干渠一条，预计年配水量333亿立方米。南水北调工程邢台段建成后，将有效缓解邢台市水资源短缺矛盾，改善生态环境、提高人民群众生活质量。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第二部分房地产总体市场调研分析一、邢台房地产市场总体情况1、供应情况2005年邢台市商品房供应量110万平方米，2006年邢台市商品房供应量达到150万平方米，同比增长了26；2007年邢台市商品房供应量受国家宏观政策调控影响，达到110130万平方米，与2006年相比有明显下降，预计在2008年全市商品房供应量按同比增长2030计算，将会达到150180万平方米。2006年邢台建筑业发展较快，完成增加值3924亿元，比上年增长149。资质等级以上建筑房屋施工面积7116万平方米，增长103；房屋竣工面积3444万平方米，增长72。根据邢台市房管局的统计数字2007年邢台市商品房销售成交面积5302万平米，成交总额957亿元。附2007年邢台市主要楼盘规模统计表（部分楼盘销售已告一段落）区域楼盘名称占地面积总建面积容积率主力户型面积区间楼盘档次桥中央名城439219510万214三室二厅二卫119136中档20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789凤凰城11333220万176二室二厅/三室二厅中档金水湾6670010万149二室二厅三室二厅88105110136中档永康国际公寓667023万344二室二厅/三室二厅112162中高档东区世纪名都847090100万118二室二厅/三室二厅93136中档永辉巴黎109934942499万225三室二厅二卫120141高档天阔上城3042667近7万204三室二厅/二室二厅90127高档盛世公馆100亩15万207两室两厅、三室两厅、四室两厅电梯房139平米157平米；叠拼别墅238300平米高档滨河青青家园2247793257万144三室二厅二卫140170中低档桥西区阳光印象105亩12万17两居、三居为主90140中档分析邢台市房地产开发大幅增长，商品住房的供应量在2007年下半年和2008年有较大增加，但供应结构有局部失衡现象，表现为一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小；二是大户型、大面积住房供应总量较20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789大，而中、小户型和中、小面积住房供应相对不足。2、销售与需求情况从市场调研可以看到，邢台住宅的价格特点基本是城市西北部房价较高，主流价格范围在29003500元/平方米，且成交量较多，达活泉周边区域被广大市民认可；东南部房价较低，且房源有限，地处市中心地带的销售较好；位置较偏东北区销售较差。需求方面随着经济的发展，外来人口的涌入，附近县市富裕人口来邢台购房等因素，进一步增加房地产市场的需求；随着邢台城市化进程加速，城市人口的增加带动住房消费需求的增加。矿务局总部设在邢台，内邱、沙河、邯郸各地区每年大量的离退休职工归属感及其子女结婚等对住房有一定需求；邢台消费者具有购房保值的潜在消费意识，中高收入者都具备2套以上的住宅，随着经济的发展，这种消费需求仍会加大；如今邢台市人均住房建筑面积23平方米，按邢台市区城市人口5787万人计算，邢台市现有居住面积只有1406万平米，与国家小康标准人均35平米相比还有694万平米的市场空缺。上述因素说明邢台市住房需求方面还存在较大的空间。二、邢台房地产市场发展现状及趋势20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891、邢台市房地产市场稳步上升，销售价格稳中有升2005年上半年，邢台市新建住宅商品房销售均价为每平方米1572元，同比增长93，2006年上半年，邢台市新建住宅商品房销售均价为每平方米2140元，同比增长135；2007年，在全国房价涨声一片的宏观环境下，邢台的商品房价格也迅速提升。可以概括为桥东稳步前行VS桥西急速突破，即桥东区域价格稳步前进，而桥西区域的价格在今年出现了急速增长态势，29003300元/的价位成为区域住宅市场的主流价格水平如天阔上城从1900元/开盘价涨至目前的2900元/左右，阳光国际9月下旬的价格调整更是将小高层价格调整至3600元/，涨幅之大可见一斑。随着国家房产政策、土地政策、金融政策、货币政策的陆续出台，土地价格大幅度上升；同时建筑材料物价、住房需求的不断增加直接导致了房价的上涨。2、建筑业生产持续增长在固定资产投资特别是住宅建设的带动下，全市建筑业也快速增长，2006年完成增加值3924亿元，比上年增长149。3、房地产集约化初见成型20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789随着邢台市房地产市场的不断完善，市场上出现了大规模、集约化的开发，来实现降低整体的运营成本，提高项目的利润空间，如阳光国际、永辉巴黎、鸿溪书香园的成功运作。4、住宅的郊区化，向城市外围拓展与交通条件的改善等因素息息相关，邢台市明确了“东跨北延，西抑南控，西北生活”的城市总体发展方向，确定了北部地区以行政、居住、商业、休闲为主的功能定位，明确了新的城市中心。使城市的重心向西北方向拓展，而在此背景下，西北部的各方面条件得到不断改善，从而带动起本区域房地产市场的发展。5、前景分析从需求的角度分析，邢台的住宅市场较之以前有了较大的飞跃。消费者不单单满足简单的居住条件，而是对于产品的品质与创新有了一定的要求。随着邢台市经济以及居民消费水平的日益提高，具备优秀的社区规划、合理的户型设计、完善的配套设施、优质的物业管理等因素的住宅产品将引领市场，成为今后房地产市场的发展趋势。从长期角度看，住房消费的巨大能力还有待释放，房地产业未来发展应有较大的空间，邢台市房地产市场发展具有较大的增长潜力。对于未来邢台房地产市场，我们认为会存在以下特点20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789市场需求高质素楼盘，市场竞争将会在一个较高层次展开邢台房地产市场发展尚不成熟，开发商虽多，代表性项目却很少；随着市场竞争的日趋激烈，邢台市房地产必然向多元化发展；中高收入阶层将会被进步一步细分，消费需求将会得到进一步的有效满足；楼盘质素质量作为最重要的因素，将成为发展的重点；低质素楼盘只能通过降价寻求市场支撑，否则将会淡出市场。大规模社区整体开发已成为发展趋势规模化开发可为开发商带来最大的市场与利润；同时，大规模社区更容易形成完善独特的物业配套，更受消费者欢迎；消费者理性化，对有实力和品牌的发展商开发的大型楼盘更加关注；开发热点继续向城市西北方向发展，众多开发商合力构筑“中央生活区”；对于邢台特定的市场而言，这种开发形式在未来的几年中将成为市场主流。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789市场总体价格稳中有升，不同区域价格差别较大素质和地段不同的楼盘，价格差异仍将显著。三、城市住宅市场深度调研分析1、邢台市住宅市场板块调查以京广铁路为界，京广铁路以西，外环路以内未来政治、居住中心在建、在售项目以小高层、高层建筑为主个别项目有花园洋房、别墅建筑均价29003300元/平方米以京广铁路为界，京广铁路以东，外环路以内，除去开发区目前的政治、经济、居住中心旧小区多为多层住宅在建项目开始出现小高层、高层建筑20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、各板块现状及发展趋势21桥东区【现状】本区域为邢台市的老城区，商贸密集繁华，交通便利，火车站、长途汽车站坐落在本区内，旧房建筑较多。目前桥东区现有工业污染较为严重，环境相对较差。相对桥西区，目前本区域房地产开发规模不是很大，同时产品品质也相对较低。出现部分小高层建筑。目前桥东区房地产业普遍发展较慢，住宅供应量较小且分散，缺乏大盘，天一城的出现亦难改桥东区相对落后的整体印象。【消费心态】房价便宜、生活便利、交通发达、用于居住【发展趋势】该区域交通便利、配套完善。政府规划明确了“东南工业”的城市总体发展方向，政府将加大环境整治力度，但居住环境的改善尚需时日，房地产开发主要以旧城改造为主。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922桥西区20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893、板块间竞争重点类比元素分析31桥东区【现状】目前开发热点在达活泉公园北侧区域，成为广大消费者首选区域；该区域交通便利，在建的住宅小区和商业较多，中兴大街有一定的商业氛围。现阶段开发的住宅以小高层、高层为主，同时还有别墅、公寓类物业。环境较好，但配套目前有待完善，尤其达活泉北侧区域。【消费心态】追求优美的小区环境、便利的交通以及高质量的物业服务【发展趋势】本区域是城市的重点发展方向，是新的城市中心。未来市政配套完善、教育资源丰富、商业氛围浓厚、交通便利。本区域北段以达活泉公园为核心发展居住组团，中段以中兴大街为轴线发展规模商圈，南段以邢钢为中心为工业基地。无论是商业环境，还是居住环境，都适合大力发展房地产产业，该区域将成为房地产创新发展的重点区域。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789价格以25003000元/平方米为主（以多层、小高层为主，市场均价范围）土地规模06万847万平方米；以小规模为主容积率在118214左右，个别项目达到344（永康国际公寓）建筑形式多层、小高层、高层住宅产品特点小区配套除少数大型社区配套较完善外，大多由于规模较小，配套不完善。主要诉求点周边配套完善、生活便利，具有价格优势（相对于桥西价格偏低）营销状况销售分析多层销售较好，小高层、高层逐渐被接受来源周边的企业、经商人员及原有住户心理特征此区域学校众多，价格便宜，购物、医疗场所众多，生活便利客户分析消费特征一次置业者、二次置业者桥东区板块走势分析随着城市环境的治理及旧城改造的深入，本区域房地产市场具有较大的发展空间32桥西区价格29003300元/平方米（多层、小高层、高层销售价格均价范围）土地规模11万平方米70万平方米桥西区板块产品特点建筑形式容积率1226左右；多层、小高层、高层、别墅并存20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789小区配套新开项目较注重景观规划设幼儿园、会所、商业街；个别项目有社区医院，配套完善主要诉求点重点发展方向、规划好、社区配套完善、交通发达，未来行政、居住中心营销状况销售情况分析消费者倾向多层住宅，热衷于中小户型100130平方米为主来源政府机关、事业单位公务员；私企老板；白领阶层，周边县市富裕人群心理特征改善居住条件为主要特征客户分析消费特征一次、二次、三次置业者为主走势分析房价继续升高；供应量继续增大；土地价格持续上扬；城市配套更加完善20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789200