云南大理石房子山项目市调及产品定位报告

2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892目录第一部分大理市社会、经济发展状况10一、城市概况101城市基本状况1011历史沿革1012地理位置1113民族特征1214气候资源1215生态旅游1316建筑风格132城市发展概况1521人口与城市面积1522人均居住面积1723商业特征1824区域经济1925城市交通20二、经济发展概况201国民生产总值202三次产业结构213物价与消费224城市居民可支配收入235恩格尔系数和基尼系数24三、城市未来规划251总体要求252发展思路263远期目标262009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893第二部分大理市房地产市场发展概况27一、土地市场281拆迁改造282土地供应293未来用地规划31二、房地产开发现状分析331投资开发3311城市建设投资3312房地产开发投资342房地产新开工353房地产竣工364房地产空置375房地产销售386房地产价格397商品住宅成交分析4271住宅购房人群分析4272住宅面积套型分析43四、别墅市场特征441购房人群分析442年龄层次分析453面积套型分析46五、房地产市场前瞻471发展规划472观点和建议48第三部分竞争性别墅项目分析491别墅市场的总体特点492009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178942别墅市场的总体分布493别墅地块分布504别墅建筑风格505别墅建筑形态526别墅价格分析537别墅配套设施分析547别墅销售状况558别墅市场营销推广分析569物业收费分析5810下半年别墅预计上市量59第四部分市场调查分析60一、调研情况简介60二、潜在购房人士问卷调查分析62大理市房地产潜在购房人群的基本特征621地区分布632置业意向643意向物业特征64别墅潜在购房人士对别墅的认知661对别墅的认识672对目前别墅项目的了解683现有别墅项目评价694假定别墅抉择705建筑风格评价716对别墅的看法72别墅潜在购房人士对别墅的需求特征741置业目的及影响置业因素752置业区域772009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178953意向别墅品位特征784意向别墅户型配比815基础、生活配套设施835付款方式84别墅潜在购房人士对拟建项目的具体需求861拟建项目喜好度、可买性872拟建项目建筑风格、景观布局883拟建项目物业特征894拟建项目配套设施905拟建项目可接受度916拟建项目物管、服务92别墅潜在购房人士的生活习惯和媒体接触习惯941别墅潜在购房人士生活习惯952别墅潜在购房人士信息获取渠道963别墅潜在购房人士媒体涉足方式974别墅潜在购房人士外出习性100别墅潜在购房人士人口统计特征1011别墅潜在购房人士性别、婚姻、年龄状况1022别墅潜在购房人士受教育状况、工作单位/性质及工作动态预期1033别墅潜在购房人士家庭状况1064别墅潜在购房人士私家车配备及收入情况108三、别墅潜在购房人士特征对比分析110别墅外地购房人士基本特征110别墅外地、内地潜在购房人士基本特征对比分析1141别墅外地、内地潜在购房人士自身特征1142别墅外地、内地潜在购房人士购房意向1163别墅外地、内地潜在购房人士对别墅的认识1174别墅外地、内地潜在购房人士需求特征1192009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178965别墅外地、内地潜在购房人士对拟建项目的看法1216别墅外地潜在购房人士生活习惯及与媒体接触情况124四、业内专家、已购或潜在购房人士看法调研127定性调查执行情况说明1271座谈会执行情况1272已购别墅人士深度访谈情况129大理居民别墅购买心理分析1301居民购房目的分析1302价格承受能力分析1323对别墅的心理认识1334潜在购房人士需求特征1355对项目的评价和建议1376业内人士对大理房地产市场的认识1377业内人士对大理房价的认识1398业内人士对大理别墅市场的认识139五、沿海发达地区别墅购买群体深访分析143访谈执行情况143访谈结果分析145第五部分项目概况151一、宗地概况1511宗地位置1512项目四至范围及形状15221项目四至范围15222地块形状1533用地面积1534地块现状15341地貌及现状1532009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789742地块走势及特征1545交通及周边配套159二、宗地规划1591区域规划15911规划范围16012目标定位1612地块规划16121周边规划16122规划条件161第六部分项目市场定位162一、项目市场分析1621优势（S）1622劣势（W）1633项目机会点（0）1634项目的威胁及困难点（T）164二、项目定位1641整体定位原则1642市场开发理念与定位164三、目标客户定位1661客群来源1662客群购买动机1663客户职业1664客群年龄167四、产品形态及户型配比建议1671对不同别墅类型的分析16711独幢别墅1682009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789812双拼别墅17013联排别墅17214叠拼别墅1742产品形态建议17521项目要点17522产品形态定位17523产品形态分布建议1763本项目的户型配比建议177五、价格定位1791开盘价格1792价格走势预期180六、项目规划要点建议1801项目整体规划建议1812建筑立面建议1813园林景观建议1824交房标准建议1835新材料、新技术建议18351风能18452太阳能18453中水回收18454雨水利用18555污水排放18556绿化浇灌1866会所、配套建议18661会所特点建议18662会所的面积及功能定位建议18763会所功能建议1872009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899七、物业建议1901物业服务理念1912物业管理模式191附件192一、大理市居民高档住房潜在需求调查问卷192二、沿海发达地区潜在别墅购买群体访谈提纲208三、沿海发达地区已购别墅群体访谈提纲2112009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910第一部分大理市社会、经济发展状况一、城市概况1城市基本状况大理市历史悠久、文化灿烂。早在新石器时代，这里就有白族、彝族等少数民族先民繁衍生息。公元前109年，大理地区正式纳入西汉王朝版图。唐宋时期的南诏、大理国先后在这里建都，使大理一度成为云南政治、经济、文化的中心。大理市是大理白族自治州州府所在地，滇西重镇、交通枢纽和旅游胜地，大理国家级风景名胜区主景区，是滇中内地向滇西、滇西北、滇西南等广大地区进行强有力辐射的重要节点城市，省域二级中心城市，它集全国历史文化名城和国家级风景名胜区、自然保护区于一身，市内设有省级经济开发区和省级旅游度假区。境内苍山、洱海珠联璧合，相映成趣。素有“高原明珠”、“东方瑞士”之美誉。在2006“先锋城市论坛”上，大理与北京、台北、上海、香港、深圳等城市一同评为“中国十大先锋城市”。由于大理白族自治州仅属于西部一个边陲的县级市，也是唯一入选的少数民族地区，因此备受瞩目。入选理由“回归自然生活的方式偶然契合了先锋的超然属性，在中国独一无二”。11历史沿革大理是我国历史文化名城之一，文物古迹众多，2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911琳琅璀璨。历史上的南诏国和大理国曾在这里建都，公元8至13世纪，大理是云南的政治、经济、文化中心，又是我国同东南亚诸国进行文化交流、通商贸易的重要门户。中华人民共和国于1950年设大理专区，下辖十四县。1956年，撤销大理专区，成立大理白族自治州，下辖一市、十二县、二自治县。1983年，下关市、大理县合并为大理市，自治州辖一市、九县、二自治县。12地理位置大理市位于滇西中部,居云贵高原横断山脉南端；地处东经995810027，北纬25252528之间，东与宾川县相连，南与弥渡县、巍山县为邻，西接漾濞县，北界洱源县。位于金沙江、元江河澜沧江三大水系分水岭地段，地形复杂，境内高山、湖泊、河流、丘陵、盆地相间分布。东有玉案山，南有哀牢山，西有点苍山，三山环状相连。中间则有洱海段陷盆地及西高东低的狭长缓坡区。大理市是大理白族自治州州府所在地，是滇西陆路交通枢纽和重要物资集散地，也是我国与东南亚进行交化交流，通商贸易的重要门户。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891213民族特征大理市现由25个少数民族组成，截至2006年，白族人口402824人，占总人口的6678，汉族占287,回族占207,彝族占21,其他傈僳族、纳西、苗、藏、壮、傣、佤、怒等二十多个少数民族占035。大理市辖10个乡镇,2个办事处,以及经济开发区和省级旅游度假区，是一座以白族为主体的少数民族聚居的边疆城市。14气候资源大理市土地面积1815平方千米，耕地面积13124公顷；境内矿产资源有大理石、砂石、矿泉水、硅藻土、煤矿等；农作物有水稻、小麦、蚕豆、油菜、蔬菜、瓜果等；这里海拔高低不同，气候和植物呈立体分布，气大理市各民族构成比例图白族,6678汉族,2870回族,207彝族,210其他少数民族,035其他,452白族汉族回族彝族其他少数民族2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178913候属于亚热带高原季风气候，全年平均气温158，最冷月（1月）平均气温87，最热月（7月）平均气温201，“寒止于凉，暑止于温”，这里四季如春,全年有4个月零6天达到国际最佳疗养温度阳光辐射较强，光照充足，年平均日照21992，年降雨量95931毫米全市属多风区。15生态旅游大理资源富集。大理拥有罕见的地质多样性、气候多样性和生物多样性特征。苍山上有三千多种植物，俨然一个巨大的生物基因库。一半土地都被森林覆盖着的大理遍地都是宝藏，各种矿藏多达55种，其中苍山大理石最为著名。大理风光旖旎，苍山洱海、天蓝水碧，阳光如瀑，常年开放的花木有两千多种。十九峰横亘、十八溪喧腾的巍巍点苍山峰岭俊拔，山顶终年积雪，丽日晴空下晶莹夺目；二百里波光帆影的洱海清流如镜，月光粼粼，如镶嵌在云岭横断山脉的一颗明珠，相伴相生的下关风与上关花、交相辉映的苍山雪与洱海月，构成了大理最为浪漫迷人的“风、花、雪、月”四景。16建筑风格就目前大理市各片区建筑风格特征看，可以把大理市建筑风格划分为四个不同区域。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914首先是大理古城区。大理古城的建筑风格总体上就是突出“古”，在坚持“整体保护”原则的基础上，以街区为单元，控制古城建筑的高度和质量，古城内的所有建设项目均保持唐宋和明清建筑风格，建筑形式采用灰瓦坡顶，石墙面或白墙面，色调要求朴素明快，从而形成具有浓郁地方民族文化特色的古城整体风貌和建筑特色。在功能和服务特色上，以街区为基础，以文化为主题，精心策划，使之形成集万国文化精华的文化休闲中心和旅游接待基地。其次是以下关、凤仪为主体的新城区。新城区的建筑要做到“新”和“特”，“新”就是时代特征，“特”就是地域文化特色。新城区的建筑从体量上划分，大致可以分为高层建筑、大体量建筑和一般性建筑。高层建筑要求有大绿地的环境，建筑本身以台阶、基石、塔顶进行设计。大体量公共建筑要求有大广场的环境，建筑本身以高台阶、流线型为主进行设计。一般性建筑要求建筑风格简洁明快、协调。在城市的主要街道，配之以石材人行道地板面，重点区域人行道和车行道以石栏杆（板）相隔，形成大理地区独有的城市建筑总体风貌。新城区建筑风格的核心，就是以高层建筑为主体，打造世界上独一无二的新塔城，突出塔建筑文化，使大理，乃至云南的标志性建筑三塔建筑文化内涵，在继承和创新中向未来延续。第三是以洱海东岸为主体的山地建筑。山地建筑在布局上要坚持依山而筑，顺势而居的原则，形成错落有致的建筑群体，在体量上，能高则高，能低则低；在风格上，鼓励创新，吸纳和包容各种建筑文化，使之形成风格别具、融于自然、环境协调、错落有致的建筑群体和城市新区。第四是村落和民居建筑。散布于苍洱之间的村落和民居建筑，应按白族传统的“三坊一照壁”、“四合五天井”、“一坊两耳”等建筑形式进行建盖，并在公共区域合理规划并修建照壁、四方街、戏台楼、牌坊、本主庙等公共建筑。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178915随着城市化进程的不断推进，一个以新区塔城为主体，大理古城为亮点，山地建筑为景观，村落民居为衬托，历史文化、民族风情、湖光山色、田园风光与现代城市景观完美结合的，独具特色的国家级山水园林大城市、风花雪月大花园的生态城市整体建筑风貌将在大理逐步形成。本项目地处下关、凤仪新城区和洱海东岸片区交汇处，建筑风格的设计应于该两片区的特征为依托，既体现山地建筑依山而筑，错落有致的特点，又要强调建筑风格的推陈出新，体现项目自身特色。2城市发展概况1987年，大理市被列为全国首批对外开放城市和云南省经济体制综合改革试点城市之一，云南省政府批准大理市实行省内计划单列。1994年6月国家体改委、国家科委批准大理市为全国科技体制改革试点城市之一。大理市今后几年发展的目标是配合大理市滇西中心城市的定位，把大理建设成为一座开放型多功能、有较强辐射力和凝聚力的现代化城市。21人口与城市面积人口增长、外地人口导入、城市化进程的加快与地区经济的发展存在不可分割的联系，从大理市近年来人口和非农业人口变动的数据来看，城市人口基数在逐步扩大，增长速度保持稳定，城市化发展进程加快、对当地商业及房地产业的潜在需求将会产生积极的拉动效用。大理市年度人口总量及增长速度图4600004800005000005200005400005600005800006000006200002002年2003年2004年2005年2006年000200400600800100012001400大理市人口人口增长速度2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178916此外，城市建成区面积逐年扩大将加大城市对人口的吸纳能力，同时现代化建筑风格的引入和新区基础设施的完善将吸引外资对新区的投资力度，由此拉动整个城市自身房地产业的发展。且伴随着旅游业的日益兴旺，大理市旅游房地产业前景较为乐观。就本项目而言，从城市进程和人口状况看，是基本具备开发可行性的年份指标2002年2003年2004年2005年2006年城市建成区面积234平方公里2508平方公里2762平方公里3288平方公里3499平方公里资源来源大理市统计年鉴2002年2003年2004年2005年2006年大理市人口518636525556589779596044603199非农业人口195846200261206153209507214660总人口增长率1213312221112全市城市化率3776381349535143558年份指标2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891722人均居住面积城市的扩张与及市民收入水平的提升伴随着人均居住面积的改善一同发展，近年来大理市城镇居民的居住条件、居住环境近年来逐渐得到改善，从2001年到2006年末，全省城镇居民人均居住建筑面积从1507平方米扩大到2507平方米；年均扩大速度为1193，显然大理市城镇居民住房质量的改善速度已超过了市年均国内生产总值增长速度。这说明城镇居民对于扩大自身住房面积，充分改善生活质量的愿望十分迫切。大理市近些年来综合实力的提高不仅给城镇居民带来实惠，城市周边农民也同样受惠非浅，但农民自身居住条件的改善情况并不如城镇居民一样乐观，0106年五年时间里，大理市农民人均居住面积从236平方米上升到3088平方米，平均每年增长617。由于我国现行土地政策和城市与农村之间存在较大差距等客观因素的影响，农民购置商品房的情况相对较少，只是城乡结合部的被拆迁农民在一定程度上加入到了城市住房商品化热潮，部分转化成为商品房住宅的潜在购房者，目前大理市的商品房市场上主要的置业者仍是城镇居民。总体上看，人均居住面积的扩大将进一步拉动对商品房住宅面积的实际需求，从投资分析角度看，在一定侧面上看，在大理市进行房地产投资的风险有所简化。大理市农民人均居住面积情况图051015202530352006年2005年2004年2003年2002年2001年1000000100020003000大理市农民人均居住面积（平方米）增长速度大理市城镇居民人均居住面积情况图250723052222172716141578763742866700280001011101002006年2005年2004年2003年2002年2001年大理市城镇居民人均居住面积（平方米）增长速度2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918资源来源大理市统计年鉴23商业特征现大理市的商业中心区集中在下关的人民街、建设路一带，它不但服务于周围的城市居民，而且担负着为全州广大地区人民群众服务的职能。大理古城也有部分市、区级商业设施，如餐厅、宾馆、酒吧等。近年来随着旅游的发展，外来人口增加，各种经营性娱乐场所如雨后春笋般充斥着大街小巷，在一定程度上丰富了城市的文化生活，成为城市文化娱乐业的重要组成部分。他们大部分依托于宾馆、饭店，或租用门市房，很少有独立占地。据统计，目前大理市商业金融用地为608万平方米。旅游、餐饮等服务性消费的快速增长现已成为消费品市场一大亮点。且伴随着居民收入水平的提高，生活节奏的加快，消费观念的转变，在外用餐明显增多，餐饮业呈现淡季不淡、旺季更旺的销售态势。就2006年全市住宿和餐饮业实际情况看，共实现零售额431亿元，同比增长1849。2006年全市共接待游客5202万人次，同比增长804；旅游总收入2889亿元，同比增长2093。假日旅游消费有力地带动了全市消费品市场的繁荣活跃。24区域经济目前，大理市城市发展整体较好，下关城区（含经济技术开发区）已成为大理州及大理市政治、经济、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178919文化中心，滇西交通枢纽及商贸中心，该区主要是以发展商业贸易、饮食服务、金融、信息和教育、文化、科研为主。大理古城作为国家历史文化名城和大理风景名胜区的中心景区，以发展旅游、餐饮服务、轻手工业、工艺美术和食品加工为主，同时也是大理州发展教育、文化和科技事业的基地。凤鸣城区是面向滇西的仓储区、物资集散地和交通枢纽，是以发展建材、机械、农副产品加工为主的工业基地。25城市交通大理市地处滇西交通枢纽，320国道和214国道在此交汇，广通大（理）铁路、楚（雄）大理、大（理）保（山）高速公路、大理飞机场的相继建成，极大地改善了交通运输条件。现今开通了大理至昆明、大理至景洪、大理至天津航线；广大铁路和楚大一级汽车公路的开通，大保一级汽车公路的修建改善了大理乃至滇西的交通运输。形成了航空、铁路、公路为一体的立体交通网。二、经济发展概况1国民生产总值近年来，大理市经济持续走好，国民生产总值持续攀升。03年，大理市实现国民生产总值7341亿元，到了04年，由于年度各行经济的普遍转好，市国民生产总值显著提升，高达8395亿元。此后两年国民生产总值延续了较好的发展态势，增长绝对数和增速均保2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920持较高水平。纵观大理市04年以来国民生产总值发展变动情况可以看出，最近两三年里，大理市经济发展情况较好，年度间保持了较快的增长速度，且发展较为平稳，这说明大理市经济目前仍处于一个平稳、有序、健康的发展阶段。大理市年度国民生产总值及增长速度图0204060801001202002年2003年2004年2005年2006年000500100015002000大理市国内生产总值（亿元）年度增长速度资源来源大理市统计年鉴2三次产业结构2004年以后，大理市产业结构产生了重要的变化，也正是同一年市国民生产总值有了突飞猛进的增长，就其原因看，主要是房地产业、商贸业为主的第三产业产值自04年之后在全市国民经济中的重要性日趋增强。04年以前，第一产业产值占比一般在10以上，到04年以后大理市第一产业比重下调近一个百分点，年2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178921度间基本保持在910的水平。第二产业占比情况和第一产业较为相似，04年以前保持在5052之间，到04年以后，占比出现大幅下滑，以后年度占比值基本保持在4244左右。第三产业占比04年前一般保持在37左右，但04年以后突然变大，以后年度一般保持在4548水平上。由于产业结构的逐步优化，一些新兴产业（如房地产、旅游餐饮）的快速成长性、产业联动性得到逐步发挥，并由此提升了大理市经济的整体水平。据悉，逐步加大对第三产业的引导、扶持力度，已成为政府推动经济发展的一项长远举措。大理市三次产业年度占比图0002000400060002002年2003年2004年2005年2006年000200040006000第一产业产值（万元）第二产业产值（万元）第三产业产值（万元）资源来源大理市统计年鉴3物价与消费近年来，大理市商品零售价格指数走势平稳，除04年经济增速过快导致了物价大幅上涨外，其余年份的大理市近年物价指数图9760977010380993099969400950096009700980099001000010100102001030010400105002002年2003年2004年2005年2006年大理市物价指数2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922物价指数基本上在97100之间波动，但从2007年一季度起，大理市物价总水平全面上涨。居民消费价格上涨53，服务项目价格上涨68，消费品价格上涨47。总体上讲，物价长期保持在一个较好且合理的水平上，但近期出现增速过快局面。从实现社会消费品零售总额看，基本上是逐年递增，特别是04年以来年度间增长的绝对值相比前期偏大。整体上看，大理市商品消费势头强劲，不仅保持社会消费品零售总额连年增长，而且还有较大的增长速度。资源来源大理市统计年鉴4城市居民可支配收入2002年至今，大理市城镇居民人均可支配收入持续增长，且年度间增幅偏大；城镇居民人均可支配收入的提高直接导致了近年来大理市人均购买能力的显著增强，就房地产市场而言，可以认为，相当一部份市民抽大理市近年社会消费品零售总额及增长速度图051015202530352002年2003年2004年2005年2006年00020040060080010001200140016001800大理市社会消费品零售总额（亿元）增长速度2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178923调出自身资金进行房地产投资的可能性也在逐步加大。持续上涨的城镇居民人均可支配收入将增大下一阶段房地产新建产品的市场吸纳力，同时也为城市经济的平稳发展奠定夯实基础，从而营造出一个更加有序的房地产市场氛围。资源来源大理市统计年鉴5恩格尔系数和基尼系数从大理市近年恩格尔系数和基尼系数的变动情况看，指标值均处于较好的水平上。20022006年，大理市恩格尔系数保持在3437之间，按中国全面建设小康社会指标的要求，恩格尔系数要小于40，最好保持在3040水平。从大理市恩格尔系数绝对值可以看出，用于基本生活方面的支出比重较为适中，市民的基本2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178924生活压力并不大，侧面反映出大理市目前有相当一部分居民有能力抽出部分积蓄用于其他一些高端商品市场支出；此外，大理市近年基尼系数基本在029032间，处于正常偏小值范围，说明社会财富分配基本合理，市民贫富差异并不突出。大理市恩格尔系数、基尼系数图3570348036803540352032302890296830753032200025003000350040002002年2003年2004年2005年2006年恩格尔系数基尼系数资源来源大理市统计年鉴三、城市未来规划1总体要求大理市目前本着以改革开放为动力，以构建和谐社会为目标，加快新型工业化进程，按照“两个保护、两个开发”（即保护洱海、保护海西，开发海东，开发2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178925凤仪）的战略思想，积极推进滇西中心城市建设和社会主义新农村建设，促进社会各项事业全面进步，提高人民生活水平，全面加快小康社会建设步伐，努力实现全市经济社会又好又快且积极健康发展。2发展思路按照省政府确定的大理滇西中心城市的总体发展要求，加快海东片区开发建设的步伐，实现基本建成以苍洱为城市核心区，以大理洱源城市和经济带、大理祥云城市和经济带、大理漾濞城市和经济带、大理宾川城市和经济带为主体的濒临洱海城市圈。市政府在此次城市规划中确定，下关用地主要发展方向为控制西洱河以北进行少量发展，适当向西部山坡和南部山箐内发展，重点向东部龙山方向发展。3远期目标逐步发展大理市支柱型产业，优化自身产业结构，大力发展旅游业、房地业的联动效用。到2010年，以提高效益、降低能耗为前提，确保全市生产总值平均增长10以上，达到150亿元；财政总收入年均增长10，达到14亿元，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长5以上；城市建成区面积力争达到50平方公里，城镇化率达到60。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178926第二部分大理市房地产市场发展概况大理市房地产市场特征目前，大理市房地产市场呈下出以下特征1、当前大理市房地产开发投资已占全市社会固定资产投资比重的32，充分说明房地产在全市社会、经济中的作用举足轻重，其发展的好坏将直接影响到当地经济的繁荣和社会的稳定，照目前大理市发展实际看，今后政府必将加大对房地产业的扶持力度。2、房价涨速过快，市场过度繁荣，商品房开工面积、销售面积、销售价格都在高位运行；0406年大理市新建商品房价位和周边地市水平较为接近，可是从06年下半年至今，大理市房价急速拉高，每平方米价格较06年初提升了近500600元。3、外地购房人群在本地投资置业的积极性增强，在未提倡开发旅游地产之前，大理市新建商品房住宅主要由本地人员所消化，但随后近年来房地产投资热的加剧及大理市旅游城市知名度的推广，逐步吸收外地购房人到大理投资购房。4、房地产投资开发力度逐步加大，市场竞争日趋激烈。市场的繁荣主要由于需求过度所拉动，大理2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178927房地产市场持续升温的背后伴随着的是投资力度的逐年加大，现今已不只是当地开发企业，一些外地知名企业也聚焦大理市场，一时间大理房地产成为各大开发企业经相追逐的对象，至此市场竞争也逐步加剧。5、市场管理日渐完善，置业人士购房更加理性。随着房地产业的发展，相信大理市相关管理部门的管理手段也会逐步完善，不仅如此，市民对房地产关注程度日益加强，会促使置业人士进一步深化对房地产投资、开发、销售等各环节的了解，从而使得置业人士投资行为日趋理性。一、土地市场1拆迁改造获悉，为加快大理市房地产市场发展，实现老城区旧房、危房的更新改造，逐步规范房地产市场土地供应，大理市各级已把房屋拆迁工作列为一项重要工作狠抓落实。据了解，为顺利实现市区房屋拆迁，强化拆迁工作信息透明性，保护拆迁人和被迁人的合法利益，大理市预计在本年内将进行房屋拆迁补偿价格信息平台搭建工作。2007年，大理市房屋拆迁工作重点在南市区，在已下达的拆迁计划中，南市区拆迁项目占据七成比例，且已定拆迁项目后期仍以商住楼的开发为主，到目前为止，已下达经营性用房拆迁计划1064万平方米；公益性用房拆迁计划1014万平方米。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178928大理市2007年经营性用房拆迁计划序号拆迁规模（）拆迁项目地点土地性质拆迁起止期限拟建项目名称片区11820下关新桥北国有0710712商住项目下关北区24647下关龙溪路国有0710712商住项目下关南区317629下关小花园国有0710712商住项目下关南区411200下关龙溪路国有0710712商住项目下关南区52970下关苍山路国有0710712商住项目下关南区612000下关南入口国有0710712商住项目下关南区76050下关泰安路国有0710712商住项目下关南区8600下关洱河南路国有0710712商住项目下关南区91716下关阳南河国有0710712商住项目下关南区1012505下关人民路国有0710712商住项目下关南区1111647下关幸福路国有0710712商住项目下关南区12765652大理市文化路125号国有0710712大理市文化路片区下关南区13707365大理市绿化队国有0710712下关新桥北片区下关北区14236758大理市粮油经营公司国有0710712大理古城西南片区古城区1550636大理一中分院国有0710712大理古城西南片区古城区1614583石油公司国有0710712大理古城西南片区古城区数据来源数大理市规划年报2土地供应为减缓大理市房价飞涨格局，2006年至今，大理2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178929市加大了房地产开发的土地供应量。土地供应加大对抑制房价的作用近期难以显现，目前大理的土地出让价格仍旧屡创新高。海东开发受阻，下关市区旧城改造难度颇大，都使得大理地区目前的土地供应主要集中在北区、满江板块、苍山海拔2200米等高线以下的214国道沿线两侧、以及大保高速两侧。下关市区的土地供应规模小、零星小宗地块上市的这一趋势短期内难以改观。在土地资源有限、地根紧缩的大背景下，使得土地出让价格的猛增成为必然。大理市土地出让概括表项目名称土地出让价格备注珠海都市花园93万/亩耀鹏三塔旁项目40万/亩纳斯花园二期140万/亩腾越酒店对面地块256万/亩07年大理土地出让新高价数据来源新闻媒体和报刊文献近期关注地块出让详情2007年4月3日大理市国土资源局决定以挂牌方式出让大理市满江片区编号为H10号宗地的国有土地1使用权。编号土地位置土地面积用规划指标要求出让年限竞买保证金挂牌起始价竞价阶梯2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178930（公顷）途容积率建筑密度绿地率年万元万元万元/次H10大理市满江片区红山路与龙腾路西北侧69968商业15353540930004670005300数据来源大理市土地出让公告2007年4月19日，经云南省国土资源厅批准，大理市国土资源局发布了挂牌出让满江片区编号为L12号宗地的国有土地使用权公告（大开告字2007031号）数据来源大理市土地出让公告据悉，该地块现已由金都地产以143万/亩竞得，更是创下了大理楼市单个项目土地出让总价的新纪录。2007年6月15日挂牌转让大理经济开发区沧浪路北段以西、洱河南路以南（原大理市体育局内）的国3规划指标要求编号土地位置土地面积（亩）用途容积率建筑密度绿地率出让年限年竞买保证金万元挂牌起始价万元/亩竞价阶梯万元/亩次L1大理市满江片区机场路西侧504096商业、住宅07244040、708000003500100土地使用条件在该宗地内临洱海位置建设一个标准五星级旅游度假酒店，酒店投资不低于20亿元人民币，占地不低于5公顷；按宗地现状出让；成交之日当场签订成交确认书、15日内签订国有土地使用权出让合同、60日内付清全部土地出让金及相关税费；自提供土地之日起24个月内建设完毕。规划设计要求该宗地必须统一规划、统一设计，设计时必须综合考虑与周边环境的协调，充分满足对洱海水环境的保护要求，合理利用洱海水资源优势，保证该项目建成一个与洱海苍山地方风貌相融合，融高档次现代化观光度假、旅游休闲、生态居住为一体的水城示范区。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178931有土地使用权及地上建筑物、附着物，宗地面积为466537平方米，房屋面积为103396平方米（均以实测面积为准），截止07年6月29日转入现场竞价后，已由中建穗丰置业有限公司以5475元/平方米的报价竞得该资产。大理市旧城改造工程正逐步深化、土地供应量逐步增大，一方面可以看出政府对土地供应不足导致的房价上涨过快的重视，另一方面也表现出政府想利用房地产支柱产业的带头效用拉动整个大理市经济发展的坚实信心。随着整个城市经济的转晴，相信下一步大理市旧城改造及土地供应量力度还将进一步加大。3未来用地规划加强下关老城区作为全市商业、文化中心区的作用和地位，完善城区现有商业服务设施系统并重点服务于旅游。建设凤鸣城区新中心区，在下关云岭大道一带，结合中心区规划安排文化中心用地，建设科技馆、展览馆、艺术中心等高档次的文化活动设施。结合用地调整，改造现长途客运站、州政府用地为文化设施用地，新建下关文化大厦、影视城等文化设施，完善老城区的文化设施建设。加快海东片区的开发建设，把大理城市建设的发展方向、拓展空间放在海东，意味着海东开发承载着拓展和整合大理市城市空间、调整城乡结构、完善城市功能、提升城市核心竞争力、推动全市经济社会全面协调可持续发展的重大历史使命。按照中心城市建设开发洱海西岸，重点开发洱海南岸，推进开发洱海东岸，策划开发洱海北岸的特点思