乐山市半山别院项目营销策划方案(doc 26)

中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241半山别院项目营销策划方案一乐山市2004年房地产市场分析1乐山市经济宏观分析2乐山市房地产分析3乐山市房地产市场微观分析二项目概况1主要经济指标2项目成本及利润预算三半山别院项目SWOT分析1优势分析SSTRENGTH2项目劣势WWEAKNESS3项目市场机遇OOPPORTUNITY4市场威胁点TTHREATS5总结四半山别院项目营销策略与推广策略1234附2004年乐山市多层（商住）住宅市场调查2004年乐山市房地产抽样市场调查报告中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241一乐山市2004年房地产市场分析1乐山市经济宏观分析2004年乐山市经济向前跨了一大步，第一季度乐山市经济很明显的从各个方面在上升。2004年第一季度乐山市财政一般预算收入亿元月我市地方财政一般预算收入完成万元，占年初预算数的，同比增长，一般预算支出完成万元，占调整预算的，比上年同期增长。其中市级地方财政一般预算收入完成万元，占年初预算的，同比增长，一般预算支出完成万元，占调整预算的，比上年同期增长。在全省各市州中财政收入居第七位，增幅居第十六位；财政支出居第六位，增幅居第六位。从全市预算收支的执行情况来看，一般预算收入完成低于正常进度，但增长幅度较大且呈上升态势。从收入的情况来看，税收性收入中主体税种增值税、企业所得税的增长幅度较大，营业税增幅较低。市县两级分成的增值税完成万元，同比增长；企业所得税完成万元，同比增长；营业税完成万元，同比增长。非税性收入中的行政性收费收入、罚没收入和国有资产经营收益大幅度增长。行政性收入完成万元，同比增长，罚没收入完成万元，同比增长，国有资产经营收益完成万元，增长。但区县之间执行进度不平衡，一般预算收入和一般预算支出的差别很大。从入库进度看，仅有两个区县达到或超过了正常入库进度，其它区市县均低于正常进度，完成最差的低于正常进度个百分点。从增长幅度来看，峨眉山市和峨边彝族自治县增长幅度超过，还有三个县的增长幅度低于。一般预算支出进度比一般预算收入进度高个百分点，比正常进度高个百分点。主要原因是调整行政事业单位职工工资、拨付下岗职工基本生活、县级公检法司实施政法经费保障机制、兑现民工工资和兑现历史欠帐款等近亿元的增支。税收首季入库近亿元截至月末，全市地方税收入库万元，同比增长，完成年度计划的。其中税收收入万元，同比增长，完成计划的，共享七税入库万元，同比增长，实现了今年首季开门红，但收入进度落后于全省平均进度，各区市县收入也很不平衡。外贸进出口总额增长中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241据海关统计，今年月我市外贸进出口总额为万美元，比上年同期增长，其中出口万美元，完成全年目标任务的，同比增长，进口万美元，同比增长。从前两月的情况来看，三资企业出口万美元，完成年目标任务的，同比增长，占全市出口总额的。生产企业出口万美元，同比增长，占全市出口总额的。外贸公司出口万美元，占全市出口总额的。加工贸易出口万美元，同比增长，占全市出口总额的。一般贸易出口万美元，同比增长，占全市出口总额的。在出口商品中，机电产品出口万美元，同比增长，占全市出口总额的；高新技术产品出口万美元，同比增长，占全市出口总额的。从前两月的情况来看，全市增长较多的区市县有市中区、峨眉山市和井研县。企业有振静皮革、峨眉山半导体、峨眉山铝业、井研食品等家。今年月，全市外派劳务人次，完成年度目标任务的，同比增长。居民收入可支配收入增长一季度城镇居民人均可支配收入元，比去年同期增长，比全省人均可支配收入低元，增幅低个百分点，人均消费支出元，增长。其中食品支出元，增长，恩格尔系数为。一季度农民人均现金收入元，比去年同期增长，比全省农民人均现金收入高元。其中工资性收入人均增加元，占农民现金增加额的，现金支出元，比去年同期多支出元，增长，可见农民的收入和支出的增幅都高于城镇居民，城乡居民的收入比由去年同期的缩小到，但农资价格的普遍上涨在一定程度上抵消了农民的部分收入。三月末，城乡居民储蓄存款余额亿元，比去年三月末增加了亿元，增长；居民人均储蓄存款元，比去年同期增加元。零售消费品零售总额增长由于城乡居民收入水平的提高，购买力不断增强，消费热点由家电变为电脑、住房、汽车，以住房、通讯器材和餐饮业为代表的消费引领潮流，快速增长。一季度我市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，比全省平均水平高个百分点，在全省各市州中总量居第九位，增幅居第七位。餐饮业零售额为亿元，同比增长。私营个体经济零售额亿元，同比增长，比社会消费品零售总额的增幅高个百分点，占社会消费品零售总额的比重由去年的扩大到，可见私营个体经济占据了近三分之二的消费品市场。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432412乐山市房地产分析1、乐山市房地产市场宏观分析2004年乐山市房地产已经日渐成熟起来，房地产市场逐步正规化，乐山人购房更加理性化，购房的观念已发生根本性转变，过去购房最关注的是价格和面积，对房屋所处环境及户型结构等不太关注。而现在购房者买房首先就问房子所处环境好不好，户型设计怎么样，通风采光如何等，尤其关注物业管理。随着人们生活水平的提高，对生活质量和居住环境的要求越来越高。在购房方面就表现为对房屋户型设计、建筑质量、配套设施、物业管理等方面的高要求。另外，国家相关法律法规的日益健全，以及各类媒体的正确引导，使购房者更明确自身合法权益，法律维权意识不断增强，表现为对房屋施工质量、购房（租房）合同等的关注程度明显提高。开发商也从比较保守的房地产开发观念转向了全面开放的整体完善的观念上来。乐山经济的发展和城市建设的推进为房地产市场的繁荣奠定了坚实的基础。经济的发展提高了人们的收入水平，增强了人们的购买能力，扩大了住房需求；城市建设的推进美化了乐山的城市面貌，改善了乐山的人居环境，刺激了住房消费。其次，乐山城市化进程的加快促进了乐山与周边区县城市经济的融合，大量区县购房者来投资置业，推动了乐山楼市的发展。第三，土地、建材价格的上涨使房价上涨的趋势更加明朗，市场潜在需求被激活，房产投资随之兴起，楼市发展动力强劲。同时，房地产一级市场的繁荣拉动了二级市场的发展，一、二级市场协调发展的良好局面逐渐形成。乐山城市建设的推进和人居环境的改善将为房地产业的发展带来新的机遇，二级市场前景也更加广阔。2、乐山市城市建设与规划城市区域功能规划定位是城市经营的重要内容，对城市的财富流向起着重要的引导作用。近年来，在“疏散旧城，重点发展新城”的规划方针指引下，乐山新区发展迅猛。现已形成以乐山广场为核心的新型商圈。而今年以来的四大利好的推出，更使人们对乐山即中央商务区的期待更加强烈，对新区的关注也更多起来。（1）、乐山标志建筑的时代广场主力店招商成功，使乐山没有国际化购物中心的缺憾成为历史。实力雄厚，业绩彪炳的中国零售业巨子北京华联商厦入驻时代广场，以国际眼光和专业精神，打造乐山第一店，使乐山人对代表商业消费主流形态的国际购物中心“一站式”大都市生活方式多了一丝向往。（2）、乐山国际会展中心浮出水面。作为乐山经营城市的重大举措，乐山国际会展中心项目酝酿已久，现在即将瓜熟蒂落。作为城市竞争力的象征和会展经济的重要载体，以建设国际旅游城市和经济强市为使命的乐山对会展中心的规划定位与建设要求肯定不低，逾亿元的投资肯定会诞生一个新的标志，让乐山市民又多了一层期待。（3）、白岩山公园横空出世。民间资本拟斥亿元巨资，打造占地亩的白岩山公园。以文化为主题，以旅游为依托，借峨眉山乐山大佛世界自然文化遗产之势，乘假日经济东风，建设一个三位一体的国际旅游经济圈。（4）、乐山广场美化升级改造,政府拟斥巨资将乐山广场这一城市中心广场打扮得更中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241加靓丽多姿，成为乐山城市的经典名片。乐山市新广场的已经成为乐山人度假休闲聚会的好去处。5乐山市政府规划老城区依然是乐山市政治经济中心,而对于新城区的发展规划来看乐山市政府将把新城区建立成为乐山市的居住生活商业中心城区3乐山市房地产市场微观分析1、乐山市房地产市场走势乐山市房地产开发项目楼盘以多层商住住宅为主题,但随着乐山市房地产多层商住住宅的房地产市场需求已经逐步达到饱和状态今年新建项目明显减少，几大主力楼盘相继进入尾盘，市场供应有限，购房者选择余地较小，这在一定程度上制约了住房消费。另一方面，随着年轻人和老年人在购房群体中所占比例增大，小户型住房的市场需求量激增，这势必与乐山房产项目大面积、大户型的共性相冲突，其结果也将影响住房消费。2004年乐山楼市曾一度出现小户型住房紧缺现象，现在二级市场最受欢迎的当属小户型住房，而房价上涨最快的也是小户型。一些地段较好、户型设计合理的小户型住房价格已经成为购房者首先，现在人们购房更注重房屋的实用性，追求高性价比，而小户型住房在这方面具有得天独厚的优势。总价较低、功能完备的小户型住房很受广大年轻人和老年人欢迎。乐山小户型住房的市场需求量逐年增大，而新建项目依旧是大户型占主流，这势必造成小户型供需失衡，小户型热力不减触动了众多房产投资者的神经。投资小户型住房，进可高价出售，退可顺利出租，投资收益相对稳定，房产投资首选小户型逐渐达成共识。2、乐山市房地产价格走势2004年1月与2004年5月乐山市房地产价格涨浮表年/月元/平方米上涨浮度比例2004年1月980元/平方米02004年2月1000元/平方米132004年3月1070元/平方米442004年4月1100元/平方米192004年5月1180元/平方米50中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241进入2004年乐山市房地产价格一路上涨乐山市政府大力开发乐山市旅游项目,政府对外进行招商引资,一些品牌企业入住乐山使乐山的经济一度上涨市政府提出“疏散旧城，重点发展新城”的城市规划战略,乐山市各区县纷纷来乐山市居住,外地投资者也瞄准了这个旅游城市,促使乐山市房地产价格一再上涨,从年初的1000元均价/平方米到现在的1200元/平方米均价平均涨浮200元/平方米,由此表明乐山市房地产价格内在的潜力3乐山市房地产户型设计乐山市房地产户型设计类型比较多元化,但传统100150平方米中等户型占领导位置,由于市场需求有限,中大户型已在走下坡路线,而小户型的住房出现了紧缺的现象,小户型将领导乐山市房地产的户型面积时代A面积分析（平方米）面积（平方米）21100（不含100）100150（不含150）150200（不含200）200平方米以上数量11191510比例24423322市场调查表明在多层（商住）住宅户型的面积的选择上100150（不含150）平方米的占到42，而主力户型面积也在此范围内，其次是150200（不含200）平方米乐山市房地产价格1月5月涨浮图0134419500010203040506980元/平方米1000元/平方米1070元/平方米1100元/平方米1180元/平方米2004年1月2004年2月2004年3月2004年4月2004年5月系列1系列221100（不含100）100150（不含150）150200（不含200）200平方米以上24422233户型设计面积比例图中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241的占到33，而当下小户型的流行占到了24的比例，小户型的趋势日渐上升，最后是200平米以上的占到了22，开发商也将从大户型转向了中、小户型。B户型类型分析类型平层跃层跃复式错层数量9812比例4540510市场调查中发现乐山市的房地产开发项目户型已经从单一化走到户型多样化，但平层依然是大众家庭所选择的热点，平层的类型占到了45，其次跃层的户型也被广泛接受占到了40，而跃复式的户型只占到5，最后错层占到了10。由以上分析看来乐山市房地产市场对户型的需求已经开始转向了双方面,第一方面是自行居住依然选择公摊较小而且实用,物管费较低的中型三室两厅的合理布局户型另一方面就是投资,而对于投资者而言比较喜欢小户型电梯公寓,总房价相对而言能够接受,又可“一石三鸟”,即可以用来住,又可用来出租,还能用来投资升值,乐山这个旅游城市已被一些外地投资者看好,小户型也成长起来1、乐山市房地产商铺分析乐山市房地产开发商对商铺也开始效仿成都商业感念,逐步走向整体对外承包,招商引进大型百货等公司,对商铺投资者以递增式回报吸引投资者回报投资者对于乐山市的商业用房商铺的价格地段差价比较明显也比较大,销售方式大为两方面一方面是购买后自行使用另一方面是统一管理,代租,开发商招商,销售产权也有两种第一种属于独立明确产权第二种是指定划分产权开发商在商铺的一系列的程序上比较多样化理性化1、商铺分析A、商铺的价格分析商铺价格30007000元/M2800014000元/M2数量73比例703045405100204060平层跃层跃复式错层户型设计类型比例图系列1中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241市场调查，乐山市多层（商住）住宅的商铺价格差异比较大，位置的不同，价格也不同，价格比较独立化，如项目商铺位置不同，开间不同，面积不同，价格也不同，商铺的均价30007000元/平方米的占到了70，而800014000元/平方米的占到30，对于乐山市高价位的商铺乐山购买能力有限，但开发商也制定了优惠政策及销售方式、售后管理方式。B、商铺的销售及售后形式销售及售后模式商家承包经营无合计数量2810比例2080100商铺的销售及售后形式比例图市场调查中发现，对于高价位的商铺销售及售后管理开发商采用招商，大型百货进入的方式，对于购买商铺的购买者进行商家承包经营方式占到20，但对于价位较低的商铺开发商依然采用单一销售占到很大比例80C、商铺的管理模式管理模式统一管理自行管理数量52比例7129商铺的管理模式比例图商铺价格比例图703012330007000元/M2800014000元/M2208000204060812商铺销售及售后形式商家承包经营无商铺管理模式比例图统一管理71自行管理29中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241市场调查中关于商铺的销售多样进行，开发商为求资金回轮，为配合商铺销售开发商采用开发商进行自行招商，大型百货、商场进行统一管理经营，在统一管理占到71的最多比例，自行管理只占到29，这说明投资者已注重了商业投资的风险性和稳定回报。二项目概况1主要经济指标占地85332总建筑面积约210002，其中商业用房建筑面积8002，住宅建筑面积200002。3幢7层住宅和1幢8层电梯公寓总户数172户容积率27。2项目成本及利润预算A在原有的规划设计及正常销售模式基础上销售预测物业类型面积平米均价元总价万元住宅200009601920商业8003000240预计总销售额2160万元说明1、销售收入按100销售率计；2、销售定价主要考虑因素成本、竞争对手的比较价格、附加价值；3、“正常销售模式”是指按照乐山市地产市场惯用的销售方进行产品推销，由于产品的附加值未得一充分实现，其场接受均价暂按我们定价的最低值计算即住宅960元平方米；商业3000元/平方米。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241土地费用35万元/亩1279亩44765万元建设成本620元/平米20800平米12896万元含规划、勘探、三通一平100元、土建500元、配套、环境20财务费用400万元06年5851404万元按前期启动费400万元计管理费用2160万02432万元按照销售总额的02计宣传推广及销售费用2160万元2432万元按照销售总额的2计销售税费2160万元61296万元按正规税收销售总额的6计,含营业税5,交易管理费1成本总计192841万元单位成本（总建面）192841万元20800平米92712元/平方米总利润2160万元192841万元21359万元B在我们策划及销售模式下在原有的规划设计及营销模式基础上销售预测物业类型面积平米均价元总价万元住宅2000010502100商业8003500280预计总销售额2380万元说明1、销售收入按100销售率计；2、销售定价主要考虑因素成本、竞争对手的比较价格、附加价值；3、“我们的销售模式”是指按照反常规的营销模式，通过创造更好的休闲健康居住环境，通过体验式的销售方法，通过广泛的客户挖掘。充分展现产品的附加值，中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241提升产品市值。根据以往操盘的成功经验，我们有充分的信心实现住宅1050/平方米的均价，商业现阶段3500元/平方米的均价。土地费用35万元/亩1279亩44765万元建设成本650元/平米20800平米1352万元含规划、勘探、三通一平100元、土建500元、配套20、环境30财务费用400万元06年5851404万元按前期启动费400万元计管理费用2380万051190万元按照销售总额的05计宣传推广及销售费用2380万元49520万元按照销售总额的4计销售税费2380万元61428万元按正规税收销售总额的6计,含营业税5,交易管理费1成本总计206359万元单位成本（总建面）206359万元20800平米99211元/平方米总利润2380万元206359万元31641万元在目前的经济指数指标下，按原规划设计及固有的营销模式下，总利润为21359万元，在我们的策划及营销模式下总利润为3164万元。后者利润比前者增加了49。三半山别院项目SWOT分析1优势分析SSTRENGTH1生活配套较完善，交通便捷中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241生活配套较完善处于北城区的成熟社区，适合居家；紧邻农贸市场，且该市场在年内即将进行改建，建成后将为周边居民带来极大的方便。医院、学校、银行、邮局等一应俱全。交通便捷公共交通比较便捷，未来交通更加畅通。2邻近森林公园，环境优美本案邻近乐山市大型森林公园，环境优美，空气清新，业主可随时与家人到公园玩耍，尽享天伦之乐。3新世纪广场近在咫尺，居家生活更加惬意。本案距离乐山目前最大的新世纪广场仅500米，是业主休闲运动的理想场所。4户型设计合理、面积适中户型设计合理户型布局合理，大方实用。客厅开间从42米51米，均带观景阳台，保证间间通风，户户采光，且有平层、错层可供客户自由选择，面积适中套型有3室2厅双卫、3室3厅双卫和4室3厅双卫，面积从107115672，可以满足中小家庭的需求。2项目劣势WWEAKNESS1相对市中心区位置较偏远本案离市中心较远，在市区上班的人员会感觉不太方便。2周边环境较差本案周边环境较差，大多为八、九十年代的老建筑，还未重建的菜市场也显得脏乱、嘈杂。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432413规模小且无独特的个性特点本案现定物业类型与周边同质楼盘相比，从规划设计及环境构造方面皆无突出特点，难以引起购房者的购买欲望。因此不利于提升本案在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）3项目市场机遇OOPPORTUNITY1周边几乎无直接竞争项目2市场上能称得上创新的产品不多，且多限于较大规模的楼盘；小规模的楼盘无独特个性。这为新开发的小型楼盘提供了一个极为有利的创新机会。3市场上小型楼盘仍限于修房、卖房的旧有营销模式，对所开发物业没有整体的规划、包装，缺少宣传推广及销售策略，因此售价平平。4市场威胁点TTHREATS12004年乐山市多层（商住）住宅进入了低潮期,由于2003年遗留下很多面积较大的空置房,随着乐山市项目的多样性已经大大的削弱房地产市场多层的购买力2乐山市多层商住住宅已达到饱和状态,小户型及项目产品的多元化转为乐山市房地产的新生命。3多层商住住宅物业的全面提升,2004年初,新开楼盘逐步完善,具有规模性来源于乐山市其他在售同质楼盘的销售竞争。其他在规划的大规模、同质楼盘的潜在竞争。定价过高的风险。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432415总结根据以上分析可以看到本相目小区规模较小,而且没有独特风四半山别院项目营销策略与推广策略1半山别院项目营销策略234附2004年乐山市房地产（抽样）调查分析乐山市2004年房地产市场调查方式抽样调查调查数量50份中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241调查对象本地块周边居住人群2004年乐山市房地产（抽样）市场调查，被调查的客户群体定在了35岁以下的拥有购房能力的年轻一族，从两大方面分析一方面是住房现状；第二方面是住房需求，从不同层次的客户群体出发，党政机关、企业干部、私营业主、学生与各行业工作人员进行了抽样调查作出以下分析结果（一）、住房现状3、家庭人数的分析抽样市场调查在对家庭人数的调查中可以看到三口之家占到最大比例49，其次是四口之家占到了28，而四口之家以上的也占了相当比例15，最后是两口之家只占到8。4、现住房户型分析抽样市场调查现在购房者是根据家庭人数了制定户型，三房的占到最大比例63，四房以上占到14的比例，四房的占到13的比例，两房的占到10的比例，由此可分析出三口之家把户型定在三房。5、现住房建筑面积分析两人三人四人四人以上849281501020304050家庭人数比例图系列1两房三房四房四房以上10631314020406080现居住住房户型比例图系列1中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241抽样市场调查在调查中有15的人居住的是自建房，而建筑面积比较大，乐山人喜欢购买建筑平米较大的住房，因为以往住房类型单一化，客户购买大面积比较多，进入2004年随着房地产开发项目多元化，拥有多种户型、面积选择，购房者以把目标定在了中、小户型、面积，现住房建筑面积120150平方米的占到36的比例，其次91120平方米的占到32的比例，而70平方米以下与7190平方米的各占到16的比例，这也正说明乐山市房地产大面积住房即将达到饱和，再者随着住房价格上涨，很多客户已经转向了中、小户型、面积上来。4、住房户型分析抽样市场调查对住房现状的被调查者分析中现住房者所居住的住房大多为商品房占到70的比例，而自建房与单位福利房各占到15的比例，从另一个角度思考，自建房与单位福利房都大多年限已久，户型设计也传统化，而这30的人恰好是一部分潜在的客户群体。5、现居住住房的年限分析抽样市场调查乐山市房地产开发近几年来开发面积越来越大，而在市场调查时发现35年的现居住住房占到38的比例，说明了市场的潜在购买力，其次51070平方米以下7190平方米91120平方米120150平方米16363216现住房建筑面积现住房种类比例图单位福利房15自建房15商品房70单位福利房自建房商品房中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241年的占到31的比例，而1020年的居住时间也占有较大比重占到23的比例，这也说明一部分客户正在打算或已在第二次置业，最后12年的居住时间的住房只占到8的比例，这说明乐山市房地产的市场依然有很大的需求。现在的住房居住时间比例图6、获得新房出售的信息渠道分析获得新房出售的信息渠道比例图抽样市场调查购房者获得新房出售信息的渠道首要是朋友介绍占到了31的比例，报纸、杂志的方式占到29的比例，其次是电视广告占到17的比例，而乐山市房地产楼盘广告宣传最常见的路边广告牌却只占到15的比例，最后公关活动占到8的比例，由上分析所得，获得新房出售的信息渠道主要来源于朋友介绍与报纸、杂志广告这也正是全国在销售楼盘最注重的两种形式，而朋友介绍也是所有开发商所说的口碑宣传。7、上班一般做的交通工具分析现在的住房居住时间比例图8383123051015202530354012年35年510年1020年系列1获得新房出售信息渠道比例图2917311580005010150202503035报纸杂志电视广告朋友介绍路边广告牌公关活动中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241抽样市场调查在乐山市上班的主要交通工具便是公交车，在市场调查中公交车占到70的比例，其次是步行占到14的比例，而三轮与小车各占到8的比例，很明显的说明乐山市的工薪阶层的上班主要交通工具是公交车，而相对而言乐山市较为有钱的人群就是自己开小车上班了。8、平时业余时间的消遣方式分析抽样市场调查在对乐山市针对抽样调查中发现，女性比较喜欢购物，而男性比较喜欢打牌，平时业余时间用打牌来消遣的占到23的比例，而最多的却是购物占到了25的比例，散步的占到了24的比例，上网占到了20的比例，其他只占到8的比例，打牌这项四川传统的消遣方式随着经济生活的提高人们已经不愿正日用打牌来消遣时间了，而是把时间用在自己喜欢的方式上。9、平时购物的地方上班一般所做的交通工具比例图三轮8公交车70步行14小车8三轮公交车步行小车2324202580510152025打牌散步上网购物其他平常业余时间的消遣方式比例图系列13357100204060住家附近大型超市成都市区平常购物区域比例图系列1中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241抽样市场调查在这个旅游休闲的城市，消费者选择购物区域时更加喜欢去大型超市，在调查中平时购物的地方大型超市占到最大比例57的比例，其次是住家附近占到合同帮助购房者装修，确保质量，所以提供多种套餐供买家选择，装修另付费占到了31的比例，其次全毛坯占到29的比例，提供一般装修占到20的比例，而对于厨卫高档装修，其他毛坯需求者占到14的比例，发展商提供精装修占到6的比例，由此分析看来购房者并不完全相信开发商而是想能够找到装修质量的保证。6、商品房结构选择分析抽样市场调查在商品房结构的选择上购房者更加注重灵活、随意能够改的结构，框架占到94的绝对性压倒比例，而砖混占到6的比例。7、理想客厅面积分析希望购买住宅的装修标准比例图292063114全毛坯提供一般装修厨卫高档装修,其它毛坯提供多种套餐供买家选择,费用自付发展商提供精装修系列1系列2系列3系列4对于商品房结构的选择比例图砖混6框架94商品房理想客厅面积比例图134034130005010150202503035040452530平方米3440平方米4050平方米50平方米以上中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241抽样市场调查生活水平的不断提高，人们对住宅的要求也不断提高，住宅中的客厅已经成为家庭共同公共休闲、活动空间，在对客厅的面积上的选择希望较大的客厅面积，3440平方米占到40的比例，其次4050平方米占到34的比例，2530平方米与50平方米以上的各占到13的比例，再次看来购房者对于客厅面积的需求不仅要大而且要与住宅户型比例协调、实用。8、理想主卧面积分析抽样市场调查购房者在购买住宅是对于除了客厅面积的关心,其次就是主卧面积的关注,2025平方米占到54的比例,1520平方米占到24的比例,25平米以上的占到20的比例,1015平方米占到2的比例,从上诉表明购房者把主卧的面积定在了2025平方米的线上11喜欢的阳台设计分析抽样市场调查房地产开发住宅项目,住宅阳台的设计早已打破了陈旧的传统设计,在调查中对于住宅阳台设计很明显的能够看出落地玻璃阳台已是购房者对住宅阳台设计方面的首选,落地玻璃阳台占到92的比例,而传统设计的阳台与封闭式阳台各占4的比例,现代购房者大大的抛开了传统设计与封闭式阳台观念12若购买商品房能够接受总价分析抽样市场调查价格一直是决定销售的关键问题,也是一直以来关注的问题,在对乐山市房地产市场调查中被访客户对于价格也很敏感和理智,总价在1520万元占到36的比例,购商品房理想主卧面积比例图224542000102030405061015平方米1520平方米2025平方米25平方米以上49240传统设计落地玻璃阳台封闭式阳台其他喜欢的阳台设计比例图中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241买群体认为小区环境好配套设施齐全等价格高一些是可以接受的,1015万元占到30的比例,10万占到13的比例,2025万元占到11的比例,30401万元占到6的比例,这一部分客户认为购买面积要大一些,环境要好,2530万元与4050万元各占到2的比例13所能够接受的单价所能够接受的住宅销售单价元/平方米抽样市场调查随着乐山市房地产价格的上涨,在乐山购房者对住宅单价也能够承受,10001200元/平方米占到48的比例,8001000元/平方米占到25的比例,12001400元/平方米占到17的比例,而14001600元/平方米与16001800元/平方米各占到了4的比例,1800以上的单价占到2的比例,由此可见,在乐山市购房,价格已经不是单一考虑的因素,乐山市的购房者也逐步成长起来,开始衡量楼盘的价位与在了解市场把握价格14对于商品房是否希望装修好的分析所能够接受的住房总价比例图13303611262001020304010万1520万2530万4050万系列1所能够接受的住宅销售单价比例图25481744200102030405068001000100012001200140014001600160018001800以上发展商装修好买了自己装修2377商品房希望开发商装修或自己装修对比比例图中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241抽样市场调查在调查中发现,关于购房后装修被访者认为自己装修比较好,可以随着自己的意思去装修,有很多风格自己选,买了自己装修的占到77的比例,而有部分被访者认为如果面积较小可以由发展商装修占到23的比例,这也就说明小户型小面积的住宅由