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文档简介
XX新区齐家坡项目定位及投资可行性分析报告2007年11月1日目录一、项目基本情况1、项目位置2、地块现状3、土地权属4、主要技术经济指标二、地块分析1、地块优势2、地块劣势3、机会4、挑战三、XX市城市总体规划描述及发展战略1、XX市地理位置2、XX市城市总体规划3、XX市城区功能定位及规模四、项目开发宏观环境分析五、XX房地产市场分析六、新区主要商品房项目分析七、项目产品定位及项目开发投资分析与财务评价一、项目基本情况1、项目位置项目位于XX新区交警支队十字以东约300米,处于耀州区大桥与新区大道交汇位置南边。东北临新区公路,南靠新区齐家坡农田,西北侧是正在动工兴建阶段的千金方制药厂。2、地块现状地块总面积为59亩,整体呈东西走向的坡状,处于耀州区与新区断层带的上风口位置,视野极佳,可俯瞰耀州区楼厦林立的全景。地块植被茂盛,在征用前为齐家坡村果园。3、主要经济指标总占地59亩二、地块分析及项目可行性研讨1、地块优势该宗地处于新区的门户位置,地理位置绝佳,是进入新区的第一眼建筑景观,若项目规划走高,毕将成为天然地标性建筑。对在新区购房置业者形成鲜明的对比意识和强烈的购买欲望。该宗地属于自然坡地,视野开阔,并临近河流,植被茂盛,便于后期景观营造及园区绿化,适于建成低密度高品质住宅社区。2、地块劣势地块处于新区东部边缘位置,周遍购物、医疗、教育等等市政配套尚不齐全,前期配套建设费用增加。且给人一种远立城市中心的荒僻之感。地块高低起伏,且临近公路,对后期施工形成诸多不便,且对项目的建筑设计要求提高。3、机会新区投资置业已经成为XX市区及周边县市的购房首选区域,也是XX未来房地产业重点区域,本项目的开发,对公司进入新区有重大的战略意义。新区作为新兴城区,经过十年发展,已成规模。新区规划先进,地势平坦,自然生态条件良好,也是陕北地区通往省会西安的最近站点,区位优势明显,伴随着新区招商引资及产业的发展,对陕北的榆林、延安等地的购房者的吸引力度增强,陕北人进入新区购房已经成为支撑XX新区房地产业发展的动力源泉。伴随着近年来能源、水泥、陶瓷等产业的蓬勃发展,XX市及周遍区县的财富阶层形成,购买高品质住宅,改善居住环境,提升居住品位的需求明显,而整个XX市场上的高端住宅缺席。这是该项目能否立项的关键所在。4、挑战低密度高品质的住宅产品与XX市场的适应性问题是项目成败的关键。若公司确定在该地块开发低密度住宅或别墅社区,那么客户群体将延展到陕北及其他外地购房群体,同时市场竞争线也将延伸到西安、榆林、延安等城市。如何作好市场细分,并据此作好项目的推广策划,寻找蓝海,是项目营销工作的重点。高端住宅作为住宅中的奢侈品,购买群体范围较小,销售回款速度较普通住宅缓慢,项目资金运转压力也将增大。三、XX市城市总体规划描述及发展战略1、XX市地理位置及基本概况XX市位于陕西省中部,处于关中平原向陕北黄土高原的过渡地带,是关中经济带的重要组成部分,介于东经1083410929、北纬345035“34之间,是陕西省省辖市。1958年建市,经过40多年特别是改革开放以来的快速发展,已经成为一个工业门类比较齐全、农业基础条件优越、城市基础设施功能完善、经济实力日益增强,各项社会事业全面进步的综合性工业城市。XX位于陕西省会西安市的北部,交通便利,是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地,距西安市区68公里、距西安咸阳国际机场72公里,西安至黄陵高速公路穿境而过,咸铜、梅七两条支线铁路与陇海大动脉相连。2、XX人口及行政区划XX市总人口数为86万,其中非农业人口45万人,城镇人口占全市总人口的53,面积3882平方公里。全市下辖王益、印台、耀州、新区四区及宜君县。3、XX资源及产业发展XX自然资源丰富,有利于农、林、牧综合发展。现拥有林地面积24445万亩,牧草地15207万亩。XX已查明矿产9种、非金属矿产资源5种,金属矿产2种,能源矿产2种。其中煤炭储量30多亿吨,优质石灰石储量10亿吨,油页岩储量5亿多吨,耐火粘土、陶瓷粘土等储量居全省前列;处在全国苹果最佳优生区,苹果种植面积40万亩。XX拥有以煤炭、建材、陶瓷、铝冶炼、纺织、机电、医药、食品、化工等为骨干的30多个工业门类。全市年产原煤1100万吨,占全省原煤总产量的30。4、XX历史文化XX历史悠久,名胜古迹众多,境内有文物景点675处,其中全国重点文物保护单位4处、省级重点文物保护单位18处,特别是耀州窑遗址、唐初三代帝王的避暑行宫和唐高僧玄奘法师译经圆寂之地玉华宫、隋唐伟大的医药学家孙思邈隐居行医之地药王山、佛教圣地大香山寺院等人文景观闻名于世。5、XX市城市规划XX市目前形成以新区为城市主城区、北市区(老城区)为商贸服务居住组团的“一城双心”城市结构,其中南市区(新区)作为全市行政、金融、文化、信息、科技中心是城市的主中心区,北市区在红旗街至川口地带,形成城市的次中心区。XX新区规划区面积45平方公里,目前已建成区18平方公里,这里交通便捷,地势开阔平坦,城市基础设施日臻完善,正在成为XX的政治、经济、文化中心,是XX吸引投资、聚集人才、开发创业的热土。6、城区功能定位及规模北市区(老城区)重点运用新技术改造提升资源型传统产业,围绕城市分工,大力发展第三产业;黄堡董家河的绿色走廊,在促进特有产业集约发展的基础上,加快城市生态环境建设,形成联结南北市区的环境走廊,在南市区的新区工业园积极开辟高新技术和特色经济产业园区,积极培育新兴产业;开辟坡头镇、孙塬镇、黄堡铁龙头三类工业园区;利用“风景资源”及陶瓷陶艺文化资源,发展人文、生态旅游业,形成新的城市总体布局。通过城市“南扩北疏”的城市用地发展方向,形成“一城二区一廊,三河六园多带”的山水园林带状组团城市形态。一城即XX市区。二区即北市区(由王益区、印台区范围的老城区组成)、南市区(由耀州城区、新区组成)。一廊即黄堡董家河镇的城市绿化工业走廊。三河即漆水河、沮河、赵氏河的生态环境治理和绿色通道建设。六园为玉皇阁水库休闲渡假娱乐园、药王山风景保健医药园、新区和耀州组团之间的沮河两侧城市生态憩园、耀州窑遗址陶瓷文化园、老城区城市综合公园、北市区翠溪城市森林公园。多带既利用城区的沟壑、坡塬小溪等地带,大量植树造林,山体退耕还林,形成纵横交错的多条带状绿化系统。新规划的城市九大功能组团1、北市区(老城区)商贸服务居住组团;2、黄堡传统工业园组团;3、耀州窑遗址陶瓷文化旅游组团;4、董家河冶金、建材产品工业组团;5、耀州城区多功能综合组团;6、药王山省级风景名胜区;7、新区城市的主城区;8、玉皇阁水库城市休闲度假娱乐组团;9、坡头镇城市三类工业园组团四、项目开发宏观市场环境分析1、XX市经济发展综述(1)、能源重镇,国民经济持续快速增长。截止2006年年底,XX市实现生产总值8363亿元,增长15,增幅居全省第三位。财政总收入849亿元,增长34,其中地方财政收入407亿元,增长345,增幅居全省第三位。规模以上工业总产值9689亿元,增长367,增幅居全省第三位。主要工业品产量原煤1677万吨、水泥566万吨、电解铝13万吨,分别增长224、147和811,工业综合效益指数122,较上年提高315个百分点。社会消费品零售总额254亿元,增长138。(2)、重点项目建设成效显著。截止2006年年底,XX市完成固定资产投资完成4373亿元,增长268,增幅居全省第四位。“十一五”第一批21个重大项目完成投资184亿元。XX铝业节能技改、照金煤矿改扩建、声威100万吨、建秦50万吨水泥粉磨站、东塬330KV输变电工程、柳照路等项目建成运营。华能XX电厂完成投资10亿元,主厂房已封顶;玉华煤矿改扩建、中星新材料研发基地一期工程等项目进展顺利。XX铝业节能技改续建、西川煤矿、秦岭20O万吨水泥粉磨站、30万吨水煤浆生产线、市一中新区校区等项目开工建设。(3)、节能减排力度加大。落实节能降耗责任,实行严格的环保制度,强化指标约束,单位生产总值能耗有所下降。关闭淘汰3万吨以下小煤矿29个、小造纸厂4家,关闭拆除了3家水泥企业的3条机立窑和2条中空窑生产线。整顿规范矿产资源开发秩序取得阶段性成果。改造燃煤锅炉30台,清理青岗岭、黄堡、柳湾等地的煤场76家,煤烟污染治理迈出新步伐。全市化学需氧量削减2,市区空气质量二级和好于二级的天数达到245天。(4)、创卫工作开局良好。制定了创卫规划和实施方案,加大宣传力度,强化城市管理,创卫的良好氛围已经形成。投入15亿元加强了城市道路、排水、公厕、垃圾和污水处理等基础设施建设,投入570万元改善了环卫装备,新耀垃圾填埋场投入试运行,新耀污水处理管网工程开工建设。编制了城市分区规划和绿化等专业规划。新区长虹路标段、咸丰路至景丰中学道路改造、华原东道照亮等工程竣工,南部工业园区排水工程开工建设。沮河橡胶坝建成蓄水。百盛国贸大厦、正大商城建成运营,漆水河景观改造完成工程量的83,新建城市街头广场5处。210国道环境整治取得阶段性成效,川口地区的环境状况有了显著改善。我市被省政府授予城市环境综合整治先进市称号。(5)、改革开放步伐加快。15户国有企业近2亿元的债务通过打捆回购等手段得到化解。完成了14户国有企业的改制任务,东风机械厂政策性破产程序终结。国有粮食购销企业改革基本完成。新登记个体工商户1850户、私营企业380户。政府预算收支分类改革顺利完成,市本级部门预算扩大到18个试点单位,在10个部门进行了国库集中支付改革试点。消化政府到期债务2421万元。全年招商引资签订合同项目127个,实际到位资金81亿元;有88个项目开工建设,47个项目建成投产。外贸进出口2934万美元,增长21。接待国内外游客320万人次,增长10;实现旅游综合收入346亿元,增长15。(6)、社会事业加快发展。全年转化科技成果10项,宜君县被列为国家科技富民强县试点。25所省属企业学校顺利移交地方管理。XX职业技术学院在校学生达到1700人。各级财政用于新型农村合作医疗的支出1256万元,全市新型农村合作医疗参保人数279万人,参合率904,399万人次享受医疗补助1094万元。市医院新区分院主体工程完工,王益区、耀州区人民医院改造工程完工。成功举办了XX市首届文化艺术节,耀州窑陶瓷烧制技艺被列入全国第一批非物质文化遗产保护名录。新增有线电视用户8500户、数字电视用户2000户。新区体育馆主体工程完工,在省第十三届运动会上取得了14枚金牌、19枚银牌、24枚铜牌的好成绩。稳定低生育水平工作继续推进,人口自然增长率442。(7)、人民生活水平普遍提高。各级财政用于再就业的资金达到2350万元,增长3倍,是历年来投入最多的一年。全年新增城镇就业131万人,劳务输出484万人,超额完成了任务。为265万名企业离退休人员发放养老金22亿元。工伤保险、生育保险参保人数新增9500人和5900人。全市开工住房254万平方米,建成198万平方米,其中廉价廉租房138万平方米,安置住房困难群众1634户。城镇居民人均可支配收入6820元,增加近千元,农民人均纯收入2215元,增加超过200元,增幅居全省第一位、第二位。五、XX房地产市场分析今年以来,在宏观经济快速发展的大背景下,XX市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势,投资与消费同步发展,存量与增量相互拉动,房地产业进入具有XX自身特点的新一轮快速增长期。1、房地产业与国民经济协调发展,房地产业发展空间大。2006年XX市预计完成国内生产总值(GDP)的8363亿元,较上年增长151,增幅为历年来之最;全社会固定资产投资预计完成4373亿元,较上年增长268。全市2007完成房地产开发投资48亿元,完成房地产交易18亿元,房地产占固定资产投资比重为11。(西安房地产投资占全社会固定资产投资总额的25、北京、上海、深圳等地的数值基本上在4060之间)这说明XX市房地产投资占全社会固定资产投资的比重较小,国民经济发展对房地产投资依赖较轻,房地产业的发展空间较大。2、购房需求强烈,商品房供应结构单一从需求方面讲,XX市商品房需求呈两极化发展,一方面,伴随着地区经济的发展和能源产业在新形势下的迅猛崛起,XX市人民生活水平有较大提高,并形成了一定比重的财富阶层,对商品住宅的要求集中于改善居住环境,提升生活质量和品位。另一个方面由于XX市处于丘陵山区地带,地质情况复杂,加之多年来采矿、采石,形成了大量的滑坡、崩塌、采空塌陷等地质灾害隐患。据了解,XX老市区现有户人居住在滑坡区、塌陷区和支毛沟危险地带,群众改善居住环境需求迫切。再次,由于XX新区城市化建设在近年来取得较大成就,对周边县市的向心力增强,投资及居住环境被延安、榆林、黄陵、富平等地外地投资及置业者看好。与此相对应的是,XX整体商品房供应结构单一,砖混式多层住宅占整个住宅市场总供应量的80以上。3、新区成为置业首选,商品房整体销售状况良好。经过科学规划和十年建设,新区72平方公里的启动区已初具现代化的城市规模,城市框架基本形成,水、电、路、气、讯、有线电视等基础设施和配套服务基本完善。由于新区交通便捷、自然生态条件良好,房地产起步发展水平高,新区已经成为越来越多的投资置业者的首选区域。新区的铁诺小区、阳光花园、华原小区秦岭小区前三期,社区住宅都已全部销售完毕,商品房整体销售状况良好。4、商品房价格持续走高根据市场调查和业内探访,XX市新区商品房价格在今年持续走高,目前,全新区多层住宅均价约为1700元/平米,小高层均价超过2200元/平米人民币。分别较年初增长200300元/平米。价格继续上涨,除了有效需求量增大,结构性供不应求外,还与土地拍卖,竞争激烈,建材上涨等因素有关。另外,一些楼盘质量提升,环境优化,增加了建设成本,也促进了房价的上升。5、商品住宅购买对象呈多元化发展通过市场调查和业内探访,XX新区的商品房购买者当中,本地购买占70左右,外地购买者约占20。主要是来自黄陵、延安、富平、榆林等地。这说明,随着经济的发展和新区城市化建设步伐加快,XX市的居住环境不断改善,作为新兴城市的辐射功能日益显现,特别是距省会西安距离近、城市规划先进、生态环境好等利好因素吸引了部分外地人士纷纷来我市购房置业,投资型置业群体购房的比重逐年上升。6、未来一至两年内新建商品房品质、价格都将持续走高通过市场调查和业内探访,XX新区的大盘均保留景观、配套较好的土地,控制市场供应量,以坐等房价上涨,适时推出高品质房源,获得最大收益。其中铁诺小区的中心广场位置,预计将推出一栋板式高层,带入户花园、飘窗、360度阳光房的优质房源。枫林一号中心广场位置及社区北面,也有部分土地存量,预计也将于年底或明年年初推出高层。秦岭小区四期的板式小高层将于年底推出、华源名府樱花园,两栋18层板式高层已开始接受咨询和排号。可以预计明年XX新区将是高层住宅集中放量的一年,市场竞争将日趋激烈。新区房价也会由于高层住宅的集中放量进一步拔高。六、新区主要商品房项目分析1、枫林一号指标状况项目总占地220余亩,总建筑面积24万平米,容积率16,绿化率40,其中住宅面积17万平米,商业面积7万平米。项目地址XX新区市政府西侧开发商陕西大德置业有限公司策划代理商北京诚必达广告商西安美道广告公司销售进度前两期已经入住,其中约有5栋被政府机关团购。目前正在销售第三期均为板式小高层。销售率约为70。销售价格小高层起价1960元/平米、均价2200元/平米,最高价2500元/平米综合点评1、该项目是目前XX市场上规模大、高绿化配套齐全的住宅社区,其项目销售和配套在XX新区已成为典范。项目凭借前期已入住现房优势,进一步拨高平均售价。2、重视营销推广,在户外及DM广告的推广力度较大。3、营销手法灵活,在近期销售中采用“高开低走”高报价,大优惠的手段提升项目的品质感和档次感。4、售楼团队训练有素,现场管理较为严格。2、秦岭小区指标状况项目占地230亩,总建筑面积25万余平方米。容积率16项目规模规划有22栋多层和2栋小高层销售进度项目一期已入住,二期、三期期房已经销售一空,四期将于年底推出。销售价格三期板式小高层于上个月售罄,均价2200元/平米开发商陕西佳居房地产开发有限公司综合点评1、早期进入新区开发的房产项目,凭借一期团购的现房优势,展开销售。2、一期项目采用欧陆古典风格,白色的玉石白色外立面高度契合XX新区明丽、开阔的地块气质,为项目赢得人气。3、世纪花园指标状况项目占地约100多亩开发商XX国际贸易中心有限公司工程进度共20栋多层,现预售9栋多层,工程进度正处于打地基阶段。明年年底统一交房。销售价格起价1680,均价1800,最高价突破两千。销售现状预售率50以上。4、华源名府樱花园项目规模共两栋18F高层,其中一栋7个单元,一栋8个单元,均为一梯两户板式结构。共计480套住宅。工程进度未开工销售进度户型及价格尚未最终确定,目前处于排号认购阶段,交5000元排号。已排到170号左右。开发商陕西华源置业代理商;深圳神美唯高行5、铁诺上地新家园项目规模共21栋建筑,其中一栋商业,一栋未建小高层,其余均为多层住宅。工程进度一期已经入住,二期部分多层及独立商业在建。销售状况仅余5套多层住宅。开发商北京实创集团策划代理陕西海纳逸诚智业机构七、项目定位及财务核算1、定为方向一低密度城市别墅社区(花园洋房联排别墅)规划指标(1)总占地面积59亩3933353平米(2)总建筑面积容积率做到07,建筑面积约2753347平方米(3)其中联排别墅20套,户型区间180300之间;总面积控制在5000平米4F花园洋房总面积控制在20000平米;户型区间控制在120180平米会所1500平米社区幼儿园1000平米2成本分析(1)建安费联排别墅按1200元/平米计算1200元/平米5000平米600万;花园洋房按650元/平米计算650元/平米20000平米1300万总计1900万(2)前期工程费。单位万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费152852水文地质勘探费建安工程费5953通水、通电、通路费建安工程费119合计57(3)、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算单位万元序号项目计算依据金额1供电工程2供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程建安工程费357合计57(4)、社区配套费用单位万元序号项目单价计价数量金额1会所2幼儿园500元/平方米2500125(5)、其他及不可预见费用本项目的不可预见费用按项目建安费2估算,预计为38万(6)、销售管理成本按销售总额的7计算6750万元7472万元(7)、土地成本按每亩25万计算25万元59亩1475万(8)、总成本合计约为1900万元57万元57万125万38万472万14754124万元销售收入(1)别墅部分预计别墅均价做到3500元/平米,5000平米3500元/平米1750万(2)花园洋房预计均价做到2500元/平米,20000平米2500元/平米5000万(3)总销售总收入合计1750万元5000万元6750万元总收益分析1)总销售收入总成本总收益6750万元4124万元2626万元(2)税后利润2626万元6750555225475万元投资收益分析成本回报率总收益/总成本100225475/41241005467由于按定向开发考虑,总投资额主要为取得销售许可证之前的土地补偿,前期配套费及部分建安成本等,取得销售许可证后,用销售回款进行后期建设。方案简评机会1)市场目前无同类产品,领先XX市场;2)XX市及周边区县财富阶层形成,有提升居住品位的需求;3)该方案的成功运营,可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群,对树立公司形象、塑造公司品牌、占领最高端市场有重大战略意义。风险1)整体总价偏高,客户群体范围小,销售回款速度较慢;2)花园洋房平均总价约为50万,别墅单套总价在100万以上,项目面临的是两种不同层次的客户群体,在营销上容易顾此失彼,可能造成花园洋房的畅销而别墅冷落,也可能相反。2、定位方向二城市奢侈品纯别墅社区建筑类型独栋联排叠加规划指标(1)总占地面积59亩3933353平米(2)总建筑面积容积率按04计算,建筑面积约1573341平方米(3)其中联排别墅20套,户型区间180300之间;总面积控制在5000平米独栋别墅10套,户型区间控制在260400之间,总面积控制在3500平米;叠加别墅20套,户型区间控制在180240之间;总面积控制在4500平米会所1500平米社区幼儿园1000平米成本分析(1)、建安费别墅按1200元/平米计算1200元/平米13000平米1560万;(2)前期工程费。单位万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费152342水文地质勘探费建安工程费5783通水、通电、通路费建安工程费1156合计468(3)、基础设施建设费单位万元序号项目计算依据金额1供电工程2供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程建安工程费34686通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计468(4)、社区配套费用(单位万元)序号项目单价计价数量金额1会所2幼儿园500元/平方米2500125(5)、不可预见费用本项目的不可预见费用按项目建安费2估算,预计为312万(6)、销售管理成本按销售总额的7计算4500万元7315万元(7)、土地成本按每亩25万计算25万元59亩1475万(8)、总成本合计约为1560万元468万元468万125万312万315万147535998万元销售收入(1)联排别墅部分预计均价做到3500元/平米,5000平米3500元/平米1750万(2)独栋预计均价做到4000元/平米,3500平米4000元/平米1400万(3)、叠加别墅预计均价3000元/平米,4500平米3000元/平米1350万(3)总销售收入合计1750万元1400万元13504500万元总收益分析1)总销售收入总成本4500万元35998万元900万元(2)税后利润900万元45005556525万元投资收益分析成本回报率总收益/总成本100900/3599810025方案简评机会1)市场目前无同类产品,领先XX市场;2)XX市及周边区县财富阶层形成,有提升居住品位的需求;3)该方案的成功运营,可积累大量的金字塔顶富裕阶层客群,对树立公司形象、塑造公司品牌、占领最高端市场有重大战略意义。4)国家政策限制发展别墅,其稀缺性是升值的根本动力。一旦市场成熟,价格攀升空间大。风险1)整体总价偏高,客户群体范围小,销售回款速度慢;2)规划设计要求高,营销推广难度大;3)就目前价格预期而言,利润空间狭小。3、定位方向三精装修高层阔景大宅规划指标(1)总占地面积59亩3933353平米(2)总建筑面积容积率做到35建筑面积约137667平方米(3)其中四栋18F高层、四栋26F高层,建筑面积控制在11万平米商业群楼25万平米会所1000平米幼儿园1000平米成本分析(1)、建安费建安费按900元/平米计算900元/平米135万平米1215亿元(2)、前期工程费。单位万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费15182252水文地质勘探费建安工程费560753通水、通电、通路费建安工程费11215合计3645(3)、基础设施建设费本项目基础设施建设费估算单位万元序号项目
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