xx广场建设项目可行性研究报告

佛山市XXXX广场可行性研究报告佛山市XX万业置地有限公司二0一一年十月目录第一章公司基本概况一开发公司基本情况二集团公司基本情况第二章项目概况一宗地位置二宗地现状三项目周边配套四项目基本技术指标第三章项目定位及前景分析一项目定位二佛山市概况三佛山市及桂城规划方案四佛山市房地产市场发展状况五、前景分析第四章投资估算与资金筹措一投资估算二项目销售方式三项目前景分析四资金筹措五经济效益与社会效益第五章总结论1第一章、公司基本概况一、开发公司基本情况佛山市XX万业置地有限公司是广东XX集团下属对XX万业广场进行开发建设的项目公司，成立于2010年2月15日，注册地为佛山市XX区桂城XX大道北59号中银大厦16楼，注册资本5100万元，法人代表为黄佩娟女士。公司内设总经理室、总工室、开发部、营销部、财务部、行政人事部、物资部等，部门设置齐全。现有员工35人（主要业务骨干是集团公司调派或佛山本地招聘）。公司现有职员35人，其中管理层文化层次大学本科10人，大学专科15人，中专及高中以上文化程度10人，整体文化素质较高，公司还拥有技术职称的职员28人，其中高级工程师6人，工程师8人，其他中级职称14人。公司的人力资源结构合理，具有较高的综合能力和较强的专业技术水平。二、集团公司基本情况XX集团成立于1999年，是一家以住宅与商业地产开发为主业，集建筑工程总承包、商贸投资、物业管理于一体的大型综合性民营企业，目前在建项目超过20个，具有地产开发一级资质。XX集团成立以来，累计开发了“金凤家园”、“金城龙庭”、“御景湾”、“江南新城”以及“揭阳万业广场”、“金城步行街”、“玉都广场”等近30个住宅及商业项目，在揭阳房地产市场占有量达到70以上。2007年XX集团开始进入佛山房地产市场，目前在售的项目三水“林海尚都”项目和XX千灯湖“水韵尚都”项目，位于XX桂城XX大道上的“XX广场”“XX汇苑”计划于2010年底开始开发建设。XX集团自成立以来坚持诚信经营和稳健发展，先后荣获“揭阳市重点纳税大户“、“广东省百强民营企业”等称号，2006年至2011年，XX集团连续七届荣获“广东地产资信20强”。依托揭阳5平方公里三旧改造项目的土地储备，伴随2010年揭阳及佛山各在售楼盘的热销，以及集团总部成功挥师广州，XX集团已经朝着“立足揭阳，拓展珠三角，放眼全国”的发展战略迈出了成功的第一步集团公司董事长、法定代表人董事长黄鸿明42岁，管理学硕士，广东省第十届人大代表；广东省劳动模范；“广东青年五四奖章”获得者；优秀青年2民营企业家、广东省青联委员；工业与民用建筑工程师，国家建设部颁发壹级项目经理。为人正直诚实，不屈不挠，开拓拼搏的精神和过人的商业才智，具有从事房地产开发多年的丰富经验，经营管理水平较高。第二章、项目概况一、宗地位置宗地位于佛山市XX区桂城街道42街区地段，即原XX体育场地块。地处桂城繁华地段，盘踞XX大道商业圈核心，毗邻千灯湖和雷岗公园，邻近广佛地铁桂城站，交通便利，配套完善。宗地位置示意图二、宗地现状四至地块东边隔南五路为西约村，西边为临XX大道的城市开放广场，南面隔海辉路为10层建筑和空地，北边隔海一路为海棠小区。3宗地用地红线内土地基本平整，不平整部分由竞得人自行平整。用地红线外基础设施达到通海一路至地块北边线、通海辉路至地块南边线，有关用电、用水、用气、排水等由竞得人自行到相关部门了解，并承担引接费用。4宗地现状三、项目周边配套1、交通状况项目外部交通非常便利，南距XX区政府约15公里，广佛地铁桂城站约1公里；北距桂江立交约28公里，连通海八路；东距佛山一环约4公里；向西通过佛平路、向南通过XX大道无缝对接禅城区。通过海八路或者平洲南港路通达广州芳村只需10多公里路程，在广佛同城的交通规划下，桂城将成为广佛同城的桥头堡，项目地块所在的区位意义更为突出。项目四面临路，其中西面XX大道为55米宽城市主干道，车流量大，东、南、北均为135165米市政路，交通循环情况优良。规划中的佛山地铁3号线将沿XX大道经过项目地块。5项目宗地交通范围示意图2、周边配套由于项目地处桂城中心，周边教育、医疗、购物、商业、文体设施配套完善。教育西约小学、海三路小学、XX实验小学、桂江小学、桂江二中、桂城中学等均在项目3公里范围内；医疗项目周边有XX中医院、桂城医院、XX人民医院等医疗设施，其中XX人民医院和XX中医院均为市区级二级甲等医院，设备医资优良；购物项目地处XX大道商业圈，对面即有XX广场、汇潮天地、佑一城、信和超市，南边1公里处有嘉信茂广场、沃尔玛，邻近有西约肉菜市场，加上本项目日后形成的大型商业，区域内商业和生活购物极为便利；文娱购书中心、XX体育馆等文体设施均邻近项目地块，KTV、夜总会、美容、休闲会馆等娱乐场所均分布在项目周边，配套完善。自然资源地块毗邻雷岗公园。地块离雷岗公园山体直线距离约400米，离雷岗公园水体直线距离约650米，之间为西约村，基本为36层村屋，稍量8层建筑，高度约924米，基本对地块项目塔楼住宅无遮挡。6四、项目基本技术指标编号佛南（挂）2009041位置佛山市XX区桂城街道42街区地段土地用途城镇住宅兼容商服用地（包括批发零售、住宿餐饮、商务金融、其他商服用地）面积万294574（4418亩）容积率35，45计容建筑面积（万1325583建筑密度裙楼65塔楼25限高裙楼2层，塔楼5层，微波控制线范围内地上部分7214米使用年限城镇住宅用地柒拾年，商服用地肆拾年，自2010年12月1日之日起计算限制条件无90/70要求；配套商业、公共服务设施总建筑面积不高于70000，不低于40000；不准在商服建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房起拍价万元446310731起拍楼面地价（元/）3367保证金万元8926土地支付条件现状交地第三章、项目定位及前景分析一、项目定位本项目商业部分定位于XX大道商圈的核心，具体为广佛都市圈餐饮、娱乐及购物的7目的地。住宅部分定位于高端精品小户型公寓。二、佛山市概况A）行政区域佛山现为地级市，辖禅城区、XX区、顺德区、高明区、三水区5区，总面积为384849平方公里。B）产业基础佛山工业结构呈现出适度重型化，已成为以工业为主导，三大产业协调发展的制造业名城。佛山的家用电器，机械装备，金属材料加工及制品，陶瓷及其他建材，纺织服装，电子信息，食品饮料，塑料制品，精细化工及医药，家居用品等十大各具优势的行业工业总产值和工业增加值约占规模以上工业的90。C）人口规模根据佛山市相关部门发布的初步统计数据，2010年末，佛山市常住总人口为71943万人，十年共增加1856423人，增长3478。年平均增长率为303。D）经济发展从2003年到2010年，佛山全年GDP均保持两位数增长，全国排名由18位升至10位，2010年全年全市完成地区生产总值563847亿元，增长14。佛山市发展速度仍然处于前列，分别比全国（103）和全省128平均水平高47和12个百分点，在珠三角排名第一位。佛山市为广东省第三大城市，从近年佛山市GDP占广东省的比重上来开，佛山市的经济实力在全省占据越来越重要的位置。综上所述，近年来佛山市经济发展良好，综合实力日渐增强，佛山市基于自身良好的经济基础，经济保持平稳增长，2010年保持各产业平稳高速发展的态势。E）消费数据及居民收支状况居民消费活跃，2010年社会消费品零售总额达168713亿元，比上年增长201。近年均保持20左右的高速增长。全年城镇居民人均可支配收入27245元，比上年增长109，位居广东省各市第4（前三分别为东莞、深圳、广州），增幅收窄，但仍呈现增长态势。三、佛山市及桂城街道总体规划8（一）佛山市规划按照佛山市城市总体规划（20052020）显示，佛山市规划城区为“25组团”，所包括的街道办或镇的行政辖区范围，面积为1913平方公里，约占全市域面积的497。“25组团”中的“2”是指中心组团和大良容桂组团；“5”是指狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团和九江龙江组团。其中桂城街道和禅城中心区共同组成中心组团，职能为区域内地区性主中心；全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区。二桂城区规划在地理位置上，桂城毗邻佛山市禅城区、顺德区和广州市荔湾区、番禺区，位于“广佛经济圈中心轴线”的核心区域。桂城交通日益便利，直通港澳的航班仅需2小时多，到广州新白云国际机场也仅需要45分钟左右，佛山一环路贯穿桂城9公里，广州火车站番禺新客运站距离桂城仅3公里，XX东区路网建设加速推进，桂城海陆空交通条件相当优越，区位优势得天独厚，正成为汇聚广佛经济圈优势资源，承接广佛信息和财富流动的风水宝地。桂城内部交通发达，公交公司包括XX公交，佛山公交，佛山新福利公交外，还在2008年开通了桂城城巴，达到村村通公交的目的。而桂城通往广州亦非常方便，十几条广佛城巴全部经过桂城街道。2010年10月，广佛地铁通车，桂城与广州之间的交通变得更加便利。（三）禅桂区域零售商业地产布局佛山市大型百货零售商业基本集中在禅桂区域，大致划分为祖庙商圈、东方广场商圈、季华路商圈、XX大道商圈、千灯湖商圈、桂澜路商圈，另外备受瞩目的岭南新天地将于明年开业。总共详细调查了区域内11家商业中心，初步统计集中式商业的总面积约80万，加上若干没有统计的裙楼商业，总商业零售面积预计超过100万。各大商圈介绍XX大道商圈运营状态均非常良好，XX广场2008年、2009年销售额均超过10亿元，已经连续数年居XX区零售商业首位；9东方广场以其庞大的体量和优秀齐全的业态组合，近年来也一直成为禅城商业的核心，并对附近传统商业圈造成一定影响，但周边交通状况可能会影响其升级发展；保利水城开业半年，尚处于培育期，成长需要依靠桂城金融服务区的推进及周边大型楼盘的兴建入住；桂澜路商圈以超市购物为主，服务业周边新兴居住区；祖庙传统商圈交通状况一般，停车较为紧张，将制约其发展，但广佛地铁优势将有利于其持续发展；季华路商圈突出以顺联国际为高端消费，吸纳佛山少数的高端消费群；岭南新天地开业后补充佛山本地的高端消费，并将连接起祖庙传统商圈和东方广场商圈，更具竞争力。佛山消费呈现出商圈引导消费的态势，但是商圈具有规模偏小，分布较为分散的特点，难以形成强大的消费引力，加上佛山毗邻广州、港澳，致使一部分消费力，特别是高端消费外流。四、佛山市房地产市场发展状况一、近年房地产市场投资开发概况随着佛山整体经济实力的提高，城市建设投资加大，从2003年至2009年，佛山房地产开发投资稳步快速增长。09年全市完成房地产开发投资4037亿元，同比提高286，而2010年，对于二线城市的佛山来说，广佛同城及地铁的开通这两个亮点，预示着城市价值实质性飞跃的一年，也突显出其房地产的价值，本年佛山商品住宅成交面积首次位列广东省第一位，本文将着重以市场运行及数据分析为据点，叙述本年佛山房地产市场在政策高压中的突围历程。二、2010年佛山商品房销售量及销售价格走势虽然10年迎来调控的一年，但开发商对于市场仍然看好，开发商依然加快工程进度推出货量，前11个月全市供应面积共688万，较09年全年增长约70万，市场供应量得到保证；而成交市场受政策影响而有所回落，但整体成交仍大大优于08年，前11个月整体成交共680万，成交面积首次超越广州，稳居广东省首位；成交价格承接着09年快速上升的势头，2010年10成交价继续攀升，前11个月成交价格约7351元/，较09年全年上升逾25。从各区成交量来看，顺德区共成交255万，位居五区之首，占据佛山市成交比重近38，而成交价格约有6245元/，低于全市价格近1000元/。XX区共成交近220万，据全市第二，其中桂城与大沥区成交带动XX成交冲高，而成交价格由里水与桂城的高价单位带动下，使区域均价上升至8500元/。另外，禅城区年度成交均价首次突破万元关口，成交价格居历年最高位。三、上半年土地出让成交状况区域位置土地用途占地楼面价竟得者禅城港口路东侧、澜石三路北侧居住用地61817442华福嘉业顺德乐从南区13号地块城镇住宅用地231366632钜隆顺德乐从南区111号地块城镇住宅用地兼商服用地297506667招商XX西樵“周家塱”地段城镇住宅兼批发零售427883458新润城、新明珠XX丹灶镇金宁社区迎金一路城镇住宅兼批发零售1305141847丝宝四、佛山楼盘概况项目周边楼盘价格对比区域项目名称位置开发商占地面积（万）容积率建筑面积（万）销售均价万科金域蓝湾佛山市XX区桂城半岛路佛山市XX区万科金域蓝湾房地产有限公司2202658001000012000元/XX中海万锦东苑佛山市XX佛平路与平一中海地产佛山有限公司7525268均价20000元/11路交汇处中海金沙湾佛山市XX大沥镇黄岐建设大道中海地产（佛山）有限公司41228130均价13500元/东建普君新城佛山市禅城区普君北路兆祥路交汇处佛山市东建集团有限公司3004120均价17000元/金地九珑壁佛山市禅城区XX大道深宁路交汇处金地集团1102314均价14000元/禅城瑞安岭南天地东华嘉苑佛山市禅城区东瑞路瑞安房地产20322581均价20000元/顺德万科水晶城佛山市顺德区佛陈大桥西侧佛山市中航万科房地产有限公司29025710均价14000元/五、前景分析（一）土地市场分析1土地市场的具体走势将取决于发展商在二级市场面对诸多考验中的态度和应对；2随着城市进程加速及再城市化的扩大，商业地块在未来的市场占比将继续加大，开发商发展模式转型也将加速；3在城区中心，土地的严重稀缺促使旧改将成为首要议题；4而作为二线城市的佛山，非中心城区仍然是潜力巨大的价值洼地，边缘镇街的区域地价将不断走高，与中心区域的土地价格差逐渐收窄；5各大品牌开发商利用其雄厚的资金实力积极抢占土地储备，表明其看好佛山未来房地产市场；62010年商住、商业建筑面积共出让1782万，成交1753万，预计未来23年内将有约1700万的商用和住宅物业陆续推出市场。12（二）零售商业地产市场分析1佛山整体经济持续高速增长，人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；2近年来以家乐福、沃尔玛、吉之岛为代表的大卖场业态集中进入，带来了商业形式的变化，零售业竞争日趋激烈，但中端商业运行状况良好，说明还具有一定市场容量。3商业组织分散，未有形成广州以及港澳地区的超级商业圈，加上交通便利，致使一部分消费，特别是高端消费外流；4品牌商业零售百货的进驻对商业项目的人气运营起很大的号召作用，如东方广场的吉之岛；5业态组合齐全的商业人气较好，如东方广场、XX广场，若能进一步细分市场，弥补核心商圈缺层业态，将能形成互补互利的商业状态。6沿街商铺价值很高，楼层稍高的分割式独立商铺经营惨淡，应考虑餐饮、娱乐等大型商业的招商；7政府规划建设沥桂中心商业区，以及对XX大道商圈的整合规划，有利于本项目的招商和运营。（三）住宅地产市场分析1全市自3月限购出台后，新增供应量及成交量呈逐月下跌趋势。上半年批出342万，共成交398万，成交同比上升172。2由于佛山房价相对于广州，仍有较大差距，随着交通可达性增强，广东金融高新技术服务区的加快建设，XX区，特别是桂城的房地产市场依然有较强的发展潜力；3随着广佛同城化进入实质阶段，广佛交界的桂城、平洲、黄岐、盐步房地产市场将快速升温；4从区域来看，XX桂城将是佛山未来高档住宅市场发展的中心，无论从城市规划、周边环境、配套设施、居民购买力来看，其在佛山区域仍处于不可替代的位置；5项目地块处于桂城核心区域，无论从规划、交通、资源、配套均能支撑项目销售价格处于较高水平；第四章、投资估算与资金筹措13一、投资概算根据测算，XX广场项目的总投资为244,04901万元（含地价及契税款），详见下表资金概算表项目名称XX广场一、总体指标序号项目指标备注一计容用地29,45740二总建筑面积202,18500规划建设1住宅62,56000可售62,560002商业铺面69,99800可售69,99800计容面积合计132,55800合计132,558006五层停车场15,330007其它8地下室54,29700车位（个）500不计容面积合计69,62700二、投资概算序号项目总额（万元）单价（元/M2）数量（M2）一土地成本108,562001土地价款105,4000035,7804829,457402交易契税3,162001,0734129,45740二前期工程费4,75135235001工程勘察费262841300202,185002勘察报告、审图费202191000202,185003定线费2022100202,185004规划设计费3,0327815000202,185005临时供水供电16175800202,185006场地平整404372000202,185007临时道路606563000202,185008质量监督费4044200202,185009环境测评费1011050202,1850010淤泥渣土费1011050202,18500三建安工程48,229892,38543202,185001地下室工程24,369453,5000069,627002高层工程23,860441,80000132,55800四环境配套1,621981绿化景点配套工程1,617488000202,185002小区道路45030001,50000五水电配套4,20131141水电安装1,112025500202,185002电梯工程1,67400310,0000054003消防工程606563000202,185004通讯工程202191000202,185005煤气工程404372000202,185006有线电视202191000202,18500六装修费用19,883701,50000132,55800七基础设施配套费404372000202,18500八管理费用3,74500按一至六项2计九不可预见费1,57376按二至六项2计十其他费用1,655908190202,185001监理费545902700202,185002报建费323501600202,185003防雷测试费5055250202,185004劳保费646993200202,185005白蚁防治费2022100202,185006工程交易服务费3033150202,185007定额费2831140202,185008档案资料保护费1011050202,18500十一财务费用41,5800015亿元，平均期限23年，其中654亿元综合利率19，期限2年，85亿元综合利率656，期限3年；十二销售费用7,83974按销售收入22计合计244,04901三、收入概算序号项目总额（万元）面积（M2、个）单价（元/M2）一住宅106,3520062,5600017,00000二商业铺面240,0000030,0000080,00000三车位10,0000050000200,00000合计356,3520092,56000四、利润概算序号项目总额（万元）备注一销售收入356,35200二开发成本244,04901三销售税金及附加23,69741按销售收入665计四利润总额88,60558五所得税22,15140按利润总额25计六净利润66,45419七成本利润率3631八税后成本利润率2723九销售利润率2486十销售净利润率186515来源自有资金借款销售返投合计金额60,00000150,0000034,04901244,04901占比245961461395100单方造价（元/平方米）剔除土地单方造价（元/平方米）备注12,070586,70114二、项目销售方式本项目住宅全部销售，商业部分销售3万平方米。三、销售前景分析住宅及商业销售（20122014年合计销售面积92,560平方米，销售收入356,35200万元。）四、资金筹措（一）自有资金截止到2011年6月份，已支付全部土地出让金105,400万元。（二）项目银行贷款项目计划于2011年12月获贷款85,000万元，贷款期3年。五、经济效益与社会效益序号年份2011年2012年2013年2014年合计1住宅部分销售面积M2004000022560625602住宅部分销售价格元/M20017000170003住宅部分销售收入万元0068000383521063524商业部分销售面积M2012000140004000300005商业部分销售价格元/M208000080000800006商业部分销售收入万元096000112000320002400007车库部分销售面积（M2）0005005008车库部分销售价格元/M20002000009车库部分销售收入万元0001