合肥新长江mall调查综合分析报告 (nxpowerlite)(下)

安徽新长江MALL1安徽新长江MALL市场调研综合分析报告安徽新长江MALL市场调查综合分析报告高消费者认为商业广场娱乐应有的功能333313331667100026670001000200030004000健身影院歌厅浴场酒吧/咖啡厅低消费者认为商业广场娱乐应有的功能26962348208713911478000100020003000健身影院歌厅浴场酒吧/咖啡厅中消费者认为商业广场娱乐应有的功能236222833071228414780001000200030004000健身影院歌厅浴场酒吧/咖啡厅安徽新长江MALL2安徽新长江MALL市场调研综合分析报告18是否要求后续经营管理分布比例250055431957是否看情况超过一半的投资者希望商铺能够后续经营管理，说明投资者更为期待共同做旺整个商场。5118230102030405060是否看情况是否要求后续经营管理安徽新长江MALL3安徽新长江MALL市场调研综合分析报告19对投资目的判断投资目的分布比例3696130450自营出租性投资非出租性投资有一半的投资者购买商铺的是用于自已经营的，其次是出租性投资，而非出租性投资所占比重最小，这部分人主要是外地来肥的投资者。46341201020304050自营出租性投资非出租性投资投资目的安徽新长江MALL4安徽新长江MALL市场调研综合分析报告403212801020304010年以下1012年1315年16年以上投资回收年限20对投资回收年限要求期待10年以内能够收回投资的占有4348，1012年的占有3478，说明投资者希望能在相对较短的时间内收回投资，这也是投资实力相对较弱而进行短线投资行为的一个侧面反应。分布比例43483478130487010年以下1012年1315年16年以上安徽新长江MALL5安徽新长江MALL市场调研综合分析报告21对经营者要求1）要有较高的品牌知名度和良好声誉，具有较强的经营管理能力和品牌推广能力。2）实力要雄厚，资金周转灵活，抗风险能力强。3）要能成功经营商场，扩大商场的影响力和辐射半径，进而提高租金水平。4）统一进行经营管理。5）要有专来的经营管理水平，能对个别进驻商家进行指导。6）敏锐的市场洞察力，定期发布相关的市场信息。安徽新长江MALL6安徽新长江MALL市场调研综合分析报告22对返租的看法分布比例152218486630是否看情况有6630的投资者要求进行返租，表明多数投资者倾向于比较保险的投资方式。611417010203040506070是否看情况对返租的看法安徽新长江MALL7安徽新长江MALL市场调研综合分析报告23是否接受委托一家公司进行管理、招商以收取稳定租金分布比例282641303043是否看情况大部分投资者不愿委托专业公司对商铺进行代管、代租等服务，更多倾向于自已经营管理，说明合肥投资者对于中介行业的认识相对保守，并保持观望的态度。2838260510152025303540是否看情况是否接受托安徽新长江MALL8安徽新长江MALL市场调研综合分析报告24对项目是创新或传统的要求分布比例88041186创新传统近90的投资者期待商场能够有所创新，说明由于市场竞争的日益激烈，大部分投资意识到对于传统的商场要进行创新以凸显个性，区别于其他市场。8111020406080100创新传统对项目创新或传传的要求安徽新长江MALL9安徽新长江MALL市场调研综合分析报告25影响商铺投资的主要因素4641433935333531012345地段商业氛围价格交通租金周边配套升值潜力开发商影响商铺投资的主要因素5最重要,4很重要,3一般重要影响商铺投资的最主要因素是地段、商业氛围、价格等，周边配套、租金升值潜力等也是影响投资的最重要因素之一，说明投资者在投资决策时会综合考虑各项因素。安徽新长江MALL10安徽新长江MALL市场调研综合分析报告总结此次调研中，有商铺投资意向的对象主要年龄在3050岁之间，此阶段的投资者有一定的资金实力。受访者购买商铺的目的主要还是以自行经营为主，达到50的比例，主要的投资者来自合肥本地，但江浙一带的投资者也不在少数，、尤其是温州人在此进行投资或经营，该群体也将是本项目的重要客源之一。受访者购房时关心的因素主要是价格、地段、人流量、交通、周边配套设施，但不同与住宅消费市场的是，地段和商业氛围成为投资者投资商铺最为关心的因素，并且市民投资商铺时考虑的是商铺的综合因素，投资观念开始逐步成熟。对商铺投资区域的选择，消费者还是以传统市中区为主，但因新站区、政务新区和大学城是政府规划的重点，部分投资考虑到传统区商业竞争的日益激烈，已对上述区域产生了浓厚的兴趣，将该部分区域以投资未来的形式看好。对整体的商业前景普遍看好，期等未来的收益。安徽新长江MALL11安徽新长江MALL市场调研综合分析报告【第四部份】项目地块调查1地段交通组织条件11步行条件目前项目周边主要通道长江东路宽30米左右，步行条件较差1）长江东路车辆流量大，主要为过境车辆，车速快，噪音大，行人过往马路较危险；2）长江东路两旁绿化带非常少，灰尘大，步行环境差；3）长江东路人行道较窄，同时周边部分商铺占道经营，使得步行条件大大降低；4）长江东路部分载客小巴随便停靠，造成交通秩序混乱。解决办法1）在学校和小区门口增加红灯数量；安徽新长江MALL12安徽新长江MALL市场调研综合分析报告2）限制来往车辆鸣音分贝及车速，禁止车辆随便停放；3）在人口集中的地方增设人行天桥和地下人行通道；12车行条件目前合肥东区主要东西向道路只有长江中路一条，同时，作为连接肥东县及高速公路出口的交通干道，该路车流量大，过境车辆多，交通压力大；由于部分车辆的随意停放，使得该路极易造成交通阻塞，车行条件较差。为了改善市区到肥东的交通状况,政府已经规划了2条与长江东路平行的道路来缓解长江东路的交通压力，分别是新安江路和临泉东路。今年新安江路和临泉东路都已施工，其中临泉东路预计于今年年底通车，这将大大缓解长江东路的交通压力，以改善长江东路的车行条件。同时，公交车总站的选址在龙岗工业开发区东北部，这也将进一步提升此区的交通便利度。安徽新长江MALL13安徽新长江MALL市场调研综合分析报告13城市景观设施、休闲娱乐功能设施建设项目周边区域城市景观设施有花冲公园；大型休闲娱乐设施只有花冲游乐场和金色海岸沐浴场；项目周边区域城市景观设施和休闲娱乐功能设施缺乏，周边居民休闲主要倾向于市中心区域。14通行环境1）长江东路通行环境较好2）长江东路没有设立收费站；3）没有铁路轨道横穿马路；4）长江东路主干道的十字路口较少，分别是与当涂路、铜陵路、全椒路、光明路为交叉的十字路口；5）长江东路支线十字路口较少；6）长江东路是一条笔直的大道，没有弧度；安徽新长江MALL14安徽新长江MALL市场调研综合分析报告7）长江东路路宽为30米左右，相对来讲较为宽敞；8）长江东路路面较为平整。2地段周边人口状况21人口数量项目所在行政区域瑶海区面积1429平方公里，人口3653万，其中非农业人口2882万人。项目所在地龙岗开发区面积107平方米公里，人口5万多，其中常住人口3万多人，其余2万主要为项目周边各批发市场商铺经营者及其他经商者。项目主要辐射区域肥东居皖中腹地，位于安徽省省会合肥市的东大门，东望南京，南滨巢湖，全县总面积2185平方公里，人口1066万，非农业人口15万人。22人口受教育程度瑶海区常住人口受教育程度比例图4120840154035小学教育初中教育高中教育（含中专）大专以上瑶海区人口受教育程度分布图单位万人1278150456203105101520小学教育初中教育高中教育（含中专）大专以上安徽新长江MALL15安徽新长江MALL市场调研综合分析报告从统计数据可看出该区域常住人口受教育程度不高23人口结构24外来人口的数量及结构居民年龄分布比例图221069071014岁1465岁65岁以上居民性别比例分布图52804720男性女性安徽新长江MALL16安徽新长江MALL市场调研综合分析报告瑶海区外来人口接近6万人，其子女约为接近6000人。该部分外来人口主要分布在本项目附近区域，部分为周边各批发市场商铺的经营户，主要来自江浙等安徽周边省份。25人口居住状况在长江批发市场至当涂路之间，由于该区域以前是农村，居住的都是以前的农民和一些迁移居民，周边人口较多，人的生活水平不高，一些住宅都是矮平房。随着经济的发展和政府政策的支持，一些矮平房将被拆改，比较大的是恒福花园（已建的有29，预计将建成34）；同时一些住宅小区也已经落成，其中有天使苑和聚业苑等，位于站塘路；正在建的有金盛家园等，预计在开发区至当涂路之间现有在建和建成的住宅面积大概在100万平方米左右。项目所在地龙岗工业区，原有居住组团主要以拆迁安置户形式，共有四个组团，分别为马岗居住区（新安江路与龙岗大道交叉口）、王岗和卢岗居住区（临泉路和牡丹路交叉口附近）、史城居住区（郎溪路与临泉安徽新长江MALL17安徽新长江MALL市场调研综合分析报告路交叉口）。开发区已建成的住宅主要有玉兰苑、斯瑞新景苑；正在建设的较大住宅楼盘有华都城市花园、上林雅园、奥林匹克花园等；筹建的项目有玉兰苑四期（名字代定）、恒花花园、三林花园、斯瑞新景苑二期以及一个由合肥嘉应房地产开发有限公司开发的住宅小区（名字代定）。总之开发区的住宅主要分布在开发区四周，尤其以东北和东南方向为主，其中大型楼盘项目（200亩以上）的比重所占比例已越来越大，预计今后几年居民人口数量将得到显著增长,居住水平也将显著提高。26人流的购物休闲线路判断项目所在区域龙岗开发区东西方向的交通主干道为长江中路、临泉路和新安江路（后两条目前还没开通）。长江路是合肥的交通动脉通道，而项目周边居民购物休闲以市中心区域为主，从交通条件讲，长江东路成为该路段附近居民购物休闲的主要交通通道。临泉路直接连接新站开发中心区和龙岗工业区北部。由于龙岗区北部集中了几个大型住宅项目（规划中），随着这些项目的建成、新站商业中心的建设及临泉路的打通（预计今年年底打通），龙岗区北部居民将有部安徽新长江MALL18安徽新长江MALL市场调研综合分析报告分前往新站商业区进行购物，但本项目距离该区域较近，该区域绝大部分居民将被本项目吸引，是很好的消费群体。新安江路在本项目南面，将连通花冲公园，届时，将龙岗开发区与花冲区域紧密联系起来，使得双方居民购物选择性更强。3地段商业氛围31主要商业网点该区域缺少大型的购物场所,主要商业设施有国风超市、佳佳洁24H购物城、日之惠连锁超市（东七店）、合家福超市、太平洋超市；32主要商业人流量和人流结构各商场人流结构分布图1322432284334293719151330352215010203040500141430305050以上佳佳洁24H购物城日之惠连锁超市合肥合家福超市太平洋超市各商场各时段人流量分布图71524981857151293005101520253035100013001800佳佳洁24H购物城日之惠连锁超市合肥合家福超市太平洋超市安徽新长江MALL19安徽新长江MALL市场调研综合分析报告33商业租金水平和销售价格长江东路沿线租金价格分布长江东路沿线销售价格分布长江东路沿线租金分布（单位元/平方米月）604050020406080铜陵路口当涂路口项目周边区域长江东路沿线商铺销售价格（单位元/平方米）63004500350002000400060008000铜陵路口当涂路口项目周边区域安徽新长江MALL20安徽新长江MALL市场调研综合分析报告34地段经营状况和商业发展趋势判断近几年合肥东区商业发展速度较快新站综合开发区元一商业中心、白马服装市场和安徽大市场的崛起，使得该区域商业已初具规模，但形成成熟的商业圈还尚需时日；花冲商业区以前为合肥市老工业区，由于工业搬迁及改造，目前形成一个庞大的居民点。该区域已有太平洋超市及易初莲花超市的入驻，商业发展前景较好，但目前该区域商业主要还是以临街底商为主，缺乏大型百货商场；虽项目周边地段离市中心较当涂路远，由于该区域批发市场集中，租金因此有所回升。但从经营角度考虑，项目周边区域批发市场主要以投资者转租商铺为主，故该区域商铺销售价格比较低。安徽新长江MALL21安徽新长江MALL市场调研综合分析报告项目附近区域商业主要形式为批发市场，该区域已在安徽全省甚至在周边省份都有一定影响力，区域内商铺经营者多，但缺乏大型的超市和百货商场等零售商业。随着龙岗工业区的快速发展，工业区内住宅项目的不断增多，项目规模的日益增大，该区域内大型购物商场呼之欲出。安徽新长江MALL22安徽新长江MALL市场调研综合分析报告4地段未来规划发展41规划目标安徽新长江MALL23安徽新长江MALL市场调研综合分析报告项目所在地龙岗开发区全面建设小康社会的发展预期目标是2018年，国内生产总值比2000年翻四翻，达到150亿元，人均国内生产总值达到9000美元，城镇居民人均可支配收入超过2万元，城镇居民的恩格尔系数为30以下，城镇人均住房面积35平方米，城镇化率90以上，社会就业比较充分，社会保障体系比较完善，基层明主更加健全，社会秩序良好，可持续发展能力明显增强。项目所在地龙岗开发区全面建设小康社会分三步走。20032007年为起步阶段，GDP年均增长20，到2007年，GDP总量达328亿元，人均GDP达4000美元以上；20082012年为第二阶段，GDP年均增长18，到2012年GDP总值达75亿元，人均GDP达到6000美元以上，在全县率先全面建成小康社会；20132018年为第三阶段，GDP年均增长15，到2018年GDP总量达到150亿元，人均GDP为9000美元，人民生活达到富裕水平。42规划性质定位合肥龙岗综合经济开发区是经安徽省政府批准的省级开发区，是合肥现代化大城市建设的重要组成部分。其规划性质定位是大力发展商贸服务业，把开发区建成合肥市重要的商贸区。并以长江东路为界，形成南北两个区。各区相对独立。北区称之为A区。主要安排工业用地及与之配套的居住用地及农村居点；南区称之安徽新长江MALL24安徽新长江MALL市场调研综合分析报告为B区。主要安排商贸用地及与之配套的居住用地。同时，开发区的行政办公中心及公共服务中心，如医院、体育场等安排在此区。43城区重点工程规划开发区起步阶段的主要任务和发展重点是建设五个基地，把开发区建成合肥市重要的加工制造业基地，即建材生产基地、家用电器生产基地、纺织化工生产基地、农副产品加工基地、食品医药加工基地，大力发展商贸服务业，把开发区建成合肥市重要的商贸区，发展住宅业，打造精品社区，把开发区建成理想的居住区。安徽新长江MALL25安徽新长江MALL市场调研综合分析报告5地段热度（投资状况和消费状况）51周边土地供应状况从上图可以看出，合肥2004年土地供应量中，项目周边区域用地数量（6宗）占全市总量（13宗）的4615，表明该区域发展潜力大，前景可观。安徽新长江MALL26安徽新长江MALL市场调研综合分析报告52目前商业项目开发数量状况开发区内目前除了现有的批发市场以及新长江集团正在建设中的铝塑批发市场和筹建中的义乌批发市场第四期外，没有其他的大型商业项目，而这些批发市场，无论是规模或档次、经营模式都无法与本项目相比拟，本项目的建成必将如十年前长江批发市场一般再次引领周边商业的发展，成为合肥市仍至安徽省的商业典范和领头羊。6地段前景分析1）人口增长快速随着龙岗工业开发区的不断发展，肥东居民进城买房的欲望增强，该区域内学校、医院等配套设施日益完善，目前已规划了数个超大型住宅项目，住宅规模进一步提升，附近居民数量将得到数倍的提高；2）消费力不断增强该区域住宅价格稳步上升，从98年的800元/平方米涨至目前的1500元/平方米，居民的价格承受能力增强，同时，本区域居民有部分为商铺经营者，该类型消费群体消费力较高；3）交通条件日益完善临泉路和新安江路的建设，将大大改善本区域对外的交通状况，同时，公交安徽新长江MALL27安徽新长江MALL市场调研综合分析报告车总站的选址，将本区与合肥市其他区域的联系紧密加强；4）商业形态逐步升级目前项目周边区域商业形态较低级，主要由临街底商和批发市场为主，缺乏大型购物中心和娱乐休闲设施，居民购物休闲极为不便，居民对该区域大型商业项目的建设充满希望，已有部分投资者尝试休闲设施的开发，如金色海岸浴场。5）随着本项目区域、新站开发区、花冲区三者商业的不断发展，在合肥东部，此三个区域将形成三足鼎立的态势。安徽新长江MALL28安徽新长江MALL市场调研综合分析报告【第五部份】总结与建议第一节项目SWOT分析11项目优势分析内部优势开发水平和开发意识不断提高随着合肥市整体经济形势的持续良性增长，以及房地产市场的高速健康发展，新长江集团的投资主体和投资形式呈现出多元化的趋势。稳步实施“以商业房地产为主，逐步朝住宅、商贸和现代物流等综合性方向转型，重点向旅游房地产进军“的发展战略，并积极寻找机遇进入工业、金融等产业领域，着力培育企业的核心竞争力，精心打造新长江集团的百年基业。开发实力雄厚安徽新长江MALL29安徽新长江MALL市场调研综合分析报告自创业以来，集团投资立足于合肥并逐步向周边地区辐射，在省外向北京上海、海南及秦皇岛等异地市场进军，投资、控股经营大型商贸和房地产业并向现代物流业方向发展，尤其是通过重组上市公司，实现超常规、跨越式地发展，实现了从资产运营向资本运营方面的突破，从而使集团成为安徽省第一家跨省重组上市公司的企业，并作为2002年全省35家上市公司中唯一的一家由民企控股上市公司的投资集团而享誉业界。集团经过8年的发展，到目前投资控股和参股经营的企业资产总值已达25亿元，比创业初成长50倍；近几年利税连续增长，2002年获得安徽民企总资产年利税及营销收入名列前茅的殊荣。土地资源储备丰富、项目占地规模大，在影响力上有规模优势在土地储备上资源丰富，仅新长江集团本项目所在地一期占地面积达五万多平米，连同二期和三期占地面积高达六百亩左右，在合肥市其余地段也有大量土地储备，规划为住宅或商业用地。去年中央出台新政策，表明房地产政策的新基调是要从严控制土地供应，这对众多想进入房地产市场的投资者和未有充沛土地资源的地产开发商设置了更高的门槛儿，由于新长江决策层富有远见卓识，在中央政策未出台之前，就已储备了大量土地资源，相比较竞争对手而言一期的土地成本优势较大，无疑新长江集团在这方面走在了前面。如此安徽新长江MALL30安徽新长江MALL市场调研综合分析报告大的占地面积也为做真正意义上的SHOPPINGMALL提供了条件。成本较低，征地拆迁量小，使项目具有相对的成本优势本项目是新长江集团一期改造工程，不存在土地成本问题，但由于一期出售了部分商铺，改造时需收回，这会发生部分成本，但同一个同体量的新建项目相比，本项目已具有绝对的成本优势品牌优势长江集团自1995年创立以来，至今已走过八年的创业发展历程,成长为一家综合性的大型民营股份制企业。集团投资立足合肥并强力辐射周边区域，在安徽省各大城市兴建集群批发市场、开发电子商务网站、经营餐饮商贸连锁超市、开发旅游文化景区等商业活动；先后向北京、上海、海南及秦皇岛等异地市场进军，2002年作为安徽省首家民企控股上市公司而享誉业界。这说明新长江集团已具有一定的品牌优势，在合肥市包括安徽省内其他主要城市，新长江集团的品牌已深入人心，在异地市场也已名声在外，这种品牌优势为打造一个时尚、现代，在合肥一流乃至享誉安徽省的SHOPPINGMALL创造了极好的投资环境。政策优势新长江集团八年以来励精图治，艰苦创业，实现利税近几年连续增长，2002年获得安徽民企总资产年利安徽新长江MALL31安徽新长江MALL市场调研综合分析报告税及营销收入名列前茅的殊荣。集团通过投资推动了省内外多个地区的区域经济发展，并为当地百姓直接、间接地创造了数万个就业岗位。成为合肥市乃至安徽省的名星企业，得到合肥市政府的大力扶持，新长江集团在今后发展中还将会获得更多优惠政策的支持。现有资源优势新长江集团长期致力于专业市场商业地产的投资开发，在这方面积累了丰富的经验和资源，项目附近的批发市场及知名公司为项目提供了良好的人气，批发市场的现有网络体系结构和强大的物流配送体系将会为新长江集团的相关多元化发展带来捷足先登的优势。人才优势新长江集团在八年的创业过程中进行了丰富的人才储备，集团决策层成员学历普遍较高，他们理论基础扎实，实践经验丰富，富有远见卓识，提出的战略目标富于前瞻性，集团决策层决定今后将坚持以房地产为主的相关多元化的可持续发展战略，在房地产、旅游产业中力争做区域经济发展中的领导者并实现国际化，这种指导思想无疑会使新长江再一次屹立在经济浪潮的前沿阵地中，这说明企业的竞争就是人才的竞争，拥有了人才，就拥有了一切。安徽新长江MALL32安徽新长江MALL市场调研综合分析报告外部优势项目周边的空地多规划为住宅用地本项目所在地位于合肥龙岗综合经济开发区内，龙岗综合经济开发区是经安徽省政府批准的省级开发区，是合肥现代化大城市建设的重要组成部分。其规划性质定位是大力发展商贸服务业，把开发区建成合肥市重要的商贸区。该区还有大量未建土地，今后主要规划为商贸用地及与之配套的居住用地。预计未来几年将有大量人口入驻该地域，界时会形成一个庞大的消费群体。交通优势本项目所在地位于长江东路旁，长江东路是合肥市主干道，也是前往风景区岱山湖的必经之路，是通往南京、巢湖、芜湖的出口之一，巨大的车流会大大增大三级商圈的辐射面，今后还会在项目所在地设立多条公交线路，方便一、二级商圈的市民前来本项目体验消费，可以预计便利的交通会使本项目处于合肥市东部区域经济（含肥东）的一个核心位置。市场优势安徽新长江MALL33安徽新长江MALL市场调研综合分析报告本项目地处瑶海区，以长江东路为界，将瑶海区划分为南北两块，区域配套设施具有北强南弱的特点。瑶海区南部除了拥有花冲公园、和平广场、华联超市等周边配套设施外，实质上还没有建立完善的配套体系，尤其缺乏大型的购物中心，餐饮娱乐场所，未能满足当地居民的消费需求，这为本项目提供了巨大的市场空间，极大地利于本项目的开发前景，同时也可带动所属区域的其他配套体系的兴建。投资环境优势如今较好的政策、投资环境，促进商业地产健康发展。以“平等互利、让利发展”和“谁投资、谁受益”的政策，以开发带开路，以旧城改造促市政基础设施建设的形式，既完善了城市基础设施建设，又促进了商业地产的发展。12项目劣势分析内部劣势专业人才不足安徽新长江MALL34安徽新长江MALL市场调研综合分析报告新长江集团长期致力于专业市场商业地产的投资开发，在这方面积累了丰富的经验和资源，但对先进的商业地产模式如写字楼、商铺、商务公寓、产权式酒店、大型购物广场等商业地产模式不熟悉，尤其是操作SHOPPINGMALL要求的相应人才储备不足。信息资源不足新长江集团立足于合肥并向周边地区辐射，在省外向上海、秦皇岛等地投资各项商业活动，但SHOPPINGMALL作为早期起源于美国，后风靡世界的一种新型的复合型商业业态，集文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光于一体的全新消费模式和理念，能全面满足不同客户层的一站式购物消费和一站式享受的特大型综合购物娱乐中心，对新长江集团来说是一个全新的领域，尤其需掌握大量的商业信息资源，由于地域原因，新长江集团在这方面还无法具备沿海商业地产商的资源优势，对商业信息收集、整理、应用的综合能力较差。产权关系复杂由于本项目属新长江集团一期改造项目，产权关系复杂，已销售、已出租的处理安置较烦琐。安徽新长江MALL35安徽新长江MALL市场调研综合分析报告项目性质局限由于本项目属新长江集团一期改造项目，不如一个新建项目，在建筑风格、业态布局上存在一定局限性。外部劣势本项目地处瑶海区，瑶海区大部分区域为合肥老工业区,随着市场体系的建立，国有经济已失去了往日的辉煌，大部分都处于效益不佳的状态，只有少数能与时俱进的国企能保持旺盛的生命力，这也决定了本区的大多数市民收入水平低于合肥市平均水平，大多属于“目的性”消费，这对本项目所需的购买力支持造成很大影响；本项目地处瑶海区与肥东县交界处，原属肥东县，现已划规瑶海区所属，但就目前城市规模来看，感觉距离市中区稍嫌偏远,目前交通规划还完全实施，公交线路不多，到市其他地区还需转车，目前的交通状况不利客流量的增长，但随着本区域的配套设施的建设，此问题会得到解决；安徽新长江MALL36安徽新长江MALL市场调研综合分析报告本项目所属区域属物流集散地，又处于合肥市主要交通干道长江东路旁，在交通规划中的临泉路还未开通前，绝大部分进入合肥的车辆都由此路口经过，客货车无法分流,车辆较杂，车流量大，造成易堵车的城市通病；由于本项目所在地周边区域属老工业区，配套设施不全，交通不畅，造成噪音大,尘土飞扬的周边环境,这对一个时尚现代的MALL是一个不利因素；本项目周边区域专业市场较多,受合肥市政早期规划影响，大多以经营服装食品等中低档商品批发为主，这似乎给合肥市民造成了一个本区域专属批发集散地的印象，如何突出本项目MALL时尚现代的主题，成功摆脱周边区域给市民造成的印象是一个课题；自去年开始，随着合肥市整体经济形势的持续良性增长，以及房地产市场的高速健康发展，一度沉寂的商业地产投资又开始升温。地处瑶海区的新站综合开发试验区已成为一个新的投资热点，在此区域有本项目的两大竞争对手元一时代广场和财富广场，这会加剧本地区的商业竞争程度。本项目位于城市边缘，属新发展区域，周边配套设施不完善，缺乏商业氛围；安徽新长江MALL37安徽新长江MALL市场调研综合分析报告13威胁合肥城市经济基础比其他省会城市如南京、杭州、济南、郑州、武汉相对较差，综合经济实力相对较弱，人均消费水平相对较低；本项目临近新站综合开发试验区，该区域有几大大型商业物业在建，如元一时代广场、财富时代广场、中绿广场、万家银座广场等，到时会为争取客流量而出现激烈竞争；本区域零售业态起步较晚，商业市场影响力被周边区域挤压；14机会后WTO和全球经济的一体化，加上国家宏观经济一直处于良好运行状态，人均GDP值处于逐年递增之势，作为国家二级城市的合肥也不例外。合肥市政府出台千亿元发展规划和四大基地建设规划，安徽新长江MALL38安徽新长江MALL市场调研综合分析报告积极实施项目带动，着力培育经济增长点，有力促进了国民经济持续快速发展，在这样的一个大气候下，本项目可谓生逢其时合肥市民的收入水平和消费水平日渐提升，城乡居民人均可支配收入在去年达到7788元，社会消费品零售总额达到207亿元，人均消费品零售额达到4495元，恩格尔系数不断下降，说明合肥经济实力随着近年来的建设和发展正逐步增强,人民可用于提高生活质量的消费资金正在不断增加,消费能力不断增强,合肥也跟许多国内发达地区的大中型城市一样,正在逐步步入消费时代，在这种情况下，本项目为合肥市人民提供一个集文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光于一体的，能全面满足不同客户层的一站式购物消费和一站式享受的特大型综合购物娱乐中心，极大地满足了合肥市民日益增长的消费需求，并以崭新的元素引领合肥市民的消费理念2003年，随着合肥市整体经济形势的持续良性增长，以及房地产市场的高速健康发展，房地产市场的投资主体和投资形式呈现出多元化的趋势。国内外零售巨头在沿海及北京等大城市经过多年竞争，目前正将战略要地向中部的中等城市转移，合肥也必将成为国内外零售巨头相互竞争的新战场。如家乐福牵手环球广场，易初莲花落户元一时代广场，普尔斯玛特入驻经济开发区，本项目的出现也安徽新长江MALL39安徽新长江MALL市场调研综合分析报告是顺应形势，抓住机遇，与时俱进的表现尽管以上提到了诸多不利因素和困难，但所谓事物有其正反两面的特性，那么是不利也会因某种转机而化为有利。比如在本项目周边区域存在两大竞争对手，但因其商业地产的连动效应，也可形成互生共荣的关系，从而打造成合肥市一个强有力东部区域商圈本项目周边区域属合肥市政府规划的引导振兴区，从周边大量土地的规划用途可看到绝大多数地产开发商看好本地域的升值潜力，等到周边大量住宅和相关配套设施建成之后，项目所在地周围的人口数量、收入水平及消费水平成长较快，未来交通状况也将大为改观，到时会带来无限的商机，本项目因其远见卓识又将走在经济大潮的前端肥东县的经济水平近年会出现飞速发展，也会给本项目带来大量的消费需求，肥东地区的人口是本项目最易消化的消费群体安徽新长江MALL40安徽新长江MALL市场调研综合分析报告本项目所在区域配套尚未完善，市民缺少娱乐休闲场所；本项目所在区域属城市衰败区，市政决心振兴老工业区，在基础设施建设投入加大，提升城市不动产的投资环境；本项目所在区域商业开始发展，商圈出现雏型，梯度市场正在形成，体验式消费的商业高级形态雏形开始显现，商业市场集约化、产业化的需求为大型商业综合项目发展提供了良好的时机；安徽新长江MALL41安徽新长江MALL市场调研综合分析报告第二节项目适合开发物业类型评估物业类型SWOT大型购物中心物流中心批发市场商业街区大型娱乐中心超市百货商住公寓绿化广场会展中心住宅区酒店餐饮项目占地规模比较大，在影响力上有规模优势。11111111111土地成本较低，征地拆迁量小，使项目具有相对的成本优势。11111111111项目附近的批发市场及知名公司，为项目提供良好的人气。11101100011企业对于当地市场来说，具有一定的资金优势。11111111111项目周边的空地多规划为住宅用地。11011110001肥东本身还未有大型的综合购物中心，未能满足当地居民的消费需求，这些都极大地利于本项目的开发前景。11101101110开发实力雄厚11111111111优势开发商土地资源储备丰富11111000001城市具有良好的对外交通优势11100100010城市向西南端，南端，和东南方向发展11111110010合肥市经济的持续、快速发展，为商业地产提供了经济的基础。11111111111城市产业结构进入调整，第三产业有发展趋势。11111100000属政府政策支持项目11111111111符合区域经济发展的需要11111100011城市配套尚未完善，市民缺少娱乐休闲场所。10001001100机城市基础设施建设投入加大，提升城市不动产的投资环境。11000011100安徽新长江MALL42安徽新长江MALL市场调研综合分析报告城市化进程加快，拉动内需，为商业发展创造商机。10010000000市场刚起步，并高速发展，行业空间巨大。11010110010商业开始发展，商圈出现雏型，梯度市场正在形成，商业市场集约化、产业化的需求为大型商业综合项目发展提供了良好的时机。10011100001既有一定的独特产业资源，为商业物流的发展提供优势。11000100000产品设计以及物业开发水平较差，尚存提升空间。10011100001体验式消费的商业高级形态雏形开始显现10010100000首先选择的购物场所是以大中型超市为主10010100000会整体收入属中等水平，消费能力比较强10011111111是城市的交通干道、车辆较杂且地块边缘不规整，为规划设计带来不利。01011111110本项目所在地周边区域属工业区，配套设施不全10001110011企业对与本项目而言缺乏MALL项目的开发经验。10000000000位于城市边缘，新发展区域，缺乏商业氛围。00111111111劣势消费者大都是“目的性消费”10011000100城市经济基础较差，综合经济实力弱。01000001100城市基础设施建设正在进行当中，不可预见完工时间是否能配合项目的开发和推售。00000000000城市化进程虽然在加快，但是无法预见其发展的速度，所以，虽然市场容量在扩大，但是否内配合项目的开发进度及规模还是一个未知数。00000000000威胁城市商业起步较晚，商业市场影响力被周边城市挤压。00100100000安徽新长江MALL43安徽新长江MALL市场调研综合分析报告通过市调SWOT分析及目前物业类型适合度评估可以看出1假设本项目建设为大型物流中心，从发展角度上具备有城市交通发展及城市区位特点，也初步具备做物流中心的基础。2假设本项目建设为批发市场，在地区已有众多的专业市场，基本上有各大业态存在，会在相当程度上在产品及经营模式上产生同质化竞争。3假设本项目建设为百货、超市其有吸引周边人气的作用，能够成为区域重要商业的一个补充元素。4假设本项目建设为大型娱乐中心，但合肥娱乐消费相对单纯，在本项目位置如果只是建一个大型娱乐中心，在一定程度上可以吸引周边、合肥乃至其他区域的休闲消费人群，但是从商业价值的角度来说，并未得到较好的体现。假设建设为大型购物中心，从合肥整个商业格局、发展进程及消费者消费需求考虑，本区域缺乏集购物、文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光于一体的大型综合性购物中心，从战略发展的角度上建大型的购物中心，一方面可以填补市场的空白；另一方面，通过大型购物中心，构筑商业新核心，在其周边购物中心、住宅区、城市公寓、绿化广场、会展中心、酒店餐饮的建立，都有很大的生存空间；有助于使本项目的价值达到最大化体现。物业类型大型购物中心物流中心大型娱乐中心超市百货酒店餐饮商业街区批发市场商住公寓绿化广场会展中心住宅区适合度21636154551545514424133941133392738242618241214121安徽新长江MALL44安徽新长江MALL市场调研综合分析报告第三节观点性总结根据对本项目城市的宏观经济环境、行业发展状况、项目资源条件等方面的分析，我们作出以下结论性判定。由于本项目属于一个大型的综合性地产开发项目，对城市的影响力较大，因此，不应把她看为一个简单的商业地产项目去讨论，而应放眼大区域的发展、城市竞争以及行业态势中寻找项目的商业出路。从宏观规划、城市发展的角度看，合肥现在发展当中，城市新的规划及战略发展为市场提供了良好的前景，较低的进入门槛、有待发展的而广阔的市场空间是外来资金的投入的有利商机。但是，发展中的事物将经历一个过程，动态的环境中蕴藏着许多不可预见的危机，因此，我们认为该项目的成功将在于选择一个有经验的团队如何有效地把控项目。从市场供求上看，合肥行业市场刚刚启动，供应与需求处在同步增长的阶段，市场容量正在扩充变化当中。后续供应量大，潜在竞争对手多，因此，把握良好时机，快速占领市场是本案成功的关键之一。从政策资源上看，对于一个大型的商业项目，政府在其中起着重要的作用，直接影响项目的成败。我们应使政府无形之手与我们组成良性合作伙伴，在商业街改造中，将商业街的其它业态引入本区域中来；政府发挥其宣传的作用，提高本项目在各方面上的影响力。安徽新长江MALL45安徽新长江MALL市场调研综合分析报告从产品、业态组合上来看，产品还比较单一；业态构成还需不断完善；城市需求量与供应量不搭配，存在差异性；对于一个大型的项目，产品具有前瞻性是形成起可持续发展的动力源泉；业态结构又是其表现形式。因此，我们认为本案的产品设计应形成多元化物业组合，合理规划发展，设计适度超前，方能使项目在当地引领市场，在短时间内完成尽可能多的销售量。综合上述，我们认为，本案是一个行走在刀刃上的项目，许多关键因素在动态中都呈现其两面性，风险与机遇并存。项目的成功必须满足“大、准、快、稳、新”的五字要诀大规模大、体量大、宣传力度大、势头大，引起城市的轰动效应准准确定位，综合考虑购物、娱乐、餐饮综合需求，把握商业业态的选择与比例。快快速入市、相当资金快速回收稳稳定政府角色以及她在关键的点上给予的帮助新新概念、新产品、新功能、新组合引领市场安徽新长江MALL46安徽新长江MALL市场调研综合分析报告经过周密科学的市场调研分析,我们认为无论是从人流量,居民结构,消费力,交通状况，还是政府支持、业态组合及行业商业地产SHOPPINGMALL的稀缺性方面,通过我们三明的优质资源和专业水平，以及开发商的整合资源能力，强强联手，合力打造成一个集休闲购物、餐饮娱乐、观光旅游、生态景观、主题乐园于一体的体验式商业中心是综合可行的。2003年国内生产总值（单位亿元）20648165325992268942400100200300六安市淮南市安庆市芜湖市巢湖市2003年城镇居民可支配收入（单位元）54264547316200650759754000500060007000六安市淮南市安庆市芜湖市巢湖市年社会消费品零售总额（单位亿元）51244667747885772050100六安市淮南市安庆市芜湖市巢湖市淮河路步行街租金分布情况4205504003202000100200300400500600宿州路口含山路口百盛九狮桥路口环城东路口分段点租金（元/平方米月）长江中路分段租金分布图801003004002000100200300400500大西门金寨路口新华书店省政府黄山大厦主要业态总经营面积比例图66016402870175013101770服装自行车行书店饼屋眼镜其他服装类平均经营面积分布图693558642041302040608010男装女装综合内衣童装面积（平方米）淮河路步行街临街底商各业态总面积比例图40904070740350750服装餐饮鞋五金其他主要业态平均经营面积分布图7017673213850101502服装餐饮鞋五金其他面积（平方米）淮河路步行街主要业态服装类比例表29134549男装女装综合内衣童装淮河路步行街主要业态服装分类数量图1362024123男装女装综合内衣童装数量（间）淮河路步行街临街底商商业业态比例图620134186015404640服装餐饮五金鞋其他淮河路步行街临街底商各商业业态数量图45181361510203045服装饮食五金鞋其他数量（间）年末总人口（万人）单位万人311763211348753808841111438184421644808460300400500197819801985199019952000200120022003区域分布比例1591125045579511422734122711363863市中心区东区项目所在区新站区北区西区西南区政务新区大学城东南区3414211104712301020040市中心区东区项目所在区新站区北区西区西南区政务新区大学城东南区浴场区域分布床位分布比例476671345250位以下50100位101位以上4295101020304056050以下50100101以上床位分布1752006080有无有无供应早餐有无供应早餐2575有无经营类型比例分析255025综合专业其它44222201203050综合专业其它经营类型50501060602070703006小包中包大包价格比较（元/小时）阿里巴巴飚歌城快乐老家飚歌城宝丽金娱乐城377845843600340036001237010002000300040005000合肥市长江剧院光明影都花冲剧院解放电影院人民影视娱乐城合肥市长淮电影院建筑面积比较（平方米）3000131012971000110011230100020003000合肥市长江剧院光明影都花冲剧院解放电影院人民影视娱乐城合肥市长淮电影院总座位数比较19581954197519502003195192019401960198020002020合肥市长江剧院光明影都花冲剧院解放电影院概况人民影视娱乐城简介合肥市长淮电影院影剧院建筑时间（年）（注人民影视娱乐城指修建时间）数据显示主要典型咖啡厅主要分布在市区一环路以内中心区新站区东南区西南区主要典型咖啡厅区域分布85383302468金满楼香格里拉状元楼不倒翁蜀王金源酒楼朝天门火锅城各连锁餐饮业分店数比较对比合肥1、合肥作为商圈区域中心，“软硬件”都能够满足周边城市消费者深层次的消费欲望；2、合肥存在一些国际、国内知名的商家，不仅在品牌上要具有优势，而且经营管理、顾客服务等方面也要更胜一筹；3、合肥与周边城市交通便利，合芜、合巢、合马等高速公路相连，区位优势明显；4、餐饮、娱乐场所对周边城市消费者具有较大的吸引力、缺少一个现代化的集休闲、购物、娱乐、餐饮等于一体的大型购物中心，市区现有的购物场所不能满足一部分顾客的更高层次的消费需求；2、部分居民消费能力较高，具备跨区域购物、休闲等的条件；、国际知名的餐饮店、品牌店等还很少，而大部分消费者比较推崇，需求得不到满足；1、消费者由“目的性购物”转变为“体验式购物”，消费区域性增强2、居民消费力上升，三级商圈总体消费水平将提高趋势东南区的餐饮娱乐设施经营面积最大，新站区和西南区相对小，从表格数据可以看出东南区的餐饮档次高，面积也较大。7625475022000050010001500500新站区西南区东南区各区主要餐饮平均经营面积（M2）菜系分布36928微菜国外菜系国内其他菜系21051410246810杭帮菜川菜粤菜韩菜维扬天津菜菜系分布1023024681新站区西南区东南区各区主要餐饮娱乐分布数量672013新站区西南区东南区20753四星三星三星以下2468四星三星三星以下二级商圈主要餐饮数量在建项目规模分布比例556156092177大学城新站区东区东南区在建项目分布（个）3311005115225335大学城新站区东区东南区二级商圈中大型的商场较少，且多以传统百货为主，其位置分布在区级商业中心的核心地段，规模越大，商品越丰富，人流量也越多，但在经营业态中多数以日用百货为主，缺乏集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型购物中心。280062098001140015000210000500000015000200002500肥东商厦合肥曙光商厦合肥商业大厦二级商圈主要大型商场分析建筑面积（平方米）人流量（人次/天）通过图表可以看出西南区的华联超市的日人流量最大，究其原因一是经营面积最大，同时经营的产品比较丰富，说明大型综合的购物商场在合肥大有市场；反观项目所在区域由于超市规模小，商品较为单一，人流量也不多。2300455038702812593601106015603127633008550438026703650336005000100001500020000250003000035000华联超市（肥东县）苏果超市（肥东县）日之惠超市（肥东）华联超市（东区）日之惠超市（东区）太平洋超市（东区）徽王超市（新站区）华联超市（西南区）苏果超市（东南区）日之惠（东南区）合家福超市（项目所在区）日之惠超市（项目所在区）佳佳洁（项目所在区）国风超市（项目所在区）各区主要超市人流量分析（人次/天）数据表明西南区的超市的经营面积远大于其他区的，但该区分布的超市的数量也最少，仅有一家，在区域中处于垄断状态；东区的经营面积次之，数量分布也较多，说明该区域的日用家居用品有较大的需求；肥东县分布有三家超市，苏果和日之惠的面积较大，基本解决当地居民日常生活用品的需求；新站区由于近几年刚新兴起来，超市分布不多，而东南区和北区的经营面积只有几百平方米甚至没有；项目所在区域超市分布最多，但规模小，说明存在一定的消费人群，但大型的购物场所是一个空白点。65054005500700070