天津市高档住宅市场研究报告

1天津市高档住宅市场报告目录一、天津市整体住宅市场分析1（一）整体供应情况21土地市场供应情况22商品房市场供应状况33需求情况54市场成交情况65市场价格情况分析176天津住宅市场的整体发展趋势分析19二、天津市高档住宅市场分析20一天津高档住宅整体市场情况211、供应规模282、供应区域分布283、产品特征284、销售情况285、客户特征286、未来供应29二各区域高档住宅市场情况分析31五大道板块31海河中心板块33老城厢板块市中心新兴高档居住区35奥运板块36梅江、梅江南板块37开发区板块38三、区域高档住宅市场分析40一现有供应情况401规模与分布区域422、产品特征423、销售与客户特征434、区域内典型项目介绍44二未来区域供应情况481供应情况492产品特征493销售与客户特征494区域未来高档住宅市场发展趋势分析502天津市高档住宅市场研究报告、天津市整体住宅市场分析前言天津市住宅市场板块划分情况城市核心居住区和平商务区板块、五大道板块、老城厢板块、西广开板块、海河中心城区板块、新开路板块、海河下游板块、河西中心区板块城市东部居住区卫国道板块、张贵庄板块、津塘板块、东丽湖板块城市南部居住区水上公园板块、奥运板块、天塔体院北板块、梅江板块、梅江南板块、王兰庄板块、后梅江板块、东南板块、团泊湖板块城市西部居住区南开西部板块、华苑板块、西青大学城板块、西青中北镇板块、杨柳青中心区板块城市北部居住区河北中心区板块、红桥中心区板块、瑞景板块、北辰中心区板块、北辰双街板块、武清中心区板块、北部别墅区板块滨海新区居住区塘沽海洋开发区板块、塘沽中心区板块、开发区板块、紫云板块、响螺湾板块（一）整体供应情况1土地市场供应情况A0406年我市土地市场供应情况据统计，2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面积总计350万平方米，土地成交金额98亿元。与2005年的140万平方米、46亿元的3成交规模相比，2006年土地交易明显回升。但由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县，导致总体平均土地价格较2005年有所下降，平均每亩只有187万元，低于2005年的220万元。数据来自天津市土地交易中心2006年成交地块网上公布情况表1土地出让总量年份出让面积（万平米）出让金额（亿元）平均每亩单价（万元）2004年7001421352005年140462202006年35098187B2007年土地市场供应情况2007年，全年安排房地产新开工面积2100万平方米，同比增长105；房地产累计施工面积达到4100万平方米，同比增长17；房地产竣工面积1700万平方米，同比增长13。按区域划分2007年中心城区滨海三区其他区县新开工面积（万平米）1087421641竣工面积（万平米）1091301354按时间划分上半年下半年新开工面积（万平米）10141135竣工面积（万平米）71190542007年计划新开工套型建筑面积90平方米以下的普通商品房和经济适用房1120万平方米，占住宅新开工总量的70。其中，普通商品住宅820万平方米。全年开工建设经济适用房300万平方米，比2006年增加15，竣工160万平方米。2商品房市场供应状况A2007年12月商品房供应量表22007年12月商品房批准上市情况表数据来源四方大泽07年12月份共批准预售许可证29个，批准预售套数为6288套，批准预售面积为6308万平方米；其中，商品住宅共批准预售许可证27个，批准预售套数为6246套，批准预售面积为6115万平方米。B分布情况07年初批准预售面积各区分布均匀，市内六区占比最大。而六区中，和平区没有新的供应出现，而河西区仅有1个。这说明核心城区的土地供应在减少。5数据来源四方大泽市内六区近郊四区滨海三区远郊五区县批准预售面积（万平米）1954138415901380所占比例30982194252121873需求情况607年1、2月随着春节的临近，商品住宅成交量逐步在下降，1月的成交套数为5561套，成交面积为6205万平方米，成交面积环比上月下降2848；2月正式步入春节，商品住宅成交量大幅下降，成交套数仅为2512套，成交面积为2897万平方米，环比上月分别下降5483和5331。从07年12月天津市商品住宅面积成交比重图来看，成交面积主要还是集中在市内六区，1、2月其共成交3156万平方米，占比达到34，比06年12月份的占比下降4个百分点，降幅最大；滨海三区成交面积占比也比06年12月下降3个百分点，成交面积仅为1595万平方米；远郊五区县和近郊四区的成交面积虽下降了但占比却分别上涨了6个和1个百分点；天津商品住宅市场呈郊区发展的趋势进一步显现。7数据来源四方大泽07年12月由于受到春节的影响，天津各区域商品住宅成交量都大幅回落；市内六区成交面积为3156万平方米，与06年同期相比下降2288；其中红桥区同比下降幅度最大达到6054，成交面积仅为148万平方米；河东区下降幅度紧随其二，成交面积为404万平方米，同比下降5337；南开区成交量虽然总成交量还是排第一为1065万平方米，但其同比还是下降了2959；河西和河北的成交量比同期有所上涨，分别成交769万、400万平方米，同比分别上涨3402和1548。4市场成交情况A总体市场成交情况表32007年12月份天津市各区商品住宅销售情况8数据来源四方大泽B各居住区成交情况1城市核心区核心区域包括和平商务区板块、五大道板块、老城厢板块、西广开板块、海河中心城区板块、新开路板块、海河下游板块、河西中心区板块9数据来源四方大泽老城厢板块成交活跃，12月板块成交面积达到466万平方米，均价为7983元/平方米，较06年底平均上涨了600元/平方米，成交面积居核心区各板块之首。其中，天津典型住宅项目天津富力城成交套数达到269套，位居全市第二，成交面积为466万平方米，占板块总成交面积达到7082。虽然项目价格上调了500元/平方米，但交易情况非常良好。由此可见，市中心的高品质住宅市场需求强劲。五大道板块五大道板块内主打小户型产品楼盘持续热销，由于产品档次较高、总价较低颇受消费者青睐。该板块成交价格以8871元/平方米高居核心区之首。该板块小户型产品的典型住宅项目为诚基中心。海河中心区板块10数据来源四方大泽天津政府对海河的全面改造，催生了诸多河景项目。海河中心区板块内百丽城堡、海河大道等项目都取得了较好的销售业绩，板块07年12月份的成交面积为132万平方米，成交均价达到7957元/平方米。位于三岔河口泰达城内的城市中心河景住宅项目万通上游国际即将于4月开盘，项目总建筑面积为28万平米，建筑类别为高层、别墅，板块价格将依然高位运行。老城厢板块数据来源四方大泽11板块内目前在售楼盘主要有六个，大多定位于高端住宅，整体档次较高，产品形态多样。07年12月成交366套，成交面积为466万平方米，均价达到8563元/平方米。典型住宅项目天津富力城尽管1月底项目单价上涨500700元/平方米，但市场依然热销。12月共实现269套、330万平方米销售面积、270亿元销售金额的销售业绩，其销售金额列居全市商品住宅成交额第一，成交套数位于第二。西广开板块数据来源四方大泽板块内在售项目较多，且以大规模中高档住宅为主，受到中国传统春节假期影响，12月板块整体成交量有所下降，成交185万平方米，成交价格为7225元/平方米。典型住宅项目格调春天自2005年10月开盘以来，销售情况较为稳定且占据板块成交量主体。07年12月份项目成交92套，实现122万平方米的销售面积，占板块总成交量的6595。格调春天成交均价一直略高于板块平均水平，12月间成交均价达到7500元/平方米。12新开路板块数据来源四方大泽板块内目前在售楼盘主要有两个，都集中在新开路附近。项目容积率相对比较高，多以高层、小高层为主，板块周边配套设施齐全。07年12月整个板块成交面积为105万平方米，成交均价为7344元/平方米。典型住宅项目海河新天地开盘以来成交量占据新开路板块主体，项目整体的高端定位进一步提升了板块的区域价值。06年所推出的一、二期产品销售速度较快，07年12月间前期产品进入销售尾声，共实现075万平方米的销售面积，占板块总体714，成交均价为7810元/平方米，高出板块均价将近500元/平方米。目前，海河新天地三期已开盘，未来必将拉动板块成交量的大幅上升。2城市南部居住区13数据来源四方大泽12月间，南部居住板块中东南、奥运、梅江板块成交面积位居前列，分别为333、297、288万平方米。从成交价格看，梅江南板块价格较高，达到8435元/平方米，而成交量较大的奥运、梅江板块价格则较为稳定，为7200元/平方米。东南板块内，低密度多层住宅性价比较高，12月成交均价在5163元/平方米，较2006年底小幅上涨。东南板块数据来源四方大泽14东南板块发展势头强劲，12月普通住宅成交达218套，其中近40都来自于红磡领世郡的洋房组团。板块内目前在售楼盘主要有四个，建筑规模较大，产品多以洋房、别墅为主。07年12月份板块成交239套，成交面积为333万平方米，成交均价达到6079元/平方米。典型住宅项目红磡领世郡2007年以来，洋房、别墅价格均有所上调，其中洋房成交均价由1月的5784元/平方米上涨至2月的6047元/平方米。1月项目别墅、洋房分别成交17套、54套，受春节影响，2月成交量均有下滑。07年12月洋房共成交83套，别墅21套。奥运、梅江板块奥运、梅江板块发展水平相当，多个楼盘销售情况已比较稳定，其中奥运板块内时代奥城成交面积占比达4074，梅江板块成交量则主要来自海逸长洲，成交面积达到213万平方米。3城市北部居住区15数据来源四方大泽区域内，瑞景板块经济适用房放量，其他各板块成交情况较为平均，成交面积在115万平方米。12月间瑞景板块内经济适用房交易量大幅增加，带动板块成交面积达到464万平方米，其中经济适用房占比8039，商品住宅项目如天津典型住宅项目首创宝翠花都二期即将入市，总供应体量将达到14万平方米，且全部为90平米以下小户型。其他北部几居住板块成交量都较为接近，北辰中心区、河北中心区、红桥中心区板块分别为192、150、147万平方米。从价格对比来看，红桥中心区板块项目定位较为高端，12月成交均价为6501元/平方米，河北中心区紧随其后，达到6187元/平方米。瑞景板块内由于期间适用房交易量较大，拉低板块整体均价至3654元/平方米，而实际上地铁效应正逐步显现，商品住宅均价不断攀升。瑞景板块16数据来源四方大泽该板块内目前在售楼盘有7个，07年12月板块成交量大幅下降，成交面积为464万平方米，平均价格保持在3654元/平方米。在地铁一号线轨道交通的带动下，沿线楼盘升值潜力巨大，板块内商品住宅销售前景良好。典型住宅项目首创宝翠花都06年9月开盘以来成交量持续攀升，成交均价也是持续上涨，由4700元/平方米上涨至07年12月5017元/平方米。4城市西部居住区数据来源四方大泽17西部板块价格保持平稳，西青中北镇板块成交量最高，达到336万平方米。西青中北镇在售楼盘销售情况都较为良好，使得板块成为西部居住区成交量最大的区域，即使是交易淡季的2月份，成交套数也达到了138套，成交面积为144万平方米。南开西部、华苑板块内目前在售项目较少，且12月间项目并未推出新盘，市场交易量较少，3月以后，板块内供应量增加，如西青中北镇不仅有原在售项目的后期持续开发，还将有新盘入市，市场竞争激烈。南开西部板块内的万科金色家园项目也将推出新一期产品。从价格对比看，南开西部、华苑板块价格为6500元/平方米左右，而中北镇价格水平则为4836元/平方米，与06年底相比并无涨幅。5城市东部居住区数据来源四方大泽卫国道板块交易量大幅上升，成交面积达556万平方米。18东部居住区各板块内目前在售项目较少，且多为后期开发。12月卫国道板块内两大项目销售情况都较好，其中百合春天销售成交多达380套，成交面积为349万平方米，占板块整体6277。滨海新区进一步发展的推动下，城市东部居住区发展潜力巨大，上述板块住宅供应量都将持续增加，3月东丽湖板块主要项目万科东丽湖新一期洋房也将推出，成交量将大幅上升。从价格来看，卫国道板块12月成交均价为5585元/平方米，东丽湖板块普通住宅均价为5754元/平方米。6滨海新区居住区数据来源四方大泽各大板块成交情况良好，紫云板块成交面积最高为33万平方米。进入2007年，滨海住宅市场热度持续，其中紫云、塘沽海洋经济技术开发区、塘沽中心区以及开发区板块销售情况都较好，其中紫云板块内贻成集团开发项19目成交面积达到302万平方米，塘沽海洋经济技术开发区板块成交面积为246万平方米，塘沽中心区板块内未有新增楼盘，成交面积略少。此外，开发区板块内市场继续升温，万通新城国际项目二期即将入市，总供应体量将达14万平方米。从价格来看，塘沽海洋经济技术开发区板块成交均价较高，为4923元/平方米；紫云板块为4305元/平方米。而高档住宅云集的开发区板块，价格依然高位运行，为75008000元/平方米左右。开发区板块开发区板块高端住宅项目众多，市场竞争激烈。板块东至渤海，西至津塘铁路，南至南港铁路，北至渤海。板块内在售楼盘较多，且多为规模较大的集住宅、公寓、商业等为一体的大型综合时尚生活社区，楼盘均价在70008000元/平方米。典型住宅项目万通新城国际一期销售完成情况良好，特别是精装小户型A立方销售速度很快。二期（高层与小高层）正全面推向市场，户型以110M2140M2的23居为主，同时涵盖60390M2的14居，总体量近20万平方米，均价7500元/平方米，对区域带动作用明显。5市场价格情况分析A总体价格走势20数据来源四方大泽07年初商品住宅价格稳步上涨，均价突破5200元/平方米。07年初随着各大高档住宅的纷纷提价，成交价格比06年底大幅回升。其中1月全市商品住宅的成交价格为5155元/平方米，环比上月上涨553；2月持续1月上涨趋势，但上涨的幅度有所缓解，成交均价为5214元/平方米，环比上月上涨114，增幅回落439个百分点。B天津各主要区域价格走势21数据来源四方大泽07年初各区域成交均价平稳上涨，市内六区1月环比增幅达到803进入07年以来，天津商品住宅成交均价各个区域都得到回升和增长，市内六区表现尤为明显。其中，市内六区1月的成交均价为7271元/平方米，环比上月上涨540元/平方米，增幅达到803；滨海三区1月的成交价格为4257元/平方米，环比上月上涨563；进入2月，各区域成交均价均实现稳步上涨，环比上月增幅都在13之间。C天津市内六区价格走势22数据来源四方大泽市内六区各区价格大幅上涨，河北区同比增长尤为明显。步入新的一年，07年1、2月份市内六区中各区县的商品住宅纷纷提价，促使两月以来的成交均价有大幅增长，进入2月成交均价的增幅更为明显。其中，河北区增幅达到最大，1、2月份的其成交均价分别为6608元/平方米，7159元/平方米，同比分别增长3627和4165，1月环比06年底也上涨600，2月环比1月上涨834；和平区成交均价依然是中心城区最高，其中1月成交均价为8189元/平方米，与同期比上涨309个百分点，2月持续上涨势头，达到9156元/平方米，环比上涨了1180。其他四区1、2月的成交均价同比增长都达到8以上。6天津住宅市场的整体发展趋势分析2006年，房地产业的发展因房价屡控不止而得到社会的广泛瞩目，国家九个政府部门出台了13项新政策对房地产进行调控。2007年将是房地产业的调控执行年，我司对2007年天津住宅市场的整体发展趋势分析如下231政策层面2007年直接行政干预力度将减少，对土地、信贷、销售市场方面的监管及执行力度加大。2007年政策主要围绕改善供应结构及抑制房价过快上涨展开。2供应层面2007年天津商品房供应保持稳定，一方面深挖市区的住宅及公建市场潜力，另一方面加速向郊县扩张。外地开发商加速本地化进程，在未来竞争中占据主动。3需求层面2007年天津商品房需求保持稳定，预计全年商品房成交量维持在1000万平方米左右。受供应引导，中小户型住宅增长速度可观。4房价层面房价继续保持高位运行，小幅上涨趋于平稳。5产品层面受总价与政策影响，市场涌现大批90平米小户型住宅，户型设计成为开发商追逐的热点，建筑更加注重环保节能；同时，别墅等高档住宅竞争更加激烈。6热点区域层面24大梅江、海河沿线、老城厢等热点居住板块发展更加成熟；外围新兴居住组团逐渐兴起；地铁两端受追捧；滨海新区加速发展。7二手房市场层面中介经过洗牌后重新整合，二手房市场将逐步复苏，朝着规范化的方向发展。2007年天津存量房市场，政策影响逐渐被市场消化，同时次新房加快进入流通市场，促使2007年成交量有所攀升。8行业层面房地产企业开始大鱼吃小鱼，大开发商在激烈的竞争中显现优势。、天津市高档住宅市场分析前言考虑到本案住宅部分的定位，本报告在天津总体住宅市场的基础上，将高档住宅作为研究的重点。根据我司对天津住宅市场的了解，将高档住宅的范围锁定在售价7000元/平米以上的住宅项目。由于本案住宅为综合体项目的高档住宅，因此我司将以公寓作为主要物业类别进行研究与分析。、天津高档住宅整体市场情况2526表1、部分已入住高档项目情况列表（不完全统计）项目名称区域位置规模（万平米）容积率总套数此期套数产品形态开盘竣工售价（元/平米）交房标准销售主力户型及面积罗马花园河西河西友谊北路永安道交口1545600600高层板楼199919998,600毛坯95三四居195208半岛豪庭河西河西友谊南路与环岛北路交口1715800800小高层板楼N/A20055售完毛坯100二居150/跃层300蓝水假期（二期）河西河西珠江道与友谊南路交口1214900900多层、小高层、高层2003820058售完毛坯100三居216白楼仕嘉河西河西区小白楼88336278278高层板楼20041120051210000毛坯90三居160200名仕达花园河西河西解放南路与湘江道交口621580580高层板楼20036200510售完毛坯100二居120130，三居150五一阳光河西河西黑牛城道和紫金山路交口95216850850小高层板楼2004120065售完毛坯、精装修100一居三居4016027富邦花园河西河西大沽南路与金华道5436404404高层板楼20029200312售完毛坯100三居140，四居180环渤海国际公寓河西河西宾水道11965170170高层塔楼19992000售完毛坯100二四居120210万顺温泉花园河西河西宾水道与黄埔南路交口838550550多层、小高层板塔结合19988200012售完毛坯100二、三居中豪世纪花园（一期）河西河西大沽南路，靠近中环线184700100小高层板楼2000102003售完毛坯100两居115128/三居143178中豪世纪花园（二期）河西河西大沽南路靠近中环线184700200小高层板楼2005220066售完毛坯100二居120凤凰城河西河西区气象台路11516800800多层、小高层板楼20021120046售完毛坯100二居自己分割120400海景假日河西河西南北大街615494494高层塔楼2004920055售完毛坯100二居110/三居140汇名公寓和平和平区鞍山道与卫津路交口516193193小高层板楼2004102005107,000毛坯83两居120/三居16028天赐园和平和平南京路万全道新兴路13221约1000约1000小高层板楼20049200657000毛坯98一居5080，二居120140，三居140160佳怡公寓和平卫津路与电台道交口8535220220小高层板楼19992001售完毛坯100两居120130森淼清华园和平和平区云南路12号89405600600高层板楼200182002售完毛坯100三居150新世界花园和平和平区荣业大街15N/A790790高层、小高层板楼20021220046售完毛坯100二居130，三居180左岸兰亭南开友谊南路与环岛北路交口218200200多层板楼20048200510售完毛坯100二居跃层11025029表2、部分在售高档项目列表（不完全统计）项目名称区域位置规模（万平米）容积率总套数此期套数产品形态开盘竣工售价（元/平米）交房标准销售主力户型及面积麦收国际公寓河西河西区地铁一号线近邻42中学2266150150高层板楼200592006129500毛坯98260复式140155三室华夏国际公寓河西河西九龙路与浦口道交口3738136136高层板楼2006720071012000精装修95180200三室中豪世纪花园（三期）河西河西大沽南路靠近中环线184700400高层塔楼2006200738500毛坯807090一居、两居卡梅尔河西河西梅江南居住区环岛东路西侧152128不详不详高层板楼200652007107800毛坯不详公寓110260平方米海逸长洲4河西河西区友谊南路与珠江道交口6011790790高层板楼200482007128000毛坯不详130300两室、三室30富力城南开南开区天津第二中心医院对面724299不详不详高层板楼200572007108500精装修不详150180三室100120两室天津壹街区南开东马路与鼓楼东街交口（古文化街对面）2132不详不详高层板楼20068200868000毛坯不详7080一室100120两室130140三室城南新世家南开南开区南开三马路与南马路交口1227818818高层板楼200562006128250毛坯95140160三室100120两室时代奥城3南开南开宾水西道与凌西道交口552172400400高层板楼200510200768900精装修不详160平米、170平米、190平米三室为主诚基中心和平和平南京路耀华中学对面20105243184318高层塔楼20051020071210000毛坯9560平米一室赛顿公寓和平和平西康路成都道交口1688310310高层塔楼200562006812000毛坯90四室三室大户型为主19026031犀地和平和平成都道与西康路交口21351210186高层板楼2005112007711000毛坯95120180两室、三室海河大道1902河北河北区建国道与翔纬路交口（原奥匈领事馆旁）2831600不详高层板楼20055200768000毛坯不详102平米和141平米两室、150平米三室伴景湾开发区开发区泰达大街与泰祥路交口228267920不详高层板楼20059200797800毛坯不详主力户型180平米、230平米三室321供应规模通过表1与表2，我们可以清晰地发现，天津高端住宅市场的总体供应量呈逐年上升趋势，且增速较快。2供应区域分布天津市已有高档住宅项目集中于河西与和平两区域，且以河西区居多。在海河开发、老城厢改造、滨海新区建设的背景下，天津现有在售高档住宅项目出去原有的河西与和平区外，开发区、南开区、海河沿岸一带也成为高档住宅项目的聚集区域。对高档住宅聚集区域再进行细分，我们可以清晰地看到我市高档住宅项目主要集中于五大道板块、海河中心板块、老城厢板块、奥运板块、梅江与梅江南板块、开发区板块。3、产品特征从天津市目前已有高档住宅项目的主力户型分布来看，高档公寓产品的主力户型多以面积在140200平米左右的三居室为主。从在售的高档住宅项目的主力户型来看，高档公寓产品的主力户型多以100120的两室、140150的三室、6070平米的一室为主。其中也存在部分项目主力户型为面积在160200平米的大户型。4、销售情况截至目前，我市高档住宅项目销售情况良好，但需值得注意的是现阶段高档住宅项目中的大户型销售周期长，余房较多；面积小、总价低的小户型受到市场的追捧。5、客户特征购买天津市高档住宅的客户主要有几类33一类是在购房时要考虑子女的教育问题，希望选择距离名校比较近的住宅第二类是购房者的社会关系、生活和工作的范围大多在项目周边区域，对于区域的熟悉令这部分客户在重新置业时不愿意离开原来比较熟悉区域。第三类客户则看重项目良好的配套设施、舒适的生活环境，并认为居住在成熟高档住宅区是一种成功的标志。这类客户多数是高级白领、投资客、私营业主、高级管理人员以及部分外籍人士。6、未来供应部分未来高端住宅项目供应情况项目名称规模（万平米）上市时间产品和记黄埔812009一居室52平米二居室85平米三居室160平米招商地产西康路36号项目342007年底低密度别墅为主，少量高层天津中心22007年底60平米以下一室；80110平米两室；吉利经典362007年精装修小高层公寓泰达城110预计2007年产品类型丰富仁恒海河广场2272007年不详嘉里中心约30万预计2008年六栋超高层万通上游国际28万2007年130160平米三、四室；100120两室；70平米一室；天津湾先期102007年不详老城厢15号地14072007不详老城厢14号地2期12242007不详老城厢3号地7112007不详老城厢10号地5012007不详弘泽国际952007不详34从以上表格中，我们可以看到未来我市高档住宅市场的供应量充足，户型类型也比较丰富，适合不同需求人群的不同置业要求。但未来整体市场供应相对比较集中，且规模较大，因此未来整体市场的竞争加剧。35、各区域高档住宅市场情况分析根据以上的研究范围与市场的供应情况，天津高档住宅项目相对集中在五大道板块、海河中心板块、老城厢板块、奥运板块、梅江与梅江南板块、开发区板块。以下我司将对以上六大高档住宅聚集板块逐一进行研究与分析。五大道板块1、板块介绍该板块位于天津中心市区的南部，东、西向并列着以中国西南名城成都、重庆、常德、大理、睦南及马场为名的五条街道。天津人把它称作“五大道”。其实，“五大道”并非一个正式的地名，只是流传甚广的俗称。它坐落在和平区体育馆街，地域范围是马场道以北，成都道以南，西康路以东，马场道和南京路交口以西。五大道位于原先的英租界内。“五大道”地区仅风貌建筑就有300多处，名人名居100余处，被称为“万国建筑博览会”。该板块周边聚集了天津市最好的教育、商业、商务、医疗、环境资源，是天津市内地段成熟，商务氛围与人文氛围浓厚的高档住宅集中地区。板块可开发土地接近饱和，未来板块的地段价值将得到进一步提升。2、销售介绍五大道板块在售项目数量较少，因此板块内诚基中心的销售影响到板块整体走势，因此板块的成交波动起伏较大。2季度诚基中心销售成交1107套，成交面积达到726万平方米，板块整体成交达到06年峰值888万平方米。进入2007年，12月板块总体成交272套，成交面积291万平米，成交均价达到8871元/平米，价格位于所有板块之首。3、典型住宅项目36诚基中心，位于南京路黄金地段，建筑规模达到20万平米的小户型公寓项目，该项目为我市小户型公寓项目的代表，公寓按五星级酒店配套标准建造，均价高达到11000元/平米。犀地，位于成都道与西康路交口，建筑规模21万平米，项目整体销售情况良好，销售均价11000元/平米。塞顿公寓，是由万顺房地产开发公司投资建设的高智能化住宅项目，项目位于成都道与西康路交口，建筑规模18万平米，2006年8月已入住。华夏国际公寓，位于河西区九龙路与浦口道交口的涉外精装高端住宅项目，建筑规模37万平米，销售均价12000元/平米。4、产品特征项目多定位为高层、超高层的高档住宅项目，产品户型面积区间跨度较大，60平米经典小户型，120150平米的中等户型，180260平米的超大户型。不仅如此，项目整体的科技含量与配套标准都相对较高。5、客户特征高收入、高消费水平的消费者，且素质较高，如政府人员、教师等；部分投资需求；小量外资需求。6、板块发展趋势板块内可开发土地趋于饱和，板块的供应量将迅速下降，未来板块的地段价值将得到进一步提升。板块作为我市商务、商业、生活配套最为完善成熟的地区，未来仍将是需求的热点区域。因此未来五大道板块将带动其周边板块的整体发展。7、未来板块供应情况37项目名称规模（万平米）上市时间产品和记黄埔812009一居室52平米二居室85平米三居室160平米招商地产西康路36号项目342007年底低密度别墅为主，少量高层天津中心22007年底60平米以下一室；80110平米两室；吉利经典362007年精装修小高层公寓总结未来板块住宅供应逐渐减少，板块内土地价值将随着可供开发土地的减少而大幅攀升；未来板块内的住宅供应将呈现，面积适中，单价走高，总价较高的特点；供应时间集中在08年前。海河中心板块1、板块介绍该板块区域主要指北马路以北、海河、南运河以西及海河北岸东站附近区域。该板块与老城厢改造、海河开发结合紧密，目前进入快速启动期。板块内商务、生活、设施完备，旅游资源丰富，人文环境优美，依托国内知名大开发商的联手打造，未来该板块住宅整体水平将进一步提升。2、销售情况天津政府对海河的改造，拉动了板块整体的住宅市场的销售。板块内百丽城堡、远洋新天地、海河大道项目均取得了较好的销售业绩。07年2月份，该板块的成交均价达到7957元/平米。位于三岔河口泰达城内的城市中心河景住宅项目万通上游国际即将于4月开盘，项目总建筑面积为28万平米，建筑类别为高层、别墅，板块价格将依然高位运行。3、典型住宅项目38海河大道，项目位于河北区海河东路以东，滨海路以南，建国道以北，胜利路（原货场大街）以西。建筑面积30万平米。小区地处海河上游经济带，是天津市政府海河改造的起始点，也是这一区域最大规模的集公寓、商住、办公、娱乐为一体的建筑群体，是高端河景住宅项目的典型代表之一。远洋新天地，占地面积约11万平方米，建筑面积约23万平方米。共有建筑22幢，整体群落疏密结合、错落有致。项目以宏大规模和能营造独特多层次体验环境的主设计傲步天津。4、产品特点该区域住宅项目均规模较大，产品类型丰富，可满足不同客户的多种置业需要。100平米以下的经济户型，100120平米的中等户型，150180平米的大户型等，各类户型齐全。5、客户特征市内中高端消费人群，和部分投资客户。6、板块未来发展趋势该区域未来依托海河开发、快速路建设、地铁、天津站的优势，交通便捷性与通达性优势明显。该区域潜在供应量巨大，开发商品牌知名度高。板块依托深厚的历史文化底蕴，国内几大开发商联手打造，未来发展前景看好，但同时竞争激烈。7、未来板块供应情况不完全统计项目名称规模（万平米）上市时间产品泰达城110预计2007年产品类型丰富仁恒海河广场2272007年未知39嘉里中心约30万预计2008年六栋超高层万通上游国际28万2007年130160平米三、四室；100120两室；70平米一室；天津湾先期102007年未知总结未来板块内高档住宅供应量激增，项目规模大，产品类型丰富，可满足多种人群的多种置业需求。但同时板块内未来的竞争将更加激烈，该板块整体住宅水平将保持较高的水平。老城厢板块市中心新兴高档居住区1板块介绍老城厢板块泛指由东、西、南、北马路四条道路所围合成的区域及其南北的辐射区域，板块作为天津市的发源地，随着城市拆迁改造基本完成，区位价值明显。鼓楼商业街、大型超市、高档百货店等商业氛围浓厚。聚集了天津第二中心医院、长征医院等医疗资源及南开中学、天津大学等教育资源。路网改造作为城市规划的重点，老城厢板块将贯穿地铁一、二、九号线以及多条公交线路。2销售情况2006年板块在售项目总规模达到160万平米，2006年全年实现销售3841万平米，月均成交达到266套。作为城市中心的高档居住区，2006年老城厢板块成交均价波动上涨，全年均价为7417元/平米，年末富力城新一期的热销使得板块整体均价进一步提高。3典型住宅项目富力城项目率先入市，引领板块销售热潮。2006年销售业绩位居老城厢板块之首，成交桃树达到1261套，实现销售额近13亿元。4产品特点40项目多定位于中高档公寓和少量别墅，户型以100120平方米中等户型，120150平米中等偏大户型为主，也有部分针对年轻白领的70平米以下的舒适小户型。5客户特征主要面对本地高端消费人群及外地投资置业者。6板块未来发展趋势老城厢板块是绝无仅有的市中心大面积开发区域，在2006年多个高品质楼盘的基础上，未来将会有多个大型高档住宅、商业上市，成为天津新的高档项目聚集区。交通体系、商业氛围的整体完善，必将提升板块价值，价格持续上涨。7、未来板块供应情况项目名称规划面积（万平米）开发公司老城厢15号地1407天津中新嘉业房地产开发有限公司老城厢14号地2期1224天津市静安房地产公司老城厢3号地711天津中新置地有限公司老城厢10号地501上投房地产有限公司总结今年老城厢板块中3号地、10号地、13号地、14号地和15号地都开工建设新项目，总建筑面积近65万平米，且均定位高端。未来板块竞争加剧，且该板块与海河中心板块连接紧密，因此未来板块间的竞争，不可避免。奥运板块1、板块介绍奥运板块位于南开区水上公园以南，2008年奥运场馆周边。板块东至卫津河，西至外环线，南至黑牛城道。近年来，在奥运概念强烈的带动下，结合南开区浓41厚的人文教育环境，水上公园良好的自然环境而逐渐发展成为天津高档住宅聚集区。2、销售情况2006年奥运板块供需两旺，全年销售成交达3751套，成交面积为4609万平米，成交量位居天津所有板块前列，成交量主要来自阳光100国际心城与时代奥城项目。受楼盘供应周期及宏观调控政策影响，2006年板块成交均价波动起伏较大。3、典型住宅项目时代奥城、阳光100国际新城、弘泽国际4、产品特点产品形态多样，以高层、小高层为主。主力户型为100150平米大户型。其中还有部分低总价的60平米以下小户型，与部分面积在200平米以上的大户型。5、客户特征经济有实力的改善居住环境需求与看好奥运经济的投资需求。6、板块发展趋势未来板块内的土地供应较少，潜在供应量集中在现有项目的后期开发。板块周边风景秀丽，环境优美，道路通畅，但整体生活配套设施仍需进一步完善。相信随着奥运的到来，未来该区域仍将是天津高档住宅需求的热点区域之一。梅江、梅江南板块1、板块介绍42河西区梅江板块地处河西区、津南区、西青区的交汇处，是天津市最早规划开发的大型高档住宅区，经过几年的开发建设，现已成为天津“富人区”的典型代表区域。与之相连的梅江南板块依托天津市卫南洼风景区，板块自然环境优越。此外，板块周边有解放南路、外环线、友谊南路、交通便捷。2、销售情况梅江板块2006年梅江板块销售情况较为平稳，年末新项目的开盘入市带动板块销售出现小高峰，11月成交面积达307万平米。全年销售成交1115套，成交面积为1777万平米。板块成交均价运行平稳，全年均价为7044元/平米。梅江南板块2006年梅江南板块销售情况良好，全年销售1756套，成交面积2714万平方米。其中万科水晶城全年销售691套、861万平米，板块全年成交均价为7392元/平方米。3、产品特点板块已发展成为天津高档住宅聚集区，产品形态多样，涵盖高层、小高层、洋房公寓及别墅。主力户型为100150平米大户型。其中还有部分低总价的60平米以下小户型，与部分面积在200平米以上的大户型。4、典型住宅项目梅江板块海逸长洲、华夏津典梅江南板块卡梅尔、水岸公馆5、客户特征针对经济有实力，追求高生活品质，对居住环境要求很高的消费者。6、发展趋势43梅江、梅江南板块经过几年的大量开发建设，虽然梅江、梅江南板块生活配套设施还有待完善，但是已经基本发展成熟，板块获得了广泛的认知。未来板块内的土地供应较少，潜在供应量集中在现有项目的后期开发，由于市场购买力增长有限，因此板块的发展速度趋缓。开发区板块1、板块介绍滨海新区位于天津东部林海地区，呈T型布局，已正式纳入全国总体发展战略布局之中，未来将建设成为现代制造研发基地、北方国际航运中心和国际物流中心，宜居的生态型滨海新城。开发区板块东至渤海，西至津塘铁路、南至南港铁路，北至渤海，为滨海新区经济发展的代表区域。轻轨、快速路方便居民快速到达市中心、北京及周边城市，高档酒店、商务会所、金融街等商务条件满足跨国企业需求。此外南开大学泰大学院、泰达国际心脑血管疾病中心、市民文化广场等教育、医疗配套设施为居民带来高尚品质生活。2、销售情况2006年滨海新区战略地位确立，开发区板块投资热潮持续，聚集了万科、万通等外地知名开发商以及本地泰达、贻城集团等多个住宅项目，竞争激烈。2005年底万通新城国际的率先上市，带动了板块高档项目的销售热潮，2006年多个项目开盘上市，个别项目规模较大，可见未来开发区板块住宅潜在供应量较大，只有滨海新区的经济不断高速发展，带动投资、消费购买力才能消化住宅市场供应量。3、典型项目万通新城国际于2005年10月率先在开发区板块开盘，并引进先进的国际资产资产管理。2007年项目将主要致力于二期、三期的后续开发工作。444、产品特点从建筑类型看，产品以高层为主。开发区板块整体的定位针对高端消费者的时尚生活社会，因而户型以120180平米大面积户型为主。但万通新城国际精装A立方小户型的上市与热销，也使得小户型越来越受到市场的关注。从区位来看，津滨轻轨附近由于交通便利而聚集了多个高档楼盘，而距离轻轨略远的地区普通住宅价格较低，在5400元/平米左右。从价格来看，开发区板块整体价格水平较高，楼盘多为70008000元/平米，个别项目如泰达国际公寓至12500元/平方米。该板块项目多由品牌地产开发商开发，分布于开发区板块中心位置，交通便利，高档配套设施完善。5、客户特征板块整体定位针对高端消费群体，在开发区或周边区域工作、生活的高端人群。6、板块发展趋势滨海新区经济发展潜力巨大，将吸引大量的投资者、消费者来此居住，根据滨海新区发展规划，5年内滨海新区将增加人口40万，到2020年总人口达到400万以上。未来几年，开发区内写字楼、商业项目众多。与此同时高档住宅项目竞争更为激烈，多家开发商看好此区域，万科也已大举进驻开发区，板块投资热潮继续。、区域高档住宅市场分析前言根据本项目所在位置，同时考虑到现有高档和未来高档住宅项目比较集中的区域，因此将本项目所在的研究区域市场划定为东至台儿庄路，南至围堤道，西至西康路，北至营口道的围合区域。45、现有供应情况表区域高档住宅市场供应统计表46项目名称区域位置规模（万平米）容积率总套数此期套数产品形态开盘竣工售价（元/平米）交房标准销售主力户型及面积罗马花园河西河西友谊北路永安道交口1545600600高层板楼199919998,600毛坯95三四居195208富邦花园河西河西大沽南路与金华道5436404404高层板楼20029200312售完毛坯100三居140，四居180名仕达花园河西河西解放南路与湘江道交口621580580高层板楼20036200510售完毛坯100二居120130，三居150海景假日河西河西南北大街615494494高层塔楼2004920055售完毛坯100二居110/三居140森淼清华园和平和平区云南路12号89405600600高层板楼200182002售完毛坯100三居150白楼仕嘉河西河西区小白楼88336278278高层板楼20041120051210000毛坯90三居160200中豪世纪花园（一期）河西河西大沽南路，靠近中环线184700100小高层板楼2000102003售完毛坯100两居115128/三居143178中豪世纪花园（二期）河西河西大沽南路靠近中环线184700200小高层板楼2005220066售完毛坯100二居120麦收国际公寓河西河西区地铁一号线近邻42中学2266150150高层板楼200592006129500毛坯98260复式140155三室赛顿公寓和平和平西康路成都道交口688310310高层塔楼200562006812000毛坯90四室三室大户型为主190260471规模与分布区域1、区域内现有高档住宅项目多在2004年前入市，共有项目9个，其分布如下图所示。2、现有高档住宅总面积76万平米左右，提供供应量4116套。3、从分布来看，集中在五大道与人民公园区域内。现有高档住宅的普遍集中，提升了本项目所在区域作为高档住宅区的市场认可度和接受度，为本项目发展高档住宅预先建立了良好的市场环境。2、产品特征项目名称产品形态交房标准主力户型及面积罗马花园高层板楼毛坯三四居195208富邦花园高层板楼毛坯三居140，四居18048名仕达花园高层板楼毛坯二居120130，三居150海景假日高层塔楼毛坯二居110/三居140森淼清华园高层板楼毛坯三居150白楼仕嘉高层板楼毛坯三居160200中豪世纪花园（一期）小高层板楼毛坯两居115128/三居143178中豪世纪花园（二期）小高层板楼毛坯二居120麦收国际公寓高层板楼毛坯260复式140155三室赛顿公寓高层塔楼毛坯四室三室大户型为主1902601、从产品形态看，区域高档住宅多为高层、小高层建筑形式；除个别项目为塔楼外，区域内绝大多数项目都是板楼，此种楼梯类型南北通透，是本区域内高档住宅的主流产品。2、从户型面积看，区域内两居室面积在120130平米；三居室面积在140200平米；四居室面积则在180260平米；而且我们还可以清晰地看到该区域内100平米以下的户型相对较少，区域主力户型为两居与三居。3、交工标准全部为毛坯3、销售与客户特征项目名称售价销售率客户特征罗马花园8,60095城市高级白领和在附近公司工作的外籍人员和一部分购房出租的投资者（约15）。另有不少从事广告、外贸的小型企业选择该项目作为办公场地。富邦花园售完100天津高收入人士。名仕达花园售完100全市范围，有一定比例的外地人和外籍人，如日本、韩国。海景假日售完100天津高收入人士。森淼清华园售完100天津高收入人士。49白楼仕嘉1000090偏小户型为老师、医生、律师等，偏大户型以私营业主、高级政府公务员为主。中豪世纪花园（一期）售完100政府公务员、白领、私企业主中豪世纪花园（二期）售完100政府公务员、白领、私企业主麦收国际公寓950098高端人群，有实力的客户，大型国企机关公积金贷款买房赛顿公寓1200090投资与高端自住需求1、从购房者特征看，该区域现有高档住宅的购房者多体现自住型中高收入阶层的特征，如政府人员、高级白领、外籍人士、私营企业主等。从客源来看，现有高档住宅的购买者有一部分来自项目附近，有一部分来自全市范围，异地购房者很少。2、区域内绝大多数项目早以入住，结束销售。但从部分未售完项目现阶段的销售价格来看，价格均有不同程度的上浮，且进入07年后，该区域的高端住宅项目整体售价均在10000元/平米以上。3、由于本区域具有良好的商务氛围与基础，因此现阶段将高档住宅用以办公的情况也比较普遍。4、区域内典型项目介绍白楼仕嘉麦收国际公寓赛顿公寓50白楼仕嘉住宅调研表案名白楼仕嘉开盘日期200411入住时间200612地段河西区小白楼繁华程度项目处于天津成熟的社区中，紧临小白楼CBD区和世纪联华超市，教育环境成熟，生活便利开发商河西区建设开发总公司投资商河西区建设开发总公司项目现状（成新状况）现房承建单位（工程质量）河西区建设开发总公司土地性质几级别住宅（70年），三级物业管理天津市盛源房产物业发展公司物业