工业园区中心公园区块整体开发项目可研报告

0XX市工业园区中心公园区块整体开发项目可研报告1目录一、项目背景2一）项目概述2项目区位描述2项目区块位置3二）开发模式4三）宏观背景61）XX概述62）社会经济运行环境7二、BT模式下的经济测算9一）计算依据9二）BT模式下折合的土地价格10三）按BT模式土地成本的经济估算121）项目投资构成122）项目收益193）项目经营税费估算194）项目损益静态盈利能力分析20结论20四）价格敏感度测算21三、项目分析结论及建议22一）项目现状分析22二）项目存在问题及建议252XX工业园区中心公园区块整体开发项目可研报告一、项目背景一一项目概述项目区位描述XX工业园区位于XX市主城南部，与老城区隔运河相望，是XX市的南大门，是XX市建设特大城市的主要片区之一。XX工业园区规划为工业新区、城南片区、高教科研区、体育中心和远景开发区域五个功能区。2004年完成了城南片区控制性详细规划的编制，正在进行工业园区约60平方公里控制性详细规划的编制、修编及城南片区城市设计工作。目前，工业新区已开发面积约5平方公里，进区企业103户，新增就业岗位达13000多个，工业支撑作用初步显现。高教科研区已建成高校4所，在建1所，在校人数4万多人，文化元素已充分融入城市建设和发展之中。城南片区的柯山路改造工程、北京南路建设工程已正式启动，2007年上半年建成通车，汽车客运总站已动工建设，预计2007年下半年具备对外营运能力，区内的交通状况不断改善；区政府、区检察院办公大楼已投入使用，形成新的行政中心；启英中学建成招生，二院分院完成扩建工程，区内的公共配套服务能力不断增强；亚太超市、苏源汽车城建成营业，农机大厦即将封顶，普林大厦开始基础施工，区内的商贸服务日益繁荣；南城小区一期已销售一空，正在进行二期开发，月季花园一期楼盘也处于热销之中。XX工业园区正成为投资的沃土，创业的福地，理想的居所，一个绿水穿城，设施完善、功能齐全，既有深厚的历史底蕴，又富有现代气息的新城区正在古老的运河边悄然兴起。淮安城南片区规划范围主城区主城区楚州城区3项目区块位置该区块位于城南片区中心区域，东至启秀路、西至北京南路、南至枚乘路、北至文化路，面积约175平方公里。基地范围4一一开发模式1）开发设想拟通过区内主次干道、原生态公园、沿河绿化风光带等基础设施和公共设施的建设，改善区内整体环境；通过公园周边住宅、商业、服务、娱乐项目的开发，提升品味，完善功能，集聚人气，从而拉动整个城南片区的开发，推动工业园区城市化进程。2）开发思路统一规划，整体设计，分步实施。3）BT开发项目枚乘路建设工程。东起淮海南路，西至西安路，长约3000米，宽50米，征地拆迁及建设投资约需095亿元。勤政路建设工程。北起运河南路，南至枚皋路，长约2700米，宽42米，征地拆迁及建设投资约需075亿元。明远路建设工程。东起勤政路，西至北京南路，长约800米，宽50米，征地拆迁及建设投资约需02亿元。府前路建设工程。东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米，征地拆迁及建设投资约需007亿元。府苑路建设工程。东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米，征地拆迁及建设投资约需005亿元。翠萍路建设工程。东起启秀路，西至通园路，长约900米，宽20米，征地拆迁及建设投资约需005亿元。通园路建设工程。北起文化路，南至明远路，长约400米，宽24米，征地拆迁及建设投资约需004亿元。文化路建设工程。东起启秀路，西至北京南路，长约1400米，宽24米，征地拆迁及建设投资约需015亿元。5中心公园建设工程。面积约702亩，拟建成原生态、开放式的市民公共活动中心，成为水清、岸绿、景美、游畅的城市新景观。征地拆迁及建设估算为15亿元。同时拟从公园规划范围内调整100亩土地用于五星级酒店项目建设，建筑风格与公园整体设计相协调。4）项目运作模式上述道路及中心公园建设项目（不含五星级酒店）以BT方式进行。即由投资方投资建设，区政府以土地使用权计价偿付。道路及中心公园建设工程的设计方案、施工图设计及征地拆迁的实施工作由区政府负责，投资方负责项目的投资、建设。项目建成后，经区政府按项组织验收合格后，交付区政府管理、使用。区政府提供中心公园周边约900亩可用于商住开发的地块供投资方选择，按双方约定价格，视投资方投资进度，分期分批将等值土地交付投资方开发。5）公园周边地块规划主要规划条件用地性质住宅、商业；容积率平均为15；市区商品房平均销售价格（2006年二季度末）2547元/；6一一宏观背景1）XX概述XX位于苏北平原中部，京杭大运河穿境而过，洪泽湖镶嵌其间，地理位置优越，发展环境优良，已成为江苏省重要的交通枢纽、苏北南部的中心城市、新兴的工业基地和农副产加销基地。南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市、徐州市、宿迁市,素有“壮丽东南第一州”的美誉。XX是个古老又年轻的城市，距今已有2200多年的历史。XX，即淮水安澜之意，得名于1500多年前的南北朝时期。据南齐书州郡志记载武帝永明七年公元489年，割直渎、破釜塘以东淮阴镇下流杂一百户置XX县，隶属于东平郡。XX之名始见。XX名人辈出，是一代伟人周恩来的故乡。历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、爱国将领关天培、老残游记作者刘鹗。72）社会经济运行环境行政区划与人口（数据来源XX统计局，统计数据截止至2005年年末）乡镇个乡镇年末总人口（万人）全市116249252777市区5517382732清河区2467楚州区2762111946淮阴区21714882清浦区5233307开发区22781涟水县1921710537洪泽县12123885盱眙县195147434金湖县11113682006年111月份XX市主要经济指标项目111月份累计（万元）同比增长（）一、规模以上工业总产值现价7177242345二、规模以上工业增加值现价1921593（可比价）190三、全部财政收入819309191地方财政收入404525293财政支出547414247四、规模以上固定资产投资完成额2988710329房地产开发投资574295549商品房屋销售额366433五、社会消费品零售总额2080301159六、金融机构存款余额5174946比年初902460储蓄存款2864573比年初390947金融机构贷款余额3371646比年初625034七、进出口总额（万美元）出口额实际到帐注册外资（万美元）9397648八、市区居民人均可支配收入（元）9530143市区居民人均消费性支出（元）649110九、市区居民消费价格总指数（）1011市区商品零售价格总指数（）10039（数据来源XX统计局）10二、BT模式下的经济测算一）计算依据1、以XX工业园区中心公园区块整体开发项目推介BT模式中提供的费用为基本依据；2、本报告中的经济测算均为静态投资估算；3、本报告中取值4、开发土地以900亩计；5、用地规划条件用地性质住宅、商业；平均容积率15；总建筑面积900045；6、项目销售收入全部以住宅计算；销售均价以市区商品房平均销售价格（2006年二季度末）2547元/计；7、价格敏感度测算分别以1600元/、1800元/、2547元/、2800元/进行价格试算；11二）BT模式下折合的土地价格1、道路、公园征地拆迁及建设投资费用费用统计表项目征地拆迁及建设投资费用（亿元）备注1、枚乘路095东起淮海南路，西至西安路，长约3000米，宽50米2、勤政路075北起运河南路，南至枚皋路，长约2700米，宽42米3、明远路02东起勤政路，西至北京南路，长约800米，宽50米4、府前路007东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米5、府苑路005东起启秀路，西至勤政路，长约400米，宽20米6、翠萍路005东起启秀路，西至通园路，长约900米，宽20米7、通园路004北起文化路，南至明远路，长约400米，宽24米8、文化路015东起启秀路，西至北京南路，长约1400米，宽24米9、中心公园15面积约702亩，拟建成原生态、开放式的市民公共活动中心；拟从公园规划范围内调整100亩土地用于五星级酒店项目建设，在本12次BT模式中不含五星级酒店。合计376亿元2、土地获取成本折合每亩土地获取成本376亿元900亩4178万/亩以容积率15计算折合每建筑平米土地成本376（159006667）62667元/13三）按BT模式土地成本的经济估算1）项目投资构成项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。开发成本（1）土地使用权出让金在土地使用权出让金方面，本项目获取土地成本为4178万元/亩，共计投入资金37602万元。4178万元亩900亩37602万元14（2）前期工程费前期工程费以90004500平方米的总建筑面积计算，平均为8680元/平方米，共计781239万元，详见下表项目前期工程费估算表序号工程费用及名称估算金额（万元）估算依据21规划管理费1350115元/平方米建筑面积22勘察费180012元/平方米建筑面积23设计费180009建安费的224工程定额编制管理费2700建安费的0325施工图预算编制费27001建安费的326新型墙体专项费630037元/平方米建筑面积27人防建设费10800510元/平方米计提28散水泥保证金180012元/平方米建筑面积29市政设施配套费35101839元/平方米建筑面积15（3）建安工程费这里的建安工程费采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合，以类似工程经验估算法得出项目建安工程各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。项目建安工程费约为8100405万元，以90004500平方米的建筑面积计算，详见下表。项目建安工程费组成表序号工程及费用名称估算金额（万元）估算依据31建筑工程费720036032安装工程费900045321电视、电话系统18000920元/平方米建筑面积323电气照明工程27001430元/平方米建筑面积324给排水工程36001840元/平方米建筑面积含太阳能325其他90005以10元/平方米建筑面积计（4）公关设施配套费公共设施配套费取建安工程费用的15，为121506万元（5）开发期间费项目的开发期间费估算已包含于前述费用中。16（6）不可预见费不可预见费254848万元，即取以上15之和的2计。不可预见费（土地使用权出让金前期工程费建安工程费基础设施费开发期间费）2254848万元综上，开发成本取以上16项小计开发成本土地使用权出让金前期工程费建安工程费公共设施配套费开发期间费不可预见费12997227万元17开发费用（1）管理费用（约为开发成本的15）管理费用开发成本15191136万元（2）销售费用销售费用取销售收入的12，为275090万元71广告宣传及市场推广114621销售（租赁）收入0572销售（租赁）代理费114621销售（租赁）收入0573其他销售（租赁）费用45848销售（租赁）收入0218（3）财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要是指银行贷款利息。在本项目中由于采取商品房预售制，项目现金流可得到有效保证，在此以10000万元，一年期计算财务费用。财务费用10000万元5861270320万元综上，开发费用取以上13项小计开发费用管理费用销售费用财务费用536545万元19项目投资成本汇总需要说明的是，上述相关成本费用的计算，部分项单价取值较高，这是考虑到一定的不确定因素在里面。综上，本项目的投资成本汇总如下。项目成本汇总表内容项目合价（万元）计算依据（一）开发成本12997227以下15项之和1土地使用权出让金2前期工程费3建安工程费4公共设施配套费5不可预见费3760200760268810040512150625484815项之和的2（二）开发费用536545以下13项之和1管理费用2销售费用3财务费用19113627509070320考虑贷款10000万元，一年期计（三）合计13533772（一）（二）202）项目收益项目全部以住宅出售计算销售收入项目销售收入估算表序号分项价格（元/M2）收入（万元）备注住宅90004525470022924146全部按计划销售完毕合计（万元）229241463）项目经营税费估算税金及营业附加1营业税1146207销售收入52城市维护建设税80235营业税73教育费附加34386营业税34印花税11462销售收入0055交易手续费1353元/平方米税费合汁（万元）1272425214）项目损益静态盈利能力分析静态盈利指标表序号项目名称合计（万元）1销售收入229241462总成本费用135337723销售税金及附加12724254利润总额81179495所得税26789236税后利润5439026投资利润率5998投资利税率6938投资回报率4019结论本项目从静态评价来说，投资利润率、投资利税利以及资本金利润率均表明项目在静态盈利能力方面是优良的。22四）价格敏感度测算分别以1600元/、1800元/、2547元/、2800元/的销售均价计算项目利润，并列表对比价格敏感度测算对比表序号销售均价（元/）销售收入（万元）税前成本（万元）税后利润（万元）投资利润率（）投资回报率（）备注一160014400721353377211380212608盈亏平衡点二180016200811353377212384531374921三2547229241513533772543902659984019市区商品房现行销售均价四2800252012613533772686171075525060从表中可看出，当整盘销售均价1600元/，为项目的盈亏平衡点。按照现行市区商品房销售均价项目的利润可观。23三、项目分析结论及建议一）项目现状分析1、片区规划XX城南片区位于XX主城南部，与老城区以京杭大运河相隔。区内有淮海南路、西安路连接宁连一级公路，是XX主城的南大门；总体规划中对城南分区的要求（1）城南分区功能位于大运河南岸的规划建设用地，是以文教、体育为主的生活配套设施完善的城市新区。（2）居住人口居住用地58590公顷，居住人口约21万人，人均居住用地2790平方米。（3）总体布局要求西部为工业区，东南为高教园区，市级体育中心位于东部，区内设置片区级中心一处，位于淮海南路西侧。（4）重要设施布局区内要求安排XX市肿瘤医院，占地约4公顷，床位数为200张；安排XX市客运南站，为一级站，占地5公顷。（5）景观要求将柴米河蛇家坝河作为景观河道加强与两侧城市建设的结合，体现现代化城市景观形象；淮海南路为城市景观轴，并突出本区作为城市出入口景观节点的作用。242、周边与基地的关系与高