037 hclywy2.3.10.1—2014基础设施和工作环境控制程序

Q/HC/LY/WY231012014基础设施和工作环境控制程序1范围本标准规定了物业管理服务过程中基础设施及环境控制设施的分类、建帐和监督检查，A、B两类设备设施管理。本标准适用于镇江和诚物业管理有限公司对基础设施和工作环境控制程序。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。3管理职责31项目服务中心311项目服务中心经理负责维修养护工作的指导和监督；312项目服务中心工程主管负责维修养护工作计划的制订及执行，并负责物业服务所用的工/用具的日常维护、保养；313项目服务中心工程主管负责审核工程年度计划，并负责项目有关工程系统的正常运行；32行政部负责对公司办公场所的基础设施和工作环境的控制；33综合部审核养护计划并负责抽查设备设施、工/用具的维修保养等情况。4基础设施及环境控制设施的分类、建帐和监督检查41设施分类411A类设施属业户所有的共用设备、公共设施，如给排水系统、消防系统、公共照明系统、电梯、机房内空调、车库内通风设施、一卡通、电子巡更等弱电控制系统、健身、儿童娱乐、环卫设施等。412B类设施属于物业公司所有的用于物业服务的维修、绿化、保洁保安时所需用的各类工/用具，如试压泵、手枪钻、电锤、电焊机、割草机、组合工具、对讲机等。42台帐的建立421项目服务中心工程主管、工程负责人按照附录A设备编号规定各行其职负责建立项目的基础设施明细表及A、B类设施的设备、设施清单、机电设备台帐、智能化设备、设施台帐，分公司审核，并报综合部备案。422秩序维护主管建立消防器材台帐、警用器械台帐。423各类台帐、清单应动态管理，并保持最新状态。43综合部每半年对公司基础设施进行抽查，记录在企业标准体系检查记录表上。5A类设备、设施管理51计划制订及审核511项目服务中心工程主管，每年12月20日前根据辖区共用设备、公共设施运行的具体情况，参照附录B项目设备（设施）操作规程的要求编制下年度的项目共用设备、公共设施年度保养/大修计划表（见表79），项目服务中心工程主管负责审核；512项目共用设备、公共设施年度保养/大修计划表应报综合部复核；513项目服务中心经理须将综合部复核后的项目共用设备、公共设施年度保养计划表需要动用维修基金的，提交物业委托人，经物业委托人书面确认后实施，并报综合部备案。52养护、维修实施521养护计划实施5211项目服务中心工程主管按照附录C“A类共用设备、公共设施维修流程示意图”，根据项目共用设备、公共设施年度保养/大修计划表编制月度保养计划，并指导维修人员按照项目设备（设施）操作规程对项目共用设备、公共设施如水箱水泵、强电、弱电等设施分阶段进行维修保养，并记录在给水/消防系统养护记录表（见表710）、低压配电间养护记录表（见表711）、智能化系统养护记录表（见表712）、污/废水系统养护记录表（见表713）、风机房养护记录表（见表714）等表单。5212根据养护项目，由工程主管填写房屋修理养护任务单（见表721），并汇总在共用设备、公共设施维修保养记录（见表723）表中。522日常巡检5221在日常巡检时，维修人员按照附录C“A类共用设备、公共设施维修流程示意图”，根据各系统的养护记录表（项目可参照实际情况增减表单保养内容）的要求，保养操作，并填写在公共部位巡查记录表（见表715）、水泵房日常巡查记录（见表716）、监控室运行记录、电梯运行记录（见表718）、门禁系统运行记录（见表719）、变/配电间设备巡检记录（见表720）等表单中。5222当在日常巡检中发现故障时，由运营客服专员或工程主管填写签发房屋修理养护任务单，安排维修人员维修。523业主报修运营客服专员接到业主报修，登记在房屋报修登记簿（见表722）上，并填写房屋修理养护任务单（见表721），安排维修人员维修。53任务完成后的确认、审核531确认保养、维修结束，由项目工程主管在共用设备、公共设施维修保养记录表中记录；532审核工程结束后由业主代表或物业委托人，在共用设备、公共设施维修保养记录的“审核/日期”确认。533运营客服主管将收费和房屋修理养护任务单交接运营客服专员登记，归档。534运营客服专员负责按维修类型分别记录在幢公共部位、公用设备维修养护更新记录或项目公共设施维修养护更新记录中。535运营客服主管汇总统计房屋修理养护任务单，将费用分摊和材料耗用统计材料收发存报表和养护单汇总表，每月25日前将材料收发存报表交财务部。54紧急情况工程维修人员按项目共用设备、公共设施年度保养/大修计划表对项目共用设备、公共设施进行常规巡视，如发现设备有故障而不能正常工作时，需更新零件或中、大修（必要时），应采取紧急措施控制，做好相应记录并及时上报工程主管，由其联系物业委托人确认；55各类系统的维修保养管理551项目水箱的清洗养护按给排水设备管理制度执行；552消防设备的保养、维修管理按消防设备、设施管理制度执行；553电梯的保养、维修管理按电梯管理制度执行；554项目弱电系统的保养、维修管理按智能化系统管理制度执行；555项目建筑设施的保养、维修管理按房屋设施维修保养管理制度执行；556空调系统的保养、维修管理按空调系统管理制度执行；557对环境有关设施的管理，如对集水井、隔油池、生化池、垃圾中转站等环境控制点的污染物排放，按废弃物和其他污染物排放管理办法执行，由项目工程主管进行控制和管理；56项目服务中心工程主管每周对共用设备、公共设施的维修保养工作检查一次，并汇总记录在共用设备、公共设施维修保养记录表上。57在项目的公共设施和共用设备维修保养工作结束后，项目运营客服专员根据房屋修理养护任务单及维修保养情况记录在_幢共用部位、共用设备维修养护、更新记录、_项目公共设施维修养护、更新记录上，有零件更新或大修的还应记录在机电设备台账上。6B类设备设施管理61B类设备设施的使用人应熟悉该设施的性能，防止使用不当造成损坏；62B类设备设施的保管人负责设备的维修、保养工作，保证其处于完好状态；63综合部每半年对各项目服务中心的B类设备进行抽查，记录在企业标准体系检查记录表上；64B类设备、设施使用人发现问题需要委外维修时，填写工作联系单（A）经项目服务中心经理批准后，由工程主管负责联系修理。并记录在设备、设施清单的备注栏内；65B类设备、设施的报废，设备（工具、设施）原价在500元以下和经项目服务中心经理确认不能使用的，由项目工程主管填写工作联系单（A）经项目服务中心经理批准。设备原价在500元以上和经项目服务中心确认不能使用的，由项目服务中心填写工作联系单（A），报综合部审核，并报总经理批准；66B类设备设施报废后，项目服务中心负责退还到仓库，由仓库保管员负责在B类设备、设施清单上记录。7报告和记录71基础设施明细表72设备、设施清单73机电设备台帐74智能化设备、设施台帐75消防器材台帐76警用器械台帐77物业管理工作检查表78企业标准体系检查记录表79_项目共用设备、公共设施年度保养/大修计划表710给水/消防系统养护记录表711低压配电间养护记录表712智能化系统养护记录表713污/废水系统养护记录表714风机房养护记录表715公共部位巡查记录表716水泵房日常巡查记录717监控室运行记录718电梯运行记录719门禁系统运行记录720变/配电间设备巡检记录721房屋修理养护任务单722房屋报修登记簿723共用设备、公共设施维修保养记录724_幢共用部位、共用设备维修养护、更新记录725_项目公共设施维修养护、更新记录726材料收发存报表727工作联系单（A）基础设施明细表（A）Q/HC/LY/WY231010112014_项目期一基础数据注要求各项目准确填写本表，并上报公司综合部。附1项目平面图2绿化平面图制表人项目经理审核_日期_年_月_日启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心/综合部保管期限长期项目地址市路号室邮编电话项目四至位置东至南至西至北至产业编号土地编号街道街坊丘图号总建筑面积M2占地面积M2住宅面积M2道路面积M2门卫间、共M2商铺面积M2公共厕所间进户时间年月居委会用房M2业委会用房M2物业管理用房M2水域M2高层面积M2高层户数户高层层数幢小高层面积M2小高层户数户（小高层）层数幢多层面积M2多层户数户多层层数幢独体别墅M2户联体别墅M2共幢户M2别墅户共幢总幢数幢总单元（门栋）单元总户数户收费户数户商品房户售后产权房户承租户户会所个M2权属开发商M2权属业主M2权属其它M2绿化面积M2等级级评定日期年月覆盖率配套设施情况儿童乐园健身设施球场游泳池便利店其他所属街道地址联系人/电话所属居委会地址联系人/电话所属房地办地址联系人/电话受辖警署地址联系人/电话其他信息开发商名称地址联系人/电话业委会组建日期备案证编号业主大会代码维修资金帐号业委会地址路号室业委会电话业委会主任地址路号室电话业委会副主任地址路号室电话业委会副主任地址路号室电话业委会情况业委会成员地址路号室电话备注基础设施明细表（B）Q/HC/LY/WY231010122014_项目期二公共设备、设施A、智能化系统B、公共设备（设施）C、照明系统D、给排水系统1监控室M21电梯机房间1配电房间M21水泵房间M2门2电梯台2道路灯只清水泵只2一卡通系统车库3风机房间、风机台3应急灯只污水泵只3电子公告牌系统只4垃圾房间3楼道灯只2水泵潜水泵只5拉臂筒只4装饰灯只6垃圾筒只5公共设施用灯只4车辆管理系统套电动移门台道闸个7圾中转站个6行障碍灯只3下水道出墙管M支管M总管M8空调设备套7照明电KW4水箱吨只5电视监视系统套探头个8动力电KW5蓄水池吨只9合计耗电KW6化粪池个6周界报警系统套共个点10公共电表个7污水池个污水井个7电子巡更系统套共个点8窨井共个雨水井个可视个9集水井个8楼宇对讲系统不可视个10水表只送排风系统的监视个11生化处理个M2给排水系统的监视个12楼层减压阀套照明系统的监视个E车辆停放系统F消防系统G其他9BA系统电梯系统的监视个车库个1消防水泵台1宣传栏个10家居布线系统个车位个2喷淋泵台2柴油发电机台11家庭自动控制系统个1地下机动车面积M23消防稳压泵台4景点个12家庭安全防范系统个车位个4消防结合器只5氧气泵台13表具自动计量系统个2地面机动车面积M25消火栓只6健身设施M214物业计算机管理系统个车库个6灭火器只7信报箱个15背景音响及广播系统个车位个7消防箱只8共用天线个温感个3机械机动车库面积M28黄沙箱只9侧石米烟感个车库个9喷淋头只10围墙M216消防报警系统手动报警按钮个车位个11航空标志个（M2）4地下非机动车库面积M2车库个车位个5地面非机动车库面积M2备注注要求各项目准确填写本表，并上报公司综合部。制表人项目经理_日期_年_月_日启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心/综合部保管期限长期设备、设施清单项目/部门A类设施B类设施Q/HC/LY/WY22101092014序号名称规格号企业编号保存/使用地点（人）备注注1A类设施属业主所有公共设备设施包括各种泵类、电梯、通风设施、空调、弱电系统等。共页，第页2B类设施属物业所有指物业服务用工具包括试压泵、冲击占、电焊机、割草机等。编制日期启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心/综合部保管期限长期机电设备台帐项目Q/HC/LY/WY22101022014设备名称设备型号安装位置生产单位企业编号起用日期出厂日期出厂编号使用寿命设备价格折旧年限额定电压转速额定电流型号频率出厂编号功率出厂日期电机产地控制系统设备本体主要参数附属设备、主要零部件及参数其他停、启、封存情况记录情况/时间转移情况维修、保养记录日期维修项目及摘要（大、中修、二级保养）承修单位及部门所用零件养护单号码备注注日期请记录年、月、日共页，第页制表日期_启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期机电设备台帐（续页）日期维修项目及摘要（大、中修、二级保养）承修单位及部门所用零件养护单号码备注启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期智能化设备、设施台帐Q/HC/LY/WY22101072014系统名称项目名称共页第页序号编号设备名称型号规格单位数量安装位置备注编制编制日期启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心/综合部保管期限长期消防器材台账项目Q/HC/WY22101032014序号名称规格型号企业编号安置地点备注注代号规定A二氧化碳灭火器要求1、每只消防器材应用唯一性编号共页，第页B干粉灭火器2、各小区可用小区拼音第一字母为代号C室内消火栓箱如新苑的干粉灭火器的“企业编号”为XYB，为顺序号D地上消火栓（SS100，SS150）3、“备注”栏内可以填写消防器材变化的情况如“过期”、“使用”等。启用日期2014年1月1日保管部门项目管理部/物业部/工程部保管期限长期警用器械台帐项目Q/HC/LY/WY22101102014序号器械名称型号企业编号使用地点/使用人启用日期备注注1、代号规定A警棍B巡更棒C对讲机D电池板E充电器F充电电筒共页、第页如上海知音的1号巡更棒“企业编号”为ZYB01,其中ZY为公司规定的知音小区编号，B代表巡更棒，01代表顺序编号。2、若器械发生损坏、维修、报废等情况，需填入备注栏内启用日期2014年1月1日保管部门项目管理部/物业部保管期限长期企业标准体系检查记录表Q/HC/LY/WY211112112014被检查部门（岗位）部门负责人或岗位员工姓名评价人员姓名评价日期评价依据的体系文件序号检查项目和内容标准章节现场检查记录结论启用日期2014年1月1日保管部门品控部保存期限1年物业管理工作检查表（A）项目Q/HC/LY/WY211112012014检查评价1办公环境6车辆管理11入住退房、档案资料管理2维修养护7收费情况12法律、法规执行情况3保洁管理8装修管理13废弃物管理4秩序维护管理9空房管理14文件、记录控制5绿化管理10标识管理15其它具体情况备注注在中填入评价好；一般；差检查人确认人检查日期启用日期2014年1月1日保管部门品控部/项目服务中心保存期限1年物业管理工作检查表（B）项目Q/HC/LY/WY211112022014本次检查项目一二三四五六七八九十十一十二十三十四十五十六十七分类内容提示现场检查记录1行为识别依据企业形象规范手册检查员工行为规范的符合性，例如1）是否按规定着装或着装是否整洁。2）仪表、仪容端庄、整洁。3）电话接待、来访接待是否规范。4）是否按时上下班，遵守请销假制度。5）办公物品摆放是否整齐，办公场所是否清洁。6）一、品牌、形象2视觉识别依据视觉管理手册检查视觉系统的应用规范性，例如1）是否定期清洁和保养企业标识。2）企业标识有遗失、损坏、污浊是否及时调换。3）是否使用标准字体。4）对外联络或发布信息，是否正确使用纸张、信函等办公用品。5）1文件控制1）文件的申请、领用和保管。2）文件借阅。3）外来文件的控制。4）对文件编码。二、文件控制/法律法规与其他要求控制2法律法规与其他要求控制1）法律法规的收集与传递。2）法律法规的传达与实施。3）法律法规的跟踪与更新。三、一体化方针、目标、指标和环境管理方案1检查员工对公司一体化方针、目标、指标和环境管理方案的知晓性。2本部门一体化目标完成情况。3部门负责人是否每月一次自检。四、沟通控制1外部信息沟通及其记录。2内部信息沟通及其记录。五、培训情况1部门基础教育情况学习企业标准。2岗位技能培训情况应知、应会。3转岗培训情况。1、业户接待、服务1）是否实行规定的业务接待制度。2）是否按规定实行项目经理（负责人）周六、周日业务接待。3）是否按季公布履行物业服务合同情况。4）接待处是否有“三项承诺”的标识。六、业户接待服务2、住户档案资料是否齐全或手续是否完整1）装修资料。3）进户资料。2）装屋转让资料。4）维修资料。5）服务记录。6）其它资料。3、是否严格执行区物价局核批的各类收费标准1）收费标准是否公开。2）收费是否出具票据。3）是否建立业户分户账。4）管理费催缴手续是否齐全。4、是否严格执行镇江市商品住宅维修基金管理办法1）是否建立业户维修资金账目。2）是否做好分到户入账工作。3）每月是否与开户银行核对维修资金账目。4）是否每半年向全体业户公布一次维修资金使用和管理的情况。5、业户满意度征询工作1）是否每半年向业户发放满意度征询表。2）是否及时做好征询表的统计与分析。3）是否落实业户提出的不满意项工作的整改措施，对提出建议、意见的业户是否及时沟通。六、业户接待服务6公告及公共关系1）是否及时清理公告栏内过时/过期告示，2）是否及时更换残缺告示，张贴是否工整，3）是否使用公司规定纸张。4）是否积极配合地区警署、街道居委、业委会，搞好社区工作。七、标识管理1、是否建立标识一览表。2、标识申请、领用情况。3、是否实施有效的动态管理。八、采购、产品防护1、自购物品的进货检验。2、合格供方日常监管。3、委外项目加工情况及其质量监管。1、是否按照“保安人员考核标准”进行考核2、外来人员管理。3、车辆管理（停车场库管理）4、消防管理（消防台帐，检查记录）5、安全监控（监控记录，实地抽查）6、宠物管理。7、应急准备和响应。九、保安服务8、废弃物管理、其它。十、保洁服务1、是否建立保洁排班表或日程安排并按要求操作。2、是否依照约定/要求保证保洁频次及质量标准。3、是否采用低磷的环保型清洁用品。4、废弃物分类处理情况。5、消杀灭害情况。6、项目经理/负责人是否抽查保洁情况并记录，不合格的整改跟踪。十一、绿地养护1、符合相应绿化养护等级标准。2、保存率、存活率、覆盖率达到相应等级要求。3、绿化面貌、病虫害治理情况。4、绿化设施清洁、损坏、养护情况。5、绿化用药存取、施用情况。6、绿化用工具的管理和保养情况。十二、维修养护1、日常维修1）是否执行全年365天24小时接待业户报修。2）是否违反公司规定A统一着装、着装整洁，佩带胸卡；B使用统一工具包，工具包应整洁、不破损；C应携带并向业户出示收费价目表；D诚实守信，利用工作之便吃、拿、卡、要E有有效的相关操作证书。3）是否做到约时不误，便民利民，工完料清，住户签收。、4）维修及时率是否达到98，维修合格率是否达到98，自用部位回访率是否达到80，急修项目回访率是否达到100。5）对当月维修及收费情况有汇总。6）是否违反室内自用部位维修安装技术标准、基础设施和工作环境控制程序、维修服务控制程序、水电维修工作规程等文件的规定。2、房屋本体养护1）是否定期检查房屋共用部位的使用状况。2）是否编制大、中修计划并按计划实施。3）是否定期巡查房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并做好记录。4）空置房统计、抽查情况。5）高层楼宇避雷设施检测情况。3、共用设施设备维修养护1）是否建立基础设施明细及各类设备台帐并进行动态管理，保持最新状态。2）是否建立设备设施保养计划（年度/月度），并按计划实施。3）养护任务完成后的确认、审核，项目经理月检记录。十二、维修养护4、B类设备设施的管理（设备设施清单，实际情况检查）5、办公设备设施的维护（办公设备台帐，）十三、入住、装修控制1、入住手续1）业户信息登记。2）收纳。3）验房。4）交接签收。5）对验房发现不符合要求情况的闭合记录、十三、入住、装修控制2、装修手续、1）装修申请、图纸审核，2）装修告知、签订协议、业户承诺。3）装修施工人员管理。4）装修检查及违章处理。5）装修资料归档。6）项目经理检查记录。十四、监测和测量1、监量和测量装置的领用、建帐。2、监测和测量装置的检定及管理。十五、不合格、纠正、预防、改进控制1、检查、内审不合格的纠正、措施。2、潜在不合格的识别及其预防措施。十六、应急准备与响应控制1、应急预防与控制。2、应急设备设施的管理、处置。3、应急人员培训情况。4、应急预演情况。5、事故原因分析。十七、其他情况备注1、此表仅提供检查的范围及基本框架，具体标准、流程请参照企业形象规范手册、视觉管理手册及公司企业标准。2、此表用于项目经理/主管日常检查及分公司、职能部门抽检。3、职能部门检查中发现的不符合项，由被审部门及时整改，职能部门应在下一次抽查中跟踪其整改、闭合过程。检查人检查日期被审部门确认人确认日期启用日期2014年1月1日保管部门品控部/项目服务中心保存期限1年项目共用设备、公共设施年度大修/养护计划表年度业委会已成立未成立Q/HC/LY/WY23101042014序号名称数量养护方式养护频率单价年费用合计（元）费用来源备注编制审核人批准共页，第页日期日期日期注1本页内容可用附页补充2经批准后的本计划，一式三份项目服务中心、综合部、委托方各执一份。启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心/综合部保管期限长期给水/消防系统养护记录表Q/HC/LY/WY22101112014序号项目内容要求保养记录备注1各类上水系统巡查、清理检查各个管道的渗漏水情况、保证管道疏通、冬季保温设施完好2水泵房检查故障、保持设备运转灵活注意水泵的运转情况，如果有异常应停机检查原因泵房环境清扫，水泵、管道（外壁）清洁，修补水泵、管道、地坪油漆、水泵注润滑油检查控制设备、水泵、阀门有无渗漏、噪音、较大震动，保养消防器材、各类标识，并作记录3生活水泵设备运行状态每周切换一次备用泵4水箱水箱的渗漏水情况检查水箱渗漏水情况、上人孔盖板加锁，管道保温严实、阀门开启灵活、管道牢固5喷水池清洁水泵、保证水泵运转正常对水泵叶轮进行检查、保证水泵运转正常、清理池内垃圾6消防系统保养、维护、清理清除泵房的积水、杂物，各类编号保持一致、确保水泵能在紧急时启动7消防泵设备运行状态消防泵每月起动一次对系统末端喷淋放水进行测试8各类螺丝保养、维护、清理紧固螺丝9各类阀门螺杆保养、维护、清理调节阀门螺杆10单向阀门保养、维护、清理阀门灵活11各法兰接口保养、维护、清理接口不松动（续表）Q/HC/LY/WY22101112014序号项目内容要求保养记录备注12考别林接口保养、维护、清理接口不松动13电机、泵轴承定期保养、维护、清理轴承加油、电机温度正常、噪音正常14压力表受压情况保养、维护、清理量仪完好、用螺丝刀紧固15压力表保养、维护、清理显示数值准确，检测周期是否符合要求、压力表正常。填写压力值16控制箱电器绝缘保养、维护、清理绝缘良好17空气开关触点保养、维护、清理无氧化18交流接触器触点保养、维护、清理无氧化19各连接导线保养、维护、清理接触紧固20设备设施保养、维护、清理接地可靠、外观完好、清洁21管道接口情况保养、维护、清理无泄漏22设备支架的可靠度保养、维护、清理检查23控制箱保养、维护、清理各类指示灯开关完好仪器工作正常24控制箱内电器保养、维护、清理检查其完好性控制功能检查25各类指示牌保养、维护、清理标牌齐全完好26地平平整、坡度适当路面平整，无凸起，凹坑，地平警戒线标识清晰保养人保养日期审核人审核日期启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期低压配电间养护记录表Q/HC/LY/WY22101122014类别部位内容要求保养记录备注清扫（擦拭）柜下面无灰尘，污迹检查仪表指示（灯）及运行参数仪表工作正常、电流、电压在正常范围检查自动开关工作状态符合运作要求检查闸刀开关操作机构定位保险卡到位柜正面检查铭牌编号一致不可缺少、脱离，清洁观察各母线、连接点、引出线连接良好，接头点无发热变色，检查电度表铝盘转动正常检查闸刀开关不过热变色，三相合闸到位，灭孤罩插，牢固检查自动开关不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味，检查保险丝具容量符合规定检查电缆及电缆头固定可靠柜背面检查母线支撑固定装置无破损，无松动全面清扫灰尘无灰尘、油脂、杂物整理二次线整齐、美观、清晰补齐、更换二次线接线号三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，检修闸刀开关、检修自动开关刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损全面检查紧固螺栓连接点零件牢固、无松动柜内补刷相位漆颜色符合规定低压配电间地线检查接地线、接线头接地线无锈蚀断股、接线桩头紧固1（续表）Q/HC/LY/WY22101122014类别部位内容要求保养记录备注检查室内地下电缆环境无杂物、垃圾、无积水检查电缆托盘电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠地下电缆检查电缆无损坏、无放电痕迹仪表检验仪表、记录数据正常位置、记录仪表数据照明检查照明设施状况、应急照明、灯具、开关无闪烁，松动，光线充足室内清洁全面清扫灰尘无灰尘、油脂、杂物低压配电间消防器材设施齐全，压力正常无损坏，符合机房配置要求1、清扫外表面2、清扫外表面3、检查自动开关状态符合运行要求4、检查内部接线无过热变色现象，连接无松动，电表插接箱5、检查电度表铝盘转动正常1、检查房顶、四壁、地面、门无损坏、无杂物、无漏水、能防止小动物进入、干净整洁2、检查室内照明设施开关、灯具等使用功能正常强电井室3、检查电缆、母线槽无损伤、无放电痕迹、无过热现象强电井电缆井全面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐、清除积水备注项目可参照实际情况增减表单保养内容保养人保养日期审核人审核日期启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期智能化系统养护记录表Q/HC/LY/WY22101132014类别对象项目维护内容维护记录备注外观清洁、完整、有序、无破损接插件及联线连接牢固、无松脱双机切换性能顺利、无断点电脑运行情况正常、无中毒、无死机过热等不良现象外观清洁、整洁、有序接插件及联线安装牢固、无松动打印机显示器运行情况正常、无卡纸等不良现象不间断电源保养电瓶的放电、充电及充电器性能检测监控室软件运行情况无病毒、无死机、定期杀毒、做好数据备份对讲管理机保养清洁、完整、按钮灵敏、呼叫/通话正常，显示正常。除尘，紧固接触件对讲门口机保养清洁、完整、按钮灵敏、呼叫/通话正常，照明灯正常。清洁电子线路板、调校音量、去除按钮接触点氧化物或更新、除尘、除湿，紧固接触件楼宇对讲系统中继器/分配器保养清洁除尘，紧固接触件红外探测器确认报警动作与保养报警动作正常、线路连接可靠、探头与支架固定牢固、发射/接收探头可靠对准、去除表面灰尘转发器/模块功能与保养传输信号正常，清除表面灰尘功能报警正常、准确，响应时间及时、主板清洁、连线牢固、无断点周界报警系统报警主机键盘清洁、功能正常，操作灵活、可靠，布防/撤防功能正常矩阵主机/视频分配器功能画面切换正常，连接可靠、操作灵活清洁、完整、有序、散热保养接插件及联线连接牢固、无松脱监视器运行情况画面清晰、调节灵敏运行情况工作稳定，录像清晰，录像回放正常电视监控系统数码录象机功能与保养去除表面灰尘，接插件紧固Q/HC/LY/WY22101132014类别对象项目维护内容维护记录备注外观清洁、完整、无破损、防水浸保养固定牢固、连接可靠，紧固件除锈上漆、镜面清洁、云台转动灵活电视监控系统摄像机/云台摄像性能信号清晰完整、失真小、控制灵敏可靠传输器功能与保养传输数据正常，无接触不良，指示灯正常，清除表面灰尘巡更棒功能与保养采集传输数据正常，指示灯正常，蜂鸣器鸣叫正常电子巡更系统信息钮保养采集数据正常，固定牢固，表面无锈斑系统主机功能与保养接警功能正常，报警信号无丢失，清除表面灰尘家庭防盗报警系统转发器/模块功能与保养传输信号正常，清除表面灰尘功能设置确当，工作可靠控制器保养连接可靠、无松动、表面清洁功能传输数据正常、工作可靠、感应灵敏读卡器保养连接可靠、无松动、表面清洁出门按钮功能与保养正常、开启买活；连接可靠、无松动、表面清洁电磁锁功能与保养功能正常、锁闭可靠、无松动门禁系统闭门器调试与保养除尘紧固、调整复位时间确当功能设置确当，工作可靠控制器保养连接可靠、无松动、表面清洁外观清洁、完整、有序、无破损、防腐安装与联接安装牢固、联接可靠读卡器性能感应灵敏、信号传输稳定外观清洁、完整、有序、无破损、防腐安装与联接安装牢固、联接可靠车辆管理系统挡车闸运行情况安全、灵活、准确音箱性能线路畅通、接点牢固、无松动、表面清洁、功能正常公共广播系统前端设备功能与保养各部件功能正常，各操作键灵活、清除表面灰尘电子公告系统大型电子显示屏信号、电源、部件、外壳数据传输正常、显示正确，信号稳定、干扰小、电源供电稳定、各部件清洁、防腐环境运行环境状况湿度、温度、清洁度、防火、防雷等情况保养人保养日期审核人审核日期启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期污/废水系统养护记录表Q/HC/LY/WY22101142014序号项目内容要求保养情况备注1道路雨水井巡查、清理疏通、清理、清淤泥2总管、出墙管巡查、清理管道疏通3集水井清理杂物对集水井冲洗、清理杂物浮渣4潜水泵保养、维护、清理、防腐清洗污水泵、清理泵内垃圾、油漆外壳5各类螺丝保养、维护、清理紧固螺丝6各类阀门、螺杆定期保养、维护、清理调节阀门、螺杆7止回阀保养、维护、清理清理、开启/关闭灵活8各类接口保养、维护、清理接口不松动9电机水泵运行保养、维护、电机运行正常10电机、泵轴承保养、维护、清理电机温度正常、噪音正常、测量电机绝缘（续表）Q/RY22101142011序号项目内容要求保养情况备注11控制箱电器绝缘定期保养、维护、清理绝缘良好12空气开关触点定期保养、维护、清理无氧化13交流接触器触点定期保养、维护、清理无氧化14各连接导线定期保养、维护、清理接触紧固15设备支架的可靠度保养、维护、清理检查、无异常松动16控制箱保养、维护、清理各类指示灯、开关完好仪器工作正常每周切换备用泵17控制箱内电器保养、维护、清理检查其完好性控制功能检查18各类指示牌保养、维护、清理标牌齐全完好19道路井盖保养、维护、油漆防腐、井盖齐全、雨/污井盖编号正确2保养人保养日期审核人审核日期启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期风机房养护记录表Q/HC/LY/WY22101152014序号项目内容要求保养记录备注1叶轮与机壳内部清洁、保养清洁风轮、过滤器及机壳内部，用手盘动风轮，观察转动是否平稳2电动机保养、检测、防腐检查电机接地线是否良好，检测电动机的绝缘电阻是否符合规定并记录，清洁电机，对于油漆脱落处应补刷3马达轴承保养转动部位填加润滑油，以保证联轴节及轴承的灵活性及稳定性4风机轴承保养转动部位填加润滑油，以保证联轴节及轴承的灵活性及稳定性5皮带传动调节、保养调整皮带的松紧度6各类连接与联轴检查、保养、紧固各部分螺丝及联轴，检查与更换各接合面间的垫片和密封填料7控制元器件检测、保养、测试全面检查各遥控点控制箱内元件是否正常8启动机连锁、顺序检测、保养、测试连续三次开停机，全面测试检查启动是否正确9过载设置检查、测试试运转二小时，观测电机轴承温度、电机温度升高是否正常。10继电器检测、保养检查机械磨损、接触、线圈、电气运转、电级表面、接触器插头、检查主回路触点。若触头严重烧蚀触头点磨损至原厚度的13，应更换触头11面板各类选择开关各类开关指示灯工作正常手动开机检查指示灯及电压、电流表工作是否正常，三相电流值是否平衡12支架装配紧固、防腐、检查紧固各部分螺丝及联轴13各类风阀紧固、保养、检查检查调节阀机械开闭动作是否可靠、灵活，开闭角度标志清晰、转动部位添加润滑油14压力表保养、维护、清理显示数值准确，检测周期是否符合要求、压力表正常。填写压力值注项目可根据安装的通风系统类型做相应内容和项目的调整保养人保养日期审核人审核日期启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期公共部位巡查记录表Q/HC/LY/WY221010012014房屋结构门、窗及配件楼内墙面、顶面、地面管道、排水沟、屋面围墙道路、场地、窨井等休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品室外健身设施、儿童乐园等安全标志等备注日期位置情况位置情况位置情况位置情况位置情况位置情况位置情况位置情况位置情况注1、检查时将检查楼、栋等具体位置标明。2、“”表示正常，“”表示有损坏，“”表示问题严重，需紧急修理。3、备注栏内应填写问题的跟踪闭合情况或其它。保养人保养日期审核人审核日期启用日期2014年1月1日保存部门项目服务中心保存期限2年水泵房日常巡检记录表项目号泵房水泵消防泵年月Q/HC/LY/WY221020022014注检查正常用“”表示，异常用“”表示，故障用“”表示。并在备注栏内填写出现的问题和跟踪闭合情况。序号项目123456789101112131415161718192021222324252627282930311变频器风机运行状况2电器控制元器件3浮球阀自动连接，报警装置4运行情况（电机过热或振动情况）5水泵漏水现象6填写增压泵压力值7集水井、水泵手/自动启动8清洁情况9其他10检查人员备注启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保存期限1年监控室运行记录Q/HC/LY/WY211050012014备注“”表示正常，“”表示有问题。日期时间电子巡更系统周界报警系统门禁系统楼宇对讲系统家庭防盗报警系统小区公共广播系统电子屏幕BA系统消防报警系统当班人接班人领班异常情况记录日期时间问题及处理记录记录人备注监控室运行记录（续表）Q/HC/LY/WY211050012014日期时间异常情况记录处理过程经办人启用日期2014年1月1日保管部门项目管理部保存期限1年电梯运行记录项目Q/HC/LY/WY221040012014运行情况日期电梯编号话机及控制面板照明通风门的开闭情况电梯平层情况/运行舒适清洁情况其它当班人备注备注“”表示正常，“”表示异常启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保存期限1年门禁系统巡检表项目Q/HC/LY/WY211050032014总体评价序号日期单元号门禁读卡器开门按钮磁力锁电控锁闭门器插销玻璃良好一般有问题备注注检查时，要求对门的本身是否完好进行观察，发现变形，损环等情况予以记录，情况严重必须立即报告领导。保养人保养日期审核人审核日期启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保存期限1年变/配电间设备巡检记录项目号配电房年月Q/HC/LY/WY22101162014序号巡检项目123456789101112131415161718192021222324252627282930311进入时间2离开时间3测量A相4测量B相5工作电流（A）测量C相6电流表7电压表8母线各连接点A相B相C相N零线PE接地线9开关接触器10电度表正常转动（显示）11自动（空气）开关12熔断器13双路供电切换是否正常14低压柜相线指示灯15低压柜功率因数表16配电间照明17配电间消防器材18配电间防护装置19风机（排风机）注设备运行正常划“”，设备运行不正常划“”，工作电流按照实测填写。变/配电间设备巡检记录（续表）项目号配电房年月Q/HC/LY/WY22101162014注设备运行正常划“”，设备运行不正常划“”，工作电流按照实测填写。保养人保养日期审核人审核日期启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期序号巡检项目1234567891011121314151617181920212223242526272829303120AB21AC22低压侧电压（V）BC23A相24A相25压侧电流（A）A相26高压侧电流（A）27高压侧电压（V）28变压器温度29高压柜30环境清洁巡检人签名备注（如果发现事故或者故障必须在此处进行描述）房屋修理养护任务单Q/HC/LY/WY21103042014启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保存期限2年房屋报修登记簿Q/HC/LY/WY21103032014启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保存期限2年共用设备、公共设施维修、保养记录月Q/HC/LY/WY22101052014日期检查/维修、保养项目检查/维修、保养情况养护单号码备注共页，第页汇总人确认人注1、本表单项目工程主管填写。适用各类共用设备、公共设施的维修、检查、保养的汇总。2、项目经理/业主代表或物业委托人在“确认人”栏内确认。启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期幢共用部位、共用设备、维修养护、更新记录项目Q/HC/LY/WY22101062014费用序号任务单号报修日期养护、更新维修部位、项目施工人员完工日期业主确认/养护单号材料人工查验回访备注启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期项目公共设施维修养护、更新记录Q/HC/LY/WY21101082014费用序号任务单号（协议）报修日期项目、部位业委会意见材料人工确认人员施工日期验收人备注第页共页启用日期2014年1月1日保管部门项目服务中心保管期限长期材料收发存报表项目年月Q/HC/LY/WY22101172014编制保管员审核启用日期2014年1月1日保管部门项目管理部保存期限2年序号代码材料名称计量单位期初数量期初单价期初金额购入数量购入单价购入金额领用数量领用单价领用金额库存数量库存单价库存金额备注工作联系单（A）NOQ/HC/LY/WY2125042014启用日期2014年1月1日保管部门使用部门保存期限1年提出部门提出人日期联系内容发往部门部门核准日期总经理室核准日期备注Q/HC/LY/WY231012014附录A（规范性附录）设备编号规定A1技术文件类别以名称第一文字的拼音首位为代号S生活F房屋F风机X消防P配电间N暖通G给排水J景观D电梯K空W污水M煤气JS集水井DG电气箱（柜）Q其他LJ垃圾箱（果皮箱）DJ电视监控YD用户对讲L路灯XG电子巡更C草坪等ZJ周界报警Z照明W围墙灯ZN智能JF家庭安防F日光灯GB公共广播M埋地灯MJ楼宇门禁PM电子屏幕S射灯CG车辆管理XB消防报警系统A2项目设备、设施可用下述方法编号RYZYGS023即表示上海知音苑给排水生活类水泵第23号设备。Q/HC/LY/WY231012014附录B（规范性附录）项目设备（设施）操作规程B1项目公用设备、公共设施维护保养操作要求见表1表1项目公用设备、公共设施维护保养操作要求项目序号操作要求公共照明（1）项目路灯主要以平时养护为主，随坏随调，针对项目路灯、电线杆、配拉线、导线等情况进行检查。楼宇灯结合平时所巡视的楼道进行维护。设备房灯必须保证设备房的照明完好，无人时必须关闭照明。应急灯地下室照明必须按实际情况开启，应急灯必须保证充电状态。对应急灯进行编号，确保应急灯在应急时的开启。住户表箱（2）在清洁表箱的过程中必须对各类导线和螺丝进行紧固。保养前提前三天发出书面停电通知，发现表箱中业主自用设施需更换时，由维修工书面通知业主，阐明情况由业主自行报修，为防止发生停电，电表箱必须上锁各类设施（设备）控制箱柜（3）对电器设备、设施必须保证完好，铭牌编号一致，不可缺少。每次开机前，需检查控制箱（柜）进线电源是否正常，指示灯是否点亮，故障时灯是否启动，在正常情况下，结合电机泵情况，先点动、后启动。发现问题时及时关闭电源，待彻底排除故障后再合上电源。平时不得关闭控制箱（柜）电源，特别是双电源供电，必须将二路进线电源全部推上，以确保在断开某一路时，另一路能及时供电。低压配电间（4）配电系统员工操作要求必须穿上绝缘鞋，操作时带好绝缘手套，检查验电笔，进入低压间后一人操作，一人监督。必须挂警示牌，唱号、对号进行断、送闸。必须断开下级负荷，再进行断闸、送闸工作。双电路必须注意有回路供电。停电前三天书面通知业主，以上各项以镇江“低压电器安全操作规程”为准。注配电设备维护保养要求见附表对讲门禁系统（5）走道内过路合盖必须齐全，对讲机门口、照明、按钮必须完好，对讲电源机指示灯正常，门卫室中控机，需保证电源正常供给，应单独设置回路并接空气开关，不得私接其他电器，正确使用管理机。有故障时应及时通知维修单位进行修理。强弱电器系统保安系统（6）保安系统不间断电源的开启系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载摄像头的电源插座严禁使用其他负载。操作人员严禁修改系统参数。系统参数只有工程负责人有权修改，其修改和重大的维修都应记录在保养表格上。摄像头和红外报警器一般故障应于三小时内修复，其他一般故障应于八小时内修复。监视器和线路的一般故障应于2个工作日内修复，有关的维修情况记录在保安当值班情况登记表上。远红外线系统绿化工对遮挡住红外射线的树枝进行修剪，以保证系统正常发挥。防盗系统不得有私接、私拉、盗割现象，室内电线合盖板必须完整齐全。可视系统每班交接班时需进行一次手动操作，以确保设备完好。巡更系统对数据接纳器每天进行一次巡视，发现松动的及时处理。检查数据采集的功能的完好性。智能化系统按照表单规定执行。电话（电视）系统（7）楼内过线合、盖需完整齐全不得有私接、私拉现象。可锁的必须上锁控制机房（8）按规定例行巡视，机房内不得存放易燃等危险品及其他杂物外来人员未经批准不得进入机房做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境。在高配低压间所有各类电脑箱附近必须投放灭鼠装置，防止鼠虫撕咬电线、电缆。每班手动操作云台一次，对监控系统触发一次。强弱电器系统避雷设施（9）对避雷设施与接地系统进行保养，清除锈蚀，保持系统的良好导电状态；每年测量避雷系统电阻两次，18层以上每年请专业单位检测一次。各类上水系统（10）地面对安装在楼宇公共走道内的管道、阀门、表箱等进行不间断巡查地下项目的室外上水管线、阀门等，注意是否其中有水流声异常，进户管墙体、楼宇的进门走道处等地方是否有渗水，不间断巡查。冬季管道保温措施检查、落实。各类排水系统（11）楼宇出墙管保证每季至少循环疏通一次，并清理窨井污物。不间断观察管道、窨井正常水位情况，特别是在台风、暴雨季节，尤为注意。分支窨井、管道每半年疏通、清理一次。总管道、窨井每年疏通，清理淤泥。窨井盖完好，并盖上。水泵房（消防泵房）（12）变频供水操作要求A水箱水位必须高出泵体；B保证水箱正常进水。11打开泵体的进水、出水、回气阀门，将空气排出泵体后，关闭气阀。12检查控制柜电源是否正常。13转换开关到手动档。用转换开关转换至每一台水泵，检查其电机是否运转。转换开关转到首先要启动的水泵档位。14转换开关切换到自动档。15开机后整压力切换到设定电位值，使管网压力表达到一定压力值。16停机后如需再次起动，按启动按钮就可自动运行。17每次启动、故障要有记录。一旦有问题及时上报管理处处理。18注意开机后电机运转是否正常，如有异常立即停机，及时查处。19排除故障A变频故障灯亮时，立即排除故障，恢复运行。B电机故障灯亮时，按继电器复位按钮就可恢复正常（查出跳热继电器原因，排除故障）。C无水停机灯亮时，应及时检查水箱和阀门等进水状态。一般供水的手动操作（正常情况下水泵处在自动工作状态）21水泵启动前做到A检查电机与水泵间的联动盘是否灵