2005年宜宾观斗山景区建设项目可行性研究报告

核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传宜宾观斗山景区建设项目可行性研究报告9JWKFFWVGTYMJG敷设城市天然气主干管调压站各用气点天然气管线1500米。（8）、供汽设施在中部片区建设蒸汽锅炉房1座（建筑面积300平方米），安装蒸汽锅炉2台（2吨/时2台）；敷设供汽管线1800米，集中向各片区供汽。（9）、景区污排水处理场在西部、北部片区建设景区排水处理站2座，景区污排水处理能力5000立方米/日，使景区排水处理达标排放。（10）、土石方工程建设场地平整挖填方工程量900，000立方米；场地挡墙工程量30，000立方米。5212风景区景观建设（1）景观建设在西部、北部、中部片区重点进行园林绿化、建设园林景点，在南部改善森林旅游区植被及自然景观，绿化面积300000平方米；对西部、北部、中部、南部片区的现有水体沟渠进行整治，溪流沟渠整治面积8000平方米。5214土地征用征用一期工程建设用地492亩。522二期工程5221旅游接待设施（1）、特色浴场在中部片区建设特色浴场，包括室内冲浪馆1000平方米（建筑面积6000平方米），设计日接待能力1000人；室外露天浴场9000平方米，设计日接待能力3000人。（2）、旅游管理设施在各片区建设后勤、管理用房1800平方米；在西部、北部、中部片区建设景区智能化系统4套，包括办公自动化系统、互联网络系统、景区自动管理系统、综合布线系统，实现景区现代化管理。（3）、游人接待中心在中部片区建设游人接待中心，建筑面积20000平方米。设计床位500张，会议接待能力1000人，会展能力5000人，车位100个。（4）公寓小区在西部片区建设公寓小区，总建筑面积62800平方米（含老年公寓）。（5）步行商业街在北部片区建设步行商业街，总建筑面积13800平方米。5222土地征用征用二期工程建设用地土地434亩。观斗山景区建设项目建设内容表表51序号项目建设地点项目性质项目规模项目主要内容一一期工程1景区基础设施11旅游道路景前区道路景前区新建1300米道路宽度40米风景区道路观斗山风景区新建5000米道路宽度612米景区步行道西部、北部、中部片区新建12，000米道路宽度48米景区步游道南部区新建9000米道路宽度152米12景区河道景前区整治3000米河面宽15米13供排水管线泄洪暗沟景区内新建4000米沟宽2米，高25米温泉供水管线井口度假区浴场新建3000米敷设温泉供水管线自来水供水管线西部、北部、中部片区新建3600米敷设自来水供水管线排水管沟西部、北部、中部片区新建8000米敷设排水管沟14供电设施10千伏输电线路新建2000米变配电系统西部、北部、中部片区新建3000千伏安室外照明西部、北部、中部片区新建道路、景观照明15供气设施天然气调压站中部片区新建3000立方米/日建筑、调压设备天然气管线调压站各用气点新建1500米16供汽设施蒸汽锅炉房中部区新建4吨/时建筑、锅炉供汽管线新建1800米17通讯设施景区内新建20000米18景区污排水处理站西部、北部片区新建5000立方米/日19土石方工程西部、北部、中部、南部片区新建930，000立方米挖填方、挡墙2景区绿化西部、北部、中部、南部及观斗山风景区新植300000平方米3景区溪流沟渠风景区内整治8000平方米4一期征地征用492亩二二期工程1旅游广场北部区新建6500平方米2停车场北部区新建4500平方米3特色浴场中部片区建筑新建6000平方米室内浴池新建1000平方米室外浴池新建9000平方米4旅游接待及管理设施41旅游管理设施后勤、管理用房西部、北部、中部、南部片区新建1800平方米景区智能化系统西部、北部、中部片区新建4套办公自动化系统、通讯网络系统、景区自动管理系统、综合布线系统42游人接待中心中部片区建筑20000平方米经营设施21000平方米43公寓小区西部片区新建62800平方米44步行商业街北部片区新建13800平方米5土地征用征用434亩（备注表示可放在二期工程建设）第六章工程设计方案61一期工程611景区基础设施6111旅游道路61111景前区道路及景区车行道1线路按照景区规划，建设景前区道路1300米，道路宽度40米；建设观斗山风景区道路5000米，道路宽412米。建设西部、北部、中部片区景区步行道12，000米，道路宽度412米，按市政道路标准设计。线路设计原则1）按照自然地形，在线路设计时尽量减少土方量。2）道路分级明确，路网形态清晰，使管理者能够方便管理，游客能够轻松地到达想去的任何景点。3）充分结合公园中的景点进行道路设计，使游园中的人充分感受到“人在画中游”的情趣。（2）主要技术标准1）道路等级城市主要道路；2）设计车速30公里/小时；3）计算荷载BZZ100，车辆荷载城A；4）平曲线最小半径100米；5）道路最大纵坡23，最小纵坡03；6）设计年限30年（柔性路面15年）。（3）路面工程1）路面结构组合车道路面为沥青砼面层，上面层为4厘米厚的AC13型细粒式SBS改性沥青混凝土，下面层为6厘米厚的AC25中粒式沥青混凝土，基层为25厘米厚的6水泥稳定碎石层，垫层为30厘米厚的砂砾层。2）结构要求（沥青路面部分）土基回弹模量30米PA，表面层沥青回凝土劈裂强度15米PA，抗压模量1400米P。中面层沥青混凝土劈裂强度10米PA，抗压模量1000米P。（4）路基工程要求土基回弹模量30米PA。如不能满足地基要求时采用丁码04米厚人头石。填方路基，施工前应清除垃圾和杂填土。要求换填路基段，路基压实度要求按设计标准。（5）其它工程工程其它工程建设内容包括小块花岗路面人行道、排水管沟、道路照明工程等。61112景区步行道（1）线路建设西部、北部、中部片区景区步行道12，000米，道路宽度23米。旅游步行道连接片区各建筑、景点，以形成片区步行道交通网络。（2）设计原则1）主要景区游览步行道尽量作到能形成环线，方便游人游览，不走回头路。2）游览步行道应尽量作到不破坏或少破坏自然风景，工程量少。3）游览步行道应视所处自然环境，有其独特风格，并与环境相协调。（2）主要技术标准1）游览步行道路基宽度23米。2）道路纵坡大于1113地段设人行踏步台阶。3）路基铺筑材料路基两边各镶粗凿料石，料石规格为25厘米25厘米100厘米。路基两边料石中间铺设厚25厘米碎石。踏步台阶用高25厘米、宽30厘米、长110厘米细凿料石铺设。6111景区步行道建设南部片区景区步游道3500米，道路宽度152米。形成森林旅游区完善的旅游道路网络。设计原则和主要技术标准与景区步行道相同。6112晶玉河道整治河长3000米，宽15米，形景区天然水系。设计原则按照自然地形，尽量减少土方量，护岸挡墙采用浆砌块石砌筑。6113供排水管线61131温泉主供水管线敷设井口度假区浴场温泉主供水管线、支供水管线，长度3000米，供温泉水能力3000立方米/日，向度假区和浴场供应温泉水。温泉主供水管线采用保温夹层钢管，井口温泉自然压力输送。61132自来水供水管线（1）水源景区位于城市规划区内，采取由宜宾自来水厂供水。（2）给水管网设置给水管网采用枝状管网。为解决供水压力和低压消防压力，拟在高地设置倒锥壳水塔，美观实用，不影响景区环境。为解决管网末端消防水量供给不足问题，拟向设小型消防水池处铺设专用消防供水支管。敷设西部、北部、中部片区自来水供水管线6000米。结合给水管网复盖区域设置消防供水设施，如专用消防支管、地上式消火栓、小型消防水池等，除直接用于消防灭火外，还可为其它消防方式提供水源，如向消防车供水、向室内消防系统供水等。景区各片区根据其用地及人口规模确定其消防标准，为同一时间火灾次数为1次，每次消防用水量为10升/秒，火灾持续时间按2小时，故消防用水量为72立方米。61133泄洪排水管沟（1）排水体制各片区均采用雨污分流制。雨水经有组织汇集后，就近排入溪河；污水经有组织汇集后，排入城市污水管网，由景区污水处理场处理达标后排放。（2）雨水排水系统雨水排水能力按当地暴雨强度公式计算，设计取值P1年；径流系统根据各段的铺地情况采用03065；在TT1MT2中，T1取10分钟；迟缓系数M明沟采用12，暗沟采用20。根据相对集中，就近分散排放雨水的原则布置雨水沟管，沟管一般沿道路布置。为暗管时，敷设在河道或车行道侧；为明沟时，即采用浆砌条石砌于道路边沟。为保证旅游接待区、站地区安全，在山坡上，布置一定的截洪沟。泄洪暗沟采用钢筋砼现浇砌筑雨水管道采用钢筋砼管，雨水明沟采用浆砌条石砌筑。较大的雨水出口，如排泄高差较大，设砼结构的跌水。（1）污水排水系统景区内的生活和粪便污水均进入化粪池或沼气池处理后排入污水管道系统；厨房油腻物，修化油池过滤后再排放。生活污水管道根据自然地形和道路坡向布置，个别地段根据自然地形坡度作自由布置，使污水以重力流方式排入城市污水管网。温泉排水由温泉排水收集，以重力流方式排入温泉水处理设施。污水管道采用钢筋砼管，个别跨溪河处采用钢管。敷设排水管线8000米。6114供电设施61141电源经大麦坝输向象鼻镇和矿山机械厂的10KV高压输电线路跨越园区，接线条件优越。景区采取由10KV高压输专线供电。6114210千伏输电线路从大麦坝输向象鼻镇和矿山机械厂的10KV高压输电线路引三个回路分别至西部、北部、中部片区变配电所2000米。采用10千伏变联聚乙烯绝缘三蕊YJV型电力电缆，穿80塑料管埋地敷设，埋深1米。线路应尽量避开景点，施工不破坏地貌，并且要有严格防火要求。61143变配电所根据各片区的用电负荷，在西部、北部、中部片区建设变配电所3座，设10千伏变压器3台，总容量3，000千伏安。各变配电所分别向各片区供电，采用04千伏电力电缆穿管埋地敷设。建设各片区室外照明系统，包括道路、景观照明等。6115供气设施61151供气方案根据现有的天然气气源状况和景区内各个用气点的用气要求，本项目建设景区天然气供气系统。在中部片区建设天然气调压站1座（建筑面积200平方米），供气能力3000立方米/日敷设城市天然气主干管调压站各用气点天然气管线1500米。61152建设方案敷设自城市天然气接口输气管道，管径为895毫米，干管输气压力均为08兆帕。天然气经调压站调压后，送至用户内的使用压力为300500毫米水柱，满足安全用气的要求，天然气质量经脱硫处理后符合民用标准。输气管采用标准GB8163流体管，20钢材质的无缝钢管，管道敷设方式为地下埋设。6116供汽设施61161热负荷根据景区集中供热负荷统计，平均热负荷3/H，最大热负荷4/H。各用热点用汽压力03MPA。61162锅炉燃料来源考虑城市环保要求，拟采用天然气，天然气由城市天然气管网供应，锅炉按中压天然气（20KPA）设计，天然气管由调压站专管引至锅炉炉前阀组。锅炉选择根据负荷征，从投资、运行等方面进行比较，选用2台2T/H的燃气低压锅炉，可满足不同时段的用汽负荷要求。供热方式及介段参数蒸汽管道采用母管制，锅炉运行压力125MPA，蒸汽压力P125MPA、T1940C，锅炉蒸汽经分汽缸分配至各生产车间，由车间自行减压至要求的压力使用。燃烧方式及燃料消耗燃气低压锅炉采用全自动比调节。61163水处理锅炉房设一套三塔式流动床离子交换设备，该设备为半自动软化水装置系统。连续出水，出水水质稳定，操作简单，维护方便，所需树脂较少，水耗、再生剂耗量低且耐腐蚀。系统流程如下原水三塔式弱氢型流动床脱碳器三塔式钠离子流动床软水箱。由于用汽点多为壳式热交换设备，凝结水质好，为节约能源，凝结水回收率考虑为60。凝结水经回收管道集中，由车间专用泵输回锅炉房。软水箱兼作凝结水箱。61164节能措施最大限度回收凝结水，减少热损失和软水损失。用热设备及热力管道采用绝热性能好、比重轻、施工方便的保温材料保温，以减少散热损失。61165供汽管线敷设供汽管线1800米，集中向各片区各用汽点供汽。6117景区排水处理站在西部、北部片区各建设景区排水处理站1座，景区排水总处理能力5000立方米/日，使温泉排水处理达标排放。景区沐浴污水属一般生活污染，无有毒有害物品污染源，对环境影响较小。浴场采取过滤法处理浴后废水，其作法是将各式浴池的浴后废水有组织地排入人造溪沟，溪沟底铺一层砂两层石子，过滤层及底层用054石灰石碎石铺15CM厚，中间层为10CM精砂层，面层上再铺15CM厚18CM石灰石碎石。沟底安装漏水洞与排水沟连通，过滤后的沐浴废水排入区内主干渠的污水管道。6118土石方工程建设场地平整挖填方量900，000立方米，修建挡墙工程量30000立方米。挡墙采用浆砌条石重力挡墙。6119园林绿化在西部、北部、中部片区重点进行园林绿化，建设园林景点；在南部片区及观斗山的主要景区，改善森林旅游区植被。绿化面积300,000平方米。园林绿化主要建设景观主题景点，深入发掘温泉和长江第一城历史文化内涵，把温泉生态旅游与长江第一城文化旅游完美结合起来，突出温泉山水文化交融的特色。园林景观带以低矮名贵竹子为背景，分片区、成规模地种植四季花卉，做到四季花香，五彩缤纷。在景观绿化带设置交叉探照灯和彩灯，营造景区灯光交叉的动态效果和浪漫气氛。改善观斗山景区植被主要进行补植树。62110溪流沟渠水体整治对西部、北部、中部、南部片区以及观斗山主要景区的现有沟渠进行整治，并建设小桥、观赏游道等，水体整治面积8000平方米。沟堤采用浆砌条石重力堤型和生态堤型，堤上建12米高的青石雕花护栏，并沿河堤内建彩色砼块路面的游人道路。62二期工程621温泉及景观建设6211特色浴场在中部片区建设特色浴场，包括室内浴池1000平方米（建筑面积6000平方米），设计日接待能力1000人；室外浴场浴池9000平方米，设计日接待能力3000人。特色浴场按照“生命之泉、美丽之泉、养生之泉”理念将洗浴区分为三个部分。生命之泉公共区与自然要素、娱乐要素相结合，体现泡温泉的趣味性，感受自然与生命的另类乐趣。美丽之泉女性专区体现温泉美容、保健、养颜的功效，让女性洗出健康，洗出美丽。养生之泉（公共区）体现温泉医疗、养生的价值，解决现代人的亚健康问题。生命之泉日光浴是夏天泡温泉的另一种体验，通过人造沙滩、岩伞的搭配，营造出类天然的景致风光。森林浴是由桑拿浴、日光浴等派生出来的一种时尚流行语，意即到树林中去沐浴那里特有的气息、氛围。一项最新研究成果表明，吸入杉树、柏树的香味，可降低血压，稳定情绪。本项目将树林和温泉结合形成所特有的温泉森林浴。增加温泉的趣味性和娱乐性，让游客在温泉冲浪池中感受绿浪翻滚、涛声阵阵的刺激，在温泉飘流中感受泉水淙淙、碧波荡漾、逍遥自在的感觉。休闲馆休闲馆满足在人们泡温泉之余，能够参与更多的休闲活动，例如各种棋类活动、扑克、台球、乒乓球等等。美丽之泉鲜花浴有益于皮肤的新陈代谢，能够起到养颜的功效。牛奶浴牛奶含丰富的维生素及矿物质，牛奶浴除了有美白肌肤的效果外，还可以治失眠。咖啡浴咖啡因具有分解脂肪的作用，也可以紧实肌肤。泥浴用矿物泥或海泥进行美容已成为当今时尚，本项目温泉的盐含量比较高，泥浴将具有很好的美容保健效果。美丽馆是女性的专属空间，是青春的加油站。提供美容美体、美容按摩、美容化妆、医学美容等服务。养生之泉药浴既是一种保健方法，也是一种治疗手段，温泉药浴治病的领域非常广泛，特别适合于亚健康人群和一些慢性病的康复治疗。622景观建设6221旅游广场在北部区入口处建设旅游广场1座，面积6500米，包括广场地面、景观雕塑、小品等。建成观斗山风景区专题旅游广场。广场上设置体现温泉特色和长江第一城历史文化特色的小品，可以是温泉特色和长江第一城历史文化特色的诗词书画灯箱、文化名人介绍等。623旅游接待及管理设施6231旅游管理设施62311管理用房在各片区建设后勤、管理用房1800平方米。建筑采用川南民居建筑风格，钢筋砼框架结构，坡屋面。62312景区智能化系统（1）智能化系统组成在西部、北部、中部片区建设景区智能化系统4套，包括办公自动化系统、通讯网络系统、景区自动管理系统、综合布线系统，实现景区现代化管理。（2）办公自动化系统（OAS）1）网络功能满足管理日常办公业务的需要，办公决策及实施管理的需要；满足园内宽带网络数据传输的需要。本网络为办公自动化系统开发、运行、发展的平台，应适合各种办公自动化软件的运行，应能与市内宽带网络连接，能通过ISDN、IDSL、DDN等与INTERNET、CHINANET等广域网连接。能与通信网络系统（CNS）、楼宇自动化管理系统（BMS）、综合布线系统（GCS）共享资源。2）网络构成设置统一的计算机网络系统中心，并在各建筑物内设网络局域子系统。根据目前交换式互联网络技术的发展，从桌面存取、网络工作组（局域子网）、广域连接到远地存取，全面支持学校的信息交换、使用及管理。网络系统拓扑结构主要采用星形、树形相结合的形式。由网络中心、楼宇节点、用户工作站等组成。3）办公自动化软件办公自动化软件分为系统软件、应用软件。协议体系标准以TCP/IP、NETBEUI协议集为网络的协议体系，建设网络系统。软件体系工作模式考虑到软件的通用性、互动性，应采用浏览器服务器的工作模式，客户端以浏览器作为统一的用户界面。并建立统一的FTP、NEWS、EMAIL等服务系统。运行管理可由网络中心统一规划IP地址及域名，信息发布管理及安全管理。各部门或各建筑物自行管理其内部的局域网。（3）通信网络系统（CNS）通信网络系统（CNS）能为建筑物的使用者提供迅速、有效、安全、可靠的通信服务，包括语言、图像及数据等多种媒体的通信服务。通信网络系统（CNS）应满足办公自动化系统（OAS）、设备综合管理系统（BMS）的要求，并能在数字化、宽带化上实现资源共享。数据、多媒体宽带网络的建设办公自动化系统（OAS）。1）通信系统园区固定电话通话系统以程控电话交换平台为依托，组建园区电话网。除了使用园区宽带网络与外界进行信息传输外，还可以通过电话网与园区外信息网络进行信息传输。系统布置根据园区的地形，在道路旁、各建筑、广场等处设置适当的公共电话（如IC、IP电话）；在办公室内、各建筑内均设直拨电话。2）有线电视系统有线电视系统包括从城市有线电视网引入的电视信号、园区自己接收的电视信号以及园区自办的节目。系统组成根据功能要求，本网络采用750MHZ邻频传输系统。在园内建立卫星接收及有线电视前端机房和全校铜轴电缆分配系统。（4）景区自动化管理系统1）概述景区自动化管理系统包括建筑设备自动化系统（BAS）、消防自动化系统（FAS）、安全防范自动化系统（SAS）等。2建筑设备自动化系统（BAS）目前，建筑设备自动化系统的产品较多，生产厂家也较多，但各公司均采用了RS485总线接口，这就为系统设计的通用性提供了方便。在系统方案的设计中，其系统构成的网络拓扑结构应适用与不同厂家产品的需要，为选择最终产品带来极大的方便。建筑设备自动化系统主要包括冷热源系统监控子系统、给排水监控子系统、供配电监控子系统和照明监控子系统及重要实验室监控子系统等。系统设计时应考虑系统功能的可扩展性，控制与管理方式变更时易行性，硬件和软件进入和退出系统的方便性。3消防自动化系统（FAS）系统组成本系统是一个较为独立的子系统。它由火灾探测报警设备、消防联动设备和消防通信、广播设备等组成。本系统设计应符合现行国家规范的要求。系统应与楼宇自动化管理系统集成所需的接口。火灾探测器选择应以烟、温及可燃气体或复合探测器为主。不采用传统的开关量探测器。在景区内设置消防控制中心，内设集中报警器。在景区需要的各建筑中设置多个区域报警器，以形成景区统一的消防控制系统。4）安全防范自动化系统（SAS）安全防范自动化系统（SAS）主要子系统包括电视监控系统、防盗报警系统、出入口控制及门禁系统、保安人员巡查系统、访客警示系统、车辆管理系统、周界防越报警系统、安全信息广播系统等。景区内安全防范自动化系统（SAS）的组成设置门禁系统、防盗报警系统等。景区的管理中引入保安人员巡查系统、周界防越报警系统、出入口控制系统等以保证学校的安全。在景区的主要出入口、道路旁、主要活动场所设置适当的校园广播扬声器作为校园信息播及安全广播。（5）综合布线系统（GCS）1概述综合布线系统（GCS）是应开放式星形拓扑结构，其支持语音、数据、图文、图像等多媒体业务的需要。其传输线路主要用于办公自动化系统（OAS）、通信网络系统（CNS）、景区自动化管理系统等各智能化子系统内部以及相互之间的信号。2综合布线系统的组成综合布线系统由工作区子系统、配线子系统、干线子系统、设备间子系统、管理子系统、建筑群子系统等6个部分组成。因景区内不同建筑的结构和建筑面积的不同，学校可分为建筑物间的干线子系统、各建筑物内的配线子系统、在适当的房间内设置工作区子系统。景区综合布线系统采用100M网络传输系统，在景区主干线采用光纤电缆，各建筑物内的配线干线及工作区内配线均采用5类8芯数据双绞线作为数据传输线路，在每个工作区设置2个或2个以上的信息插座。624游人接待中心6241建筑地点在中部片区建设游人接待中心。6242建筑与结构游人接待中心采用钢筋砼框架结构，单层，钢筋砼柱下独立基础，砖围护和隔墙，墙下条形基础。建筑面积20000M2，包括前厅、演示厅、服务厅、商务中心、KTV厅、计算机房、管理用房等。设计床位500张，会议接待能力1000人，游人接待能力5000人次。游人接待中心建筑造型采用川南民居建筑风格特点，并加以提炼创造，以形成景区的标志性建筑。6243主要功能游人接待中心的主要功能是旅游景区和游览线路介绍，特景演示；旅游服务设施介绍；旅游服务查询，服务预订洽谈；旅游信息发布；提供餐饮、购物服务。6244前厅设施及功能前厅用于游客短暂停留和导游查询。厅内设置触摸式查询电脑五台及少量轻型休息椅，查询电脑与计算机房的网络服务相连。通过人机交互方式的触摸屏查询电脑，游客可直观、快捷、方便地查询景点介绍、服务介绍、设施介绍、收费介绍、注意事项以及天气、交通、住宿现状等情况，可使游客轻松自如获取所需了解的信息，有条不紊地安排游程。61325演示厅设施及功能演示厅内设多媒体投影屏幕系统和音响系统，用于介绍有关景点情况，设座席50个。多媒体播放系统由计算机房控制，将数字摄像机拍摄的景区图像资料编辑为多媒体软件。通过介绍特色景点，以渲染气氛和吸引游客游览。6245服务厅设施及功能服务厅用于景区售票和旅游服务预订、洽谈。服务厅设服务台，配备相应的计算机终端，计算机终端与计算机房的网络服务器相连，在服务厅游客可直接洽接和预订住宿、门票、导游、交通、餐饮、娱乐等。6246计算机房计算机房用于游人解说中心计算机管理、开发和与外界的通信联络。设网络服务器1台，开发工作站1台，配置相应的输入输出设备，网络服务通过集成器和智能布线与各计算机终端组成局域网，逐步与景区各景点电脑相连，解说中心登记注册国际互联网站，中心可通过上网对外发布信息和与外界沟通。625公寓小区在西部片区建设公寓小区，总建筑面积62800平方米。仿川南古老的地方民居建筑形式或符号下现代舒服的内部空间，和园林景致一起，反映了一种回归本土、回归自然的生活方式。626步行商业街在北部片区建设步行商业街，总建筑面积13800平方米。设计要点采用川南民居的建筑风格，充分利用景区风景与自身园林景观，提升其商业价值。第七章项目开发与管理71建设业主及管理机构本项目建设业主为宜宾寓苑房地产开发有限公司。公司成立于1997年3月,公司注册资本金2000万元，是宜宾市最早一家国家二级房地产开发企业。至2004年末公司总资产达155亿元，资产负债率仅56，有较强的偿债能力。在本项目中，由宜宾寓苑房地产开发有限公司统一负责观斗山温泉景区的开发保护、利用、建设和管理工作。72主要职责宜宾寓苑房地产开发有限公司作为观斗山风景区开发商，其主要职责如下（1）保护观斗山风景区自然资源和生态环境，维护风景区的自然风貌，开发利用温泉与自然景观资源；（2）协调编制观斗山风景区总体规划和详细规划并组织开发实施。（3）开发建设、维护、管理景区基础设施和公共设施及自然景观；（4）制定观斗山风景区管理制度，负责游人安全、环境卫生、治安、商业和服务业管理等；73项目负责人及机构设置731项目负责人本项目负责人为张阳，现任寓苑房地产开发有限公司法定代表人。732机构设置建立规范的企业管理经营机构，是“公司法”为现代企业标准化、制度化管理提出的基本要求。公司结合项目实际，分开发建设和正常经营两个阶段设置相应经营管理机构。确保开发建设和生产经营顺利进行。本项目管理机构设6部1室风景区管理部、浴场管理部、办公室、财务部、娱乐健身部、住宿部和餐饮部，设计定员为50人。其组织机构见图71。董事长、总经理监事会风景区管理部娱乐健身部浴场管理部餐饮部住宿部财务部办公室第八章项目实施进度81项目建设期本项目规划建设期为3年，从2005年至2007年。其中一期工程建设期2年，从2005年至2006年，2006年度四川省旅发大会前投入营运；二期工程建设期2年，从2006年至2007年，2007年底全面竣工。在各建设内容的进度安排上，本着分年建设、分年形成旅游设施条件和首先建设旅游基础设施、逐年开发旅游接待设施、改善旅游环境的原则。2005年首先形成大规模基础实施建设条件；2006年形成道路、水电气设施、旅游广场、旅游管理设施、游人接待中心、特色浴场、园林绿化、水体整治等基础设施和游客接待设施条件；2007年形成全部旅游客接待能力和良好的景区旅游环境以及与之配套建设的商务，公寓小区环境。计划在2005年内全部完成各建设内容的初步设计、施工图设计和当年建设工程的招标等工作；2006年、2007年初完成当年建设工程招标等工作。82分年建设内容实施进度安排2005年2005年首先完成部分土地征用、土石方工程、旅游道路工程建设，形成大规模建设基础条件。2006年完成全部土地征用、土石方工程、旅游道路工程河道溪流整治工程建设，并完成旅游广场、游人接待中心、特色浴场、园林绿化、溪流沟渠整治等工程建设，形成游客接待的基础设施条件。2007年完成公寓小区、步行商业街等工程建设，形成全部旅游客接待能力和良好的景区旅游环境以及生活居住环境。观斗山景区建设项目分年建设内容实施进度安排表表81序号项目2005年2006年2007年一一期工程1景区基础设施11旅游道路12供排水管线13供电设施14供气设施15供汽设施16通讯设施17景区污水处理场17景区溪流水体整治18土石方工程19河道整治工程2征用土地（492亩）二二期工程1温泉及景观建筑11特色浴场12景观建设及景区绿化2旅游接待及管理设施21游人接待中心22旅游管理设施3公寓小区4商业步行街及广场5二期土地征用（434亩）第九章投资估算及融资方案91投资估算911投资估算的依据（1）总投资估算范围本项目总投资估算范围只包括建设投资，费用分类为工程费用、其它工程费用、预备费、建设期利息。流动资金由建设单位另行解决，不计入总投资。（2）工程费用参照当地同类工程目前竣工造价和“三材”及人工单价测算出单位工程投资指标，按本建设方案工程量估算工程费用；设备购置和安装工程费按当地同类工程竣工造价估算。（3）其它工程费用景观建设、旅游管理设施、旅游接待设施等工程的其它工程费用按工程费用的5（其中建设单位管理费10、勘察设计费15、工程监理费10、其它15）；其它建设工程的其它工程费用按工程费用的8（其中建设单位管理费20、勘察设计费30、工程监理费15、其它15）。（4）预备费景观建设、旅游管理设施、旅游接待设施等工程的基本预备费按工程费用和其它工程费用的6；不计涨价预备费。（5）建设期利息银行借款资金按年利率612计算建设期利息。912总投资9121项目总投资本项目总投资为48000万元，其中（1）土建工程23251万元，占总投资的4844；（2）设备购置4657万元，占总投资970；（3）安装工程1，571万元，占总投资的328（4）其它费用18521万元，占总投资的3858。详见表91。9122一期基础基础设施工程总投资一期工程总投资为15192万元，占项目总投资的3165。其中（1）景区基础设施8075万元，占一期工程总投资的5316；（2）景区绿化900万元，占一期工程总投资的592；（3）土地征用费5972万元，占一期工程总投资的3931；（4）建设期利息245万元，占一期工程总投资的161。详见表92。9123二期工程总投资二期工程总投资为32808万元，占项目总投资的6835。其中（1）温泉浴场及旅游广场实施5077万元，占二期工程总投资的1548；（2）游人接待及管理设施5994万元，占二期工程总投资的1827；（3）公寓小区实施8840万元，占二期工程总投资的2695；（4）商业步行街实施2255万元，占二期总投资的732；（5）其它设施1901万元，占二期工程总投资的58；（6）景区景区1500万元，占二期工程总投资的458；（7）土地征用费6935万元，占一期工程总投资的2114；（8）建设期利息306万元，占一期工程总投资的094。详见表93。913总投资分年计划9131项目总投资分年计划按照项目建设进度安排，总投资分年计划为2005年7192万元，占项目总投资的14982006年20808万元，占项目总投资的4335；2007年20000万元，占项目总投资的4167。详见表96。9132一期工程总投资分年计划按照一期工程建设进度安排，总投资分年计划为2005年7192万元，占一期工程总投资的47342006年8000万元，占一期工程总投资的5266。详见表97。9133二期工程总投资分年计划按照二期工程建设进度安排，总投资分年计划为2006年12808万元，占二期工程总投资的39042007年20000万元，占二期工程总投资的6096。详见表98。92资金筹措921项目资金筹措9211企业自筹资金企业自筹资金30000万元，占项目总投资的625，分年投入计划2005年7192万元，2006年10808万元,2007年12,000万元。企业自筹资金为资本金，共计30000万元，占项目总投资的625，满足国家对建设项目资本金比例要求。9212银行借款银行借款资金18000万元，占项目总投资的375。分年投入计划2006年14000万元，2007年4000万元。详见表96。922一期工程资金筹措9221企业自筹资金企业自筹资金7192万元，占一期工程总投资的3747，分年投入计划2005年7192万元。企业自筹资金为资本金7192万元，占一期工程总投资的3747，满足国家对建设项目资本金比例要求。9222银行借款申请国家开发银行长期借款8000万元，占一期工程总投资的5266。分年投入计划2006年8000万元。923二期工程资金筹措9221企业自筹资金企业自筹资金22808万元，占二期工程总投资的6952，分年投入计划2006年10808万元，2007年12,000万元。企业自筹资金为资本金，共计22808万元，占二期工程总投资的6952，满足国家对建设项目资本金比例要求。9222银行借款申请其它金融机构长期借款10，000万元，占二期工程总投资的3048。分年投入计划2006年2000万元，2007年8000万元。观斗山景区建设项目固定资产投资估算汇总表表91估算价值（万元）序号项目土建工程设备购置安装工程其它费用合计占比（）一一期工程549558013007817151923165二二期工程17756407727110704328086835总计2325146577157118521480001000占比（）484397032838591000观斗山景区建设项目一期工程基础设施投资估算表表92估算价值（万元）序号项目土建工程设备购置安装工程其它费用合计建设规模投资指标1景区基础设施5495580130070080751）工程费用54955801300737511旅游道路13251325景后区公路5005005000米1000元/米景区步行道60060012000米500元/米景区步游道2252259000米250元/米12景区河道治理6006003000米2000元/米13供排水管线系统7007401440泄洪暗沟3203204000米1500元/米自来水供水管网3603606000米300元/米排水管沟网1003804808000米600元/米14供电设施系统7039039085010千伏输电线路60140402402000米200元/米变配电系统10250403003000千伏安1，000元/千伏安室外照明31031015供气设施系统2070160250天然气调压站2070101003000立方米/日天然气管线1501504000米375元/米16通讯设施701201020020000米100元/米17土石方工程22502250挖填000立方米20元/立方米挡墙75075030，000立方米250元/立方米18景区溪沟整治1601608000平方米200元/平方米2）其他工程费用3183183）预备费用3823823土地征用费59725972492亩1214万元/亩4建设期利息245245总计54955801300781715192观斗山景区建设项目二期工程固定资产投资估算表表93估算价值（万元）序号项目土建工程设备购置安装工程其它费用合计建设规模投资指标1温泉及旅游广场26551717150555507711特色浴场2330171715051947161）工程费用17301980温泉供水系统400400150950建筑及管行架120012006000平方米2000元/平方米室内冲浪馆280106713476000平方米室外浴池4504509000平方米500元/平方米经营设施2502502）其他工程费用2362363）预备费用28328312旅游广场325363611工程费用325325建筑3253256500平方米500元/平方米2其他工程费用16163预备费用20202游人接待及管理设施3180220020594599421旅游管理设施18010020333331工程费勤，管理用房1801801800平方米1000元/平方米景区智能化系统100201204套2其它工程费用15153）预备费用181822游人接待中心3000210056156611工程费用300021005100建筑及装饰3000300020000平方米1500元/平方米经营设施2100210021000平方米1000元/平方米2其它工程费用2552553）预备费用3063063住宅小区840044088401工程费用84008400建筑8400840062800平方米1338元/平方米2其它工程费用2002003）预备费用2402404步行商业街207018522551工程费用20702070建筑及装饰2070207013800平方米1500元/平方米2其它工程费用841043）预备费用1011245其它设施145116010118919011工程费用1451160101171251景前区公路拓宽130013001300米10000元/米52供气设施364086162蒸气锅炉房364014904吨/时供气管线727253景区污水处理站115120152505000立方米/日500元/立方米1其它工程费用86862预备费用1031036景区景000平方米150元/平方米7二期土地征用费69356935434亩1598万元/亩8建设期利息306306总计1775640772711070432808观斗山景区建设项目一期工程建设期利息计算表表94单位万元序号项目合计200520061申请开行本年借款8000800011其中长期借款800080002本年应计利息24524521其中长期借款利息245245观斗山景区建设项目二期工程建设期利息计算表表95单位万元序号项目合计200620071申请其它金融机构本年借款10，00020008，00011其中长期借款10，00020008，0002本年应计利息3066124521其中长期借款利息30661245观斗山景区建设项目总投资计划与资金筹措汇总表表96单位万元序号项目合计2005200620071总投资480007192208082000011固定资产投资4800071922080820000其中建设期利息6734282452资金筹措480007192208082000021企业自筹资金30000719268081600022申请银行借款18000140004000其中开行长期借款80008，000其它金融机构长期借款10，00020008000观斗山景区建设项目一期工程总投资计划与资金筹措表表97单位万元序号项目合计200520061总投资151927192800011固定资产投资1519271928000其中建设期利息2452452资金筹措21企业自筹资金7192719222申请开行银行借款8，0008000其中长期借款8，0008000观斗山景区建设项目二期工程总投资计划与资金筹措表表98单位万元序号项目合计200620071总投资32808128082000011固定资产投资328081280820000其中建设期利息306612452资金筹措21企业自筹资金22808108081200022申请其它金融机构借款10，00020008，000其中长期借款10，00020008，000第十章财务效益及风险分析101景区旅游项目财务效益1011财务评价依据及方法依据建设项目经济评价方法与参数中的有关规定和国家现行财税制度，以及行业特点对本项目各项财务指标进行测算和分析。1012基础数据1营业收入（附表101）根据观斗山景区项目开发情况，结合本旅游项目的特点，本项目收入测算如下（1）景区游缆及沐浴门票收入每天人均消费85元、每年沐浴人数同比递增10计算。（2）贵宾浴收入每天人均综合消费200元、每年沐浴人数同比递增10计算。（3）接待楼客房收入共计500张床位，将接待客房的标间、普通客房、单间客房和套房合并考虑、入住率为50、房价每床每天380元、八折计价测算。年收入2774万元；（4）餐馆收入以大众浴沐人数的50留下就餐、人均消费40元计算。（5）娱乐收入以大众浴沐人数的25留下消费、人均消费20元计算。本项目收入测算如下收入预测表年度200520062007200820092010201120122029大众沐浴人数（万人）28308339373410451496546同比增长100100100100100100100大众沐浴收入（万元）2002220224222665293132243547贵宾浴人数（万人）333364044485358同比增长100100100100100100100贵宾浴收入（万元）660072607986878596631062911692餐馆收入61606776745481999019992110913娱乐收入1540169418632050225524802728接待楼客房收入27740277402774027740277402774027740收入合计620606549269267734207798883013885402项目计算期及营业负荷安排建设期3年经营期10年计算期（建设期经营期）13年本项目营业负荷见营业收入及税金测算表。3、工资及福利本项目管理人员50人，年平均标准工资及附加按10000元/人测算，营业期第1年工资及福利费总额为50万元，逐年按10递增至达到设计负荷年。4、税率营业税5城市建设维护税7（营业税额）教育费附加3（营业税额）所得税335成本费用估算（1）直接经营费用包括直接经营所消耗水、电、会议、住宿等消耗品、外聘员工费用、管理费用等，经估算，按年销售收入的10计算。（2）维护费按固定资产原值的05计取，达到设计负荷年为240万元。（3）折旧本项目折旧按20年测算，残值率按固定资产原值的5测算。（4）其它费用1市场宣传费用按年营业收入的3计取，设计负荷年为266万元。2财务费用（利息支出）本项目固定资产投资贷款在运行期发生的利息全部进入总成本的财务费用。（3）总成本费用经测算，本项目测算经营期年均总成本费用为4187万元。1013盈利能力分析1损益分析经测算，本项目静态投资指标如下投资利润率517资本金净利润率827年平均利润情况如下利润总额3704万元税后利润2481万元以上指标表明，本项目静态投资指标较好，利润总额及税后利润较高。2、现金流量分析本项目基准收益率取6，测算出的盈利能力指标如下内部收益表（）投资回收期（年）净现值（万元）税前88210548847全部投资税后65212021581以上指标表明项目内部收益率（税前和税后）高于基准收益率6的水平，说明项目具有较强的盈利能力。1014清偿能力分析1、贷款能力分析本项目固定资产投资贷款采用等额还款测算，开行银行长期贷款按宽限期3年，还款期10年测算；其它金融机构长期贷款按宽限期3年，还款期5年测算。测算出的偿债备付率为134424，满足金融机构的偿债备付率要求。2、资金来源与运用分析本项目资金来源与运用基本合理，营业期内累计盈余资金栏在项目计算期末无负值，项目在寿命期内累计盈余资金达54813万元。1015财务指标汇总通过对本旅游项目盈利能力和清偿能力的分析，表明本旅游项目具有较强的盈利能力、清偿能力，因此，本项目财务评价可行。本旅游项目主要财务指标汇总如下1年均营业收入8349万元2年均营业税金及附加459万元3年均总成本费用4187万元4年均利润总额3704万元5所得税1222万元6税后利润2481万元7内部收益率（全部投资、税前）8828内部收益率（全部投资、税后）6529净现值（IC6、税前）8847万元10净现值（IC6、税后）1581万元11投资回收期（全部投资、税前）1054年12投资回收期（全部投资、税后）1202年13偿债备付率（）13442414贷款偿还期国家开发银行贷款宽限期3年，还款期10年；其它金融机构贷款宽限期3年，还款期5年。102风险分析1021财务风险选择旅游营业收入、经营成本、游客数量的增减等因素，在10的幅度内进行