广州万科蓝山项目产品详细介绍

广州万科蓝山项目概况万科蓝山项目位于广州市白云区南湖板块太和镇大源村。用地面积为82万平方米，容积率182，总建筑面积为15万平方米，其中住宅面积约14万平方米，配套面积约8000平方米，商业建筑面积约2000平方米。项目分两期开发，共1000余套。产品类型有五种情景HOUSE、优尚HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE、高层。项目经济技术指标物业类型普通住宅建筑类别小高层洋房、多层洋房（不带电梯）项目位置白云区广州南湖同和路段（林科所旁，江南世家对面）开发商广州市万科房地产有限公司占地面积820万平方米建筑面积1500万平方米容积率182住宅面积约14万平方米配套面积约8000平方米商业建筑面积约2000平方米产品类型情景HOUSE优尚HOUSE趋优HOUSE创库HOUSE高层总套数约1000多套景观设计美国BDS景观设计公司物业管理万科物业蓝山的来由什么是现代人的优质生活把钱用在炫耀上，这是旧奢侈；把钱放在一个好的东西使用上，重视其技术含量，这就是新的奢侈万科VHOUSE的奢侈体现在VHOUSE不是从普通产品到别墅的过渡，而是提供一种平衡城市生活的居住模式，是为了满足居住者对于“趋优生活”的一种需求。一、蓝山不单是个案名广州万科蓝山的缘由可以追溯到2000年深圳的四季花城，作为多层合院建筑，四季花城开盘后反响很好，证明消费者对围合式多层建筑的居住氛围的认同；后来到了北京万科西山庭院，还有上海万科的蓝山小城，再到中山万科的城市风景，实际上万科这几年一直在不断的推出新的合院住宅产品。二、蓝山邂逅合院广州万科蓝山建筑是万科合院住宅产品开发的进一步提升。万科总结了过去的开发经验，对广州蓝山这块地量身订造，同时把合院产品与情景类产品相结合，互补两种产品的优劣点，在这个基础上注重私密性，注重遮阳，符合广东的气候特点。就如广州万科蓝山的主设计师BRIANKSHERMAN先生所言，广州给他的感觉是一个很大的亚洲城市，跟其他的大型亚洲城市例如曼谷、雅加达非常的相似，也存在一些问题，例如交通、污染、噪声等问题，所以万科蓝山结合广州城的环境特色和居住特色，建筑以白色和蓝色为主调，设计色彩丰富的生活场景，同时注重合院产品的安全感，邻里感和可识别性。合院产品是否成为万科或者是房地产的方向还是要根据具体不同位置的地块综合考虑合院这种产品可能是万科将来做多层住宅，高层项目不太容易演绎的产品。三、蓝山与VHOUSE“VHOUSE”的概念是怎样的“VHOUSE”只是一种概念的炒作“VHOUSE”是对万科建筑主张，建筑无限生活，坚持真实生活本质的升华“把钱用在炫耀上是旧奢侈，把钱放在好东西上重视技术含量，就是新的奢侈。优质生活的概念，就是在高品质建筑的基础上，重视生活的高质量。”而这种趋向优质生活的高品质就是万科的VHOUSE。VHOUSE是创新的别墅，突破传统别墅的形式又有别墅的享受；VHOUSE是多样化的，是异想天开的；VHOUSE是前所未有的立体奢侈体验。VHOUSE包括四种建筑情景HOUSE浪漫情调空间，层层退台，户户带台。趋优HOUSE与自然融为一体的山上长出来的房屋。优尚HOUSE上层空间，空间演绎最多，最细致，生活最优化的VHOUSE。创库HOUSE是充满个性梦想和创造力的空间。VHOUSE的出现，如何在现代化社会土地资源有限的情况下，尽快地创造出更多层次的空间，将生活的细致发挥到极致这是一个值得深入研究的课题。选址研究万科在广州市场遇到两个困惑，一是万科在广州一直不容易以合理价钱拿到合适的地块。另一个是业界对其诞生于深圳、成长于内地的开发模式北方味太浓、很可能水土不服的质疑。万科不得不以“农村包围城市”的方式“曲线”进入了广州市场。一、万科在广州市场的困惑1、总是拿不到好地万科在广州市场遇到两个困惑，一是万科在广州一直不容易以合理价钱拿到合适的地块。万科最早在1999年就通过一些渠道打听行情，试图进入广州，由于种种主客观因素限制，他们多以二手转让地为目标，前后看了一百多块地，占那段时间内广州各级市场上公开或不公开出让地块总数的60以上，可惜基本上都谈不成。王石后来承认，万科拿不到便宜的土地，也不可能获得比当地发展商更优惠的条件，是他们迟迟未能进入广州的重要原因之一。2003年8月1日，广州市国土房管局对外宣布“2004年1月1日起，广州新出让、拍卖或转让国有土地的土地出让金一次性全部缴清”，这对仍然为在广州找地头痛的万科来说，是个利好消息。一来深圳早已实行一次性缴清土地出让金政策，万科不存在适应问题；二来万科论资金实力和融资能力都远胜于本地大部分发展商，当后者纷纷被新政策的高门槛拦住后，万科拿地应该比现在轻松，讨价还价的空间也更大。2、可能“水土不服”的质疑万科在广州市场的另一个困惑是业界对其诞生于深圳，成长于内地的开发模式北方味太浓，很可能水土不服的质疑。而从珠三角整体战略的成败来看，只有在市场较为成熟和开放的广州取得成功，万科才有可能真正融入地方色彩更为浓厚的其他几个城市。万科其实早已意识到这个问题的重要性。今年初王石在广州接受媒体采访时表示，广州是岭南文化的中心，深圳是北方文化的城市，两者之间差别非常大，但他认为“这两个城市的气候、地理环境还是大致相近的，深圳四季花城就有岭南建筑的符号，比如骑楼，邻里关系等居住习惯也比较契合，同时万科有10年左右跨地域发展的经验，适应能力非常强。”二、万科选址南湖挺进广州中心区从深圳起家的万科地产在十几年的全国征战之后，终于把目光投向了深圳的近邻广州。2002年，万科竞得南海的建筑面积为50万平方米地块，准备以此为跳板进军广州。此时的万科对进入广州市场显示了充分的信心，董事长王石表示，万科从2001年就已经派出了广州工作组，广州将成为万科第二轮扩张的重点。而且万科的目标决不仅限于郊区，预计会把参与广州旧城改造作为重点。然而早在1999年，广州就已经确定了“旧城改造再也不让开发商参与的基本调子”，万科难以直接介入老城区的土地开发。于是，它转而从拍卖场上寻找机会。但是，2002年12月，在滨江西拍卖现场，万科遭受到了富力、恒大、城启、保利四家“华南虎”的联手狙击，地价拉高到比底价高了125亿元观看过那次拍卖的开发商回忆“当时只要万科一举牌，广州的发展商就跟着应价。好像是40分钟内举牌几百次吧，旁观的人都紧张得不行。”此次拍地失利使万科失去了“挺进广州中心区”的机会。2003年68月，万科通过协议转让的方式，拿下位于黄埔大沙地及南湖两幅地块，建筑面积共约35万平方米虽然这两幅地块并非位于它之前所设定的“市中心”地段。此后万科在广佛地区的土地拍卖会上屡屡空手而归。2004年南海、佛山数次地王拍卖会上，万科分别败于中海、碧桂园、恒基等集团之手。直到今年中才以协议转让方式取得南海千灯湖附近一个10万平方米左右的地块。今年如广州市区白云种鸡场等热门的土地拍卖会上，虽然万科也有代表现身，但基本在竞拍的初步阶段便告放弃。万科一位负责人表示，虽然万科目前的项目都是广州边缘的地方，但并非故意为之。“我们也想拿到好的土地，可惜拿不到啊。应该说，我们会拿到越来越好的土地。如果土地的位置不是很好，我们反而要做得比别人更好。”另外，万科虽然对所有的地块都有兴趣，进入广州这几年来，大大小小的地块参考了不下百块，但是万科不会轻易高价拿地，目前万科更倾向于鼓励以合作的方式去做项目。万科以“农村包围城市”的方式“曲线”进入了广州市场。与广州本地开发商争夺土地资源屡屡失败之后，4年来万科不得不转战边缘拿地，从而避开与当地开发商的正面竞争，以“农村包围城市”的方式慢慢突进广州中心城区。蓝山项目是其进入中心板块的第一个楼盘，仅设计就用两年时间。从4年来的边缘开发到中心城区项目，万科一步一步地对广州市场渗透。定位研究在南湖板块众多高质素楼盘竞争的夹缝中，万科以产品创新为突破口，要做南湖板块中高档楼盘的样板间。目标客户定位为对洋溢西班牙风情，产品创新程度和专业性非常欣赏的感性精英新富。一、市场分析就整个南湖片区来说，目前与蓝山项目竞争力较强的为江南世家、半山豪廷、山水庭苑。1、江南世家VS蓝山从今年的南湖板块产品供货来看，江南世家可能是蓝山最直接的竞争对手。首先，二者地理位置相当，只隔着一条马路。其次，江南世家现推的60多套200平方米复式，与蓝山首推的情景洋房及小高层洋房产品面积大小接近。再次，江南世家以6500元/平方米并带装修的价格对蓝山形成压力。第四，从大环境来看，江南世家除规模大，园林山景已经相当成熟外，而且园区直接与白云山体相连，山景更直观，配套包括半山高尔夫球场、半山泳池、钓鱼湖、茶馆，环境层次也更立体。而仍属第一期开发的蓝山，无疑逊色一筹。2、半山豪廷VS蓝山雅居乐集团立志把半山豪廷打造成独具创新的广州豪华别墅盘，与蓝山的定位存在偏差。该盘首推独立、联排别墅，1300018000元/平方米的定价，每套几乎在300万元以上，瞄准的绝对是高端买家，而万科蓝山的产品层次更丰富，从80平方米的LOFT到200多平方米的TOWNHOUSE皆有，所针对的目标客户群也不一样。3、山水庭苑VS蓝山。在南湖板块众多楼盘中，山水庭苑产品本身的简约风尚设计在业界广为流传，社区整体外立面色彩清新、素净，气质与蓝山有一丝相似。但该盘同是最靠近广州大道北出口的楼盘，同时最临近南湖游乐园，即可近观又可远眺南湖水滨之乐，地理位置比蓝山更优越。而即将发售的三期也以150平方米的中型洋房为主，按照9500元/平方米的均价，无疑对蓝山的部分产品形成一定的竞争力，但万科的品牌效应同样是山水庭苑不可比拟的。二、产品定位根据最新广州市分区规划，白云区的定位为“北优白云山水相融综合发展区”。白云区将建设成为拥有山水相融的自然资源、特色鲜明的人文景观、便捷通畅的交通网络、繁荣高效的产业体系的城市综合发展区，充分体现其生态特征、人文内涵、建设面貌和交通优势，发展成为传统气氛与现代生活方式交融的现代城区。政府“北优”的战略规划，对白云区周边的地产开发作出严格细致的控制，促使白云山周边的楼盘开发向精品化、高品位化发展。“南湖板块”是目前市属八区中山水兼备的唯一地区，白云区政府和当地发展商已经一致将“南湖板块”定位为“高尚住宅区”。经过近10年的发展，“南湖板块”业已成为广州市消费者心目中成熟的中高档居住区域。因此，万科结合南湖板块和自身的实际情况，把蓝山定位于南湖板块中高档楼盘。蓝山为万科建筑代表作，历时两年的设计时间，集中了万科集团建筑研究中心最新的建筑研发成果，出现合院、叠层HOUSE、LOFT等特色产品，户型布局更亲近自然、更适合人居住，生活更具层次感、空间感。万科语录“蓝山将打造成十年仍值得一看的地标性楼盘，并以突出的性价比吸引对南湖感兴趣的消费群体。”三、目标客户群定位早在两年前，广州万科曾表示南湖项目将针对社会上很“另类”的消费群体度身订造。事实上，从项目定名的“蓝山”，让我们不难联想到风味、品位俱佳的“蓝山咖啡”，联想到一种极为小资的生活。而且从目前该板块楼盘的客户群看，多以业界精英人士和外籍管理层人士为主。因此，蓝山的目标客户定位为对洋溢西班牙风情，产品创新程度和专业性非常欣赏的感性精英新富。客户类型企业管理人员、大学教授、医生、设计师、私营企业主等。客户来源以来自天河、白云、东山的客户为主，其他区域也有部分。客户特征主要是二次置业者，驾车一族比较多，属于买家金字塔的中高层。年龄层次在3045岁之间，是年轻而具有高学历的人群。客户特点年轻、乐观和富有创意以及具有较强的经济实力。规划设计麻雀虽小，五脏俱全。在用地面积只有82万平方米，容积率182的地块内，万科蓝山规划了9栋18层的高层，4排35层多层、低层的情景HOUSE、优尚HOUSE、趋优HOUSE、创库HOUSE和高层5种产品，8000平方米的社区配套和2000平方米商业街区。一、总体规划1、空间布局广州万科蓝山项目分两期开发，整体风格设计为现代西班牙风格，规划在北面布置了1排9栋18层的高层，以南布置了4排35层多层、低层。在高层与其前面1排的多层之间形成街庭空间，减少了高层的压抑感，把高层与多层之间的关系转化为多层与多层之间的空间关系；在南面3排多层之间设计了用情景洋房围合成合院的人性化空间，以宜人的尺度增进住户的交流与沟通。2、交通流线小区实行完全的人车分流模式，沿小区外围设计了环道，车辆沿环道进入小区，最后停放在地下室。小区内部实行封闭式管理，三至四道设防，然而小区商业街和入口广场实行开放式管理。3、配套规划约2000平方米商业街，以两层为主，局部三层设计；结合地势逐级上升；采用商业骑楼形式；并结合入口广场和商业内街，设计在住户的回家流线上，形成商业气氛。商业造型上采用现代西班牙风格，以白色质感涂料为主，局部点缀肯定的颜色和造型。另外，小区还规划有约1500平方米的幼儿园，约1500平方米的会所，4000平方米的小学等配套。二、独特的院落和街庭规划蓝山的地块呈梯形形状，建筑师运用了独特的院落和街庭设计。从规划图上看，地块由北向南共有5排楼宇，背面第一排为小高层，第二排为35层的趋优HOUSE，第三排和第五排为情景HOUSE，第四排则是优尚HOUSE。在第三、四排楼宇之间，是整个楼盘东西走向的景观轴，它同时把楼盘分为南北两个组团。另外，第五排一角还有2栋18层小高层楼宇。第一排小高层和第二排的趋优HOUSE之间，形成独特的街庭布局。两排楼宇之间是街道，但它们又并非截然分开，而是通过多条天桥连接。天桥的设计是方便小高层楼宇中的LOFT公寓业主出入的。而在小高层楼宇中，除了平层单位外，还抽出了部分面积，精心设计出创库HOUSE，层高达6米多，面积约80平方米，可以由业主自由搭建阁楼。该部分创库HOUSE单位的业主，能通过天桥连接，经过趋优HOUSE处出入，与小高层楼宇的标准层单位相区别。景观轴南面的三、四、五排楼宇则构成了独特的院落式规划。第三、五排的情景HOUSE，不再是广州四季花城情景洋房般呈并列设计，而是增加了很多转角位，形成“凹”字形和倒“凹”字形的布局，刚好把第四排的优尚HOUSE合围在中间，从而形成独特的居住院落。该规划被称为“合情”围合式情景洋房设计，加上被称作“合理”的街庭设计，形成独特的“合情”、“合理”规划。该设计会增加组团内的私密性，也能形成组团内的亲融性。在楼宇布局上也能高低错落，增加立体感。三、景观规划蓝山的景观设计由著名的景观设计公司BDS设计，以人性化的尺度设计高档的景观。在入口广场设计了整片的水景与商业楼相互烘托，突出小区的入口形象；在会所外设计了约2000平方米的下沉式泳池区，并与回家流线相结合，成为整个小区的景观中心，在绿轴和组团之间布置了各种场地和绿化景观设施，精心打造高档社区的景观。从园林布局到艺术小品，从景观绿轴到下沉泳池，西班牙风情在这里体现得尤为纯粹。一套完整的景观体系，景观绿轴是贯穿社区的主线，在这条绿轴上点缀的绿化、水景，营造出热烈的西班牙风情。蓝日广场的开放性及与城市共融的心态传达着FLAMENCO的热情与奔放；浮蓝明歌（泳池）以其距离感及完整的区域感传达着FLAMENCO的互动与节奏；蓝海/蓝湾院落（情景HOUSE区）以其亲切感及多样性传达着FLAMENCO的煽情与诱惑；蓝庭（街庭）的原创性与强烈对比传达着FLAMENCO的大胆与激情。走到哪里，都有看不完的园林。建筑设计对于目前广州楼市楼宇产品同质化严重的情况下，广州万科蓝山的VHOUSE无疑让部分产生审美疲劳的人士感觉到惊喜，出于对品牌和建筑形态的喜爱和认可，万科蓝山在广州已经有了一群FANS。万科蓝山集中了万科近年来的建筑设计成果，将西班牙风格与中国传统院落特点相结合，形成了拥有洋房、院落、创意空间以及TOWNHOUSE的集合型项目，也即VHOUSE产品系列。一、走在创新路上的万科VHOUSE仔细推敲VHOUSE产品的户型设计，可以发现万科VHOUSE有极大的创新，产品质量也达到了最优化。它的最优表现在三个方面。1、空间创新最优万科VHOUSE无疑在居住空间、户型设计上作了最优化的创新为每套普通洋房增添了花园、露台、天台和地下室等空间。它把别墅叠了起来，有效地利用土地资源，又使居住的业主同样拥有别墅的天和地（天台花园和首层入户大花园）。（1）有“天”有“地”的洋房一般来说，普通洋房楼盘建筑只有首层洋房才可能有花园，顶层洋房才可能有天台。万科VHOUSE之一的情景HOUSE，其建筑面积与普通大户型洋房面积一样，约130230平方米，它却增加了大面积的花园、露台、天台等户外空间，还有数十及至近百平方米的半地下室。广州最早在万科四季花城出现情景洋房，每套情景洋房都有属于自己的户外空间。情景HOUSE则是情景洋房的升级产品。万科蓝山的情景HOUSE设计，一般高四层，一梯三种户型（三、四层为复式），它也是采用层层退台的形式，使每户都有大露台。首、二层单元分别增加了一个30110平方米的半地下室。其中首层单元通过户外花园进入半地下室，而二层单位是通过单元室内楼梯进入半地下室。位于顶层的复式情景HOUSE附送近百平方米的天台花园。万科蓝山的情景HOUSE设计可以看成立体的复式住宅，合理利用有效空间，增加生活情趣，满足业主的居家多样化的生活需求。（2）能垒起来的别墅一般的叠加式别墅多是复式单元的层叠，上层没有地（户外花园），下层没有天（天台花园或大露台），而趋优HOUSE有别于此。趋优HOUSE是真正叠起来的别墅，每一套趋优HOUSE都有天有地。既有效地利用了空间，控制了楼价，也让购房者真正地享受到别墅有天有地的优质生活。万科四季花城的趋优HOUSE是当中的典范。该趋优HOUSE依山势而建，利用地形优势使上下两套趋优HOUSE都拥有户外花园和天台花园，而且还有半地下室和车库。由于依山而建，上下两套趋优HOUSE也被称作“山上”和“山下”。不仅如此，由于借地势建房“山上”和“山下”两套趋优HOUSE的入户门和户外花园分别位于楼宇的前后两侧，“山下”是从地面层道路进入单元，“山上”则是通过上一层道路进入单元的，形成了真正的单门独户，私密性非常高。2、空间利用最优某些超级豪宅刻意求面积的大大厅、大房、大花园，万科VHOUSE更注重空间的利用。也就是，VHOUSE讲求在有限的空间里寻找适合的尺度，然后把每个空间细分，赋予细致的功能。（1）六厅三园的空间优化对于空间利用最优化的可以说是优尚HOUSE。该种产品面积仅200余平方米，却创造了六个功能厅三个户外花园。拥有多个生活场所，为业主提供丰富多彩的生活模式。优尚HOUSE在200平方米的户内出现了六个功能厅。从花园进入的半地下室，可以通过窗户直接通风、采光。该空间私密性大，可以作为视听室、桌球室、健身房等多功能厅。而在首层，除了设计了独立分隔的客厅和餐厅外，还有一个半独立连着花园的情景厅。情景厅既连着客厅也相对独立，业主可以把情景厅设计为茶室、画室等。在优尚HOUSE的二层，增大了过道外的空间，形成一个家庭厅，放上一张长沙发，摆一个茶几，形成一个家庭小聚会的聊天室。在三层的主人房还设立半独立的休息厅。另外，优尚HOUSE还设计了三个户外花园，包括前后花园，在单元中间位置还设了一个天井花园，被客厅、餐厅和室内楼梯位围绕着，采用玻璃间隔。所以客厅、餐厅和人们上下楼梯时都可以看到天井花园的景观，也增强了室内的通风、采光。（2）最大限度“偷取”空间创库HOUSE也是一种业主最大限度“偷取”空间的产品。如万科城市花园的创库HOUSE，层高6米，通过错层的设计使每个单元可以设计出3层楼面，使用面积增加1220平方米。万科蓝山的创库HOUSE交给业主的是一个54米层高的大空间，业主完全可以搭建多一层免费使用的空间。3、环境利用最优万科VHOUSE的设计在楼宇规划、建筑物与自然环境的融合上也花了很大的力气。它尽量使建筑物与自然环境更好地结合，使每一套房子的景观都是最佳的。（1）依山临湖建房子如建在广州四季花城湖边坡地之上的优尚HOUSE，依山临湖，不仅视野更为开阔，连建筑本身也成为风景的一部分。而趋优HOUSE则全部建在广州万科四季城的半山腰上，既可望湖，又可看山，空气质量好，居住环境优。该批趋优HOUSE一改以往单栋的形式，在一个单栋之上又加了一个单栋，但不是简单的叠加，而是在坡地上利用地势对上叠的单栋进行退台式的处理，外观看起来整栋建筑就如顺依山势，从山里长出来一样自然。（2）N种回家方式万科VHOUSE除了考虑业主居住的环境外，还充分考虑到业主从楼大门回到家里的视觉享受，布置好独特的回家路线景观。例如，万科蓝山的创库HOUSE建在高层楼宇的二层上，该批创库HOUSE并不是通过高层楼宇的电梯上楼，而是走上趋优HOUSE楼梯，再通过趋优HOUSE和高层楼宇连接的一条天桥，进入到家里。而天桥下面就是楼盘的绿轴景观园。也就是说，创库HOUSE的业主可以看着绿轴景观回家。（3）房子也是景观万科VHOUSE不仅拥有自然生态资源的自然美，线条优美、外立面清新的万科VHOUSE也是一种景观美。例如，万科蓝山设计了广州楼市罕见的西班牙建筑风情。万科蓝山建筑外立面以白色为主，但一些小型的外立面部件上会增加丰富的色彩，如蓝色的露台棚架，橙色的花基等，另外的小幅外墙上配搭各种色块如红色、浅灰、绿色等等。除了着色搭配独特外，建筑物还采用了西班牙建筑最喜欢用的厚质感涂料，外墙表面有明显的凹凸感。远观楼盘像是一个白色的阳光小城。蓝山的建筑物设计也非常简洁，以直线条为主。如在外墙上加上高、低窗，加上不同方格造型，使建筑物外立面简洁而又不单调。因此，居住在万科VHOUSE即使看到别人的房子，也是一种美，一种景观。二、VHOUSE设计深度解剖1、情景HOUSE位于广州万科蓝山“合情组团”的181户情景HOUSE，与广州万科四季花城一直采用的联排式情景洋房不同。它是万科蓝山根据自身地形情况，把联排的情景HOUSE组合起来，形成半围合式的、有转角位的院落式情景HOUSE。（1）名词解释情景HOUSE是情景洋房的升级产品。它在保留原有情景洋房的大露台、大花园设计外，还增加了不少新卖点，当中的户户复式是最吸引人的。首层有地下室、入户花园，二层有大露台和地下室，三层有两层中空大厅、大露台和天台花园。（2）空间剖析一方面，情景HOUSE由于层层向内退台，因此每一层都留有了花园、露台等户外空间，可以无遮挡地看天空。另一方面，情景洋房二层单位原来是没有地下室的，但情景HOUSE为二层单位增加了一个地下室。它把原来首层单位的地下室一分为二，更在二层单位户内引一条楼梯进入地下室部分。而情景HOUSE的三四层是一套复式单位，该设计使情景HOUSE实现了户户带花园，层层复式的设计。首层户型叠式花园立体感强首层情景HOUSE面积在150160平方米，四房两厅设计。该户型最大的卖点是拥有大型的立体式户外花园。该单元是通过自家的入户花园进家门的，与上层单位入户方式不同，其入户花园比地面向上提高几级楼梯，入户门又比入户花园高出几个楼梯级，而入户花园一侧下行几部楼梯则是另一个下沉式花园。这样，层级式的花园形成首层情景HOUSE的立体式户外空间；另外，该单元的另一侧，还设有一个私家花园，或与卧室连接，或与厨房连接，大大增加了首层情景HOUSE的户外空间。在单元的大厅设计上，采用了横向厅设计，大厅开间足有8米宽，而客厅宽度也有5米左右。首层情景HOUSE还设计了一个相对独立的情景房。它既可以从入户花园的一扇小门进入，也可以通过大厅进入。该情景房的大窗户开向入户花园，景观非常好，它能作为单元的茶室、书房、琴房等多功能室。大厅和房间的间隔采取跃式设计，增强功能分区。上跃层有三个卧室，面积都适中，有部分主人房不仅带有卫生间和衣帽间，更带有私家花园。而整个单元的布局都是南北向的，形成南北对流，增强室内通风。另外，首层情景HOUSE的下沉式花园还连通一个半地下室，面积在30110平方米。该半地下室由于有一部分是露出地面的，所以可以通过窗户采光、通风。半地下室因为有独立的进出方式，私密性很强，可以作为视听室、健身房、私家会客厅等的多功能厅。二层户型附送地下室二层情景HOUSE面积在130145平方米，三房两厅设计。该户型从一条曲尺形的楼梯进门，在曲尺位是一个平台，再直上通过露台才进门。由于上楼梯方式的改变，二层住户回家的方式也类似于花园别墅的回家方式。由于三四层楼宇向内退台，二层情景HOUSE拥有一个10余平方米的大露台，类似于入户花园。而在入户露台和大厅之间还有一个类似于玄关的门厅，增加了单元的私密性。二层情景HOUSE大厅也是横向厅设计，开间达8米，客厅的开间也有5米。大厅和房间之间以跃式设计分隔功能区，主卧室带有卫生间和衣帽间。房间和大厅等都能形成南北对流的布局，通风非常理想。而厨房与餐厅相连，厨房另一侧连着工作阳台。该单元还有一个最大的优势，就是附送一个30100平方米的半地下室。该半地下室与首层情景HOUSE的一样，都是有窗户自然通风、采光。顶层户型中空复式送天台情景HOUSE三四层是一套复式单位，面积在200230平方米，为五房两厅设计。复式情景HOUSE也是采用横向厅设计，大厅开间达8米，其中一端的餐厅可以直出户外露台，相连的客厅则直出外阳台，大厅通风、采光非常理想。不仅如此，复式情景HOUSE采用中空设计，客厅中空达两层高，体现情景HOUSE的尊贵、豪华。三层设计有三个卧室，当中一个套房更带有大露台。由于南北向设计，单元通风对流很好。在复式情景HOUSE的四层，是一个豪华的主人房，室内面积超过30平方米，带有书房和卫生间，另外还带有一个3040平方米的大天台花园。2、趋优HOUSE蓝山的趋优HOUSE产品，为四、五层建筑，由两套复式单位叠加在一起，下叠式单元拥有地下（花园），上叠式单元拥有天空（屋顶天台）。虽然叠加式TOWNHOUSE面积不是蓝山产品中面积最大的，却是最高端的产品，紧挨着景观绿轴，景观比其他产品都要好。（1）名词解释趋优HOUSE是TOWNHOUSE的一种延伸，做成上下叠加的形式。虽然每户都有或南或北的私家花园，但产品形态本身更像城市集合住宅中的复式住宅，是介于别墅与普通住宅之间的一种过渡产品。趋优HOUSE由多层的别墅式复式住宅上下叠加组合而成，一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成。这种户型与联排别墅相比，外立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅进深过窄的缺点。（2）空间剖析趋优HOUSE面积不到200平方米，多集中在160170平方米，但在这个空间内已经设计出五房两厅三卫，并通过加大花园面积，使趋优HOUSE具有接近TOWNHOUSE的使用空间和舒适度。在户型设计中，“山上”、“山下”各有特点。“山下”拥有地下室的多功能间，并有多阳台设计，加强通风和采光。“山上”除了有大露台外，更增大了花园面积，弥补“山上”的“地气”不足。此外，万科趋优HOUSE在设计上最大的亮点除了“有天有地”外，还引用了内庭景观设计，将第三个花园“收藏”入室，将建筑和景观相融合，构建了一个置身于景观之中的室内空间。而这一室内空间的引入，从居住者的舒适性和生活享受出发，创造了采光充分、开阔敞亮、能为所有室内空间借景的内部趣味空间，并使室外花园与室内庭院获得融合，它为活动在居室不同空间内的人提供了丰富的景观享受，得到的是“拥有更多花园景观面”的景观。“山上”比叠加TOWNHOUSE更TOWNHOUSE趋优HOUSE的“山上”由于位于坡地上方，拥有楼宇的3、4、5层共三层，包括四园五房三卫，还设计有两个阳台一个露台，空间丰富，视野开阔。“山上”一层三园跃式设计在“山上”第一层，除了一个停车位的空间和一个储藏室外，主要是一个休闲空间，包括入门转角处的私家花园，与私家花园相连的大面积庭园以及一个利用“山下”顶层形成的下沉式的平台花园。值得一提的是，“山上”一层平面也在空间上做出了层次感，停车位与私家花园之间有小小的跃式设计，进入私家花园要上几级台阶，该设计对空间进行了区分。与私家花园相连接的是一个面积大致在35平方米左右的大面积庭园，庭园不仅有楼梯到达上一层，而且其一端还有一间储藏室。“山上”一层是家庭的主要户外活动场所，会客、休闲、娱乐都相对集中，与上面的空间独立开来，互不影响，同时也体现出“山上”设计中与自然、与地面的亲近性。通过私家花园、庭园和平台花园的连接做出了户外花园的感觉，使趋优HOUSE拥有更多的TOWNHOUSE的生活空间和感觉。“山上”二层双梯出入互不干扰“山上”二层主要是家人平时生活休息的区域，为两室两厅一卫设计，公共卫浴间和两间卧房集中在楼层的一边，靠近从第一层庭园上楼的梯口。这样的设计在一定程度上使二层和一层的庭园形成一个联动区域，分享底层的自然绿意。此外，二层的亮点在于室内庭园和客厅区域的设计。二层的室内庭园位于卧室区和客厅区的中间，不仅给室内创造了良好的景观，形成一层景观到二层景观良好过渡，而且还将该层的卧室休息区与厨房、餐厅、客厅功能区域隔离区分开来，互不干扰，并与客厅阳台相呼应。很显然，内庭园的应用使得“山上”二层的室内空间变得开阔跳跃，增强了空间的立体感。同时，客厅区域除了有厅出阳台设计，增加客、餐厅的通风、采光外，还有楼梯直接可以下到一层的平台花园，这个平台花园专属于客厅，很大程度上补充了客厅会客之外的休闲娱乐功能，而且很独立，与该层互不干扰，与客厅形成一个活动区域，加强了私密性。“山上”三层主人套房带双露台“山上”三层属顶层，该层为三房两卫设计，面积大约在八九十平方米，其中主人房位于一端，面积达到40平方米，为套房设计，面积宽敞，视野开阔，而且由于有楼梯的分隔作用，私密性好。在楼梯的另一端，则设计为一间卧室、一间书房和一个卫浴间，户型都属于方正实用型，在楼梯过道位置处则设计了一个差不多20多平方米左右的狭长的大露台，再加上顶层上还附送了一个大露台，使得顶层也有多个私人休闲空间。此外，由于二层的庭园是中空设计，上下三层时也可以看到庭园的景色，该室内景观也在上上下下之间转接到了顶层，丰富了三层的室内景观。“山下”送私密多功能房与“山上”相比，“山下”也有三层，包括半地下层、一层和二层。在户型设计上，“山下”少了一个房间，只有四个房，但是也拥有四个庭园和三个卫生间，更增加了单层中室内景观与室外自然景色的衔接，并加强了在通风和采光上的设计。“山下”半地下层独一无二的多功能室这一层为入户层，包括入户花园、多功能房、停车位和储物室以及一个小花园。从半地下层入户，要通过入户花园，然后上楼到达二层，而在私家花园与多功能房之间又设置了一个面积大约在8平方米左右的小花园，该花园起到了很好的隔断作用，加强了多功能房的私隐性。而半地下层设计上的最大亮点也在于利用地下空间，对多功能房的设计。因为“山下”的自身优势，首层已经带有一个很大的私家花园，并且还有一个小花园的设计，所以利用剩下的空间补充首层的其他功能，设计了多功能房，可以用作会客茶室、家庭影院或者私人桌球室等。“山下”一层双庭园跃式设计这一层设计为一房两厅两园，非常注重对室内景观的营造。该层中部楼梯口专门设计有一左一右，一大一小两个室内庭园，和半地下层的大面积入户花园仅一段楼梯距离，使得客厅、餐厅区域被景色包围，提升了生活的情趣。与“山下”的二层一样，庭园在这里也起到了空间分隔的作用，并且在庭园和卧室之间还有一个跃式设计，从庭园到卧室要上几级台阶，增加了空间的层次感。同时这个跃式设计还使得同在一个平面上的卧室储藏室（可以与卧室打通）卫浴间，形成一个独立区域。“山下”二层三阳台主人套房这一层为两房两卫，除了主人房外，还有一间卧房，分别位于楼层的两端。由于“山下”二层是主人房所在而且属顶层，因此特地增加了能更多地与外界环境进行交流的阳台设计。在这一层，共设计了三个阳台，一个是主人套房所带的侧出阳台，一个是该层另一卧房的侧出阳台，还有就是进入主人房所经的过道处设计的有点露台性质的外出阳台。特别的三阳台设计，增加了“山下”二层的通风、采光，也在一定程度上帮助“山下”增加了与自然的交融。而位于主人房对面一侧的卧房、卫浴间和阳台虽然都是独立的，但是由于位置的邻近和楼梯的间隔作用，也使其有自成一体的区域空间感，有一定的主人套房的感觉。3、优尚HOUSE蓝山的15套优尚HOUSE位于情景洋房组团中间，周围都有良好的组团景观。该产品为五房两厅四卫设计，面积在203215平方米之间，共有三层，并附送一个8093平方米的半地下室，并且地下室设计有采光井，有自然采光和良好的自然通风条件。（1）名词解释优尚HOUSE即联排别墅，有天有地，有自己的院子和车库。按照字面意思来看“TOWN”为“城”。实际上，优尚HOUSE在国外是指“城区住宅”，是国外郊区化进程的产物。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，在欧美十分普及。优尚HOUSE由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，是目前大多数经济型别墅采取的形式之一。（2）空间剖析万科优尚HOUSE在空间功能上是很丰富的，在一套200多平方米的空间内，重点在其厅、房，在厅的设计上突出功能的区分，而在房的设计上也避免单一的趋同模式。此外，其优尚HOUSE在设计上还采用了比较流行的地下室功能厅，而在优尚HOUSE注重的花园设计中除了入户花园、首层花园、露台花园外，还有复式花园，也做到了功能的细分和空间层次的营造。半地下室复式花园够新颖该层空间布局非常简单，只有多功能活动室户外花园，但是两者都是优尚HOUSE设计上的亮点。首先，地下室是近年来优尚HOUSE设计的一个流行趋势，该地下室定位为多功能活动室，面积为35平方米左右，补充了整个优尚HOUSE的空间功能，可以用来充当私人会所、影音室、健身房或者个人工作室等等，给优尚HOUSE生活带来了生趣。由于其位于地下，因此也拥有很好的私密性，同时也在设计上进行了处理，充分考虑了其通风和采光。而从多功能室到相连的户外花园需要下几级台阶，这样两个区域也有了很好的空间层次感，丰富了该层的空间，给该层空间带来立体感。此外，该层的户外花园采用的是复式设计，即复式花园。这在优尚HOUSE设计中比较少见，向上可到位于首层中部的花园，同时，半地下室的多功能活动室和首层客厅之间还有楼梯相连，形成一个多层次的休闲活动区域。最令购房者开心的是，该层大约8090平方米的空间完全是附送的。一层公共空间层次丰富该层是优尚HOUSE的功能区，面积在100平方米左右，包括停车位、餐厅、客厅、厨房等公共功能空间，功能比较纯粹。此外，该层还带有入户花园和首层花园两个花园，以及面积在8、9平方米的露台和厅出阳台设计。虽然优尚HOUSE公共功能都集中在这一层，但是在户型设计中，还是通过几个跃式设计，形成各自不同的四层次空间。首先入户花园进入，有两个小跃式设计。一个从入户花园向下经几级台阶，到达停车位，另一个也是入户花园下几级台阶到达餐厅。通过这个设计，使各自区域得到清晰划分。而在餐厅和客厅之间，不仅有首层私家花园相间隔，而且也有一个跃式设计，形成下沉式的客厅。同时，与客厅相连的阳台，与露台之间也有楼梯连接，又形成一个“下沉式”露台，从而使该层形成多层次空间。此外，通过位于一层中部的私家花园，也可下到半地下层的花园和多功能室。二层个性化三卧室不再单调二层面积大约在80多平方米，主要为卧房区，为三房一厅两卫设计。分为两间卧房，一间套房，其中一间卧房和套房位于一侧，另一间卧室、卫浴间和家庭厅、侧阳台位于另一侧。在设计上，利用位于一侧的楼梯间，增大楼梯间的面积，并配合侧出阳台形成一个家庭厅，给该层增加一个交流的场所，丰富该层的功能。同时，利用餐厅上空，使得空间不显呆板，加强了空间感。此外，二层的卧室都比较方正实用，通风采光良好，但在细节设计上却不尽相同。其中一间为带飘窗的单间卧房，一间是套房设计，一间是卧室带小阳台，使得卧室之间除景观外，也有结构、功能上的区分，避免了卧房的同质化和过份单调。三层主人专属区私密性强三层面积大约40平方米，整层只有主人套房和露台，所以整层都是属于主人的私人空间。而空间的专属性，增加了主人房的私隐性，不轻易受外界干扰，自成一片天地。其中主人套房包括有衣帽间、卫浴间和小书房。值得一提的是小书房的设计，是在主人房中通过半隔断形成一个小小的书房，也可以当作一个休闲区，增加了主人房的功能。而每栋位于外侧的联排别墅，在主人房中还额外带有一个小露台，进一步加强了房间的通风和采光。此外，三层还设置有两个大露台，两个露台的面积达到40平方米左右。而露台也通过跃式设计丰富了该层层次。在该层平面与露台之间用了跃式设计，上露台要经过几级台阶形成两层空间，而从该露台到另一露台，则要下几级台阶，露台之间也采用了跃式设计，从而形成三层空间。四层天台花园方正实用该层为顶层天台，划分成两个大面积露台，且方正实用，增加了整个优尚HOUSE的活动场所和生活情趣，更能满足业主组织一些小型活动或是自己的闲情逸致的需求。4、创库HOUSE万科蓝山的创库HOUSE产品在整个蓝山楼盘里只有16套，非常稀缺，主要针对一些喜欢自由设计居住空间的艺术人士而设的。（1）名词解释创库HOUSE前身是LOFT公寓，它像一个大仓库箱子，层高可达五六米，空间可以自由间隔，空间也可以最大限度地利用。该产品源于美国，在国内已经进入北京、上海、深圳等城市，受到自由工作者的喜爱。（2）创库HOUSE特点万科设计的创库HOUSE有两大特点一是麻雀虽小，五脏俱全。它会提供户外阳台，更会预留卫生间、厨房等位置，做好防水层。而且，它把厨、卫、楼梯等功能区都设在角落上，尽量为居住者留出创造的空间。买一层用两层万科蓝山的创库HOUSE设计在高层楼宇的低层部分，每栋高层楼宇只有两套创库HOUSE。其规划设计也很独特，高层楼宇大堂东西两侧首四层是情景HOUSE，而大堂南侧则是两套创库HOUSE、在情景HOUSE和创库HOUSE之上，才是高层楼宇的平层单位。由于该设计，使创库HOUSE实现了三面通风、采光。户型设计上，创库HOUSE是通过入户花园进入单元的，单元开间达到675米，两侧也可以通过大型玻璃窗采光，使整个创库HOUSE的通风、采光优于平层单位。另外，创库HOUSE利用靠近天井位较窄的一角空间设计厨房和卫生间，预留的楼梯位也设在一侧上，尽量留空中间让居住者自由间隔空间，整个创库HOUSE层高达到54米，中间并没有搭建任何楼板，因此计算面积仅按照一层计算。也就是说，居住者仅是购买一层单元面积就可以享受两层的使用空间。入户方式独特万科蓝山的创库HOUSE针对喜欢享受自由居住的艺术者买家，更为他们设计了一条独特的回家之路，既可以通过架空层的楼梯，也可以通过绿轴上的天桥进入家里。虽然，创库HOUSE是建在高层楼宇之中，但它们并不是通过高层大堂电梯入户。创库HOUSE的入户是通过高层楼宇南面一排趋优HOUSE（叠加式TOWNHOUSE）的楼梯进入的。创库HOUSE的住户首先走上趋优HOUSE的楼梯至二层，然后通过一条趋优HOUSE和高层楼宇连接的天桥，走到高层楼宇处，再进入创库HOUSE的入户花园进入家里。虽然，该条回家路线有点迂回曲折，但却让住户能充分享受回家前的视觉感受。因为高层楼宇和趋优HOUSE之间设置了整个万科蓝山小区的绿轴景观园林区，也就是说，创库HOUSE住户回家的天桥下面就是绿轴景观园林区，住户既能通过独特的天桥通道回家，又能欣赏天桥下的园林景观，再通过自己的入户花园回家，整个回家路线都是自然而欢愉的。另外，创库HOUSE住户也可以通过高层架空层的楼梯入户。景观优势最佳创库HOUSE与万科蓝山其他楼宇产品相比，更有最大的景观优势。因为万科蓝山整个小区最大的园林绿化是位于高层和趋优HOUSE之间的绿轴景观。创库HOUSE不仅能南向望景，而二楼的高度也是欣赏园林景观最佳的角度。三、高层洋房蓝山创新了高层建筑的传统，设计了宽大的空中花园，与客厅、餐厅连成一个大空间。在蓝山项目中，高层楼宇单位占了一个重要的比例，共有536户，占整个楼盘产品近一半的货量。在首批推出的高层单位中，为一梯四户设计，为小三房、大三房和四房三种设计。基中小三房面积在107118平方米之间，大三房面积约126平方米，四房面积约140平方米。其中最具特色的是朝南的大三房和四房单元，带有空中花园、主人房阳台和内阳台的三个户外空间设计。宽大的空中花园，与客厅、餐厅连成一个大空间，空间显得特别宽大，给住户的感觉是空中花园成为了大厅的一部分；并且空中花园的设计使餐厅和客厅的景观视线良好；主卧室布置在南面，并带一个观景阳台；一个主要次卧室设计在朝南面，拥有朝南良好采光面和景观视野，可居高临下俯瞰街庭、绿轴、合情区，并能远眺金盘山丘景观。另外，蓝山绝大部分产品都是三房以上设计，仅有两栋一梯六户的小高层楼宇，设有两房单位。院落设计自古以来院落与生活的关系密切不可分。院落也是万科住宅产品创新不可缺少的元素，万科一直在致力于社区居住氛围、居民交往的研究。以院落为命题，参照古今中外之经典、现代院落之考察，加以对众专家学者的走访，万科蓝山集成了“现代凹凸院落”。一、院落与城市生活的关系院落与生活的关系，所谓自古以来不可思议，是因为两者的密切不可分。两者关系简单说来不外乎此院落让生活更舒适；院落邻里交流的存在，使人在生活中互相交流的愿望得到满足。院落提高生活的舒适性，这一点毋庸置疑这是从人与自然向来的关系去考量的。多少年以来，无论中外，人们理想的居所都是密切联系自然的。“居住和自然的融合是最高境界”，这种自然观向来一致。在中国传统住宅中，院落是必不可少的。所谓“家庭”，在中国人看来，有庭院才是家。现代住宅因为土地稀缺的缘故，高楼大厦成为居住的固定模式，院落空间渐行渐远，住宅根本无法亲近自然，其舒适度便可想而知了。院落概念的重提，是希望为现代住宅在资源受限的现状与舒适的居住理想之间找到一种平衡。院落是否一定要亲地有没有可能存在架空的院落创造新的院落居住形式，是挑战，也是可能。而从生活的精神层面上看，人既有隐私的需要，亦更注重交流，院落长久以来的存在就是明证。“左邻右舍，隔着前园后院围栏低矮讲话，很是亲热”，这种情景在现代住宅中大多早已消失。现代社会把“隐私”二字提升到前所未有的高度，而讲求隐私的现代住宅则造成邻里关系的破灭，这其实是违反常理的。把院落带进现代住宅，营造一种“满足邻里交流的高私密度空间”，找寻的同样是一种平衡围合而又不完全封闭的新院落空间；既隐私，亦开放；是一个介乎于“很公众”和“很私人”的地方，这才是现代生活所真正需要的院落。事实上，现代生活与传统生活从来就不是对立的。提倡院落文化，只是因为生活的本质终归是一样的亲近自然，亲近人。1、院落与生活生活没有绝对的完美，但总需要趋向完美。院落对于生活而言，并非就是完美的代名词作为院落本身也需要不断趋向完美。从大院落到小院落，从四合院到六合院，院落空间以各种出人意料的形式重叠，让人惊讶生活原来可以拥有这样的院落空间，这样的院落空间又可以这般地改变生活。2、院落与邻里新院落空间让人们在特定的尺度下产生一种亲近的关系，这种失却已久的邻里交流，除了能够满足人们正常交往的心理需求之外，彼此之间形成的这种守望相助的温馨氛围，亦是此院落区别于彼院落的独特精神所在。3、院落与自然院落空间与现代住宅的舒适性作用首先体现在与自然的亲密程度上。无论东方还是西方，希望自己的住宅与自然环境融合在一起，是共同的。而现代人对于家与自然的关系，与古人也没有什么本质区别。这也是传统院落与现代住宅的主要契合点。4、院落与心情院落与现代住宅的结合，最直接的一点体现，便