2007甘肃白银区年节水灌溉增效示范项目可行性研究

2007甘肃白银区年节水灌溉增效示范项目可行性研究扬州地产观察2009年01/02月CONTENTS宏观环境篇03经济运行04政策法规06市政信息主办新景祥扬州公司业务发展部市场研究篇编辑瞿靓、刘海春、王占岭08土地市场李洋、何跃武、陈科10房地产市场联系人赵万里34新盘关注051487633355/7633322营销观察篇EMAILXJXDC_YZ163435媒体监测40个案跟踪地产研究篇本报告中所有数据和内容未经许可，严禁转载，43专题研究违者公司有权追究其法律责任CONTENTS宏观环境第一篇宏观环境篇一、经济运行扬州08年全市完成投资950亿元2008年，全市共完成全社会固定资产投资950亿元，超全年计划50亿元，比上年同期增长3213。其中规模以上项目完成投资8963亿元，同比增长309。在规模以上项目中，城镇项目完成投资4762亿元，比上年同期增长303；农村项目完成投资2825亿元，比上年同期增长327；房地产开发完成投资1377亿元，比上年同期增长293。扬州08年房地产开发投资增长2932008年，扬州市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资1377亿元，同比增长293。商品房施工面积11496万平方米，同比增长206,其中新开工面积55902万平方米，同比增长248；商品房竣工面积3945万平方米，同比增长219；商品房销售面积3034万平方米，同比减少296商品房销售额1100亿元,同比减少224。扬州08年CPI累计涨幅4808年全年扬州居民消费价格总指数为1048，低于全省54的平均物价水平，实现了市政府年初确定的物价水平控制目标，与南通、泰州物价水平持平，涨幅均为48，江苏CPI涨幅最高的城市为南京，为64。08年12月扬州市区居民消费价格指数为1004，价格水平同比上涨04个百分点；同比指数比上月低07个百分点，涨幅延续下半年回落态势。环比指数为1006，价格水平较上月有所回升。扬州08年12月房价环比首次下跌，同比上升122008年12月房屋销售价格同比上涨12，涨幅比上月降低14个百分点，环比首次出现负增长，较上月降低05个百分点。本月房屋销售价格的走势特征是新建房中普通住宅和高档住宅同比价格均上涨，但涨幅与上月相比分别下降了12和18个百分点；普通住宅环比持平，高档住宅环比下降1。非住宅同比上涨08，环比下降01个百分点；二手房价格同比上涨06，环比下降13。从房屋类型看，新建住宅价格同比上涨14，环比下降02，其中普通商品住宅中的多层住宅环比下降01，高层住宅环比与上月持平，高档商品住宅环比下降1。新景祥观点固定资产投资稳定增长，但房地产投资增幅持续回落，商品房销售量同比回落,商品房销售价格环比首次下跌，商品住宅价格环比继续下降。表明受大环境影响，扬州房地产市场量缩价跌，楼市回暖仍需较长时间。第3页共49页宏观环境二、政策法规十大产业振兴规划出齐国务院总理温家宝25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划。至此，国家确定的钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造和电子信息、物流这十大产业振兴规划全部出齐。而此前传出的能源、房地产等行业将被列入产业振兴规划的消息，未有结果。新景祥观点传闻已久的“十大产业振兴规划”终于尘埃落定，房地产业最终未能入选。开发商期望的政府“救市行动”再次落空，因此开发商通过自身积极应对市场才是正道。（重要指数）工行房贷利率下月自动转7折利率工行总行最新下发的关于调整存量个人住房贷款利率下浮比例的通知规定，对2008年10月27日前已发放、目前仍有余额存量个人住房贷款，从2月10日起将可以享受基准利率下浮30的优惠，但客户必须同时满足两个条件一是该笔贷款已执行基准利率下浮15的优惠；二是自利率下浮比例调整日算起，借款人该笔个人住房贷款前24个月内无连续2期含以上违约记录贷款存续期不足24个月的，从贷款发放时起计算，而且借款人在工行的其他贷款无不良记录。新景祥观点“工行房贷利率自动转7折利率”对于工行存量房贷客户来说是“福音”，由于其他银行执行情况较差，“7折利率”惠及面依然较小。（重要指数）房地产投资信托基金试点总体构架已形成08年1月7日央行金融市场司副司长霍颖励称，房地产投资信托基金（REITS）目前已经形成初步试点总体构架，有关部门进一步会商后将报批国务院，然后进行试点。新景祥观点受宏观调控影响，国内房地产开发企业在2008年资金链一度趋于紧张，其过度依赖商业银行贷款的弊端由此得到放大性的体现。此种情形下，能够为房地产开发企业提供新融资渠道的房地产投资信托基金被提上日程。但房地产投资信托基金的推出还面临不少具体的操作性难题，半年之内推出有一定的难度。（重要指数）南京公积金大松绑商品房首付降至2成南京HOUSE365消息，南京市民千呼万唤的住房公积金贷款首付2成，日前终于得到落实。在1月19日上午召开的新闻发布会上，南京住房公积金管理中心称，从1月20日起，正式调整住房公积金贷款首付比例。其中商品房首付比例由3成降为2成，二手房首付款由4成调为3成。同时，“第二次住房公积金贷款首付4成”的限制也被取消。新景祥观点“南京公积金购房首付降至2成”的目的非常明确，就是为了鼓励购房。但“公积金异地贷款，南京仍有难度”，使得公积金惠及面较为局限，能享受此政策的购房比较有限，政策的效果预计不大。（重要指数）第4页共49页宏观环境住房部将制订公共租赁住房指导意见地方通过公共租赁房解决“夹心层”住房难的做法，引起了住房和城乡建设部的关注。日前，住房和城乡建设部住房保障司有关负责人表示，今年将研究制订公共租赁住房指导意见，明确公共租赁住房供应对象等内容。新景祥观点今年将研究制订公共租赁住房指导意见主要是为了针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。（重要指数）扬州市区物业服务费最高拟上调125分阶段上调扬州市召开物业服务收费标准听证会。市物价部门表示，拟调整的市区物业服务收费标准，最高上调125。此次拟调整的涨价方案不会一步落实到位，会采取分阶段上调的方式，每次最高涨幅不得超过50，且需征得小区超过1/2业主同意，并报物价部门备案后方能上浮。本次同时纳入调整的还包括小型车停车费和装潢垃圾清运处理费。新景祥观点物业上调，会在一定程度上增加业主的房屋使用成本，短时间内引起购房者对物业收费的关注，但对商品房销售的影响并不大。（重要指数）常州停建经适房困难户购房获8万元补贴2月26日上午，常州市政府召开新闻发布会，正式对外界发布关于加快推进常州市市区住房保障工作的实施意见。意见明确了三个目标任务通过货币化补贴的方式，年内全部解决10000户左右符合经济适用住房申请条件的低收入家庭的购房货币补贴；通过租金补贴和实物配租，两年内全部解决近4000户符合廉租住房申请条件的低收入家庭的住房困难；通过提供公共租赁住房保障，用两年时间解决4000户左右虽符合经济适用住房申请条件但又买不起房无法享受购房补贴的“夹心层”家庭的住房困难。该意见将从3月1日开始实施。新景祥观点常州市政府此举表面上“快速解决经适房的供给问题”，但其实质确实地方政府新一轮的“托市政策”，但由于困难户均是低收入人群，对其进行购房补贴，并不能带动多少商品房的去化，同时，政府本应保障的对象推向市场，也不利于从根本上解决住房保障的问题。（重要指数）第5页共49页宏观环境三、市政信息苏皖8市打造城际交通宁镇扬城轨有望于2012年前建设国内交通专家近日对南京都市圈综合交通发展规划和南京都市圈轨道交通发展规划专题研究进行了评审。据初步统计，都市圈苏皖8市4年内将投入3100亿打造城际交通。其中包括都市圈打造通勤轨道网，力争2012年前建设宁镇扬城轨，到2020年前建设宁马、宁滁、宁淮等城际线。新景祥观点宁镇扬城轨的规划，有利于进一步改善扬州的轨道交通体系，使得扬州能够更好融入“南京一小时都市圈”，接受南京的经济辐射。同时，根据其他城市房地产发展的经验来看，轨道交通也有助于城市房地产市场的发展，这对扬州房地产是个利好消息，关键要看规划及建设的落地时间。（重要指数）蒋王片区“三横六纵”年底建成翻开最新版扬州旅游交通图，在西北绕城公路、文汇西路、润扬中路和江阳西路围成的方阵内，道路稀疏，成熟的居民小区寥寥，基本处于待开发状态。该区域就是蒋王片区，面积约46平方公里。到今年底，蒋王片区面貌将发生很大改观，“三横六纵”的道路交通网基本建成，道路绿化、防洪排涝设施基本完善，定位为城市中高档居住区、城市旅游休闲区的框架基本拉开。新景祥观点蒋王片区“三横六纵”的道路交通网的建成，将很好地连接新城西区和西南板块，促进整个大西区的联动发展，符合扬州“西进东联”的发展战略。同时，随着蒋王片区建设的不断深入，区域房地产价值也将日渐凸显。（重要指数）“六路两湖”418前空降南区今年418前，扬州经济开发区将着力凤栖湖、九龙湖和马港河路等4条道路的建设，拉开南部临港新城“六路两湖”的大框架。南部临港新城规划建设面积约347平方公里，是扬州经济开发区今年工作重点之一。新景祥观点随着凤栖湖、九龙湖和马港河路等4条道路的建设，规划建设面积约347平方公里的南部临港新城建设开始启动，这是扬州“主导向南”战略的重要一步。随着南部临港新城建设的启动，区域土地价值开始被发现，但土地升值潜力与区域建设进程密切相关。（重要指数）第6页共49页宏观环境扬州市新墙材管理办法出台商品房销售应明示节能措施新年伊始，扬州市出台新墙材管理办法，规定开发商销售房屋，应向购买人明示能源消耗指标等信息。办法明确规定新型墙体材料要有利于环境保护，全市城镇区域内新建12层及以下住宅和新建、改建、扩建有热水需求的公共建筑，应统一设计和安装太阳能热水系统及可再生能源的各种利用系统。办法明确，房地产开发企业在销售房屋时，应当向购买人明示所售房屋的能源消耗指标、节能措施、围护结构隔热保温性能、保温工程保修期、可再生能源系统状况及使用要求等信息。新景祥观点办法对扬州市房地产开发在节能公示方面作一些具体的规定，有利于规范开发商的开发建设行为，保护购房者的知情权等。在一定程度上可能增加开发商的开发成本，但对商品房销售无直接影响。（重要指数）2009年扬州城建总投资200亿项目多达150个1月8日上午，扬州市政府召开城市建设和环境提升第一战役动员大会，确定重点实施六个方面48项工程建设，进一步完善城市功能，提升城市品质迎接“烟花三月”国际经贸旅游节。今年我市将围绕建设“人文、生态、精致、宜居”城市目标，初步计划实施路网完善、水环境整治、园林绿化、功能提升、古城保护、旧城改造、新区建设、房地产开发、民生城建等九大类工程、150多个具体项目，总投资约200亿元，预计年内完成投入120亿元。新景祥观点扬州200亿城建投资是国家“4万亿”刺激内需计划在扬州的延续和落实，有利于进一步完善城市基础设施，对扬州房地产的发展也有一定的带动和助推作用，但对房地产的实际带动作用将较为有限和较为缓慢。（重要指数）2008年扬州全市住房公积金归集创历史新高2008年全市住房公积金归集人数大幅增加，归集额扩增迅猛。据统计，2008年住房公积金新增归集人数57354人，较2007年翻了一倍多。扬州公积金归集额16亿元以上，实际归集额较去年同期增长252。仪征、江都、高邮、宝应、邗江等县市区公积金归集额都超过亿元。目前全市共有公积金归集余额45亿元。上述五个县市区贷款逾期率为“0”，公积金运行质态良好。目前全市共有公积金贷款余额30亿元。新景祥观点扬州市住房公积金归集额大幅上升，表明扬州市享受住房公积金人群的范围在不断扩大。而与07年相比，08年住房公积金余额有较大增加，表明受楼市低迷的影响，住房公积金贷款在减少；同时，住房公积金有较大余额也为09年政府推出新的政策，刺激市民使用住房公积金贷款购房，留有了较大的政策空间。（重要指数）第7页共49页市场研究第二篇市场研究篇一、土地市场1、出让信息1、2月扬州推出11幅地块，其中518及519地块以生地形式挂牌出让，其余9幅地块均以净地形式挂牌出让。出让土地面积达3055万，其中住宅用地面积约749万，商业用地面积约810万，商住用地面积1439万，加气站用地034万。加油站用地023万。出让土地中395及520地块位于东区，525地块位于西区，518、519及295地块位于北区，415及457地块位于老城区，521、522及523地块位于乡镇。其中，395地块曾在08年7月以通过规划方案征集并带有五星级酒店规划的方式推出，当初以3300元/的起始价流拍，此次改变规划并降低起始价的方式再次推出，其出让结果有待观察。090102扬州出让土地明细地块出让面积编号土地坐落（）用途容积率建筑密度绿地率出让年限土地开挂牌起始（年）发程度价（元/）文昌中路与花园路交叉3951口西南角29840商住16283540、70净地3000文昌中路与花园路交叉3952口西南角23946住宅16283570净地3000文昌中路与花园路交叉3953口西南角17808住宅16253570净地3000维扬经济开发区汽车北518站西侧、荷叶西路北侧45868商业2040生地507维扬经济开发区荷叶东519路北侧、扬子江路东侧30068商业2040生地426四望亭路与维扬路交叉4571口东北角23567商住18253540、70净地4200四望亭路与维扬路交叉4572口东北角14917商住18253540、70净地4200扬子江北路东侧，双塘2951路南侧41190商住16303040、70净地1275021002300220扬子江北路东侧，双塘032952路南侧34348商住031203402540、70净地1275041204400425051105350540520连运路北，联谊路东，渡江村焦家组西3412加气站013252040净地1281521杨庙镇花瓶路西侧，扬冶路北侧13749住宅12283570净地690文昌中路以南市中医院415（原扬州轻工业学校）5098商业30402040净地5325以东槐泗镇槐子村扬菱公路522西侧2272加油站02353040净地1350槐泗镇酒甸片区弘扬东523路南侧10002住宅12283570净地780蒋王方正东街东侧，桃525源人家西侧9360住宅12283570净地2070数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库第8页共49页市场研究2、成交信息1、2月扬州无新增成交土地。新景祥观点由于08年12月扬州市政府推出大量地块，尚在招商过程中，且招商情况不甚理想。09年1、2月扬州市政府仅推出7幅地块。反映出受国家及地方政府救市政策效果不佳的影响，开发商普遍对后市持谨慎态度，减少拿地行为，扬州土地市场持续遇冷。由于后市行情仍不明朗，而且此次推出的395及457地块虽然地段较好，但价格依然很高，拿地风险较大，建议有实力的开发商拿地仍需十分谨慎。第9页共49页市场研究二、房地产市场（一）、房地产市场概述1、商品房供求扬州市区08年1月09年2月商品房供销走势供应面积成交面积供销比万403535303025252020151510105050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月09年数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库供应有所缩量，成交有所回升09年1月扬州市区商品房新增供应1133万，环比减少2945，同比减少5562；09年1月扬州市区商品房成交1539万，环比减少795，同比减少4877。09年2月扬州市区商品房新增供应1102万，环比减少274，同比增加13347；09年2月扬州市区商品房成交1153万，环比减少2508，同比增加5456。09年1、2月扬州市区商品房供销比分别为074和096，环比基本持平。表明受开发商控制供应量与成交量上升的影响，供求状况有所改善，但从长期来看，短时间内供大于求的状况依然没有明显改善。2、商品房成交均价扬州市区08年1月09年2月商品房成交量价走势成交套数成交均价套元/25007000200060005000150040001000300020005001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月2月09年1数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库第10页共49页市场研究量升价稳，成交情况有所好转09年1月扬州市区商品房成交790套，环比减少3455，同比减少6665；09年1月扬州市区商品房成交均价为5080元/，环比上涨1187，同比上涨2877。09年2月扬州市区商品房成交953套，环比减少2063，同比增加9098；09年2月扬州市区商品房成交均价为4727元/，环比下降695，同比上涨1231。新景祥观点排除09年1月春节假期成交清淡的影响，09年1、2月扬州市区商品房日均成交约335套，成交情况较此前有一定程度的好转，但与07年相比仍有很大差距，开发商应保持谨慎乐观。受09年1月商业办公集中备案的影响，09年1月商品房成交均价被一定程度拉高，排除其影响，扬州市区商品房成交均价基本保持稳定。3、商品房成交走势扬州市区08年1月09年2月商品房成交走势07年成交面积08年成交面积09年成交面积同比万35803060254020200152010405600801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库成交量同比依然减少，目前略有一定反弹09年12月扬州市区商品房成交量为2692万，与07年同期相比下降1909，与08年同期相比下降2821，成交量较此前仍有较大幅度下滑。但从三年2月成交量来看，09年2月成交量明显高于07、08年同期，同时接近08年3月的成交量，表明楼市有复苏的迹象。楼市行情预判一方面，受商业办公集中备案的影响，09年1月商品房成交面积有一定程度回升；另一方面，09年1、2月商品房日均成交30多套，且2月商品房成交量同比增加，同时扬州市区商品房成交均价保持稳定。新景祥观点最近商品房成交量出现回暖，主要有以下几个方面原因1、长期刚性需求的压制在年后迸发出来，出现整体楼市低迷中的小阳春现象；2、客户购买信心回升，政策减低，利好出空，大家对后续利好政策不抱希望，认为目前已经是楼市低谷，抱着抄底的心态大量扫房；3、开发商在年前的各种优惠政策在一定程度上带动了销量，挽回了市场信心，在年后优惠政策力度相对较小，在客户与开发商的博弈中占据上风。楼市并未真正回暖，开发商应避免盲目乐观。第11页共49页市场研究（二）、商品住宅（普通住宅别墅）1、商品住宅供求扬州市区08年1月09年2月商品住宅供销走势供应面积成交面积供销比万30352530202520151510105050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月12月2月09年1数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库供应持续减少，成交有所回暖09年1月扬州市区商品住宅新增供应821万，环比减少681，同比减少6374；09年1月扬州市区商品住宅成交886万，环比减少3062，同比减少6391。09年2月扬州市区商品住宅新增供应486万，环比减少4080，同比增加3352；09年2月扬州市区商品住宅成交1026万，环比增加1580，同比增加8420。受开发商控制供应量与成交量回升的影响，09年1、2月扬州市区商品房供销比分别为093和047，环比基本一致，供求矛盾有所缓和。由于此前市场上仍有较大存量，短时间内供大于求的状况难有显著改变。2、商品住宅成交均价扬州市区08年1月09年2月商品住宅成交量价走势商品住宅成交套数商品住宅成交均价普通住宅成交均价套2500600020005000150040003000100020005001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月12月2月09年1数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库第12页共49页市场研究价稳量升，均价环比小幅回升09年1月扬州市区商品住宅成交593套，环比减少4076，同比减少7179；09年1月扬州市区商品住宅成交均价为4467元/，环比上涨374，同比上涨3346；09年1月扬州市区普通住宅成交均价为4195元/，环比上涨933，同比上涨3489。09年2月扬州市区商品住宅成交852套，环比增加4368，同比增加9452；09年2月扬州市区商品住宅成交均价为4689元/，环比上涨497，同比上涨1773；09年2月扬州市区普通住宅成交均价为4535元/，环比上涨810，同比上涨1862。新景祥观点本月的量升，主要是由于近期政策减低，利好出空，客户购买信心回升，刚性需求有所释放所致。而价格稳中有升则是由于开发商在年前的各种优惠政策在一定程度上带动了销量，挽回了市场信心，在年后优惠政策有所减少造成的。3、商品住宅成交走势扬州市区08年1月09年2月商品住宅成交走势07年成交面积08年成交面积09年成交面积同比增幅万30902560203015010305600901月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库成交量有所回升，但同比仍有较大差距0年12月扬州市区商品住宅成交量为1912万，与07年同期相比下降3595，与08年同期相比下降3652。成交量同比仍有很大幅度的下滑，但从1、2月成交量态势来看，近期商品住宅成交有所活跃，楼市有复苏的迹象，但距离真正回暖仍需较长时间。新景祥观点商品住宅是扬州市区商品房的主要构成之一，商品住宅的成交很大程度上就是扬州楼市的“晴雨表”。商品住宅成交量的回升进一步表明了扬州楼市有复苏的迹象，但由于成交量同比仍有很大差距，距离楼市真正回暖仍需较长时间，但商品住宅成交均价稳中有升，表明扬州房价已经探底，下降已无空间。第13页共49页市场研究4、商品住宅套均面积扬州市区08年1月09年2月商品住宅成交套均面积走势商品住宅套均面积普通住宅套均面积/套/套15015014014013013012012011011010010090901月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月年1月209数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库套均面积同比有所反弹，环比区域正常09年1月扬州市区商品住宅成交套均面积为1494/套，环比增加1727，同比增加2618；09年1月扬州市区普通住宅成交套均面积为1436/套，环比增加1957，同比增加2552。09年2月扬州市区商品住宅成交套均面积为1204/套，环比减少1941，同比增加664；09年2月扬州市区普通住宅成交套均面积为1174/套，环比减少1825，同比增加1086。新景祥观点受09年1月虎豹郡王府联排别墅备案为普通住宅以及众多老盘尾房大户型成交备案的影响，09年1月商品住宅与普通住宅成交套均面积环比同比均较为异常。2月商品住宅与普通住宅成交套均面积回归正常水平，且较此前有小幅下降，表明受市场刚性需求购房者对小户型的偏爱，导致成交套均面积有所趋小。第14页共49页市场研究（三）、商品房分物业类型分析1、各物业类型成交量走势扬州市区08年1月09年2月普通住宅成交走势多层小高层高层万201510501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1月2月数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库普通住宅市场09年1月扬州市区多层成交面积为402万，环比减少2960，同比减少7794；09年1月扬州市区小高层成交面积为383万，环比减少1763，同比增加522；09年1月扬州市区高层成交面积为032万，环比减少6632，同比减少6559。09年2月扬州市区多层成交面积为368万，环比减少846，同比增加4208；09年2月扬州市区小高层成交面积为543万，环比增加4178，同比增加34146；09年2月扬州市区高层成交面积为064万，环比增加5000，同比减少725。新景祥观点毋庸置疑扬州普通住宅成交主力是多层及小高层，而且随着多层供应量不断减少，小高层日渐占据普通住宅成交的头把交椅，而由于高层依然有一定的市场抗性，供应量与成交量均较小。扬州市区08年1月09年2月商铺、办公成交走势商业办公万5432101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月2月11月12月09年数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库第15页共49页市场研究商铺、办公市场09年1月扬州市区商铺成交面积为371万，环比增加3345，同比减少973；09年1月扬州市区办公成交面积为282万，环比增加13898，同比增加9184。09年2月扬州市区商铺成交面积为077万，环比减少7925，同比减少6188；09年2月扬州市区办公成交面积为050万，环比减少8227，同比增加13810。受蓝山庄园、双桥商务广场、万宇城、汇金谷等楼盘商铺、办公集中成交备案以及锦都扬州国际酒店用品城、银宇大厦等大面积商铺办公备案的影响，09年1月商铺、办公同比环比均有较大增长，而2月随着备案的结束商铺办公成交量随之走低。新景祥观点受扬州市区商铺办公物业集中备案情况频繁的影响，商铺办公成交量多呈现大起大落的现象。总体而言，扬州市区商铺成交受行情影响较小，成交一直较为活跃，而办公物业受城市规模较小影响，基本呈现供过于求的局面。扬州市区08年1月09年2月别墅成交走势叠加联排独栋万1008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月月1209年1月2数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库别墅市场09年1月扬州市区叠加别墅成交面积为016万，环比减少6279，同比减少5556；09年1月扬州市区联排别墅成交面积为032万，环比减少4839，同比减少5897；09年1月扬州市区独栋别墅成交面积为021万，环比减少4878，同比减少6038。09年2月扬州市区叠加别墅成交面积为019万，环比增加1875，同比减少3871；09年2月扬州市区联排别墅成交面积为017万，环比减少4688，同比减少2609；09年2月扬州市区独栋别墅成交面积为015万，环比减少2857，同比减少1667。新景祥观点受虎豹郡王府年前联排别墅备案结束以及春节前后节日淡季的影响，别墅物业成交并随着普通住宅成交回暖而提前复苏，09年1、2月别墅物业成交量明显减少，别墅楼盘仅有扬州天下和扬子豪泽苑表现较好。第16页共49页市场研究2、各物业类型成交均价走势扬州市区08年1月09年2月普通住宅成交均价走势多层小高层高层元/5000440038003200260020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月月月122月09年1数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库普通住宅市场09年1月扬州市区多层成交均价为3969元/，环比上涨1830，同比上涨4657；09年1月扬州市区小高层成交均价为4415元/，环比下降099，同比下降1088；09年1月扬州市区高层成交均价为4877元/，环比上涨997，同比下降205。09年2月扬州市区多层成交均价为4339元/，环比上涨932，同比上涨117；09年2月扬州市区小高层成交均价为4509元/，环比上涨213，同比下降084；09年2月扬州市区高层成交均价为4717元/，环比下降328，同比下降165。新景祥观点受开发商在年前的各种优惠政策在一定程度上带动了销量，挽回了市场信心，在年后优惠政策力减少的影响，普通住宅三种物业成交均价环比均有小幅上扬，但同比依然呈现下降的态势。表明扬州普通住宅价格进入一个”上涨乏力，下降无空间“的相对稳定状态。扬州市区08年1月09年2月商铺、办公成交均价走势商业办公元/120001000080006000400020001月2月3月4月5月6月7月8月9月月1011月12月09年1月2月数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库第17页共49页市场研究商铺、办公市场09年1月扬州市区商铺成交均价为6257元/，环比上涨1759，同比下降131；09年1月扬州市区办公成交均价为5458元/，环比下降066，同比上涨1277。09年2月扬州市区商铺成交均价为4925元/，环比下降2129，同比上涨11516；09年2月扬州市区办公成交均价为5202元/，环比下降469，同比上涨682。新景祥观点受商铺、办公成交集中于地段较好、价格水平较高的西区的影响，09年1月集中备案的商铺、办公成交均价有一定程度拉升，2月由于商铺、办公成交量较小及分布区域较为分散，成交均价再次回落。扬州市区08年1月09年2月别墅成交均价走势叠加联排独栋元/120001000080006000400020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月09年数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库别墅市场09年1月扬州市区叠加别墅成交均价为5295元/，环比下降1159，同比下降891；09年1月扬州市区联排别墅成交均价为6313元/，环比上涨352，同比上涨2048；09年1月扬州市区独栋别墅成交均价为12027元/，环比上涨2022，同比上涨2183。09年2月扬州市区叠加别墅成交均价为6561元/，环比上涨2391，同比上涨5333；09年2月扬州市区联排别墅成交均价为9131元/，环比上涨4464，同比上涨4631；09年2月扬州市区独栋别墅成交均价为6445元/，环比下降4641，同比上涨11469。新景祥观点受扬州天下独栋别墅成交影响，09年1月独栋别墅成交均价有很大程度提升；而受扬州天下联排成交影响，2月联排别墅成交均价也有较大幅度拉升；但受西南板块扬子豪泽苑以及北区蜀景花园价格较低的独栋别墅成交的影响，导致2月独栋别墅成交均价有很大幅度的回落。第18页共49页市场研究（四）、商品房分区域成交分析（一）、东区1、量价走势扬州东区08年1月09年2月商品房量价走势成交套数成交均价套元/400650030055002004500100035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月月月1112月2月09年1数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库成交套数有所增加，均价略有回升09年1月扬州东区商品房成交套数为145套，环比减少2892，同比减少6102；09年1月扬州东区商品房成交均价为4080元/，环比下降279，同比下降1165。第19页共49页市场研究09年2月扬州东区商品房成交套数为199套，环比增加3724，同比增加1243；09年2月扬州东区商品房成交均价为4151元/，环比上涨174，同比下降557。随着东区主力成交楼盘骏和天城成交量回升的影响，09年2月东区商品房成交量环比同比均有增加，同时成交均价保持相对稳定。2、区域面积占比扬州东区08年1月09年2月商品房区域面积占比情况成交面积区域占比万5304253201521015001月2月3月4月5月6月7月8月9月月10月11月12月2月09年1数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库区域成交面积占比有所反弹09年1月扬州东区商品房成交面积为223万，区域面积占比为145；09年2月扬州东区商品房成交面积为266万，区域面积占比为231，受区域成交面积回升影响，区域面积占比有一定幅度上升。3、区域重点销售情况扬州东区09年01月重点楼盘销售详情表项目名称销售均价成交套数销售详情（元/）（套）销售面积（）（物业类型户型面积成交套数）小高层2/2/1户型10116（1套）5600（小高层95、凯运天地10）96折）住宅（住宅（129512）小高层3/2/1户型119119（5套）商铺）商铺（1）商铺（12759）小高层3/2/2户型135135（3套）8000（小高层顶层复式19389（1套）蓝海现代城5600（多层，无优惠）住宅（1）住宅（11096）多层3/2/1户型11096（1套）东方名城4400（多层，优多层2/2/1户型8492（3套）和园惠住宅（6）住宅（67464）多层3/2/2户型13135（2套）100200元/）多层顶层带阁楼14452（1套）4000（小高层97、小高层2/2/1户型9944（2套）广陵世家98折，特价房住宅（6）住宅（71451）小高层3/2/1户型116120（2套）3600元/）小高层3/2/2户型134145（2套）第20页共49页市场研究接上表5400（花园洋多层3/2/1户型14766（2套）银泰雅苑房，98、99折）住宅（17）住宅（219219）多层3/2/2户型106135（11套）60007000（别墅）多层顶层复式145163（4套）数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库除个盘外，整体成交情况一般09年1月，除骏和天城成交情况较好以外，仅有银泰雅苑成交17套，表现较好，其他在售项目成交情况一般，导致区域月成交量仅145套。扬州东区09年02月重点楼盘销售详情表项目名称销售均价成交套数销售详情（元/）（套）销售面积（）（物业类型户型面积成交套数）凯运天地小高层5800（97住宅（6）住宅（小高层2/2/1户型101（4套）72672）商铺小高层3/2/2户型13509（1套）98折优惠）商铺（0）（0）小高层顶层复式194（1套）蓝海现代城多层5800（无优惠活动）住宅（5）住宅（多层2/2/1户型8069（1套）52115）多层3/2/1户型107111（4套）多层4400（价格东方名城和园区间39004700，住宅（7）住宅（多层2/2/1户型8494（5套）74578）100150元/优多层顶层带阁楼144（2套）惠）广陵世家小高层小高层2/2/1户型9199（4套）4000（97小高层3/2/1户型114120（8套）98折优惠）住宅（14）住宅（156507）小高层3/2/2户型13462（2套）花园洋房5200花园洋房3/2/2户型105135（13银泰5300（98折），雅苑住宅（18）住宅（234697）套）花园洋房顶层复式142175叠加别墅6000别墅（1）别墅（18904）（5套）叠加别墅189047000（97折）（1套）数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库区域成交情况有所改善09年2月，除骏和天城成交情况较好以外，广陵世家与银泰雅苑成交表现也较好，导致区域月成交量近200套。第21页共49页市场研究（二）、西区1、量价走势扬州西区08年1月09年2月商品房量价走势成交套数成交均价套元/1200650090055006004500300035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1月2月数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库成交套数环比增加，均价略有回落09年1月扬州西区商品房成交套数为483套，环比减少1234，同比减少3902；09年1月扬州西区商品房成交均价为5517元/，环比上涨339，同比上涨104。09年2月扬州西区商品房成交套数为637套，环比增加3188，同比增加13593；09年2月扬州西区商品房成交均价为4974元/，环比下降984，同比上涨022。随着节后，购房人群的增多，作为扬州楼市的主力区域的西区商品房成交量也有了一定幅度的上升；受商铺办公集中成交备案的影响，09年1月商品房成交均价有所拉高，而2月随着商铺办公成交的减少，成交均价再次回落。2、区域面积占比扬州西区08年1月09年2月商品房区域面积占比情况成交面积区域占比万158012609406320001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年1月2月数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库第22页共49页市场研究区域成交面积占比再次下降09年1月扬州西区商品房成交面积为1056万，区域面积占比为699；09年2月扬州西区商品房成交面积为764万，区域面积占比为663；受商铺、办公成交集中且有大面积商铺办公成交的影响，09年1月西区商品房成交面积大幅增加，区域面积占比有所幅度放大。3、区域重点销售情况扬州西区09年01月重点楼盘销售详情表（一）项目名称销售均价成交套数销售详情（元/）（套）销售面积（）（物业类型户型面积成交套数）5800（小高、高京华城中城层，97折优惠）住宅（20）住宅（286965）9700（别墅）多层2/2/1户型8006（1套）万豪西花苑5100（多层，97折）住宅（5）住宅（55136）多层3/2/1户型114123（3套）多层3/2/2户型11341（1套）水岸泓庭8600（高层精装）住宅（0）住宅（000）4880（高层，半高层2/2/1户型824（2套）西郡个月内全款到账，188花园享住宅（7）住宅（高层3/1/1户型1034（1套）77139）80120元/优高层3/2/2户型13455（1套）惠）多层3/2/1户型122123（3套）中信泰富6200（一次性付锦苑款住宅（1）住宅（7016）多层1/1/1户型7016（1套）98折）天和国际5000（多层，97、3）98折，团购住宅（住宅（多层3/2/2户型12711（1套44497）95折）小高层4/2/3户型15893（2套）上林苑4850（单身公寓，住宅（2）住宅（12723）小高层单身公寓48和78（2套）98、99折）数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库新城西区各楼盘成交表现一般延续此前成交低迷的状况，新城西区主力大盘受房价仍处在高位的影响，导致各主要楼盘成交量依然持续走低，成交情况很不理想。扬州西区09年01月重点楼盘销售详情表（二）项目名称销售均价成交套数销售详情（元/）（套）销售面积（）（物业类型户型面积成交套数）高层2/2/1户型8296（1套）4400（小高层）高层3/2/2户型1297（8套）上方公馆4100（高层，97、住宅（24）住宅（280828）小高层2/2/1户型8998（7套）98折优惠）小高层3/2/1户型1151321（5套）小高层顶层复式141195（4套）新港4200（小高层、首府高层，住宅（3）住宅（高层1/1/1户型8229（1套）29535）97、98折）高层2/2/1户106107（2套）4600（多层、小多层3/2/1户型9293（2套）润和御景城高，优惠80110住宅（7）住宅（76875）小高层3/2/1户型10063（2套）元/）小高层3/2/2户型12738（3套）第23页共49页市场研究接上表3600（小高层折蓝山庄园后）3500办公折后）7500（商住宅（小高层3/2/1户型108109（16套）17）住宅（187078）小高层3/2/2户型12812（1套）铺，95折）多层2/2/1户型7777（5套）多层3/2/1户型9551（2套3580（小高层公多层顶层阁楼3658（5套）阳光地带寓，98折）4000住宅（25）住宅（165995）多层3/2/2户型12664（1套）（多层，97折）小高层1/1/1户型5255（10套小高层2/1/1户型6922（1套）小高层2/2/1户型9646（1套）汇金谷4000（多层）住宅（1套）5）住宅（小高层单身公寓500544708）4700（八层公寓）多层3/1/2户型99左右（4套）4000（多层，小高层单身公寓47506（3套）95、尚城多层2/2/1户型8891（2套）96折）住宅（14）住宅（179024）多层3/2/1户型105113（3套）4100（公寓折后）多层3/2/2户型126155（6套）多层2/2/1户型9093（2套）彩弘苑4780（多层、小多层3/2/1户型1156（2套）高）住宅（16）住宅（244072）小高层3/2/2户型131139（11套）小高层顶层复式17707（1套）小高层2/1/1户型8598647（4套）小高层3/2/1户型131左帝景蓝湾72008300（小高层）住宅（12）住宅（142647）右（4套）小高层3/2/2户型130131（3套）小高层4/2/2户型16318（1套）小高层2/1/1户型9197（11套）4900（小高层，小高层3/2/1户型115119（13套）金轮星城97折）4300（高住宅（32）住宅（371778）小高层3/2/2户型12858（2套）层，97折）小高层顶层复式175191（4套）高层2/1/1户型9445（2套）依云城邦4000（小高，95折）住宅（18）住宅（小高层2/2/1户型8922（3套）170009）小高层3/2/1户型96106（15套）数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库西南板块各楼盘受优惠价格促动，成交较为活跃与新城西区不同，西南板块众多楼盘较此前优惠的价格，开始吸引一部分刚性需求购房者入市买房，各楼盘成交情况均较好，其中表现较为突出的楼盘有金轮星城、上方公馆、阳光地带等。扬州西区09年02月重点楼盘销售详情表（一）项目名称销售均价成交套数销售详（元/）（套）销售面积（）情（物业类型户型面积成交套数）小高层5800、71住宅（住宅（34791）19）京华城中城高层57007000（三期房源97折优办公（办公10）别墅（3812655）惠）别墅0）9700别墅（0）多层5100（B1栋多层2/2/1户型7338（1套）万豪西花苑可优惠23万元，一层约住宅（28）住宅（298376）多层2/2/1户型9495（10套）65万/栋，送下沉式花园）多层3/2/2户型114125（17套）第24页共49页市场研究接上表8600（高层精水岸泓庭装，2000元/装住宅（0）住宅（0）修标准）多层4710（基本售完），高层多层3/2/2户型122136（20套）小高层3/2/2户型13242（1套）西郡4800（全部房188花园源，半个月内全款住宅（47）住宅（527364）高层3/2/1户型824（14套）到账，享高层3/2/1户型1034（1套）120元/优惠）高层3/2/2户型131135（11套）电梯洋房6200多层1/1/1户型7016（1套）中信泰富（58006600，锦苑住宅（16）住宅（18384）98折优惠）（部分多层2/2/2户型97109（5套）异形房多层3/2/2户型114130（10套）54005700）多层3/2/2户型120127（3套）天和国际多层5200，小高层住宅（10）120362）4800（无优惠）住宅（多层4/2/2户型13862（1套）小高层2/2/1户型1087（4套）高层3/2/2户型12092（2套）单身公寓4800上林苑5400）（9899折公寓（4）公寓（20093）小高层单身公寓48534套优惠）数据来源新景祥扬州公司业务发展部数据库新城西区楼盘成交回复活力与09年1月不同，2月新城西区各主力楼盘成交均有一定起色，成交套数较多的楼盘有西郡188花园、万豪西花苑以及京华城中城。扬州西区09年02月重点楼盘销售详情表（二）项目名称销售均价成交套数销售详情（元/）（套）销售面积（）（物业类型户型面积成交套数）小高层4