房地产企业投资项目价值评估基于zj房地产公司的案例分析

房地产企业投资项目价值评估基于ZJ房地产公司的案例分析3ZJ房地产投资项目案例项目概述31开发商简介ZJ房地产开发有限公司成立于1997年7月，前身为ZJ经贸发展公司，现在己发展成为业务遍及房地产开发、工程建设、外贸等多种形式公司。公司资金雄厚，实力强大，房地产投资开发是该公司的核心板块业务，直接参与投资及控股企业约有30多家，公司总资产超过亿元，公司初具规模，拥有国家规定的房地产、酒店、路桥建设等开发资质，其控股的子公司具有建筑工程施工总承包国家一级、市政工程项目、园林绿化二级等多项资质，工程开发建设经验丰富，机制灵活创新，不断地扩大融资平台，探索新的运作模式，寻求新的利润增长点。32项目建设背景分析惠州市政府为了全面促进城市发展，引导居民正确进行房产消费，大力整顿和清理尚未开发的闲置土地。政府颁布惠州市土地储备实施办法严格招标、拍卖出让商业用地。惠州市是广东省发展规划中的门户先行城市，将会受到广东省政策更多政策的倾斜支持，未来会成长为珠江三角洲最有增长潜力地区。巽寮湾的区域规划由惠州市规划建设委员会办公室召开数次联席会议最终确定下来，分北、中、南三区开发成国际滨海旅游度假区。本项目处于中区位置，地理环境优越。该项目所在区域为广东省惠州市惠东区较为有名的巽寮湾生态度假区，东与铁涌接壤，南与平海相连，西与大亚湾经济开发区隔海相，北与稔山镇交界；沿海高速路线罗沙公路一深盐第二通道一盐坝高速一一沿海高速一转深汕高速深圳方向一惠东稔山白云出口一巽寮交通便捷成熟。同时也是广东比较成熟的中高档居民区，目前该区域己聚焦了保利地产、雅居乐、时代地产等上市地产公司开发的中高档楼盘，该区域处于高速发展阶段。33项目建设内容项目总体由ZJ房地产开发有限公司开发，名称为红树湾畔度假休闲公寓，地块位于广东省惠州市巽寮湾滨海区，项目西临金海湾大道，南临乡情路，地块南隔路与海景湾商相望，西隔路与依海新苑相邻，地块东、北临巽寮湾腹地，后有某开发商拟开发用地，背山临海，地块中部被分割成两部分，西部临海部分大于东部。由于该项目地块濒临海岸，可以设计临水规划，打造一个集自然山水、民国建筑、休闲旅游集户外运动于一身的放松身心、陶冶性情、净化心灵、升华精神的旅游渡假区。综合地块的形状，地块面积、地理位置、市场情况、项目总体定位、经济因素，拟定建独幢、塔楼、并排、度假公寓等多层、高层住宅产品。红树湾畔占地878公顷，总建筑面积257万平方米，其中，一期工程滨城红林小区建筑面积75万平方米，本项目所在的滨城蓝林项目为红树湾畔二期工程，占地面积82万平方米，建筑面积19万平方米，打算建设经济性住宅，初步规划开发面积956万平方米，大约占地454万平方米；商业住宅开发面积409万平方米，占地258万平方米；商业配套建筑面积214万平方米，占地107万平方米；车库和储藏室300个，占地面积6000平方米。临街地块容积率159，全部地块容积率为232，目前项目进入前期市场研究阶段，原为苗圃，无拆迁房屋，处于原生地状态。项目南为海景湾商，建筑面积约为35万平米，依山临海住宅，环境优美，美誉圣享；项目西为依海新苑，建筑面积42万平米，为连体塔楼，形象美观。34项目建设预期目标本项目预计自2010年2月份动工建设，建设工期为2年，项目计算期为5年，2011年3F取得预售许可证之后对外公开发售，首次开盘销售过程中客户可交取一定的订房款享受优惠，订房款是首付款的一部分，对企业来说是售房预收款，待签订合同之后转为公司收入。根据市场预测情况，红树湾畔项目经济用房、商品住宅和商业配套及车位根据市场需求预计可在4年内全部销售完毕。住宅楼从项目开工第2年开始预售。商业配套和车位从项目开工第3年开始销售，商业配套销售比例预计为38、42和20，车位预计销售比例为30、40和30，其中车位估计在项目期内的销售率预计达N75左右。房屋预计销售计划情况详见下表项目非配套设施服务于小区居民，其中，二期项目滨海蓝林小区新建住宅项目主要为公开销售商品房，预期在项目期内可以全部实现销售，而配套公建车库和地下储藏室预期在项目期内大概能实现70左右的销售完成率。本项目的建设方式采用总承包制，具体内容由深圳市建筑设计研究总院有限公司进行集中规划，统一设计。施工采用监理制，工程承包商采用公开招标。确保巽寮湾项目的成本、工期、质量达到优良工程水准。由于本项目滨城蓝林属于红树湾畔二期项目的一部分，整个红树湾畔开发由于公司考虑资金回流问题采用的是滚动开发，分期建设的方式，目的是快速启动项目，从项目本身所处的规模和市场条件综合考虑，同时按照市场客户需求变动及时适时调整开发设计和建设方案，实现资金回笼，减少投资风险。4Z,J房地产投资项目市场需求分析在对ZJ房地产投资的巽寮湾项目的市场分析上主要采取简单明了，实事求是原则。主要采用方法有一是抽样调查和典型调查。二是专家研讨会。三是计算机模拟运算。在广州和惠州市内采用分级多层原随机从中高收入家庭为抽样框，则用调研问卷的形式访问500户家庭，并邀请市场营销方面的专家等展开研讨会，了解一下他们对主要类似楼盘有什么想法以及自身的需求和关注的楼盘类型，对影响销售因素开展个案调查。本项目的市场分析主要是从市场环境分析、项目所在市场的竞争状况和市场需求分析，目的是研究本项目所开发的产品是否受欢迎，迎合主流大众的审美和要求，符合市场需求，从而是否能顺利实现销售，获取资金的快速回流，保证投资收益。41ZJ房地产投资项目市场环境分析411区域环境惠州位于珠江三角洲东部地区，地理位置优越。惠州又称惠民之州，在秦汉时已经在此地设郡县，是广东省历史名城、重要工业基地和旅游城市。陆地面积112万平方千米，2013年人口470万。水、陆、空等发达交通网络。惠州周边已经形成完善的配套设施，成熟的区域环境。412经济环境惠州国民经济增长较快，2010年增速创新高，同比增长达18，其中全社会固定资产投资894亿元，比上年增长178，城镇和农村消费品零售总额的增长率分别为202、115，全市居民消费价格总水平比上年上涨32，其中居住类上涨54，全年民营经济完成增加值6142亿元，比上年增长16，经济发展前景较好。产业对惠州经济的贡献较大，是惠州经济全面、协调、可持续发展物质基础。三大产业结构由上年的64558378调整为65935。413社会环境惠州市正处于快速城市化时期，惠州市政府大力推进城市发展，2010年2月广东省政府出台“粤四条”调控楼市，加强对土地出让合同执行情况的监管和对闲置土地的调查处置。通过政策的制定严厉限制那些拖欠土地价款、违反合同约定内容的单位进行土地出让，以此来加强土地市场诚信体系的尽快形成。省住房城乡建设厅要重点督查房价上涨过快的地区，落实、检查和确保房地产市场调控政策的全面执行。1城市人口和收入分析2010年惠州市城镇居民家庭恩格尔系数339；城镇居民的人均住房建筑面积3393平方米。全年在岗职工年平均工资29599元，增长148，剔除物价因素，实际增长112。居民收入水平的提高可以买得起房子，促进房地产市场的繁荣发展，而城市经济投资环境的改善又可以反过来提高居民的收入水平圆。2消费结构惠州市2010年上半年社会消费品零售总额5825亿元，同比增长19，消费品市场供给充足，旅游和节假日消费特征明显，增长较快，消费结构转型升级，预计2011年惠州市消费品市场将继续保持稳定增长态势。42项目市场竞争状况和需求分析421本项目竞争环境分析和SWOT分析惠州市房地产的发展大致分三个阶段，这与惠州城市发展和政府调控相关第一阶段19901993年盲目开发阶段。房地产投资无论规模还是速度大幅度增加，土地几乎出让完毕。第二阶段19941997年投资控制阶段。在此阶段，中国经济的软着陆，政府紧缩银根，进行政策引导和调控，投资减少；第三阶段；1997年之后投资理性阶段。WTO、城镇化发展、外来人口加入、消费水平提高，房地产投资每年都呈上升趋，成为第三产业发展的最大增长点，商品房销售增长平稳快速，整体市场处于增长期。本项目周边区域竞争楼盘数量较多，主要楼盘以高层和小高层为主，未来物业形态将是高低结合错落有致高层、洋房和别墅相间的趋势，高品质高层、洋房十分畅销，区域均价7000左右，价格提升空间很大，由波特五力分析模型，区域竞争楼盘是行业内的竞争者，在对本项目进行产品定位之时，要综合分析区域竞争楼盘的建筑面积、户型及供求状况，本项目与区域竞争楼盘相比，最大的优势就是户型设计更加合理，对客户进行走访、抽样及调研综合考虑不同客户群体的需求，户型设计类型及户型面积多样化，最大限度地满足客户“面朝大海，春暖花开”的梦想，目前巽寮周边附近项目楼盘销售较好，基本上供不应求，各房地产开发商也根据客户需求情况选择合适的时机逐步推出新的楼盘上市。面对激烈的市场竞争形势，本项目将通过附加值和产品来突破竞争局限，取得竞争优势。422市场需求分析按照经济学观点，市场长期处于需求和供给均衡状态娩8L，居民需求量决定了市场的供求关系。房地产开发商在进行项目投资要考虑尽可能多地提高房子的销售率，加速资金回流，如果不进行市场需求分析，贸然投资开发，可能导致投资失败。本项目在策划过程中首先对周边市场环境进行详细的调查分析，科学分析楼盘的市场需求情况，在此基础上整合各方面的资源，采取“响应城市建设政策，呼应区域经济布局，顺应百姓生活需求“的三应策略。响应政府的城建政策，提升城市的设施现代化、环境生态化、形象个性化；呼应区域性经济布局，发挥区域优势，符合区域经济发展战略；顺应百姓生活需求，楼盘的开发不但使业主得到实实在在的利益，而且使周边的居民也能得到生活上的便利，提高生活质量。惠州地处广东省腹地，濒临广州、深圳、港澳台等一线城市，住宅周边环境的好坏决定了生活质量，人们希望自己居住在一个有山有水，交通便捷之地，同时由于巽寮属于滨海度假之地，故而本项目的房子可以保值和增值，未来有较大的升值潜力，除自住外还可以投资。中央不断出台房地产市场调控政策，其中影响较大的是2010年4月17出台的“新国十一条“国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，在2010年惠州收到积极效果，成交量下降。9月底，中央又出台了“国五条”关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知，在需求和供给不均衡，需求旺盛，市场再次活跃，惠州市商品房量和销售价格不断节节攀升，形势利好。本项目住宅以高层和小高层为主，突出本土特色又彰显差异，适当开发一些多层及商铺门面房，该项目住宅产品多样化，定位为惠州标志性中高档精品小区。以广州人员、高层退休干部、惠州市周边城市的投资人士。购买客户将以中青年为主市、广州市、深圳市及惠州市大中型企业中高层管理人士、国家机关的中高级管理人力，私营企业主，30一55岁客户占比70左右。通过市场调研，我们发现惠州房地产市场需求的主体主要包括了拆迁、结婚、改善居住、投资购房以及城市化进程所带来的购房等方面。首先，惠州城作为秦隋年间就已设郡县的古城，冗长的历史轨迹中，存在很多斑驳布满青苔的老房，危房。目前惠州市政府加大对惠州老城区、危旧房改造，对基础设施建设的改造。因实施货币化拆迁购房的需求容量进行购房的数量不可小觑。婚房购置也是房地产消费市场需求的重要力量，根据市民政部门资料，惠州市每年约有数万对青年进行结婚登记，其中60左右有购房意向。目前广州、深圳每年高等院校毕业生有相当一部分留粤工作，保底数应在2万人左右，这些新兴白领也将扩大结婚购房的基数。随着改革开放进程的迸一步扩大，居民收入也显著提高，伴随而生的相应改善居住条件的群体数逐步扩大。根据决策地产研究中心对购房会员俱乐部会员数据统计显示，在12000多名欲购房的会员中，以改善居住为购房目的的会员比例达30以上。另外，投资购房容量成为股不可忽视的重要力量。居民对自己未来预期的不确定性，导致有效需求不足，当居民收入增加时，由于银行利率过低，股票市场风险太大，于是转移自己的可支配收入以投资购房获得收益。决策地产研究中心数据显示，因投资购房的比例达7左右，其需求面积也在50万平米左右。而购房投资主要集中在以小户型和商铺门面为主的投资热点方面。另外，城市化进程也带来了购房需求，我国城市化平均水平约为35，惠州地区濒临一线发达城市的广州市和深圳市城区，城市化水平会高于这一平均水平，城镇化水平的提高会为住房消费提供刚性需求。品牌直接影响着消费者购房需求，随着行业竞争的加剧，房地产企业之间的角逐逐渐从产品层面过渡到形象层面，中国房地产的发展经历价格竞争阶段、质量竞争阶段和品牌竞争阶段。ZJ房地产公司已经意识到品牌的重要性，近些年来十分注重自身的品牌建设，将企业硬实力与软实力结合起来，有明确的品牌发展战略，扩大自身的影响力。企业品牌是ZJ地产，采用的是直接销售渠道，在项目周边附近设立销售中心，树立各种牌子打出ZJ地产的LOGO，建筑梦想，极致生活，明确此次项目“山海园林生活一至臻高尚人生”主题，并将品牌识别应用到营销传播活动中。ZJ地产致力于品牌建设，为消费者提供持久品质信赖，积累忠实的消费客户资源；另一方面作为战略合作伙伴选择的标尺，有效为企业聚集政府、银行、供应商等优质发展资源。品牌价值为ZJ地产企业持续经营，抢占市场份额，占领市场竞争先机提供重要支撑。市场需求分析使得ZJ房地产投资开发有限公司对投资开发巽寮湾这一项目充满了信心，合理商业布局，迎合居民和投资者的的消费需求，就能得政府的支持和购房者的信赖，以此为标准开展相关的各项工作，在把握政策的基础上，立足本土实际，参照国外经验，针对本地块的土地展开混合开发经营模式，避免单一的土地开发理论和模式产生一系列问题，为顺利实现销售奠定扎实基础。5Z5房地产投资项目投资价值评估51ZJ房地产公司巽寮湾项目投资价值估算对ZJ房地产公司巽寮湾的投资项目进行价值评估之前，首先按照价值评估的步骤从整体上对相关统计资料进行分析、预测和估算。估算依据是前面调查获取的惠州相关信息资料，惠州房产管理相关政策和土地政策，并结合ZJ房地产公司实际的经营管理状况进行分析评估的。511销售收入估算与分析营业收入测算依据广东省惠州市近期相同房地产项目的售租价和居民购买力，并结合德尔菲专家预测法，拟计划红树湾畔蓝林小区高层住宅48平单价及70平以下公寓，价格区间为700012000元平方米，均价9620元平方米，多层住宅售价8560元平方米，营业用售价12580元平方米。房屋销售比例根据市场需求预测，各项税金的比例按照国家相关法律法规执行，本企业为一般纳税人，所得税税率为25。2前期工程费项目前期的设计、可行性研究、三通一平等前期费用。本项目的前期工程费是2704万元，其中规划设计费138864万元，监理费69432万元，本项目预测在参考惠州市巽寮同等项目前期工程费支出的基础上稍作调整。3基础设施建设费本项目基础设施建设费535472万元，占全部开发成本的416，主要是建筑物2米之外和项目规划用地以内各种管线和道路工程，这些费用的预估本项目采用的是类似工程经验估算，参照一期项目实际值和同行业其他同类项目的数值并在此基础上稍作调整。4建筑安装工程费本项目建筑安装工程费预计为69432万元，占全部开发成本的53。88，建筑安装工程费由施工过程中耗费的构成工程实体的人工费、材料费及施工机械使用费、措施费和其他一些间接费用，建筑安装工程费是项目开发成本的主体费用，其估算依据建设部、中国人民建设银行关于调整建筑安装工程费用项目组成的若干规定建标1993894号建筑安装工程费用项目分地区和工程开发类型有不同的执行标准，在参照标准基础上依据企业实际情况稍作调整，由于本小区是滨海高档小区，采用材料价值比较高，故导致成本上升。5公共设施配套费本项目公共设施配套费约为9275万元，占项目开发总成本的72，公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。依据广州市新建住宅配套建设与交付使用管理办法等有关规定执行预算标准。公共设置配套费一种是独立开发，单独出售，成本不分配计入建设工程成本，另外一种是成本计入建设工程成本，属于配套设施，本项目随商品房出售的储藏室和车库按照正常的市场价格出售，其全部计入建筑安装工程费里面，没有作为公共设施配套费处理。513盈利能力分析巽寮湾投产期间经营收入14969468万元，盈余总利润2057492万元，扣除所得税后还有1543119万元净利润。本项目计算期内经营税金为830805万元，土地增值税为149695万元，所得税为514373万元，总共为国家财税缴纳税1494873万元，从项目计算期五年来看，缴纳各项税费每年分摊数额算是较高的，说明项目获利能力强。强调建筑与人文的和谐统一，还具有较强的社会价值和生态价值，项目建成之后，高低错落的层排建筑整体形象美观，与周边建筑和环境交相呼应，绿化面积大，亚热带植物，郁郁葱葱，山海园林，漫步其间，另人感受到前所未有的身心愉悦和美的享受。作为当地知名地产开发商，ZJ地产品牌价值为其顺利实现销售锦上添花。52对ZJ房地产公司投资项目投资价值不确定性分析项目投资过程中最受关注的是建设项目未来的经济效果，房地产企业在进行投资决策时，需要估计和预测，投资的方向、市场利率、建设年限、开发产品的数量和类型、定价策略等等都在某种程度上或多或少地影响企业的收益和成本，而且这种影响程度是不确定性的，我们无法准确预测结果和实际发生的误差水平及多大差异，有时候由于决策者的决策能力的限制，盈利存在不确定性。521项目风险与收入、成本费用的不确定性我国房地产企业在项目投资时，面临着一系列诸如政策、经济、市场、工程等风险因素，这些风险因素具有一定的不确定，这些不确定性的风险因素有可能会引起收入和成本费用的变化，销售收入和成本是构成利润的主要影响部分。如果由于不确定性风险因素的影响，销售收入和成本费用向不利于利润的方向进行变动的话，就会导致收益产生很大的风险，投资收益难以实现，投资资金的回流和期望收益也无法得到合理保障。房地产投资项目的收入主要是开发产品的售房收入，售房收入的实现依赖于产品价格、项目开发周期、市场需求和消费者偏好等微观因素和国家政策及经济发展周期等宏观因素的综合影响。成本的含义是“为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。对房地产投资项目影响较大的主要是通货膨胀、利率变化、汇率变动及国家政策法律、法规的新规定等因素。首先，国家政策对投资项目存在着影响。在房地产开发过程中，由国家及地方政府颁布的与房地产相关的政策变动会给房地产企业的投资项目带来一些不确定性，例如土地政策变动、货币政策变动及财政政策的变动。政策性风险属于系统风险，这种风险不能避免，并且会给房地产企业获利水平造成重大变化或重大损失。国家提供的财政政策和货币政策可以对一些投资项目提供资金支持，包括财政补贴、税收优惠政策和低利率贷款等。当经济形势发展较好，国家财政收入盈余，有足够的财政收入去激励企业投资，这时候财政补贴可以直接增加相关投资项目的收益，相反，国家财政赤字的话这部分补贴被取消就会使得投资者的预期收益大幅度下降，甚至出现亏损。而税收优惠政策和低利率贷款则可以减少企业的税费负担和企业的利息支出，从而降低企业的成本费用，增加企业的利润水平。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，居民家庭首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例25，各地可向下浮动5个百分点。首付款比例降低，意味着更多的人可以付得起首付款，买得起房子，需求量增加，这在客观上会增加房子的销售额，提高房地产企业的销售收入，增加利润。土地政策的出让金额多少会引起成本费用的变化，土地取得费用是房地产项目投资成本的占比比较大的一项内容。上述政策要求企业全面准确解读国家的政策、法律和法规，了解国家政策制定的宏观方向，在制度的规范下，获取相应的投资收益水平。其次，经济发展周期对投资项目的影响。经济繁荣时，能够使个人可支配收入增加，这时候人们可以有足够的资金去购买房子，产生消费欲望和购买动机，会增加房地产企业售房的销售收入，从而引起利润增加，相反，在经济不景气萧条时候，价格或需求量的减少会引起售房收入大幅度下降，从而压缩利润空间。由于经济周期的波动导致的通货膨胀因素会引起工程项目的施工人员工资、施工材料的大幅度涨价，会出现低估工程成本，高估收益的情形，从而会引起利润减少，降低投资的效果。市场需求的不确定性对主要是通过影响房地产开发产品的销售收入来起作用的，企业要根据市场进行调研，开发适销对路，符合社会需求和大众审美的产品，当市场需求较大，房屋销售火爆，就会增加销售利润，而相反，产品积压，销售不出去，会导致利润减少。房地产开发企业拥有的资源的便捷性同样也在一定程度上影响到产品的销售利润，例如，房产开发项目的周边配套设施完善，这个时候房地产开发企业就可以适当减少开发产品的周边配套设置费用，降低开发成本，获取较多的盈利。房地产开发企业的施工方单位的技术和资质水平、施工管理能力等也对利润有较大的影响，如果技术水平较高，资质水平高，管理能力也较强的话，就会一方面开发出高质量的房屋，保证产品的质量可以促进产品的销售，实现较多的销售收入，另一方面，则可以在保证开发质量的前提下，节约成本，成本减少，而收入增加，就可以大大提高房地产投资项目的投资收益水平。522盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称为临界点分析，在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值比9J。依据前期市场调研和财务数据估算，我们选取投资者期望的内部收益率为15，通过计算现金流量表反映的内容，可以计算出建安工程费的临界点为78290万元，上升8858万元；土地