成都恒基cbd项目发展环境研究之住宅市场研究报告

成都恒基CBD项目发展环境研究之住宅市场研究报告恒基CBD项目发展环境研究之住宅市场研究报告世家机构汇高行2005年11月目录成都房地产（住宅）发展历程回顾当前成都市住宅总体发展情况2004年成都市房产住宅物业发展宏观情况2005年19月成都市房产住宅物业发展宏观情况成都各区域主要房地产发展板块分析及该板块代表性楼盘详解城中方向城东方向城南方向城西方向城北方向电梯公寓住宅产品类型研究课题|成都住宅相关技术规定成都房地产（住宅）发展历程回顾2004年成都市房产住宅物业发展宏观情况市场概述成都市住宅总体发展情况作为初次进入成都房地产市场的开发机构，恒基需要对成都市房地产整体发展状况有一个系统性的掌握，因此通过分析2004年市场总体情况对整个成都市市区住宅发展历史情况进行了解，然后针对不同区域结合2005年发布的最新资料进行现状的解析，达到掌握成都市区住宅市场状况的目标2004年成都市房产住宅物业发展宏观情况市场概述2004年成都由于受到土地供应政策和金融政策的影响，住宅的供应明显不足，尤其是在年初，住宅乃至整个房地产市场的供需矛盾尤其明显。进入下半年后，成都市区上市的楼盘数量增长，供需矛盾得到了缓解。但从去年前三季度来看，住宅的供需仍低于2003年的同期水平。2004年前三季度的住宅供应量为30588万平米，同比减幅1512，但销售面积为51799万平米，同比增长2082。第四季度成都住宅供应激增，众多住宅项目集体上市，使得年底住宅供应量剧增，而需求也同样爆发，使住宅的销售量较前各季度有明显的增长。2004年成都市区全年累计供应住宅面积48539万平米，同比下降04，销售住宅面积68781万平米，同比增长882，销售金额2296亿元，同比增长206，去年成都市区的住宅供应表现为螺旋上升趋势，而住宅需求始终处于较高状态，供需矛盾逐步趋缓。总的看来，去年成都的的住宅市场是在不断的调整与自我恢复中寻找平衡点，以达到平衡，稳定的市场状态。住宅市场特征这个是哪级标题供应特征2004年成都市区住宅通体供应量为48539万平米，年初供应量的不足在年底得到了补充，因此供应量在去年全年并没有发生较明显的变化，仅比2003年减少04。但是，去年的住宅供应季节性的变化较为明显，供应逐季节增量，年初受施工面积的减少和土地供应缩减的影响，供应量比去年同期发生了较大幅度下降。但在接下来的各季度供应量开始呈现上走趋势，供应不足引发的市场问题得到缓解。季度性供应变化特征2004年前三季度，成都市区的商品房、住宅、非住宅的供应量较上年同期均有不同程度的下滑，商品房供应面积减少1173，住宅减少1512，非住宅减少419，住宅的下降幅度最为明显。第四季度住宅、非住宅的供应两迅速增大，但住宅的总体供应量同比仍下降。从住宅的季度性供应变化来看，一、二、三季度住宅的总体供应量呈逐渐放大趋势，第四季度供应量进一步增加，增长幅度更加突出。原因是许多住宅项目都于2004年底集中上市，第四季度住宅供应的大幅度增加缓解了去年以来一直较为紧张的供给压力。区域性住宅供应特征城东、城南供应增加，城西、城北供应减少2004年城东的住宅供应面积13590万平米，位居各方位之首，增幅10388。城南住宅供应12130万平米，同比微增1632。城西和城北的住宅供应大幅减少，城西2004年供应住宅13310万平米，同比减少4232，城北住宅供应3413万平米，同比减少2264。2004年成都市区住宅的区域性供应差异突出，城东和城南成为市区住宅供应的热点区域，主要原因是新的城市规划使得土地的供应重点向城东和城南三环外区域转移，土地供应量增长明显。2004年各方位的房地产开发项目数量普遍减少，唯有城东增长784，由于城东的住宅项目愈发呈现大盘化趋势，因而在项目数赖宁嘎增长不明显的情况下住宅的供应面积仍能出现大幅的增长。二至三环供应量小幅下降，三环外供应迅速崛起2004年全年成都市区23环的住宅供应面积为27866万平米，同比小幅下降352。23环仍然是成都市区住宅供应量最大的区域，该区域的住宅供应量占全市住宅总供应量的554，可见其重要地位。随着城市化进程的推进，城市在向外围扩张，土地供应向郊区转移，因此去年成都三环以外的住宅供应量迅速增加，供应面积3394万平米，增幅高达11140，三环以外的住宅房地产市场正在迅速的崛起中。2004年，虽三环以外区域的住宅供应量只占总量的7，但随着三环外的迅速建设，这一区域的住宅房地产势必成为未来成都房地产市场的后起之秀。需求特征2004年成都市区商品房市场继2003年以来保持较为旺盛的需求态势，市区全年商品房销售面积、销售金额同比增长1879、3473，均比2003有所提高，市区的商品房销售仍然保持较快增长。2004年市区共销售住宅68781万平米，比2003年全年增长1962，今年成都市在总体住宅市场供应量减少的情况下住宅销售面积仍然保持增长，这使往年的一部分空置房被市场消化，住宅空置率继续下降。季度性需求变化特征从季节性需求来看，2004年一、二季度市区住宅的销售面积、销售金额快速冲高，第三季度出现回落，第四季度开始回升，因此整个2004年成都市区的住宅需求表现为一个冲高而回落继而平稳的回升的过程。这一过程传递了前期高涨的市场需求逐渐走向平稳的市场信号区域性住宅需求特点城东销售需求增速最快，城西稳定2004年城东出现了供需两旺的局面，全年共销售住宅12666万平米，比2003年增长6983，也将成为成都未来住宅重点发展的区域之一。城东副中心及城东新区的规划建设、沙河整治、十陵历史文化风景区的规划等，城东已被推向了新的发展阶段，将被打造成为居住环境最优的区域。2004年，城东的住宅项目如雨后春笋一般涌出，仅二环以外就又静居雅舍、东景康庭、东润风景、华润翡翠城、锦绣阳光、雅郡、卓锦城、上东阳光、康郡、育才都市家园等十多个住宅项目，浙西住宅项目规模都比较偏大，基本为中高档楼盘，颇受购房者的关注。由于2004年城东住宅能够较好的满足购房者的血球，住宅销售面积大幅提高。府南河以内的中心城区和三环以外区域需求增幅明显高于其它区域从各个环域的销售增长情况来看，2004年成都市区个环域的住宅销售面积都发生不同程度增长，其中增幅最为突出的是府南河以内及三环以外区域。2004年全年府南河以内共销售住宅面积7857万平米，比2003年增长525；三环以内区域共销售住宅3209万平米，比2003年增长8988。2004年三环以外区域住宅供应量增长11440虽然04年末时三环外住宅的供应及销售面积占全市区总的住宅供销面积的比重还不大，但在2004年以来已经全面出现了供销两旺的势头，这与其它区域住宅市场的相对平淡形成鲜明的对比。由此看来，成都市住宅郊区化趋势已经在越发明显地得到体现。从各环域看来，二至三环和一至二环区域住宅销售量最大，同2003年的销售量比较，增幅不大，可以说以上环域的住宅市场在2004年发展较为稳健。2004年，成都23环区域共销售住宅35381万平米，同比增长086，12环区域共销售住宅面积15633万平方米，同比增长377，23环销售住宅面积占市区总的销售面积的5144，12环销售住宅面积占市区总的销售面积的2273。以上两环域的住宅销售面积约占市区总销售面积的3/4。价格特征2004年成都市区住宅的全年销售均价为3242元/平方米，比2003年的2923元/平方米增长109。价格增幅加快（2003年住宅价格增幅达到45）。成都房价上涨受到诸多方面的影响，这些映象因素主要是住宅市场供应关系不平衡导致房价上涨；土地供应紧缩导致施工面积的不足引发房价上涨；开发成本（包括土地成本、建安成本、融资成本等）提高，转嫁到房价中导致房价上涨；住宅项目的综合质量提升必然使得房价走高。以上几方面应该说是导致今年成都房价上涨的主要因素，由于住宅价格的上涨并不明显地存在不良因素的影响，因而去年成都住宅价格的涨幅是特定的市场条件下必然的也是合理范围内的上涨幅度。从趋势看，第四季度成都住宅价格快速上涨。2004年成都市区住宅的季度性变化特征可以概括为快速上涨、平缓上涨、相对稳定、快速攀升四个阶段。各环域住宅价格2003年，成都市区住宅均价随着各环域外展阶梯型降低，2004年，这一阶梯型变化发生了转变，即从2003年的3个价格梯段开始大致转换为3个价格梯段。2003年各环域之间住宅均价差别非常明显，但2004年，1环至内环住宅均价3489元/平方米和12环住宅均价2498元/平方米已经差别微小，即内环线至二环形成一各大致3757，面积减少2552，新项目的减少使得该区域住宅总体均价下降112住宅销售价格分布2004年成都市区销售住宅价格主要分布在2700元/平方米以上，2700元/平方米以下住宅的销售面积比2003年大幅减少。2004年价格在2700元/平方米以下的住宅共销售2042万平方米，占总销售住宅面积的297，与2003年的441的比重相比较可知，目前低端住宅正在迅速减少，而中高端住宅市场正在扩大。2004年销售价格在2700368万平方米，占总销售面积的418，比2003年同一价格区间住宅销售面积增长2825。价格在3600元/平方米以上的住宅销售量增长幅度更大，其中，36004，由此可见，2004年市区中高档楼盘销售量明显较2003年大幅增加，成都市区住宅总体均价上涨109，很大程度上受到销售住宅的价格分布情况影响。户型分布特点2004年，成都市区住宅的总体供应量同比下降，但将供应的住宅按户型面积划分开来看，其内部的一些特征便表现出来了。04年，户型面积在60平方米以下及120180平方米的住宅供应量是有明显增长的。其中，户型面积在60平方米以下住宅共批准预售14277套，合6289万平方米，比2003年增长1563，户型面积在120180平方米的住宅共比准预售13172套，合18592万平方米，同比增长889。其它住宅户型面积的住宅供应量均有不同程度减少，其中以180平方米以上的住宅供应量同比减少幅度最大，全年供应仅1537套。04年成都市区小户型住宅销售势头依然火爆，全年共销售60平方米以下户型16173套，合7503万平方米，同比增长5553，去年60平方米以下户型销售的套数仅次于120180平方米户型区间的销售套数，但销售面积的幅度最大。120180平方米户型共销售18415套，合26168万平方米，同比增长101。从以上统计图表可以看出，各区间面积户型都处于供不应求的状况，供销比均小于1。其中180平方米以上户型供需矛盾最为突出，120180平方米的住宅户型市场缺口最大，达7576万平方米。120180平方米的住宅户型所占供应比重和销售比重均为最大，前者为38，后者为39，虽2004年处于这一户型区间的住宅仍供少于求，但由于其供应比重和需求比重相当，因此，供需关系基本上能稳定在某一状态上。2005年19月份成都市房产住宅物业发展宏观情况市场概述05年19月商品房销售面积56898万平方米，同比下降774，跌幅较18月的997减小223个百分点；其中商品住宅销售面积为44507万平方米，同比下降1408,较18月减小165个百分点。二手房交易面积为25702万平方米，同比增长766，9月二手房市场销售继续回暖。商品房供应量持续增长，但增幅有所降低；需求整体回落，但跌幅趋缓；供求趋于平衡。整体房价上涨得到一定抑制，但9月份价格出现上涨苗头。在国家宏观调控作用下，成都房地产市场整体呈现开发投资增幅下降，销售逐渐回升、市场信心逐渐恢复、房价得到抑制等现象，但同时也存在着近期房价反弹等值得关注的现象。今年19月成都市房地产开发投资额达到31194亿元，同比增长591。其中商品房投资额为19487亿元，同比增长398亿元。从月投资情况来看，5月，6月，7月，8月房地产开发投资额分别为39亿元、4152亿元、3501亿元、2977亿元，开发投资呈现逐月下降态势，但9月开发投资额回升，达到3422亿元。9月商品房投资为2284亿元，同8月基本持平。19月，成都市住宅新开工面积为92483万平方米，同比增长5215；其中，9月份住宅新开工面积为5198万平方米，环比下降2342。2005年单月商品住宅开发投资情况表单位亿元万平方米房地产开发投资额商品住宅开发投资额商品住宅新开工面积金额同比环比面积同比环比3月3697233149236813148990018294月3208216318477178326510236675月3929351927356917171717135105586月41523235170310221817251606167月35011892171541517643126157948月297722293920178167881016315119月34222284439224751983632342新建商品房供销走势整体情况今年19月成都五城区商品房新增供应量为65524万平方米，同比增长4203，增幅较18月的4781回落58个百分点；其中商品住宅新增供应面积46125万平方米，同比增长79，回落57个百分点，商品房销售面积回落，19月商品房销售面积56393万平方米，同比下降774，跌幅较18月的997减少223个百分点；其中商品住宅销售面积为44507万平方米，同比1408，较18月减少165个百分点。从近几年的新增商品住宅供应总量，2003年，2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应略显不足，而到今年19月，新增商品住宅供应面积与实际销售面积基本相当，在供销总量上商品住宅市场逐渐趋向平衡状态。2005年19月，五城区（含高新区，下同）商品房累计批准销售面积65524万平方米，同比增长4203。其中，商品住宅供应46125万平方米，同比增长79。从单月供应量来看，今年9月供货商品房8003万平方米，环比增长853，其中商品住宅当月供应5413万平方米，同8月份供应量相当。今年19月，五城区销售商品房56893万平方米，同比减少774，销售额达到22961亿元，同比增长222，其中住宅累计销售44507万平方米，同比减少1408。今年在国家宏观调控的作用下，商品房销售比去年同期相比有所回落，但“新政”之下所带来的销售下降较为短暂，仅经历了6月，7月的短暂低谷后8月，9月开始回升。9月五城区共销售商品房7679万平方米，仅次于今年以来在1月创造的单月销售最好记录（8063万平方米），而9月商品住宅的销售面积也达到了5636万平方米，恢复到了3月的水平。9月五城区商品房成交面积的回升在一定程度上受到交易的季节性和“秋交会”的拉动，但购房者观望心理的日渐消除是销售回暖的主要因素。住宅物业供销特征9月商品住宅新增供应面积达到5413万平方米，销售面积达到5636万平方米，当月供销基本平衡。从各月情况看，8月，9月的市场销售回升，供销达到了相对平衡状态。不同方位供销特征在商品房供应和销售中，城西是供销均最多的一个区域，其次是城东和城南；但是三个区域在商品房供销，但是三个区域在商品房供销量上差距不大，三大区域板块市场规模趋于平衡。除此之外，城北在这几个方位中供销均最小。9月，城东、城南区域商品住宅供需旺盛，城北当月供应量也较大。今年19月五城区中，城东商品房供应和销售均保持快速增长势头，新增供应面积为19165万平方米，同比增长8519，销售面积14335万平方米，同比增长4884，其中住宅供应和销售增幅也达到7428和480。城东房地产市场保持供销两旺的态势。城南的住宅市场销售有所回落，19月销售商品住宅11269万平方米，同比去年下降975，而商业用房供销大幅增长，供应和销售增幅分别达到13835和9121。城西住宅新增供应较大，但销售比去年回落2985。城北住宅市场有所起色，供应有所加强。环域供销特征今年19月份五城区一环以内区域商品住宅供应面积为7303万平方米，同比下降805，其中住宅供应5139万平方米，同比增长2605。商品房销售同样回落，19月共销售商品房9667万平方米，同比下降3443，其中商品住宅销售面积为5689万平方米，同比下降5201。由于一环内目前仍存在许多拆迁用的并陆续拍卖，住宅供应量将会保持一个较为稳定的水平。今年19月份五城区一至二环区域的商品住宅新增供应面积为6719万平方米，同比下降4084；销售面积为10831万平方米，同比下降1899，供应和销售均表现不足；商品房供应量下降的原因是土地缺乏使得该区域新增项目不足。今年19月份二至三环区域的商品住宅供应大幅增长，新增供应面积为27667万平方米，同比增长5856，销售面积为25178万平方米，同比下降733，该区域是目前商品住宅的主要供应和销售区域，约占总供应（销售）的六成左右。随着城市房地产业的逐渐外推，三环外已逐渐成为一个重要的商品房供销区域。今年19约新增供货商品房面积为13555万平方米同比增幅达到57304，销售面积达到6974万平方米，同比增长21886。其中商品房住宅新增供应面积达到10083万平方米，同比增长25，销售达到6289万平方米，同比增长21602。不同户型供销特征今年19月份，五城区60平方米以下住宅供应面积仅为3581万平方米，同比下降1621；销售面积3975万平方米，同比减少2980；销售金额1619亿元，同比减少1965。19月，90120平方米和120180平方米的住宅供应面积分别为11296万平方米和18481万平方米，分别同比增长6267和6731，以上两户型区间的供应面积占比分别为2449和4007。120180平方米户型在销售中仍占到绝对的市场份额，19月该类户型共销售18554万平方米，占住宅销售总面积的4169。180平方米以上住宅供应同比增长8163，供需矛盾大为缓和，19月该类户型销售面积占总面积的1037，销售套数占总套数的462。新建商品房价格走势交易价格基本情况2005年19月，成都市区商品房总体销售均价为4036元/平方米，同比增长1079，与18月份同比增幅基本一致。市区住宅均价3699元/平方米，同比增长1717，比18月1636的增幅略微上升。自新政后，房价连续三个月下降，显示了政策的调控作用。从季度价格看，今年第三季度的价格相比第二季度又所回落，商品住宅均价同比增幅也有小幅回落。9月成交的高价位住宅面积比重较上月有明显的提升，二低价位住宅面积成交比重较8月降低。8月3600元/平方米以上住宅的销售面积占比为26，二9月快速提升到5868。其中9月360016，比8月提升558个百分点，84个百分点。因此，由于9月份销售的住宅中高档楼盘所占比重较高，使9月的商品住宅交易均价有所偏高。对8月和9月的住宅成交价格进行分段分析可知，9月交易的高价位元元住宅面积比重较8月份有明显的提升，而低价位住宅面积交易比重较8月较低。8月3600元/平方米以上住宅的销售面积占比为26，而9月快速提升到5868。其中9月360016，比8月提升558个百分点，84个百分点。因此，由于9月份销售的住宅中高档楼盘所占比重较高，使9月的商品住宅交易均价有所偏高。05年19月不同档次住宅不同户型区间价格平均环比涨幅情况高质楼盘项目高质楼盘建筑规模大，地理位置较好；内部配套设施、环境及物管服务佳；二环路以内销售均价在402万平方米，同比增长766，增幅较18月份的1060降低近3个百分点。其中二手住宅的成交量为20447万平方米，同比增长333，增幅较18月的567降低23个百分点。由于4月底颁布的房产新政使得二手房市场开始“冷却”，5月开始，交易量呈现逐月下滑趋势，经过2个月的市场低迷后8月，9月开始回暖，交易量逐渐上升。据抽样调查显示近几个月来存量住宅交易均价持续小幅度下降。以95年以后建造的普通存量住宅为例；6月份均价为3157元/平方米，环比减少035，7月均价为3107元/平方米，环比减少158；8月份均价为3098元/平方米，环比减少029，；9月均价为3157元/平方米，环比上升19。购房者情况2005年19月份外地人（身份证为外地身份证，以下同）在成都市区购买商品房面积为27437万平方米，占交易总量的4823。住宅交易中，外地人购买面积23387万平方米，所占比重为5255。目前在成都市区购买商品房的市区个人和外地个人购买比重相对稳定。由于在统计外地人购房比重时仅考虑身份证号码，而事实上有很大一批人时早已定居成都工作生活的购房者，根据抽样调查结果显示，者部分购房者达到总购房量的20左右。因此真正的外地人在成都购房比重不超过30。存量住宅中主要以存量房中主要以存量住宅交易为主，占80左右。存量住宅购买者中仍以外地个人位居第一，为目前成都存量住宅市场消费领域的主要力量。2005年19月外地人在成都五城区购买的存量房面积为11104万平方米，占交易总量的430。存量住宅交易中外地人购买面积1017万平方米，所占比重为4975。与新建商品房相似，其实际比重仍约为30左右。成都各区域主要房地产发展板块分析及该板块代表性楼盘详解将整个成都市按照城东，城东南，城南，城西南，城西，城西北，城北，城东北八个方位和目前三条城市延伸干道区域华阳板块、温江板块、龙泉板块进行针对性信息解析。城中版块今年19月市中心共批准预售住宅5310套，共3573万平方米展市中心商品房批准预售总面积的7243。于去年同期相比，套数和面积分别同比增加1437和3575销售方面，市中心同期交易住宅5978套，共4158万平方米，套数和面积分别同比减少2552和3304。住宅19月交易面积展市中心商品房总交易面积的6362，交易金额1734亿元，平均4170元/平方米，价格同比增加872。供应同比增加而销售同比减少，但从供销比看，去年同期为04238，今年则为08593，住宅供销更加趋于平衡。9月单月市中心住宅交易面积424万平方米，财富中心、锦江印象、骡马市大世界三大楼盘的销售面积则超过住宅总交易面积的半数。数据显示，市中心9月交易住宅套均面积为6356平方米，受装修标准的提高和小户型的增多的影响，市中心9月住宅均价有一定程度的增长，为4693元/平方米，环比增加363。区域属性研究城中板块的住宅物业发展特征明显，早期此区域分布了很多省市政府机关单位和大型企事业单位，建筑多以多层为主，住宅物业以单位集体宿舍类居多，但随着城市的逐步发展和规划的完善，物业类型逐步向高端发展，进行老旧尾房改造的过程中，作为城区核心区域，整体物业水平走向高端，并且为了适应中心城区商务办公需求，出现了大量商住型物业，整个城中板块的纯居住功能在不断的弱化，商务，商业功能得到强化。目前城市中心板块可供应市场的土地多为拆迁用地。ROME国际财富中心冠城花园3期锦都三期区位通惠门路3号（下同仁路口）开盘时间三期11月19日开盘产品形态高层建筑面积6063平方米容积率35物业品质高层电梯公寓销售均价截至05年10月，均价67万平方米，套均面积10399平方米。与去年同期，供应套数和面积分别同比增加7991和7428。销售方面，城东同期交易住宅12372套共12798万平方米，套数和面积分别同比增加36和4801。住宅19月交易面积占城东商品房总交易面积的8928，交易金额4570亿元，平均3571元/平方米，价格同比增加2420。城东9月单月住宅交易均价为3846元/平方米，环比增加473。根据整个城东方向房地产发展情况，城东住宅物业可以分为城东北、城东和城东南三个大的板块来进行解构。城东北板块城东北板块包含猛追湾片区和李家沱八里片区两个住宅物业相对集中区域。猛追湾片区历史成华区是成都计划经济时代中国电子工业的重要基地，作为成都市主要工业区，曾创造过骄人的历史，曾有成华成华，成都之精华的说法。上世纪五、六十年代的东郊十分辉煌，新建工业区规划有序，俨然是一座新城，好比成都今天的城南。那时的东郊聚集了数十家大中型军工企业，最多时达21平方公里，涉及活水公园、游乐园、成华体育场、锦江水域等几大景区。而辐射面积则将向东向北延伸至沙河周边地区，面积约6平方公里。按照成华区政府的设想，RBD的构建，将弥补成都作为西部特大中心城市的城市功能，成为未来的城市客厅，与春熙路、骡马市的CBD（中央商务区）形成互相呼应之势。根据目前的初步规划，成都RBD将包括四大功能片区。一是生态休憩游乐区，布局在内环线和锦江之间的区域，建设现代化水上运动中心；二是旅游会展区，布局在四川电视塔周边，建设国际电视会展中心；三是休闲娱乐区，布局在锦江与猛追湾之间区域，这里将有成都RBD核心区的标志建筑西部第一家穹顶开合式游乐中心；四是商务区，布局在猛追湾街与一环路之间，将建设城东大型的五星级酒店和商务楼宇。目前，成都旅游观光大世界两大项目河畔东方广场、河畔星级酒店已经完成了概念规划，并进入招商阶段。规划中的河畔东方广场位于电视塔前区，该地块占地约30亩，目前已基本完成拆迁和土地平整。按规划，该项目拟建为集商贸、娱乐为一体的大型综合娱乐广场，建筑面积约4万平方米，将采用市场运作的方式建设。这是构建“成都嘉年华”的一个重点项目，规划分成科技娱乐区、旅游商贸区、影视城、休闲区等几大部分，建成后将吸引大型高科技娱乐产业入驻。同时，在电视塔后区还将修建一座占地约25亩的五星级国际酒店。新加坡最大的财团虎豹集团日前已与成华区签约，在一两年内在锦江边猛追湾段，建立一个具有国际水平的海底大世界。2005年10月，重庆龙湖拿下建设北路与猛追湾交汇处的约98元/平方米/月左右，二手交易价格平均在316655元/平方米左右。前景猛追湾、柳浪湾、活水公园、游乐园使得猛追湾片区拥有成都一环路内罕有的良好生态环境，河景资源突出。加上政府极力打造的成都RBD以及成熟的生活配套似的该片区发展高质量商住物业有着非常有利的条件。随着众多品牌开发机构的进驻，该片区未来将成为高质量电梯住宅比较密集的一个区域。猛追湾片区房产发展可能面临的问题是老旧住宅区较多，在此区域进行物业开发必然面对较高的拆迁成本。大陆锦江华庭建川猛追湾公馆李家沱八里片区历史此片区内属于早期成都市东部工业区的重要组成部分，有较多厂矿企业。该片区也是城东最早出现的大型商品房小区，八里小区占地规模达1000多亩，小区成熟度高，交通极其方便。由于李家沱靠近成都北门汽车站、八里庄靠近成都火车东站，这里流动人口多，交通流量大，人员复杂，小区环境差，所形成的商品房住宅档次较低。现状李家沱片区沿三友路一线、八里片区沿文德路一线已经形成了较密集的居住小区，并形成了较为发达的小区商业。随着李家沱生活小区的逐渐成熟，沿着三友路一带，逐渐形成了餐饮业聚集的一个商业带，以中档消费为主。八里庄一带由于聚集了较多的人口，大型商业地产项目也落户其中。2003年，菲律宾SM集团独家投资兴建的集购物、休闲、文化娱乐、会展为一体的综合性商业设施SM广场在建设北路原成华区宏明电子股份公司厂北区域开工建设，沃尔玛已与其签约，准备入驻广场一楼，筹建一个2万平方米的大型卖场。进入2004年，随着“腾笼换鸟”战略的实施，更多的厂房被拆迁，李家沱八里片区的房产开发又活跃起来。万科金色家园在李家沱的开发，全面拉生了该片区的档次，八里片区也有晨光春华等众多楼盘上市，但总的来说，八里片区新盘数量虽然多，当档次普遍不高，在同时期的成都市区住宅中属于中低档水平，而李家沱的万科金色家园属于中高档水平。这与八里片区较李家沱更偏远、环境更嘈杂有关。除此之外，李家沱临沙河段拥有较好的河景生态资源。三洞桥是沙河主要景观之一。随着沙河的整治改造，将近80亩大小的三洞桥人文公园不久就将对外开放。该人文公园以古三洞桥为主要景点，修复古桥和改建文化广场，景点植树4万余株。2005年，八里片区涌现了上行东方、东方苑等楼盘，而李家沱则相对沈寂。2005年4月，成都高压走廊景观廊道最长、面积最大的风景带八里小区高压走廊已正式开建。据介绍，该高压景观走廊分为4段，其中前3段已完工，目前正在进行建设的是最后段。该段东起成华苑，西至府青路，长约1600米，面积近3万平方米。4月5日，成华区建设局就完成了该段景观廊道建设招投标工作。4月中旬，施工单位入场施工。据悉，该工程预计两个月后完工，到时整个八里小区高压走廊景观廊道4段连成一片后，将成为我市高压走廊景观廊道最长、面积最大、最壮观的风景带。目前这里楼盘的均价为2300215元/平方米/月左右，二手交易均价335909元/平方米左右。前景随着工厂的搬迁，李家沱八里片区未来都还有一定的土地放量，这使得该片区有上升的可能。八里片区，建设路北三段上紧邻未来的SM城市广场近期将会有约300亩二类居住用地放出，原工具研究所旧址的60亩地也将由青龙房产于近期进行开发。而李家沱在府青路以北，二环路内侧将有三块地，总面积9万平米占地面积38万平米占地面积40亩开盘时间2004619产品形态高层容积率25绿化率2600物业品质小高层电梯公寓销售均价6000元/平方米面积区间30114平米开发/销售进度一期内外装、二期下地基开发商四川省力博建设有限公司城东板块城东板块包含双桥子保和片区、沙河堡片区、东方新城片区三个住宅物业相对集中区域。双桥子保和片区历史双桥子一带曾是上世纪92元/平方米/月左右，二手交易市场平均交易价格在342077元/平方米左右。前景双桥子保和片区真正的机会在于城东1号地块和3号地块的开发。成发集团生产区原址所在的1号地，占地1000余亩，位于未来新城东的黄金地段，紧靠二环路，北靠60米宽的双庆路，东邻沙河和塔子山公园，规划中的地铁出入口紧邻该地块。地块周边市政设施齐全、商业氛围浓厚，沙河改造后环境优美宜人。1号地块净地约840亩，将于2005年11月底12月初挂牌，规划条件较宽松，挂牌起始价为230万元/亩。该地块全部交付完成拆迁整理要到2007年底。该地块被称为2005年成都地王，其高达2个亿的竞买保证金更是成都国土拍卖史上的最高价。位于1号地块西侧的保和街道办辖区的3号地块，位于成渝高速路入城段迎晖路，北至成洛路、东临成昆铁路、南到迎晖路、西至沙河，占地约40到27，根据阳光100一直专注于城市的高级白领阶层的战略，总开发规模近700万平米的该项目将成为未来成都中产阶级的重要聚居地，开发产品将含盖别墅、多层、小高层、高层等多种形态。1号和3号地块的核心价值在于，其不仅是成都东部新城的门户，也是在当前成都住宅开发向三环外转移的大背景下，紧临二环路的超大规模可开发用地。成熟的小区环境、便利的交通、沙河改造后的景观优势，以及难以比拟的规模，将使双桥子保和片区在20082010年成为成都市区主流居住小区之一，在住宅片区版图中占据重要的地位。蜀都花园东方新城区位一环至二环锦江海椒市街莲花北路1号建筑面积77000平米占地面积40亩开盘时间2004年9月二期2005年11月产品形态小高层容积率30绿化率2622公里。沙河改造前，沿岸都是厂房和低矮的棚户区。沙河堡片区位于沙河的中段，坐拥塔子山公园和望江宾馆两大生态景观，即使在沙河改造以前，也是沙河中景观资源最突出的一段。沙河整治前，沿线的土地几乎无人问津，2003年开始整治时也才几十万/亩，零散的房产开发一直以小规模、中低档楼盘为主。除瞭望江宾馆、省龙科院等单位的家属宿舍外，从2000年到2003年陆续有五福苑、秀水苑等多层住宅小区开发，规模都不大。现状沙河改造工程被称为成都继府南河改造后的第二次河居革命。2005年已基本完成改造。沙河沿线楼盘正以大手笔、大规模、高档次为城东楼盘开发重新定位。沙河的整治工程让“生态水居”概念深入人心。2005年陆续交房和开盘的新沙河阳光水岸、绿野天城等项目使沙河堡片区房产开发档次明显提升，但总体来说仍然处于中档水平。目前，城东二环路周边地价在170元/平方米，二手交易价格322257元/平方米，虽然均价低，但单位面积均大，总价水平较高，拥有河岸景观住宅价格较高。前景沙河改造后，沙河沿线将有近3平方公里的可开发黄金地块。这些地块主要分布在沙河三洞桥景点至塔子山公园沿线，内侧可把观望沙河及其滨河绿化带的美景，外侧则背靠城市道路，交通便利。按照规划，沙河沿岸将控制建筑高度，从河中心向外，依次低层、多层、高层布置。这样看来，沙河所带动的二次水居革命在统筹规划下将比府南河的“临河而居”更加有序。更优雅的河居环境，更低的地价，给了沙河沿岸开发以更大的空间。根据规划，沙河堡片区未来将成为东部新城的几大配套居住区之一。在沙河堡片区有约2000亩土地可供开发。这些地块在三环内侧，不仅交通便利，还坐享塔子山公园和沙河美景，价值极大。未来这些土地上极有可能开发出中高档次的住宅物业来，市区罕见的花园洋房等低层住宅产品将沿沙河布置，沙河向外也会出现较高质量的高层电梯物业。河景在很长时期内仍将作为各个项目的卖点。沙河堡片区将成为连接老东部新城和老城区的重要纽带。新沙河阳光水岸区位一环至二环金牛牛沙路4号建筑面积77737万平米占地面积55393万平米开盘时间产品形态多层容积率1403物业品质多层综合小区销售均价3200元/平方米开发/销售进度售完开发商成都江东置业有限公司绿野天城区位二环至三环成华成龙大道静居寺路20号（龙舟路往川师方向出二环路00物业质量高层电梯公寓销售均价35万人，包括1个副中心、6个片区、15个居住区；五纵五横10条干道路网，地铁线直达；绿地面积高达36，创成都生态指标新高。城东副中心起步区为三圣洪河片区，而东方新城将是东部新区的核心居住区。东部新区占地面积3400亩，由政府首度出资规划，并由澳大利亚专业机构担纲设计，是按照国际化标准建设，融合商贸、娱乐、住宅、办公、教育等多功能为一体的多元化网络城市。2004年底，作为东方新城第一期的三环路外侧临成渝立交处的666亩土地被万科以60万/亩拿下，即万科魅力之城。万科魅力之城于2005年7月开盘，同时该片区还有大观城市花园、千和意境等楼盘。该片区目前最大的劣势是配套差，且横垮三环路的交通不方便。因此，万科魅力之城选择了自成体系的造城式开发手法。魅力之规划了100亩的商业，近13万平方米的繁华街区。另外在规划中还有咨询、写字楼等用地，项目自建247元/平方米左右，租赁价格在7元/平方米/月左右浮动。前景东方新城共分三期开发，一期推出的666亩土地已经被万科收入囊中，位于东三环西侧，占地1300亩的“东方新城”二期于2005年8月正式开拆，并于2006年经整理后进入拍卖市场。该地块会以千亩大盘的整体进入拍卖市场，其影响力将不压于卓锦城。东洪路、惠王陵东路建成通车后，该区域内部缺乏串联交通的局面将被打破，片区内各大盘之间的聚集作用将会得到体现。2005年1月开盘的大观城市花园目前均价28002943元/平方米左右。前景在成都向东向南发展、东部新区新建的大背景下，洪河十陵片发展的前景是好的。但是目前该片区是生活配套设施和主城区相比有较大差距，加之离主城区的距离较远和人们对实际上是近郊住宅概念的该片区心理抗性还比较大，因此目前该片区并不是成都主流客群置业的首选。从地铁的1号、2号线的起止点可以明显看出，城南和城东地铁线到达了三环路外的城南副中心和城东副中心的核心区域，这也是成都市近几年重点建设区域。加强两个城市新区和城市中心的交通联系是地铁1号、2号线的一大作用，东部新区规划是以居住为主，地铁2号线的东端为洪河，其辐射半径将涵盖洪河和十陵片区，成为这一区域的房地产开发的新支撑点。十陵一方面依托正在打造中的占地达10平方公里、建成后将成为成都市最大的生态公园的十陵历史文化风景区，另一方面依托东洪路沿线设置东部新城行政办公区，未来将发展成居住和旅游休闲功能为主人居生态旅游新城。洪河由于紧靠东方新城所在区域，其发展会受到东方新城开极强的惯性引导。做比东方新城档次稍低的产品将是洪河未来房产发展的重要方向。上东阳光东景康庭区位龙泉驿十陵江华路建筑面积9万平方米开盘时间2004年10月产品形态多层容积率1458物业品质多层质量小区销售均价收盘均价1718元/平方米，最高价格1868元/平方米面积区间691412867平方米开发/销售进度清盘交房开发商成都市鑫源鑫实业有限公司城东南板块城东南板块主要包括望江片区、东湖片区、成龙路沿线片区和成仁路沿线几个住宅物业相对集中区域。望江片区历史望江板块望江板块是指在一、二环路之间的望江路沿线区域，府南河中下游宽阔的河面水景，以及河对岸郁郁葱葱的四川大学、望江楼公园是该区域的人文特色和自然景观卖点。望江路片区在望江路一线，由于四川大学占据了大片土地，居住集中地主要集中在临近一环路的培根路一带，为大量低矮平房。望江路片区在顺江路一线，在靠近一环路的九眼桥侧，曾是民工聚集地，全国有名的劳务市，再加上附近的九眼桥灯具批发市场，二手车非法交易市场、假证件市场等等，环境嘈杂，治安混乱。顺江路以东的莲花小区是成都最著名的危旧房片区，面积七万余平方米，有1948户居民。2000年，为配合府南河整治，九眼桥劳务市场迁至二环路东五段，但非法劳务市场、非法二手车市场等还在。2001年4月1日，莲花小区启动拆迁，并在原址上兴建的莲花新区。2002年9月，原莲花小区的居民陆续返迁回原址。随着莲花新村成片改造，腾出了顺江路一线的发展空间，这里是府南河畔最后一片带状的土地，紧邻一环路、眺望望江公园、面对宽广的河面和广阔的川大校区，发展条件得天独厚。顺江路一线逐渐有地块整理出来投放市场。2002年起，以望江嘉苑为代表的一些中高质量楼盘逐渐兴起，望江片区的居住面貌有了较大改观。2003年3月开盘的南府锦均价达3000元，同时期的朝阳名宅等一批高层电梯公寓项目初步指明了本片区发展高质量高层河景电梯公寓的趋势。现状2003年7月，锦江区政府提出了打造“成都外滩”滨河风光带“三片四带七节点”（三个商业文化开发区、四条景观带、七个景观文化产业开发点）的景观布局，在此后的3年内，锦江区政府预计总投入两亿元完成该区重要街道和线路的全面整治，致力于将望江片区打造成为成都的新“外滩”。2004年，政府下大力气政治九眼桥顺江路一线综合治安环境，各种非法市场基本上被取缔，望江片区环境大为改观。2004年底，先后开盘的粼江峰阁和中海格林威治两个由境外机构开发的高质量电梯公寓在望江片区闪亮登场，望江片区整体开发档次被迅速提升。同时期的世纪朝阳则以中档高性价比楼盘的形象面市。目前望江片区租房者有较多川大学生，和从川大毕业后在成都工作的年轻人，此类人群均青睐校园周边便利的生活配套和相对较低的生活产品。出租物业既有多层也有电梯类，租金在1132元/平方米左右，二手交易产品丰富，价格较高，在44581元/平方米左右。前景望江片区独特的区位、景观、文化优势使的该片区非常适合发展高端住宅物业。在中海格林威治城、吉宝粼江峰阁和世纪朝阳项目全面启动并成现后，整个片区的发展路线已定位为未来的高端高层电梯质量型小区。2005年10月，重庆的龙湖地产以每亩326万元的价格拿下于锦江区宏济中路38号（原电冶厂）的一块面积为835676亩的土地。该地块规划指标为绿地率大于25，容积率小于42，建筑高度小于85米，建筑密度小于30，规划中的地铁2号线也正好从此通过。根据地块的规划条件及所在地理位置，此地块很可能会打造成为一个近30层的高层电梯公寓小区，极有可能将是望江板块继粼江峰阁、中海格林威治城之后又一个高档次电梯公寓项目。随着“成都外滩”的打造，本片区也将成为成都最精华的滨河文化休闲娱乐带。对高档次房产开会有良好的促进作用。随着欧尚购物中心的兴建，该片区业已非常成熟的配套将更加完善，生活极为便利。目前成现空置土地少，但随着片区发展未来将会有大批旧式小区和专业市场面临拆迁改造的问题，可能出现小批次的土地供应，但市场供应间隔周期会较长。未来望江片区将突破沿河带状发展的布局，向顺江路东侧的宏济路一线纵深发展。粼江峰阁中海格林威治城望江嘉苑东湖片区历史东湖片区处于府河于沙和的包围之中，坐享两大合景资源，自然条件相当优越。历史上该片区主要是河心村的居民。上世纪90年代，该片区部分改造后逐渐形成了以连新小区为代表的部分拆迁安置小区。2001年底，以联排和独栋别墅为产品形态的河滨印象开盘，该楼盘占据了片区北部河景绝佳的地块，在当时就卖出了6000元/平米的均价，树立了整个片区的高端形象。现状2004年，随着成都建绿创模工程的实施，由成都华润置地投资在本片区核心地带建设成都市最大的以水上活动为主题的东湖市政公园，目前已向游人开放。东湖市政公园占地420亩，它的修建，使在河滨印象之后沈寂了一段时间的本片区重新成为开发的热点地区。在其南面，即是包含782余亩居住区的华润翡翠城。翡翠城1期于2004年2月开盘，当时的销售均价是小高层3000元/平米、花园洋房3600元/平米，其于二期花园洋房2005年8月开盘，均价已达01元/平方米左右。临近东湖湖景，二手交易价格在3900元/平方米左右。前景随着锦翡翠城和江东湖花园的陆续开发与入住和生活配套的进一步完善，整个片区的质量形象会进一步提升。东湖公园北侧的城东客运中心，将像其它几个客运中心一样向三环路外搬迁，而紧邻的劳动力市场也会搬迁至三环外。东湖的东侧临湖有近200多亩土地。与之毗邻的是600余亩蓝光厂“腾笼换鸟”后的土地，其中临二环路的近100亩土地为商业用地，剩下的71元/平方米左右，二手交易价格3488元/平方米以上。前景该片区未来发展的方向一是变沿成龙路沿线带状分布到向成龙路纵深，特别是三环路沿线区域；二是出三环路向东部新城方向发展，这是未来片区发展的主方向。除了成都市区的主力购房群体，位于成龙路三环外三圣乡的锦江区政府新址和高新技术开发区，未来也会对该片区发展构成支撑。万科城市花园篮谷地雅郡卓锦城成仁路沿线片区历史历史上成仁路沿线片区是成都地道的成郊结合部、成都居住环境较差的地方之一。横穿的成昆铁路、破旧的工厂、垃圾处理厂、火葬场等让这里居住质量较差。2000年以后，随着成都大规模旧城改造开始，该片区出现了不少拆迁安置小区，且规模都较大如红砖桥附近的金象花园。现状2004年，成都共开发经济适用房33元/平方米左右，平均租金891元/平方米/月，其中以二环路附近价格最高，向三环方向逐渐递减。前景成仁路沙河段随着拆迁和土地整理，还会放量出一定的楼盘，由于有河景资源，这一区域的物业档次都会较高，特别是未来府河和沙河交汇片区的土地整理出来后（涉及到成都造纸一厂等单位的搬迁）极有可能打造成豪宅类物业。该片区其余地段环境不利因素较多，且已经有大量拆迁安置小区入住，局限了片区发展，开发物业将以中挡偏低为主。未来成仁路和成龙路之间片区会成为开发热点区域和城东房产放量的重点区域。康郡育才都市花园城南方向19月份城南批准预售住宅11376套共11540万平方米，住宅供应套数和面积分别同比增加3955和5125。随着新建楼盘不断向外扩展，城南住宅的套均面积在呈现扩大趋势，套均面积从去年同期的9660平方米增加到10144平方米。销售方面，城南同期交易住宅11158套，共11269万平方米，套数和面积分别同比减少921和975。城南住宅19月交易