房地产项目整体定位模版

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。项目整体定位模版第一部分市场调查一、市总体社会及经济发展状况二、房地产总体市场现状及走势分析三、市场需求分析四、竞争市场调研与分析部分第二部分客户分析一客户群体的构成与特征的描述二客户群细分及其客户心理因素分析三、目标客户需求分析四、交易案例客户总结第三部分项目分析一项目简介二项目分析三项目规划设计方案评析四项目综合评价及项目发展策略FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第四部分项目整体定位一整体定位原则二项目整体定位三形象定位四产品定位五规划建议六建筑七户型八园林建议九室内设计建议十配套建议第一部分市场背景及经济发展动态经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。研究市场背景及动态的根本目的在于，分析并推导出结论（多使用对比数据说明）。光罗列数据而不说明结论和依据的充其量只是一个资料收集报告，判断标准也只能是完整不完整，并不说明任何问题。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一市总体社会及经济发展状况（一）市200年经济发展背景1GDP指标需要关注两点上一年度的GDP总值，同比增长率和人均GDP。2固定资产投资需要关注点上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。对比开发商熟悉的发达区域，直接说明按指标相当于19XX年的XX地方。3消费指数上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。消费指数与GDP增长相比较的特点。消费热点的新趋向。4外资利用程度上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。5存贷款国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。各项贷款余额，增长率。6产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。这一部分的内容一般在当地的经济发展年鉴中都可以查到，如果有当地的房地产发展年鉴，相关数据会更为全面、详实准确。同时，可以利用图表加强说明的力度和专业性。（二）经济发展政策着重强调当地的各项发展政策。产业政策什么为支柱产业。比如深圳的支柱产业是高新科技，海南是旅游等。金融政策向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比如在IT业大发展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。房地产政策地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等人才政策备参考，对客户群体的影响相关。小结从以下几个角度总结。1、经济指标显示当地经济运行处于良好否，总体相当于XXXX年的XX地区的发展情况。2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。（最有效的废话）3、经济增长的主要因素是什么。4、消费指数是否对地产发展有利。5、政府对地产行业的态度。二房地产总体市场现状及走势分析（一）房地产指标分析1总体投资用图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同时加以FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。简要说明。注明增长率。2空置面积（备选）用空置面积的升降说明地产发展走向，一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。3批准预售面积未来一年的市场供应量。4销售面积与预售面积的比值销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。同理，反之。图例如下批准预售面积3056434964986538775779264714010020030040050060070019951996199719981999200020012002年份批准预售面积（万平方米）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。销售面积/预售面积比值08509607509109609100002004006008010012019951996199719981999200020012002年份比值5新楼住宅销售面积用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发项目的特点。6三级市场与二级市场交易量比较（备选）7城市不同地区的开发面积比较说明开发重点向哪一部分转移。图例如下新楼住宅销售面积14089183282090726113336737238492515568258126010020030040050060070019921993199419951996199719981999200020012002年份销售面积（万平方米）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。三级市场/二级市场交易量比较1617581251362322763224115005010015020025030035040045019921993199419951996199719981999200020012002年份比值（二）房地产发展趋势这一篇章，我们称之为“危言耸听”“填鸭”。手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。一般采用四到六个方面即可。资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、品牌塑造加以引诱说明。总之，把发展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面告诉他这是整体的发展趋势。比如1、大盘成为房地产发展趋势。2、购房消费趋于理性等等三市场需求分析这一部分是在市场调研的基础之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一部分的数据可以通过资料等其他手段获得。在进行演示时，多以图表来加强说服力。下面是一些屡扑不灭的市场新特点。当然，具体数据要根据项目的不同加以调整。这一部分也可以作为市场调研的成果单独提出。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。市年住宅消费市场调查1购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占86；二手房占7，尚未决定占7，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。2自用为主导在购房用途的选择中，自住占83，投资占9，为亲友占4，为度假占3，其他占1。购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。3潜在需求旺盛以计划购房时间来分析计划最近购买的占47，半年以后占27，一年以后占17，两年以后占9。从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4地区是置业者首选（割据各自城市不同而填相应的区域）5最爱的是小高层或多层。（自选）频数分析表明，中意小高层的消费者占44，多层占33，高层占21，别墅占2，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。从住房类型看，平层占56，跃式占20，复式占23，其他占1。对平层的选择不再是一支独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占67，跃式占15，复式占18；喜欢小高层的消费者中，平层占56，跃式占25，复式占19，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占44，跃式占18，复式占38，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突出。6更喜欢自己装修（根据市场情况，自选）在交楼标准的选择上，毛坯房占40，厨卫装修占34，普通装修占19，精装修占7。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。与家庭月收入交叉分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。交叉分析结果显示，收入在5000元以下的，选择毛坯房占45，基本装修55；收入在50008000元的，选择毛坯房占35，基本装修占65；收入在800010000元的，选择毛坯房占60，基本装修占40；收入在10000元以上的，选择毛坯房占65，基本装修占35。分析表明收入越高的家庭，选择毛坯房作为交楼标准的比例越高。这显示人们在收入高的条件下，更愿意为装修的自由选择预留更大空间。7三房是首选在单位房间的选择上，选择1房占4，2房占28，3房占55，4房占10，5房以上占3。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。上述结果与家庭结构交叉分析则显示，单身在选择上1房占5，2房占25，3房占58，4房占12；二口之家的，1房占3，2房占36，3房占51，4房占10；三口之家的，1房占2，2房占10，3房占68，4房占20；二代同堂的1房占4，2房占19，3房占55，4房占22；三代同堂的1房占0，2房占8，3房占52，4房占40；分析表明当前不同的家庭结构对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻子女）、主干家庭（父母夫妻子女）的梯级消费比例。因此选择三房的比例与整体选择的比例相同。单位房间选择与置业次数交叉分析首次置业的，选择1房的占4，2房占16，3房占58，4房占3，5房占3；多次置业的，1房占4，2房占10，3房占40，4房占24，5房占6。分析表明首次置业与多次置业相比，选择一房、三房的比例相近；选择二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看来，三房是各类客户首要心水之选。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8最希望的面积区间是平方米（具体数据各地不同，现采用深圳数据。希望购房面积的选择上，希望购置面积在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在7090平米占比较大的比例，也有部分希望90110平米和70平米以下，很少一部分希望在110130平米。整体选择面积的中位数M085平米；选择三房的购房者希望面积在90130平米占较大比例，也有不小比例选择7090的小三房。整体选择面积的中位数M0104平米；与当前住房面积交叉分析表明，置业者在购房时购房面积的期望要超过租住或自有住房面积的比例较高。期望合理价格水平40006000元在购房者心目中，价格在4000元以下占24，40015000元占42，50016000元占23，60017000元占7，70018000占2，8000元以上占2。合理价格水平主要集中在4000元6000元之间，整体价格合理水平M04770元。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。9按揭付款是主流频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占81，一次性付款占19。按揭的比例超过八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对深圳住宅市场的支持作用不容小视。10量入为出的月供购房者首供能力31万以上占8，2130万占12，1620万占14，1115万占25，510万占41。购房者的首供能力越高，人数越少；占购房者80的市场是首供能力在20万以内的市场。整体首供中位数M0145万。购房者月供选择在1000元以下的占7，10011500元占27，15012000占25，20012500元占19，25013000元占9，30014000元占10，4001元以FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。上占3。购房者月供主要集中在10002500元/月之间，整体月供款中位数中位数M01950元。综合首供能力和月供能力中位数分析，总价在45万50万之间的房子是购房者负担的平均水平。11环境因素很重要在促成购买的因素中，环境占重要位置。从统计可以看出，为了改善居住环境的占65，方便池孩上学占10，离上班近点占4，生活方便点占15，显得更有身份占1，现在的房子太小占4，离亲戚朋友更近些及其他占1。改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购买前三位的因素。12大家一起出主意买房调查表明自己看楼选房的占26，多数情况是自己看楼的占36，大部分情况请懂行的朋友带着一起看的占38。购房者在抉择过程中不是独立的，受许多其他因素的影响，尤其是业内人士的建议。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。13平民置业时代来临调查显示购房者单身占40，二口之家占17，三口之家占26，二代同住占8，三代同堂占9。准备购房者以单身人士居多，购房是单身人士准备组建家庭的前兆，年轻的城市中蕴藏着许多充满期盼、跳动的心灵。以单身人士为主体的潜在置业人群预示着大众置业的热潮或许即将来临。14年轻人成为主力军购房者的年龄25岁以下占3，2529岁占46，3035岁占31，3639岁占7，4045岁占7，45岁以上占6。购房者的年龄段主要集中在2529岁之间，占46；其次是3035岁之间，占31；显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。15置业者关注的置业因素从调查的问卷统计的关注度来看，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到30的受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型结构、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、发展商信誉、小区规模、智能化设施。16置业重要因素排序置业者购房关注的置业因素排序统计，排在前五位的回答频数排序分别为环境景观、交通、价格、工程质量、周边配套、物业管理、户型结构、升值潜力、发展商信誉、地理位置、智能化设施、小区规模、其他因素等。从以上调查可以看出，随着生活水平的提高、收入的增加，置业者选择物业关注的因素正在发生变化；如地理位置，有许多置业者对其关注，但重要位置却排在较后的位置。综合分析，环境因素无论从关注度，还是重要因素排序来看，已成为置业者关注的重要因素。以后发展商在开发项目时，对环境因素应予充分的关注。在因素排序中，交通成为仅次于环境的第二重要因素。由此看来，环境因素已成为FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。人们选择的首要因素，接着而来的自然是交通的便利。如果具有优美的环境和可以接受的交通条件，关外楼盘对消费者将具重大吸引力。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17各种置业因素加权排序被访者关注的置业因素回答中，有排序的，有没有排序的；经过加权排序，环境景观、工程质量、物业管理、交通排在前五位。调查显示，环境景观已成为置业者考虑的首要因素。加权排序和重要因素排序的差异体现在交通、价格因素在重要性排序中排在前面，各种因素加权排序却排在工程质量、物业管理之后。由此可以看出，不同的置业者关注的因素差异性比较大。如对有车的置业者，交通因素可能不在考虑范围；而对于有些置业者，交通是可能考虑的首要因素。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。18被访者心目中的理想家园（小区规模、生活配套、楼盘风格）本问题采用了开放式问答，约60的被访者回答无所谓或未做回答。从中也可以看出，置业者对涉及小区规模、生活配套、楼盘风格关注度不高。在回答的被访者中，也有相当数量的被访者使用了实用、安静、亲和、轻松、潮流、时尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答欧式风格、岭南风格、欧陆风格等。由此看出，目前置业者对发展商倡导的建筑风格认同度比较低或者基本不认同。19被访者心目中认可的发展商品牌20被访者心目中认可的代理商品牌四竞争市场调研与分析部分在一般意义上来讲，一个项目竞争是广泛的，相近户型定位，相近价格区间的楼盘在广泛义上讲都是竞争的对手。（一）竞争片区判断（此处最好用地图标注说明）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。市区在建住宅项目一览表项目名称地理位置开发商设计单位占地面积建筑总面积层数与栋数户型与面积建筑总高度计划投资总额开工日期预计竣工日期工程状态销售状况同质楼盘竞争区域FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。价格竞争区域楼盘资料相关楼盘统计表项目名称项目规模（住宅）销售情况发展商（二）竞争楼盘分析推广形象分析市场形象树立较有特色的楼盘解剖。营销手法分析可借鉴的楼盘营销手法的分析，包括其报广的投放频次、客户组织手法、促销手段的应用等。下面就黄埔雅苑的报广投放举例说明例数据一20021312002320项目发布广告28版20001120、21黄埔雅苑一期发布广告2版FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。黄埔雅苑二期131320广告统计表项目名称媒体名称发布日期星期几面积类别版面号版面名色彩主题黄埔雅苑二期特报20020321星期四1广告A16广告彩色强势不可挡黄埔雅苑二期特报20020315星期五1广告A15广告彩色绿意盎然中心区，缔造理想生活空间黄埔雅苑二期特报20020131星期四1广告A12广告彩色黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续黄埔雅苑二期商报20020131星期四1广告A4广告彩色黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（三）产品质素分析各竞争楼盘质素逐渐趋同，项目的最大差异点逐渐转移到地理位置与环境、自然、景观资源。楼盘会所配套设备AAAA游泳池室内恒温/水力按摩池/儿童嬉水池/健身房/桑拿/儿童乐园/乒乓球/阅览室/多功能集体活动室线路2条、有线电视、自来水、市电/自备供电系统、有管道煤气、防火/防煤气泄露系统/消防感应器、可视对讲机/紧急呼救按扭、综合宽频布线、远程抄表BBBB游泳池室外/健身房/老人活动中心/儿童乐园/台球/棋牌/咖啡厅/酒吧有线电视、自来水、市电、有管道煤气、小区网络抄表、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭、宽频网络、智能楼宇自动控制系统HHHH游泳池室外/篮球场/乒乓球/儿童乐园/老人活动中心有线电视、自来水、市电/自备供电系统、有管道煤气、三表IC卡缴费、防火/防煤气泄露系统、闭路电视监控/可视对讲机/家庭自动报警系统/紧急按扭/紧争联动系统、光纤到小区/光纤到户/DDN/ISDN/ADSL/室内综合布线/小区综合布线、家电自动控制或远程控制/楼宇自动控制系统FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（四）个案分析楼盘户型列表面积778012713915016216417/8223户型2房2厅3房及3房带工人房3房2厅带工人房3房2厅带工人房3房、四房带入户花园所占比例131449717楼盘规模社区品质朝向景观园林规划销售情况销售推广小结FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第二部分客户分析一客户群体的构成与特征的描述在这一部分里，对市场上的整体客户做一描述，再从中剥离出我们的目标群体，进行详细的分析，归纳总结出其消费行为特点，从而在今后的销售策略制定上有的放失，对症下药。这一部分也可以结合市场分析来做，现特意挑出，本着由繁入简的原则，方便各位。（一）目标客户群体总体描述（共同的特征）从年龄从收入从区域从工作特点从家庭结构从生活态度从行为习惯性格需求特征生活品质需求特征价值观、消费观FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。在经过以上分析后，可以对大群体的客户进行分类描述，如下表（二）我们项目住宅目标客户利用图表，对客户群体进行描述编号客户分类客户细分特征需求本项目核心客户A本地人本人使用积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生活3房、4房、5房、为子女购买为子女安家购买3房、4房B私营业主经济实力强,家庭人口多,要大户型3房4房5房别墅C政府公务员本地人对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房、4房、5房外地人求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房D企业主酒店型不常住，讲求经济，面积要求不高2房、3房舒居型讲求品质、户型、景观，需要安静3房、4房、5房E企业白领管理人员积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感3房技术人员年轻，积蓄不多，月供能力强，对价格较为敏感1房1厅，2房、3房F企业给外籍或高级员工的住房舒居型，对楼体素质2房、3房、4房G工薪阶层经济能力有限，对价格较为敏感1房1厅、2房偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群原住民、私营业主、政府公务员（60）一般工薪阶层（510）其他05企业主、企业白领（2030）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。二交易案例客户总结此部分案例可以列举两个以上，模式列举其一。（一）楼盘成交客户分析A1居住地取样106个地区个数百分比B2认知途径取样106个路过条幅报纸朋友介绍老客户介绍在附近居住个数百分比C3客户特征文字性叙述年龄主要分布在3045岁30岁以下3035岁3540岁4045岁45岁以上成交客户区域分布比例42032053048403370530000100020003000400050006000罗湖福田南山宝安港澳其它FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。D4付款方式取样套套数百分比一次性按揭E5置业用途F6购买理由（卖点）G7置业特征H8消费特征（举例）三客户群细分及其客户心理因素分析（一）购买本项目类别物业的原因分析（二）目标客户细分和心理分析此段可以列举实力，用最直接的事实说服甲方对客户的认知。如王先生，男，43岁，职业为IT公司总经理，家庭结构为多侧面的形象感性描述。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。四目标客户需求分析（一）目标客户群体关注点目标客户买房的考虑因素住宅建筑质量住宅规划、公共设施小区人群的素质安全因素子女入学因素生活因素等相关因素分析（二）本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析（三）扬长避短的措施小结通过以上分析，可以对我们的目标客户群体做一大体描述1、从年龄上，他们的年龄段集中在2、从职业上，他们3、从居住区域上，他们4、从家庭结构上，他们5、从消费习惯上，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第三部分项目分析一项目简介（一）项目基本资料（简述项目基本情况包括政府性地块强制性要求）发展商有时包括土地提供者和资金提供者两类。项目位置一般道路围括。占地面积包括水面，红线内，退后红线等。物业类别住宅商业总建筑面积包括公建、住宅、配套等。建筑形式多层、高层、别墅等。楼层状况容积率道路占地建筑覆盖率绿化系数总户数规划人口总停车位等其它基础数据举例，用位置图说话项目所在FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（二）地块现状I1、地块现有情况说明描述土地归属等行政附加条件。J2气候地质资料A21生地熟地生地熟地B22地块走势，东高西低C23地表状况，水面河道D24土壤状况，沙地黏土E25植被状况，沙漠森林F26拆迁状况，有无人居。G27气候条件，长年平均温度、无霜期、降雨量等K3政府控制性规划要求地块图片（三）项目四至项目NWSE图片图片图片图片FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。L地块北面M地块以东N地块以西O地块以南描述、挖掘四至情况，对项目有利弊的景观、标字性建筑、配套、交通、娱乐设施等，分析这些周边建筑能给项目带来哪些优势及机会，哪些是劣势，要避免和注意的。（四）交通分析利用图形对项目周边的交通状况进行分析。主要道路分析项目道路性质旧有住宅在售住宅住宅（商业）业态住宅（商业）业种两侧设施构成配套情况FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。交通状况（五）景观分析项目周边景观资源分析，利用图形。（六）配套分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。二项目分析在做SWOT分析时，往往会把优势与机会、劣势与威胁混淆，两组一对应似乎说的意思差不多，为加以分析，通常把优势、劣势归为项目本身的条件（气质天成，本身硬伤），学术点说是内因，机会与威胁是外部条件，外因。可选方案一（一）优势自然条件地段的特殊性、优越性周边的配套开发成本如能够有效控制，资金投入能够得到有效保证。开发模式市场竞争环境，市场空白点区域环境、大势，如WTO，CEPA有项目发展，提升预留空间。（二）劣势生活氛围片区形象景观资源片区文化资源项目规划等指标的局限交通条件噪音在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视项目的具体情况加以归类。优劣势一般着重于项目的实体问题。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（三）机会宏观经济情况宏观经济指标均显示利好，对整体的房地产开发提供了良好的基础。国家金融政策项目所在区域地产市场、所在片区的大规划。居住环境的要求。（四）威胁供给集中同档次楼盘的推出量巨大，缺乏足够的市场需求做支撑。相关片区同类产品的竞争。部分相邻片区的价格竞争。项目自身硬伤。以上所列举为项目SWOT分析常用元素，常涉及方面，运用时请具体项目具体对待。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。可选方案二用图例说话项目SWOT分析竞争强项（STRENGTH）竞争弱项（WEAKNESS）机会点OPPORTUNITY威胁点TTREAT强项地理、环境条件优势生活配套交通条件等弱项自身硬伤周边环境差FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。三项目规划设计方案评析在我司接触的项目中，存在两种情况有产品和从地块做起，如果是有产品的话，在这里就要给出方案的评价，如果没有，直接进入下一章的整体定位中整体设计建议等篇章。具体囊括的方面见下一章，已经今后的规划设计建议报告祥案。四项目综合评价及项目发展策略（一）综合评价从市场分件、未来规划、消费者的价值取向以及地块自身资源等因素对项目做总体评价，提出我方观点。（二）项目发展策略一句话定发展策略如发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁或提出具体原则树立项目形象，从产品和营销两方面确立地位。把握楼盘推出时机。以的形象入市，注重展示，营造氛围，提升楼盘价值。整合项目资源，全面树立项目差异化形象。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第四部分项目总体定位对项目进行专业的分析和了解甲方意愿的了解后,通过我方观点向甲方强有力的表达出该项目在市场上所要呈现的整体风格（例如项目案名、建筑风格、品牌思路、规划特色）以及项目推出后,在市场上所造成的各种必然影响、和给甲方带来的可观的经济效益。即，用简练而专业的语言，告诉甲方该项目的整体定位思路，同时给他一个强心针，让其对本项目充满信心。一整体定位原则（一）项目定位之基准地产项目的定位是基于项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；市场调研反映的具有有效需求的市场空间；政府在城市总体规划上的限制。以上的文字，是通用于任何项目的模版话语，这个部分的撰写，一般就是公式化的叙述。所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和质素。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。根据项目的需要，还可以在本部分中加入关于地产因子的一些分析图表。房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如下表FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。根据上表所列举的一些数据，有争对性的对