洛阳银润置业有限公司-洛阳中央广场项目终稿汇报稿_[全文]

洛阳中央广场项目终稿汇报稿谨呈洛阳银润置业有限公司版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。终稿汇报主要内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期住宅的物业发展建议1项目发展战略与定位回顾项目发展战略建立豪宅标准，引领区域中心化，打造城市第三极项目客户定位以洛阳顶端财富人群为核心客户，同时关注高端置业人群项目形象定位洛阳首席都心大宅房地产市场回顾1、洛阳房地产市场进入上升通道。产业发展带动大批有支付能力的高端置业人群，他们是市场上最活跃的财富阶层。2、新区住宅逐渐放量，在未来2年内供给增加，产品同质化趋势较严重，竞争激烈。3、在这样市场背景之下，如何从竞争激烈的市场环境中突围而出，尽可能多的占有客户资源，是本项目需要考虑的主要问题物业发展建议的原则我们要把“洛阳首席都心大宅”的定位落实到建筑单体、社区环境、配套配置等方面，项目定位作为一条主线贯穿物业发展建议始终。城市豪宅体系的打造毫无疑问将增加成本，将钱花在刀刃上，真正能触动客户的购买欲望，适度控制成本首席都心大宅构建洛阳城市豪宅价值体系一3身份感豪宅品相。品质感立面、标志化屋顶豪宅标签。社区标志物、个性化门牌、精装修大堂城市豪宅价值体系放大的建筑尺度，奢侈的功能空间三专属感二稀缺感水社区精装修王座智能化配置，别墅级享受DIS系统VIP水晶会所，俱乐部会员专属权益管家式服务123456789项目物业发展重点和策略立面形象1建筑风格2立面材质选择3标识感强的屋顶造型1精装修大堂身份感稀缺感专属感户型设计社区环境配套配置1打造水社区1DIS系统1户型设计能体现奢侈的空间尺度1精装修王座1VIP水晶会所2管家式物业服务1智能化配置公共空间1社区标志物2个性化门牌1双大堂设计物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置建筑风格立面材质屋顶造型建筑风格建议采用新古典主义风格，整体挺拔现代、沉稳大气，富有品质感远观棕榈泉歌德风格顶部设计立面形象棕榈泉总体建筑风格显示贵气、内敛、稳重、品质感风格不要显得过于现代，一些现代的、刚性的建筑符号不要过多，讲究材质，显示贵气外立面标识感强，同周边环境形成鲜明的对比,工整的图案化形成视觉冲击力示例ARTDECO风格立面材质采用面砖与石材的结合，提升项目价值感立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受，并通过不同材料的穿插运用强化部分材料的质感。材料的使用上要强化对比。建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显。步行时视线向下偏离10，因此需要强调建筑底面处理。北京珠江帝景立面形象屋顶造型标识感强的屋顶造型，突显整体形象本项目周边高层楼盘较多，独特新颖的屋顶造型能够突显本项目整体形象可以配合顶部灯光，强调都市感，归属感屋顶标识感很强，但在设计时要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装立面形象物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置建筑尺度精装王座精装建议建筑尺度现有的户型设计功能空间完备，空间尺度开阔，分区合理，体现出豪宅居住的奢侈感C户型183平米高层住宅情景化户户观景带书房的主卧套间46米宽厅设计宽大观景阳台电梯直达前厅带书房的主卧套主仆分开入户超大观景阳台电梯入户户型设计精装王座选择景观最好、楼层最高的1号楼进行精装修，作为本项目的王座，树立价格标竿，制造稀缺产品1号楼景观最好，正对中央广场，并且29层的高度是项目中最高的，通过精装修奠定1号楼王座的地位，以此作为价格标竿拉升项目价格。市场上没有精装修产品，产品全部精装具有一定风险性。因此暂定只对1号楼进行精装修，其他楼座向客户提供菜单式装修，提供三种风格档次装修，客户可以自行选择。标竿产品户型设计精装建议与项目新古典主义的气质相符，同时体现出业主的个性化。精装原则1、项目户型亮点的充分演绎和展示；2、有效利用客户感官取向，以展示为主，根据客户群的需求确定风格形象；精装建议1、与项目整体气质相符，可采用ARTDECO风格或新古典主义风格2、采用统一的硬装修风格，在软装饰方面采用菜单式供客户选择，以满足业主的个性化需求户型设计推荐风格一ARTDECO风格特点呈现工业文明所崇尚的简洁和机械美同时表现出古典主义的奢华和繁复代表项目NAGA上院户型设计推荐风格二新古典主义风格特点具有凝练的美，既具有传统建筑之美感，又融汇现代科技之“灵性”，吸纳了古典建筑的比例和色彩，摒弃了传统欧式的繁复雕刻和线条，吸收了现代建筑的简洁和科技手段，摒弃了工业化社会中的冰冷和千篇一律代表项目星河湾户型设计物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置大堂精装双大堂设计大堂精装挑高的精装修大堂，并提供休憩和会客空间，提升项目形象和业主尊贵感把钱花在业主看的到的地方，既提升了项目品质，又相对节约了建设成本精装修大堂，提升业主的尊贵感在大堂内设置休憩区，摆放沙发、茶几等家具，便于访客在等侯时临时休息，提升业主的身份感香蜜湖一号棕榈泉公共空间双大堂设计为业主建立专属通道双大堂设计，建立业主专属通道智能直达电梯，只能进入自己的户型单位，增强了私密性与安全感通过部分简单装修装饰，改变地下室的简陋形象，设置部分封闭的车库，满足高端客户的特殊需求。地下单元大堂体现项目的豪气，以及居住的情调，业主的身份。公共空间入户大堂汽车大堂双大堂示意图物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置打造水社区水是环境景观设计要点，是社区的魂水象征着财气、灵动、生态，在高端客户的认知中，水能聚财，因此它也是豪宅的必备要素我们项目的水源是洛南的“水头”，洛河水经过的第一个高端住区，位于“上水”的位置，水可以被我们用来做足文章新区多数住宅开始关注水景，注重大面积水景的打造。但这些景观大都缺乏变化和活力，水资源很少为项目带来增值以水为魂，移步换景，精心打造”水社区”园林景观现有规划方案设计了集中的中心园林，有利于打造有冲击力的集中开放空间，但水主题还需强化，体现出景观的层次性园林景观增加核心水景与散水园林，共同组成极致的景观体验考虑到日后的维护成本，增加散水园林体系设立标志物加强设计感园林景观水社区之灵动的水景采用小型喷泉和叠瀑，让水动起来，打造灵动的水景叠瀑和喷泉相结合，既体现了水景园林的气势，又做出水的活力。园林景观水社区之水岸互动，拉近业主与水的距离，增加项目的亲水性水是可以近距离观赏的、可以嬉戏的在水岸增加木栈道、座椅等设施，方便业主的停留和观赏水景利用小品精心点缀水岸，打造风情水岸步入式喷泉，成为儿童嬉戏的娱乐场所园林景观水社区之景观造型充分考虑维护成本和枯水季效果结合硬质铺地，枯水季节可作为休闲广场园林景观园林层次之植被不同的植被和树种，高低错落的形式，打造立体的绿化空间以树木、灌木、草地营造出项目的绿化层级多层次的园林绿化可以舒缓空间高层比例尺度，调节硬景与软景分配比例园林内部移植少量原生态的植物，形成园林节点标竿。丰富的树冠，高层住宅往下看，景观视野不全是高层建筑体，调节空间的张驰、层次园林景观园林层次之空间通过下沉广场及垒坡等形式，增加地势起伏，放大园林的空间感中央围合部分下卧形成下沉式广场，增加园林的空间感，增强园林景观的视觉冲击力。通过堆坡和下沉制造出上下起伏的园林地势，增加园林景观的形式变化。室外游乐设施与绿地的结合园林景观物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置社区标志物独特的社区标志物树立领袖型项目形象入口可以直接与区域的标志性公共空间广场或集中水面相联接，体现出宏伟的气势，形成视觉的冲击。大尺度的社区入口标定领袖性项目地位，与区域内同质化的项目相区别。北京珠江帝景北京棕榈泉DIS系统确立边界项目四至处用绿植、护栏等界定边界，建立私家领地感豪宅领地专属感必不可少，需要与外部地块产生区隔，以保证业主对私密性、专属感的要求建议在护城河岸用草坡、绿植和栏杆进行区隔。统一绿植，通过内外植被变化来标识界限。护城河市政道路建议河岸用绿植以及栏杆进行区隔建议用草坡以及部分绿植进行区隔DIS系统门牌标识符合豪宅的奢华感在每户的门外放置特有的标识石牌，标明业主身份，体现尊贵感门口悬挂做工华贵的铜质门牌，替代传统门牌，符合豪宅的奢华感。DIS系统道路铺装统一的道路地面及铺面，在节点铺装时加入社区标志物DIS系统采用统一的道路地面，加强社区意向，同时在铺装中可加入社区LOGO，加强项目的领地感。物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置会所对于本项目的意义1提升项目整体形象和档次。高端的会所配套可以提升项目的档次和价值。项目定位于“洛阳首席都心大宅”，会所作为“洛阳城市豪宅价值体系”中的一部分，也承担着树立项目豪宅形象的重任。2配合销售展示，促进一期销售。会所作为提升项目价值和形象的特色配套，配合项目销售过程进行展示，让客户看得到未来的生活场景，能起到促进销售的作用。3提供业主交流的平台，维护客户。会所对社区业主将实行会员制，这不仅是提供了业主休闲、交流的场所，同时也是客户维护的一种方式，为后续的项目开发提供条件。水晶会所位置的选择建议保持原位置不变，水系四周环绕建议会所位置保持原有规划不变，将水系延伸到会所南侧，形成会所四面环水的效果。1经营管理角度目前的会所位置可以方便一、二期业主共同使用会所的配套功能，利于后期经营。同时也能兼顾到会所未来的外向性经营。2建筑风格角度结合一期的“护城河”，可以打造特色的四面环水的水晶会所，从建筑风格上体现项目的与众不同，同时也能成为社区的标示性建筑。3工程实现角度目前一期工程已经施工，整体规划的可调整性有限。会所水晶会所建筑特色一是结合周边水系，打造晶莹剔透的水晶会所会所四面环水，因此建议采用晶莹剔透的“水晶会所”形式，能更好的体现项目高贵品质整体采用现代的建筑风格；外墙、屋顶、等及部分室内设施可采用玻璃材质，使整个会所的外观晶莹剔透，极富现代气息，尽显高端品质建议部分使用弧形墙面及屋顶设计，进一步增强会所的现代感，减少转角处通透感的折减水晶会所建筑特色二是增加会所周边的亲水设施，使其和周边环境融为一体，相得益彰会所通过栈桥等平台与一、二期相连；会所外围增设亲水平台和木栈道，增加会所的亲水性以及与水景的融合性水晶会所功能设置原则上要切合本项目的豪宅定位，同时兼顾后期运营效率会所功能选取原则切合项目定位便于后期运营本项目中会所承担着树立豪宅形象、提升项目价值的功能，需引入12个标杆性功能，以彰显首席城市豪宅的高端形象；考虑到会所的后期运营效率，会所功能设置以营利性较好的大众消费项目为主，以提升会所自身的盈利能力；建议精选少量高端功能，以标定形象；以盈利性较好的利润型项目为主，以保证经营利润。本项目会所功能建议水晶会所项目筛选依据会所常见功能的经济属性及价值贡献树立形象树立形象后期盈利树立形象后期盈利后期盈利后期盈利价值贡献高中高高少少投资经济属性高中高低低低运营成本少高少高少高收益低高高高高高使用率游泳池、桑拿、迷你高尔夫、保龄球SPA、高档餐饮、咖啡厅、茶座网球、壁球篮球、羽毛球、健身门球、棋牌、阅览乒乓球、桌球相关科目FEDCBA序号水晶会所本项目会所功能建议2000平米，主要包括接待、休闲、餐饮和康体等四项功能150乒乓球和桌球200美容SPA休闲康体餐饮接待类别150贵宾接待厅俱乐部服务内容500高档西餐厅300健身2000面积小计游泳池茶座咖啡厅内容规模（）400150150会所功能设置参考北京星河湾的四季会和波托菲诺的会所水晶会所物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置商业定位为豪宅提供配套服务的生活配套型商业商业定位依据1、商业氛围分析一期商业紧邻项目北侧的太康路，与二期南侧紧邻的政和路相比缺乏商业氛围，经营外向型商业的氛围不足。2、为一期住宅提供配套社区周边缺乏生活配套，且豪宅社区需要有自己的生活配套设施，因此一期商业要为豪宅社区提供配套服务3、一期商业与豪宅部分的区隔较弱，若引入外向型商业将对豪宅形成较大干扰。因此建议发展生活配套型商业。商业配套业态选择高端餐饮、中小超市以及其他小型配套商业业态建议建议引进高端餐饮、生活型超市以及干洗店、美容美发店等生活服务型配套商业。布局建议东北角独栋商业有较好的昭示性和进入性，建议引入高端餐饮，作为项目会所功能的补充，除服务社区业主之外，还可服务项目东侧政府部门的政府招待西北角的独栋商业也有较好的资源条件，建议引入中等规模超市干洗店、美容美发等小型配套商业安排在1号楼底商内，主要为社区业主服务商业配套服务冲印店、美发店、干洗店灯饰、床上用品店、家具装饰家居高端餐饮（中餐、西餐）餐饮中小型超市、便利店、音像店、药店超市休闲花店、服饰店、宠物店销售模式建议商业先进行招租，二期开盘时再带租约销售目前区域商业氛围较差，直接销售，有一定难度根据市场表现，返租等能够保证售后一定期限内投资收益的销售方式在价格和速度上均有提高商业配套因此，建议先进行招租，二期开盘后带租约销售，既可保证销售速度和价格，又可以根据需求引入合适的商家，促进一期销售商业展示先行建议将配套商业统一包装，对未来生活氛围进行模拟，促进住宅销售住宅开盘时，一期商业尚未入住，难以展示社区生活配套完善后的生活氛围建议对这些商铺进行统一包装，将可能引入业态的招牌、LOGO提前展示出来，对未来的社区生活氛围进行“提前预演”，以提高业主对社区配套的信心商业配套物业发展建议立面形象物业发展建议建筑单体户型设计公共空间社区环境园林景观DIS系统配套配置水晶会所商业配套物业服务高端配置为每个单元设置一个对接人，为业主提供贴心式管家的一对一服务每个单元设立一个物业管家，作为物业管理服务公司与业主的衔接桥梁，更好地为业主提供物业服务物业服务家政服务送取洗烫衣物庭院绿化维护日常用品代购订餐代送代聘家教、钟点工宠物短期托管儿童看护住区服务房屋租赁专业工具出租交通信息咨询商务服务代订出租车票务代订复印传真代发信函场地租赁户式中央空调、智能一卡通、可视对讲系统，为客户带来别墅级的享受高层智能直达电梯可视对讲系统智能一卡通户式中央空调高端配置可视对讲智能一卡通，出入社区大门、地下停车场、单元门、电梯，全部刷卡通行，业主的安全得到了充分保证。终稿汇报主要内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期住宅的物业发展建议1一、二期物业之间需要从概念上整合，形式上区隔一期定位于“洛阳首席都心大宅”，已经奠定了项目的高起点和高价值平台。二期地块的开发需要在一期的高形象和高价值的统领之下，借助一期之势。因此我们建议一、二期物业在概念上要整合，不能进行严格的区分。二期地块的开发意向，是相对外向的、开放的、活泼的，这里将成为项目对外的活力中心，但也必定会带来相对混杂的人群。一期豪宅相对私密，为了避免二期对于一期豪宅的干扰，一、二期地块需要进行适当区隔。我们建议采用软性隔离，看似不刻意，但具备实际效果概念上整合形式上区隔区隔方式充分利用现有水系，结合草坡、绿植以及微地形的打造，实现软隔离利用已有水系将一期与二期进行物理上的区隔，同时在水系两侧种植乔木、灌木、草坪，以隔绝视线并形成更强的区隔感同时可以通过边界处微地形的处理，如在水系内侧堆砌土坡等，加强软性区隔的效果这种绿化和水系隔离，一方面可以起到区隔的效果，同时也能成为两侧高层单位的景观，提升价值。水系配合草坡、植被草坡、绿植、驳岸造型绿植、道路绿植、水岸处理一期内城专属、私密、安静的生活区市中心的现代豪宅社区之内的私密空间外城开放空间内城私密空间过渡节点过渡带贵气的城市豪宅品相与社区充分相融的立体水景富于活力与变化的水社区DIS系统，VIP水晶会所，俱乐部会员专属权益，管家式服务专属感水社区，智能化配置，别墅级享受，精装修王座豪宅品相、豪宅标签品质感立面，标志化屋顶；放大的建筑尺度，奢侈的功能空间；社区标志物，个性化门牌，精装修大堂稀缺感身份感大气的标识性城雕二期外城酒吧、艺术工作室、咖啡厅、迪士高等工艺品、饰品、家居用品异国风情的西餐厅为主，可以有各式各样的中式菜餐厅参与休闲娱乐鉴赏艺术品味餐饮文化艺术休闲娱乐零售/服务餐饮外向、开放、热闹的综合区参与体验为主、与外界充分融合社区之外的活力空间外城开放空间内城私密空间过渡节点过渡带终稿汇报主要内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期住宅的物业发展建议1两种方案具体的物业配比二期服务式公寓含底商50000平米LOFT公寓含底商17000平米独立商业8000平米二期规模75000平米总规模19557423平米二期服务式公寓含底商30000平米五星级酒店30000平米二期规模60000平米总规模18057423平米以高形象物业，提升项目总体形象和价值；其余地块尽量实现高价值。充分挖掘地块价值，实现高利润；以可销售型物业为主，保证资金迅速回笼。一期规模保持不变住宅109249平米商业9325平米会所2000平米合计120574平米方案一公寓商业方案二酒店公寓商业方案一测算前提成本取费地价、前期工程费、基础设施配套费取甲方提供的数据按照甲方提供的数据，一期住宅建安成本2228元/平米，精装修造价增加1500元/平米考虑到二期外立面档次略低，服务式公寓建安成本取2100元/平米，LOFT建安成本稍高于公寓，取2200元/平米建安费用，公寓精装修费用加300元/平米二期服务式公寓含底商5万平米LOFT公寓含底商17万平米独立商业8千平米二期规模75万平米总规模195574平米销售价格按照甲方的销售目标，一期住宅毛坯销售均价3500元/平米，精装修销售均价6000元/平米，按照市场情况，商业销售均价7500元/平米按照市场情况，二期服务式公寓销售均价4200元/平米，LOFT销售均价5000元/平米，商业销售均价8500元/平米价格半年增长率6方案一方案一总成本64亿元（不含销售相关税费）642778332866219557423开发成本八592778330309619557423合计（不含地价）七172654882819557423不可预见费六167625857119557423管理费用五89964460019557423基础配套费四491081725109719557423建安成本总计120000150000800000二期独立商业83740002200001700000二期LOFT含底商712000002400005000000二期服务式公寓含底商660000300000200000会所5139875150000932500一期商业314089713800003707818一期王座（精装修）216079712228007217105一期住宅（毛坯）1建筑安装工程费三5867233000019557423前期工程费二50000025566地价一金额万元）单价元/建筑面积（平米）项目名称序号方案一除投入自有资金15亿元之外，期间需向银行贷款4亿元项目来源与运用表（万元）自有资金来源已支付土地款5千万元和中央花园在2008年销售回款1亿元307882603514137382839823792598累计盈余资金四47541189813755456153219359830788盈余资金三62414671467135716006247138借款利息支付财务费用7170002300040000借款本金偿还615846136785263所得税53512453512土地增值税4586926186614284644385709销售税金及附加31592515063871261191549营销费用2932121972122072077864278开发成本投资158424856199962628311378238861380721402127449资金运用二300011000690001700040000银行借款2250005000500015000自有资金21300016000140002200055000筹资活动产生的现金来源21059616754337512582683937918103237销售收入11059616754337512582683937918103237经营活动产生的现金来源11059616754337512582611393239181400022000158237资金来源一上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2011年2010年2009年2008年2007年合计项目方案一开发周期四年，净利润158亿元总投资822亿元，净利润158亿元；税前投资利润率2561；税后投资利润率1921项目损益及利润分配表（万元）4754110358633161854161511773520815788净利润11158536785263所得税10633814713863316185416151177352082140221051利润总额98633161854161511773520821402补前期亏损86338155763075522544298515968138072140221051营业利润735123512土地增值税662414671467135716006247138财务费用5586926186614284644385709销售税金及附加41592515063871261191549营销费用3932121972122072077864278开发成本21059616754337512582683937918103237销售收入1上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2011年2010年2009年2008年2007年合计项目序号方案二测算前提成本取费地价、前期工程费、基础设施配套费根据甲方提供的数据取费按照甲方提供的数据，一期住宅建安成本2228元/平米，精装修增加1500元/平米考虑到公寓立面等造价略低于一期豪宅，二期公寓建安成本取2100元/平米，另加300元/平米精装修费用；酒店成本取7300元/平米，其中建安费用同住宅2300元/平米，室内装修、装饰和机电工程根据五星级酒店经验取费5000元/平米二期服务式公寓含底商3万平米五星级酒店3万平米二期规模6万平米总规模18057423平米销售价格由于酒店对项目形象的提升，故提高一期住宅的销售价格，毛坯均价取4000元/平米，商业售价根据市场平台水平，取7500元/平米根据对未来市场预测，二期服务式公寓销售均价4500元/平米销售价格半年增长率6酒店2009年开始建设，2011年上半年开始经营，酒店客房数250间，房晚价格500元/间/天，按入住率70计方案二方案二总成本（不含销售相关税费）766277642435618057423开发成本八716277639666718057423合计（不含地价）七（二三四五）32086251155318057423不可预见费六（二三四）32025481121718057423管理费用五83064460018057423基础配套费四612681733929618057423建安成本总计2300元/平米建安费用外，另加5000元/平米的内装和机电设备21900007300003000000二期酒店6取2100元/平米建安费用，加300元/平米精装修费用7200002400003000000二期服务式公寓含底商560000300000200000会所4139875150000932500一期商业3加1500元/平米精装修费用14089713800003707818一期王座（精装修）216079712228007217105一期住宅（毛坯）1建筑安装工程费三5417233000018057423前期工程费二50000027689地价一备注金额万元）单价元/建筑面积（平米）项目名称序号方案二自有资金15亿元，需银行贷款35亿元2387223021854576933895843979421815196282累计盈余资金四852852852730419518754587316198528223872盈余资金三14753293512841284128415446057614借款利息支付财务费用640001050011000950035000借款本金偿还521288212882218所得税4630645119610844994714526销售税金及附加31711753242941351281228营销费用279857985798520018120412061376628开发成本投资1049481185121441201479904219001358521218124995资金运用二1000085001650035000银行借款2250005000500015000自有资金2115000135002150050000筹资活动产生的现金来源2085285285285217031酒店收入12114011165621628196029030851981837销售收入11852852852122521165621628196029030851998868经营活动产生的现金来源10852852852122521165621628196029030235191350021500148868资金来源一下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2020年2011年2010年2009年2008年2007年合计项目序号方案二投资回收期8年，2015年下半年开始盈利，年经营收益1700万元总投资9亿元，投资回收期8年，2015年下半年开始盈利；持有3万平米酒店物业，年经营收益1700万元项目损益及利润分配表（万元）2015年下半年开始盈利6386563865267824944440103064905848185348046654净利润11212882128889272218所得税10851538515335709494444010306490584818534804212188872利润总额9494441345974905823481853480421218补前期亏损8851538515385153851538955178731338113585212188872营业利润712841284128415446057614财务费用610844994714526销售税金及附加52941351281228营销费用47985798520018120412061376628开发成本385285285285217031经营收入2196029030851981837销售收入1下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2020年2015年2009年2008年2007年合计项目序号两种方案的投资收益及风险比较方案一公寓商业方案二酒店公寓商业收益开发周期四年，净利润158亿元；收益投资回收期8年，2015年下半年开始盈利；持有3万平米酒店物业，年经营收益1700万元风险洛阳的酒店经营需要行业背景和政府资源支持，且后续经营存在不确定性；项目投资回收期延长，投资风险相对大。投资总投资822亿元；投资总投资9亿元；风险销售型物业，分阶段滚动开发，市场变现风险相对较小。方案一敏感性分析售价升降对项目开发利润的影响幅度较大，影响比例超过11单因素敏感性分析表（万元）44462223022234446影响幅度1110813331155541777720000净利润692346000346692影响幅度17282074242027663111成本利润率建设成本71653583035837165影响幅度227191913715554119728389净利润11155570005571115影响幅度35352977242018621305成本利润率售价1050510变动幅度项目售价变化10，利润率变化达到1115，变化幅度超过11，可见，售价是本项目最重要的影响因素单因素变动对开发利润影响分析图方案一盈亏平衡分析从销售率和销售价格的盈亏平衡分析看出，项目抗风险能力强盈亏平衡点所需要的销售率和售价，低于市场平均水平，项目抗风险能力较强通过计算项目总体销售率达到7982时即可保本销售率盈亏平衡点分析一期毛坯住宅2794元/平方米；精装住宅4789元/平方米；商业5987元/平方米；二期服务式公寓3352元/平方米；LOFT3991元/平方米；商业6785元/平方米。销售价格盈亏平衡点分析终稿汇报主要内容一、二期的关系处理2两种方案的经济评价3项目风险及防范4一期住宅的物业发展建议1项目未来面临的风险将主要是政策风险和市场风险项目开发过程中，通常会面临宏观经济波动风险、政策风险、操作风险、市场风险等多项风险。目前国家宏观经济形势整体向好，经济波动风险小；银润作为具有豪宅开发经验的开发商，在项目操作方面具备一定的把控能力。因此这些风险类型不在本次项目主要考虑范围内。政策风险市场风险本项目未来主要面临的将会是两方面的风险政策风险当前为政策多发期，建议在地产市场形势向好时尽早入市，规避风险目前中国地产市场处于政策多发期，国家关于房地产的政策不断推出，政策风险较大由于房地产市场对宏观政策非常敏感，而政策的推出又不可预测，因此，政策风险是本项目面临的主要风险之一。三线城市对政策的反应相对滞后，因此突发的政策风险对三线城市影响有限当前全国地产市场形势大好，建议项目尽早入市，以避免承受不必要的政策风险解决方案风险特征市场风险后期销售过程中，通过定价策略、推售节奏、推广策略等取得竞争优势除寻找市场空档规避风险外，主要依靠销售上的措施取得竞争优势定价策略紧盯对手价格，以较高的产品力和合理的价格实现快速销售；同时进行消费者心理价位探底，了解市场预期价格开盘策略开盘前进行充分准备，预留蓄客期进行市场预热和客户摸底，不能仓促开盘推售策略通过详细的客户摸牌，根据诚意客户的数量制定推盘策略，控制推盘节奏，分期分批推售，形成期期热销的局面，塑造项目成功的市场形象推广策略每一期的形象定位必须与当期产品的核心价值相吻合，同时，整个项目必须维持一个统一不变的整体形象，通过宣传不断增强整个项目的市场影响力风险定义来自于市场上竞争对手的竞争风险解决方案附件一院街案例院街商业所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。院街商业普通社区商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街VS北京苹果社区充分挖掘商业价值，增加沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。百子湾路百子湾路苹果街院街案例1苹果街长500米，由底商商业街和二十二院街围合而成底商商业街，约12万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。底商商业街二十二院街，独立的院落商街，23层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下19万平米。二十二院街特点一造街。通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。回廊及宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间的可塑性。曲折的街和小小的巷子，边逛边欣赏，眼前都是铺子，但永远不会迷路。特点二造院。通过支巷将人流引导到各个院落，将商铺的价值最大化，同时增加逛街的趣味性院中空间院中空间院入口通道楼梯小小的巷子，将人流以引入院子里，又是一个豁然开朗的空间。特点三景观化。景观绿化与建筑相融合院的本身包含环绕的概念，连续的屋顶创造出连续变化的屋顶空间，也成为上部公寓的风景每个院落内部点缀景观园林，让景观无处不在特点四小小尺度，趣味空间。主街宽15米，支巷宽210米，商铺面积划分从45平米到700平米，共同构建趣味购物空间主街宽15米支巷宽210米共有70余个商铺，45700平米单层商铺和双层商铺，主力商铺150450平米万科运河东1号项目概况项目区位位于莞城区边缘，成熟度较低项目规模总建筑面积241万，分5期，1期商业为主，16万，公寓04万。商业设计开放式步行街，临街面长320M，业态规划先行。经营模式销售后返租，招租餐饮发展目标区域商业中心院街案例2通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。1111外街内街主街次街二层商铺街铺化，提升二层商铺的商业价值二层大铺有专属一楼大堂和直通电梯，提高了二层铺位的使用价值和形象档次。上下不规则贯通，逛街新体验街铺二层通过连廊连通，形成“双层街”，提升逛街的趣味性增加街区的情趣和体验价值，打造体验式风情街区通过广场、旱地喷泉、城市写意画以及二层的联廊设置，增加了街区的情趣和体验价值。附件二租售并举案例锦州宝地城商业案例通过租售并举的方式缓解商业压力，实现销售区位概况项目位于老城区南侧的锦州新区，是城市未来的发展中心，综合性新区。市政府已于一年前迁入，住宅开发也已经有2年历史，但目前区域尚未成熟，仍处于区域发展前期。项目情况开发商未实行销控，西侧和北侧商业价值较好区域全部售罄，东侧云飞南街商铺销售压力较大。世联营销顾问团队推出先租后售方案，获得了较好的市场实现。商务楼及品牌店集群辽西建材家饰展销中心南城餐饮店铺集群MALL、写字楼、酒店、品牌店租售并举案例1ABC中央大街市府大路云飞南街深圳街科技路D锦州宝地城商业规划根据项目本体条件及对应的业态发展KPI，将云飞南街定位于情景餐饮街区南城第一商街定位深圳街精品装饰街区精品街区科技路时尚家饰街区（时尚街区）云飞街情景餐饮街区（情景街区）市府路名品长廊街区（名品街区）开封路、社区入口随便购物街区市府大路深圳街中央大街云飞南街科技路情景餐饮街区建材装饰销售的集中地时尚家饰街区交通枢纽或干道两侧、居住区内、写字楼内、大型商业设施内车行道路，可以是单面街可以上二层但不能是底商，要求有较多的停车位不限不需要成熟的商业氛围，并且能带动周边的商业氛围偏好一定的同业聚集度餐饮类商业KPI体系硬性指标软性指标位置道路条件建筑形式区域属性商业氛围同业竞争对锦州餐饮最集中的人民街进行品牌经营者摸排，选择十几家合适的品牌店进行深入了解人民街是锦州餐饮较为集中的区域，餐饮占到所有业态的70。选择在该区域对各餐饮店的规模、档次、经营状况等进行调查，选择锦州品牌的餐饮店。对选择的1020家餐饮店进行深入了解，包括该店铺的分店数量、总规模、目前的经营状况等，进行进一步的筛选。招商洽谈以主动走出去为主，对外宣传推广造势推广方式主要分为三类点对点客户推广、传媒推广、关键事件推广在主力店的推广过程中，点对点推广的效果更佳，后两者起辅助作用，能够提升项目的知名度招租主力店的洽谈过程中应注意双方的具体情况1该商家对商业区能起到什么作用，以决定所应给予的优惠条件2商家自身的扩展需求和商家对该区域发展前景的认知，即商家开设分店的意愿是否强烈点对点客户推广方式招商手册发放电话介绍面谈（上门拜访、现场讲解）其他（EMAIL、DM、短信等）传媒推广方式户外广告报纸、杂志电视、网络、广播等口碑传播等关键事件推广方式自有会员、客户群活动社会型活动主题性活动参与型活动商业推广方式引入主力店，形成示范效应，带动相关品牌，通过营销配合促进了后期商铺的销售东侧饮食一条街采用租售并举模式，引入当地著名餐饮作为主力店，给予较优惠的租金价格，通过多种途径集中宣传，提高了项目的知名度，使得销售速度大幅提升引入”新极品”、”秦三驴肉饺子”、”天桥海边”等三家锦州当地非常著名的餐饮老店作为主力店。根据不同商家的档次，给予不同程度的优惠政策，部分甚至给予零租金的优惠措施。通过报广、路牌广告、围挡等途径集中宣传，在部分传单和广告上标示主力商家位置。举措效果引入主力店之后，销售速度从700平米/月上升到1200平米/月售价维持地下一层、一层、二层均价5000元/平米，显著高于周边价格（3900元/平米）深圳万科城商业背景概况万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内，总建面43万平米，属于陌生区域大盘。04年10月1日开始销售，共规划30000平米的大型商业街区，首期启动21万平米区域背景（1）项目开始销售时，区域认知度较差，所处的整个片区普遍充斥着各种低档消费场所；（2）该片区拥有华为集团、新天下集团、富士康集团、纳米科技、中石化等10多个高收入企业消费群体；（3）政策导向下大力发展基础配套设施，规划中的地铁经过该项目；商业街及广场租售并举案例2明确项目定位，设定三大主题餐饮、购物、休闲美食坊规划总面积为1万平米，中餐针对湖南人、四川人等定位地方小吃民族风味，西餐以西式快餐时尚购物中心风情街区，体验式购物“街、铺、景”等多角度建筑景观，同时注入西班牙地中海风情，使整个商业街变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的风情街。主题购物业态分为二种类型日常购物社区超市，具备生活必需品特色购物西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街时尚购物中心风情街区，体验式购物娱乐休闲广场12200平方米的开放式城市广场娱乐休闲业态设置茶馆、酒吧等沙龙组织，针对周围IT精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层，是一个社区精神场所。吸引大型主力商家进驻，标定商区档次，增强商业吸引力招商主要客户华润万家已签约丹桂轩已签约国际美食购物中心休闲娱乐科达冲印小白兔干洗逍遥养生堂自然美美容院三春晖书店EITIE（爱特爱）时装名店舞鹤日本料理KOSMO咖啡KFC中国银行丹桂轩华润超市大型主力店的进驻有助于增强整个商业区的商业氛围，吸引更多知名商家进入04年底，华润和丹桂轩的入驻标定了该商业区的档次，大量知名商家接踵而入，目前签约主要客户有中国银行、KFC、KOSMO咖啡、舞鹤日本料理、EITIE时装名店、三春辉书店、自然美美容、逍遥养生堂、小白兔干洗、柯达冲印等等培育一定商业氛围，并成功售出剩余商铺万科和华润万家、丹桂轩正式签署协议，进驻万科城，大型主力店的入驻增强了区域的商业吸引力正式开盘发售余下的20商铺，面积150200M2，主力商铺价格7080万元。商铺全部顺利销售。租售并举步骤解析STEP1引进主力商家2004年11月20日STEP2大规模集中出租2004年11月2005年5月商铺出租率达到80，各色商业的进驻，使得社区商业氛围大为提升STEP3保留商铺高价出售2005年6月11日时机把握服务于片区功能的商业中心在第一期项目中便全部建设完成，尽早展示，提升住宅售价；而销售时机则放在一期住宅入伙之际，价格实现大幅度提升提升；整个策略可谓开发经验与资金实力的结合。附件三会所案例北京奥林匹克花园北京紫玉山庄北京棕榈泉奥林匹克花园会所，奥林匹克花园运动城运动就在家门口北京奥林匹克花园运动城是北京奥林匹克花园的标志性建筑，由悉尼奥运会体育场馆的主设计师菲利浦考克斯亲自设计，占地面积为560175平方米，总建筑面积为142583平方米。奥林匹克花园运动城是奥林匹克花园的卖点之一，配合奥林匹克花园主打健康社区的概念，在一期销售时投入使用CASE1会所以大众型体育运动项目为主运动城以会员制经营为主，以科学化健康服务为宗旨，是一家集健身、专业训练、休闲娱乐、餐饮聚会等为一体的大型综合性体育休闲设施。在营跆拳道经营状况规模项目层数在营在营在营空置，考虑引入专业公司外包经营在营在营在营在营1个标准网球场2个共1500平方米25125米国际标准短池12张球台2个标准场地10个标准场地壁球屋顶网球场瑜伽健身游泳乒乓球篮球羽毛球二层三层一层目前会所内全部为体育运动项目，餐饮等项目没有设置功能设置在不考虑房租的情况下，奥林匹克花园运动城经营基本维持平衡收入会员制经营，包括年卡、VIP卡、半年卡、季卡、月卡、记次卡，会员卡一共200300人，年流水100多万元。游泳池年流水40万元左右，好的时候4546万元，差的时候38万元。游泳池日人流量少时2030人，多时200300人，最多同时接待150160人经营成本构成人员工资，水电消耗、契税、设备维护成本、摊销费用等人员设置三班设置，一人收银，一人前台，游泳池前台，游泳池两个救生员冬天一天的供暖费500元，包括地热、暖风、热水等等运动城已经运营三年，投入使用一年后基本可以做到盈亏平衡（不考虑房租和设备折旧）运营情况成功经验借鉴前期定位定位清晰与项目主题紧密结合，定位专业化、规模化的体育运动会所项目设置以少量高档项目标定会所档次，以多种大众型运动项目作为收入来源成功经验后期经营成本控制深挖高成本项目细节，根据实际情况灵活调控成本结构场地多能利用为体育赛事以外的大型活动提供场地，增加收入对外营销低成本高效率，品牌共建、体育赛事造势、挖掘外部资源成功经验开办培训班提高场地单位时间的收益对内节流对外开源定位清晰与项目主题紧密结合，定位专业化、规模化的体育运动会所一、专业化1、专业化的运动设备设施灯光照明双鱼牌乒乓球设备运动地板2、专业化的教练队伍聘请省市队教练作为场馆教练二、规模化1、14万平米大型运动场馆。2、综合馆1300平方米，适合组合大型赛事和活动前期定位项目设置以少量高档项目标定会所档次，以多种大众型运动项目作为收入来源处于投入成本的考虑，健身房目前处于空置状态，考虑引入专业化的公司进行外包经营一层是利用率最高的项目，是收入的主要来源，瑜伽和跆拳道虽然利用率一般，但是由于运营成本低，也能带来可观的收益。低低一般一般空置一般高高高利用率低低低低高低低低运营成本高高一般一般高高一般一般高投资成本作用经营收入项目层数低低一般一般高一般一般高赚取利润跆拳道屋顶网球场壁球瑜伽健身游泳乒乓球篮球羽毛球标定档次二层标定档次三层赚取利润标定档次、赚取利润赚取利润赚取利润赚钱利润一层奥林匹克花园运动城项目评价表前期定位对外营销低成本高效率，与周边商家品牌共建，高调举办体育赛事造势，充分挖掘已有外部资源与周边商家品牌共建强势营销的具体作法高调举办体育赛事通过举办辐射范围较大的非专业体育赛事，扩大奥园在运动爱好者中的知名度，扩大客户群。TIP可与商家合作，对方免费为比赛提供VIP卡、代金券、优惠券等奖品取得冠名权以节约成本互换宣传材料与周边的京客隆超市、大鸭梨酒店等有影响力的非竞争性商家合作，在对方的入口处放置自己的宣传材料，扩大宣传范围互相提供优惠会所曾经开展入会即送118元大鸭梨代金券的活动，双方