深圳市某酒店项目可行性研究报告（下）

有资产的严重损失。小结基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。2、项目抵押贷款概念即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。优势（1）能回笼部分资金；（2）能保持对酒店的经营管理。劣势（1）抵押贷款额度较低，回笼资金少；（2）将背负沉重利息负担；（3）严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。小结基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。3、产权式酒店概念即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势（1）能以市场价格快速回笼大量资金；（2）能保持对酒店的经营管理；（3）能促进酒店经营管理水平的提高。劣势（1）操作方式较为复杂；（2）存在后续经营回报的风险。小结基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。35项目定位XX酒店为投资股份有限公司全资拥有，是镇为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高28层，总投资25亿元。XX酒店是一家豪华商务旅游酒店。位于深惠公路、水官高速和机荷高速公路的交汇处。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为首个国际级商务产权式酒店。36方案评估意见综合342项目评估三种方案的比较分析，我们认为产权式酒店模式符合对本项目最佳出2路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义快速回笼大量资金，缓解资金压力由市场决定价格，实现项目的增值产权自主分配，保证对项目的经营管理权促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展第四部分销售及经营收入测定41各类物业销售收入估算411酒店客房部分价格定位定位理论依据1、由于项目周边没有类似的产权式酒店，故不能采取比较法定价；2、项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。收益法定义预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式V11/（1R）NA/RV项目现今总价N项目的收益年限R房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8；A项目的年净收益价格求取1、本项目作为产权式酒店，经营年限一般为20年，故收益年限N202、本项目作为酒店的净收益A根据市场调研结果，我们可以设定平均租金收益（根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计）210元/套/天入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）50总套数（根据现有客房数）372套年收益租金A365天平均租金客房总套数入住率3652103725014256900元故依公式求得，项目现今总价值V11/（1R）NA/R142569000元经初步统计产权式酒店可售面积S2021519产权式酒店理论均价V/S705227元/价格调整1、由于产权式酒店对于业主而言，只需交首期，回报稳定，经营年限过后完全归业主所有，所以价格超出周边公寓、写字楼等回报率相对较低的物业而言是正常的。同时，该价格从房地产估价理论上讲也是合理的，但该价格是按资本化率（投资回报率）8来计算的，意3即是客户能承受的最高价格。2、深圳市区（罗湖、福田）同类型产权式酒店的售价普遍在1000013000之间，可作为本项目的价格参考；盐田区同类型产权式酒店价格在65007500元之间，可作为本项目主要参考依据。（祥见市场篇）3、考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调低，以低价入市。由以上分析，我们在充分考虑市场接受度、开发商供款负担和收益的平衡问题，经过多次尝试，将初步均价定为7000元/（2）结论通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为7000元/。412酒店商业服务部分价格定位本项目为龙岗区唯一四星级酒店，通过对类似酒店项目及片区商业形态的调查，我司认为商业业态应该定位于中高档品牌服装、化妆品、珠宝首饰等。按照周边商业铺位的售价水平、租售情况，结合本项目商业服务部分的独特性，我司建议商业部分价格定为12000元/（5）413酒店总销售收入估算已知条件酒店可售面积S12021519产权式酒店客房部分价格P17000元/酒店首层商业部分面积S2500酒店首层商业部分价格P212000元/酒店总销售收入VS1P1S2P22021519700050012000147506330元所以，酒店客房和首层商业部分销售总收入约为1475亿元（人民币）。42项目销售回款计划项目销售回款详见附表1项目销售收入与经营税金及附加估算表。43资金来源和运用分析项目总投资由项目已支付工程款及销售费用、财务费用组成，资金来源包括自筹资金、银行融资和本项目销售回款。项目资金来源构成情况如下表项目资金来源表项目资金万元比例自筹资金1000041银行融资1260052销售收入1772374总投资24372310001、项目已投入资金来源渠道项目目前已全部完工并已投入使用，截至2004年4月底，共投入工程款22027万元，其中企业自筹资金10000万元，银行贷款12600万元。2、项目尚需投入的资金来源渠道项目尚需投入的资金为酒店经营成本及每月返还业主的款项，项目后续资金来源于销售收入和酒店的经营收益。经分析测算，项目销售收入和酒店的经营收益可保证项目后续资金的投入。项目的资金来源与运用情况详见附表2资金来源与运用表。44销售利润根据测算，项目销售净收入约为1399亿元，项目销售净收入详见附表1项目销售收入与经营税金及附加估算表。第五部分财务与敏感性分析51赢利能力分析511目前产权式酒店的三种主要经营方式1、固定回报模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营1020年。发展商承诺每年78的固定投资回报；业主每年可以享受1884天（分淡、旺季）免费自用；业主只需交付13成首期，剩余月供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返还。经营期满后，物业使用权交由业主。此类方式适合被地理位置相对偏远、销售价格低、酒店经营运作成本较低且入住率较高的产权式酒店，如盐田的东方威斯酒店、惠州汤泉高尔夫度假公寓等采用。因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产权式酒店的主要回报模式。2、利润分成模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营1520年。业主只需交付23成首期，另付月供贷款。业主每年可以享受2040天（分淡、旺季）免费自用，并可按一定比例享受酒店经营税后纯利的分红。此类方式被早期的地处旅游风景区，经营运作成本相对较高，酒店经营受淡旺季影响严重的度假型酒店广泛采用，如大梅沙海景酒店、雅兰酒店等。但从后续经营的可操作性角度来看涉及问题比较复杂，后续经营风险较大。3、单纯免月供模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营20年。业主交付153成首期，月供贷款由发展商代缴外，不在享受额外经营分红或回报；同时每年享受免费入住2036天。此类方式因为承诺投资回报低，因此后续经营风险相对较小，对发展商和酒店管理公司的压力也较小。适合酒店档次较高，销售价格和经营运作成本也较高，同时出租率偏低的产权式酒店，如东方银座等。小结项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目可持续发展和赢利能力的关键。通过以上三种经营模式的对比分析及本项目的具体情况，我司认为选择单纯免月供模式或每年7固定回报模式比较切合实际。5512本项目现有客房经营情况分析客房经营情况表房间类型入住率折实房价户型比例标准房6033048高级房2134816豪华房3646427豪华套房86004商务套房28685总统套房1742000注以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。数据来源XX酒店客房销售部小结1、根据上表数据计算酒店现有客房入住率约为423；2、平均房价约为379元/间/天。酒店经营收入分析（以2004年6月数据为例）项目金额（元）比例客房厅部58570003餐饮部2233360011租金140000007管理费174618809合计198457556100小结1、从酒店现有客房经营情况来看，客房出租率仍然偏低，约为40。2、酒店餐饮、娱乐部分因为已全部出租，因此每月只能收取租金与管理费用，对酒店的经营收入贡献不大。3、客房部分收入是酒店的主要利润来源，按照酒店现有规模，整体经营收益严重偏低。513本项目固定经营成本分析1、深圳市酒店正常经营费用构成A、能源费用主要包括水电、油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入的17；B、员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需200人，按深圳市酒店员工人均工资2000元/月的标准计算，员工费用每年大约为480万元；C、维修费用6主要指酒店日常维修的费用，每年约需100万元；E、保险费主要是财产保险、员工社会保险等，每年约需10万元；F、管理费用管理费用主要是指办公费用、接待费等费用，每年约需100万；G、租赁管理费主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的2；H、管理公司酬金管理公司酬金为营业收入的25；I、大修费用为营业收入的2。2、行业正常经营成本与本项目成本比较项目实际成本类别行业平均成本比例金额（万）备注能源费用172760水、电、燃油等能源耗费工资保险福利182249经营管理费用151941维修、管理、物料消耗等合计5068150注上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店客房、餐饮、娱乐等设施正常运营所需费用。小结1、根据调查，维持一个四星级酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的5060，客房经营所需成本一般占总成本的3040；2、从上表可知，本项目维持酒店经营所需成本远高于行业平均水平，能源费用高出行业平均水平10个百分点，人员工资高出4个百分点，经营管理费用高出4个百分点，使总成本率达到68，因此项目现有的经营状况欠佳，利润空间狭小；3、如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。514本项目经营测算1、按照行业平均成本率50，入住率45测算经营测算表（一）类别ABCDE合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量（间）98180602014372月出租率（）406030101045实收房价（元/间/天）4643383486008683797实际客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他营业收入316，336月经营成本（元）按行业平均成本50计算1，108，748月预期收益（元）1，108，748月按揭供款（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为2021519平方米，销售总额为141506330元，按七成20年按揭，每月供款为655909元655，909回报方式一预期赢余（元）452，8397固定回报（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为2021519平方米，销售总额为141506330元，按7固定回报，每月还款为82545359元825，454回报方式二预期赢余（元）283，294注（1）酒店现有实际用于对外经营的客房数为372间（不包括两套总统套房和用做其他用途的两套豪华套房）；根据372套房面积计算，实际可销售面积为2021519平米；（2）根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到50左右的水平，因此，将现有4206的出租率调高到45的水平进行计算。2、按照项目实际成本率68，入住率45测算经营测算表（二）类别ABCDE合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量（间）98180602014372月出租率（）406030101045实收房价（元/间/天）464338348600868379实际客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他营业收入316，336月经营成本（元）按项目实际成本率68计算1，500，000月预期收益（元）717，496回报方式一月按揭供款（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为2021519平方米，销售总额为141506330元，按七成20年按揭，每月供款为655909元655，9098预期赢余（元）61，5877固定回报（元）销售均价7000元/平方米，销售总面积为2021519平方米，销售总额为141506330元，按7固定回报，每月还款为825454元825，454回报方式二预期赢余（元）107，958小结从表一可知如果按照行业平均经营成本率50核算，无论选择单纯免月供回报模式还是固定7经营回报模式都有一定利润空间，后续经营风险较小；从表二可知依据本项目现有经营成本率68核算，如果选择单纯免月供回报模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果选择固定7经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现一定亏损，每月有10万元左右资金将用于补贴给业主的经营回报。按照20年计算，在现有酒店经营状况不变的情况下，总共补贴金额为2400万。515本项目收益测算分析1、按照项目成本率50计算经营收益按照414本项目经营测算所得如果以免月供回报模式，则每月回报成本为655909元如果以7固定回报模式，则每月回报成本为825454元下表分别以两种回报模式计算开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润20年利润（万元）免月供6559091900194560401691856元约845928元7回报82545420474491免月供6559094015019636502114820元约1057410元7回报8254542319565567免月供65590961298314712602537784元约1268892元7回报82545444343810643免月供65590982446519787702960748元约1480374元7回报82545465492015718免月供655909103594724863803383712元约1691856元7回报82545486640220794免月供655909124742929938903806676元约1903338元7回报8254541077884258692、按照项目成本率60计算经营收益开房月客房收入月客房成本回报回报利润20年利润9率方式成本（万元）免月供65590920833500401691856元约1015114元7回报8254541487123569免月供6559091900194560502114820元约1268892元7回报82545420474491免月供6559093592058621602537784元约1522670元7回报8254541896604552免月供65590952839012681702960748元约1776449元7回报8254543588458612免月供65590969757616742803383712元约2030227元7回报82545452803112673免月供65590986676120802903806676元约2284006元7回报825454697216167333、按照项目现有成本率68计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润20年利润（万元）免月供6559091145152748401691856元约1150462元7回报8254542840606817免月供65590920833500502114820元约1438078元7回报8254541487123569免月供6559091561823748602537784元约1725693元7回报82545413363321免月供6559092915306997702960748元约2013309元7回报8254541219852928免月供65590942687910245803383712元约2300924元7回报8254542573346176免月供65590956222713493903806676元约2588540元7回报8254543926829424小结针对项目成本率从50到68的经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本的高低已成为本项目实施投资回报方式的决定因素。认为项目酒店作为产权式经营模式的发展空间很大，如果在合理的范围内能做好成本控制工作，则项目的后续经营及发展都不存在问题；如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。52项目不确定性分析本项目的经营、销售收入和经营成本三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，结果如下敏感性分析因素变化测算结果10净现值万元2,9920内部收益率751基本方案动态投资回收期（年）3151净现值万元1,3093内部收益率666当经营收入下降5动态投资回收期（年）4190净现值万元1,8125内部收益率691当经营成本上升5动态投资回收期（年）3790净现值万元2,4740内部收益率721当售价收入下降5动态投资回收期（年）3430经测算可知1、本项目的经营成本、经营收入及销售收入三个因素分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和经营成本对项目效益的影响较大，是关系到项目盈利能力大小的关键；2、项目经营收入、经营成本、销售收入在不利影响下，项目指标表现一般，说明项目抗风险能力一般。测算过程详见附表6敏感性分析表。53社会效益和影响分析1、完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程该项目的销售将进一步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程；2、增加财政税收该项目的销售预计将为国家创造销售税费相关税利近千万元；3、提升品牌形象该项目的推出将极大提升投资股份有限公司和镇政府的品牌形象。第六部分可行性研究结论与建议61可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对20042005年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的、可行的、合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的产权式酒店更适合项目的整体发展与规划在20042006年将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟11结论在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行的62项目主要问题的解决办法和建议621如何提高酒店的盈利能力1、树立镇最高档酒店形象（1）将现有外包的餐饮娱乐部分统一引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次；（2）增加产品附加价值，并在形象和服务上独树一帜，迅速和市场上的竞争对手相区别；（3）将购房客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售；同时有利于提高以后酒店经营的入住率；（4）建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。2、降低固定成本和提高盈利能力（1）引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店管理公司之间的竞争。酒店管理公司的经营水平直接影响到酒店的收入利润，酒店管理公司的品牌度直接影响购买者的信心。因此，我司建议XX酒店引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障