金地格林世界二期个案分析

12010年6月18号金地格林世界二期个案分析一、项目基本参数项目名称金地格林世界白金果岭占地面积290000M2所处板块嘉定南翔总建筑面积139000M2现场地址嘉定瑞林路68号近芳林路容积率067物业类型花园洋房绿化率75建筑风格新法式风格开盘时间2010320开发商上海万科房地产有限公司交房时间2010年12月31车位84本期套数42套交房状况毛坯物业管理费28元/M2/月价格范围8001000万/套房型面积260270二区域简介1、所处区域22010年6月18号金地格林世界位于嘉定南翔板块，四周道路东宝翔路南丰翔路西沪嘉高速公路北瑞林路。金地格林世界二期占地面积约29万平方米，建筑面积139万平方米，是南翔目前最大的一个综合性居住社区。2、交通状况轨道交通11号线南翔站；公交822、562、517、沪嘉高速北嘉线、沪唐线、旅游6号线南翔古漪园站。目前已经形成了立体畅通的交通网。32010年6月18号3、生活配套金地格林世界是绿洲新城规划的一部分，绿洲新城规划为“世界风情小镇”打造真如城市副中心，服务上海西北区公告活动中心。所以周边配套正在逐步完善，社区本身也规划有多项生活配套设施。具体配套如下中小学上海英国学校、南翔中学、嘉定区第二中学、南翔小学综合商场家乐福幼稚园马荣幼儿园、规划15班幼儿园银行浦发银行、交通银行、建设银行、农村商业银行邮局南翔邮局医院南翔医院其他小区内规划3公里商业风情街英国学校、33000平米高尔夫公园100亩中心公园、4条自然河流、5000平米世界之星运动会所16700平米家乐福购物中心、北美风情商业街、南法普罗旺斯风情商业街英国学校42010年6月18号欧洲风情街三产品分析1社区内部规划金地格林世界规划面积1391公顷（2100亩），总建面约150万平方米，容积率065。整体规划居住人口19万，共分四期开发。项目绿化率为75。整个社区布局旨在营造欧洲风情的景观居住环境，白金水岸联拼位于金地格林世界黄金地段，南临天然河道，小区入口东临绿洲星城商业中心、澳洲风情街和3300平米室内菜场，并有格林世界大型卖场“家乐福”、三公里世界风情街、前后大型运动会所、80万景观绿化以及国际化教育配套英国学校、马荣双语幼儿园等，且小区内规划医疗配套养老院，真正做到了一个世界的配套。浩路路淞沪路帆国路和政52010年6月18号白金水岸联拼设计风格为新亚洲主义，比邻国际配套，以临河景观别墅，开创全新别墅住宅形式联拼别墅，其构建取联排别墅及双拼别墅之长,补两者之短，在面积大小、空间尺度、栋间距离、自然景观等各个方面都优于双拼和联排别墅，开创了别墅居住新纪元。2建筑风格及产品设计62010年6月18号72010年6月18号本案的建筑风格为澳洲风格，建筑外立面采用面砖，营造典雅居住氛围。以中央主轴和沿河景观两条主线展开，以点线面相结合的方式，合理搭配纷繁花木，营造花海森林之势，形成优美的居住环境。4、户型三重立体精装庭院家庭套房，缔造温馨静谧的空间。特色舒适套房，出入户亲近自然，颐养身心。前中后三重立体精装庭院，延伸了空间。75米的客厅错层设计，双车位设计。12多重设计，270度露台环绕，旋转采光。步入式衣帽间设计，全明卫，带观景露台的独立书房，3F设计有大面积的空中花园，将主卧的空间属性自然延伸。5样板间82010年6月18号客厅卧室厨房主卫四广告企划1、平面媒体广告本图表截取2010年元月1号到6月18号的时段广告投放情况。广告投放力度中等。平面媒体广告方面，共计投放广告18次，总费用为1714000元，其中上海楼市是主要的投放媒体，占投放次数的61媒体投放媒体投放次数投放金额（元）92010年6月18号新民晚报2450000第一财经日报3414000上海楼市11654000东地产1108000搜房周刊188000数据来源同策研展部024681012新民晚报第一财经日报上海楼市东地产搜房周刊次数0100000200000300000400000500000600000700000费用系列2系列1平面媒体广告的投放以专业性很强的上海楼市为主。总体来看金地格林目前广告投放不是太大，可能因为本期推出别墅房源不多，二期前期项目积累了大量老客户和地区内的知名度。2企划风格102010年6月18号五营销推广1、推案编号预售许可证开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积销售状态011401嘉定房管2009预字1156号2009121242421135778M21135778M2在售010754嘉定房地2009预字0471号20097186406405397305M25397305M2在售010471嘉定房地2009预字0292号20095275445444901858M24901858M2在售010323嘉定房地2009预字0215号20094283363363075612M23075612M2在售112010年6月18号010144嘉定房地2009预字0103号20093221331333660822M23660822M2在售自从09年以来，先后拿到5张销售许可证，项目由中原和新联康共同代理。六销售分析1销售状况数据来源同策研展从2010年一月至今共计销售23套，成交均价27938元，总体来看销售一直比较稳定，并没有受到新政的过大冲击，可以看出别墅类物业抗拒风险的能力要强于公寓等产品。2销售价格122010年6月18号目前项目均价为3139万之间，别墅单套总价在8001000万之间不等。价格在新政后并没有出现较大波动，处于平稳维持期。七看房客群分析客户来源分布603010市区嘉定本区其他132010年6月18号从图可以看出市区导入客，占据本案在售房屋的60，这是因为受别墅本身特性的影响，客户来源于公寓相比更广泛些。11号线的开通以及本案紧邻沪嘉高速，市区客到本案也比较方便，本案高绿化低密度，绿化率高达到75而容积率只有067，而且有超一流的国际社区配套八总体分析1、项目优势分析1项目由大型知名开发商金地房地产开发公司开发，品牌效应好2是一个占地2100亩的大盘，规模效应明显3两环三轨三高速拥有立体畅通交通网4依托绿洲新城规划，具