项目管理指导书汇编

项目管理指导书汇编深圳招商房地产有限公司项目管理指导书汇编深圳招商房地产有限公司项目管理指导书汇编目录第一篇职责与架构1项目管理体系32项目部职责7项目部基本组织与架构831项目部总经理工作说明书932项目部副总经理工作说明书1133项目部总经理助理1334项目部首席建筑师1535项目部高级经理工作说明书17项目部建筑师工作说明书2038项目部土建工程师工作说明书2239项目部给排水、通风、燃气工程师工作说明书24310项目部电气工程师工作说明书211项目部环境工程师工作说明书28312项目部档案工程师工作说明书30313项目部报建管理工程师工作说明书32314项目部预算工程师工作说明书33315项目部财务经理工作说明书34第二篇管理流程1区内项目建设管理流程32市场研究及定位细化管理流程373方案设计与评估管理流程384初设及施工图设计管理流程395项目盈利及成本目标分析管理流程40报批报建管理流程417工程招标管理流程428内部邀请招标管理流程439建设局公开招标管理流程4410议标管理流程4511监理招标管理流程42工程开工建设管理流程4713营销推广管理流程4814项目预售管理流程4915工程竣工验收管理流程501项目入伙管理流程5117项目结算管理流程5218房产证办理管理流程5319项目保修收尾管理流程54第三篇管理指导书1项目部KPI指标分解管理指导书552项目建设质量管理指导书593工程成本控制管理指导书项目预算管理指导书项目资金管理指导书72工程招标管理指导书747合同管理指导书808工程变更、成本预警及按月审结管理指导书899工程结算管理指导书9510工程款支付工作指导书9711项目付款审批附件管理指导书10212工程项目开工管理指导书10513项目首次工程例会指导书10714施工现场管理指导书10915监理管理指导书11施工定位放线管理指导书12117工程样板实施指导书12218展示样板房实施指导书12419施工图审查管理指导书1220工程管理日志填写指导书12921项目部报表填报指导书13222学习培训、技术专题会和考察管理指导书13723“三新技术”应用推广指导书14324工程技术档案管理指导书14525项目工程巡查、复查工作指导书1492项目入伙管理指导书127工程项目竣工总结指导书128工程保修管理指导书18029物业管理公司配合管理指导书18130工程量清单编制指导书182第四篇报建与验收1计划报建管理指导书1842国土报建管理指导书1853规划报建管理指导书18环保、人防、消防报建管理指导书1875施工报建管理指导书188竣工验收管理指导书190附件常用表格191第一篇职责与架构1项目管理体系总则本体系旨在根据招商局地产控股股份有限公司房地产项目建设管理程序（试行）明确公司项目管理结构，及各职能部门与项目部之间的联系。公司项目管理制度强调以项目部总经理负责制为基础的目标管理，注重于基于各职能部门为基础的综合性管理，并采用计划、组织、评价为主要控制方法，创造和保持使项目顺利进行的环境，最终为客户提供优质的产品与服务，实现公司的战略目标。本体系适用公司深圳市内各开发建设项目指引。管理原则公司房地产项目建设实行集体决策和分级授权管理相结合的原则。公司项目管理的组织形式为矩阵式组织结构。公司总经理办公会议是公司房地产业务项目建设的决策体系。公司专业委员会是公司房地产业务项目建设的决策支持体系中起决策和决策支持作用，负责指导公司相关职能部门开展工作。公司策划中心是公司房地产项目建设管理中策划过程的职能部门，负责公司各房地产项目的规划与建筑方案设计、扩大的初步设计、重大项目的施工图设计和审核指导、监督、技术支持，以及负责公司产品标准化的设计推广。公司工程管理中心是公司房地产项目建设管理中工程建设过程的职能部门，负责对公司的工程建设项目实施和过程管理的指导、监督、技术支持；并负责对各项目工程进度和质量的监督。公司营销中心是公司房地产项目建设管理中营销策划定位及销售推广过程的职能部门，负责对公司各房地产项目的市场研究、营销策划和销售推广。公司租赁中心是公司房地产项目建设管理中出租物业策划定位及招租推广过程的职能部门，负责对公司区内出租物业项目的策划定位、招租推广。公司成本管理部是公司房地产项目建设管理中成本控制、物料及设备采购、工程结算过程的职能部门，负责对公司各项目的成本、物料及设备集中采购、工程结算。公司财务部是公司房地产项目建设管理中利润目标拟定、资金筹措、经营计划及财务预算管理、会计核算、税务策划、款项收付、成本费用控制过程的职能部门，负责对公司各项目的资金计划审核、经营计划及财务预算管理、会计审核、税务策划、款项收付、成本费用控制。公司审计稽核部是公司房地产项目建设管理的审计监督部门，负责对公司各项目的稽核审计。公司客户服务中心是公司房地产项目建设管理中为客户服务的职能部门，负责对公司区内项目工程保修、维修实施及解决客户有关投诉。公司各项目部为公司房地产项目建设活动的操作和执行部门，按其职能操作和实施公司房地产业务项目的建设、经营活动。项目建设管理工作原则上自项目部组建成立始，至项目竣工结算完成止；在此期间，公司将根据任务情况统一管理、调配和使用人力资源，保证项目团队人员、架构的完整和充实。项目建设设立责任人，项目建设责任人由负责项目建设的项目总经理承担。项目建设责任人在工作岗位变动时必须办理书面移交，必要时进行审计。项目建设责任人对项目建设文件和证书的取得、归档以及完整性负责。管理体系图项目建设管理项目部应制订并落实各项计划管理工作。项目部按投资建设项目负责集中通过公司行政与人力资源部向公司各专业委员会和职能部门报送项目投资建议书、项目策划建议书、项目产品设计指导书、项目成本目标和盈利目标分析报告、项目建设资金预算、筹措及运用计划书、项目年度经营计划、财务预算报告、项目年度财务报告、项目工程实施计划指导书、项目成本管理指导书、项目营销推广实施计划、项目招标方案、承建商供应商选择、集团采购方案，上述文件经公司相关专业委员会审批后，列入项目建设投资计划实施内容下发执行。在项目建设实施过程中可根据项目计划实施情况，提出计划调整书面报告报公司财务部和企业管理部，经公司相关部门和专业委员会审议后报公司总经理办公会议，经批准后下发执行。项目建设工程按照政府程序办理计划、立项、用地、规划、施工报建、竣工、验收、交付移交等相关手续；按政府程序进行施工招标、投标工作的组织和实施。房地产项目建设管理、质量控制按国家和地方政府的法律法规执行。必须严格按照项目建设投资计划和合同，控制工程投资。项目建设实行成本目标和盈利目标管理，公司所有项目建设必须在项目工程招标前制定完成成本目标和盈利目标，进行设计、建造标准和成本目标设定，充分进行市场研判和盈利测算，并通过审批。项目建设招标工作由项目部负责操作实施，成本管理部、策划设计中心、工程管理中心、财务部配合。招标工作按照公司成本管理工作程序实施。项目建设招标和合同由授权责任人负责审批。项目建设实行合格承建商和合格供应商管理。项目建设合同由项目部、成本管理部、财务部、合作方会签；公司项目分管领导签署。每方会签时限不超过两个工作日。项目建设合同执行必须进行按月审结。项目建设合同单项10万元的增加须实行成本预警，按审批权限批准后实施。项目建设合同变更累积增加超过合同金额5，项目部应及时书面报告公司成本管理部和公司成本管理委员会。项目建设合同结算须执行监理公司、合同责任执行部门、成本管理部三级审核。由公司成本管理工作小组统一组织相关职能部门参加（或授权相关职能部门负责组织）项目建设竣工验收。项目建设竣工后三个月内，项目部须负责协助、配合公司成本管理部、工程管理中心和审计部完成并向公司相关专业委员会公司分别提交项目竣工结算报告、项目工程总结分析报告、项目工程审计报告。项目交付使用后，项目部应协助客户服务中心、物业管理公司做好施工单位的保修监管工作。项目建设结果须依程序进行总结评定、后评价和回访。部门建设项目部应大力倡导公司企业文化，建立执行有效、积极而又有建设性的团队。项目团队应目标明确、合理分工与紧密协作、高度凝聚、相互信任、有效沟通。项目团队应坚持培训学习与持续发展，执行公司标准化建设工作。项目部总经理应负责项目部的部门建设。第五章附则本指导书由公司工程管理中心负责制定、解释和修订。本指导书自公司总经理办公会通过后颁布，并自颁布之日起试行。2项目部职责部门职责描述负责项目设计、工程建设的全过程运作，协助营销中心或租赁中心进行项目的前期策划；在策划设计中心的协助下进行方案设计；在工程管理中心的协助下进行项目的开发建设；协助营销中心或租赁中心进行销售和租赁的工作。本职责与架构适用于公司开发的深圳范围内的所有项目。内容项目部负责或配合项目有关的全面的工作，具体包括以下方面。21配合项目市场定位和营销工作211项目的前期策划、市场定位和项目的销售及推广组织；212相关的市场调研和测试；213对规划设计方案进行跟踪，并提出调整意见；214跟踪营销方案的实施；21217协助对销售人员的培训。22项目规划设计及报批工作221负责项目规划、建筑设计，将策划意图全面贯彻到整个工程的实施过程中；222保证项目质量的高水准与竞争力，推进项目按进度要求按期运作；223提出规划设计任务书，组织规划方案的招标；224准备小区模型，并为楼书、宣传单页等销售工具的制作提供必须的效果图和文字说明；225全面组织解决设计过程中的有关专业问题；22227与报建建设相关的主管部门（国土、规划、人防、消防、城管）单位联系，并及时沟通信息；228组织各专业设计图纸的审核及把关；229户形平面和外立面的设计与确定；2210小区环境的设计与实施；23项目施工过程管理231负责项目的个体实施和过程管理，负责组织落实项目的质量、工期、成本控制目标，重大问题及时向上汇报；232制定工程进度计划，并对进度计划执行进行控制和反馈；233负责工程招投标；234负责监督监理单位和工程施工单位的工作；235对过程中出现的质量和技术问题及质量事故，负责组织研究和提出相应的改进措施和建议；23237组织工程竣工验收；238配合成本管理部对工程成本进行严格控制；24电气化、给排水等专业工作241组织解决设计和施工过程中电气化专业的问题；242负责与工程建设相关的建设主管部门（供电局、电信局、有线电视台、供水、污水、燃气、城管、园林、交通管理）等单位联系，并及时沟通信息。并办理相关手续；243确定项目采用的智能化标准；244负责编写建筑电气、给排水设计任务书，审核电气、给排水等专业设计图纸；245负责电气、给排水等专业工程的成本控制。25预算与采购工作251配合成本管理部，完成有关项目预算的问题；252配合成本管理部，拟定项目工程招投标标的,各部门协作完成项目工程招投标；253配合成本管理部，对项目的全面成本进行控制；254协助成本管理部完成项目相关采购工作；221配合财务部，保证项目运作所需资金的安排；22配合财务部，对各项目费用支出进行审核；23根据公司制度，制定项目奖惩制度，并切实实施；27其他职责271与政府有关部门沟通，落实项目开发的配套设施建设；272通过项目开发，培养一批复合型的熟悉房地产开发全流程、能够独立操作项目的专业人才。3项目部基本组织与架构岗位说明书31项目部总经理工作说明书岗位名称项目部总经理在岗定编1直属上级公司分管领导直属下级项目部其他成员任职资格入职年龄32岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求建筑工程相关专业工作资历具有八年以上工程管理经验，四年设计或施工管理经历，高级技术职称。能力技能1、具有突出的组织管理、综合协调能力和公关能力。2、具有突出的领导才能。3、精通房地产开发业务，行业知识、经验丰富。4、勤于思考、善于学习和总结。5、项目管理知识经验丰富。2负责本项目部员工和工作的统筹安排，确保项目部各项工作正常运作，确保公司下达的各项任务顺利完成。项目部内部工作流程合理、顺畅，工作效率高3负责本项目部工作计划，项目的组织、协调和管理工作，对本项目部各工作岗位的工作情况进行检查、督促、指导，以确保员工完成其相应的工作职责。重大问题及时向公司领导请示汇报。工作计划合理，员工无玩忽职守现象发生4参与项目实施的各关键环节，掌握各项目的现状及变化情况。保证各项目阶段性目标按时实现。5根据管理要求的实际情况召集项目部各种工作会议，及时处理有关问题，提高项目部运作效率；负责组织本项目部与公司其它项目部的协商、配合工作，增强协调性、一致性。项目部间沟通满意度不低于952项目部副总经理工作说明书岗位名称项目部副总经理在岗定编1直属上级项目部总经理直属下级项目部高级经理任职资格入职年龄32岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求建筑工程相关专业工作资历具有八年以上工程管理经验，四年设计或施工管理经历，中级技术职称。能力技能1、具有良好的组织能力、管理能力和公关协调能力。2、具有良好的文字处理能力。3、具有良好的领导能力，行业知识丰富。3、具有良好的质量意识。4、具有较高的工作效率，熟悉公司的流程。5、具有较强的服务意识。2负责项目部的计划、质量控制和技术管理工作，对项目部提出质量和技术管理的指导意见、技术措施要求；并负责对其进行检查、督促、指导、落实。重大问题及时向项目部和公司领导汇报。质量管理措施得当，落实到位；工程合格率100、返工率03负责组织专业工程师对项目的设计任务书、图纸、技术报告等技术文件进行编辑、审核。及时性、专业性、合理性4负责组织审核招标文件、合同条款；负责组织审核投标文件，主审其中施工组织方案和工程技术措施方面的内容；并就上述审核提出书面意见。经过审核的文件无漏项、错项5负责组织解决项目中出现的质量和技术问题，并组织研究和提出相应的改进措施意见。负责组织对工程质量事故进行处理并提出初步处理意见。处理措施能够得到公司总工及质监等项目部的认可3项目部总经理助理岗位名称项目部总经理助理在岗定编多名直属上级项目部副总经理直属下级高级项目经理、首席建筑师任职资格入职年龄30岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求建筑工程相关专业工作资历具有六年以上工程管理经验，四年设计或施工管理经验，中级技术职称能力技能1、具有良好的组织能力、管理能力和公关协调能力。2、具有一定的文字处理能力。3、具有良好的质量意识。4、具有较高的工作效率。5、具有较强的服务意识。2负责项目部的计划、质量控制和技术管理工作，对项目部提出质量和技术管理的指导意见、技术措施要求；并负责对其进行检查、督促、指导、落实。重大问题及时向项目部和公司领导汇报。质量管理措施得当，落实到位；工程合格率100、返工率03负责组织专业工程师对项目的设计任务书、图纸、技术报告等技术文件进行编辑、审核。及时性、专业性、合理性4负责组织审核招标文件、合同条款；负责组织审核投标文件，主审其中施工组织方案和工程技术措施方面的内容；并就上述审核提出书面意见。经过审核的文件无漏项、错项5负责组织解决项目中出现的质量和技术问题，并组织研究和提出相应的改进措施意见。负责组织对工程质量事故进行处理并提出初步处理意见。处理措施能够得到公司总工及质监等项目部的认可4项目部首席建筑师岗位名称项目部首席建筑师在岗定编1名直属上级项目副总经理/项目总经理助理直属下级项目部建筑师任职资格入职年龄30岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求建筑学相关专业工作资历7年以上设计院工作经验或相关行业工作经验。能力技能1、精通建筑设计全过程管理工作，有较强的专业协调能力。2、熟悉项目管理工作，熟悉招投标管理工作，熟悉工程各阶段的报建工作。3、建筑专业素质及运用能力突出。4、熟悉建筑行业规范及法规。5、良好的写作能力和语言表达能力。职业操守诚实正直、品行端正、敬业勤业、具良好的服务意识和协作精神及创新意识。岗位工作概述负责项目设计管理工作，制定阶段计划，负责设计方面沟通协调工作。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1主持编写项目可行性报告及项目申请计划立项报告。按规定时限提交报告2负责组织项目的规划设计方案招标工作及各项建筑设计工作，负责项目精装修的施工管理。选择最优方案。经济、美观、适用。3代表公司履行设计合同的权利、义务。公正合理地履行合同。4项目的全过程跟踪管理工作。按时提交图纸，合格率达100。5负责与项目设计相关的内外部沟通协调工作。投诉处理满意度不小于985项目部高级经理工作说明书岗位名称高级项目经理在岗定编多名直属上级项目副总经理/项目总经理助理直属下级高级经理助理、专业工程师任职资格入职年龄28岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求建筑工程相关专业工作资历具有六年以上工程、管理经验，四年设计或施工工作经历；工程师以上技术职称。能力技能1、具有良好的质量意识、服务意识。2、工作效率高、思想活跃。3、熟练应用专业技术标准和工程规范。4、具有一定的工程经济知识和良好的组织协调能力。5、掌握项目管理的专业知识并能熟练应用。职业操守品行端正，忠于公司，诚实正直，勤恳敬业，认真负责。岗位工作概述负责项目的工程管理；组织、协调各专业工程师完成工程项目具体实施，实现项目的质量、进度、成本三大控制目标。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1在项目部总经理领导下负责分管项目的工程管理；负责组织、协调各专业经理完成工程项目的具体实施，实现工程项目的质量、进度、成本三大控制目标，是考核高级项目经理的主要指标。是否按时完成分管项目的年度KPI指标2负责分管项目的项目管理计划和项目投资计划的编制和落实；负责组织进行工程施工报建、招投标、签证付款、竣工验收等工作。管理计划合理、可行；严格执行公司的管理规定、运作流程，项目管理组织顺畅3负责组织对施工图纸的审核；负责组织对招投标文件、监理大纲、施工组织、设计和技术措施、工程合同进行审核。时效性、技术性、合理性4负责协调监理、施工、设计、质监等单位解决工程问题。协调能力强、效率高5负责督促落实竣工资料图纸的完成和提交；负责落实处理工程项目保修期内问题。负责项目工程的工程文件资料归档。资料的完整性、真实性，归档的及时性；严格执行保修条款22、工作效率高、思想活跃。3、熟练应用专业技术标准和工程规范。4、具有一定的工程经济知识和良好的组织协调能力。5、掌握项目管理的专业知识。职业操守品行端正，忠于公司，诚实正直，勤恳敬业，认真负责岗位工作概述协助项目高级经理进行或单独负责分管项目的工程管理，实现工程项目的质量、进度、成本的三大控制目标；履行相应专业经理职责，高级经理不设编时履行高级经理的工作职责。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1在项目招投标阶段，协助项目经理草拟或单独负责招标书，跟踪会签流程；参与对承建商的考察，拟写考察报告；完成在市建设工程交易服务中心进行的招投标流程，直至取得建设工程施工许可证。熟练掌握公司及市交易中心的相关运作流程；工作时效性强2负责完成施工场地准备（三通一平）工作。组织工作有效、时间安排合理3协助高级项目经理或单独负责协调与公司各职能的工作。协助高级项目经理组织设计交底，完成会议纪要。工作协调中是否接到有效投诉4协助高级项目经理或单独负责草拟工程承包合同，跟踪会签流程。工作质量得到高级项目经理认可5协助高级项目经理或单独负责组织内部招投标工程项目的开标、评标、定标以及前期准备工作。熟练掌握公司相关管理规定及运作流程，做到公开、公平、公正2兼任本项目的专业经理，并履行相应的专业经理岗位职责；在高级项目经理出差或请假期间履行其职责。服从安排，尽职尽责13完成领导交办的其它任务。完成的质量、时间得到领导认可分管领导直属上级责任人37项目部建筑师工作说明书岗位名称项目部建筑师在岗定编多名直属上级项目部首席建筑师直属下级无任职资格年龄要求25岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求建筑学或其它相关专业工作资历4年以上设计院工作经验或相关行业工作经验。能力技能1、精通建筑设计全过程管理工作，有较强的专业协调能力。2、熟悉使用各种现代办公设备,熟练掌握常用绘图及办公软件。3、良好的写作能力和口头表达能力,较强的学习能力。4、建筑专业素质及运用能力突出。5、熟悉建筑行业规范及法规。职业操守诚实正直、品行端正、敬业勤业、事业心强、具良好的服务意识和团队精神。岗位工作概述协助项目部首席建筑师完成工作，项目部首席建筑师不设编时履行首席建筑师工作职责。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1负责跟进项目进度计划，向部门经理及时汇报项目完成情况。协助项目各阶段报建的工作。按时完成计划，及时处理突发事件。2依据国家规范、地方规定以及公司的工程技术管理体系及实施细则、产品设计指引参与总图规划、环境景观、户型选定等前期设计工作，提出专业意见。提出书面审图意见。3拟定各阶段设计招标任务书，整理设计前期技术条件。协助项目经理进行售楼书的编制及交楼标准的制定工作。负责委托制作模型、效果图、动画等工作，并跟进制作过程。受托单位能够较好理解公司的意愿并按时保质完成委托任务。楼书反映的楼盘相关信息准确无误。4参加各阶段设计的审查工作，整理书面审查意见并反馈给相关责任人。5协助项目首席建筑师起草设计合同，依据合同条款支付款项。按合同约定及时付款24小时内完成会议纪要起草并报领导签发7收集研究国内外建筑领域中的新理论、新技术、考察新楼盘、新项目，及时向项目部首席建筑师报告。提供具有针对性的书面研究报告8协助项目首席建筑师做好样板房（户型、位置）的选择工作，并向展示组提供相关技术资料。样板房展示效果得到市场认可9参加施工例会，配合各专业工程师解决设计变更、施工难症等现场配合问题。协助项目经理定期回访工地，纪录访问情况。每次施工例会及工地回访均有书面纪录。10参加工程项目的中间验收，纪录验收情况，整理书面材料。参加所负责项目的竣工验收，并对项目进行总结。每次中间验收均有书面纪录，竣工验收有总结报告。11完成领导交办的其它任务。完成的质量、时间得到领导认可分管领导直属上级责任人38项目部土建工程师工作说明书岗位名称土建经理在岗定编多名直属上级高级项目经理直属下级无任职资格入职年龄25岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求结构类工作资历4年以上相关工作经验，其中2年设计、施工工作经历。能力技能1、熟练应用专业技术标准和工程规范，熟悉公司的操作流程。2、拥有一定的工程经济知识和组织协调能力。3、具有良好协作精神、服务意识。4、具备使用现代化办公设备的能力。职业操守品行端正、忠于公司、诚实正直、敬业勤业岗位工作概述负责工程项目实施过程中土建专业工程技术管理；参与工程方案、设计、招投标的部分或全部工作并提出专业意见；负责协调、检查、督促、解决工程项目实施过程中的专业技术问题。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1负责项目的本专业工程管理，协助高级项目经理共同实现工程质量、进度、成本的有效控制。合理组织本专业的工程管理，是否影响本项目的年度KPI指标完成2协助高级项目经理做好工程项目前期的协调工作，落实项目实施所需的专业条件。协助施工单位办理有关手续。有效协助完成项目的前期工作3负责本专业施工图设计任务书的编制，跟进施工图设计的工作，负责施工图纸的审核，提出审图意见，努力把图纸中的问题在施工前予以解决。对设计中采取的新技术及设备产品提出评价意见，并及时向高级项目经理汇报。技术性、专业性、准确性、完整性4负责审查施工单位土建分项工程进度计划，检查、监督、落实其执行情况。协助项目各阶段报建的工作。检查进度与计划是否相符5参与工程招标工作，负责拟写本专业技术要求。协助高级项目经理草拟施工合同。负责本专业的工程质量检查及隐蔽工程验收工作。牵头协调各专业管线安装与土建配合，避免互相影响。技术要求全面、准确，质量符合要求2每月底以书面形式向高级项目经理提交所负责项目的专业工作进展情况和下月工作安排。及时性、准确性、全面性13完成领导交办的任务。完成的质量、时间得到领导认可分管领导直属上级责任人39项目部给排水、通风、燃气工程师工作说明书岗位名称给排水、通风、燃气经理在岗定编多名直属上级高级项目经理直属下级无任职资格年龄要求25岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求给排水、暖通工作资历4年以上相关工作经验，其中2年设计、施工工作经历。能力技能1、熟练应用专业技术标准和工程规范，熟悉公司的操作流程。2、拥有一定的工程经济知识和组织协调能力。3、具有良好协作精神、服务意识。4、具备使用现代办公设备的能力。职业操守品行端正、忠于公司、诚实正直、敬业勤业。岗位工作概述负责工程项目实施过程中给排水、通风、空调、燃气专业工程技术管理；参与工程方案、设计、招投标的部分或全部工作并提出专业意见；负责协调、检查、督促、解决工程项目实施过程中的专业技术问题。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1专业主管工程师应具有良好的职业道德、责任心和专业技能，并具有一定的技术经济管理能力，负责给排水、空调、燃气专业项目管理，协助高级项目经理共同实现工程质量、进度、成本的有效控制。合理组织本专业的工程管理，是否影响本项目的年度KPI指标完成2协助高级项目经理做好项目前期的协调工作，落实项目实施所需的给排水、通风、空调、燃气专业条件。负责做好给排水、通风、空调、燃气工程施工前的准备工作。有效协助完成项目的前期工作3负责本专业施工图设计任务书的编制，跟进施工图设计的工作，负责施工图纸的审核，提出审图意见，努力把图纸中的问题在施工前予以解决。对设计中采取的新技术及设备产品提出评价意见，并及时向高级项目经理汇报。技术性、专业性、准确性、完整性4负责审查施工单位给排水、通风、空调、燃气分项工程进度计划，并检查监督执行情况。负责给排水、通风、空调、燃气专业的工程质量检查及隐蔽工程验收工作。协助项目各阶段报建工作。检查进度与计划是否相符5参与工程项目招标工作，负责拟写给排水、通风、空调、燃气专业技术要求。技术要求全面、准确，质量符合要求2每月底以书面形式向高级项目经理提交所负责项目的专业工作进展情况和下月工作安排。及时性、准确性、全面性13完成领导交办的任务。完成的质量、时间得到领导认可分管领导直属上级责任人310项目部电气工程师工作说明书岗位名称机电经理在岗定编多名直属上级高级项目经理直属下级无任职资格入职年龄25岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求电气类工作资历4年以上相关工作经验，其中2年设计、施工工作经历。能力技能1、熟练应用专业技术标准和工程规范。2、拥有一定的工程经济知识和组织协调能力。3、具有良好协作精神、服务意识。4、具备使用现代化办公设备的能力。职业操守品行端正、忠于公司、诚实正直、敬业勤业岗位工作概述负责工程项目实施过程中电气专业工程技术管理；参与工程方案、设计、招投标的部分或全部工作并提出专业意见；负责协调、检查、督促、解决工程项目实施过程中的专业技术问题。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1负责工程项目的本专业工程管理，协助高级项目经理任共同实现工程质量、进度、成本的有效控制。合理组织本专业的工程管理，是否影响本项目的年度KPI指标完成2协助高级项目经理做好工程项目前期的协调工作，落实项目实施所需的专业条件。有效协助完成项目的前期工作3负责本专业施工图设计任务书的编制，跟进施工图设计的工作，负责施工图纸的审核，提出审图意见，努力把图纸中的问题在施工前予以解决。对设计中采取的新技术及设备产品提出评价意见，并及时向高级项目经理汇报。技术性、专业性、准确性、完整性4负责审查施工单位电气分项工程进度计划，检查监督执行情况。协助项目各阶段的报建工作。检查进度与计划是否相符5参与工程项目招标工作，负责拟写本专业技术要求。负责本专业的工程质量检查及隐蔽工程验收工作。技术要求全面、准确，质量符合要求2每月底以书面形式向高级项目经理提交所负责项目的专业工作进展情况和下月工作安排。及时性、准确性、全面性13完成领导交办的任务。完成的质量、时间得到领导认可分管领导直属上级责任人311项目部环境工程师工作说明书岗位名称环境经理在岗定编1名直属上级高级项目经理直属下级无任职资格年龄要求25岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求园林类专业工作资历4年以上相关工作经验，其中2年设计、施工工作经历。能力技能1、熟练应用专业技术标准和工程规范。2、拥有一定的工程经济知识和组织协调能力。3、具有良好协作精神、服务意识。4、具备使用现代办公设备的能力。职业操守品行端正、忠于公司、诚实正直、敬业勤业。岗位工作概述负责工程项目实施过程中园林专业设计及工程的技术管理；参与工程方案、设计、招投标的部分或全部工作并提出专业意见；负责协调、检查、督促、解决工程项目实施过程中的专业技术问题。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1具有良好的职业道德、责任心和专业技能，并具有一定的技术经济管理能力，负责工程项目的本专业工程管理，协助高级项目经理共同实现工程质量、进度、成本的有效控制。合理组织本专业的工程管理，是否影响本项目的年度KPI指标完成2协助高级项目经理做好工程项目前期的协调工作，落实项目实施所需的专业条件。负责园林景观工程施工前的准备工作。协助施工单位办理有关手续。有效协助完成项目的前期工作3负责本专业施工图设计任务书的编制，跟进施工图设计的工作，负责施工图纸的审核，提出审图意见，努力把图纸中的问题在施工前予以解决。对设计中采取的新技术及设备产品提出评价意见，并及时向高级项目经理汇报。技术性、专业性、准确性、完整性4负责审查施工单位环境分项工程进度计划，并检查、监督、落实其执行情况。负责本专业的工程质量检查及隐蔽工程验收工作。牵头协调各专业管线安装与景观施工相配合，避免互相影响。检查进度与计划是否相符5参与工程项目招标工作，负责拟写本专业技术要求。协助高级项目经理草拟招标及施工合同。技术要求全面、准确，质量符合要求2每月底以书面形式向高级项目经理提交所负责项目的专业工作进展情况和下月工作安排。及时性、准确性、全面性13完成领导交办的任务。完成的质量、时间得到领导认可分管领导直属上级责任人312项目部档案工程师工作说明书岗位名称档案经理在岗定编1名直属上级高级项目经理直属下级无任职资格年龄要求25岁以上性别不限教育程度本科专业要求工程类工作资历具有两年以上相关工作经验；本科学历，具备深圳市城建档案管理上岗证能力技能1、熟悉工程技术档案管理及熟练使用电脑和相关应用软件。2、有较好的文字能力。3、具有良好协作精神、服务意识。4、熟悉房地产开发建设流程和相关管理规定。职业操守品行端正、忠于公司、诚实正直、敬业勤业。岗位工作概述负责项目部档案管理。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1热爱本职工作，忠于职守，努力钻研业务。及时贯彻执行上级各部门关于报建工作的各项方针、政策和业务规范。熟悉行业最新的管理政策与法规2负责制定及完善项目工程技术档案管理制度和年度工作计划。可行性3负责本项目工程技术档案的收集、分类整理、立卷归档等工作。及时、完整、规范4负责对本公司库存科技档案积极提供利用，并对利用情况予以登记。充分发挥其作用5负责协调公司与深圳市（区）城建档案馆、招商局档案馆的关系。使各项工作进展顺利13项目部报建管理工程师工作说明书岗位名称报建经理在岗定编1名直属上级项目副总经理/项目总经理助理直属下级无任职资格年龄25岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求工程类工作资历具有两年以上工程、管理经验，助理工程师以上职称。能力技能1、较熟练应用专业技术标准和工程规范，熟悉房地产开发流程。2、拥有一定的工程经济知识和组织协调能力。3、具有良好协作精神、服务意识。4、具备使用现代办公设备的能力。职业操守品行端正、忠于公司、诚实正直、敬业勤业。岗位工作概述负责公司开发项目各阶段的国土、规划、消防、人防、环保的所有报建、报验收工作薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1热爱本职工作，忠于职守，努力钻研业务。及时贯彻执行上级各部门关于报建工作的各项方针、政策和业务规范。熟悉房地产行业最新的政策与法规2负责协调本公司与各报建主管部门、本部门与公司内部各部门的关系，以便于顺利开展工作。工作进展顺利3负责收集与报建工作相关的各种资料，及时保送资料并取得回执。条件成熟时，两个工作日内完成4负责公司开发项目各阶段的国土、规划、消防、人防、环保的所有报建工作，并取得相应的成果文件。在规定时限内取得成果5负责组织各项目的规划、消防、人防、环保等专项工程竣工验收申报、验收、取证工作。有效配合项目总验收计划14项目部预算工程师工作说明书岗位名称预算经理在岗定编1名直属上级项目副总经理/项目总经理助理直属下级无任职资格入职年龄25岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求工程预算类工作资历4年以上相关工作经验。能力技能1、熟练应用专业技术标准。2、拥有丰富的工程经济知识，具有一定的组织协调能力。3、具有良好协作精神、服务意识。4、具备使用现代化办公设备的能力。职业操守品行端正、忠于公司、诚实正直、敬业勤业岗位工作概述负责项目实施过程中工程预算、成本控制；参与工程方案、设计、招投标、结算的部分或全部工作并提出专业意见；负责协调、检查、督促、解决工程项目实施过程中的专业问题。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1负责编制项目的成本目标及盈利分析工作。准确、细致，满足KPI指标的要求2负责项目的工程概算、预算、及结算工作。3参与开发项目的施工、采购招投标及合同管理工作。4负责开发项目的工程成本的过程监控工作，对现场审核，按月审核等工作。准确性、及时性5负责项目工程造价变更的预控工作。2每月底以书面形式向高级项目经理提交所负责项目的专业工作进展情况和下月工作安排。及时性、准确性、全面性13完成领导交办的任务。完成的质量、时间得到领导认可分管领导直属上级责任人315项目部财务经理工作说明书岗位名称财务经理在岗定编1名直属上级项目副总经理/项目总经理助理直属下级无任职资格年龄要求25岁以上性别不限教育程度本科或以上专业要求金融类工作资历4年以上相关工作经验。能力技能1、熟练应用专业技术标准和财务规范。2、拥有一定的工程经济、成本管理知识和组织协调能力，行业知识及经验丰富。3、具有良好协作精神、服务意识、勤于思考、善于学习和总结。4、具备使用现代化办公设备的能力，能够熟练使用会计软件。职业操守品行端正、忠于公司、诚实正直、敬业勤业。岗位工作概述负责主办项目财务制度的具体实施和全过程财务管理；负责主办项目的预算、成本、费用、考核等方面的管理工作以及工程收、付款管理；负责主办项目财务计划的组织协调和管理工作；负责相关财务制度的建设。薪酬等级范围岗位职责与关键行为标准序号职责及工作要项衡量标准（时限、数量、质量）1参与编制项目整体预算及整体经营计划，提供资金使用计划等相关财务预算；依据项目部提供的相关资料编制公司五年资金占用、利润结转计划；动态跟踪预算执行情况，出现偏差的须及时反馈并调整预算；确保预算相关指标的合理、准确、完整，符合项目开发和经营的实际规律；确保项目整体经营计划的合理性和可操作性；保证信息的及时反馈，对指标的调整必须精确；2参与编制项目整体成本目标，并负责监控成本目标执行情况；参与项目的标书、合同会签审批，把握主要的财务风险和法律风险；参与项目工程招投标工作；负责及时将项目合同付款汇总情况与成本目标对比，出现偏差及时反馈并调整；准确、合理核算项目应摊间接费及资金利息，按规定进行资本化；负责提供项目成本支出、分摊信息、提供完整的成本信息；负责管理项目成本资料（合同、工程结算等），协助完成工程结算；熟悉包括项目管理操作指导书汇编、项目财务管理制度等公司相关成本管理制度及流程；全程参与标书、合同的拟定，并确保招投标原则和过程符合公司相关制度；准确掌握成本构成和支出情况；掌握工程进度、结算情况，确保项目成本信息的及时性、准确性、完整性；确保各项成本核算的合理性、准确性，成本分析的可读性；3负责编制项目（部门）费用预算、编制费用专项分析报表；按费用制度和预算计划审核费用报销，完成专项报批费用的初审；准确核算项目应分摊的间接费用和管理费用；负责费用报销查询；监控并确保费用实际发生情况控制在预算范围内，定时对费用支出情况进行专项分析；费用报销须严格按照公司相关制度执行；确保费用核算的准确性，信息反馈的及时性；4负责对外付款初审，监控分析付款进度；负责编制工程付款汇总表，登记管理成本付款台帐；负责各类工程罚（没）款的清收管理；负责各类工程保证金的清收管理；负责各类工程保修款项的清理并审查保修款项的支付；负责对相关款项支付准确进行帐务处理；按要求提供项目工程成本汇总表；须熟悉项目开发款项支付管理指引等相关制度及流程；须确保付款手续的完整性、付款的合理性、付款的准确性；须确保相应工程罚（没）款及时、准确地清收；须确保工程保证金收支的准确性；须确保保修款项支付的合理性、合法性；须确保帐务处理和成本台帐登记的准确性，及时性；定时编报项目成本支出情况明细汇总表5参与项目各项KPI考核指标的制订；负责跟踪项目各项KPI考核指标的执行情况；负责提供项目各项KPI考核指标完成情况分析；结合公司规划、项目的经营计划对各项指标的设计提出合理建议；定期反应各项指标的落实情况，并对相关指标进行分析；区内项目建设管理流程图例2市场研究及定位细化管理流程合作开发合同应包括1、销售现场管理；2、物业管理；3、客户服务管理。3方案设计与评估管理流程4初设及施工图设计管理流程5项目盈利及成本目标分析管理流程报批报建管理流程7工程招标管理流程8内部邀请招标管理流程9建设局公开招标管理流程10议标管理流程11监理招标管理流程12工程开工建设管理流程13营销推广管理流程14项目预售管理流程15工程竣工验收管理流程1项目入伙管理流程17项目结算管理流程18房产证办理管理流程19项目保修收尾管理流程第三篇管理指导书1项目部KPI指标分解管理指导书总则本指导书旨在规范公司区内项目部KPI指标分解管理工作，将KPI指标分解与管理工作置于可控的范围。本指导书适用于公司深圳地区项目部KPI指标分解工作全过程。术语与注释本指导书所称“KPI”（关键绩效指标）系KEYPERFORMANCEINDICATIONS的英文简写。本指导书所指项目部KPI指标是指项目部总KPI指标分解的项目部年度KPI指标，分解后的指标考核由项目部对各指标执行情况进行考核。KPI类指标分解项目部负责人负责KPI指标分解工作，并为项目部各成员设定分数为一百分。通过所分解的工作的完成情况进行加分与减分。KPI类指标包括五项主要考核指标项目管理类；项目营销、租赁配合工作，以及为完成营销和租赁任务提供各种支持与服务的工作；控制部门管理费用；公司分管经理综合评价；公司总经理综合评价。项目管理指标根据项目管理计划书对年内的工作进行安排，对于工程分期建设的项目，要求分期进行考核。项目管理类指标按照项目开发建设的关键过程控制点进行分解；一般按照控制成本不超过预算分解目标值，各分项目标成本准确率不低于90；施工图设计，通过审图审核，开始准备主体招标工作；各主要报建；桩基础提前施工，主体工程开工；主体封顶；取得预售许可证；竣工验收，配合完成销售工作。项目管理类指标逐项进行分解，责任到人，需要配合工作的须写明配合人员，并明确完成时间。成本目标分解应根据项目在本年度各发生费用的工作进行分解，主要控制各项工作在合同所约定的价格以内，对于成本超过一定比例的应给与扣分，如有确实无法控制的项目，应书面报项目负责人审核，项目负责人对成本控制情况考核。施工图设计与审核，由项目部组织，工程管理中心配合进行，应在规定的时间完成审图工作，并在确定的时间将会审意见发往相关部分与设计单位。主体招标、报建等工作主要由工程管理中心完成，项目部派专人进行配合跟踪，及时向项目负责人汇报工作。施工过程的各项工作由项目负责人安排，可以明确时间的应该规定工作完成时间、标准，并确定加分项与扣分项，尽可能将每项工作置于可控范围。竣工验收，入伙管理等各项事务性工作分专业进行分解。作好项目营销、租赁配合工作，为完成营销和租赁任务提供各种支持与服务指标的分解应派专人进行配合工作，责任到人，并要求其工作态度。要求责任人认真做好配合工作，并将工作内容写入管理日志；项目负责人根据营销与租赁的反馈信息对其进行综合评分；部门管理费用由项目部负责人进行负责，并编制部门管理费用使用计划表，并且可控成本不超过预算分解目标值,各分项目标成本准确率不低于90。管理费用可以分解为以下几项考察差旅费；交际费；固定资产购置费；计算机耗材费；交通类费用等。任务类指标分解任务类指标主要包括工作计划；工作总结；标准化工作；成本预警；按月结算制度和项目结算计划、结算资料管理等制度；施工安全性；需要在公司归档的资料和档案能及时、完整归档。工作计划与工作总结应责任到人，并按照一定的标准，在规定的时间内提交到相关部门，同时接受项目部负责人的评分与考核。公司或项目部确定的研究性课题，如工程建设体会、三新技术、专业技术的研究等工作应责任到人，可以由员工主动提出承担研究性工作，或由项目部负责人指定责任人进行研究，同时应确定相关的数量、质量和时间要求。涉及变更调整在10万元以上的，应由工程师报项目部负责人，由项目部初步确定后5日内提出变更预警，并通知相关部门进行分析。配合成本管理部执行限时审核制度（项目部限时按乙方有效单审核率不低于90）、按月结算制度和项目结算计划、结算资料管理制度，由工程师负责具体操作，由项目部负责人负责制度执行情况。施工安全性指标由项目部总经理助理负责安全性措施的落实与追踪，并对施工安全性负责。公司归档的资料和档案由负责人指定工程师负责，保证及时、完整归档，接收项目部负责人的评分与考核。任务类指标分解后具体的加分与减分由项目负责人根据项目的具体情况进行设定。建设类指标分解建设类指标包括关于培训工作；部门有关制度完善情况和执行能力的培养与提高（根据上年度考核委员会的意见，提交详细改进计划与成果标准以及提高执行力的部门计划）；学习、应用新工艺、新材料（提交详细改进计划与成果标准）。培训工作应由项目部负责人进行培训工作的安排，指定相关工作的负责人；培训可以请内部讲师或外部聘请讲师，培训的目的与培训课题应与项目管理相关。培训计划、开发并讲授内部讲师课程两门，培训结束进行满意度考量，满意率应高于85，培训效果由项目部负责人负责；参加培训出勤率、撰写案例、考察报告指定负责人，并量化考核。部门有关制度完善情况和执行能力的培养与提高（根据上年度考核委员会的意见，提交详细改进计划与成果标准以及提高执行力的部门计划）由项目部负责人负责，配合指定责任人配合相关部门进行制度建设，在规定的时间内完成工作，并将工作成