合肥城市进入房地产市场总体研究专题分析报告

合肥城市进入房地产市场总体研究专题分析报告房地产市场总体研究12市场总量分析市场结构分析3土地市场分析4商业及商圈研究302E091314135272308472E100213282114999240S100212150305322E100470430171464合肥房地产市场利润空间研究6市场增长迅速，市场容量巨大市场增长缓慢，市场容量有限强竞争地位弱竞争地位象限象限象限象限结论随着人口的持续导入，合肥市场近几年发展较快，市场容量不断扩张，但同时竞争也更为激烈。因此建议企业可选择潜力区域作大盘开发或在成熟区域作品质开发。强势进入规模扩张城郊大盘开发谨慎进入深耕区域大盘尾随开发暂不进入选择进入谨慎择地城市中心品质开发合肥房地产市场利润空间研究6政府资源的倾斜度政府重点规划片区现已落实投资情况片区基础设施的建设情况项目利润空间在售项目的利润空间近期区域住宅价格的升值潜力高低低高包河区高新区蜀山区滨湖区结论高新区是政府规划的核心片区，是西扩的主力片区，政府资源投入最大，且区域项目利润空间大，因此建议将高新区作为我司战略布局的主方向。蜀山区属于成熟居住区，客户认知度高，市场利润空间稳定，可重点关注。滨湖区是打造现代化滨湖城市、提升省会形象和影响力，是落实合肥市空间发展战略重要的一个步骤，发展潜力巨大，建议重点关注。经济区新站区瑶海区庐阳区政务区投资环境|结论|发展方向区域板块市场研究1板块划分及结构分析2瑶海区分析3新站区分析4庐阳区分析5包河区分析6滨湖区分析7政务区分析8经济区分析9蜀山区分析10高新区分析合肥市主城区包河区马鞍山路板块工业园板块五里墩板块蜀山区黄潜望板块庐阳区瑶海区北一环板块新站区天鹅湖板块瑶海工业园板块北城区板块和平广场板块火车站板块龙岗开发区板块政务区高新区滨湖区经开区高新区板块滨湖区板块大学城板块南艳湖板块明珠广场板块1板块划分及结构分析马鞍山路板块包河工业园板块五里墩板块黄潜望板块北一环板块北城区板块龙岗开发区板块瑶海工业园板块和平广场板块火车站板块天然湖板块高新区板块滨湖区板块大学城板块明珠广场板块南艳湖板块2010年1月至2010年7月合肥市各区域商品住宅供应成交走势图2010年17月供应面积最大的区域是瑶海区，共新增供应11864万平米，其次是蜀山区，蜀山区2010年17月新增供应6174万平米，滨湖区2010年17月供应量位于第三，共新增供应5576万平米。2010年17月成交量最大的区域也是瑶海区，共成交了7958万平米，其次是蜀山区，蜀山区2010年上半年共成交了7346万平米。位于第三的是滨湖区，2010年17月共成交了6554万平米。1板块划分及结构分析2010年7月合肥市各区域商品住宅供应成交走势图2010年7月供应量最大的是瑶海区，新增供应2393万平方米，成交量最大区域也是瑶海区。包河区的供应量次之，供应量位于第三的是庐阳区。包河区2010年7月共成交了585万平方米，位于第二，庐阳区以457万平方米的成交量位于第三。1板块划分及结构分析瑶海区合肥市东部曾经的楼市低洼区，自新政实施以来因其总体价格较低，广受购房者的青睐。作为合肥市老城区，毗邻合肥市中心商圈，紧邻火车站所带来的交通之便及人流、人气，火车站周边及通向市中心的主干道沿线是房地产的重要区域。龙岗开发区板块瑶海工业园板块和平广场板块区域说明瑶海区位于合肥东城，东与肥东县接壤，西南滨南淝河，北邻长丰县区域划分和平广场板块、龙岗开发区板块、瑶海工业园板块规划定位重点发展工业产业和第三产业区域特色老城区开发改造区域发展成熟度1、合徐、合宁、合芜等高速公路穿境而过，长途汽车站座落区内，南淝河水运通道通江达海，区内路网完善2、古井假日酒店、海汇假日酒店、富临名家酒店、圣大国际饭店等一批星级酒店座落区内，是全市重要的酒店服务业集中区周边产业瑶海工业园、装饰建材、花鸟市场等商贸物流集中区休闲瑶海公园、花冲花园、和平广场等房产发展潜力中等2瑶海区分析/板块概述板块名称区域特点代表项目价格（元/）和平广场板块东部成熟居住区紧邻长江东大街，西接东一环，东连中环线，北依元一时代广场、南抵新都会环球广场，距离淮河路步行街不足两公里，市中心繁华随心即至，区域内圣大国际酒店、古井假日酒店、海汇假日酒店左拥右簇，淮河路步行街、商之都（大东门店）、古井瑞景名品中心、家乐福、沃尔玛相互环伺恒盛豪庭、华润紫云府71007500龙岗开发区板块装饰建材商贸物流区作为合肥的老工业基地，汇聚了马钢（合肥）公司、绿宝电缆等一批大中型工业企业，初步形成了钢铁化工、机械电器、纺织服装以及新材料、新能源等产业集群，还有装饰建材、花鸟古玩等8大类40多家市场及30多家大中型商业网点和大型物流配送企业，是全市重要的商贸物流集中区恒大城、皇马花园47805500瑶海工业园板块工业居住区具有成熟的交通路网和日益完善的生活配套、大型家具城、汽车销售维护城景隆现代城、金大陆上东城530057002瑶海区分析/板块分布特征和平广场板块2瑶海区分析/和平广场板块龙岗开发区板块瑶海工业园板块和平广场板块均价7300元/平方米左右价格水平板块内规划以居住、办公功能为主，板块以东规划有商务、办公项目板块规划和平广场、花冲公园、步行街、包河公园板块资源以居住、休闲娱乐、购物为主板块定位西、南至南淝河、东至东二环、北至长江东路板块范围恒盛豪庭、华润紫云府板块内教育和医疗配套齐全板块内商业配套以社区商业为主，板块距步行街商圈10分钟，距包河公园5分钟车程交通便利，路网发达主要结论教育医疗配套商业配套交通情况典型项目分析指标和平广场商圈不仅占据了老城区得天独厚的商业与地理优势，更是合肥市政府着力打造的城市地标项目。随着瑶海区的发展，万达广场的强势入驻以及华润置地商业街的规划、坝上街项目改造计划使得这一商圈独一无二难以复制，成为投资者的首选。瑶海区分析/和平广场板块2东二环路长江东路南淝河和平广场花冲公园瑶海区政府第二人民医院双语幼儿园铜陵新村小学瑶海区教育局和平广场板块距火车站31公里；距合肥市政府117公里；距骆岗机场126公里；距汽车东站31公里。2瑶海区分析/和平广场板块区位概况医疗就医方便。板块内有第二人民医院、合肥仁和医院等，就医比较方便；教育板块内有合肥市三十八中学、铜陵新村小学、常胜小学等，就学方便；商业周边酒店集中，距离合肥市步行街10分钟路程。第二人民医院常胜小学铜陵新村小学新安江小学合肥仁和医院现代女子医院海仑商务酒店瑶海山庄海汇假日酒店学校医院商业三十八中2瑶海区分析/和平广场板块配套和平广场板块是合肥市中心城区基础设施相当齐全的区域。和平广场逍遥津公园花冲公园2瑶海区分析/和平广场板块区位资源和平广场商圈不仅占据了老城区得天独厚的商业与地理优势，更是合肥市政府着力打造的城市地标项目。随着瑶海区的发展，万达广场的强势入驻以及华润置地商业街的规划，使得这一商圈独一无二难以复制，成为投资者的首选。紧邻万达商业广场、RBD商务写字楼群、长江东路华润高档项目，长江东大街商圈，四大商业引擎拉动，共创和平广场黄金商圈，打造覆盖全合肥的大商圈奇迹。全方位满足不同消费者的不同需求，不可复制的商圈优势，占领强大的消费人流。处处人流如织，处处商机涌动巨大财富效应辐射全合肥，擎引财源滚动，升值潜力无可限量市中心板块和平广场板块2瑶海区分析/和平广场板块发展20051212009920201012201065200912262009111开盘时间6400元/1533281182650000银马公寓45200元/3436725379500000宝业城市绿苑6和平广场板块7000元/7200元/7500元/6800元/销售均价板块序号楼盘名称总建面积去化速度（/月）目前可售存量1恒盛豪庭3000001200335629392华润紫云府2000001047535715543淮矿和平盛世300000843810403565和平星座30000120751397和平广场板块主要在售楼盘2瑶海区分析/和平广场板块区住宅项目板块区位板块资源我们认为，住宅板块市场是否可进入需考虑板块区位、板块配套、板块资源和板块规划四大方面的条件。位于一环和二环中间，区位优势明显板块周边水景资源丰富3中心城高端居住区周边产业聚集板块规划各类生活配套非常齐备，居住条件优良板块配套城市成熟居住区市场发展潜力一般1242瑶海区分析/和平广场板块小结龙岗开发区板块2瑶海区分析/龙岗开发区板块龙岗开发区板块瑶海工业园板块和平广场板块5500元/平方米左右价格水平板块内规划以居住、商贸批发为主板块规划以居住、商贸物流为主板块定位西至北二环，东至外环路，北至包公大道，南至合裕路板块范围恒大城、皇马花园板块内教育和医疗机构齐全板块内商业配套以专业市场为主，社区商业为辅，板块距步行街商圈30分钟，距火车站20分钟车程交通便利，路网发达主要结论教育医疗配套商业配套交通情况典型项目分析指标2瑶海区分析/龙岗开发区板块概述龙岗开发区板块距步行街商圈6公里；距合肥市政府164公里；距火车站57公里；距骆岗机场176公里；长江东路肥东县第二人民医院东二环龙岗中学郎溪路小学长江批发市场恒大城皇马花园新安江路小学金星宾馆龙云寺龙岗新村幼儿园安徽大学东校区安泉大药房金泰建材城2瑶海区分析/龙岗开发区板块区位概况医疗商业学校板块规划较早，目前各类生活配套较为完善。医疗就医较为方便。板块内有肥东县第二人民医院以及中小药房；教育附近居民子女就学比较方便，板块内有安徽大学和龙岗中学等等学校。商业板块有以长江批发市场为核心的贸易批发商圈。医疗商业学校安徽大学东校区龙岗中学新安江小学常胜小学龙岗新村幼儿园郎溪路小学肥东县第二人民医院安泉大药房金星宾馆学校医院商业长江批发市场金泰建材城2瑶海区分析/龙岗开发区板块配套和平广场板块是合肥市中心城区基础设施相当齐全的区域。龙云寺长江批发市场2瑶海区分析/龙岗开发区板块资源合肥市龙岗综合经济开发区是经安徽省政府批准的省级开发区，是合肥现代化大城市建设重要组成部分。龙岗开发区批准成立于2001年10月，位于合肥市东大门，横跨合肥市主要街道长江东路，312国道、206国道、合芜、合徐高速公路横穿区内。已形成了电器、建材、食品、化工、轻纺服装五大产业为基础的加工制造基地，形成了新长江批发市场、义乌小商品安徽批发城、安徽金泰汽配城在内的市场群。初步形成了生产加工区、现代商贸区、现代物流区、新型社区四大功能区域。构建了以美菱集团、国风集团、华源化纤公司、唐人神集团、安徽弘安公司为龙头的家电、新型建材、轻纺化纤、农副产品、食品医药五个加工制造业基地，形成了以合肥长江批发市场和各专业市场为骨架的市场群，增强市场吸附能力和综合服务功能，为一产、二产转化剩余劳力、提供就业场所，为壮大第三产业、培育新的经济增长点拓展空间。龙岗开发区板块2瑶海区分析/龙岗开发区板块发展龙岗开发区板块主要在售楼盘5200元/113976283906500002009919城建琥珀名城75900元/21262386792900002010430静安新天地5201011200912620105152009122720076282010516开盘时间4600元/438946950200000瑞泰和园453006800元/23257834172110000博澳名苑8龙岗开发区板块54006200元/5500元/5500元/5500元/销售均价板块序号楼盘名称总建面积去化速度（/月）目前可售存量1恒大城75000022266145404342皇马花园52000033761725053阳光棕榈园8215237605346596海洲景秀世家500000635431914262瑶海区分析/龙岗开发区板块住宅项目板块区位板块资源我们认为，住宅板块市场是否可进入需考虑板块区位、板块配套、板块资源和板块规划四大方面的条件。位于二环以外，区位优势不明显周边基本无自然资源3工业、物流集散地，人口集中板块规划各类生活配套较差，居住条件一般板块配套城市老城改地区市场发展潜力大1242瑶海区分析/龙岗开发区板块小结瑶海工业园板块2瑶海区分析/瑶海工业园板块分析指标主要结论板块范围西至当涂路，南至站前东路，东至郎溪路，北至板块定位重点发展工程机械、汽车配件、装备制造业，以及家电和光机电一体化产业，重点加快品牌运营中心、市场物流业和现代酒店服务业发展交通情况交通便利，路网发达商业配套板块中心是瑶海家具世界商圈教育医疗配套板块内有教育和医疗配套板块资源新海公园、生态公园产业规划商业居住、工业产业园价格水平5700元/平方米左右典型项目景隆现代城、金水湾花园龙岗开发区板块瑶海工业园板块和平广场板块工业园区南面以汴河路与新站区相连，西面与新站区隔二十埠河相望，北面与磨店乡的合肥职教城和磨店工业园接壤，东南面接肥东龙岗工业区和肥东新城经济开发区。初步形成了以新海广场为中心的东西两片居住区、中间一个工业集中区的结构布局，成为全区“招商引资的主载体，工业立区的主力军，改革创新的主平台，经济建设的主战场”。2瑶海区分析/瑶海工业园板块概述当涂路汴河路合肥百兴堂大药房勤居苑幼儿园新海公园金水湾花园景隆现代城瑶海家具世界安徽国际汽车城六十三中久九夕阳红医院怡海宾馆爱瑞德酒店新海宾馆瑶海工业园板块距步行街商圈99公里；距合肥市政府165公里；距火车站57公里；距骆岗机场145公里；2瑶海区分析/瑶海工业园板块区位概况医疗板块内没有大型大医院，但距新站区省立友谊医院20分钟车程；教育板块内有多所私立幼儿园，合肥市第六十三中学。商业板块内较成熟的商圈，合肥市最大的家具批发市场、国际汽车城。医疗商业学校瑶海家具世界怡海宾馆爱德瑞酒店安徽国际汽车城新海宾馆勤居苑幼儿园六十三中久九夕阳红医院百兴堂大药房2瑶海区分析/瑶海工业园板块配套瑶海工业园板块是合肥市招商引资的主载体，工业立区的主力军。新海公园瑶海家具世界生态公园2瑶海区分析/瑶海工业园板块资源工业园南面以汴河路与新站区相连，西面与新站区隔二十埠河相望，北面与磨店乡的合肥职教城和磨店工业园接壤，东南面接肥东龙岗工业区和肥东新城经济开发区。目前实际建成区面积10平方公里，主要集中在铁路编组站以南地区，初步形成了以新海广场为中心的东西两片居住区、中间一个工业集中区的结构布局，成为全区“招商引资的主载体，工业立区的主力军，改革创新的主平台，经济建设的主战场”。基础设施已比较完备，与主城区关联性较强，房地产、商业、工业均较为齐全，使得区内人气较旺，下一步，瑶海工业园的未来将在品牌运营的带动下，商业、工业共同发展。目前瑶海工业园计划打造成为一个工业与宜居并存的生态城市区域。瑶海工业园板块2瑶海区分析/瑶海工业园板块发展瑶海工业园板块主要在售楼盘45004600元/1060087243912000020091226正创日出印象4200992620101162010410开盘时间56006000元/12951493082180000原创生活雅苑3瑶海工业园板块高层5900元/，花园洋房7500元/56005900元/销售均价板块序号楼盘名称总建面积去化速度（/月）目前可售存量1景隆现代城1650288990115315242园上园2415865503925729922瑶海区分析/瑶海工业园板块住宅项目板块区位板块资源我们认为，住宅板块市场是否可进入需考虑板块区位、板块配套、板块资源和板块规划四大方面的条件。位于二环以外，区位优势不明显周边有两个公园，生活环境良好3商业、工业齐全，人口集中板块规划各类生活配套齐全，居住条件一般板块配套城市工业发展区市场发展潜力大1242瑶海区分析/瑶海工业园板块小结火车站板块3新站区分析分析指标主要结论板块范围西至阜阳路、东至当涂路、南至凤阳路、北至澥河路板块定位以经济适用房住房、商住房、休闲购物、交通运输为主交通情况交通便利，火车站座落于此，对外交通的核心区商业配套板块内商业集中在火车站周边，车行20分钟即可至市中心商圈教育医疗配套板块内中低级教育和医疗配套较多板块资源瑶海公园、生态公园、新海公园、胜利广场区域规划强力推进新型工业化发展去化能力较强价格水平高层750011000元/平方米典型项目信地城市广场、七里香榭火车站板块3新站区分析/火车站板块概述生态公园新海公园瑶海公园胜利广场元一时代广场白马服装城中山医院信地红星美凯龙家居信地城市广场十三中东南骨科医院丹凤朝阳妇科医院省立友谊医院旅游汽车站火车站客运总站火车站板块距步行街商圈37公里；距合肥市政府132公里；距骆岗机场157公里；商业教育医疗休闲医疗板块内有省立友谊医院、中山医院等，就医较为方便；教育板块内教育资源较少；商业板块内商业拥有白马服装城、安徽大市场、中州家具市场、安徽国际汽车城、红星美凯龙家居广场等专业市场和商品零售商场，区内的元一希尔顿大酒店是合肥第一家五星级酒店，并聚集了世界500强沃尔玛、家乐福等零售巨头，形成了以专业市场为主格局的“商圈经济”。3新站区分析/火车站板块区位概述火车站板块是合肥市对外交通的核心区域。瑶海公园星海公园生态公园3新站区分析/火车站板块资源合肥新站综合开发试验区起源于合肥新火车站的建设，其前身是合肥新火车站工程建设区，地处合肥市东北部，距市区18公里。1998年8月明确提出了“新站、新区、新生活”的工作思路和以建设合肥市现代化新城区为主体，以开放开发为主线、以第三产业为龙头、以现代商贸为重点、以专业市场为特色，实施“商贸兴区、开放强区、形象立区”和“可持续发展”四大战略，加速了试验区发展繁荣步伐。新站区建成各类市场总面积达110多万平方米，已有亿元市场13个，好美家建材超市合肥店、安徽国际汽车城、白马服装城、中绿国际服装广场、七浦服装广场、光大国际广场、元一时代广场等一批颇具规模的新的市场已经建成，形成了合肥市专业市场集中区的主体框架。火车站板块3新站区分析/火车站板块发展5900元/46610524269116000201051金成港湾35500元/54806142051110002010327昊博园4201072420106192010425开盘时间66006900元/143791012327110000七里香榭2火车站板块8800元/1000011000元/销售均价板块序号楼盘名称总建面积去化速度（/月）目前可售存量1信地城市广场100000039394653715天目未来1800000306424263023新站区分析/火车站板块住宅项目板块区位板块资源我们认为，住宅板块市场是否可进入需考虑板块区位、板块配套、板块资源和板块规划四大方面的条件。位于一环内，区位优势明显周边有自然生态公园3大力发展商业板块规划各类生活配套齐全板块配套城市成熟居住区市场发展潜力一般1243新站区分析/火车站板块小结组团范围濉溪路、阜阳路、西二环路、工业大道围合区域组团划分北一环板块、北城区板块规划定位合肥市的中央商务区和生态型城市副中心组团特色合肥市“141”城市空间发展战略的重要组成部分区域发展成熟度1、庐阳区政府所在地、基础设施完备2、各大商业综合体入驻，周边设施配套齐全，交通便利中心区域与政府距离约4公里周边产业庐阳工业区资源双凤湖、梅冲水库，大房郢水库，以及北二环上的森林公园房产发展潜力高居住向北，庐阳区组团承接淮南阜阳等合肥北部城市向合肥迁入客群的首置需求，是合肥市较佳的宜居区域。北城区板块北一环板块4庐阳区分析/板块概述板块名称区域特点代表项目价格（元/）北一环板块北一环板块成熟商业办公区北一环板块初步形成于上世纪90年代末，至今已有10年历史。北一二环板块已形成了以财富广场为主要代表的商业办公中心，以华孚城隍庙为代表的的专业市场，有较高的知名度。该板块区位优势明显，以社区配套型商业办公为主，专业市场为辅。新天地国际广场、中铁国际城500010000北城区板块未来的生态型城市副中心北城区板块是一个地域广阔、环境优美、适宜人居的生态型城市副中心，将打造成为安徽省健康休闲中心、合肥市生态型城市副中心、北部组团的政治经济文化中心。恒泰阿奎利亚，半岛一号4500100004庐阳区分析/板块分布特征北一环板块4庐阳区分析/北一环板块高层7000元/平方米价格水平杏花公园，逍遥津公园板块资源庐阳区组团成熟商业办公去，以办公、商业为主板块定位北一环路、阜阳路、北二环路、西二环路围合区域板块范围瑞龙公馆、金域蓝湾从地图上来看，板块中心区域商业综合体居多，安徽省立医院、中铁四局第一医院板块内商业配套以商业办公为主，板块距四牌楼商圈5分钟，距三孝口商圈10分钟车程交通便利，路网发达，自驾出行方便主要结论板块规划教育医疗配套商业配套交通情况典型项目分析指标作为城市商业办公副中心，交通便利，设施齐全，扼守交通无限升值和顶级商业配套，已成为城市人人向往的核心区域和高端居住的代表区域。北城区板块北一环板块4庐阳区分析/北一环板块概述北一环板块距三孝口2公里；距安徽省政府22公里；距庐阳区政府1公里；距杏花公园06公里；距逍遥津公园11公里；距安徽省立医院28公里。北一环路位于一环上，离市区近，交通便利，有多路公交车直达市区，发辫市民出行和上班的需要。北一环路是贯穿合肥东西方向的主要干道，将来的交通优势无可比拟。逍遥津公园庐阳区政府杏花公园4庐阳区分析/北一环板块区位概述板块为城市成熟商业办公区，目前各类办公配套非常齐备，办公条件优良。杏花公园医疗就医方便。板块内现没有大型医院，板块南侧紧邻安徽省立医院（三甲），就医比较方便；教育教育资源丰富。六安路小学、合肥六中、八中、寿春中学以及合肥工业大学（北区）等一大批优质学区办公逐渐完善。财富广场、金鼎国际广场、新天地国际广场等，大型商业办公综合体已建成，大大提升了城市中心办公地位。市城建医院逍遥津公园庐阳区政府4庐阳区分析/北一环板块配套财富广场金鼎国际广场新天地国际广场4庐阳区分析/北一环板块资源板块规划北一环濉溪路段已成型商业办公综合体居多，同时该板块在建商业综合体较多。由于西北一环线的畅通，交通便利，周边设施齐全，使得北一环板块出行便捷、居住价值和物业价值随之飞升。商业、住宅、办公市场也已发展成熟，已成为城市人人向往的核心区域和高端居住的代表区域。未来区级商业中心（正在发展）市级商业中心（已成型）商务办公区行政办公区北一环板块规划定位为中心城区的市级商业中心，以居住和商业办公为主。4庐阳区分析/北一环板块规划定位7100高层、小高层上城国际5500高层中铁国际城板块楼盘名称建筑类型均价（元/）北一环板块瑞龙公馆高层7400国光万豪广场高层6000晟地云滨花园高层、小高层6000金域蓝湾高层、小高层7300板块内由于产品形态、区位配套基本相同，价格跨度不大，从55007500元/不等；板块在售项目09年价格均出现了大幅的增长，平均涨幅在20以上；现板块内住宅售价在7000元/左右。北一环板块住宅售价在合肥市场位于中高位，未来升值空间小。4庐阳区分析/北一环板块住宅项目板块区位板块资源我们认为，住宅板块市场是否可进入需考虑板块区位、板块配套、板块资源和板块规划等四大方面的条件。位于一环和二环中间，区位优势明显板块周边水景资源丰富3中心城高端居住区周边产业聚集板块规划各类生活配套非常齐备，居住条件优良板块配套市场发展已趋于成熟，发展潜力较小1244庐阳区分析/北一环板块小结北城区板块4庐阳区分析/北城区板块分析指标主要结论板块范围北二环路、蒙城北路、阜阳北路、工业大道围合区域板块定位以东南边刚需族住房、工业为主交通情况交通便利商业配套社区商业正在逐步成型教育医疗配套教育资源较为丰富，但板块内缺乏大型医疗配套板块资源无板块规划工业、居住、文化、环境四位一体、互动发展的格局，努力把北城工业区建成安徽省健康休闲中心、合肥市生态型城市副中心价格水平高层40005000元/平方米，典型项目半岛一号、恒泰阿奎利亚北城区板块在近几年的规划下，迅速成为庐阳区又一重要的生活居住区。北城工业区板块北一环路板块4庐阳区分析/北城区板块概述北城区板块距蜀山区9公里；距合肥政务区17公里；距滨湖新区39公里；距三孝口10公里；距骆岗机场15公里。区位优势北城区地处阜阳北路以西，距离高速公路入口仅15分钟车程；东邻蒙城北路，是从合肥北部城市进入合肥的必经之路，北部紧邻建设中的元一高尔夫球场和大房郢水库；距老城区6公里，、适宜发展工业、25产业和商贸服务业。北城区板块市区方向蜀山区方向淮南、阜阳方向4庐阳区分析/北城区板块概述板块规划较迟，目前各类生活配套尚未完善。医疗就医较为方便。板块内没有大型医院，但社区医院资源较为丰富，同时距离市区大约7公里，交通便利；教育恒泰阿奎利亚小区引入屯溪路小学，是一所合肥市重点小学。商业目前规划中的社区商业居多，已逐步成型。恒泰阿奎利亚元一高尔夫球场半岛一号市区方向4庐阳区分析/北城区板块配套群盛共和城半岛一号恒泰阿奎利亚4庐阳区分析/北城区板块资源小高层多层，4700、别墅10000小高层、多层、别墅半岛一号4600高层恒泰阿奎利亚板块楼盘名称建筑类型均价（元/）北城区板块群盛共和城高层、小高层、多层4500科瑞北郡高层、小高层、多层3400金色里程高层、小高层4000新慧金水岸高层、多层3300板块内由于产品形态、区位配套基本相同，价格跨度不大，从33004600元/不等；板块在售项目09年价格均出现了大幅的增长，平均涨幅在20以上；现板块内住宅售价在4000元/左右。北城区板块住宅售价在合肥市场位于低位，但由于区域位置远离中心城区，因此未来升值空间不大。4庐阳区分析/北城区板块住宅项目规划仍在成型，区域位置较为偏僻，近期发展潜力较小去化能力价格水平板块规划板块资源未来供应板块现状未来土地供应不大141战略北组团湖水资源。我们认为，住宅板块市场是否可进入需考虑去化能力、价格水平、未来供应等六大方面的条件。20092010年去化面积为3965万，项目月均去化在6000以上。交通便捷，生活配套不完善价格较低，升值空间大1234564庐阳区分析/北城区板块小结组团范围芜湖路、纬五路、金寨路、南淝河围合区域组团划分马鞍山路板块、工业园板块规划定位合肥现代化滨湖大城市建设的核心区域和前沿阵地，重点发展汽车产业组团特色城市发展主方向区域发展成熟度1、包河区政府所在地、基础设施完备、交通发达2、拥有马鞍山路商圈，南部区域合家福已经入驻，生活配套逐渐完善中心区域与政府距离约65公里周边产业合肥市包河工业园区资源襟三河而带一湖包河、十五里河、南淝河川流其间，区南紧临巢湖房产发展潜力高居住向南，包河区组团承接合肥市部分改善型客群和周边外迁产业人口的首置需求，是合肥市较佳的宜居区域。马鞍山路板块工业园板块5包河区分析/板块概述板块名称区域特点代表项目价格（元/）马鞍山路板块马鞍山路成熟居住区成熟的周边配套和贯穿南北的交通主干道成为合肥高端人士和改善性需求的首选万达广场、金地国际城560012000工业园区板块未来的副中心城居住区随着骆岗机场动迁以及包河区政府的带动作用，工业园区板块具有发展成下一个副中心城主要居住区的潜力华盛格林丽景、九珑湾520065005包河区分析/板块特征马鞍山路板块高层8000元/平方米，独栋15000元/平方米价格水平南淝河、包公园板块资源包河区组团成熟居住社区，以居住、商业娱乐为主板块定位芜湖路、东流路、宁国路、南淝河路围合区域板块范围万达广场、金地国际城从地图上来看，从经济发展和地理中心轴线，特别是滨湖新区的中心轴线，主要是马鞍山路到包河大道一直到巢湖。现在合肥整体上是向南发展，沿湖发展，城市向南扩的优势是其他道路无法比拟的。省立医院、省立儿童医院、包河医院板块内商业配套以社区商业为主，板块距四牌楼商圈5分，距三孝口商圈15分钟车程交通便利，路网发达，自驾出行方便主要结论板块规划教育医疗配套商业配套交通情况典型项目分析指标作为城市主城区，规避了传统老城区的逼仄和喧嚣，同时扼守轨道交通无限升值和顶级商业配套，马鞍山路俨然已成为城市人人向往的核心区域和高端居住的代表区域。马鞍山路板块工业园板块5包河区分析/马鞍山路板块概述马鞍山路板块距三孝口3公里；距安徽省政府31公里；距包河区政府77公里；距合肥工业大学14公里；距周谷堆11公里；距省立医院23公里。马鞍山路位于一环和二环中间，离市区最近，占尽天时地利，有多路公交车直达市区，发辫市民出行和上班的需要。马鞍山路是通往滨湖新区的主要干道，将来的交通优势无可比拟。合肥工业大学周谷堆批发市场包公园南淝河5包河区分析/马鞍山路板块区位板块为城市成熟居住区，目前各类生活配套非常齐备，居住办公条件优良。医疗就医方便。板块内现没有大型医院，但板块北侧紧邻邻安徽省立医院（三甲），就医比较方便；教育教育资源丰富。工大附小、工大附中、32中、65中以及合肥工业大学等一大批优质学区商业逐渐完善。家乐福、合家福、环球购物广场、苏果、苏宁等，三大地产商圈的顶级商业地产大鳄进驻到马鞍山路板块，也大大提升了城市中心商业地位，使淮河路商业中心板块逐步转移到马鞍山路板块。新都会环球广场中国辉派食品研究所安大艺术学院合肥工业大学省立医院医疗商业学校仁和医院万达广场5包河区分析/马鞍山路板块配套马鞍山路湖板块是合肥市中心城区自然生态资源比较丰富的区域。包河夏景南淝河夜景塘西晨曲5包河区分析/马鞍山路板块资源板块规划轻轨1号线、南北高架、城市主干道所构筑的畅达立体交通网络使得马鞍山板块出行便捷、居住价值和物业价值随之飞升。万达广场和宝龙广场两大SHOPPINGMALL作为目前全球商业模式最高形态，在马鞍山路一首一尾，助推马鞍山板块升级为合肥顶级新商业中心。作为城市主城区，规避了传统老城区的逼仄和喧嚣，又没有新区的冷清和配套欠缺，同时扼守轨道交通无限升值和顶级商业配套，马鞍山路俨然已成为城市人人向往的核心区域和高端居住的代表区域。未来市级商业中心（基本成型）未来区级商业中心（规划中）商务办公区行政办公区马鞍山路板块规划定位为中心城区的市级商业中心，以居住和商业办公为主。5包河区分析/马鞍山路板块定位作为合肥纵向主干道，2001年随着马鞍山路至二环路段的打通，马鞍山路沿线迎来了房地产业快速发展的新时期。伴随着第一个住宅小区新鸿意6联邦花园、商业项目新鸿意6环球广场的建成，万振6逍遥苑、国贸公寓、金地国际城、世纪阳光花园、绿地6海顿公馆、柏林春天、铂金汉宫、和地蓝湾和万达广场等众多楼盘陆续在马鞍山路沿线扎推开发，商业、餐饮、休闲娱乐等配套设施不断完善，大大提升了马鞍山路的区域价值，吸引了众多购房者的关注，同时也带来旺盛的消费力。而合肥大建设的持续加热，特别是合肥141城市空间发展战略，滨湖新区的建设使马鞍山路从区位上成为了合肥的两个中心连接的主轴。马鞍山路顺势成为滨湖和老城之间的过渡点，同时伴随新都会商圈的日趋成熟，这些优势使得马鞍山路板块迎来了一个跨越式发展的黄金时期。滨湖新区板块市中心板块连接中心主轴5包河区分析/马鞍山路板块发展板块区位板块资源我们认为，住宅板块市场是否可进入需考虑板块区位、板块配套、板块资源和板块规划四大方面的条件。位于一环和二环中间，区位优势明显板块周边水景资源丰富3中心城高端居住区周边产业聚集板块规划各类生活配套非常齐备，居住条件优良板块配套城市成熟居住区市场发展潜力大1245包河区分析/马鞍山路板块小结包河工业园板块分析指标主要结论板块范围东流路、纬三路、徽州大道、经四路围合区域板块定位以东南边刚需族住房、商贸服务业为主交通情况交通便利，路网发达，自驾出行方便商业配套拥有2个大型住宅小区以及小学、幼儿园、农贸市场、医院、敬老院等配套设施教育医疗配套教育资源丰富，但板块内缺乏大型医疗配套板块资源包河区政府资源板块规划工业、居住、商业、文化、休闲五位一体、互动发展的格局，努力把包河工业区建成工业经济的主平台，“江淮车谷”的主载体，“安徽浦东”的重要组团价格水平高层52005800元/平方米，典型项目九珑湾、华盛格林丽景工业园板块在近几年的规划下，迅速成为包河区又一重要的生活居住区。马鞍山路板块工业园板块5包河区分析/工业园板块概述工业园板块距政务区84公里；距合肥经开区15公里；距滨湖新区24公里；距合肥工业大学8公里；距三孝口10公里；距骆岗机场4公里。区位优势得天独厚工业区地处312国道以南，距离高速公路入口仅5分钟车程，城际高速铁路也建在312国道北侧，规划设立客运站和货运枢纽站；西邻包河大道，与骆岗机杨隔路相望；东部连接南淝河航运码头，可直达巢湖和长江沿岸各码头；园区北距老城区8公里，西距经济技术开发区（合肥新城区）6公里，适宜发展工业、25产业和商贸服务业。合肥西站马鞍山路板块滨湖新区骆岗机场经开区政务区马鞍山路市区方向工业园板块5包河区分析/工业园板块区位医疗商业学校板块规划较迟，目前各类生活配套尚未完善。医疗就医较为方便。板块内拥有两个卫生服务站，但缺乏大型医疗机构；教育附近居民子女就学比较方便，板块内的包河苑小学和西苑中学都是合肥市的先进学校。商业商业配套不是很完善，商超仅有合家福和华联，板块内尚未形成大型的商业圈，但距离最近的马鞍山路商圈距离很近。未来，依托包河区政府和工业园，板块有可能形成新的商业带。青年路小学合肥官塘小学包河苑小学淝河社区卫生服务中心马鞍山路商圈工业园板块安徽五金商贸城5包河区分析/工业园板块配套板块规划工业园板块2006年规划为省级示范产业区，现以基本建成。包河工业区开发以工业用地为主，居住用地为辅。以纬二路为界，纬二路以北属于居住用地开发，纬二路以南属于工业用地开发，目前工业用地开发已经进入规模。“十一五”期间，包河工业区将主动融入合肥市滨湖新区最新规划，以现代工业经济为主导，以企业集群化、产业高度化、园区城市化、生态园林化为目标，全面推进以强化功能、优化升级为内涵的二次创业，实现工业、居住、商业、文化、休闲五位一体、互动发展的格局。2008年包河工业园规划图5包河区分析/工业园板块定位200781920094182010328200910242009620开盘时间多层6600/高层5700元/31188481710万美生滨江花月4小高层6000元/2193354913万格林雅地5包河工业园板块高层5600元/高层5500元/高层6200元/销售均价板块序号楼盘名称总建面积去化速度（/月）目前可售存量1九珑湾77万5678221882华盛格林丽景20万12580176533盛景融城66万689939378包河工业园板块主要在售楼盘板块内住宅主要集中在区政府周围，西南方向发展趋势明显；板块内由于产品形态不同，区位配套不同，价格跨度较大，从52006600元/不等；板块在售项目2010年价格均出现了大幅的增长，同比平均涨幅在20以上。5包河区分析/工业园板块在售楼盘滨湖新区连接中间点市中心合肥市包河工业区创建于2002年5月22日，区域面积近40平方公里。2006年2月，被安徽省人民政府批准为省级开发区。位于合肥市南部，地处合肥国际机场以东、312国道以南系滨湖新区的都市工业板块，规划面积近40平方公里，建成面积131平方公里。经过7年的建设发展，包河工业区的经济总量、引资总量、产业布局、基础设施建设，都已经跻身到中部地区省级开发区前列。这个工业区既是滨湖新区的一个板块，也是包河区的一个板块，同时是连接老城区和滨湖新区这块的中间点。5包河区分析/工业园板块发展板块区位板块资源我们认为，住宅板块市场是否可进入需考虑板块区位、板块配套、板块资源和板块规划四大方面的条件。位于合肥市包河工业园区，距离城区较远，板块周边水景源丰富3板块规划商业配套尚未完善，但居住环境优良板块配套城市未来发展方向市场发展潜力一般124合肥141发展战略重要组成部分5包河区分析/工业园板块小结组团说明北靠南二环路，南依巢湖，西接合安高速，东临南淝河组团划分滨湖区板块规划定位以刚需购房者、度假休闲为主组团特色金融办公、居住休闲为主导功能区域发展成熟度1、合肥市141战略重要组成部分，教育医疗条件优良，交通发达，2、商业配药正逐步完善，但缺乏大型商业中心中心区域与市政府距离周边产业包河工业园资源巢湖，十五里河房产发展潜力高滨湖区板块市区方向居住向南，滨湖区组团承接合肥市部分改型客群和周边外迁人口的首置需求，是合肥市较佳的宜居区域。中心组团距市政府约15公里6滨湖区分析/板块概述板块名称区域特点代表项目价格（元/）滨湖区板块滨湖新兴生态居住区新区的核心功能将体现为行金融公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等滨湖世纪城、蓝鼎棠溪人家60007000（高层）/20000（别墅）6滨湖区分析/滨湖区板块特征滨湖新区板块分析指标主要结论板块范围北靠南二环路，南依巢湖，西接合安高速，东临南淝河板块定位城市生态示范区交通情况交通便利，路网发达，自驾出行方便商业配套板块中心是徽州大道商圈教育医疗配套板块内拥有大量教育和医疗配套板块资源十五里河、巢湖板块规划城市生态示范区价格水平高层6500元/平方米，双拼别墅20000元/平方米典型项目滨湖世纪城，蓝鼎棠溪人家滨湖新区板块是合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分，发展为未来的城市生态示范区。滨湖区板块市区方向6滨湖区分析/滨湖区板块概述滨湖区板块距经开区65公里；距包河区政府12公里；距政务文化新区15公里；距市区三孝口商圈17公里；距骆岗机场11公里。垦利县城滨湖新区是合肥“141”城市空间发展战略，即“一个主城区，四个城市组团，一个滨湖新区”的重要组成部分，规划范围为南依巢湖，北靠南二环路，西接上派河、合安高速，东临南淝河，总面积约196平方公里。滨湖区板块包河区经开区市区方向包河区政府巢湖骆岗机场政务区徽州大道京台高速6滨湖区分析/滨湖区板块区位医疗商业学校板块为生态居住区，目前各类生活配套正在逐步完善。医疗板块内有合肥市滨湖新区中心医院（三级甲等），就医比较方便；教育教育资源丰富。板块内的合肥一中、合肥师范附小以及46中等省市级重点学校。商业板块内拥有正在快速发展的滨湖新区商圈，但距离市级商业中心比较远。滨湖新区中心医院滨湖区商圈安徽世纪金源大酒店合肥一中合肥师范附小合肥四十六中6滨湖区分析/滨湖区板块配套板块规划新区的核心功能将体现为金融办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等。滨湖新区是合肥“141”城市空间发展战略，即“一个主城区，四个城市组团，一个滨湖新区”的重要组成部分。滨湖新区的建设将使合肥成为真正意义上的滨湖城市，沿巢湖风景线将成合肥的主要特色和魅力所在。新区的核心功能将体现为行金融公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等。滨湖新区是合肥未来通过巢湖，走入长江，融入长三角地区的水上门户，是合肥未来新形象的集中展示区。新世纪广场住宅商业办公滨湖新区规划图合肥“141”城市空间发展战略6滨湖区分析/滨湖区板块定位2006年，安徽省第八次党代会明确提出“要把合肥市建设成为现代化滨湖大城市，建设成为辐射全省、崛起中部、承东启西，促进我国东中西部互动协调发展的区域性中心城市”。按照这一要求，2006年11月15日，滨湖新区建设正式启动。新区总体规划坚持“高起点、国际化”的原则，于2006年春节后面向全球招标。在充分吸收领导、专家、市民意见和建议的基础上，由深圳市规划院对8家方案进行了优化整合，形成了最终的规划方案。方案突出“生态环保”的理念和“独具魅力”的发展方向，受到社会各界的充分肯定。以“湖城共生”作为滨湖新区建设的首要目标，滨湖新区突出生态环保，建设一个绿色新城，目标就是要建成全省乃至全国环境友好型和资源节约型社会示范区。2009年10月，国家住房和城乡建设部正式批复滨湖新区为“城市生态示范区”。6滨湖区分析/滨湖区板块发展2009111520091018200966200910182008913开盘时间高层6300元/1077731449740万滨湖时代广场4双拼别墅20000元/1727854948万蓝鼎棠溪人家5滨湖新区板块高层6000元/高层7000元/高层6700元/销售均价板块序号楼盘名称总建面积去化速度（/月）目前可售存量1滨湖世纪城480万1054502756802滨湖假日140万47027832593书香门第25万8171622板块内住宅主要集中在徽州大道两侧，西北方向发展趋势明显；板块内由于产品形态和地理位置接近，价格跨度不大，从60007000元/不等；板块在售项目2010年价格均出现了大幅的增长，同比平均涨幅在25以上。滨湖新区板块主要在售楼盘6滨湖区分析/滨湖区板块在售楼盘板块区位板块资源我们认为，住宅板块市场是否可进入需考虑板块区位、板块配套、板块资源和板块规划四大方面的条件。位于合肥市滨湖新区，141战略重要组成板块周边水景源丰富3板块规划商业配套尚未完善，但居住环境优良板块配套城市生态居住区域市场发展潜力大124连接老城区和滨湖新区这块的中间点。6滨湖区分析/滨湖区板块小结政务区板块组团说明北靠匡河，南接经济技术开发区、西临高新技术开发区，东至金寨路高架组团划分政务区板块规划定位以改善性住房、金融办公为主组团特色行政办公、文教科研、居住休闲为主导功能区域发展成熟度1、合肥市政府所在地，基础设施完备，教育医疗条件优良，交通发达，2、商业配套正逐步完善，但缺乏大型商业中心中心区域与市政府距离周边产业合肥市政府办公部门资源市政府、天鹅湖房产发展潜力高居住向南，政务区组团承接合肥市部分高端客户群和周边外的投资改善需求，是合肥市较佳的宜居区域。市政府所在地7政务区分析/区板块概述板块名称区域特点代表项目价格（元/）政务区板块行政办公居住综合社区以行政办公、文教科研、金融商贸、旅游度假、居住休闲为主导功能，且具有地域特色的生态城市空间。恒大华府、绿地内森庄园65008000（高层）/20000（别墅）7政务区分析/政务区板块特征政务区板块分析指标主要结论板块范围北靠匡河，南接经济技术开发区、西临高新技术开发区，东至金寨路高架板块定位以改善性住房、金融办公为主交通情况交通便利，连接东西城区商业配套板块内无商圈或大型商业，车行10分钟可至几大商圈教育医疗配套板块内教育和医疗资源丰富板块资源市政府资源、天鹅湖水景产业规划板块内规划以行政居住功能为主，办公功能为辅价格水平高层7000元/平方米，联排别墅18000/平方米典型项目恒大华府，绿地内森庄园政务板块依托市政府的带动作用以及天鹅湖水景资源，已迅速成为城市新兴高品质行政居住区。政务区板块7政务区分析/政务区板块概述政务区板块距高新区2公里；距经开区明珠广场2公里；距安徽农业大学9公里；距三孝口商圈10公里；距骆岗机场13公里。高新区合肥西站经开区政务文化新区位于合肥市西南，南接经济技术开发区、北靠老城区，西临高新技术开发区，东至金寨路高架。金寨路高架市中心政务区板块滨湖新区骆岗机场7政务区分析/政务区板块区位医疗板块内有安徽心脑血管医院（三甲），就医较为方便；教育中低级教育资源丰富。板块内拥有八中和五十中新校区等一批省市重点学校；商业板块商业配套不是很完善，板块内无大型商圈，但离望潜商圈和明珠广场商圈都不远。7政务区分析/政务区板块配套板块为市政规划新建区，目前各类生活配套正在完善中。政务区板块是合肥市政府所在地，天鹅湖主题勾勒出区域的文化氛围天鹅湖景观7政务区分析/政