北京亦庄商业项目调研报告

北京亦庄房地产项目可行性研究报告（商业部分）编制单位二八年八月序言北京亦庄”博大兴”河西区房地产开发项目（以下简称“本项目”）在编制商业地产部分的可行性研究报告过程中，我们以市场调研数据为论据，遵守“三个最佳”原则，充分考虑到项目所在地区域特点、消费群体、结合项目的发展趋势，各职能小组勤奋工作，经我公司领导、专家多次讨论，缜密分析，会审、复审定稿。可行性研究报告主要分为三大部分第一部分（第一、二章）包括“项目综合分析“、”市场调研分析”，通过对该项目综合分析，进行市场调研，确定本项目的商业功能定位。第二部分（第三、四章）包括“项目控规分析”、“项目功能定位”，按照本项目所有规划设计要点对项目产品、功能、经营模式等方面进行了详细分析。第三部分（第五章、第六章）包括“产品设计指标”、“平面功能示意图”，更直观的对本项目商业设计方案、功能布局进行诠释。该可行性研究报告虽经我们全面考虑、缜密分析、反复论证，但从项目的功能定位等方面上，可能存在一些漏洞和不足，在这恳请北京博大兴房地产公司诸位领导对我们提出宝贵建议。目录第一部分项目综合分析3第二部分市场调研分析11第三部分项目控规分析32第四部分项目功能定位36第五部分产品设计指标44第六部分平面示意图46第一部分项目综合分析“亦庄博大兴”河西区项目概况“亦庄博大兴”河西区项目是贵公司于2008年计划重点投资建设并在后期参与运营、管理的高档房地产住宅、商业配套综合项目。项目位于北京亦庄经济技术开发区西南核心区X10、X11、X16三个独立的地块，预计总建筑面积设计约为111万平方米,其中住宅部分94000平方米，商业部分11000平方米，配套幼儿园3000平方米。“亦庄博大兴”河西区项目位于亦庄西南新区最核心黄金地段，地处博兴七路与泰河路交汇处，项目距南四环45公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场185公里。三条道路通往市区；连接市区的轻轨交通线已列为首都2000年发展规划并已经开始全线施工。20分钟车程抵达首都国际机场；15分钟车程抵达铁路货运站；90分钟车程抵达天津新港。该商业部分作为整体高品质量住宅项目的配套部分，选取的地块都比较分散,但项目整个区块南侧靠近泰河路，东侧的博兴路均为市政交通主干道，来往北京东南四、五环路、通往亦庄的核心商业主干道荣华路，交通极为便利。项目地块西侧500米即为北京亦庄多条公交专线进入北京城区的交通总站，周边项目已经建成有“瀛海名居”等高档居住区、“鹿海苑”、“中芯电子生活区”、“青年公寓”已经成熟的住宅和商业配套项目，未来整个大区域内还有“博大兴元”（X31地块）、中信城、珠江地产等多个项目即将入市。（博大兴项目具体位置示意图）北京亦庄经济技术开发区经过十多年的飞速发展，不仅已经成为国内外名符其实的高新技术产业制造基地，像诺基亚、GE、奔驰、康明斯、京东方、BAYER、富士康等国内外80多家著名企业在区内建厂落户；而且正在逐步成为国内外众多知名企业的总部基地。开发区良好的公用基础设施、便利的交通条件、高效完备的政府服务已经赢得了广泛的赞誉，2004年北京市确定亦庄开发区为东部发展带的重点新城之一，这必将进一步促进开发区住宅与商业地产市场更快的发展。北京经济技术开发区交通便利，到北京市区开车只不过十几分钟，外部交通有南四环、南五环、京津塘高速公路与城市和区域的各个部分联系。地铁5号线延长线在开发区的部分大约为105公里；已经通车地铁11号线，北起宋家庄，未来会在开发区内延长线路总长约105公里，终点到达影视主题公园。公交方面，有十几条线路经过或到达BDA，另有若干公交专线为BDA服务。项目区域内交通、区域及物流状况经过十年的建设，亦庄的配套及居住环境正在全面完善。道路开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。距东南四环31公里的博达路已通车，三条大道西线向北抵成寿寺；中线向北通南四环路；东部由京津塘高速路向北直通市区，南部的六环路大兴至通州段已通车，地铁五号线作为北京市重点工程，开发区内线路总长约105公里，由北向南贯通北京经济技术开发区，终点到达影视城主题公园。距天安门距天安门16公里公里距首都机场距首都机场25公里公里距北京火车站距北京火车站12公里公里距天津新港距天津新港140公里公里距国际物流中心距国际物流中心1公里公里亦庄轻轨线将直达开发区亦庄轻轨线将直达开发区北京开发区公交线路927路开发区莲花池927专开发区西客站927支开发区永定门927延开发区莲花池976开发区望京976区间开发区八王坟324开发区公主坟723开发区崇文门732开发区颐和园运通115开发区营慧寺开发区班车开发区服务中心国贸轻轨5号线延长线即将动工，并将于2010年前运行。北京市“十一五”规划提出亦庄新城是“两轴两带多中心”中东部发展带的重要节点，北京市重点发展的新型卫星城之一，其定位是“高新技术产业中心”、“高端产业服务基地”和“国际宜业宜居新城”。至2020年，亦庄新城规划人口70万，建设规模约为100平方公里。高端产业发展及布局规划、社会事业发展及公共服务设施规划、生态环境保护与建设、综合交通系统规划等专项规划将逐步完善，引导发展电子、汽车、医药、装备等高新技术与现代制造业，发展为适合就业和居住的现代化国际新城。北京亦庄新城，位于京津塘高速公路起点西侧，扼守京津咽喉要道，是京津双城联动发展的黄金枢纽，也是环渤海经济圈“第三增长极”的战略要塞小结本项目在未来35年的发展中，地块位置属于亦庄西南区域的核心位置，项目周边的交通网路发达，城市交通、公共交通、轨道交通极为便利，为营造高品质居住社区及配套商业奠定了良好的基础。附件一、本项目在北京亦庄整体用地规划中的位置第二部分市场调研分析“亦庄博大兴”项目分析以下我们从以下三个方面分析本项目所在亦庄区域的的综合环境综合分析区域环境分析项目综合分析项目用地条件分析项目调研结果分析北京经济技术开发区是于1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区。开发区同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。2002年8月，扩区后的总体规划面积达到468平方公里。亦庄作为北京市重点发展的“分中心”之一，有着良好的发展前景；作为重要的产业基地，大量的外资企业进驻亦庄，带动了区域经济的发展以及对商业地产及配套服务设施的需求；但是根据现有的规划以及市场情况可以看出亦庄所有大型的商业地产项目已经基本消化，未来供应量逐渐年减少，但是需求数量依然在逐渐增加，为本项目入市带来了良好的机遇。最新规划中，亦庄成为重点发展的卫星城。亦庄卫星城以北京经济技术开发区为核心，规划面积1951平方公里。工业产值在2005年实现1000亿元，在完成跨越式发展阶段的基础上，到2010年再翻一番。到2020年，亦庄卫星城的人口规模将达到70万，建设用地面积控制在100平方公里以内。根据规划和政府引导，该区域将成为北京一个重要的城市功能区，担负北京经济发展和完善产业布局起到重要的作用。在未来的规划中，将兴建大型基础设施及各类生活配套设施，以完善城市功能。目前已经完工的项目包括了开发区东侧的高尔夫球场、凉水河水系污水截流工程及清淤工作、4万平米企业文化公园及中部兴建的两个300亩左右的城市公园、天宝商业中心、10000多平米的博达国际交流中心综合配套、多家国内、国际医疗机构等。从规划上看，未来开发区人口将达到70万以上，如此庞大的数字和众多的入园企业，决定了对商业地产的需求潜力巨大。经过十几年的发展，该区域集中了大量的高收入、高学历、高素质人群。根据经验，对于这些中、高端居住社区，人群的聚集特征非常明显，有越来越多的城市中的中高级白领越来越看好这个区域，选择在该区域购房、居住、办公进行商务活动的比重加大。另外，亦庄核心区域内的项目以低密度住宅为主，从分布情况来看，住宅现状供应量主要集中在亦庄开发区一期规划用地（15平方公里）的西北部。由于此区域开发时间较早，土地已经开发殆尽，未来住宅开发热点将外移至凉水河西侧南部新区、京津塘高速东侧路东新区和马驹桥地区。从20012020亦庄卫星城总体规划示意图来看亦庄将突破凉水河界向西发展，经过京津塘高速公路向东发展，穿越六环路向南发展，从而形成北京最具规模的卫星城，而且仍然保持低密度大社区的特点。所以通过以上的分析，我们可以发现本项目区域居住氛围日益完善，产业布局合理和经济增长高速发展将保证该区域成为南城的一颗璀璨的明珠，区域发展前景持续看好。综合分析区域产业结构分析根据开发区管理委员会的专业公开资料显示亦庄经济技术开发区现已经初步形成了电子信息、光机电一体化、生物技术与新医药、新材料与新能源、软件制造5个主导产业，其中前3个产业已经具有一定规模；建成了全国最大的移动通信产业基地、北京最大的电子信息产业基地、首屈一指的北京“药谷”，综合经济实力排名全国第五，成为北京重要的知识经济产业基地和现代制造业基地。NOKIA星网工业园BDA生物技术与新医药产业上述五大支柱产业中，一是以诺基亚、朗讯科技、中国数字电视联盟为代表的电子信息产业，二是以SMC、ABB、施耐德、GE为代表的光机电一体化产业，三是以拜尔BAYER、安万特、人类基因组北方研究中心、国家病毒生物中心为代表的生物技术与新医药产业，四是以英纳超导、嘉捷恒信、大陆太极、中钞锡克拜为代表的新材料与新能源产业，五是正在积极建设中的北京经济技术开发区软件园以及软件工程师学院为代表的软件制造产业等五个主导产业。北京经济技术开发区走过了启动阶段、起步阶段后，已经进入了快速发展阶段。到2005年，开发区已经完成一期15平方公里的建设任务；到2008年，基本建成40多平方公里的扩大的开发区，即未来亦庄卫星城的核心区域；到2010年，基本建成亦庄卫星城,完成跨越式发展阶段的基础上，到2010年再翻一番。北京经济技术开发区将成为拉动北京市经济快速增长的重要基地、以外商投资为主的高新技术产业基地和出口创汇基地。十年后，这里将建设成为基础设施完善、人文环境良好、生态环境优美、体制机制创新的一流现代化新区。软件产业基地代表企业三个市级软件园之一北工大软件园北京开发区软件园综合分析区域商业地产分析亦庄作为北京惟一的一个国家级经济技术开发区，规划明确分为产业区、协作区和配套生活区，其商业地产的开发也完全按规划实施。根据规划，亦庄的协作区主要是由政府开发，这里聚集了银行、邮政、酒店、写字楼等市政配套设施，真正用于商业开发的区域则集中在配套生活区内，但目前亦庄的商业配套却十分匮乏，有关专业人士预计，该区域真正的发展期已经从2006年大规模开发，但由于很难保证一定数量的客流量，所以该区域目前现有的大型商业项目的投资风险较大。现状商业设施网点少、结构单一原因消费习惯制约商业地产发展大多数亦庄居民还是习惯在城里购物。据了解，亦庄一期配套生活区总规模约15万平方米，目前已开发了30余个项目。亦庄目前的商业现状跟政府规划有一定关系，规划本身就没有设置太多的商业用地，SHOPPINGMALL项目现已搁置，而大多数商业项目都自带商业配套，面积不大，只能形成社区小门脸式的商业区，难以成规模。亦庄之所以没有大型商业如“家乐福”、“沃尔玛”的进入，主要就原因就是目前在亦庄的常住人口和固定消费人口太少。住在亦庄的人流动性太大，难以满足大型商用物业的客流量。预测三、五年后有望迎来商业地产的发展期2008年，亦庄的常住与流动人口达到三、四十万，有望加大对商业配套的需求量，未来的十年间，将成为拥有40万至50万人口的综合性居住区。庞大的人口数量肯定带来惊人的商业需求，亦庄的商铺也因而会吸引更多的投资客。从市场销售情况看，亦庄各项目出售的商铺买家中，投资者都超过了50以上。一般聚集了15万20万常住人口的地方就会出现大型超市。随着亦庄住宅区的发展，开发商对商业重视度的提高，从以前的99的住宅体量会变成现在带有总开发面积5至10的商业体量，社区商业也会越来越完备。35年后亦庄商业应该有大发展。政府也希望该区域商业项目的进驻能增进财政税收，只是目前的规划与商业市场的发展不太同步而已。产业支撑相关配套的建设，亦庄以发展产业为主，居住人群也日益多元化经过10年的发展，亦庄住宅产品已出现多样化趋势，从低层公寓、叠拼HOUSE到小独栋到高档住宅，可谓应有尽有，这使得居住在这里的人群层次也日渐呈现多元化。居住人群的多元化为亦庄社区商业的发展提供了消费基础，适合更多商业形态在此出现。亦庄主要以发展产业为主，产业规模的扩大，要求相关配套设施也随之增加。目前亦庄的住宅区已具有一定规模，产业区的发展规模也在扩大，未来形成综合型产业区域后将带动亦庄整个商业的发展。投资大型商业项目要慎重满足基本生活配套需求的商业比较适合在亦庄经营，最好是100200平方米左右的中档商户，购物环境雅致，产品具有差异性，这样的店铺投资风险较低。从商业类型上看，亦庄商业经营者对餐饮和日用杂货类商业物业需求量较大，而对娱乐商业物业需求量较小，这主要是因为亦庄娱乐市场的开放力度不够，需求还不集中。项目用地条件分析项目地块周边实景图地块南侧现状地块北侧现状项目地块示分析1、整个项目地块北侧为凉水河一街，南侧为泰河路，泰河路为4车道双向市政路；2、地块南北为博兴七路，为社区主要交通入口和人流次干道；3、地块西、西南侧为鹿海苑居住区；4、地块东南侧为“中芯生活配套住宅区”；5、地块北西侧800米为亦庄公交站总站；6、项目地块分成三个自然分区，小区未来人流、车流和小区主要入口都集中在博兴七路上。地块条件SWOT分析地块优势1、本项目地理位置处于亦庄西南新区的核心位置，发展潜力巨大；2、地块南侧靠近泰河路，交通条件优越，可发展为区域性商业中心或次中心；3、地块南、北总长超过600米，拥有很长的商业沿街展示面；4、地块平整，商业地块适宜发展主力店及次主力店铺；商业和居住，动静分区明显；地块劣势1、地块目前的居住及商业环境不成熟，商业培育周期较长；2、地块周边人口数较少，短期内无法支撑大面积商业配套；地块机会1、亦庄新区西扩，使得本项目未来处于商业区域的核心；2、目前区域内无成熟的高品质社区及配套商业。3、住宅户型遵循国家新的政策，能有效吸引市内青年人及中产家庭居住，消费需求会显著增加。地块威胁1、西侧鹿海苑X10、X14地块，目前项目已经封顶或完工，会有新的商业配套提前强占市场资源；2、亦庄西部及本项目南侧核心区均在12年后出现大体量住宅项目，项目配比大面积的商业配套，会对本地块的发展构成威胁。如“中信城”、珠江地产新项目等。项目市场调研结果分析1、经营商户专项调研结果结论一通过对比，亦庄核心区的天宝商圈的消费结构合理，租户组合比例丰富、多样，这说明该区域内商户经营者准确的把握了区域的消费特点，客观上形成了与北京市区消费结构相呼应的局面，但由于该区域内人口不足、平均收入中等偏低、总体商业地产供应量严重超标等因素使得各商户经营者面临巨大的压力。结论二以天宝商业中心为代表的核心区商圈基本成熟，商业格局稳定、租户结构合理，对本项目未来的商业地产开发模式具有很好的参照作用。结论三由于亦庄核心区商业地产供应量严重超标，超过10万平方米，但常住人口只有35万人，加上平均收入中低等因素使得各商户经营者都面临巨大经营压力，新的经营者也很难在短期内进入该区域内开设新的门店。结论四在本项目的后期经营上，对主力店租户的品牌、经营能力应有一定的要求。结论五随着该区域市场的不断成熟，虽然近70的商户及经营者对未来13年的零售市场充满信心，但大部分商户的经营前景并不乐观，要科学依据该地区各类商户的实际经营情况和需求，谨慎开发投资类或持有型商业地产项目。2、项目消费者专项调研结果通过上述分报告对本项目所处的亦庄核心区和本项目周边消费者调查的结果显示结论一、亦庄经济技术开发区虽然经过长达10年的发展，但由于各种原因导致人口的增量速度较慢，人口结构呈现年轻化和老龄化两个极端。结论二、本地居民的平均收入呈现中等偏低的水平。结论三、亦庄新城区未来长达35年内会出现长时间人口量不足的现象。结论四、本项目在商业地产开发时应更多关注消费者对基础商业设施的需求。3、购买人群专项调研结果通过上述分报告对本项目所处的面对的购买人群的调查的结果显示结论一、由于本项目所处的商业环境目前不成熟，现阶段需要先解决提炼出本项目商业地产的核心投资价值的问题，再从产品设计、功能实现等条件入手，在适合的时间再推向市场。结论二、目前选择购买首层的比例需求的人群较高，可接受平均价格不高于15000元/平米，但这个价格仅反映了自用人群和投资市场对本地区商业地产价值的基础判断。结论三、主要销售商业面积控制在建筑面积100M2以内，租售结合。市场调研总结论（见分报告各部分结论）第三部分项目控规分析项目现有控规条件分析通过研究北京经济技术开发区南部新区X10、X11、X16地块规划设计要点，我们结合现有3个独立地块的自身条件，对应设计要点中提出的对商业配套的每一项要求，通过交叉分析得知以下非变量条件非变量条件条件一、在小区内设置一所幼儿园，建筑面积约为3000平方米，其建筑山墙必须靠居住区一侧；条件二、在小区商业配套内安置3750平方米菜市场满足居民日常需求；条件三、为社区街道办事处提供1200平方米的办公用房，位置要靠近泰河路附近；条件四、设置一个超市，面积在3000平方米并要单独布置；条件五、设置一个450平方米的邮政储蓄所。可变量条件参考北京维拓设计院第六工作室提供的一个整体项目方案，我们经过对本项目3个地块实地考察、调研和讨论后，分析和判断该地块在不同条件下实施项目设计方案一对商业配套所产生的影响，以下是可变量条件的分析条件一、在保持原有占地面积不变的情况下，将原来的商业配套用地与幼儿园用地等量置换；地块长度加长到160米，商业面积都有较好的沿街展示效果。条件二、满足非变量条件下所有设计要点和指标的控制，重新提供商业配套的策划思路和全新产品；条件三、充分考虑到商业配套的项目租、售进度对本项目整体销售环节所产生的现金流的影响。条件四、原方案中地块面积过于方正，容易产生空间死角，人在购物中心的动线混乱。为此，我们结合目前的本项目地块特点、结合商业地产的自然发展规律、投资市场对商铺需求的特点，经营者、租户对社区配套商业的要求，以及满足开发商后期项目租赁、销售的要求，我们提出对本项目商业配套的产品操作核心思路思路一、本项目商业地产部分不宜按照现有的社区配套购物中心模式开发，结合本项目区域性的总体发展和消费需求，将商业部分打造为区域性的具有鲜明特色的独立主力店加商业街区，满足不同消费阶层的要求，同时完全实现商业店面入口的独立性及临街型，尽量将楼层控制在二层，主力店面积控制在3000平米、次主力店10001500平米，沿街商铺为80150平米的多种组合。思路二、开发商应通过建筑形式的设计规避本项目的后期经营风险，先租后售、租售结合的方式快速实现项目的整体运转，以求得丰厚的利润回报。第四部分项目功能定位商业配套项目设计方案（一）（见维拓设计方案说明）商业配套项目设计方案（二）项目产品说明邻里生活购物广场MALL餐饮、娱乐旗舰店FLAGSHIPSTORE精品生活街区LIFESTYLE社区服务中心COMMUNITYSERVICE城市休闲广场CENTRALPARK项目规划平面示意图深绿色区域下沉广场及中心花园宝蓝色区域邻里生活购物广场红色区域精品生活街区赭石色区域餐饮、娱乐主力店亮兰色区域次主力店项目规划楼层面积分布图楼层预计建筑面积（平方米）主要功能地下一层3，779菜市场一层4，400超市、零售商铺、银行、次主力店二层4，171超市、次主力店、零售商铺三层3，263超市、街道办事处总面积15，613项目规划各部分面积指标楼层预计建筑面积（平方米）主要功能地下一层3，779菜市场一层入口2F3F3，580超市一层、二层或1F2F3F2，869主力店、次主力店一层、二层4，186沿街商铺三层1，200街道办事处项目定位说明一、本项目商业设计方案一，由于没有考虑到未来道路交通因素对社区商业中心的影响，所以在本项目的商业设计方案二中，充分考虑未来商业项目的人流、车流及建筑外部形象等因素，将原设计方案中的购物中心和幼儿园置换位置，但其他一切条件都遵循本项目规划设计要点。二、对调后的商业地块将沿博兴七街往北延长近60米的红线，地块占地面积和宽度均不发生变化。三、由于对调后的商业中心更直接的面队泰河路，这样商业中心的辐射面会加大，邻主要交通干道的建筑形象也由此大大提升，为项目后期的销售和租赁创造了良好的竞争力。四、本项目商业部分预备为该地区的居民提供舒适、具有鲜明特色的休闲购物广场，各部分独立主力店加特色的风情小镇商业街，由3个体量不同、各自独