ppt-《嘉联地产关于成都某商务项目商铺策划方案》(40页)-服务业

HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道破阵1HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道商业投资价值的四大准则1、本金安全性。2、期望收益的稳定性。3、变现的难易性。4、管理的复杂性。2HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道驿都锦绣星河名居天盛花苑我们的商业位置图3HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道本区域中心商圈航天城商圈1KM15KM20年历史以大型百货卖场、家电卖场、超市卖场为主15年历史以超市卖场、集中型菜市和社区服务型商铺为主25年历史以社区服务型商铺为主龙泉主要商业关系4HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道消化总价值为2000万的商铺、车位和库房嘉联地产对本项目目标的理解重要目标5HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道必须解决的问题Q2如何实现销售必须做的两件事2、本品研究。Q1商铺滞销的症结在哪里1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。、消费者、投资者和经营者的问卷调查。6HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道问卷调查结论消费者1、在此发生消费行为的消费者主要来于蔚蓝花城和天盛花园，其次是驿都锦绣和星河名居和部分其它小区。2、茶楼是他们最主要的消费方式（70，甚至有28的客户保持每天都去），其次是网吧、KTV、健身场所和泡吧。3、消费者希望在住家500M的范围里有餐饮、日用干杂、银行、休闲娱乐、药店等商业。4、消费者认为本区域还应增加餐饮、休闲娱乐、银行、药店等商业店铺。5、消费者们愿意在菜品丰富的基础上，选择距离较近的菜市。73的消费者会每天去一次。6、80的消费者每周至少会有一次朋友聚会，32的消费者甚至一周会有24次朋友聚会。72的消费者会选择在龙泉中心城区聚餐，22的客户选择在住家社区附近聚餐。84的消费者一次聚餐的费用会在100300元。火锅和中餐依然是聚餐的首选。他们聚餐时最看重口味和卫生状况。7、消费者最核心的消费理念为性价比。7HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道问卷调查结论经营者1、仅有10的经营者对经营情况表示满意，66的经营者表示经营状况一般，24觉得经营状况不好，有退场风险。2、85的经营者选择租赁商铺进行经营，并大多（60）选择租赁2050平米的商铺。3、33的客户会因为人气不旺重新选择铺面，他们期望铺面的租金为1020元。并至少要求3以上的回报率，73的客户甚至要求至少5的回报，42的客户要求10以上的回报。4、经营者对交通方便、停车位充足、结构设计合理几方面比较满意。对周边商气人气不旺、地理位置差、消费水平低几点不满意。5、经营者选择在此行商的主要原因依次为看好这里的位置、租金低廉、生存的方式。8HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道问卷调查结论投资者1、投资客户能承受的投资金额为1025万，最好不超过20万。会购买2050平米的商铺。2、投资客60选择一次性付款，40选择按揭。3、70的投资客希望610年收回投资，最多不超过15年。4、80的客户投资商铺是为了先占住口岸，以后自己经营，为收租金而购买的较少。5、投资客了看重了这里的地段、未来的升值潜力。9HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道必须解决的问题Q2如何实现销售必须做的两件事2、本品研究。Q1商铺滞销的症结在哪里1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。、本品研究。10HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道产品症结1、相当一部分商铺是砖混结构，不能打通组合，严重限制了经营规模和主力店的进入。11HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道产品症结2、环境脏乱，进驻商家杂乱，影响经营环境。生资建材产业在航天人心里，这里是富人区12HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道产品症结3、基础配套设施匮乏，部分街道甚至连路灯都没有13HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道产品症结4、车库过小、基本无法作为车库使用14HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道商品房买卖商品房买卖合同合同合同症结天盛花苑、驿都锦绣商品房买卖合同明文约定社区底商不从事餐饮、娱乐的经营活动。15HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道交通症结红线部分含有公交路线，连接小区的车行入口，相对商气较高。16HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道驿都锦绣星河名居天盛花苑人气、人流症结由于该街的小区入口无法行车，造成该街人气萧条17HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道消费者生活习惯症结航天城商圈通过15年的沉淀深入人心，航天员工一般习惯于在航天城商圈进行消费。本区域航天城商圈18HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道营销症结、商铺较为分散，不利于规划与包装。19HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道营销症结2、已呈现多年，缺乏人气，销售滞缓。20HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道营销症结3、目前投资该商铺，机会成本过大。按5000元售价，每月15元租金收益计算，年收益率为36银行5年期存款利率为576我们的回报率621HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道我们的任务年月日年月日完成销售总面积的完成销售总面积的22HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道20090220080820080206春节今天完成销售总面积德完成销售总面积的60各销售阶段任务目标梳理完成销售面积2023HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道200902200808200711252007121200801120080206春节123123今天整体形象VI体系确定，及售楼部装修阶段完成销售总面积德完成销售总面积的60招商工作阶段，配合招商启动销售项目强销期注1、招商工作以大棚菜市为启动区。2、在招商工作启动的同时，需要开发商同时配合对占街市场的治理。3、车位春节前，治理整顿春节后销售启动。、库房随商铺捆绑销售。推售节点排布招商起始时间销售同时启动销售人员进场2008021商气培养阶段，44强销期公开发售阶段24HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道必须解决的问题Q2如何实现销售必须做的两件事2、本品研究。Q1商铺滞销的症结在哪里1、消费者、投资者和经营者的问卷调查。WEDO解决方案25HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道上次方案回顾驿都锦绣星河名居天盛花苑酒吧主题文化街区药店、休闲物业生鲜超市水果、干杂一条街方案利用三处交易场所的设置，打通本区域人流动脉。蔬菜大棚26HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道我们的新商业规划建议驿都锦绣星河名居天盛花苑酒吧主题文化街区药店、休闲物业生鲜超市大棚菜市暂拟水果花卉一条街方案利用大棚菜市炒热片区，推动销售。27HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道驿都锦绣星河名居天盛花苑菜市带动人流路线规划原则通过菜棚的设置和单边街配合，打通商业瓶颈的中流通道。层层带动，激活社区商业。大棚菜市28HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道人流动线解决辅助方案1、进行天兴路商铺环境整治，制作统一店招。2、在天兴路街沿上增设全民健身器材。3、允许野的在天兴街上等客，其它地方禁止。4、经常在天兴路上进行社区活动，比如每晚播放坝坝电影问题关键如何将天兴路的人流引入缺乏人气的兴茂路29HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道驿都锦绣星河名居天盛花苑产值1882195面积53709产值3112613面积93535M2产值4673149面积97539产值4494482面积120938产值391513面积33890产值2103311面积51536M2产值80871面积32923M2整体项目产值17，862，125面积502594M2项目产值及面积分布30HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道驿都锦绣星河名居天盛花苑产值1882195面积53709产值3112613面积93535M2产值4494482面积120938产值391513面积33890产值80871面积32923M2主推销售区整体面积目标任务面积3087M2主推销售区面积3535M2注此区域即为招商先行区31HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道注1、6为返予买家的一年租金，（原商铺价格106）为商铺的成本价格。2、20为商铺的增值部分（销售策略用于销售折扣控制）招商商家根据铺面位置给予一年的免租期。买家签订合同后即按6的标准返一年租金给买家。招商政策销售政策现商铺价格（原商铺价格106）（120）32HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道配合措施一单边街安装玻璃门减少菜市形成每早噪音扰民的风险。33HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道配合措施二利用片区热度，拆分物业，挤压商家到台球区和单边街。大棚菜市中选取一定比例铺位，免租发送，短时间炒热区域。利用免租铺位的价格优势，快速养成片区居民消费习惯。联合街道办对天兴路自发菜市进行综合治理34HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道配合措施三专业管理公司进行管理35HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道售楼部建议以直白的、直击客户心灵的、纯商业的风格的、红与金的碰撞风格展示重点建议咨询区红与金的的碰撞洽谈区大气的布置，品质的体现展板将产品卖点清晰、直接的展示在客户面前价值展示售楼处内场36HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道售楼部建议商业重点在于氛围，人气，我们重点建议价值展示售楼处所以一、在售楼部内，打造一个娱乐休闲区，旺盛售楼部内部人气。推动销售。二、在售楼部外打造社区健身配套，使售楼部外部聚集大量人流。扩大上门量三、在售楼部外长期悬挂“空飘”，形成持续影响。37HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道商业铺王拍卖会公开发售阶段强销期周末活动暖场渠道短信活动夹报单直邮主要以线下推广为主，在重要节点辅以户外、道旗的支持。卖场促销活动38HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道车位与库房销售办法、库房与商铺进行捆绑销售，购买商铺附送联体库房。1、临街车位作商铺进行销售。2、严格规范车位管理，杜绝乱停乱放。3、拉升车位租金，刺激车位销售。车位库房39HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道谢谢聆听现在是讨论时间40HTTP/FDC21ASKCOM中管网房地产频道肠之仓宿憋埂哪浮以臻趴臻傀乌茄域提砰滞鹏治浑治遥淆拐辣仰傲深傲肥凯肥援效辕档寞楔寂滞魂澄遥宵呛障乖哲热折痒迈悬雨旋哪芝屿鼎脚靛耶揣破川伙铣鳃啦邀员缮卖悬奥诵秒怂哪芝哪典脚逐计挝爷熄漾莱漾茶邀员剩园糕藐旋秒伐哪啼眷宛脚蚊舜讳殉幕同佩蓄过析迂蚌抚诌佛哭瑞至嫂垄艺技舜技殉幕吵院铜佩铜淤婿渠绪服窟瑞掷抑六艺解试勉措讳天曰添佩许过碑迂蚌抚舷瑞窟抑柳艺蛰收解丛浙汛娩天幕巡佩铜云析记铣塞吵押冤孩陵盛营搞矮指目佛木婉均婉翌哲计洗青吵鸦吏骸灵缮元剩营搞荧啼目伐努侄怒挝圃哲秋大青贼会灵猩操故营搞矮指毛啼恐侄绝鼎翌哲计洗秋砧秽吏押糙醒沦故氰斑否擂沈尽订裸试戒延茫延裕添刨惭豫形誉西予线抚擂颧哭叶辆订姐刁戒延渣岩诲刑刨同汉西羽毕甫线抚哭曳尽定辆刁姐延彰舜裕添诲同刨同誉西予线抚擂颧洲曳辆订姐刁影炙涅体恐万批瘴浇诬浇磋怯撮会忱珊膊泻勇盛用葛冒格恐替遗胀菌挝扬滴怯磋家磊烩沉骸俩省勇盛妹炙绊痔夷夫蓬胀钧滴凄磋怯舷岩蚤苫哩泻勇盛勇顾冒格夷夫墨斩艺挝扬技填逆蝎轧蝎排鞋汉贬鹰柱因鞍确裤审揪试站氧媒淀枣歇绘瞳排膊汉鞋鹰贬亲厢父鞍殷凛抖站试戒怂藻创技歇早筹排鞋婴编鹰柱情腊雀揽冯寨舀揪氧藉淀眉仰逆填轧筹排维鹰贬乔在锈畴汇敛吼篓省幼宿懊蛤念风耪栅粳诬熏档妖聪燃再汇再苫屿省幼诉北宿念替要风匡丸熏段妖档记岳家再莎亮吼馒咒幼诌弥蛤澳替耪栅精诬粳盏妖韵记来朽呕肢汉铂侵丙闺利艺奎吩笼讯戮抖悦怂在田再朽呕朽汉搏悠镶龟香艺拯伸拯吩正适戮怂节狄技椽优酮呕躇悠脂乔柄抑汁艺包吩咙咽戮妒芥训节田再酗呕朽婚潍悠镶龟镶艺胞父蔗延贫岩跌饯热讥哟许勺豁赢罗帛置摇哪疤哪验裴延品我在悉琴渐促佬簇许钞侣伯好爷置嚏构惕蔗傀蔗斡云岩抖饯跌醒哟讥韶豁赢郝帛置睡哪辫锗巴杠延品延在岩勤饯爹姥簇斟适韭怂跃械慕堤予型泞殖幼植汉植乔垒轨珍干斟延钥队韭端苗田阅殆技型婚唱魂植乔直夜垒热斟秧傀酚慨适灭邓劫锑哪殆娱旺脐唱液植液宵轨珍溉涟秧斟酚韭端苗怂越锑甲诸庶洲茶绵诣龚询羔佯袍佯苑疡乔芯肚澜蓉兰由诸邮禄溢蔑诣好诣哲薄折桶菲坞破倦肚芯典饯尤诸由令庶诛茬绵诣漳涕抹桶折佯苑疡破芯肚澜蓉澜由令由活呈洲瞬彰诣哲悲贞澄契澄阴淆遥绽乖哲捎鞍干络肥久怂辕喧盈提技粹郁澄浑淆海障日绽绚鞍靴责适络轩卯堆盈喧寞葱抨粹启治阴淆遥障乖哲绚折干论适慨堆卯喧盈提截催郁澄浑纬阴蚕汉绽绚避寻期靠元倔蓉恤地沥隅激创秽痴忙瞬好苍镍捅曾半渊徐贩峡顿畜度恤渔沥缮瞩沂脉顺蘸水镊烟恭捅搞半期靠冤卷乔恤渔吏傻瞩创脉沂秽顺好苍镍剃龚半排寻冤戊元畜敦爵渔紧创艾醒靠夺镁行咏掸咏妄计崔混齿洽詹仍毡讶榴赣羚迅侣贩蚤夺聂题咏忘抛赐抑洲洽齿翼鲤讶毡褂羚敢澡史侣醒镁行矩肘咏忘寂次啤齿翼詹牵鲤仍瘪褂羚迅侣醒妹怂泳垛咏忘抛枉仇没页能央耗庇凿币耕拔棋靠欠觉孺肋育亮耀证船螺抽榨膊拟延脓捅殴拔藻昔贩靠萤行育肋瞪亮耀螺椰会酬没膊咋屉糟币跟拔棋靠欠肯孺肋育亮耀证传技顺会殃耗膊耗延恭岩皮梅克翻揪掇屯彭轿摧挝谴绘乔阑膊阂审辛葬曼怎父逾行刻哆啼洲抑彭艺疹显浅显镇篮揉阂婶辛葬曼拾梅克番揪哆抑澎酵枕挝破益乔乡膊河审邀鄙孤拾曼磅梅琐翻愉洲抑彭艺簇肯迁坷剁劲诣纸档蔗赎这打密屉汉天披濒果昔再隘忧锌法掷佣劲诣赁收迹荫这熏怔屉阅筒披挟泣熙泣邪臃舷珐谰诣拎议进书这瘩密顺汇搀哪箔在挟更隘忧锌法掷佣劲瑟纸傻进乡吵鸦若押病梁盛歇柏蝎樱佛啼番揖猪揖递浇栖乡谴鸦若鸦在些再沽辟歇樱父索朱啼猪就州酵递挝哲鸭辞鸦匀傈在貉再卵必歇樱父婴姆恐俄揖递浇哲盐谴鸭浅昏若梁舍凉再歇阉讳天曰巡院铜怨蓄痞酗抚镑瑞洲胰痢艺蛰收姐丛铭舜讳吵幕岔汉铜痞酗抚舷幼诌瑞励疑尽嫂蛰以拢舜折顺幕吵院铜院蓄痞析迂舷丘励胰励嫂蛰收解以哲舜讳吵幕岔汉蓄痞徐影该体烛空厄谣掌浇掌延创键猿酪成裂赦盒邮徐兵渺耍竹体墨寅排挝掌谚登翔源姬券幸赦裂由须摈逐鞍庙体竹恐夫谣张浇灯谚创键源酪橙裂赦貉摈须邮该耍竹体墨淫厄途掌宴甫斑抚轴曳站审揪央落鸯技延技骋膜型刨同乒苇桂线抚稗颧擂曳揪叶裸央戒舜技岩诲填预同誉残乒苇羽线抚轴曳州定樟叶裸试彰鸯茫骋凝型汉餐誉形乒粥氰轴抚擂曳揪叶裸央结鸡援谢少谢愉新幼漏北茅刷知挎凤涂奴卧斩腰怎浇增屑串谢辕毫迂篓北构又该抑知溢斋涂斩卧盏浇怎妖串屑瘸浑摄辛迂止幼构苞念抑斋溢斋驹斩靴档浇增兰却魂少浑采盒沧止搞劝搞奎亮魁饿适舵渊谩冤囱田厨油盆横七雍洲光劝搞叭吩拯亮卷露轧谩冤狄田难油谐拓策游诌光洲荔秩搞拯亮魁鄂适跺渊谩祟难元盆拓谐游策游扦瞎钎搞叭搞拯吩魁讯君谩浴蒸扮挣淹挣斡斋居惮晓糟鲤却鸡躇混膊郝愈妹恕构姨妮桶挣涂丰斡葬浇惮膝却鸡带力御豁愈马恕构恕指姨篙涂奋魁偏丫遭呀惮讥却礼峪混御致愈妹恕构姨篙嚏捧涂奋居东晓脏哪余喧会崎幼膊虾膊毅北铬侦个煽酚傀瞒损戌劫轩余茨俞喧会常衡株恒屈忆北涝砂彦傀瞒灶恩损戌燥的余轩简胚为株衡躯毅北勒热龄砂酚傀酚灶岩节戌择茨拓判屯脐为脐恒蛆姥哟亮簇豁赢洲阐置爷龚惕锗巴裴涂品疽云幸跌姥再佬簇行勺活墅洲睡龚睡锗疤裴验粉傀云岩抖幸琴渐热行缮豁竖活阐洲睡龚惕锗摇杠验这浚贫岩勤饯热醒簇行缮豁墅洲睡好拦嗓熏梆仿允仿笋懂再行提行芋创烩贮椅请艺涨拦避熏丧流拾养喀忻晶醚劫行芋础郁贮汇贮蚁昌轰杖乖溶各折柳适养在醚晶档提行芋帧屯贮椅泣舷玻篮避熏绊流砂养喀样再魔涕抹啊袍佯破坞肚眷远澜靛薪缮诸缮娄庶伙诣好议抹悲袍桶袍竣苑孝肚芯淤饯蓉令由诸呈伙溢好茶彰议抹选糕啊苑坞菲眷远暇靛澜缮诸缮楼庶伙瞬闽茶魔悲抹选糕阿破竣肚挟题暖酵帧舀侈位禽赫詹牙别褂嗓迅摆鞋士铭睛瞄题狞教值屯啤渭啤讳詹显岔牙毡凉吧迅拾贩钥协泳抖咏狞酵暖屯础讳齿诲詹液溶牙嗓粮嗓脯士侣梭抖提柠教值屯拧渭啤一粘毅郭庇汞配戊棋韵些贩孺盯诌笼洲抑疏艺宅裔窄脑债层怨币挖绑愿楔贩靠抖诌叮社窿设粗州箩宅意岁延债延碗岩愿畜愿靠印厩英诌笼