中国·北海红林碧海国际休闲度假园项目发展企划纲要

中国北海红林碧海国际休闲度假园项目发展企划纲要中国北海红林碧海国际休闲度假园项目发展企划纲要中国北海红林碧海国际休闲度假园项目发展企划纲要（文字讨论稿）广西华海房地产有限公司南宁宝资通项目咨询公司二OO六年六月编制内容提要随着我国国民经济持续稳定的增长，人民的收入逐步提高，有了更强的消费能力，对生活的品质有了更高的要求。享受自然、享受人生的时尚消费越来越受到中高收入者的青睐，单纯的观光旅游向度假休闲旅游过渡。每年的“黄金周”、双休日及各类空余时间，使人们的旅游休闲度假成为可能，旅游房地产业面对着旺盛的需求。北海是我国著名的滨海旅游胜地，占据着有利的区位优势，拥有十分丰富的旅游资源，形成了深厚的海洋文化底蕴，旅游基础设施相对完善，是国内外游客选择的主要旅游度假目的地城市之一。但是，随着经济和旅游业的迅速发展，北海的城市扩张和旅游业也面临着升级的需要。“广泛吸纳民间资金，培育多元化的投资主体”是北海发展城市建设和旅游业的有力举措。广西华海房地产有限公司是广西房地产行业的知名品牌，资金实力雄厚。随着实力的进一步强大，企业也在寻求更多的发展机会，承担更大的区域城市经济发展的责任。在宏观、中观经济和旅游业发展看好的背景下，华海公司积极寻找投资旅游地产的机会。经过充分的准备和筹划，公司做出了进军北海旅游地产市场的战略投资计划。在华海公司的积极推进下，多次在北海进行选址考察论证，形成了初步的选址意向。根据意向地块的资源禀赋，项目定位为集吃、住、行、游、购、娱为一体、国际一流水准的体验式休闲度假项目“红林碧海”国际休闲度假园。拟通过高水准的规划和投资开发建设，为北海的城市建设和旅游业发展做出贡献，创造可观的经济效益和社会效益。红林碧海项目拟建于XXX，总地面积约XXX亩，总建筑面积XXX项目规划建设内容包括XXXXXXX，项目计划总投资XXXX，计划建设开发期XXX（增加项目的简要介绍）。建成后将XXXXXX（简要效果描述）。目录11项目背景111国家及城市经济背景1111国家经济发展现状2112城市经济发展背景312国家及城市旅游发展背景3121我国旅游业发展背景4122北海市旅游发展现状413北海旅游资源禀赋4131区位条件5132旅游资源5133交通条件5134北海市“十一五”旅游发展规划72项目提出721发展支柱产业722升级旅游业竞争力723配合政府开发导向824推动环北部湾经济区建设93项目选址及地块资源禀赋分析931项目选址932地块资源禀赋分析114项目发展总体构想1141项目定位1142项目名称1243项目性质1244项目开发目标1345项目主题13451发展理念13452规划理念1346项目规划构思14461海之岸14462海之MALL15463海之居16464海之灵1747规划指标1848经营模式205项目计划与组织2051项目边界与合作2052项目的组织管理2153项目的建设计划226投资估算及资金筹措2261投资估算依据2262土地费用2263项目投资测算结果2364项目资金筹措计划257项目经济社会效益2571项目经济效益分析2572项目社会效益概要1项目背景11国家及城市经济背景111国家经济发展现状“十五”时期，我国GDP保持着9以上的年增长速度，2005年达到182321亿元；人均GDP的年增长率保持在10以上，由2000年的7858元（949美元）提高到2005年的13985元（1707美元），步入1000美元至3000美元的新的发展阶段；人均可支配收入和人均储蓄余额持续增加，年增长率也保持在9以上的增长幅度（见表11、12）。表11我国国民经济发展的指标表年份GDP全社会固定资产投资额国内生产总值增长率房地产投资额社会消费品零售总额城镇人均可支配收入20019593336898736245375956860200210239843202877364091177032003116694551189110106458428472200413651570073951315853950942220051823218860499157596717710493资源来源国家统计局表12我国国民经济发展的指标增长状况表（20032005年）项目单位2003年2004年2005年GDP增长率919599人均GDP增长率37159人均可支配收入增长率（城镇）99596人均储蓄余额增长率（城镇）192154180“十五”期间，我国的国民经济保持了持续稳定的发展，城镇居民收入逐步提高，为发展我国的旅游地产提供了良好的背景支持条件。“十一五”时期，我国要实现国民经济持续快速协调健康发展和社会全面进步，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展，实现2010年人均国内生产总值比2000年翻一番。同时，随着经济的发展和社会财富的增加，要不断增加城乡居民收入，拓宽消费领域，优化消费结构，提高消费水平和生活质量，着力解决涉及人民群众切身利益的突出问题，使全体人民共享改革发展的成果，过上更加宽裕的小康生活。“十一五”时期国民经济的发展和人民收入的提高，将为我国的未来的旅游地产发展奠定坚实的发展基础。112城市经济发展背景依靠区位和政策的优势，“十五”期间北海市的国民经济增长均保持稳定的增长速度（见表13、14），2005年北海市完成国内生产总值18345亿元，同比上年增长142，GDP总量和增幅分别排在广西第四和第三位；回眸“十五”，北海经济平均增速高达1155，财政收入年均增长L827，固定资产投资突破208亿元，是“九五”时期的两倍之多，各项主要经济指标均高于全国、全区平均水平。预计北海市“十一五”期间的经济发展会处于稳步上升的通道区间。表13北海市经济发展的指标表（20022005年）项目单位2002年2003年2004年2005年GDP亿元13623140141618918345人均GDP元939895901098912349人均可支配收入元771480158773389520总储蓄余额亿元86945310048总人口数万1451467714787人均储蓄余额元593164406795表14北海市经济发展的指标增长状况表（20032005年）项目单位2003年2004年2005年GDP增长率29155133人均GDP增长率2146123人均可支配收入增长率399485人均储蓄余额增长率8656资料来源广西统计年鉴及北海政府信息网经济的发展，增强了北海市的经济实力，为基础设施的建设打下了坚实的经济支持，为发展北海的四大支柱产业奠定了坚实的基础。12国家及城市旅游发展背景121我国旅游业发展背景随着我国经济的持续增长，人民收入的持续增加，我国的旅游业得到了长足的发展，年出游率逐年快速增长，出游总花费保持10以上的增长速度，我国的旅游业迎来了又一个黄金时期（见表15）。表15我国旅游业发展数据表项目单位2003年2004年2005年出游总人次亿人8711021212出游率692848927出游总花费亿元3443471071528586备注出游率国内旅游人次与全国总人口比率122北海市旅游发展现状十五期间，北海市的旅游发展势头良好，年接待旅游人数和年旅游收入呈增长趋势（见表15）。表15北海市旅游业发展数据表年份单位2003年2004年2005年接待旅游人数万人次36981934013544338旅游收入亿元163917862005资料来源广西统计年鉴及北海市政府信息网旅游产业作为北海市四大支柱产业之一和新的经济增长点，北海市已编制完成“十一五”期间旅游业发展规划，即到2010年，实现国内游客接待量800万人次，入境游客接待量10万人次，旅游总收入50亿元，外汇收入3000万美元。预计，“十一五时期”，我国的旅游业将会保持持续快速的发展势头，对旅游地产的需求将迅速增长，极大地促进我国旅游地产业发展。13北海旅游资源禀赋131区位条件北海市西北距南宁206公里，东距湛江198公里，东南距海口市124海里。南与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越（见图21）。优越的区位条件，加强了北海旅游对周边省市及东南亚地区的辐射力。图21北海位置图132旅游资源北海地处亚热带，气候温暖湿润，四季常青，鲜花不断，受三面海风的影响，空气清新，每立方厘米空气中的负离子含量高达25005000个，比内陆城市高出50100倍；北海市的旅游资源十分丰富，海洋旅游资源综合优势更为突出，以著名的银滩为代表的海滨带，风光旖旎，海水、海滩、海岛、海鲜、海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海滩海洋运动、海上航线，构成了丰富的海洋旅游体系，主要包括滨海类、风光类、人文类、古迹类四大旅游资源。133交通条件北海市已形成海陆空四通八达的立体交通运输网络。北至南宁、柳州、桂林均为全线高速公路；东至湛江、广州为高速公路和一级公路。现每日均有通往上述城市的直达快班。从成都到北海的大西南陆运通道，也已经全部是高速公路或一级公路。北海火车站与全国铁路并网运营，国内客运航线通达海口港、洋埔港等。北海机场是一个全天候的中型机场，现已开通至北京、广州、上海、深圳、重庆、成都、贵阳、昆明、长沙、武汉、海口、桂林、香港等18条航线。134北海市“十一五”旅游发展规划旅游产业作为北海市四大支柱产业之一和新的经济增长点，北海市已编制完成“十一五”期间旅游业发展规划，即到2010年，实现国内游客接待量800万人次，入境游客接待量10万人次，旅游总收入50亿元，外汇收入3000万美元。为实现上述目标，在今年及今后几年，北海市将强化景区景点建设，创新营销方式，完善体制机制，通过35年的努力，基本完成“滨海休闲”旅游产品的构造框架。2项目提出21发展支柱产业旅游产业是北海市四大支柱产业之一和新的经济增长点，北海市将实施以滨海休闲为定位，完成“滨海休闲”旅游产品的构造框架，提高旅游核心竞争力。为实现上述目标，北海市必须充分挖掘当地的旅游资源，根据不同档次的旅游消费需求建设一批符合市场需求的旅游项目，加强北海市旅游的辐射能力和吸引力。22升级旅游业竞争力尽管北海市的旅游业在近年来取得了长足的进步，但与国际性的旅游城市要求仍存在一定的差距，主要表现在城市综合配套程度低，大部分旅游者基本上还停留在观光旅游的方式上，而成为世界潮流的休闲度假旅游比重较低，致使游客停留天数少，人均消费水平较低，没有充分发挥出最适宜人类居住的国际化滨海旅游城市丰富的旅游资源应有的价值。结合城市新区的发展，开发城市度假旅游居住市场，弥补北海这方面的不足，丰富旅游服务形式，升级城市旅游竞争力。23配合政府开发导向传统的、分散的城建开发思路，已不能适应高水平的城市新区开发目标，北海必须实施规模成片、综合配套的战略，致力于招商引入有实力和成熟开发经验的企业，统一规划、整体开发建设较大规模的滨海旅游度假项目，通过超前的、示范性的高水平开发，推动城区经济社会的可持续发展。“十一五”时期北海市将强化景区景点建设，突出项目建设这一中心，改造和构建一大批全新的旅游产品，同时，走社会化、市场化办旅游之路，进一步壮大民营旅游经济，广泛吸纳民间资金发展旅游，培育多元化的旅游投资主体。24推动环北部湾经济区建设北海在环北部湾（广西）经济区地区占据得天独厚的区位优势，作为北部湾经济区开发开放的龙头，近年来结合自己的实际，制定了正确的发展战略。通过加强城市基础设施建设，狠抓旅游项目建设，提高旅游核心竞争力；完善市场机制，增强旅游发展活力；调整完善线路，创新旅游营销手段，做大作强旅游业。作为北海市四大支柱产业和新的经济增长点之一的旅游业，必将有力地推动环北部湾经济区的建设。广西华海房地产有限公司，是广西区内著名的专业房地产发展商，多年来活跃于广西首府南宁房地产市场的同时，也密切关注北海市的城市发展及房地产与旅游相结合的新投资空间，在南宁市成功开发世纪阳光沁景苑、蓝山上城等项目，具有强大的资金实力和丰富的房地产项目的管理能力，拥有一批经验丰富的管理技术人才。华海房地产有限公司在新时期，顺应北海市制定的“走社会化、市场化办旅游之路，进一步壮大民营旅游经济，广泛吸纳民间资金发展旅游，培育多元化的旅游投资主体”的发展思路，决定进军北海的旅游地产市场，为北海的旅游业发展贡献力量，结合北海旅游业的发展现状，提出在北海投资建设“国际一流”的旅游地产项目的发展设想。3项目选址及地块资源禀赋分析31项目选址广西华海房地产有限公司为实现本项目的投资目标，长期关注北海的城市建设和旅游业的发展。为抓住北海旅游业发展的良好时间，公司聘请了区域经济、旅游业等专业的有关专家对项目进行论证，组织考察了澳洲、海南等国内外有关的项目，吸取借鉴发达地区的经验。进行项目的规划研究。为加速项目的进度，华海公司组织专业人员多次下北海进行现场考察，为选址进行论证，并组织进行项目的初步规划。根据拟建项目的开发方项目和定位，项目意向选址在银海区新行政中心南面，占地面积560418，约840亩（见图31）。图31项目选址示意图32地块资源禀赋分析地块现状项目地块现状为养殖场，长约1180米，西面宽约470米，东面宽约570米，占地面积560418，约840亩（见图32）。交通条件地块北面沿建设中的海景大道，另有南北向的南珠大道直通本地块，新区道路建成后，有多条道路连接市区和机场，交通便利。地块周边状况地块南面为沙滩，西北方向是规划中的北海市新行政中心用地，东北方向是北海市大学园区，已经建成北京航空航天大学北海校区，地块东西两侧为红树林（见图32）。地块旅游资源地块周围有宽大柔软的沙滩，有蔚蓝的海水，空气新鲜，在地块上能欣赏到优美的海景；地块东西两侧有珍稀的红树林，是北海市区唯一的红树林区，成为其他项目不可复制的旅游资源。项目选址充分考虑到城市扩张的方向，能加速新区的投资建设，提升新区的区域形象，完善新区的城市配套。项目高档次的定位，与新区的建设良好地融为一体，同时与距离相近的银滩形成良好的联系和互动，与银滩连成一体。通过与银滩的强强联合，提升整个区域的旅游号召力，增强整个城市的旅游功能。综合各方面的因素，项目的选址以及将来对城市的发展作用是其它任何位置都不可替代的。4项目发展总体构想41项目定位发展定位国际一流水准的体验式休闲度假项目市场定位在客源定位上与银滩公园等其他景点的大众化定位形成差异化，重点定位在消费能力强、以体验式度假休闲为目标的中高端游客，在北海停留时间较长，包括国内的自驾游、旅游团、会议团和境外游客。市场定位以广西区、贵州、云南、广东为一级市场，大西南其他各省为二线市场，我国其他地区和东南亚等其他国家为三线市场。功能定位融吃、住、行、游、购、娱功能为一体。42项目名称中国北海红林碧海国际度假休闲园释义红林碧海“红林”即红树林，是国家重点保护的珍稀植物，北海拥有国家级红树林自然保护区从本项目地块西侧一直到大冠沙盐场海岸均生长着珍稀的红树林；“碧海”即蔚蓝的大海；“红林碧海”表达了项目享有红树林景观和蔚蓝的大海，代表着一种全生态的滨海旅游休闲度假资源。“国际”代表着本项目国际一流的建设标准和国际化的发展方向。“旅游度假园”即项目的性质。43项目性质通过项目的开发，建成一个融吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游体系，代表北海市国际一流水准的滨海旅游度假休闲项目。44项目开发目标针对北海市当前高级居住社区发展滞后，旅游服务产品单一的现实及发展需要，本项目将以超前的旅游城市新区开发理念，参照国际先进标准及经验，建设一个环境优美，风格鲜明，北海市域内最大的综合性旅游项目。通过项目发展，满足旅游者不断提高的高尚空间环境需求，提升旅游度假的居住品质；满足国际、国内及区内外高收入人士的度假型居住要求，将北海市的旅游资源优势转变为经济优势。通过项目的发展，展现北海市“碧海、银滩”的无限魅力，弘扬北海市深厚的地域特色文化，融合国际先进的经营管理，在北海城市新区地带，营造一个多元文化和谐的、城市居民与中外客人共享的、具有良好社会效益与经济效益的、有持续发展永恒生命力的度假休闲基地。45项目主题451发展理念项目的主题发展理念为灵动的滨海生活生命诞生于海生命是在母腹的水体环境中孕育人类、生命与水、与海有着某种神秘、本质的联系人渴望亲近大海人天生对水有一种割舍不断的依恋情结我们在创造一种灵动的滨海生活452规划理念本项目的规划理念，是“创造空灵动感的滨海生活”，释放现代滨海休闲度假的最主要元素，整合本项目所拥有的最优质天赋资源，阳光、海水、沙滩、红林、温泉、建筑融入生活的内核之中，创造出滨海生活的空灵与动感，散发出天人合一的至高境界。46项目规划构思本项目在立项确定之后，将聘请国际级规划设计机构，参照澳州著名“黄金海岸”滨海地带的开发成功模式，结合本项目所拥有的资源环境及开发目标，以海之岸、海之MALL、海之居、海之灵四大规划内容主线，高水准地规划本项目。461海之岸梯级海堤与沙滩根据不同季节、不同时间潮起潮落的特点，利用沙滩平缓的地理条件，采用木质格栏的梯级海堤和沙滩，这样不管任何时间，不管潮起潮落，使人们都能随心所欲地亲近大海，拥有柔软的沙滩，尽情享受大海带给人类的快乐。2）人工海世界利用涨潮时的海平面较高的自然条件，在项目内部形成人工内海，将海水直接引入社区生活，构建项目内部的中央景观，使五星级酒店、度假公寓、海景别墅都能共享到人工内海的风景。同时，开发本地深层的温泉资源，建造具有康体养生功效的温泉浴池，让客人泡走一天旅游奔波的疲惫。内海与温泉同时营造项目内部的海世界。3）观海栈道在项目南面打造一条沿海堤向沙滩及红树林延伸的观海栈道，为游人提供一条早晚休闲散步，观赏白帆点点，能进红树林深处，尽情呼吸海风，与大海亲密接触，放飞心情，与热闹喧嚣的海滩形成对比的轻松场所。462海之MALL在项目的西北角利用海景大道的便利交通，对接新区的商业需求，同时作为项目的商业配套，打造北海的滨海商业“旗舰”。1）滨海酒吧街规划一条海滨特色风情酒吧街，依托独具风情的南亚热带海滨风光、观海长廊等景观，邀请知名的咖啡、酒吧经营公司加盟，把本土文化与酒吧街西式饮食文化相结合，提升、创造北海市一种全新的欢乐休闲饮食文化，定位为“北海首个休闲文化夜生活区”，是以海文化为特色的主题酒吧、咖啡吧、茶楼等组成的商业一条街。2）海鲜美食街北海频临北部湾，是我国四大渔场之一，有经济鱼类数百种，而且近海基本上无污染，海鲜畅销全国各地，北海的海鲜美食闻名世界。本着“民以食为天”的理念，规划具有“北海地方美食文化特色”的海鲜美食一条街，让每一个来宾尽情享受海鲜美食，体验滨海的饮食文化。3）主题商业以“引进亚热带风情文化，热带风情的时尚购物体验，寓品牌购物于休闲享乐之中”的经营理念，荟萃国际名牌时装、化妆品、饰品礼品、旅游工艺品等，定位于中高档品牌商品,目标客户瞄准中、上等收入水平的消费群体。同时引进银行、邮局、鲜花店、医疗中心等商业生活服务设施。4）海洋文化展示馆规划一座海洋博物馆，解密人类与海的关系，解说海的习性，讲述人类与海和谐共处的历史，展示海对人类的馈赠品通过海洋文化博物馆，让人们了解海的文化，使人们爱海，保护海。463海之居1）海景五星级酒店规划在项目的西侧，引进国际一流的五星级度假酒店，如喜来登、凯莱等，定位为需求快捷、便利服务的酒店高级白领和成功人士、国外游客、休闲度假和商务会议的高收入阶层、高端旅游度假人士，提供高档的服务和享受。房型标准花园房、高级海景房、豪华海景房、海景套房、超豪华海景套房、总统套房等。餐饮服务拥有咖啡厅、大堂酒廊、船餐厅、京都日本料理、海景台、季候风等餐饮设施。提供本地及各国风味、热带鸡尾酒、粤菜海鲜、寿司及铁板烧、烧烤自助餐等菜式。商务服务商务中心提供复印、打字、私人电脑、翻译服务、秘书服务、会议设施、麦克风连音系统、投影机、多制式录象机、幻灯机、电子白板、激光教鞭、立式讲台、会议纸板、舞台。配套服务英特网、迷你吧、保险柜、电吹风、吊扇、中央空调系统、中外卫星电视、酒店录象节目、国际国内直拨电话、24小时送餐服务、洗衣服务等。2）公寓酒店在项目东侧规划公寓酒店，是为中端消费者度长假而准备的住所，环境宁静温馨，打造价格实惠，服务周到，疗养健身、享受生活、修养身心的休闲居住场所。房型海景情侣房、海景双标房等。在海花度假公寓房间里可欣赏到美丽海景，渔帆点点，触摸海风，心情悠然。度假公寓按豪华标准设置，具有古典式的紫檀木地板，内有空调、彩电、电话、厨房、24小时热水卫生间、观看海景的独立阳台等。聘请知名的酒店管理公司进行管理和经营。3）滨海别墅、海景洋房在项目的东南部沿海位置规划海景别墅、海景洋房，拥有2000的中心组团大型生态游泳池；运动健康型的会所（壁球、乒乓球、健身房、书吧及室内温泉泡水池等）；完善的智能化管理，拥有红外报警、电子巡逻、家庭防盗、电视监控、大型背景音乐等系统；每户配备有两个停车位（一个室内车位，室外一个生态车位）。464海之灵以展现“风情北海”为规划理念，建造滨海运动、休闲配套设施，使游客乐在其中。游艇俱乐部游艇运动，素有“海上高尔夫”之称，游艇业是中国极具潜力的一项新兴产业。随着经济发展和富人阶层财富实力的增长，国内的富豪们开始向欧美流行的休闲方式看齐，开始更多亲近自然，亲近绿色山水。对于他们来说，游艇不仅仅是一种简单的消费物品，更重要的是它代表着一种新的理念，一种对生活乐趣刻意的追求。游艇俱乐部为客人提供的是一个宽松和轻松的休闲环境，包括游艇观光、游艇租赁、游艇维养、游艇驾校、游艇销售、游艇婚礼等服务。海滨运动中心海上运动项目海上直升机、水上飞机、海上热气球水上运动项目帆船、摩托艇、滑水、潜水沙滩运动项目沙滩足球、沙滩排球、海滩高尔夫、沙滩舞会休闲渔家乐休闲渔家乐旅游活动，根据海洋渔业劳作的特点，以充分满足游客参与活动的要求而开辟的特色旅游活动。随渔民一起驾舟出海，垂钓捕鱼、起蟹笼、挖沙虫、捞虾等，亲密的接触湛蓝的大海，领略渔夫海上劳作的艰辛、收获的失望的种种滋味，在海上打渔、船上钓鱼、礁丛中拾贝壳的旅游活动中体会海洋的神奇和征服大海的快感，从中理解和了解人与海的较量，海边人的直爽热情和独特的渔岛风俗民情。图41项目规划示意图47规划指标根据项目的发展目标及规划构思，项目的规划技术经济指标初步设定如表41表41规划总技术经济指标汇总表序号指标内容用地面积（亩）建筑面积（万）备注一合计840351五星级海景度假酒店5032海景公寓酒店6063海景洋房200154海景别墅30065海之MALL商业10037俱乐部及其它3026人工内海100二平均容积率062三绿化率50四建筑密度2048经营模式按不同性质的物业项目性质，采用不同的经营模式。五星级酒店自有产权，引入国际著名酒店管理品牌，由国际级酒店管理集团连锁经营管理，拓展国外高端商务休闲客源市场。海景公寓酒店出售产权，部分采用时权式出售，委托国际级酒店管理集团管理，针对国内高端休闲度假客源市场。3）海景别墅、洋房出售式经营，吸引国内富有阶层的度假物业。4）海之MALL商业物业出租物业、招商联合经营。5）俱乐部等设施，引入国际著名品牌联合经营。5项目计划与组织51项目边界与合作本项目的发展，是一个系统性的旅游地产开发工程，涉及到两个不同的层面，政府层面和开发企业层面，在其计划与组织的设计中，有必要从上述两个层面对项目进行边界定义。在政府层面，本项目是一个旅游度假开发项目，其责任与义务范围是对项目840亩基地周边，属于市政基础设施及公用工程，按城市总体规划要求实施建设，主要是项目用地周边的道路主干交通网络，以及附带铺设的工程管线。政府方面，还将负责将目前城市规划范围内的本项目用地，从通过征用方式完成从农业及其它用地向城市开发用地的转化，承担项目用地上的征地、拆迁等工作，将完成大市政三通一平的建设用地出让给开发商。在企业方面，本项目是一个“旅游地产”的综合开发项目，按房地产项目的边界，包括从政府受让土地使用权，投资完成840亩用地范围内的沙滩整治，项目内各项基础设施的建设及房屋的建设。52项目的组织管理本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方广西华海房地产有限公司，作为本项目的直接业主单位。项目的开发建设推动深度的专业化合作模式，在项目的规划、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目开发的综合素质全优。53项目的建设计划根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，并在推进行的节奏上遵循如下原则基础设施与区域环境整治先行。先启动基地内的改造工程，为项目的整体的开发奠定基础。项目旅游度假物业及配套设施先行，按照海景公寓、海景别墅及观海栈道、梯级沙滩、海滨浴场、运动中心先行开发，五星级度假酒店和部分海景洋房二期开发，最后开发海MALL商业区。本项目计划的主要开发建设周期为五年，项目进程的粗略年度计划纲要安排如下第一年，完成项目的立项和项目公司的组建；完成项目的前期念规划及修建性规划设计工作，启动并完成部分基地的基础设施和环境整治工程；第二三年，建设海景公寓、海景别墅及观海栈道、梯级沙滩、海滨浴场、运动中心等项目，从基地的东北部向西南推进；第四五年，建设五星级酒店和部分海景洋房，建设海MALL商业区和剩余海景洋房的开发。6投资估算及资金筹措61投资估算依据本投资估算依据为本建议书对本项目的发展总构思、规划设计纲要及估定的技术经济指标。广西区内、北海市同类建设项目的投资估算指标。国家及北海市政府有关基建、房地产项目的各类规费文件。62土地费用根据近年北海市土地交易情况暂以7万元/亩估算。63项目投资测算结果根据初步测算，本项目总投资约10802亿元（详见表61）。表61项目投资综合估算表序号费用内容工程量指标单位支出（万元）备注一土地费用840亩7万元/亩万元5880暂定二前期开发费用万元31401项目调研费万元30暂估2地勘费万元40暂估3规划设计费4万元/公顷56公顷万元224总用地面积4建筑方案及施工图设计费35万M250元/M2万元175