内蒙古赤峰维多利购物广场市场营销定位报告销售推广策略

内蒙古赤峰维多利购物广场市场营销定位报告销售推广策略赤峰维多利购物广场营销方案作为维多利集团扎根呼市、立足内蒙、影响全国发展战略布局的第一城，如何引爆市场、树立维多利品牌、打响第一场“攻城”战役，赤峰维多利购物广场项目承载着集团战略使命八年十城百万方商业矩阵赤峰维多利购物中心盛载荣誉第一城项目属性及物业发展建议项目营销推广策略城市发展规划人口发展概况城市区位概况赤峰城市概况赤峰城市概况及中心城区商业概况宏观经济概况中心城区商业概况现有商业概况新建商业概况商业总结分析商业发展规划项目产品机构项目属性项目整体定位目标客户分析项目及品牌测试项目SWOT分析产品规划建议业态定位建议定价思路项目发展报告框架项目营销推广项目形象包装招商思路推广思路销售进度计划销售展厅平面设计销售展厅展示墙户外广告整体营销思路销售展厅前台第一部分赤峰市城市概况11赤峰市城市概况区位概况赤峰是连接华北、东北和内蒙古东西部的交通枢纽，处于蒙东商贸中心位置赤峰市4829公里赤峰市位于内蒙古自治区东南部、蒙冀辽三省区交汇处，因城区东北角有一座赭红色的山峰而得名。赤峰交通便利，区位优势明显。距北京429公里，被称为“北京后花园”，距天津、北京、沈阳等大城市均在500公里范围内。是连接蒙、冀、辽的资源及产地商品集散地和辐射东北、华北及外蒙的现代物流中心。赤峰市是内蒙古最大的地级市。下设5个市辖区红山区、元宝山区、松山区、在原有三区基础上，另新建两个新区，分别是新城区、桥北新区；辖7旗2县阿鲁科尔沁旗、巴林左旗、巴林右旗、克什克腾旗、翁牛特旗、喀喇沁旗、敖汉旗、林西县、宁城县，共12个旗县区。11赤峰市城市概况行政管辖概况赤峰市城区以河为界共发展规划有红山、松山、桥北和新城区四大版块赤峰交通四通八达，境内有8条国省公路干线连接四方；南部由京通、叶赤两条铁路交汇成网，与东北、华北紧密相连，北部有集通、赤大白铁路横贯腹地；有直通北京、哈尔滨、沈阳、大连、山海关等城市的旅客列车，民航班机直飞北京、呼和浩特等城市。赤峰通赤高速京通铁路叶赤铁路12赤峰市城市概况城市交通概况便利的交通为打造蒙东商业中心，区域商业贸易活动发展提供强大支撑。13赤峰市城市概况人口发展概况其中，截止2010年底，中心城区的红山区人口428万人，松山区527万人，元宝山区33万，（新城区、桥北新区仍计算在原有三区内）人。20062009年赤峰市人口呈下降趋势，为负增长；直至2010年由于经济发展，外来人口增加，人口有所回升，43413万人。人口数量的多寡直接影响到区域商业发展，消费增长。到2010年，赤峰市总人口435万，其中三区城市人口达到89万人。2010年赤峰GDP突破千亿元大关，达到1080亿元（呼市1850亿元）。人均GDP3956美元，进入快速发展阶段。高速增长的GDP为本区域商业地产的发展提供了经济支撑。根据相关理论和国际通用衡量标准判断。赤峰房地产市场正进入一个快速发展阶段。14赤峰市城市概况经济概况（GDP）2006年2010年，赤峰市国民生产总值（GDP）连续5年保持2位数的高速增长，平均增长率高达246，房地产进入高速发展阶段。20062010年，赤峰市城镇居民可支配收入呈现高速增长态势，2010年人均达到14108元（合计2170美元），年均增长率133。同期呼市25085元。居民可支配收入的增长，为当地房地产业的发展和消费提供经济基础。14赤峰市城市概况经济概况（城镇居民可支配收入）20062010年，赤峰市城镇居民可支配收入呈现高速增长态势，2010年人均达到14108元，年均增长率133，收入的增加促进零售业的快速发展。15赤峰市城市发展规划红山区桥北新区松山区赤峰市城市发展以中心城区“三山（红山、南山、西山）五河（锡伯河、半支箭河、银河、迎金河、昭苏河）”为用地考虑，围绕“一心、一区、双核、三轴”的分散组团模式，打造人字构架的开放空间。其中，“一心”指中心城区作为赤峰市的核心区，即图中的“红山区、松山区、桥北新区、新城区”兼顾多种功能，设施合理分布产业协调发展；规划控制面206KM2，自治区提出赤峰市建设百万人口城市，打造“蒙东地区商贸物流中心”。一心、一区、双核、三轴”的分散组团模式，打造人字构架的开放空间，红山区位于赤峰城市核心新城区赤峰市位居蒙、冀、辽三地交汇处，蒙东商贸物流中心，交通便捷，区位优势明显1合肥商品住宅成交客户主要来源于本城市区域，少量来自市下辖地，且以自住为主诉求2通过前述宏观方面的分析，我们得出以下结论，赤峰城镇居民可支配收入达到14108元，存在改善生活质量，增加消费支出需求，商业市场进入快速发展期赤峰人均GDP25532元，合计3956美元，房地产进入快速发展期赤峰社会消费品零售总额突破330亿元，人均消费品年消费7320元，商业零售业需求快速加大5项目所在地为政府重点规划发展的核心商圈，地段稀缺性凸显，商业价值无限16赤峰概况部分小结第二部分赤峰市中心城区商业概况以文化广场为中心的红山区是赤峰市的老城区，该区商业起步最早，人口最多，业态最全且配套设施相对成熟。以哈达路为轴心向两翼延伸，集中了大量商业市场，自西向东沿街分布，哈达西街中段的商业步行街以及文化广场是该区域商业发展领军地段，品牌最多，铺面租售价格最高，人流量最大。以文化广场为中心向四周延伸，其它街区商业在人流量，商铺租售价格、环境设施、品牌知名度等由近及远呈现依次递减的趋势。虽然红山区商圈相对最为成熟，且“商业中心”的地位在短时间内亦不可撼动，但由于此版块“旧城改造”的滞后致使现代商业发展的硬件需求与周边环境及基础配套设施落后的矛盾日渐凸显，未来商业发展捉襟见肘。21赤峰市中心城区商业概况红山区商业概况松山区是继红山区之后赤峰市的第二大版块，该区在人口，商业发展水平及业态较之洪山区均有一定差距。振兴大街中段是松山区商业最为繁华的区域，此地段商业业态杂乱且档次良莠不齐，随着该地段“松山迎金商业街”招商日渐“圆满”，该区域商业的整体水平将得到一定提升，但就未来发展而言，松山商业发展在较短时间内仍无法超越红山区。21赤峰市中心城区商业概况松山区商业概况新城区是赤峰市近些年来重点打造区域，随着该市市政府及其他行政机构的陆续迁入，新城区新开发住宅及商业项目一时间出现“井喷”，而尤其值得圈点的是，新城区在基础设施建设、市政配套及环境规划方面相较其他区域而言亦有不可比拟的优势。未来新城区将计划以在建商业项目“金钰大都会”、“众联广场”为中心向四周延伸发展形成新的城市副级商圈。虽然前景看好，但就现阶段而言，人口尚未大量正式迁入，商业项目投入运营较困难，待该区域商业成熟尚需较多时日。21赤峰市中心城区商业概况新城区商业概况桥北新区虽有赤峰市政府“气势恢宏”的未来发展规划，但就目前了解情况来看，该区在赤峰四大版块中无论从发展水平、基础设施建设、人口数量、开发规模等方面都远远落后于前者，加上政府政策可能对此区域纯在变数，桥北新区短期内商业发展不被看好。21赤峰市中心城区商业概况桥北新区商业概况22赤峰主商圈概述新华路商圈商圈概述新华路商圈是目前赤峰市主商圈，以新华路和哈达街交叉口为中心，向外延伸约1千米。商圈内拥有赤峰商厦和承天商厦、红旗大厦、广达购物广、购物城、宝峰商场、百货商场、同济购物广场、紫旌大厦等商场。主导业态服饰、鞋类、箱包等目标顾客中端消费如承天商厦为代表；低端的消费如购物城等。新华路商圈是赤峰市商业网点最为密集区域，整个商圈能够满足消费者不同消费层次的需求。有历史文化底韵浓厚的新华步行街是该商业中心的核心地段，整个商圈能辐射到整个赤峰市。名称步行街位置新华北路，主街南起哈达街，北至头道街长度800米宽度约30米主要商场同济大厦、百货大楼、赤峰购物城、紫旌大厦、红旗大厦等12家百货商厦主业态品牌服饰、鞋类、餐饮类、超市、电影院、KTV、电玩、手机大卖场等经营状况人流量充足,经营状况好租金状况5610元/天新华步行街位于赤峰市级主商圈内，是目前红山区唯一的步行街，亦是赤峰市最繁华的步行街、赤峰的CBD，聚集了赤峰主要的商场和休闲娱乐场所。该商业街区是赤峰人购物休闲的首选地，往来人流大，整体租金水平较高。23赤峰商业重点个案分析步行街名称紫旌大厦经营档次中低档百货经营模式租赁模式层数4层目标客户中青年和年轻人为主主要业态服装、箱包、皮具、钟表租金水平174元/天一楼单铺面积较大，业态混乱；二楼中年人为主，商品中低档次，商铺简单装修，过道宽度过大，客流量稀少；三楼以经营男女正装为主。整体物价较高，管理较为混乱。23赤峰商业重点个案分析紫旌大厦名称承天商厦经营档次中低档百货经营模式租赁模式层数3层目标客户中青年和年轻人为主主要业态鞋、日用百货，针织、精品儿童服装、女装租金水平285元/天商场经营定位相对其他商场较高，内部购物环境、服务态度等亦较其他商场好，但其商品价格较低廉，因此，客流量很大。在配套上，商场门前有300多平米停车场亦是其优势之一。23赤峰商业重点个案分析承天商厦名称同济购物广场经营档次中档次经营模式租赁模式层数4层目标客户中青年和年轻白领为主主要业态箱包饰品，美甲，珠宝饰品、时尚男女装、童装、玩具等租金水平1738元/天商场有四个入口，但朝向不佳，难以聚集人气。一层的铺位较少，业态较少，总共有16个商铺，缺少吸引力；其中第四层经营状况较差，有近一半的铺位在出租。23赤峰商业重点个案分析同济购物广场名称同裕商城经营档次中低等档次经营模式租赁模式出租率100层数2层目标客户中青年为主主要业态1F小百、童装、箱包、针织、化妆品、衬衣2F鞋、床上用品、服装、布料、运动用品租金水平1436元/天“同裕商城”,外在形象较差，出入口狭小，不明显。经营商品档次较低，但一定程度上迎合了当地的消费水平，因此，人流量相对较多。23赤峰商业重点个案分析同裕商城23赤峰商业重点个案分析广利达商城名称广利达商城经营档次中低档百货经营模式自营层数4层目标客户中青年女性为主主要业态中低档鞋类、箱包、工艺品等租金水平自营商铺面积区间2030广利达商城位于新华路和哈达街交汇口，地理位置优势明显，同时位于KFC楼上，一定程度上，形成客流互动。商场经营商品系商城所有者自己代理的品牌，经营商品以中低档为主，实行统一管理。名称锦州中百商厦经营档次中低档百货经营模式租赁模式层数3层目标客户男女中青年为主主要业态男装、箱包、时尚女装、运动装租金水平334元/天该商场内部装修较为简单，购物环境相对较差；其中，女装比较热卖。管理模式方面，实行统一收银。与其他商场不同的是，租金按月计并直接从营业额中扣除；此外，租赁合同一年一签，以上两点都一定程度上降低了进入该商场经营的门槛，保证了开业率。23赤峰商业重点个案分析锦州中百商厦名称赤峰购物城经营档次中低档百货经营模式租赁模式层数4层目标客户学生、白领为主主要业态工艺品、化妆品、内衣、婚庆用品、电器、玩具、箱包、服装租金水平2268元/天赤峰购物城位于五道街上，步行街商圈内，是赤峰市开业较早商场之一。商场业态划分较为统一，铺位面积以中小面积为主，一定程度上降低了租金总款，减少商户压力。过道宽度253米，疏密分布较为科学合理。23赤峰商业重点个案分析赤峰购物城23赤峰商业重点个案分析宝峰商厦名称宝峰商厦经营档次中低等档次经营模式租赁模式层数3层目标客户普通中青年为主主要业态服装，内衣，化妆品，针织，包，鞋，床上用品租金水平1439元/天商场位于五道街，步行街商圈内；商场门口管理混乱，常年停放大量自行车。内部业态划分亦较为混乱，无清晰明确的主题，造成管理混乱。23赤峰商业重点个案分析红旗大厦名称红旗大厦经营档次中低档经营模式租赁模式层数1F4F目标客户普通中青年人为主主要业态精品服装服饰、精品箱包、内衣、休闲鞋，手工制品、数码电子租金水平2555元/天地处步行街与哈达街交会处，步行街南入口，地理位置优越；商场业态划分较为整齐，实行统一划分业态、统一管理。商场人流较多，整体经营情况较好。23赤峰商业重点个案分析步行街地下通道名称步行街地下通道经营档次中低档经营模式租赁模式层数1F目标客户青年人为主主要业态箱包、干果、童装、化妆品、鞋、时尚装租金水平275元/天地下商城是步行街唯一一个地下商铺，主要客流以年青人为主，商品以流行时尚为主，客流大，产品价格适中，精装修，有六个入口，规模较小。23赤峰商业重点个案分析赤峰商厦名称赤峰商厦经营档次中高档次经营模式联营、扣点层数1层4层目标客户白领、中高收入者主要业态1F时尚生活馆化妆品、金银珠宝、钟表、眼镜、名酒名烟、名茶、保健品2F绅士绿动馆皮鞋、箱包、运动服装、商务休闲装、正装3F名媛淑女馆少淑女装、休闲装、仕女装、女士用品配饰4F品质生活馆皮草、羽绒、家居饰品、床上用品、童装、童玩、儿童娱乐赤峰商厦位于昭乌达路与哈达街交汇处，位置好。以经营中高档服饰为主，是当前赤峰市少数经营档次较高商场之一，知名度高，口碑较好。配套上，有2500的停车场，停车方便。24赤峰市中心城区商业概况总结现状情况1、商业经营商家较多，主商业街哈达街、步行街两侧聚集数十家商场，竞争激烈；主要代表有赤峰商厦、同济购物广场2、现有商场除赤峰商厦外，经营规模、产品档次、购物环境、服务意识、物业管理、配套、宣传推广等皆较为落后；3、近年商业项目开发缓慢，中心城区近90万人口，商业项目屈指可数，供小于求；4、个体租赁成为本区域的主要商业交易行为，转兑、转租为主，商铺出售却相对有限。24赤峰市中心城区商业概况总结产品及业态分析1、项目所在区域为市级主商业圈，辐射力大，主要业态以服装小商品、百货、休闲娱乐、品牌专卖店、化妆品、超市、餐饮等，其中，服装小商品占到60，商场内铺经营面积以120为主，沿街门店面积较大，从60200不等；2、产品以地上铺位为主，当地人对地下商业仍不大认同，接受度较低；商场内铺以租赁形式为主，拥有产权的商场偏少；3、产品同质化严重，需追求定位差异化。24赤峰市中心城区商业概况总结租金水平分析由于现有商业沿街商铺位置不同，租金水平不同，再加之业主转租、转兑无规律，信口开价，该区域租金情况较为混乱。1、主商业街哈达街沿街铺位主力租金为5元/天；2、新华街主力租金615元/天；3、松州巷主力租金水平在35元/天；4、各大商场租金水平一层平均租金在58元/天，二层2837元/天，三层2127元/天，四层1218元/天左右。25赤峰市中心城区新建商业概况金钰大都会名称金钰大都会占地面积150亩总建筑面积16万平方米主要业态购物、休闲、娱乐、餐饮、商务发展定位中高档购物娱乐休闲一站式商业广场项目概况商业中心有长200米宽16米的挑空中庭室内中央音乐步行街，并布置有大型绿化景观和江南风情小品，首创赤峰室内商业街公园化经营新模式。在经营业态上，有国内一流的百货公司，各具特色的中外名品店、时尚家居生活馆、运动休闲馆、国际时尚餐饮、儿童乐园、主题休憩公园等多种主流业态。25赤峰市中心城区新建商业概况印象红山城市广场名称印象红山城市广场（未建成）占地面积50亩总建筑面积228万平方米地理位置红山区昭乌达路东原蒙中院内开发商赤峰市春城房地产开发有限责任公司赤峰建国房地产开发有限责任公司物业形态购物中心、商业步行街、SOHO、写字楼停车位1390位25赤峰市中心城区新建商业概况永业广场名称永业广场总建筑面积38万平方米地理位置松山区政府广场开发商赤峰永业房地产开发有限公司赤峰东方伟业置业有限公司物业定位城市综合体物业形态住宅、酒店、公寓、写字楼、购物中心停车位2690个25赤峰市中心城区新建商业概况航宇商厦名称航宇商务大厦总建筑面积4万平方米地理位置红山区哈达街开发商赤峰嘉信房地产开发有限责任公司物业形态酒店、公寓、写字楼、购物中心业态定位及分布楼层整体定位业态1时尚淘宝高档化妆品、名表时尚饰品、金银珠宝首饰、箱包皮具、美甲2男女人世界品牌男装、商务男装、淑女装、职业女装3女人天地青春女装、女性内衣、品牌女装、儿童服饰4品牌折扣区运动服饰、休闲服饰、床上用品、家具饰品、体育用品、男女鞋城26赤峰市中心城区新建商业概况小结分析1、赤峰市中心城区新建商业项目为数较少，新区目前仅有“金钰大都会”一个商业项目；松山区在建城市综合体项目“永业广场”红山区规划项目除本项目外，还有“印象红山城市广场”、“航宇商厦”；2、由于地域经营习惯，当地商业店铺转售情况很少，基本以出租、转兑方式进行流转，但之间“好处费”层层增加，造成新入门槛越来越高，进而促使新建商业店铺成为市场“宠儿”；3、新建和规划项目定位皆较高，业态定位雷同，以中高档综合消费为主，对于城市人口相对有限的赤峰中心城区而言，势必造成“僧多粥少”的局面。规划纲要构建以“一主三副七街”为主要组成骨架，以社区商业为基础的零售商业体系，大力培育六类商品交易市场，重点建设两处物流园区。“一主”是指新华路城市商业中心，位于红山区，以新华路和哈达街十字为核心区向外延伸，北至头道街，南至长青街，西至昭乌达路，东至火花路，功能定位为集购物、休闲、观光、餐饮、文化为一体的现代城市商业中心，辐射全市及周边地区，成为城市对外交流的窗口，体现城市商业精华和城市形象。27赤峰商业发展规划（一）主商圈本案“七街”即改造、新建和完善七条特色商业街。“七街”中位于红山区的有新华路步行商业街、火花路副食品专业街。新华步行街的提升与完善，与本项目形成人流互动，大大提升项目商业价值。27赤峰商业发展规划（二）新华步行街火花街火花街本案第三部分项目属性及物业发展建议31项目属性地块规划技术指标项目技术指标备注占地面积46931其中地上5131地下41600建筑面积97833其中地上26977地下36978一层28168二层容积率581地下停车位600余个本案地块位置红山区哈达路与新华北路步行街南口交汇处（文化广场），东临松州巷，西临步行街，南靠文化大厦，北挨五道路，属主商业街区。形状南北较长，东西较窄，呈“凸”形状；交通紧邻新华路、哈达路等主要城市交通干道，交通便捷，人流巨大；商业步行街、KFC、红旗购物广场、广利达商城等，商业氛围浓厚。步行街31项目属性地块属性地下车车位赤峰维多利购物广场精品购物百货赤峰市民休闲文化广场地下商业街区37万方维多利持有直接销售地下超市31项目属性项目产品结构树地上商业27万方购物中心地下商业65万方商场优势（S）地处城市商业核心区，周边商业氛围浓厚，交通便捷，人流量巨大；8年维多利品牌，强大号召力；维多利自有商场进入，经营保证；政府招商引资项目，外部环境优良。32项目SWOT分析劣势（W）项目地下面积较大，商铺排布密集度过高，不利于人流导向和规划；当地市民对地下商场认同度低，地下商业价值最大化较难实现；地下市场缺乏层次感，内部环境优化局限性较大，档次提升受限。机会（O）区域缺乏集购物休闲娱乐餐饮于一体的综合商业体；区域原有商业档次较低，商业有待升级；项目位于主商业圈内，处于不可复制地段；区域内短期内尚无商业开发项目。威胁（T）周边原有商场已建立口碑形象，都各自拥有大量固定客源，自有商户较稳定；航宇大厦、印象红山城市广场、松山区永业广场等项目的开发建设对本项目存在中长期威胁。33目标客户群构成分析本区域经营户本区域投资户周边旗县、市投资户区域内各商场、商业街经营户松山区、元宝山区经营户本区域能源、金属矿主、公务员、私营企业、个体等（次主力）周边旗县、市能源、金属矿主、公务员、私营企业、个体等项目客群34项目及项目品牌测试测试项目地块优势产品接受度（是否购买）品牌知名度（是否听过）测试结果一般好非常好考虑不考虑看价格定听过未听过不太了解所占比例02080202060603010总结1市场方面肯定了本项目的地段优势；2项目方面对“地下商业广场”概念的了解较为模糊，是否购买还要看最终的规划定位，包括推出的产品是否可以满足自身的投资需求，经营业态，是否统一经营等因素；3品牌实力通过项目前期品牌植入宣传，“维多利”品牌在当地市民中认可度已初步显露，为了更好的宣传品牌，在后期中必须持续宣传。4未来经营在与项目客群接触中，大多客户重点看其商业业态划分的合理性，经营管理方面是否有一定实力。35项目物业价值定位案名赤峰维多利购物广场产品定位赤峰首家全生活一站式商业街区都会生活优越便利繁华物业保值增值引领时尚消费体验经济繁荣生意昌盛地上商业27万方购物中心地下一层商业37万方商业街区品牌主张绝对维多利绝对吸引力中高档（时尚百货）中档（潮流前线）中高档（精品百货）37业态定位建议地上商业1F珠宝、黄金、名表、眼镜、化妆品、品牌鞋2F仕女装、少淑女装、休闲女装、内衣、饰品3F箱包、皮具、商务休闲男装4F童装及婴儿用品、家居用品、床上用品5F餐饮、电玩城6F影院地上商业27万方购物中心37业态定位建议地下一层A区时尚精品街B区女人天地时尚女装、少女装、淑女装、女性内衣、流行女包、时尚饰品、美甲C区潮流生活韩派服饰、运动休闲服饰、箱包皮具、时尚牛仔系列、时尚潮流服饰D区美食街冷餐饮、西式餐点、奶茶店、特色食品等E区生活馆床上用品、儿童用品、家庭装饰、数码用品、影音用品品牌化妆品、品牌精品服饰、珠宝饰品、品牌箱包、品牌鞋类区域内现有商场商铺面积以1为主，过道米为主；根据调研结果及和众多经营户访谈，得知对经营大多数业态而言，商铺位经营面积偏小，商场内部交通过道偏狭窄；给经营带来诸多不便。根据商场规划经验和现实经营需求情况，考虑当地经营户和投资客购买承受力，结合项目整体定位，建议商铺建筑面积以为主，以下为辅，以上少量。如经营户需更大面积，可以两个或多个商铺打通组合，满足经营需求。建议主干道设计在6米之间，次干道米之间。38产品规划建议建议依据分析38产品规划建议交通动线建议本项目地下一层以哈达街为分割线形成贯穿南北6大主通道，设立8大街区中庭节点，内部规划东西南北十字金街，通道宽57米，次通道宽284米，为地下商业街区的业态划分创造良好的环境基础，中厅及主过道设置雕塑、长椅、植物小品等内容，提升商场形象，打造舒适购物环境，聚集人气。方案一全部小铺位商铺进深与门面比例不宜大于21。使用率控制在5865之间。优点地下一层铺位划分以销售为出发点，铺位划分充分考虑经营实际需求及购买承受力，单铺面积较小；易于日后销售去化。缺点（1）铺位数量较多，主次区分不明显；（2）精品商业街部分，缺乏“街”的整体感；（3）容易造成死角铺位，难以聚集人气，不利于销售，亦不利于日后经营，盘活整个商场。38产品规划建议负1层铺位划分方案（一）精品商业街面积建议数量2020204060506020方案二部分位置划分主力店铺（如图）商铺进深与门面比例不宜大于21。使用率控制在5865之间。优点（1）B类位置，将死角划分为主力店，通过先招商后销售，盘活所有铺位，带动整个商场繁荣，利于日后商场经营；同时利于死角铺位去化；（2）A类位置，精品商业街区域，“街道”整体感凸显，形象的统一，增加购物乐趣。缺点（1）主力店单铺面积较大，不利于销售；（2）通过先招商后销售，当期可销售面积减少，前期投入成本增加。38产品规划建议负1层铺位划分方案（二）面积建议数量20202040505060208020010主力店建议在局部中心区域与死角中引入主力店（100300），主力店的业态建议可设立为小型日用品超市“屈臣氏”；品牌餐饮“吉野家”；时尚折扣品牌店；运动品牌折扣店等。第四部分项目营销推广41营销策略整体营销策略7月8月售楼部入驻认购9月10月11月6月销售销售客户积累阶段第一部分开盘第一部分认购，试水项目销售阶段热销期稳销期6月中旬客户摸底第二部分开盘销售第一部分VIP卡SP活动引爆市场，吸引关注915销售第二部分VIP认购卡SP活动吸引经营户SP活动吸引投资户8月下旬42营销策略负一层概况区位面积（单位M2）小计A区9352871759171C区823885B区11062771899398D区216614E区576407合计3658469365856942营销策略推销顺序项目可销售部分为地下一层约37万，鉴于项目周边原有商业情况，和目标客户群情况，把商场以地面哈达街为轴线分为两大部分进行推销。第一部分，以地面哈达街以南部分，面积约129152，此部分铺位划分较为密集，数量较多，交通动线带动力相对第二部分略显弱化。故以低于市场价格先启动受众面最广的B区女人天地、D区美食街和E区生活馆，以吸引商户，聚集人气。为第二部分涨价，实现价值最大化奠定基础。待到B、D、E区整体销售达到60左右，启动以地面哈达街以北的第二部分。面积约23670；同时整体价格上调。实现快速销售和利益最大化目标。品牌线维多利繁华每一城推广线万商汇聚，维多利领擎43整体推广策略经营者投资者消费者43推广策略项目营销推广整合模型集成联动整合营销SP活动新闻导向主题营销网络联动PR活动广告创意媒体组合顾客互动43推广策略整体推广节奏导入期维多利项目前期形象导入。主诉求维多利集团西北商业领袖执行解读本阶段，以品牌导入的形式，重点将展示维多利品牌影响力及形象，在市场当中形成强烈的关注，将项目的区位以及项目强烈面世感重点诉求。预热期维多利项目产品形象，市场高度性宣导。主诉求维多利打造赤峰首家全生活一站式商业街区执行解读本阶段，产品亮相，高度性市场定位明确，依托体量、业态、规划等，明确自身商业领袖性地位，体现自身对于区域、泛区域的商业辐射力。强势期高度宣传产品的投资安全性、高回报性。主诉求跟着维多利赚大钱执行解读本阶段，借势前期高度定位，重点体现市场撼动力，维多利购物广场对于整体商业市场、生活价值的重塑，传达项目产品的投资安全性、高回报性。筹备期预热蓄水期爆发期11年7月11年6月11年4月开盘11年8月认购售楼中心开启11年11月43推广策略活动策略活动主题“维多利繁华每一城”产品推介会暨主力店入驻维多利购物广场签约仪式活动主题“绝对维多利，绝对吸引力”维多利购物广场16F招商启动仪式活动主题“八年十城百万商业矩阵维多利携荣耀而来”暨维多利集团入驻赤峰新闻发布会筹备期热销期11年7月11年6月11年5月开盘11年8月认购售楼中心入驻稳销11年10月11年11月11年9月预热蓄水期目的引爆市场，吸引关注目的吸引经营户目的吸引投资户43推广策略6月SP活动方案“维多利广场”SP活动之【活动主题】“八年十城百万商业矩阵维多利携荣耀而来”维多利集团入驻赤峰新闻发布会【活动目的】（1）向市场传达项目为政府招商引资重点建设项目的信息，树立项目良好形象；（2）发布项目相关信息，加强市民对维多利广场的了解和认识；（3）借以制造声势，创造推广契机，宣传项目，为销售做畜客准备。【活动时间】2011年6月上旬（具体时间待定）【活动形式】互动式新闻发布会【活动地点】赤峰宾馆【邀请对象】市（区）政府领导、甲方领导、各界代表、媒体记者、广大市民等。【媒体配合】红山晚报，交通之声广播，短信，户外。43推广策略7月SP活动方案“维多利广场”SP活动之【活动主题】“维多利繁华每一城”产品推介会暨主力店入驻维多利购物广场签约仪式【活动目的】（1）向市场传达项目的经营、投资价值；（2）发布大商户入驻信息，释放商场必繁荣信号，吸引经营投资客户；（3）借以制造声势扩大市场影响力，确立维多利在赤峰的市场地位；（4）借以制造声势，创造推广契机，宣传项目。【活动时间】2011年7月（具体时间待定）【活动形式】签约仪式【活动地点】步行街售楼部【邀请对象】签约公司领导、认购（登记）客户、媒体记者等。【媒体配合】红山晚报，交通之声广播，短信，户外。“维多利广场”SP活动之43推广策略9月SP活动方案【活动主题】“绝对维多利，绝对吸引力”维多利购物广场16F招商启动仪式【活动目的】（1）向市场传达项目的经营、投资价值；（2）发布大商户入驻信息，释放商场必繁荣信号，吸引经营投资客户；（3）借以制造声势扩大市场影响力，确立维多利在赤峰的市场地位；（4）借以制造声势，创造推广契机，宣传项目。【活动时间】2011年10月【活动形式】新闻发布会【活动地点】步行街售楼部【邀请对象】公司人员、司仪、主持、演员、客户等。【媒体配合】红山晚报，交通之声广播，短信，户外43推广策略筹备期导入期维多利项目前期形象导入。主诉求维多利集团西北商业领袖执行解读本阶段，以品牌导入的形式，重点将展示维多利品牌影响力及形象，在市场当中形成强烈的关注，将项目的区位以及项目强烈面世感重点诉求。工作准备售楼中心启用前工作准备，地面规划方案、地下二装设计方案确定。媒体组合户外广告牌软文围挡筹备期热销期11年7月11年6月11年5月开盘11年8月认购售楼中心入驻稳销11年10月11年11月11年9月预热蓄水期媒体投放时间投放内容广告形式具体投放选择备注工地围挡530维多利品牌号召力、影响力，产品卖点户外广告工地内容更换内蒙古晨报项目形象宣传软文内蒙古晨报头版版43推广策略月媒体组合43推广策略蓄水期筹备期热销期11年7月11年6月11年5月开盘11年8月认购售楼中心入驻稳销11年10月11年11月11年9月预热蓄水期预热期维多利项目产品形象，市场高度性宣导。主诉求维多利打造赤峰首家一站式街区执行解读本阶段，产品亮相，高度性市场定位明确，依托体量、业态、规划等，明确自身商业领袖性地位，高度密集蓄客期为项目首次认购做准备。媒体组合DM、楼体户外广告、围挡广告，短信、软文、硬广、公交车体活动主题“八年十城百万商业矩阵维多利携荣耀而来”暨维多利集团入驻赤峰新闻发布会媒体投放时间投放内容具体投放选择备注短信130配合SP活动60万条30万条/次，配合活动公交车体6151215根据销售节点，更换内容半年亿翁广告130项目产品宣传头版整版硬广，配合活动红山晚报130项目形象、产品宣传底版整版软文硬广赤峰广播交通之声130项目形象、产品宣传早、中、晚黄金时段夹报130DM2万份楼宇电视11030项目形象、产品宣传硬广，配合活动户外广告11030项目形象、产品宣传306国道官仓沟交叉口单立柱维多利呼市、包头店11130产品宣传各店户外广告位根据销售节点更换内容43推广策略月媒体组合43推广策略热销期筹备期热销期11年7月11年6月11年5月开盘11年8月认购售楼中心入驻稳销11年10月11年11月11年9月预热蓄水期强势期维多利项目形象体系全面建立。主诉求跟着维多利赚大钱执行解读本阶段，借势前期高度定位，重点体现市场撼动力，维多利购物广场对于整体商业市场、生活价值的重塑，核心理念传达同时体现自身产品的特点、丰富性。配合招商工作全面开展，暗线配合维多利品牌宣传。媒体组合DM、楼体户外广告、围挡广告，短信、软文、硬广、公交车体活动主题“维多利繁华每一城”产品推介会暨主力店入驻维多利购物广场签约仪式活动主题“绝对维多利，绝对吸引力”维多利购物广场16F招商启动仪式43推广策略8月媒体组合媒体投放时间投放内容具体投放选择备注短信81130配合SP活动60万条30万条/次公交车体6151215根据销售节点，更换内容半年亿翁广告811130项目产品宣传头版整版硬广红山晚报811130项目形象、产品宣传底版整版硬广软文赤峰广播交通之声811130项目形象、产品宣传早、中、晚黄金时段夹报811130DM2万份视前面效果楼宇电视711130项目形象、产品宣传全市宾馆、酒店、商场、汽车销售点等春晖公司户外广告711130项目形象、产品宣传新区彩虹桥广告位、呼市、包头维多利店广告位内容更换维多利各项目售楼部811230产品宣传呼市、包头、乌海项目售楼部放置本项目楼书视各项目进度情况而定44招商策略招商思路招商前提在销售率在80以下时实施招商方案，租金水平参照市场租金。招商思路（1）常规招商，租期3年，第四年经营户可按当前售价购买或针对投资户带租销售（2）主力店招商，租金略低于市场租金，租期3年，第四年经营户可按当前售价购买；（3）先招商，后带租销售，主要针对投资客户；（4）3年返租招商面积（）租金水平（元/天）3年租金收益（万元）返租售价（元/）实际回款（万元）实际单价（元/）3697820256656121000148651620100036978253