综艺·莞都国际花城商业项目前期提案_美联物业_营销推广_市场研究

综艺莞都国际花城商业项目前期提案_美联物业_营销推广_市场研究综艺莞都国际花城商业项目前期提案唯一香港房地产代理上市公司（联交所编号1200）前言贵方需求营销为主，现金为王，快速回笼资金。同时将本项目打造为餐饮主题的龙头老大，为后期D区的开发打下良好的市场基础。我方优势拥有庞大的具有投资能力的投资客户资源，并可通过纯熟的行之有效的模式将客户调动起来去投资有价值之项目。在此，我方将向贵方阐述一种可将贵方物业与市场客户资源整合的独有的可行模式。美联优势雄厚的实力项目分析SWOT分析合作意向客户分析项目定位营销推广策略推盘节奏推广包装策略市场分析报告体系合作方式取费标准独有的操盘手法引言07年国家宏观调控政策的频频出台，引致房地产市场跌宕起伏，商业地产也必然受此影响，让我们来看一看珠三角房地产标杆地区的深圳，07的商铺市场的状况一手商铺市况价格走低销售疲软新增减少2007年深圳商铺市场状况07年一手商铺价格走低（资料来源美联数据库）已售单数占24未售单数占7607年新增商铺销售疲软55670071829194131981016411398787477759469036305000（资料来源美联数据库）07年一手商铺新增供应下降08年将持续减少走低疲软下降减少一个个令人触目惊心的字眼，我们该怎么办市静心不静，08显本领美联帮到您联动效率第一部分认识美联地产业龙头代理地位35的香港市场占有率逾10,000名美联地产精英全国各地逾800间地铺根据地关于美联美联集团简介美联集团于1973年在香港成立，1995年6月于香港联合交易所正式挂牌上市，是全港唯一的上市物业代理（联交所编号1200）拥有数百家分行和数万名销售精英，规模庞大，在全国主要城市及香港特区、澳门构成紧密客户网络。美联物业集团提供多元化的服务，包括住宅、写字楼、商铺、大型商业项目和厂房的代理、项目销售策划、宣传推广、测量估价、招标拍卖、物业管理顾问、按揭转介及法律咨询等，每年促成物业交易金额直逼千亿港元。美联不仅在住宅、商铺等传统项目上有卓越的表现，而且在新兴的商业地产项目上也具有丰富的经验和众多成功的案例。2、美联集团品牌美联集团品牌美联集团（成员/下属机构）港岛九龙新界美联中国广州分公司上海分公司北京分公司东莞分公司美联香港中山分公司重庆分公司杭州分公司美联澳门香港置业深圳总部美联集团有限公司MIDLANDHOLDINGSLIMITED美联工商铺美联资产管理美联测量师行美联移民顾问EVI教育亚洲美联集团三夺国际殊荣摩根士丹利资本国际（MSCI）香港小型股指数。福布斯FORBES选为亚太区本港最佳上市机构亚洲货币ASIAMONEY评为2005年亚洲最佳管理公司（中型企业）美联操盘策略最实效的营销手段销售是项目开发最重要的阶段，是楼盘最终在市场上实现价值、发展商实现利润的关键阶段。同时，销售是专业性很强，综合性很高的活动。通过美联专业代理服务，发展商可用尽可能低的销售费用实现尽可能高的销售业绩美联充分整合自身资源，以其30多年的操盘实战经验为发展商实现产品的速效、溢价且提升发展商品牌。为其后续其它产品的良好销售奠定基础，注重品牌的建设，关注企业的可持续性发展。前期预热、筹备内部推广、唱盘定位调整确定内部销售现场活动、开盘持续推广、强销美联特色营销推广策略目标通过广泛收集市场及准客户信息规划项目销售进度；向前线销售人员透露本项目信息，开始寻找意向客户。美联优势美联市场研究部长期进行各地地产信息收集及分析，美联前线销售同事在市场中所获得的第一手市场资讯，从而保障项目销售顺利；美联销售精英通过其长期专业的服务，已经积累了大批长期合作的潜在客户及投资客户，庞大的客户资源是寻找本项目意向客户的最大保障。前期预热、筹备目标向美联逾800人的全体员工重点推介本项目，使全体美联员工均对本项目有深刻印象；内部推广同时，发动美联全体员工开始意向客户登记并收诚意金以掌握客户意向。美联优势利用美联内联网、月会、周会，将本项目向全体美联员工进行推广，同时通过设定具刺激性的佣金回报，使整个美联庞大的销售队伍均成为本项目的销售人员；美联庞大的销售队伍，长期以来已积累起极为丰富的涵盖了各个层面的客户资源，通过美联销售人员专业的服务，确保不流失每一位本项目的目标客户。内部推广、唱盘美联物业互联网进行项目推介目标对前期已收集的意向客户进行比较及筛选，确定最终人选；确定本项目意向客户的同时，与其签定合约，收取定金。美联优势前期通过发动全体美联员工而确定的客户，是本阶段的最有力保障。定位调整确定及内部销售目标项目正式公开开盘销售；开盘当天签约、记者招待会等公关活动组织，引爆项目销售气氛；常规及美联特有媒体宣传报道。美联优势美联长期与深港澳各大媒体保持战略合作关系以及多次成功经验，确保项目开盘当天记者招待会等公关活动成功高调举行，为本项目造势；美联互联网站日浏览量高达4,500,000次，全球浏览量排名高居2,963位，将本项目信息发布至美联互联网站，使项目达到最高的宣传效果；通过在全深圳逾80家的美联地铺展示本项目资讯，使项目信息无孔不入，渗透到每一个角落。现场活动、开盘美联销售现场记者招待会及签约现场深圳美联全程组织项目中港记者会等公关活动目标美联特有媒体持续宣传报道；通过宣传攻势吸引意向客户，同时继续刺激美联销售人员发掘潜在客户；阶段性营销策略调整。美联优势利用美联互联网、内联网、地铺等美联特有媒介，使项目有持续而且强大的宣传效果；通过佣金制度，进一步刺激销售人员销售热情，挖掘每一位销售人员持有客户；利用美联长期操作项目的成功经验，根据项目销售进度适时调整营销策略，使项目最终实现成功销售。持续推广、强销美联物业公司互联网页在全球互联网中浏览率排名高居2963位各环节之间的紧密把控才是销售实现的关键。美联娴熟把控各个环节并充分利用自身客户资源，使项目在一开始就被众多目标客群所熟知，为接下来的各个环节运作奠定基础。市场敏感度高客户储备足美联“精英会”“美联会”客户美联网络资源DM直投和美联内部短信群发系统新闻关系看楼团美联深圳信息传递可覆盖深圳90以上的投资客户；美联集团互联网信息传递可达全球，浏览量每天450万次。美联优势美联将提供以下推广销售的配合措施1、“美联会”客户推广“美联会”现有约10万名会员，所有会员都透过敝司买入或售出物业，大部分都已拥有自己的物业，并且都具有强大的投资观念，具备十分强的购买力，据资料显示，其中接近半数的会员有二次置业的意向，是敝司一批现成的客户。敝司可以用请柬的方式，组织这批客户至本项目看楼，进而达至成交的目的。2、“精英会”“精英会”是敝司的精英职员所组成，每名会员均是敝司内生意额最高、客户群最广之职员，他们均具备过人之推销技巧，如有需要可由他们作为“贵司项目”推介一份子，相信效果亦能事半功倍。建议在“贵司项目”推出之前，筹组“精英会”实地考察，再由发展商加以重点推销培训，籍着此“精英会”之客户背景及推销能力，为“贵司项目”制造一定之销售成绩。3、美联网络结合美联互联网及自身内联网推介此楼盘，同时每间分行窗厨均安排贴上“贵司项目”宣传海报及楼书资料。本司每区分行均会定期寄出数以万计，精美宣传单张到指定屋苑推介当时热门楼盘。我司将安排单张上一个较吸引版位给“贵司项目”作推广之用。本司会安排制作人员到“贵司项目”现场拍摄（合作公司需收费），制作360。互联网上看楼事宜。目的令客户毋须长途跋涉，也可安坐家中便可对“贵司项目”有初步了解。美联内联网推广内联网浏览率约2,353,444次/月中国部网页亦与香港、澳门美联网页互有连结，提供每周国内展销介绍，个别项目推介，使客户清楚了解国内推售情况及资料。故此，我司能利用现时网页广泛使用及便利，将项目资料透过网络发放至全世界，配合其它媒体同时推介，收取更大之推广效益。另外，美联物业集团属下超过200间分行，采用全电脑联网（INTERNET），为客户提供精确，快捷的市场资料和分析。美联互联网主页美联互联网推广项目4、DM直投服务、美联内部短信群发系统美联DM直投是针对本项目所圈定的客户，邮寄宣传资料，网络更多的意向投资者。敝司内部设立有短信群发器，凡主管以上级别员工均可收到信息。他们部分都是有能力购房者，在另一层面也是本项目的目标客群。5、新闻关系我司之公关部门，由于与新闻报界关系良好，除每周发放我司人员对市场看法之新闻稿外，亦可免费为项目前期推广发放新闻膳稿及安排记者进行实地采访，于开盘前营造大量新闻稿发放，抢先吸引市场之注意，使项目开盘前于市场上有足够知名度，使项目未有正式广告投放下，也能在内部认购期消化有关配额单位，创造理想销售成绩。开盘时更有销售把握。美联组织权威研讨会美联组织项目记者招待会楼盘资料展示6、看楼团美联可透过不同渠道挖掘客户，并由美联中国部精英组织客户上项目现场看楼及对客户进行销售及跟进的服务。深圳美联组织看楼团去东莞长安惠州数码商业街位于惠州惠城区南区，为惠州最大之时尚服装品牌集中地。雄踞唯一市级商业中心花边岭商业中心之核心位置。南起麦地路，北至下埔大道，是惠州最旺商圈之人人乐商圈、南坛商圈之间的黄金走廊，人流如织，交通四通八达，周边大型商家林立，堪称“惠州第一街”。惠州数码商业街深圳美联组织惠州数码商业街睇楼团美联深圳代理项目简介发展商百仕达地产有限公司地址深圳市红树湾沙河高尔夫球场旁物业户数1,301个单位，户户送超大露台层数29/F或31/F单位面积约120M2512M2特大露台每个单位至少2个巨大景观露台会所设施3,000M2会所室内恒温泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、商务中心、健身中心、棋牌室、多功能厅、室外游泳池、网球场等停车场景观车库共1,900个私家车位豪华装修300M2以下单位送豪华装修特高楼层标准单位约10呎3吋31M红树西岸美联深圳代理项目简介物业类型超高层写字楼开发商长平（深圳）发展有限公司地址深圳市福田保税区内占地面积111892平方米总建筑面积79768平方米其中，商业配套面积首层425763平方米二层455763平方米三层455763平方米办公面积5544613平方米户型面积4597平方米停车位216个（地上与地下两层）总户数945套预计入伙时间07年年底长平商务大厦深圳八卦岭片区盛世鹏程缤纷商业街区占地面积311956平方米总建筑面积156000平方米总户数949户车位数653商业面积11851平方米商业规模5、6、7栋下裙楼一、二层为商业，一层街铺较为规整但进深较深，二层柱距呈不规则分布较难利用。美联深圳代理项目简介建筑面积210399平方米住宅面积112376平方米商业面积65000平方米绿化率303一层地下停车位1056个明珠国际广场位于长安最繁华的商业街长青路，项目位于长安商业的主要商圈地带，是长安未来商业发展的中心区，拥有良好的发展空间。项目定位为集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的大型中和性的购物广场。东莞长安明珠国际广场东莞、惠州代理项目简介美联全国代理项目简介中山星晨花园美联物业项目运作架构总监项目专案组策划小组市场定位营销方案宣传媒介市场调研组销售小组销售渠道售后服务客户资料库境内外销售现场销售第二部分项目分析地理位置综艺莞都国际花城位于中堂镇政府圈定打造的未来核心商圈内，东临107国道，南望镇政府，北靠江南农批市场，毗邻觉华寺传世福地，独拥东莞八景之一的“党华烟雨”，项目地块是中堂镇十一五发展和开发建设的热点，具有显著的区位优势和交通优势。项目概况主要经济技术指标项目总占地面积18075839总建筑面积52413813总共分为A、B、C、D四个区，A、B区在建中大部分已竣工；C区已规划；D区正在规划中。其中A、B区占地面积573609总建筑面积16387157商业面积334863商业分两层首层街铺1377904，二层1970699。容积率25绿化率3612地下车位447个（另有401个临时停车位）产品创新，差异化竞争，创新商业业态，引领消费新需求通过品牌推广，提升项目核心竞争力提供优惠政策，加大投资回报，打造财富累计效应房地产政策对投资者产生的影响减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁威胁THREATEN扩大宣传，树立地标品牌效应，形成强大的聚客力和向心力结合市政规划，利用镇政府的有利条件，将项目打造成中堂新的商业中心市政规划，镇政府将迁移至振兴路北，并规划将振兴路打造成商业示范街区竞争压力小，中堂本土仅有万和购物广场和东港城购物中心利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会机会OPPORTUNITY项目周边整体商业氛围缺失，人流量不足总人口仅13万人，本地消化能力有限商铺面积普遍较大，总价较高体量最大，能够树立中堂商业中心的标杆形象紧临107国道、振兴路，地段优越、交通便利凭借与政府机构的良好关系，能够获得较多的政策支持6开发商实力雄厚，前期住宅的成功销售将大大提高本项目的知名度SWOT劣势WEAK优势STRENGTH项目分析总结项目之优势极明显，是不可多得的商业项目，若定位准确，定价合理，策划、推广得当，会在较短时间内销售一空；项目铺位之总价相对较高，故目标客户应定位为实力较强的投资者，且需针对其投资心理进行点对点的推广；项目本身无销售氛围，需在包装方面能够创新独到，以营造出商业氛围，另外还需要制作一些如投资指南、投资计划书等有针对性的销售物料配合销售。根据商业的SWOT分析和周边商业环境现状，本项目应该走补缺的发展战略补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。补缺转移领导弥补中堂商业步行街以及餐饮美食街的缺失，满足核心商圈功能扩张需求为住宅和周边日常生活消费提供服务逐步转移万和、东港城商业中心消费顾客群，成为中堂新的商业中心特色取胜，打响餐饮美食和休闲娱乐品牌，吸引周边市镇的消费群，成为独具特色的商业领导者。C、项目周边的消费力周边居民收入中等周边居民消费潜力大为做好本项目功能的总体定位，主要从以下几个元素进行综合分析A、物业本身特性可拆分、可合并的开放式商业街区构造，空间灵活多变楼高2层，总规模334863B、商场地理位置交通便利人口密集D、项目周边的商业现状店铺档次较低缺乏具特色的美食餐饮街区E、居民的消费习惯喜欢一站式消费餐饮、娱乐、购物相结合独具特色的美食餐饮一条街餐饮娱乐与购物休闲结合辐射中堂本地、麻涌、直至广州等周边多个市镇居民的吃、购、玩的体验式风情街区满足本社区居民的生活配套需求商业的完善配套，如停车场、休闲广场等以大型餐饮娱乐为主，引进广深地区知名餐饮娱乐公司，将本项目打造成为中堂乃至东莞北部饮食娱乐界的龙头老大，确定项目高度，拔高项目形象。综上所述，我们建议本项目的功能定位为本项目客户定位分析客户类型分析客户需求分析客户投资倾向企业投资者境外企业境内企业个人投资者资深实力型大众投资型客户类型分析客户需求分析低风险稳定回报或高回报升值空间大变现快付款方式灵活最好门槛低客户投资倾向分析机构投资者境外城市竞争力强、发展水平高；一线城市；大型标的性物业；连稳定租约；投资额大；有资深行业顾问推荐。机构投资者（境内）发展中城市，富有竞争力；二线城市以上。规模大物业或最旺路段物业；升值空间大；有良好当地政府关系；客户投资倾向分析个人投资者（资深）熟悉区域，有竞争力；标志性地段或大型物业；偏好独立街铺，最好有稳定回报；升值潜力大，远景规划利好。个人投资者（普通）总价低；规模大，现有回报高；容易变现；短期内升值快。客户定位深圳、香港、珠三角等资深实力型个人商业物业投资者（占销售数量的约50，销售金额的约70）中堂本地居民（占销售数量的约25，销售金额的约15）中堂周边市镇居民（占销售数量的约25，销售金额的约15）第三部分营销推广策略营销推广整体思路抓住时机，先填补市场空白，打开销售市场，继而打造企业品牌，为C区D区的开发打下良好的市场基础；先行引进主力商家以带动销售，在销售完成一定比例后进行大规模招商。说明商铺销售的推出时间特别重要，前期的预热、造势一定要做足。3月1日4月1日5月1日6月1日7月1日8月1日9月1日10月1日推广造势期，同时开始主力商家的招商洽谈第一批单位销售期第二批单位销售期第一批单位盛大开盘9月中旬美食街开业第二批单位盛大开盘营销节奏安排大规模招商开始12月31日尾盘销售期第一阶段时间3月初至4月底，约2个月工作内容1、广告推广2、美联内部唱盘3、引进一些主力商家开始洽谈招商目的1、美联大客户内部消化期2、建立市场形象，积累上门客户3、根据内部客户的反馈进行项目的定位调整4、确定23家有规模的有知名度的商家第二阶段时间4月底至6月底，约2个月工作内容1、第一批单位开盘热销2、美联开始内部唱盘第二批单位目的1、开盘2个月第一批单位销售802、美联内部消化第二批单位第三阶段时间6月底至9月中，约25个月工作内容1、第二批单位开盘热销2、第一批单位的尾盘消化3、招商工作的筹备目的1、9月中旬前总的销售率达7080第四阶段时间7月中旬至9月中旬，约2个月工作内容1、7月中旬开始统一招商（我司为协助）2、9月20日左右美食娱乐部分商业开业第五阶段时间9月中旬至12月31日，约35个月工作内容1、以已开业的部分的商业为主题进行第二轮广告推广，继续增加人们的关注度及信任度2、尾盘及保留单位的尾盘消化期目的圆满完成9599总销售率的任务各环节之间的紧密把控是实现销售成功的关键美联充分联动自身客户资源，帮助发展商用尽可能低的销售费用，实现尽可能高的销售业绩项目现场包装及推广活动的