重庆现代农业园区商业计划书

重庆XXXXX现代农业园区商业计划书重庆XXXXXXXXXXXXXXX有限公司二0一七年八月摘要XXXXXXXXX是一家专门从事农业综合性开发的公司，公司旗下的XXXXXXXXX现代农业园区项目位于重庆市渝北区统景镇，项目规划面积2600亩，总投资5亿元，是集农业种植、养殖、观光采摘、餐饮、娱乐休闲、科普教育、康养旅游为一体的大型都市农业生态园区。该园区分为6个区域农业种植、农业养殖、农业生态主题乐园、休闲度假村、农业教育培训基地、康养基地。园区建成后，具备6项核心功能旅游功能、产业化功能、教育功能、文化功能、养生功能、商务功能。本项目地处风景秀美、气候宜人的渝北统景镇，依托资源优势，具有得天独厚的市场优势，为发展观光农业旅游提供天然的物质条件。此外项目区位优势明显，选址科学，为游客的到访提供便利。本项目拟采用有机农业品牌化园区经管人文化园区农业休闲农业生产高校循环的模式。利用公司政府农户的模式进行运作。充分挖掘市场潜力，努力把本项目打造成重庆地方乃至全国的乡村旅游示范基地。本项目拟采用公司自筹、商业贷款、引进风险投资和政府扶持四种资金进行投资建设，经过利用财务分析模型进行测算，项目建成后，年平均利润额8000万元，平均投资利润率45,项目投资回收期4年。此外，项目建设中存在的5大风险，也给出了相应的对策。整体而言，本项目前景可观，风险可控，值得投资。目录第一章总论111项目概况112项目编制依据213综合评价3第二章项目建设必要性及意义421项目建设必要性422项目建设的可行性5第三章建设方案与实施进度731项目整体运营目标732项目综合开发思路733项目建设基本方案8第四章市场分析1041中国国内旅游市场发展分析1042重庆市旅游市场发展分析1243休闲农业和乡村旅游发展分析13第五章发展战略与实施计划1551发展战略1552目标市场1653服务产品1654定价策略1755营销策略18第六章项目管理及组织运行1961机构设置1962运行管理21第七章投资估算与资金筹措2471投资估算2472资金筹措与使用计划27721资金筹措27722融资能力分析27723资金结构分析28第八章财务评价2981评价的依据、原则及方法2982财务基础数据与参数选取30821基本参数30822经营收入及税金估算31823成本计算3383财务分析34831盈利能力分析34832偿债能力分析35833财务生存能力分析36834不确定性分析37第九章风险分析及防范对策3791项目主要风险3792防范风险对策39第一章总论11项目概况111项目名称XXXXXXXXX现代农业园区项目112建设单位XXXXXXXXX113项目选址重庆市渝北区统景镇合理村114项目负责人杨健115建设规模与主要建设内容拟建设的XXXXXXXXX现代观光农业园区项目占地2600亩，投资总额5亿元人民币，该园区分为农业种植、农业养殖、农业生态主题乐园、休闲度假村、农业教育培训基地、康养基地。116建设期限与目标项目建设期限为3年，即201708至2020年08月，通过现代农业种植养殖的发展带动旅游观光休闲娱乐的发展，预计到2020年将该园区建成为集现代农业、旅游观光、休闲度假、康养为一体，包含农业种植及养殖、农业生态主题乐园、休闲度假村、农业教育培训、康养服务等农业产业链。力争用10年时间，投资30亿元，通过以点连线、以线带面、板块式推进、滚动式发展方式，把园区打造重庆乃至中国最具特色的都市休闲圣地、新农村特色文化示范旅游区、生态农业科技观光园区、中国西部低碳养生休闲区。为渝北现代农业发展注入新的活力，实现渝北现代农业园区农业向效益型转变，充分发挥示范带头作用。117建设投资与资金来源1自筹资金05亿元，约占项目总投资2381；2商业银行贷款04亿元，约占项目总投资1905；3引进社会资金、风投资金1亿元，约占项目总投资4762；4国家政策扶持02亿元，约占项目总投资952。118项目效益项目建成后，年平均利润额8000万元，平均投资利润率45,项目投资回收期4年。本项目拥有可观的经济效益，此外还有一定的社会效益和生态效益。本项目的实施深入贯彻了国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展以及国务院关于加快发展生态高效农业的精神。项目的实施可为当地提供一定的就业机会，吸纳当地农户共同参与投资和建设，有助于实现“精准扶贫”。对于调整项目区产业结构，促进地方经济发展，将会起到积极的推动作用。对空气净化、减少水土流失将起到保护作用。项目突出示范带动性，能很好地推动区域经济的协调发展和生态农业联动生物科技产业优化，核心作用是既配合了渝北区农业换代升级政策的实施，推动渝北区开辟新的农产品资源经济发展路径。项目建成后将成为颇具示范带动性的现代科技农业和地区经济的战略性支柱产业。12项目编制依据1、国家林业局计财司关于印发农业综合开发林业生态示范项目建议书编写大纲；2、国家农业综合开发资金和项目管理办法县财政部29号令；3、国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见国发20093号；4、国务院办公厅关于加快发展健身休闲产业的指导意见（国办发201677号）；5、重庆市全民健身实施计划（20162020年）6、重庆市乡村旅游发展规划（20132020年）13综合评价1、“XXXXXXXXX现代观光农业园区”项目符合当前国家重点鼓励发展的产业政策，适合特色农业种植及养殖的发展现状，对调整农业种植结构，实现当地农户增加收入、吸纳人员就业、促进地区经济发展起到推动作用，因此本项目投资方向是正确的。2、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率大大高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时或提前收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。3在经济效益，社会效益，生态效益综合分析后，现代农业旅游观光园区项目具有良好的社会、经济、生态效益，项目建设是必要可行的。第二章项目建设必要性及意义21项目建设必要性211调整农业结构，增加农民收入，实现“精准扶贫”本项目将现代农业产业园开发与当地新农村建设有机结合起来，能够充分挖掘当地特色，带动相关产业的发展，缓解农民的就业压力，实现“精准扶贫”的目标。本项目实施统一规划建设的XXXXXXXXX现代观光农业园区，对统筹城乡建设也有巨大的贡献，在稳定农民增收的情况下，还可以改变村容村貌，建设美丽的现代化农村，吸引城市游客前来观光消费，实现城乡文化的有效交流，把现代城市文明引入农村，全面提高农民群众的思想道德和文化素质，真正实现“生产发展、生活宽裕、村容整洁、乡风文明、管理民主”的社会主义新农村建设目标。212促进区域经济的可持续发展近年来，重庆市保持了年均10以上的发展速度，重庆的快速发展，对整个西部的经济发展起到带动作用，而渝北区的经济发展又直接影响到整个重庆的经济发展。XXXXXXXXX现代观光农业园区是依据渝北区按照“一镇一业、一区域一特色”的总体要求，优化“一区三片”农业产业布局，积极对接两江新区开发建设。项目所在地重庆市渝北区统景镇是渝北区重点打造的农业观光旅游带项目，公司项目定为发展特色农产种植及养殖的生态观光农业，也利于从该地原有资源开采型向环保、综合生态效益维护为重点的生态建设转型。213改善当地的生态环境，实现人与自然和谐发展本项目通过对大面积特色果蔬的种植、农业养殖，既实现了造林绿化、水土保护等功能，同时通过对项目区内水库改造，利于防洪、防旱以及边坡治理，改善当地环境状况。另外通过种植果蔬、花木等也加大了荒山、荒坡植被修复的力度，对于天然林资源保护，推进退耕还林工作意义重大，从而有效实现人与自然的和谐，实现经济效益和生态效益的双赢。214起到示范带头作用建设农业观光游览基地，可以成为人们观光旅游、丰富农业知识、交流农业经验、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休憩健身的场所，通过对该地区的开发，从而促进当地绿色循环可持续产业的发展。22项目建设的可行性221区位优势明显项目所在地统景镇位于地处御临河与温塘河的交汇处，界邻长寿区与四川省邻水县，是渝北区东北部的经济、文化、商贸中心和重要的交通枢纽；全镇幅员面积1123平方公里，是渝北区所辖面积最大的镇。场镇面积3平方公里，城镇化率达35；总人口45万，其中农村人口33万，是典型的农业大镇；本规划区位于重庆市1小时经济圈内，距渝北区城区（两路镇）38公里，具重庆市中心主城65公里，紧靠渝邻高速，且三环路规划在龙安乡设有出口，草统路通车后，从主城区到本案只需30分钟，交通优势明显。另外新成立的重庆市两江新区和重庆渝北国家农业科技园区拓展区，已涵盖渝北区王家镇和古路镇，紧临统景镇，后期统景温泉旅游集群的形成，届时，合理村有望打造成统景温泉旅游度假区、两江新区以及重庆渝北国家农业科技园区的重要配套功能区。221项目定位、发展思路明确项目定位发展以现代农业产业为基础，以生态的山水环境为依托，以郊野休闲度假为特色，集科技农业、休闲运动、度假居住、观光览胜、科普教育、康养等综合功能于一体的综合产业片区，城乡统筹的标杆园区。配合渝北区农业产业结构调整成为重庆市渝北区城乡统筹示范区的巴渝新农村特色区；渝北区农村产业结构调整的示范先行区；重庆市两江开发新区、统景温泉度假区的重要配套功能区，力争成为重庆都市范围内综合程度最高、环境最优、配套最全、科技含量最高、综合效益最好、特色最鲜明的生态农业园。223符合区域经济发展总体规划该项目建设符合重庆市渝北区人民政府渝北区现代农业及新农村建设规划，以“产业强、农村美、农民富”为目标，以“农民纯收入超万行动”为抓手，以推动农民自主创业为主线，着力发展林果产业、林下经济、乡村旅游与休闲农业、农业培训和康养旅游等内容，全面推进城乡一体化建设，全面改善农村面貌，全力将渝北区设成为“两基地一客厅”（重庆农产品加工物流基地、主城区“菜篮子”供应基地和重庆“会客厅”），率先在全市实现全面小康，为全国社会主义新农村建设和城乡统筹改革实验提供“重庆样板”。第三章建设方案与实施进度31项目整体运营目标XXXXXXXXX现代观光农业园区将建设成为集现代农业、旅游观光、休闲度假、康养为一体，包含农业种植及养殖、农业生态主题乐园、休闲度假村、农业教育培训、康养服务等农业产业链，让更多的人参与到循环性生态农业的实践当中来，本项目还具备旅游观光功能，依托丰富的农业资源，培育作物生态环境，设置浏览线路，打造绿色农业风景观光园区，为来此旅游的游客提供生态游览和郊野观光等活动，可与川渝地区其他旅游区形成整体，互为补充，走错位发展之路。本项目将兼顾政府、企业、和农民的利益，将生态农业旅游观光园建设成为具有前瞻性、可持续性、可操作性的特色鲜明的生态农业旅游观光园。32项目综合开发思路拟建设的现代农业旅游观光园核心区分为六区果蔬种植区、农业养殖区、生态主题观光区、休闲度假区景区、农业教育培训区、康养医疗服务区。规划地块结构可以概括为“瓜藤结构”，利用园区内部风光带和外部公路把园区的产业功能和旅游文化功能连接起来。项目分三期开发完成，一期果蔬种植区、农业养殖区，计划投入资金21000万元人民币；二期开发生态主题观光区、休闲度假区景区，计划投入资金15000万元人民币；第三期开发农业教育培训区、康养医疗服务区，计划投入资金14000万元人民币。33项目建设基本方案331建设目标本项目建设成为把园区打造重庆乃至中国最具特色的都市休闲圣地、新农村特色文化示范旅游区、生态农业科技观光园区、中国西部低碳养生休闲区。规划设计理念超前、思路清晰、概念明确、结构合理、重点突出。具有前瞻性、可持续性、可操作性的特色鲜明的现代农业旅游观光园，设计使用年限40年。332基础设施建设内容项目核心区规划依据总体功能定位和布局分为三大片区，内容如下1、现代农业区（农业种植、农业养殖）第一期项目建设内容，2018年12月底完成。计划投资21000万元人民币。主要建设特色农业蔬菜、水果等，同时兼顾农业养殖模块。通过利用自然生态环境，适当整合，给游客提供亲近自然的舒适的原汁原味的农家生活环境。整个生态农业区包含果蔬采摘，观光欣赏、休闲娱乐、参观旅游等商业服务功能为一体。其中布置有种植大观园、苗木文化展示园、花卉栽培实验园、水上休闲中心、生态观光走廊。根据项目建设目标和功能定位，示范区建设成为栽培与种苗繁育区、设施农业示范区、精品果园展示区、园艺花卉种植观赏区、生态科学养殖区、农产品加工区、生态观光林区、生态观光旅游度假区2、旅游服务区第二期项目建设内容，2019年6月底完成，主要包括农业观光休闲、生态农业主题公园、农业科普走廊、农业技术馆、农史博物馆、民俗文化馆、农事体验区、智力科普公园、观光旅游度假村等工程组成。计划投资4500万元人民币。为了方便游客，进一步推广川渝地区的美食文化，倡导绿色饮食健康观念，该区域将建成功能齐全，风格独特的农家乐小区。同时，该区域将布置相对集中的民俗设施、服务管理办公及民俗文化风情馆等建筑，这个区域中主要的公共开放空间有利于吸引众多的游客到来，形成一个便于人流集散中心。3、绿色养殖区第三期项目建设内容，2017年12月底完成。计划投资3000万元人民币。建成绿色家禽家畜生产基地，利用放养的方式进行生产。在此次规划中把饲养的鸡、鸭、鹅、等家禽家畜流放在树林下，让其自由觅食、奔跑，流露出它的野性，使其回归自然，享受大自然赋予它的魅力与财富。另外动物的粪便与大自然的亲密接触，通过土壤含有的微生物的分解与合成，产生营养丰富的有机物，增加土壤养分，维持大自然的生态系统平衡。第四章市场分析41中国国内旅游市场发展分析411中国旅游行业发展概况2014年，我国国内旅游收入30312亿元，增长154；国际旅游外汇收入569亿美元，增长102；2015年，我国国内旅游收入34195亿元，增长128；国际旅游收入61338亿美元，增长78。2016年，国内旅游、入境旅游稳步增长，出境旅游理性发展，旅游经济继续领先宏观经济增速，成为稳增长、调结构、惠民生的重要力量。预计全年国内旅游444亿人次，同比增长11；国内旅游总收入39万亿元，同比增长14。国家旅游局预计，2017年全年国内旅游人数488亿人次，同比增长10；国内旅游收入达44万亿元，同比增长125。入境旅游人数14亿人次，同比增长35；国际旅游收入1260亿美元，同比增长5；出境旅游人数123亿人次，同比增长4。412中国旅游行业发展趋势分析中国将成全球最大国内游市场。由于我国旅游资源丰富，人口规模庞大，旅游业现已发展成一个集食、住、行、游、购、娱为一体的多业态产业群，在全球同业中的地位日益提升。随着居民消费能力的提升以及城市化进程的持续加快，我国居民旅游潜力将加速释放，我国旅游业将迎来新一轮的黄金增长期。据世界旅游组织预测，到2018年，中国出、入境游客规模均有望达到3亿人次，届时将有望成为全球最大的国际旅游目的地国家和第四大旅游客源国；另外，国内旅游将达到28亿人次，居民平均出游率2次/年，将成为全球最大的国内旅游市场。413中国旅游行业发展前景分析未来10年间，中国旅游业将保持年均104的增长速度，其中个人旅游消费将以年均98的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到109，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。2015年，国内旅游人数达到40亿人次，比上年增长105；增长速度略低于上年同期的107；国内旅游收入34195亿元，增长131，增长速度低于上年同期的154。国内旅游人均消费增速有抬头之势，城镇居民旅游人均消费水平进入回升通道。我国国内旅游人均消费的增长动力主要源于城镇居民人均旅游消费水平的提升，预计到2020年国内游人数达735亿人次，旅游收入接近7万亿元。据世界旅游业理事会预计，到2020年，全球国际旅游消费收入将达到2万亿美元；另据世界旅游协会预测，从2010年到2020年，国际旅游业人数和国际旅游收入将分别以年均43、67的速度增长，高于同期世界财富年均3的增长率；到2020年，旅游产业收入将增至16万亿美元，相当于全球GDP的10；所提供工作岗位达3亿个，占全球就业总量的92，从而进一步巩固其作为世界第一大产业的地位。42重庆市旅游市场发展分析421重庆市旅游业总体发展概况据初步统计测算，2016年112月全市接待境内外游客4508613万人次，实现旅游总收入264521亿元，同比分别增长151和175。其中接待入境游客31658万人次，旅游外汇收入1687亿美元，分别增长121和149。出境旅行社组织出境旅游19624万人次，同比增长77，其中出国游17415万人次，增长10；港澳游1622万人次，下降104；台湾游587万人次，增长25。522国内旅游市场。2017年16月全市接待境内外游客2322579万人次，实现旅游总收入143046亿元，同比分别增长134和185。其中接待入境游客13105万人次，旅游外汇收入75051万美元，分别增长122和136。出境旅行社组织出境旅游9302万人次，同比增长08，其中出国游8201万人次，增长05；港澳游869万人次，增长230；台湾游232万人次，下降359。422重庆市旅游行业发展目标根据重庆市建设国际知名旅游目的地“十三五”规划的通知目标，到2020年，重庆市将把旅游产业培育成为重庆综合性战略支柱产业，建成以“山水之都美丽重庆”为统领，以三大国际旅游目的地、四条主题精品旅游线、四级目的地体系、七大国际旅游品牌为支撑，城市魅力独特、产品业态丰富、品牌形象卓著、服务功能完善、集散舒适便捷、环境安全友好、主体充满活力的国家旅游中心城市、具有世界吸引力和竞争力的国际知名旅游目的地。一是旅游综合实力明显增强。旅游总收入达到4500亿元，年均增长15；旅游增加值占地区生产总值的比重达到8；二是旅游客源市场进一步拓展。国际及地区航线数量达到100条，入境游客达到500万人次，年均增长12以上，旅游总人数达到526亿人次；三是打造一批具有世界吸引力和影响力的旅游品牌。形成以长江三峡、世界遗产、山水之都及国家A级旅游景区为支撑的多类型、多层次、组合优势明显的旅游产品系列，培育形成一批特色精品旅游线路，创建一批世界级、国家级旅游品牌。423重庆市旅游市场前景分析随着重庆经济的发展，区位优势越发明显，根据重庆市旅游局抽样调查的结果显示，2017年第一季度重庆市居民出游意愿为82，其中近半数居民有节假日出游计划。出行需求仍保持稳定增长，旅游经济运行将呈现旅游需求旺盛、旅游热点从大型城市向县域转移、旅游过年渐成主流的特征。预计未来5年，市内出游人数将达124亿人次，同比增长154预计旅游收入3345亿元，同比增长176。整体预测旅游市场的市场规模可达8000亿元，其中以乡村旅游为特色的出行方式更为市民所青睐，市场43休闲农业和乡村旅游发展分析431休闲农业和乡村旅游发展概况目前我国休闲农业和乡村旅游已进入快速发展期，2015年全国休闲农业和乡村旅游接待游客超过22亿人次，营业收入超过4400亿元，从业人员790万人，其中农民从业人员630万人，带动550万户农民受益。“十二五”时期游客接待数和营业收入年均增速均超10。2016年全国休闲农业和乡村旅游接待游客近21亿人次，营业收入超过5700亿元，从业人员845万。其中，2016年国庆黄金周期间，全国休闲农业和乡村旅游游客接待量占同期旅游人次的69，休闲农业和乡村旅游越来越成为市民出行旅游的首选。国家发展改革委等14部门联合印发促进乡村旅游发展提质升级行动方案（2017年），明确提出2017年全国乡村旅游实际完成投资达到约5500亿元，年接待人数超过25亿人次，乡村旅游消费规模增至14万亿元，带动约900万户农民受益的发展目标。432休闲农业和乡村旅游发展存在的问题当前，乡村游也存在同质化严重、思想准备不足、服务质量不高、基础设施滞后等问题，亟需出台乡村旅游发展方案的同时，还需加强乡村旅游的监管，切实维护游客的合法权益。第五章发展战略与实施计划51发展战略511总体战略公司在35年内，通过现代农业种植养殖的发展带动旅游观光休闲娱乐的发展，预计到2020年将该园区建成为集现代农业、旅游观光、休闲度假、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养殖、保健康养为一体，包含农业种植及养殖、农业生态主题乐园、休闲度假村、农业教育培训、康养服务等农业产业链。建立成功的品牌，积累无形资产，收回初期成本，准备扩大生产规模。1、初步创业期（13年）主要是以果蔬种植、休闲旅游观光、休闲娱乐、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养殖等为主，逐步以扩大知名度,吸引更多的消费者来认领土地建设自己的农场为主，市场策略为逐步培养消费习惯，抢先占领生态休闲类旅游行业的市场份额，建立自己的品牌，积累无形资产，收回初期投资。第一、二年打牢基础、做出精品，然后进入旅游业市场，站稳脚跟，着力宣传公司服务特色，主动出击，为客户提供高品质的服务，初步具有行业知名度，建立一部分相对稳定的客户群，为下一步发展的基础。第三年树立并提升品牌形象，从初期的客户群为主，通过口碑，媒体广告等各种渠道加强宣传，增加无形资产，中长期时，项目采用多元化服务扩大市场份额。2、发展成长期（45年）项目规模及业务相对稳定，进一步提升知名度，打造品牌提升服务质量。并在不断扩大市场份额的同时，筹备新业务的开发工作。使项目在川渝市场知名度达到75，川渝周边省份知名度达到50，全国知名度达到40，巩固已有市场，扩展潜在市场。52目标市场1、近期重庆主城区及周边区县的游客等。2、中远期四川、贵州、陕西、湖北等面向全国旅游市场53服务产品1、旅游观光提供满足城市居民体验农村生活的场所2、休闲娱乐包括棋牌、茶艺、水上运动、KTV、酒吧、垂钓等休闲娱乐项目。3、农家餐饮提供具有川渝地方特色的农家小吃、土菜、野味等具有农村特色的餐饮。4、园艺观赏包括入口花圃、百花广场、露天看台、锦绣水园、生态博物馆等园艺观赏。5、旅游购物提供具有农家特色的小商品和园艺产品供游客购买。6、生态养殖把饲养的鸡、鸭、鹅、猪等家禽家畜流放在树林下，让其自由觅食、奔跑，流露出它的野性，使其回归自然，享受大自然赋予它的魅力与财富。7、农业教育培训可以提供包含农机、农技、养殖等农业方面知识的专业化培训，提高培训人员的科学素养。8、康养产业依托秀丽的景观和环境优势，整合现代康复疗养理念，将旅游产业链向康复医学延伸、康复医学向旅游产业延伸、使康复治疗和旅游疗养有机结合。54定价策略1、创业期由于在创业初期，本项目的市场占有和拓展能力都十分有限，在这种情况下急需扩大市场份额，但又必须保证服务质量和成本回收量因此在进入市场初期，首先用中等定价，低于同行业其他景区的价格来吸引消费者。2、成长期项目在成长期间具备了一定的市场占有量和服务拓展力，并且在服务、技术、管理等方面逐渐趋于成熟，因此将尝试使用中高端价位来进一步增强我们的利润获取能力。3、成熟期当本项目主营业务成熟，管理技术方面已经完善的时候，将作为行业的领导者来牵头订阅行业标准，规范并整合市场资源，从而涉足其他相关产业发展，并尽力保持主业价格的稳定，其它业务定价则与社会普遍价格一致，以此开拓其它业务价格。55营销策略1、农业产品的品牌营销移动互联网营销体系和高端市场渠道体系的有效结合是保障本项目农业品牌营销的关键战略；本项目后期会建设一个配套的系统，通过系统的整体运营，对客户和管理有一些积累和沉淀。但需要补充的是，围绕项目中心建立的产品销售体系，应该涵盖机构团体、中产阶层、圈层系统等；尤其在项目成功运作的中期，我们将建立实体有机产品餐饮系统，这是支持农业产品品牌化，扩展另一条产品战略线策略；2、生活方式营销毫无疑问，本项目将是整个营销的中心。在中心，我们将建立关于健康、养生、食疗、农耕文化、国学等多个体验场；同时配置健康理疗中心、养生中心、有氧运动健身中心等，这将为这个行业建立一个全新的运营标准，并跨界到健康产业领域，成为行业的领军人物；3、自然资源营销统景温泉度假村作为全国较为知名的温泉景区，我们将彻底激活该重要的项目要素。当然，最为重要的是，将这些自然提升到人文山水的割据及境界之中，使之成为长盛不衰的文化资源；从而确保园区项目的可持续运作；4、区域营销体系建设重庆渝北有太多农业观光旅游项目，包括商业化后由企业主导开发的各种特色农业园，以及川渝地区深厚的人文资源。川渝抗战文化是比较典型的一个分支，格局上已经形成了一个大的旅游带，并且是以生态环境为基础的。我们希望建立一种能够获得政府支持的区域营销体系，将区域农业项目营销提升到国际艺术化的高度。第六章项目管理及组织运行61机构设置本着机构简洁、人员精干、廉洁高效的原则确定本项目组织机构。本项目建设单位为XXXXXXXXX，项目筹建和建设由公司办公室具体负责，采取国内外招标方式落实设计、施工、监理单位及主要设备材料采购等工作，与承包单位签定合同，制定施工进度计划，全程严格控制工程质量、工期、造价。公司实行公司董事会领导下的总经理负责。董事会决定子公司的重大事宜，总经理由董事会确定聘任，负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。62运行管理1、总经理向董事会负责，执行董事会决策并报告工作。总经理办公室在总经理领导下全面组织管理XXXXXXXXX现代农业科技园区各项工作。2、各部门经理向总经理负责。由总经理办公室制订部门职能和管理权限，并协调部门间关系。3、各部门员工通过技术培训，采用招聘上岗。总公司统一颁发员工规范行为准则，树立良好员工队伍形象。4、由产业管理部协调有关部门在产前、产中、产后技术、生产资料营销等全程服务网络，严格质量检测与标准化监控，由营销部承担合同化营销；实行产业化有偿服务，提高辐射区有机、绿色产品整体优势和竞争力。63运营机制631经营机制经营机制是调动生产者参与项目建设积极性的关键，项目经营机制采取多种经营形式，形成利益共享，风险分担，且利益与风险平衡的机制。632资金运营机制投资方式为公司投资，在项目建设过程中要监督资金的使用情况，确保资金运营的安全性。633土地利用效率机制充分发挥土地利用效率，以激励经营者提高集约经营强度，由单一经营向多种经营转变，由产品经营向资本经营转变。634规避风险机制园区建设是一项风险性产业，因此，建立规避风险机制，即建立投资风险机制；建立健全园区保险制度、经济合同制度等，对保证园区的健康发展是十分必要的。635项目管理1、计划管理按项目建设计划统筹安排，按计划任务组织好作业设计，按作业设计组织好施工。对项目建设所需的原材料、建筑材料、外购设备以及化肥、农药、保水剂、苗木等物资的采购，由园区按计划统一购买。2、工程管理工程管理严格履行重庆市基本建设项目管理程序及标准。项目实施单位应委托有甲级资质的设计部门编制总体设计，按年度建设要求编报施工设计。施工设计要做到数字上表，任务上图。项目施工严格实行先设计、后施工，按设计施工，实行施工人员追踪负责制。参与者的经济利益与项目效益挂钩，确保质量。严格检查验收制度，坚持一个工序检查合格后再进入下一个工序。施工结束，自查合格后上报，由园区组织技术人员逐块检查验收。由于工程建设涉及面较宽，公司将定期组织由各方面专家参加的专家咨询小组，提供技术、经济、生态建设等方面的咨询及信息服务，为经营决策服务。3、资金管理本项目资金为公司自筹资金、商业贷款、风险投资和政策扶持。资金管理实行专项财务管理，配备专职财务人员，加强资金管理，严格执行国家财务管理制度，定期编制财务报告，逐级上报；项目施工开支的报账原始发票建档保管，财务报表逐级审计、汇总、上报。本项目资金属专项资金，独立核算，专款专用。4、信息管理为了便于决策管理，园区应建立体现施工现状信息的项目信息管理数据库、档案库，配备必要的信息处理工具，对项目施工、进度、质量、资金使用、林木生长、经济效益、环境状况等动态情况进行及时汇总、分析、监测和评价。5、经营技术管理在项目前期要设计好经营技术路线，以总体设计和施工设计规范确定经营技术。在项目施工过程中要建立技术责任制，由技术人员包片技术指导，或技术入股，参与经营。在经费安排、基础设施建设、管理手段、承包户技术培训等方面应全方位体现技术因素。第七章投资估算与资金筹措71投资估算711估算说明及依据1估算说明本计划书在市场预测、建设规模、技术方案、工程方案及项目实施进度等方面的基础上，经多方案比较后，以最佳方案为基础进行估算。2估算范围投资范围包括基地、加工中心的土地投入、基础设施建设、设备及工程建设其它费用、铺底流动资金。3估算依据（1）国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法财发字【2009】L号；（2）国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释；（3）财发【2010】57号关于印发农业综合开发财务管理办法的通知；（4）国家农业综合开发办公室关于印发的通知（国农办【2014】175号文）（5）建安工程参照重庆省市政工程计价定额SGD32000、重庆市建设工程费用定额SGD72000，并结合当地实际情况进行估算；（7）建设工程投资估算手册；（8）全国统一安装工程预算定额重庆市估价表；（9）重庆市市政工程预算定额；（10）重庆市园林工程预算定额；（11）重庆市建设工程费用定额；（12）设备原价按近期国内设备制造厂或供应商的询价测算；（13）设备运杂费按机械工业部颁发的机械计（1995）1041号文的有关规定计算；（14）设计费按国家物价局和建设部联合颁发的工程设计收费标准计取；（15）基本预备费按项目土建和设备总投资的5计取；（16）涨价预备费据国家计委及重庆市现行有关规定不计取；（17）其它费用按现行有关规定计算。（二）投资估算结果项目总投资21000万元。其中固定资产投资16000万元（土地费用7000万元，建安工程费4000万元，设备购置及安装工程费2000万元，其它费用1800万元，财务费用800万元，基本预备费400万元）；流动资金5000万元。（1）土地费用项目采取征地和租地相结合的原则，其中征地费用5000万元，租地费用2000万元。（2）建安工程投资一般建筑物根据设计内容及重庆市造价指标估算造价、构筑物、道路工程依据重庆市市政工程预算定额，采用指标法或实物量法计算造价。建安工程投资共计4000万元。（3）物资设备购置费本项目设备购置费按国内设备现行市场价计算，共计2000万元。（4）工程建设及其它费用根据重庆市工程建设其它费用取费标准取值，合计5100万元。（5）基本预备费按项目建筑、设备投资总和的25计算，预备费400万元。（6）财务费用根据资金筹措计划，项目总融资21000万元，根据项目建设进度投入，财务800万元。（7）铺底流动资金根据达产经营预测，项目需铺底流动资金5000万元。（三）分期投资计划根据项目具体情况，按照实施进度计划，确定项目建设期为6年，共三期投入，见下表项目投资建设计划表项目周期起止时间建设内容投资额度（亿元）序号年份建设内容金额120172018基础建设、生态农业项目前期建设11220182019生态农业观光旅游、休闲产业园部分项目建设06320192020低碳养生休闲产业园其余部分项目建设0372资金筹措与使用计划721资金筹措1自筹资金05亿元，约占项目总投资2381；2商业银行贷款04亿元，约占项目总投资1905；3引进社会资金、风投资金1亿元，约占项目总投资4762；4国家政策扶持02亿元，约占项目总投资952。722融资能力分析1融资组织形式本项目采用新设项目法人融资，其中公司自筹资金5000万元。2融资方案银行融资4000万元，根据工程建设规划，分三期申请银行贷款，分别为2000万元、1000万元和1000万元，共计3笔，第一期申请贷款为2016年基地建设、观光休闲区用，第二期申请贷款为2017年休闲度假村、休闲生态酒店建设用，第三期申请贷款为2018年培训基地、养生会所建设用。所有贷款将采用长期固定资产3年期滚动贷款，实际最大贷款额度为12亿元，公司采取边建边生产，力争在工程竣工后2024年归还，此举考虑到企业和银行双方的资金风险，能随项目的逐步推进产生预期的双赢局面。引进社会资金10000万元，根据工程建设计划，分三期引进社会资金，分别为6000万元、2000万元和2000万元，共计3笔。第一期申请贷款为2016年基地建设、观光休闲区用，第二期申请贷款为2017年休闲度假村、休闲生态酒店建设用，第三期申请贷款为2018年培训基地、养生会所建设用。所有社会资金采用合作经营、风险共担、利润共享方式运行，特殊情况可根据项目实际运营情况考虑。在本项目实现较大盈利甚或上市后，可考虑一次性购回响应股份或资本转向运营。723资金结构分析（1）资本结构资本金在资本结构中占252，政府扶持占394，投资合作资金占5512，长期债务在资本结构中最大比例占15784。（2）债务资金结构从总的资产结构来看，公司融资后，由于贷款为逐步投入，资金占用额0512亿元，资产负债率最大为15784，债务资金合理，债务风险较小，偿债能力较强。第八章财务评价81评价的依据、原则及方法（一）依据1建设项目经济评价方法与参数（第三版）。2本项目投资、成本、收入等预测数据。3现行国家和重庆市有关税、费征收政策。4其它有关资料。（二）原则1财务评价本着稳妥可靠的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性。2遵循动态分析为主、静态分析为辅，定量分析为主、定性分析为辅的原则。3遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。（三）假设条件和评价方法1假设条件假设工程建设规模和内容按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后功能发挥和经营状况达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。2评价方法本项目属新建项目，财务收支受到诸多因素的影响，有些收支难以准确定量测算，本着稳妥可靠的原则，只对主要收支项目进行测算。以XXXXXXXXX现代农业园区综合开发涉及内容作为收支的整体进行核算。贷款还款资金来源公司为未来的税后利润、折旧，以及短期的资金拆借。财务评价的价格体系采用报告期2016年的“基价”计算，即不考虑通货膨胀因素的影响。82财务基础数据与参数选取821基本参数1参照国家农业综合开发产业化经营项目大纲（2007）要求计算期10年（不含建设期3年）。2根据目前市场情况，考虑到本项目是分期新建,第一期完成后有少量运营，考虑到每年产值所占比重较大，根据预期情况同时进行分析。3参照国家农业综合开发产业化经营项目大纲（2007）要求贴现率加工项目10，其他项目8，由于本项目的特殊性，基准收益率按银行借款利率54，加上适当的风险报酬率计算确定为8。4所有价格均为含税价格，初级农产品增值税税率13，其他加工农产品增值税税率为17，营业税税率5，城建税税率7，教育费附加税率3，所得税税率25，若企业取得国家级农业龙头企业所得税减免，用于农、林、牧的土地使用税减免。5其它计算参数按照国家和功能行业有关法规并结合项目的具体情况选取，详见下表。财务参数表序号项目名称计算参数备注1固定资产折旧建构筑物25年，设备10年平均年限法，残值率32无形资产摊销10年平均摊销，残值率33工资及福利费工资3000元/月人福利费占工资比例144所得税25国家农业龙头企业免5修理费10固定资产折旧为基数6盈余公积金10所得税后利润为基数7销售费用1按销售收入8管理费用1按销售收入加土地租赁费9技术开发费3按销售收入822经营收入及税金估算1营业收入估算项目建成后,营业输入来源愿观光农业收入、养殖品种、农业主题乐园门票及附加品销售、休闲养生、休闲度假酒店、养生会所、农业技术培训等等（1）以果蔬采摘为特色的生态主题乐园根据2016年市场价估算，培植中心建成后年产100万株苗子，按每株12元算，收入约为1000万元（扣除税收）。（2）精品植物销售根据2014年统计数据结果进行估算（注由于本项目建设中主要以中高档苗木为主，所以其单产值比均价高出0515倍，所以每项单产值均乘以一个系数1520。）购进平均单价为40元一株，成材平均售价150元一株，每年销售100000株，收入约为1000万元（扣除税收）。（3）畜禽鱼产品销售根据2016年畜禽鱼市场价估算，若800亩生态循环有机农场和300亩水体每年能产4000吨肉类，按每吨10000元计算，畜禽鱼产品销售年收入为4000万元（扣除税收）。（4）农业教育收入暂以税后500万元/年计算（5）养老院收入以1000个床位为标准，其中普通床位800张，按1200元/月收费，入住率80；星级床位200张，按2000元/月收费,入住率60，养老院每年收入约为1210万元（扣除税收）（6）低碳休闲养生酒店、会所、服务、餐饮、门票服务收入暂以税后3000万元/年计算（7）旅游地产收入暂不计算在内（8）其他收入1000万元/年（含垂钓租金、婚庆、生态文化运营传播、生态项目策划等等）2相关税金估算本项目涉及农产品增值税税率13和17，营业税税率5，城建税税率7，教育费附加税率3。823成本计算1营运成本以特色蔬菜、农业养殖为主的特色农业是一次性投入，种苗投入已在物资设备估算中测算，精品植物每年随销售补种，其他种植类农资、化肥按每亩单耗测算，加工类辅料糖、酒以及生物制品等原料、包装及其他耗材按工艺单耗和市场价格估算，总的材料人工年成本3600万元。2水、电、燃料成本整个生态园区的市场价格估算，水、电、燃料年成本872万元，1079万元，789万元。3工资福利费根据项目定员，员工300人，工资按目前重庆地区平均工资水平每人每月3000元计算，福利费按工资的14计取，正常生产年份共需工资福利费151万元/年。4维修费维修费房屋、机器设备固定资产折旧基数的10提计，年维修费103万元。5管理费包括管理人员办公费、差旅费等，按收入的1计算，经测算管理费用为650万元。6销售费销售费主要包括销售服务费、广告费、保险费等费用等。本项目销售费用按销售收入的1计算，经测算销售费用为323万元。7折旧及摊销费固定资产按分类折旧法计算，从2021年开始折旧，正常年折旧费总计2973万元。建构筑物按直线法计算折旧，折旧年限以25年计算，残值率3，园区设备折旧年限10年，残值率3。无形资产按10年摊销，残值率3。83财务分析831盈利能力分析1融资前分析本项目融资前分析假设排除了融资方案变化的影响，从项目投资总获利能力的角度，考虑到项目方案设计的合理性。主要以动态分析（折现现金流量）为主，静态分析（非折现现金流量分析）为辅。该项目静态指标投资回收期所得税前为827年（所得税前）和971年（所得税后），动态指标项目投资财务内部收益率为1423（所得税前）和1027（所得税后）；项目投资财务净现值15359万元（所得税前）和5899万元（所得税后），产值盈亏平衡点为42684万元，也就是说公司正常投入运营后每年产值不低于32684万元就不会亏损。通过本项目融资前营业收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算为基础，考虑到整个计算期内现金流入和现金流出，编制得出项目投资现金流量表，再利用资金时间价值的原理进行折现，计算项目投资内部收益率高于行业平均水平8的指标，净现值为正，且金额大，说明指标良好融资能力可行。2融资后分析本项目通过以融资前分析和初步的融资方案为基础，考虑到项目方案在融资条件下的可行性。主要分为动态分析和静态分析两种。（1）动态分析。是通过编制项目资本金现金流量分析，从项目权益投资者整体的角度，考虑到项目给项目权益投资者带来的收益水平，它是在拟定的融资方案下进行的息税后分析，得出的指标资本金财务内部收益率1301，资本金财务净现值6033万元。表明资本金财务内部收益率高于农业综合开发基准收益率8，资本金财务内部收益率为正且金额大，说明指标良好融资能力可行。（2）静态分析是不采取折现方式处理数据，主要依据利润与利润分配表，并借助现金流量表计算相关盈利能力指标。该项目的静态分析指标总投资收益率1198（多期平均）和1661（达产期），项目资本金经利润率为276（多期平均）和3846（达产期）。总投资收益率高于同行业的收益率参考值10，表明盈利能力满足要求。项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值15，表明盈利能力满足要求。832偿债能力分析偿债能力分析需编制借款还本付息计划表和资产负债表。1借款还本付息计划表反映项目计算期内各年借款本金偿还和利息支付情况。其中的主要指标偿债备付率和利息备付率均大于1且高，表明利息偿付的保障程度高以及用于还本付息的资金保障程度高。2产负债表综合反映项目计算期内各年年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系。其中资产负债率最高不超过15784，说明项目资产状况良好，流动比率和速动比率均大于1，说明资产变现快，偿债能力有保障。833财务生存能力分析在项目（企业）运营期间，确保从各项经济活动中得到足够的净现金流量是项目能够持续生存的条件。财务分析中应根据财务计划现金流量表，综合考虑项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营。还款资金来源于项目所形成的净利润、折旧、摊销。考虑到本项目安排的还款期过短，还本负担就过重，导致为维持资金平衡筹措短期借款1000万元，本项目以三次分贷、滚动还款，减轻各年资金成本和还款负担。另外考虑到运营期前期的还本付息负担过重，故采取边建边生产的方式，运营期前期的财务生存能力增强。本项目判断项目的财务生存能力的指标累积盈余资金除第一年显示为正1拥有足够的经营净现金流量满足财务可持续的基本条件。在运营初期，项目具有较大的经营净现金流量，表明项目方案比较合理，实现自身资金平衡的可能性大，不会过分依赖融资来维持运营。2、各年累计盈余资金不出现