10年年报选编

10年长春市房地产市场分析报告柯梵机构100226前言此市场年度报告主要是通过对宏观背景环境、土地市场、商品房市场情况，进行的数据整合、动态分析。以为未来根据项目优劣势、阶段市场动态提供即时对策建议。数据和信息的整理、分析本着客观、真实、准确的原则，希望可以为领袖朝阳二期项目提供一个有效的战略决策平台和战术调整依据。目录前言2目录3第一章年度宏观政策环境5一、2009年度政策梳理51、信贷政策盘点52、税收政策盘点63、住房政策盘点84、土地政策盘点9二、2010年度政策环境预期101、宏观经济调控政策继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”102、房地产调控政策“有保有压”，从“无为”到“有为”11第二章年度宏观经济环境12一、长春市GDP值的发展及演变过程12二、全年完成社会固定资产总额13三、长春市城市财政实力14四、2010年长春市经济发展环境预期15第三章年度土地市场行情表现16一、年度土地市场总体趋势表现161、年度总体数据情况162、年度各区域总体数据情况173、年度各月份土地市场成交走势18二、2010年度长春市土地市场预期19第四章长春市商品房市场表现20一、商品房市场供应量走势20二、商品房市场成交量走势21三、商品房市场供求比走势22四、商品房市场销售均价走势23五、年度销售TOP排行241、2009年112月份长春市商品房销售面积前十强242、2009年112月份长春市商品房销售金额前十强253、2009年112月份长春市商品房销售套数前十强263、2009年112月份长春市商品房销售均价前十强27六、长春市商品房市场发展预期28第五章2010年度总体情况预期整合29一、2010年大势取向291、宏观政策层面预期292、长春经济环境预测29二、2010年市场趋势301、土地市场情况预测302、商品房市场预测30附件一09年长春市商品房预售详表31附件二09年长春市招拍挂土地详表53第一章年度宏观政策环境一、2010年度政策梳理1、信贷政策盘点政策一1月10日,国务院出台“国十一条“,严格二套房贷款管理,首付不得低于40,加大房地产贷款窗口指导。政策二4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政策三4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30政策四4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款政策五4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。政策六6月4日，住建部、央行、银监会联合发布关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。政策七9月29日，多部委出台巩固楼市调控成果措施。其中，央行、银监会决定，将原针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区的停贷政策扩大至全国，并不再给予各商业银行选择权；将贷款购买商品住房首付款比例全面调整到30及以上，并要求严格执行二套房贷政策，禁止消费性贷款用于购买住房。政策八11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的11倍，首付款比例不得低于50，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。政策评析信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，今年信贷政策更是成为我国房地产调控的主线。其中，又以个人住房贷款政策为主以上政策足以证明了国家对地产市场调控的力度与决心,同时信贷政策的更加严格，也代表中央通过抑制投资投机遏制房价过快上涨的意图也越发明显。从政策效果来看，根据国家统计局数据，在信贷政策紧缩下我国个人按揭贷款增长速度明显放缓，2010年2月以来我国年初累计个人按揭贷款同比增幅快速回落，由12月的1681降至了111月的132。而由于“二套房”不再区分改善型与非改善型，本轮调控中我国改善型住房消费明显受到影响。2、税收政策盘点政策一3月9日，财政部、国税总局，进一步明确首次购买普通住房契税优惠政策，提出对两个或两个以上个人共同购买普通住房，其中有人有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政策二5月19日，国税总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。6月3日，关于加强土地增值税征管工作的通知出台，通知明确要求各地须对目前的预征税率进行调整，并加强土地增值税的清算管理工作。除保障性住房外，东部地区预征税率不得低于2，中部和东北地区不得低于15，西部地区不得低于1。核定征收率原则上不得低于5。9月29日，多部委新政再次提及土地增值税，明确要重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。政策三5月31日，国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知下发，通知明确提出要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。9月29日，多部委新政再次提及房产税，明确要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。政策四9月29日，财政部、国税总局、住建部联合发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，明确对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。政策评析税收是房地产宏观调控的重要工具之一。2005年至今，我国基本走过了提高税负稳定房价、降低税负应对危机、再次提高税负遏制房价过快上涨的一个轮回。围绕“遏制部分城市房价过快上涨”的调控目标，今年我国房地产税收政策趋势较为严紧。其中，房产税的提出，是今年我国房地产税收政策的一大亮点。3、住房政策盘点政策一1月10，国务院办公厅出台“国十一条”，提出要适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。政策二4月17日，“国十条”第三条提出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；9月29日，多部委新政再次强调限购，明确房价过高上涨过快城市必须限定家庭购房套数。政策三4月22日、5月4日，住建部分别下发关于加强经济适用住房管理有关问题的通知和关于加强廉租住房管理有关问题的通知，要求各相关部门加强对经济适用住房和廉租住房的建设与管理。政策四6月8日，住建部等七部委联合制定关于加快发展公共租赁住房的指导意见，正式将“公共租赁住房”纳入我国住房保障政策体系中。同时明确要求，各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入20102012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实政策五6月18日，住建部等七部委联合下发关于做好住房保障规划编制工作的通知，对20102012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作的指导思想、基本原则、规划重点、基本目标等均予以了明确规定。通知规定，到2015年末，我国需力争人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障，基本建立全国住房保障基础信息管理平台。政策六8月6日，住建部在公布了28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市之后，又与财政部等五部委联合印发关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知，从政府责任等四个方面对做好试点工作提出明确要求政策七11月16日，财政部、发改委、住建部联合下发关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知，明确从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10的廉租住房保障资金和住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。各地可以采取贴息方式，支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。政策评析总体来看，今年我国住房政策可以概括为一手抑制投资投机性购房需求，一手促进住房保障建设。其中，抑制购房需求主要通过强化差异化信贷、紧缩税收优惠，以及政策二中的限购。截至年底，我国已有北京、深圳、广州等16个城市应中央要求出台了限购政策。其调控力度可谓之大，有利于抑制房产投机。4、土地政策盘点政策一1月21日,国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70。政策三3月10日，国土部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，提出了包含严格规范商品房用地出让行为、实施住房用地开发利用申报制度、结合出让合同清理制定专项检查方案在内的19条土地调控政策，全方位加强土地监管。通知明确，要合理确定住房用地供应总量和结构，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地；企业竞买保证金不得低于出让最低价的20。政策四4月17日，“国十条”第五条明确，房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设；在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。此外，第六条再次强调“三类用地”占比不得低于70，并明确要求优先供应。政策五6月26日，国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知，要求通过多种措施来推进征地补偿新标准实施，确保补偿费落实到位，进一步改进和完善征地管理工作。通知，对安置补偿费落实工作做了创新规定，如“在用地预审时将征地补偿费足额列入项目概算”、“鼓励推行征地补偿款预存制度”、“征地补偿费直接给到农民个人”等。政策六9月8日，国土部、住建部下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，要求贯彻落实“国十条”确定的工作任务。在细化“国十条”相关规定的基础上，通知明确提出因企业原因造成土地闲置一年以上的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；住宅用地的容积率指标必须大于1；土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工等措施。政策七12月19日，国土部下发关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知，从增强责任感、敏锐性，明确对违反政策规定行为的处置方式等角度，提出了增强现有政策执行力度的四项措施。通知明确，对招拍挂出让中溢价率超过50、成交总价或单价创历史新高的地块要实行上报制，同时在2011年1月中旬前，省区、市国土资源主管部门还须将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告。政策评析土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一。从政策效果来看，尽管政策频出，但今年土地调控效果并不理想。从供应总量上看，今年前11个月土地供应总量再创新高，全国房地产用地供应1282万公顷，同比增加478，其中住宅用地供应956万公顷，同比增加506。供应大幅增加，值得肯定，然而与年初制定的规划是全年供应居住用地185万公顷相比，111月我国居住用地供应量仅达全年目标的52，完成率偏低。二、2010年度政策环境预期2010年房地产政策调控将会由“无为”转变为“有为”1、宏观经济调控政策继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过35，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续09年的热销，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。2、房地产调控政策“有保有压”，从“无为”到“有为”第一，加快推进物业税全国范围空转运行从稳定楼市价格，引导居民理性消费的角度看，开征物业税是一个比较有效的政策手段，但目前我国还远远不具备开征物业税的条件，存在很多现实的困难。同时开征物业税是政府认真考虑的选项，投资投机性购房者需要认真思考面临的市场及政策风险。第二，金融信贷进一步收紧2010年1月份前半个月金融机构新增贷款量达到11万亿，如果该数据准确，那么前半月贷款占全年新增贷款计划量75万亿的15，央行明显对如此之快的信贷增长表示忧虑。提高存款准备金率，加强金融机构“窗口指导”是可行的选项。对于房地产而言，“国11条”已经严格了二套房贷政策，在加息的预期背景下，住房信贷政策将更趋紧缩，开发贷也将会紧缩。第三，对地方政府的政策落实提出更高要求房地产市场近年来出现的问题是多方面原因造成的，其中地方政府为追求地方利益，盲目发展房地产业具有不可推卸的责任。针对“国11条”的要求，出台20102012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。工作的落实和实施效果将成为中央衡量地方政府工作绩效的一个重要依据。第二章年度宏观经济环境一、长春市GDP值的发展及演变过程总体形势分析从右侧图表可以看出，从05年开始长春市GDP连年处于稳定增长上升趋势，2001年2009年长春市GDP数据变化表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年（预估）GDP亿元10031150133815351675174122089258829193298同比增长1341311421351251511771651513050010001500200025003000350000501001502002001年2010年长春市GDP走势图亿元百01年02年03年04年05年06年07年08年09年2010年预估）GDP1003115013381535107517412089258829193298同比增长13413114213512515117716515013008年全球经济危机，长春市GDP仍然是保持稳定增长之势，虽然增涨幅度有一定下降。汽车业与房地产业一直占我市GDP比重的“大头”，GDP的不断上涨也代表了此两行业的繁荣发展，且未来房地产行业所占的比重会越来越大。二、全年完成社会固定资产总额20012009年长春市社会固定资产投资数据变化表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年预估）社会固定资产投资亿元28532053896460650950113506189023003000同比增长2121242161841346142140319304占GDP比重28427929130038854664773078691总体形势分析长春市固定资产投资如右图所示呈现出逐年上涨态势，固定资产投资，其房地产占据主要部分，特别是在08、09年政府为快速走出经济危机，对房地产各方面政策比较宽松，进一步加大了房地产市场的投资。10年由于各项工程材料及人工费等的不断上涨导致固定资产投资价格上升，同时也是推动固定资产上升的一大原因，长春市固定资产走势同经济走势一致保持平稳上升态势。三、长春市城市财政实力20012009年长春市财政收入数据变化表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年财政收入亿元97411031348149818482106284537045001000200030004000001002003004005002001年2010年固定资产走势图亿元百分比01年02年03年04年05年06年07年08年09年2010年预估）固定资产2853203896460650950113508189023003000同比增长212124216180413461421400319304同比增长281131223111166143513021总体形势分析09年一般预算全口径财政收入增长值相较07、08年有一定回落，2同比增长21，但增速仍然较大。可见，长春经济增长势头依然良好。财政收入是一个城市财政实力的主要表现之一，长春市城市财政实力整体趋势向好。2001年2009年长春市财政收入变化图01002003004005000510152025303540财政收入974110313481498184821062845370450同比增长28113122311116514351302101年02年03年04年05年06年07年08年09年预估四、2010年长春市经济发展环境预期各项目经济指标后续的定性预测2009年长春市GDP值发展“节节高”，达到2929亿，保持15高速增长率全国不足10的增长率，发展势头锐不可挡社会固定资产投产09年已达到2300亿，近几年保持31以上的特别增长率，持续高速增长率投资带动经济增长已似成定局财政实力近450亿，“杠杆性”原理，稳定促进经济的发展，政府的集中性投入作用不容忽视政府的各种声音中央人民政府关于稳定汽车行业及钢铁生产行业的相关决定，车城长春，面临着新的机遇长吉图发展战略规划的逐步实施，长春市经济将会迈入新的历程长春市政府目标地区生产总值预期增长15，固定资产投资增长30左右，实际增加值会超越硬性指标成长型经济，发展机遇多，预计未来高速发展的长春经济初期强劲状况势不可挡第三章年度土地市场行情表现一、年度土地市场总体趋势表现1、年度总体数据情况截止2009年12月底，全市经营性土地供应量同比小幅下降，共推出国有经营性建设用地60宗，用地总面积36494万平米，其中商住用地33436万平米，商业用地3058万平米，工业用地供应量同比大幅度下降，推出工业用地68宗，面积23951万平米。总成交经营性土地59宗，32727万平米，其中商住用地29696万平米，商业用地3031万平米；总成交工业工地71宗，面积18989万平米。2、年度各区域总体数据情况20082009年长春市各区域土地市场详细概况08、09年长春市各区域经营性用地成交走势图020000004000000600000080000001000000012000000占地面积5402804518632249105375250828355189510446118080071641431607903建筑面积1001224987492194894105846974157964037851481484003191051421006831215780全市南关宽城朝阳二道绿园高新经开净月汽车平米08年、09年长春市全市各区域土地成交区域以外城边缘居多，市中心位置、朝阳、绿园、宽城、南关土地成交量少，更多的成交量还是集中在净月、经开、二道和汽车区。城市的不断扩张，房地产土地市场可开发空间不断加大，发展机遇不断增多。3、年度各月份土地市场成交走势2009年112月年长春市土地市场成交详细概况09年长春市112月各月份经营性土地成交走势图020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000012345678占地面积249795131864226298643635338088798630178168069813791467410870227建筑面积50815732965929764249573952955674121479452420826891015547028767601314899成交宗数5113151117661月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月平米宗数09年是长春市房地产土地市场动荡的一年，地王频出的一年，特别是到了四季，土地市场供应量加大，品牌开发商拿地速度加快，未来2年内商品房市场供应量充足，同时品牌开发商大量拿地。未来市场将会是品牌开发商之战，竞争更加激烈，产品升级速度加快。二、2010年度长春市土地市场预期预测一土地成交量将会保持平稳走势，地王频出局面将会得到压制，本土小型土开发商悄然出末08年下半年到09年上半年土地市场一片荒凉，开发商拿地谨慎，缩手缩脚，到现在大品牌开发商的大手笔拿地，压抑了部分本土小型开发商的拿地步伐，对于本土小型开发商是一次小型洗牌，对于开发商资质要求进一步提升。10年随着各大品牌开发商拿地任务的完成，以及政府推出的优质地块不断减少，就会减少品牌开发商的激烈争夺，本地小型开发商将会得到机会拿地。预测二土地价格可能会保持稳定，城市边缘性区域依旧成为土地供应的主阵地城市中心开发的成熟，土地的集中供应出现在城市边缘性区域是必然趋势，而土地的价格是因为地块的位置、周边的生活机能不完善等等不成熟的原因，地块相对的价值不是很高，因此土地价格有大的上扬比较困难，10年随着南部新城城市副中心的启动，长春市高新区北区的启动，城市边缘区将会成为土地市场供应的主角，这主要是受政府规划方向所影响。第四章长春市商品房市场表现一、商品房市场供应量走势从新增商品住宅月度供应的曲线波动上看，09年上半年新增较少，而下半年呈几何形增长，主要因为受08年市场环境荒凉所影响，09年初开工建设量较少，并有部分项目延期开发，而09年“小阳春”后，市场一直较为热销，大量项目开工建设，导致下半年市场新增供应量集中上升，尤其是在9月，受国庆黄金周和秋季房交会等因素，新增供应在9月大幅的上市。进入冬季，受工程不能施工影响，新增供应有所下降。2010年各月商品房供应走势0500000100000015000002000000250000002000400060008000100001200014000160001800020000预售总面积112994106258123089369669566853898881631109280849133653222819511068620807098预售住宅面积985337234610366634159445686879517356471523161410637691875508907845637114预售住宅套数11099141364299151527853636124371082218571874568272010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月二、商品房市场成交量走势从09年月度销售量走势上看，全年销售一直呈上升趋势，最高点出现在11月份，主要因为受七折利率和税费减免等利好因素影响，年初便开始了“小阳春”的销售小高潮，之后春季房交会的召开，市场开始转暖，市场交易量持续上升，进入10月后，传出七折利率等有利政策到期的消息，市场可销售房源逐渐减少，市场呈现出供不应求的态势，购房者为赶在优惠结束前购房，大量刺激了成交量的上升，导致09年冬季房地产市场的持续热销。2010年各月商品房成交量走势02000004000006000008000001000000010002000300040005000600070008000900010000总成交量496988373864491118607233574679740297739702738531630904751334872014882608住宅成交量435429321649433612506463369742621599616250643105560325671410744545753073总成交套数483736104949601955457813816479916642775192319040住宅成交套数4074315640984976362163446477678856726663762674682010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月三、商品房市场供求比走势从09年全年看，只有在5、9月份市场供应量放量集中，供求指数供大于求，其余月份均处于供小于求局面，影响这种局面的原因主要是受到08年年底世界经济大环境所致，各开发商拿地，开发量均在不断减少，而长春市从年初的小阳春，5月份房交会刚性需求的集中放量，6、7、8月份的持续升温，改善性需求的不断抬头，销售量是一度的攀升，而导致商品房市场供小于求的局面。四、商品房市场销售均价走势从销售均价的曲线的波动上看，整体上处于上升趋势。最高点出现10月份4840元/，最低点在2月份3980元/。主要年初天气较为寒冷是销售淡季，加之受08年市场影响较大，进入3月后，“小阳春”销售小高潮出现后，销售价格开始上升，并在7月因南关区、净月区等高端项目如中海、010002000300040005000600070002010年各月商品房均价走势元10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月均价527053105660590056205630565857406130668061956350万科、中信等集中开盘拉动影响，出现了本年销售均价的第一个高点，随后价格虽有下降，但因市场持续热销，房价自然上涨影响，在10月出现了本年销售均价的最高点。五、年度销售TOP排行1、2009年112月份长春市商品房销售面积前十强2、2009年112月份长春市商品房销售金额前十强3、2009年112月份长春市商品房销售套数前十强3、2009年112月份长春市商品房销售均价前十强六、长春市商品房市场发展预期供应量预期上半年供应量充足，下半年供应量将会进一步减少。09年总体供应量剩余不足08年，加上10年新增供应量整体也不足09年市场供应量，预计上半年供应量充足，下半年随着政策的紧缩性，将进一步使市场供应量递减需求量预期经济持续增长、城市人口增加、09年下半年市场的热销，上半年需求量将会维持热销状态，下半年成交量将会略有下降拉动房地产市场的发展，尤其是成交量上的增长，所针对的客源必需具备以下几个条件，一是其要有购买意向，二是其应有购买力，两者的结合才能达成最终的成交，首先看经济环境，宏观经济保持稳定、汽车产业在政策下也必将发展迅速、人们的可支配收入也在稳步提高，大大地提高了居民对于房产的购买力，其次是09年下半年市场的持续热销，供小于求，大部分刚性需求客户并未买到合适房源，上半年各项目的集中开盘，将会得到集中释放，下半年供应量的减少，加之市场政策的转变，供应量将会有所减少。供求关系预期整体市场供求经过08、09年的洗礼，市场逐渐趋于理性，上半年供求平衡，下半年供求将会有所缩减但在经历了几次房产调整后，政府更加注重的是对供应关系的引导调整，在强势的政策引导下以及人们对于房地产的理解“不再可能大起大落”下，预计市场供求关系将会是比较稳定的。商品房价格预期总体趋于稳定，小幅度上下波动中运行供求关系直接决定价格变化，整体供应趋稳下，价格会基本不变，但受到长春市经济利好的预期，城市规划步伐的加大，汽车产业连年的创收，长春市商品房价格将会在平稳中上下波动中运行。第五章2010年度总体情况预期整合一、2010年大势取向1、宏观政策层面预期通过对政策的梳理比较，以及中国的整体经济大环境走势，2010年依然实行积极地财政政策合适度宽松的货币政策，但会但会增加针对性和灵活性。但是如果10年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过35，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续09年的热销，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。土地政策方面，将会进一步加大地方政府的监管，针对“国11条”的要求，出台20102012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。工作的落实和实施效果将成为中央衡量地方政府工作绩效的一个重要依据。2、长春经济环境预测成长型经济，发展机遇多，预计未来高速发展的长春经济初期强劲状况势不可挡，房地产行业也将会在经济环境大好中登上一个更高的台阶。二、2010年市场趋势1、土地市场情况预测预测一土地成交量将会保持平稳走势，地王频出局面将会得到压制，本小型土开发商悄然出末。预测二土地价格可能会保持稳定，城市边缘性区域依旧成为土地供应的主阵地。2、商品房市场预测供应量预期上半年供应量充足，下半年供应量将会进一步减少。需求量预期经济持续增长、城市人口增加、09年下半年市场的热销，上半年需求量将会维持热销状态，下半年成交量将会略有下降。供求关系预期整体市场供求经过08、09年的洗礼，市场逐渐趋于理性，上半年供求平衡，下半年供求将会有所缩减。商品房价格预期总体趋于稳定，小幅度上下波动中运行。附件一09年长春市商品房预售详表序号楼盘名称区域预售许可证号发证日期开发企业预售范围预售总建筑面积（）预售住宅总建筑面积（）住宅套数住宅平均单套面积1保利罗兰香谷二期（A区）高新区0012010年1月7日长春市轻轨六合房地产开发有限公司112,113171221712219289182创业大街南侧棚户区项目绿园区0022010年1月12日吉林省吉塔房地产开发有限公司34749326030108673雁鸣湖山庄绿园区0032010年1月13日长春市佳和实业房地产开发有限公司33316531657243964君地天城一期汽车区0042010年1月15日长春君地房地产开发有限公司1商业,10商业,2商业,3商业,4商业,5商业,6商业,8商业81985万科洋浦花园经开区0052010年1月22日长春万润房地产开发有限公司6,7,91868318683156119766多恩虹郡汽车区0062010年1月29日长春市多恩置业有限公司1号楼,2号楼,3号楼,4号楼387913701545481537天一家源1953汽车区0072010年1月30日吉林省天一房地产开发有限责任公司3/10,3/9,8222861928820594098创业大街南侧绿园区0082010年2月4日吉林省吉塔房地2住宅48294829806036棚户区项目产开发有限公司9新馨家园绿园区0092010年2月10日长春市金兴房地产一发有限1A区,1B区,35414831474447704110万科潭溪别墅净月区0102010年2月11日长春万科房地产开发有限公司B16，B17，B18，B1941914191211995711润阳华苑小区经开区0112010年2月11日长春华众房地产开发有限公司1233348831852366870312福临家园东区一期（锦锈东方）经开区0122010年2月11日长春恒泰房屋开发有限公司5354车库,60车库,65车库96020013美景天城三期宽城区0132010年3月16日吉林澳星海房地产有限公司1,16,17,21,22,27,30,4,41,46,47,49,50,51,71151261036661364760014荣旺天下G区宽城区0142010年3月23日长春建工集团建鑫房地产有限公司152345（不含回迁部分）66610015兆基东城国际花园博学路净月区0152010年3月29日长春兆基房地产开发有限公司68（不含回迁部分）13020016一品红城朝阳区0162010年4月7日吉林省广厦国际房地产开发有限公司10,11,12,2,3,5,6,7A,7B,8,986061777527061101317融创上城四期高新区0172010年4月9日长春融创置业有限公司72、7870717071421683618华瀚四季花园绿园区0182010年4月15日华瀚投资集团长春团置业有限责任公司A12、A8、B514440144401001444019证大光明城二宽城0192010年4月15日长春证大置业有28、28、29、30、31A31B,3129153211722179757期区限公司C,31D,31E,20天嘉水晶城绿园区0202010年4月16日长春天嘉房地产开发有限公司471038710387721442621美韵星海小区宽城区0212010年4月19日吉林澳星海房地产有限公司28、29、3、32、332178521402274781122新奥蓝城绿园区0222010年4月22日中冶新奥长春房地产开发有限公司43,44,46,47,48,49,50,516298962989631998223上东街区北区二道区0232010年4月24日长春市热电房地产开发有限公司22784195620978024美景天城三期宽城区0242010年4月26日吉林澳星海房地产有限公司2、3、5、63644933631413814325和黄大顶子山住宅项目净月区0252010年4月26日和记黄埔地产（长春）有限公司A11至A13,A116至A123,A21至A25,A1B1,A1B6,A1B7,A2B1,A2B2,A2B16至A2B19,B11,B12,B14至B17,B127至B129,B1B1至B1B6,B21至B29,B211至B2202510725107594255426和黄大顶子山住宅项目净月区262010年4月26日和记黄埔地产（长春）有限公司B2B1,B31至B310,B313至B317,B323至B329,B335,B3B1至B3B13,B3B15至B3B19,C211至C2110,C221至C222474424744912719114,C231至C2310,C241至C241527君地天城二期汽车区272010年4月28日长春君地房地产开发有限公司19、2133481334812461361028鲁辉国际城二道区282010年4月28日鲁辉开发建设有限公司12,3152187822120651829吴中印象A区宽城区292010年5月14日吉林省吴中置业有限公司10、3、4、9、13241132411321003130福临家园东区（一期）经开区302010年5月14日长春泰恒房屋开发有限公司1001、1002、1003、58030000031佳泰帝景城（一期）经开区312010年5月19日长春市炜达置业有限公司1至7、地下12336177581898863932万龙第六城（万龙名城）二道区322010年5月20日长春市万龙房地产开发有限责任公司C11、C13、C16、C43719269431869033东方之珠龙腾苑经开区332010年5月20日吉林省东兴建设开发集团有限公司10、131、19、81、82、92627121501270796334吴中印象A区宽城区342010年5月21日吉林省吴中置业有限公司1、13、7、8112799299110845435融创上城四期高新区352010年5月21日长春融创置业有限公司55/106商业，59/99商业,60/99商业,61/99商业,62/99商业,63/100,67/98仓库,67/98车29291209511581326036鲁辉国际城三期二道区362010年5月21日鲁辉开发建设有限公司13131429,2114,33092925564285897037万盛理想国A组团绿园区372010年5月21日长春万盛禹实置业有限责任公司A1,A12,A16,A17,A18,A19,A2,A21,A3,A4,A5,A6,A766452548885391018338林汐名筑净月区382010年5月21日长春龙毅集团实业有限责任公司13，1490979097100909739长春国际花园城大禹城邦二期朝阳区392010年5月21日长春乾源房地产开发建设有限公司33，3415367153671321164240中国北方汽贸城汽开区402010年5月21日长春高力投资集团有限公司105H5,107H7,108H814390041隆德幸福城南关区412010年5月24日长春市隆德房地产开发有限公司1、3、4、63174624439249981542小南棚户区（华大天朗国际）宽城区422010年5月24日长春华大房地产开发有限责任公司B27,B28,B29,B30,B43,B44,B45/B63,B59,B60,B61,B62,B5153/B73,B5456/B756123357215965592943华瀚四季花园绿园区432010年5月24日华瀚投资集团长春团置业有限责任公司A11,A778647864501572844保利罗兰香谷二期（B区）高新区442010年5月28日长春市轻轨六合房地产开发有限公司104、105、106、107、108、109、11026870226201441570845保利罗兰香谷二期（B区）高新区452010年5月28日长春市轻轨六合房地产开发有限公司1141281112811144889746宝雍阁金色欧C、D组团绿园区462010年5月28日长春宝雍阁房地产开发有限责任C23,C24,C25,C26,C2745223394205806797公司47澳海东方1号经开区472010年5月28日长春澳海房地产开发有限公司1435，182431022051250882048融创上城四期高新区482010年5月28日长春融创置业有限公司102、70、71、82、831650816226981655749万科潭溪别墅净月区492010年5月28日长春万科房地产开发有限公司B21,B27,B2840394039172375950诚德明居高新区502010年6月3日长春建工集团纪元房地产开发有限公司87099709978910151吴中印象A区宽城区512010年6月4日吉林省吴中置业有限公司14,15,16,19,2,20,21,222721926507286926852丰和西郡绿园区522010年6月4日长春丰和房地产开发有限公司10,13,22,23,252407823787246967053华贸国际朝阳区5320106月4日长春丽华房地产开发有限公司华贸国际360850054中海国际社区经开区5420106月4日长春海华房地产开发有限公司C1,C10,C11,C12,C13,C15,C16,C2,C3,C5,C6,C7,C8,C971792717924761508255瀚邦凤凰城经开区552010年6月10日长春市瀚邦房地产开发有限公司1370797079661072656华亨名城宽城区562010年6月10日长春华仕程房地产开发有限责任公司1,10,12,3,4,5,6,84268739132566691457金美程家园宽城区572010年6月10日长春华仕程房地产开发有限责任公司11,111、12,13,31、4,5,51、6,7,71、8,9,91、105512148661643756858好景山庄三期南关区582010年6月11日长春房地（集团）有限责任公司30,31,32,33,36,37,38,39,40,45,46,47,4890105816565521479359华大天朗国际（小南棚户区）宽城区592010年6月12日长春华大房地产开发有限责任公司B23,B24,B25,B26,B46/B68,B4750/B713823331047536579260东方之珠龙腾苑经开区602010年6月12日吉林省东兴建设开发集团有限公司11、16,2、36736655692712661彩虹风景吉顺园经开区612010年6月12日长春吉顺房地产开发有限公司7，81736617366205847162万科洋浦花园经开区622010年6月12日长春万润房地产开发有限公司10A,10B,92563724107314767763博众新城二期绿园区632010年6月13日长春广垠房地产开发有限公司10,11,12,13,14,2,22,23,25,3,4,8,98305076301860887264天嘉水晶城绿园区642010年6月13日长春天嘉房地产开发有限公司53C97190000065高新怡众名城六期高新区652010年6月17日长春高新房地产开发有限责任公司48A,48B,49,50,73,74,75,7637342310982621186966中海国际社区南关区662010年6月17日长春海华房地产开发有限公司E12,E13,E15,E16,E528114240442371014567众诚一品东南经开区672010年6月17日吉林省吉兴房地产开发有限公司10、5、7、833605336052601292568万盛理想国A组团绿园区682010年6月17日长春万盛禹实置业有限责任公司A10,A11,A2228749273812681021769好景山庄三期南关区692010年7月23日长春房地（集团）有限责任公司483048304830242012570力旺格林春天汽开区702010年6月17日长春建源置业有限公司28,29,30,31,32,4522646226461901191971鲁辉国际城二道区712010年6月17日鲁辉开发建设有限公司936843684361023372丰和西郡绿园区722010年6月17日长春丰和房地产开发有限公司12、14、20、81440314113144980173翟家棚户区一期工程宽城区732010年6月17日长春隆都房地产开发有限公司393202320236889474赛德磬苑经开区742010年6月23日吉林省吉电房地产开发有限责任公司1,2,3、5,4,6,7,891256912566821338175澳海东方1号经开区752010年6月24长春澳海房地产开发有限公司16、36,20、37,362539920513216949776瀚邦凤凰城经开区762010年6月24日长春市瀚邦房地产开发有限公司11、1218794187941761067877金美程家园宽城区772010年6月25日长春华仕程房地产开发有限责任公司13114,22131685612790191669678吴中印象A区宽城区782010年6月29日吉林省吴中置业有限公司26,281394413307150887179融创上层四期高新区792010年6月29日长春融创置地有限公司85,86,87,88,89,90,91,92,93,951888117650852076580万科潭溪别墅净月区802010年7