2011年某县棚户区改造项目可行性研究报告

核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传县棚户区改造项目可行性研究报告9JWKFFWVGTYMJG地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。第5章环保、消防、节能、安全卫生及绿化51环境保护511环境现状项目区地处长垣县工业局棚户区，人居环境质量较差，急需通过该项目改善人居环境和自然环境。512项目执行标准环境空气质量标准（GB30951996）；城市区域环境噪声标准（GB30961996）；污水综合排放标准（GB897896）；大气环境质量标准（GB309582）；室内空气质量标准（GB188832002）；513项目在施工建设期的污染防治措施1废水项目在施工中主要用清水搅拌，砂浆和喷洒干砖，不能产生废水,不污染环境。2粉尘（1）施工期间，施工单位应根据建设工程施工现场管理规定规定设置施工标志牌、现场平面布置图和安全生产、消防保卫、环境保护、文明施工制度板。（2）施工场地周边必须设置高度在18M以上的围档（视地方要求可适当增加），围挡间无缝隙，围挡底端须设置防溢座。（3）工程材料、砂石、土方或废弃物等易产生扬尘物质应当密闭处理。（4）施工期间，物料、渣土、垃圾运输车辆的出入口内侧设置洗车平台，（5）进出工地的物料、渣土、垃圾运输车辆的防尘措施、运输路线和时间。（6）天气预报4级风以上天气应停止产生扬尘的施工作业，例如土方工程、拆除作业等。（7）扬尘防治人员配置说明。应有专人负责逸散性材料、垃圾、渣土、裸地等密闭、覆盖、洒水作业，车辆清洗作业等并记录扬尘控制措施的实施情况。（8）施工期间需使用混凝土时，应当使用预拌混凝土或者进行密闭搅拌并配备防尘除尘装置，严禁现场露天搅拌。（9）施工期间，应对工地建筑结构脚手架外侧设置有效抑尘的防尘网或防尘布。（10）施工期间，工地内建筑上层具有粉尘逸散性的工程材料、渣土或废弃物输送至地面或地下楼层时，须从电梯孔道、建筑内部管道或密闭输送管道输送，或者进行人工打包装框搬运，不得凌空抛撒。（11）施工期间，施工工地内车行道路，应采取铺设钢板、铺设混凝土、铺设沥青混凝土、铺设用礁渣、细石或其它功能相当的材料等措施之一，防止机动车扬尘。（12）施工期间，对于工地内裸露地面，应采取覆盖防尘布或防尘网；铺设钢板、混凝土、沥青混凝土、礁渣、细石或其他功能相当的材料；植被绿化；每周洒水两次；地表压实处理并洒水；根据抑尘剂性能，定期喷洒抑尘剂。主要原料装卸过程中产生少量的粉尘不超标不污染环境。3废渣少量的建筑垃圾应及时清理没有工业废渣，不污染环境。4噪音在施工中产生噪音，一是吊车运料过程中产生声音；二是搅拌机在搅拌过程中产生声音；三是振捣器在振捣过程中产生声音。施工单位在施工过程中必须严格实施建筑施工噪声污染防治方案，合理布局和使用施工机械，妥善安排作业时间，应当使用低噪声的施工机械和其他辅助施工设备，禁止使用国家明令淘汰的产生噪声污染的落后施工工艺和施工机械设备，提倡施工单位使用低噪声的先进技术、先进工艺、先进设备和新型建筑材料，鼓励施工单位使用预拌商品混凝土。禁止在城市市区夜间进行产生噪声污染的建筑施工作业。但抢修、抢险作业除外。施工中噪音应均低于85分贝。其他配套设施全部达到国家有关规定和标准，保证做好环境保护工作。514项目建成后的污染防治措施项目设计将环保设施和项目主体工程同时建设，同时投入使用。项目可能会产生的污染主要是生活垃圾及生活污水。项目建成投入使用后，小区内有物业管理，统一处理小区垃圾，按照城市垃圾处理标准处理，不会污染环境；生活污水也统一处理，由城市污水排放管道同一排放。不会污染环境。具体措施如下1、废气（1）厨房和涉及餐饮项目公建厨房煤气燃烧产生的废气及油烟居民厨房和涉及餐饮项目公建厨房烹饪过程煤气燃烧产生的废气及油烟经过内壁式排烟道由建筑物顶部有组织排放。要求建设单位必须保证烟道的建设质量，防止油烟异味影响周围环境。（2）地下车库汽车尾气地下停车场的通风系统独立设置，不与上层通风系统混为一个系统。关于气流组织，要求排风口布置均匀，应使在任何地方的烟雾都不能聚集不散。要求本项目地下停车场的汽车尾气引至地面空地或绿化带处排放；要求地下停车场内的风机设在设备间内，上方无居民住宅。为防止此部分废气对周边环境及行人造成影响，要求排风口应设在距居民住宅、人行道相对较远处，出口朝向避开易受影响的居民住宅及人行道等处，并进行景观处理。2、废水本项目排水实施雨污分流制，生活污水经化粪池处理后排入市政下水管网，进入寺沟污水处理厂进行处理。3、固废本项目投入使用后产生的固体废弃物主要为生活垃圾。生活垃圾全部袋装化，日产日清，并由小区物业管理部门派专人负责收集清运，送至小区内的垃圾收集房暂存、分类，再由市政垃圾清运车及时外运。垃圾房在设计过程中应考虑垃圾渗滤液收集，设专用渗滤液收集槽，垃圾房地面应铺设防渗层，垃圾房内同时要设异味清除系统。4、噪声本项目泵站等设备均设在地下，所处位置上方无居民住宅。建设单位通过采取隔声、消声和减振措施后并经墙体隔声后可降低噪声4045DBA，噪声传播至外界可低于45DBA，满足1类区标准。电梯电机本身噪声不高，且安装在高层住宅楼的屋顶机房内，其噪声对外界影响较小。在对电梯间作隔声、减振处理后，电梯运行噪声传播至设备间外也可达标。各种设备噪声传播至居民住宅内应满足中华人民共和国工业企业厂界环境噪声排放标准（GB123482008）中，“结构传播固定设备室内噪声排放限值”中1类区标准。对于进出小区的车辆交通噪声，可通过控制交通量、加强交通管理、加强绿化以及铺设低噪声路面等方法尽量控制。52消防该项目建筑物平面布置及建设均严格执行建筑设计防火规范（GBJ1687）的规定。火灾危害性为丁级，建筑物等级为三级。521建筑及总图消防各单位建筑物间距满足消防要求；项目区内主、次干道宽度均在5米以上；主要建筑物四周没有环形通道，其宽度不低于6米；厂区周围安装避雷设施。522防火分区各主要建筑物按防火规范要求划分防火分区，每个防火分区均设有2个以上疏散口。对超过规范要求的防火分区面积部分采取相应的措施满足规范要求等措施。523消防给水该项目实施后，消防、生活及商业用水共用一个系统，采用临时高压供水系统，消防时启动消防加压泵，涉及水源供应能满足消防水量水压的要求。524生产防火小区内所有设备设施的供电方面采用双回路供电交设有自动漏电保护装置，设备及管道等安装可靠的防静电措施。525其他项目消防安全按消防部门的要求在小区内都配备各种消防器材，并设专职人员对小区各处的火情、险情等进行监控做好各项安全防范工作53节能棚户区改造、回迁房建设与建筑“四节”（节能、节地、节水、节材）相结合，大量使用新型建筑材料，全部采用了墙体外保温措施，提高节能效果。531设备节能该项目所选电梯及其它小区的公共设施均为低耗能的节能型设备，可以节约大量电能。小区的道路照明应达到1520LX。节能工程建设与技术要点1、室外公共照明宜采用绿色照明。2、小区内宜用反光指标牌，反光道钉，反光门牌等，建立区内道路识别系统。3、通过高、中、低，远、近，虚、实等不同照明形式，在不同地区按不同的要求，合理配置路灯、庭院灯、草坪灯、地灯等，形成丰富多彩、温馨宜人的室外立体照明系统。4、住区内不得采用霓虹灯或强烈灯光做广告，小区内居住建筑不宜采用玻璃幕墙。5、住宅楼梯间的公共照明应使用声控开关或延时开关。6、小区道路、停车场上的车灯应避免车灯直射室内，不可避免时，应采取挡光措施。532其他节能措施供热管线采用预制保温管，减少热能损耗。便池冲洗采取延时控制水阀。531设备节能该项目所选电梯及其它小区的公共设施均为低耗能的节能型设备，可以节约大量电能。532其他节能措施采用节能性照明光源。较大的室内活动空间采用分区照明开关，走廊照明选用声、光双控延时自动开关。路灯采取隔干区域控制方式和环境明按自动控制开闭的方式。供热管线采用预制保温管，减少热能损耗。便池冲洗采取延时控制水阀。54节地生态小区建设应充分考虑节地原则。应合理规划住宅、公建、道路、公共绿地等项目的用地，以提高土地使用效率；提倡采用先进的建筑体系，以提高住宅的有效使用面积和耐久年限；在国家规定的范围内，限期淘汰粘土实心砖等建筑材料。55安全卫生安全是该项目建设期间及生产过程中最为重要的问题，根据国家对劳动保护有关规定，继续加强此项工作，主要应注意以下几点（1）安全建设与生产。认真贯彻国防科工委下发的关于加强建设项目安全生产工作的意见及各级政府的有关安全生产规定，结合本企业实际情况制定安全生产操作规程和岗位安全制度。项目建设期间，要保证现场施工人员的安全，各操作人员均有足够的操作平台，并配置防护栏杆、防滑板、足够照明及安全防护网，对产生的废气和粉尘设置有效的通风除尘设施；工程现场内机器设备外露危险部分，都加防护罩，所有电气、线路都安装漏电保护装置及避雷装置，并设有危险标志，一警示工作人员，防止在建设过程中对工人身体产生伤害；制定各种工序安全操作规程和安全防火措施，坚强安全卫生教；（2）小区内所有电器设备、照明等系统要有接地保护装置，并设置警告标志，物业管理部门需聘请专业的电力、电气设备维修人员，检查和维修等项应按能源及有关安全用电规程执行。（3）项目建成后将完全按智能化小区的标准配置人员和设备，以保证小区内所有用户的生命及财产安全并对小区内的火情、闲情等实施24小时监控。56绿化达到合理布局为原则，一位创造贴近自然的绿色空间为宗旨，以建设一个标准的色小康小区为目的，在小区内设置绿化区绿化面积达到30，为人们提供一个真正的自然共存的绿色家园，让人们生活在清新自然的绿色环境中。561绿化工程建设与技术要点小区规划提倡“开放空间优先”的观念，保持建筑群体道路交通组织与绿地有良好的空间与视觉关系，使得绿地在通风、阳光、防护隔离、景观等众多方面起到较好的作用。为了保证生态小区居民有充足的户外自然休憩空间，小区应设置集中公共绿地,集中绿地与宅旁绿地应有机结合。集中公共绿地中的绿化用地面积70。小区主干道两侧宜种植以大乔木为主的行道树。绿地地形应有利于植物生长和地形排水。水面驳岸不宜简单砌护成挡土墙，应结合岸边绿化自然设置，宜采用植被或天然石块等驳岸材料。小区绿地中的铺地与道路面积以1530为宜。小区内建筑园林的体量要与周围环境空间相协调，体现园林建筑“精在体宜”的特点。园林建筑及小品应利用节能、环保材料,特别是3R材料。公共绿地中应设置照明设施。公共绿地中应设置健身设施与儿童游乐设施。绿地中主要道路均应做无障碍设计。绿地植物配置应符合下列规定1、应以乔木为绿化骨架，乔、灌、草互相结合，形成具有一定面积的立体种植，使设计群落具有最大自然性与生态效益。2、植物树种选择应以乡土树种和体现地带性植被景观为原则。3、宜选用病虫害少、无种毛果实污染、无刺、无毒的植物。应搭配一些开花结果的植物，引蝶招鸟，增加人工群落的生物丰富性。4、在住宅建筑的西侧应栽植高大乔木减少西晒。5、住宅建筑设计中可充分利用屋顶、阳台和错层布置等进行空中绿化，利用墙面、围墙和自行车棚架等进行垂直绿化，增大立体绿化覆盖率。6、利用植物造景手法，创造具有个性的乔木草本、灌木草本或乔木灌木草本植物群落空间，同时充分展现植物的枝、干、叶、果、花等观赏特性，合理搭配，形成季相变化丰富的景观环境。7、充分利用绿地以外其他可利用的地面进行绿化。第6章实施方案61项目组织方案、机构设置及人员培训611项目组织方案根据国家有关规定，该项目实行项目法人责任制、资本金制、招投标制、工程质量监理制和合同制管理。由项目法人组建成项目建设领导班子，对项目的策划、资金筹建、建设实施、质量保证、竣工验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。1主办单位长垣奥起房地产开发有限公司2项目法人有关委托事宜，充分发挥社会中介机构即咨询、监理、法律、设计等部门的监督作用。612开发企业机构设置为适应现代企业管理制度需要，依照中华人民共和国公司法尽力企业管理机构，实行权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内部管理体制，按照市场需求，自主经营、自负盈亏，以提高劳动生产率、经济效益和实现资产保值增值为目标进行生产经营管理项目实行总经理负责制。机构设置如下图董事长总经理财务部办公室工程部销售部后勤部613开发企业人员培训依靠社会中介组织，施工单位对上岗职工必须进行严格培训，采用现场讲课、现场学习、现场操作、现场培训，经过考试考核合格后方可持证上岗。项目建成后，物业管理方面需聘用有相关汗液经验的人员，并需对所聘人员进行专业培训。特殊岗位人员需聘用有相关从业资格的装业人员。62建设工期建设工期为2年。63项目招投标该项目根据中华人民共和国招标投标法的有关规定必须进行招标投标。其招标方式为公开招标，通过公开招标，可在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及经验丰富的施工单位和生产供应商，以保证工程的质量，降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托达华工程管理（集团）有限公司对其勘察、设计、建筑工程施工、监理、重要设备及安装等进行国内公开招标。按照招标投标法，招标人和投标人均需遵循招标法律法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为申请招标、招标事项核准、委托代理机构编制招标文件、发布招标公告、接受投标书、公开开标、组织评标、确定中标人、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。公开招标按招标公告发布暂行办法的规定，招标公告发布前，必须将招标公告和招标文件送新乡市发改委审查取得招标代码，在指定媒介发布的同时抄送省和市招标投标监管网。评标专家抽取按照河南省人民政府办公厅关于印发河南省评标专家和评标专家库管理办法的通知有关规定执行。在中标结果评出十五日内，将招投标书面报告和中标人上报新乡市发展改革委备案后，中标通知书由招标人发出。本项目招标的具体要求详见下表项目招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式分项内容全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标不采用招标方式投资估算（万元）勘察20设计40建筑工程施工3900监理90重要设备及安装590其他60招标公告发布媒介中国采购与招标网、河南省政府采购网招标代理机构名称（委托招标方式）达华工程管理（集团）有限公司需要说明的问题1勘察、设计、监理等单项工程总额低于规定标准可不采用招标方式；2设备及安装工程是指高层建筑的电梯、小区地热泵等；3主要材料包括在建筑工程之内。项目法人（公章）年月日第7章投资估算与经济评价71投资估算说明本项目建设投资与财务评价按照国家计委发布的“建设项目经济评价方法与参数”的要求和规定进行编制。711建设投资估算范围及依据本项目投资估算的编制范围包括住宅楼建设及公用工程、总图工程等发生费用。712投资估算编制依据如下（1）设备价格案设备制造厂的报价或近期市场价格估算。（2）安装工程和建筑工程按河南省建筑工程概算定额（1997）估算。（3）工程建设其他费用按河南省建筑工程概算定额（1997）和当地实际估算。根据国家有关政策不计投资方向调节税。72建设投资估算721投资估算内容根据项目内容与规模，项目建设总投资4700万元人民币，包括工程费用、其他费用及预备费用。1、工程费用新建工程、供配电、室外给排水管网及消防设备，小区内水泥路面及绿化工程按同类工程概算指标结算。2、前期工程费用建设单位管理费、勘察设计费及其它报建的有关费用等。3、其他费用包括临时用地费用和临时建筑费，工程造价咨询费、工程监理费等。722投资估算结果根据建设单位提供的“长垣县工业局器材厂棚户区改造建设项目”土建工程基础数据，按本项目设计确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，经估算项目建设投资总额为4700万元。工程费用4490万元，前期费用60万元。其他费用150万元（详见投资估算表）。73资金筹措总投资4700万元，建设单位自筹资金4700万元。74经济效益测算与评价的依据及说明1、国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数。2、国家建设部标准定额司制定房地产项目经济评价方法3、业主方提供的有关资料。4、本项目不作商品房开发，全部为保障性住房，无赢利收入。5、本项目的计算期按年度考虑，建设期为2年建设完成。建设投资估算表单位万元价值估算序号项目名称建筑及安装工程前期工程费用其他费用合计备注一固定资产投资44906015047001工程费用4490449011主体工程43304330388758平方米111住宅112公建12配套工程160160121给水外管线392392122排水管线及设施314314123供热外管线394394124道路及绿化50502前期费用606021勘察设计525222规划设计13413423施工图设计费33633624项目申报78783其他费用15015031工程监理费84684632标底编制费45345333其他临时措施费用201201合计4490601504700第8章结论与建议81结论811项目意义随着长垣县市区的不断扩大，基础设施的建设及其他配套服务的加强，本项目改造开发区域的增值潜力巨大，市场前景广阔。此棚户改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。（1）棚户区改造有利于拉动长垣市投资和消费，加速当地房地产业发展，进而促进经济增长。从投资方面来看，棚户区改造可激活房地产并带动建筑材料、交通运输等其他行业发展，还可以使相关人员得到就业机会。对启动内需拉动经济增长的作用是十分明显的。从并且房地产业具有消费本地化特点，这对于促进本地区消费的增长也是其他行业无法比拟的。（2）棚户区改造有利于改善本地区低收入家庭和弱势群体的生活条件。这将进一步完善社会救助机制和保障体系建设，让社会弱势住房群体充分感受党和政府的特殊关怀。（3）棚户区改造有利于使长垣县城市土地实现集约高效利用，进一步改善长垣县城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、绿化，给城市居民提供更加温馨、舒适的生活环境。同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。812可行性（1）建设条件。本项目地点交通十分便利，开发建设用地市政设施基本具备，供给能力可满足项目需要，工程所需原材料及机电设备供应有所保障。开发单位为有实力、有经验的房地产专业开发公司，这些因素都为为项目的顺利实施提供了保证。（2）社会效益。社会效益。本项目的建设和经营符合国家产业政策，有助于满足经济建设对市民住房日益增长的需求，同时可优化利用土地资源。项目的实施将促进城市建设和国民经济的发展，同时为国家创造了可观的税收来源，经济效益和社会效益都十分明显。82建议（1）项目建设过程中要注重与环境协调，达到合理统一。（2）项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。第9章附件长垣县工业局棚户区改造项目可行性研究报告摘要书申报单位（公章）长垣奥起房地产开发有限公司编制单位（公章）达华工程管理（集团）有限公司编制日期二零一一年五月长垣县工业局棚户区改造项目可行性研究摘要书项目名称长垣县工业局棚户区改造项目项目地点新乡市长垣县卫华大道东段，北临长孟路，东临工业路，南临化肥厂，北临友谊路。建设单位长垣奥起房地产开发有限公司编制单位达华工程管理（集团）有限公司可研范围1、项目的建设背景、必要性；2、项目建设、市场预测及发展前景；3、项目建议与结论等。项目规模建设“长垣县工业局棚户区改造项目”，棚户区涉及拆迁户215户，拆迁面积38700M2。工业局棚户区实行就地改造，拆迁后按城市规划建成小高层与高层住宅小区，修建14栋住宅楼，设计居住人口2030人。该项目规划用途为安置房，集中安置在七层电梯房，共建安置房436套，安置房总面积为432092M2，占地30亩。其中户型878M2的321套，占总安置房面积的725，其中户型14256M2的75套，占总安置房面积的275。项目投资4700万元项目工期2年项目背景新乡市长垣县委、县政府根据河南省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见（豫政办2009154号）文件精神，制定长垣县棚户区改造工作指挥部文件（长棚指20103号），通过新乡市长垣县食品厂棚户区改造项目的建设，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。安置居民，改善居民生活条件，美化长垣县的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高长垣县的服务功能。项目名称长垣县工业局棚户区改造项目规划目标该项目规划用途为安置房，集中安置在七层电梯房，共建安置房436套，安置房总面积为432092M2，容积率为112,占地30亩。其中户型878M2