[硕士论文精品]我国经济适用住房研究

我国经济适用住房研究摘要民革中央提交的关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议的提案，被2007全国政协会议提案组定为第1号提案。这再次凸现了经济适用房的重要性。经济适用房作为房地产研究的热点和社会各界关注的焦点，在其发展过程中确实出现了许多问题，如，建设超标、购买收入标准界定不合理、分配不公等等。这些问题的出现违背了经济适用住房政策的初衷，造成了不良的社会影响。因此，对经济适用住房运行进行研究具有重要的理论和现实意义。本文探讨了国内有关经济适用住房问题的相关争论，分析了经济适用住房目前的现状及存在的问题，在分析国外发展住房保障成功案例的基础上，对我国经济适用房进行了制度定位并提出了我国发展经济适用住房的制度优化创新路径。同时本文在最后也提出了经济适用住房作为一种历史性的过渡措施，在目前还应发挥相应作用，但当我国经济水平发展到一定程度同时经济适用住房的作用已完成时，它就应该退出历史的舞台，进而大力发展以商品房、廉租房为主的住房保障供应体系，从而更好的促进我国住房保障的发展，切实解决中低收入阶层的住房问题。本文所采取的研究方法主要有1归纳法。本文归纳了我国经济适用住房国内外研究现状、发展过程中出现的相关争论及国内经济适用住房相关政策。2图表分析法。本文通过大量的图表进行直观分析，使读者清楚地看到目前国内经济适用住房价格、供给、需求等方面的内涵。在介绍国外的一些成功案例时，为了使内容更加清晰，也采用了图表分析法。3比较分析法。通过分析国内经济适用房的现状、问题，比较国外发展住房保障的成功案例，提出了我国发展经济适用房的创新思路。4实证分析法。结合国外经验，对我国经济适用房进行实证分析，提出了我国发展经济适用房的制度优化创新路径。本文共分五章第一章是绪论，介绍了经济适用房问题的提出，国内外研究现状及国内有关经济适用住房问题的争论；第二章介绍了我国经济适用住房政策分别写了经济适用房的由来、背景、我国经济适用住房政策的基本内容；第三章从经济适用住房的供给、价格、需求三个方面分析了经济适用住房的基本现状，剖析了经济适用房运行过程中出现的问题及产生问题的原因；第四章他山之石，可以攻玉。分析了海外住房保障的模式、案例及对我国的启示；第五章首先对经济适用房进行制度定位然后从个六个方面提出了我国发展经济适用住房的制度优化创新路径。同时指明随着经济水平的提高，经济适用房应逐步退出历史的舞台，转而发展以商品房和廉租房为主的住房保障供应体系。关键词经济适用房、中低收入家庭、住房问题、住房保障STUDYONTHEECONOMICAIIYAFFORDABIEHOUSINGOFOURCOUNTRYABSTRACTSUBMITTEDBYTHENATIONALCOMMITREEOFTHECHINESEPEOPLE，SUGGESTIONSONTHEPARTICIPATIONOFTHEGOVERNMENTININVESTINGTHECONSTRUCTIONOFTHEECONIMICALLYAFFORDABLEHOUSINGEAHWASDECIDEDTOBENO1PROPOSEDBY2007NPCANDCPPCC，WHICHHIGHLIGHTSTHEIMPORTANCEOFTHEEAHEAHISAFOUCSOFTHESOCIETYANDTHEREALESTATEANDMANYPROBLEMSAPPEARINEAH，SUCHASTHECONSTRUCTIONOFTHESUPERHOUSING，IMPROPOSALPARTITIONINPURCHASEOFINCOMESTANDARD，UNJUSTALLOTMENT，ANDSOONTHESEPROBLEMSCONTRARYTOTHEORIGINALDIRECTIONOFTHEEAHPOLICYINCURBADSOCIALIMPACTSTHEREFORE，THERESARCHONTHEEAHISOFGREATTHEORETICALANDPRACTICALSIGNIFICANCETHISTHESISOVERVIEWSTHERELATEDDISAGGREDISSUEINTHEDOMESTICEAH，ANALYZESPRESENTCONDITIONSANDTHEPROBLEMSEXISTINGINTHEEAH，FIXSTHESYSTEMPOSITIONOFEAH，PUTSFORWARDTHEEXCELLENTCREATIVEPATHOFTHESYSTEM，BASEDONTHESUCCEEDCASEEXAMPLEOFFOREIGNCOUNTRIESDEVELOPINGTHEHOUSINGGUARANTEEATTHESAMETIMEINTHEENDOFTHETHESISPUTTINGFORWARDEAHASAHISTORICTRANSITIONALMEASURESHOULDSTI1LDEVELOPCORRESPONDFUNCTIONSOFAR，BUTOURCOUNTRYECONOMYLEVELDEVELOPSTOCERTAINEXTENTANDTHEFUNCTIONOFTHEEAHCOMPLETES，EAHSHOULDWITHDRAWTHEHISTORICALSATGEOURCOUNTRYESTABLISHSALAYEREDSTRUCTUREINHOUSINGSUPPLYINCLUDINGCOMMERCIALHOUSINGANDRENT。CHEAPHOUSINGITWILLHELPTOCONSTRUCTTHEGUARANTEEHOUSINGANDSOLVETHEHOUSINGPROBLEMSOFTHEMIDDLEANDLOWINCOMEFAMILYTHEMAINRESEARCHMETHODSINTHISTHESISAREASFOLLOWS1INDUCTIONINDUCETHEPREVIOUSSTUDIESATHOMEANDABROAD，DOMESTICDISAGGREDISSUERELATEDEAHANDDOMESTICPOLICYOFEAH2ANALYSISMETHODOFTHECHARTTHETHESISKEEPSTHEVIEWANALYSISFROMMANYCHARTSSOASTOSEECLEARLYTHECONTENTOFPRICING，SUPPLY，NEEDANDTHESUCCEEDCASEEXAMPLESOFFOREIGNCOUNTRIESTOTHEREADER3COMPARISONANDANALYSISTHETHESISANALYZESPRESENTCONDITIONS，PROBLEMS，COMPARIZESTHESUCCEEDCASEEXAMPLESOFFOREIGNCOUNTRIESDEVELOPINGTHEHOUSINGGUARANTEEANDPROVIDESCREATIVETHINKINGOFEAHOFOURCOUNTRY4EMPIRICISMANDANALYSISTHETHESISCOMBINESTHEEXPERIENCESOFFOREINGCOUNTRIES，GIVESTHEMETHODOFEMPIRICISMANDANALYSISTOEAHANDPUTSFORWARDTHEEXCELLENTCREATIVEPATHOFTHESYSTEMTHISTHESISISDIVIDEDINTOFIVECHAPTERSCHAPTERIISINTRODUCTIONMAINLYINTRODUCINGTHEPROBLEMOFEAH，THEPREVIOUSSTUDIESATHOMEANDABROAD，DOMESTICDISAGGREDISSUERELATEDEAHCHAPTERIIOVREVIEWSFUNDAMENTALSITUATIONSOFTHEEAH，EXPOUNDSTHEFORMATION，BACKGROUND，RELATEDPOLICYOFEAHCHAPTERIIIANALYZESTHECURRENTOPERATIONALSITUATIONOFTHEEAH，FROMTHREEASPECTSSUPPLY，PRICINGANDNEEDANDSUMMARIZINGTHEPROBLEMSANDREASONSARISINGFROMTHEIMPLEMENTATIONOFTHEEAHCHAPTERIVREVIEWSTHESUCCEEDCASEEXAMPLESOFFOREIGNCOUNTRIESDEVELOPINGTHEHOUSINGGUARANTEE，SOASTOPROVIDEREFERENTIALEXPERIENCETOTHEIMPLEMENTATIONOFTHEEAHINCHINACHAPTERVFIXSTHESYSTEMPOSITIONOFEAHANDPUTSFORWARDTHEEXCELLENTCREATIREPATHOFTHESYSTEMFROMSIXASPECTSATTHESAMETIMEINDICATESEAHSHOULDWITHDRAWTHEHISTORICALSATGEACCOMOPANYTOTHERAISINGOFTHEECONOMYLEVELANDDEVELOPTHEGUARANTEEHOUSINGMAINLYINCLUDINGRENT。CHEAPHOUSINGANDCOMMERCIALHOUSINGKEYFAMIIY，WORDSECONOMICAIIYAFFORDABIEHOUSINGPROBIEMSANDGUARANTEEHOUSING，MIDDIEANDIOWINCOMEHOUSING独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得注垫遗查墓他盖蔓挂别虚明的奎拦互窒2或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名甏花签字日期弘孵年6月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。保密的学位论文在解密后适用本授权书学位论文作者签名露藻导师签字琵P泓B签字日期加鸪年6月1日签字日期。驴年S,90T,OEL学位论文作者毕业后去向工作单位通讯地址电话邮编我国经济适用住房研究第一章绪论第一节问题的提出社会保障是人民生活的安全网，是解除人民后顾之忧、增强国民信心与安全感的制度安排。发达国家的实践表明，社会保障可以调节劳资关系，是缓和劳资矛盾与社会冲突的不可替代的机制，社会救助能够缩小贫富差距、缓和贫富阶层之间的矛盾。各种社会福利事业则可以普遍性地增进国民利益，实现共享发展成果的目标。住房保障是整个社会保障体系的重要组成部分，关系着千家万户的基本生活保障。1经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的住房。1998年，国务院发出了我国住房制度改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，该通知一方面决定停止“住房实物分配”，另一方面决定建立“中低收入者购买经济适用房，高收入者购买或租赁市场价商品住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房的多层次住房供应体系。”见图卜1这一纲领性文件为我国发展中国特色的住房保障制度奠定了基础，同时也为经济适用房后来的发展指明了方向。图II多层次住房供应体系资料来源根据1998国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知整理L李鸿翔从经济适用房政策的实施看我国的住房保障制度热点聚焦，2007，5II我国经济适用住房研究目前，我国仍属于发展中国家，居民的经济承受能力与市场价的商品房还不相适应，经济发展水平和居民人均收入水平总的来说还比较低。在这种情况下，完全依靠市场价的商品房解决占绝大多数的中低收入家庭的住房问题是很难做到的。因此我国确定了符合我国国情的和国民收入分配状况的住房供应体系，即对不同收入对象，确定不同的供应方式，对占绝大多数的中低收入家庭，供应经济适用住房。从1994年提出建设经济适用住房以来，我国经济适用住房政策不断发展和完善，经济适用住房的发展促进了城市住宅商品化、社会化供给体系的形成，经济适用住房的发展对平抑房价，防止房地产过热起到了积极作用。但不可避免的，经济适用住房建设中也存在一些问题经济适用房面积失控，建设超标准，国家对经济适用房的投入有限，经济适用房的购买收入标准界定不合理，经济适用房配套设施不健全、位置偏远、分配不公、建设标准偏高土地资源浪费以及经济适用住房尚未形成完善的公共住房建设运营体系。但不能因发展过程中出现的问题便因噎废食，本文针对这些问题提出了经济适用房的制度优化创新路径，同时对经济适用房未来的发展趋势给出了一定的论证，希望经济适用房在现阶段我国发展住房保障制度方面能起到应有的作用。一、国内的研究现状第二节国内外研究现状国内学者近几年来对经济适用住房的主要作用、运行过程中出现的问题以及解决问题的相关建议等方面进行了大量的研究和探索，并取得了丰硕的成果。一经济适用房主要作用方面的研究黄征学认为国家面向城镇中低收入家庭提供经济适用房，该政策促使城镇家庭60_70的中低收入家庭拥有住房，一定程度上促进了社会公平。1马晓茗、曾向阳总结出经济适用房的五点成效对过高的商品房价格起到平抑作用；保障了中低收入居民的购房利益；带动了周边乃至城市商品房开发水平的提高；促进了经济适用房建设与房改的货币化分配，使二级市场开放和发展住房金融相结合；促进了住宅建设投资规模的增加，为住宅建设拉动经济增长发挥了积极作用。21黄征学经济适用房的政策效应分析经济科学，2004，392马晓茗，曾向阳关于经济适用房政策的几点认识湖北社会科学，2003，1282我国经济适用住房研究经济适用房运行过程出现问题研究1、补贴范围宽泛，政策操作性差方面研究王佑辉指出造成经济适用房政策出现偏差的主要原因，在于政府在一级土地市场上扮演着垄断者的身份，实施住房价格歧视的两个条件未得到有效保证，市场分割标准难以操作，分割手段缺乏效率。1汪淑珍指出由于补贴范围过于宽泛，可见当前的经济适用房政策既未实现公共资金配置效率提高的目标，又未实现社会公平的初衷，是一种典型的政府失灵。2常华堂、张大勇指出对象界定不明、定位过宽，使得经济适用房排队购房、出现“富人套购”、“投资”等问题，实际既难以操作，更无法实施有效监督。32、政府调控成本过高方面研究宋民红指出经济适用房发展过程中出现的问题层出不穷的原因就是其高昂的监督管理成本和税费优惠损失。4马强、姜丽美指出由于居民收入动态变化，使得政府信息取得成本很高。此外，经济适用房的建设用地是政府划拨，致使各种寻租活动泛滥。5刘承丞认为获取信息的成本有可能远远大于经济适用房所带来的收益。因此，避开这一能产生巨大信息成本的政策才是根本出路。63、不公平竞争方面研究常华堂、张大勇指出经济适用房政策实施中，监管无序、分配不公，“社会保障性“缺失，有悖于满足中低收入家庭住房需求的初衷。7周红、毕建洁指出对购买资格审核缺乏有效手段，导致“分配不公“。8刘学平、余鹏研究表明，由于政府有关部门和社会对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握，执行过程存在混乱，因此经济适用房是有损市场公平竞争的失效行为。94、经济适用房重回计划经济方面研究张跃松、丁锐指出经济适用房对完全商品房供给的“挤出效应“，最终会1王佑辉经济适用房政策效率偏差及修正商业时代，2006，27162汪淑珍论经济适用房政策中的政府失灵北京科技人学学报，2005，4233常华堂，张大勇社会政策视角下的城市弱势群体住房保障问题探析一关于经济适用房政策争议的思考中国农业大学学报，2006，2334宋民红经济适用房J中低收入家庭住房保障对策住宅建设J管理，2006，9275马强，姜丽美我国经济适用房政策趋向分析技术经济，2006，6156刘承丞我国经济适用房政策的执行失控问题研究特区经济，2006，9207常华堂，张大勇社会政策视角下的城市弱势群体住房保障问题探析一关于经济适用房政策争议的思考中国农业大学学报，2006，2348周红，毕建洁经济适用房政策需转换思路中国房地产，2006，10289刘学平，余鹏再论经济适用房政策失败原因及补救路径国土资源导刊，2004，431我国经济适用住房研究导致市场活力的丧失和旧体制的复活，住房改革的大方向是推行商品化、市场化，实现自食其力，绝不可混淆政府的住房保障职能与过渡阶段的住房支持职能。15、经济适用房违法违规方面研究颜秀金指出面积失控、分配不公是各地经济适用房市场的主要特征。2三解决问题建议方面研究1、保障弱势群体方面研究中国人民银行福州中心支行课题组调研表明，要取消经济适用房政策，同时进行更具公平与效率的制度安排，实行租赁住房补贴政策为主的住房保障制度。3邬滋指出政府的立足点应当是保障户户有房住，而不是保障户户有房产。针对目前我国以售为主流通格局已形成，应在增量结构中逐步扩大租赁比重。42、建立“人头补贴一方面研究单良、骆汉宾提出“人头补贴“方面的创新研究，将补贴分为两部分，一是对购房者进行补贴，二是对开发商进行补贴。这样淡化了政府监管角色、有利于开放住房二级市场、避免补贴效益流失、有效限制建设标准及解决补贴收益固定化和永久化问题。53、控制经济适用房开发建设规模方面研究国土资源部土地利用司对七个城市经济适用住房建设用地政策的执行情况进行调查后认为经济适用房计划远远高于实际，只有控制好经济适用房开发的建设规模，才能解决体制上的弊端。84、建立共有产权制度方面研究刘维新、陆玉龙介绍了经济适用房共有产权的基本思路，即建立“政府于受助个人按份共有产权的经济适用房”制度。7L张跃松，丁锐对我国经济适用房政策的思考中国房地信息，2005，5142颜秀金经济适用房错位的原因分析海房地，2005，2143中国人民银行福州中心支行课题组经济适用房政策何去何从银行家，2006，2224邬滋经济适用房政策存在的问题及对策城市开发，2004，9295单良，骆汉宾改“补砖头”为“补人头”一经济适用房补贴制度的创新建议中国房地产金融，2005，5106国士资源部土地利用司调研组经济适用房建设用地政策执行情况的调研报告国土资源通讯，2002，487刘维新，陆玉龙共有产权经济适用房制度创新研究中国房地信息，2006，8334我困经济适用住房研究二、国外的研究现状经济适用住房建设是我国现阶段一项独有的国家政策，国外早己不再进行如此规模的住房建设补贴了。但从历史上看，我国现阶段的经济适用住房建设与英美国家在四、五十年代大规模的普通住房建设有很大程度的相似性。如美国在40年代，住房政策的重心转移到可承受住房上，鼓励和支持中低收入阶层拥有自己的住房，这种住房被称之为“社会住房”；1在福利经济学前沿问题一书中，邓肯麦克伦南DUANCANMALENNAN和肯尼斯吉布KENNETHGIBB2在对英国住房问题进行分析时，所提及的社会住房也与我国的经济适用住房类似；另外还有日本的“公营住宅“和新加坡的“政策租屋”也有共同之处。3相关理论研究还散见于福利经济学中，如住房补贴理论4、住房过滤理论和住房消费模型5等。所以英美早期在这方面的相关研究论文很多。另外欧洲一些国家在相关方面的研究也做出了重要贡献，他们的研究对我国经济适用住房的建设与发展有重要的参考和借鉴作用。第三节国内关于经济适用住房问题的争论一、关于经济适用住房性质的争论在理论界关于经济适用住房的性质定位一直存在着争论。有的学者认为，因为政府给予了经济适用房许多优惠，所以经济适用房应该属于社会保障体系的一部分，所以把经济适用住房定位为社会保障住房；也有人认为，经济适用住房应该属于商品房，因为无论其开发还是销售，都基本上由市场来完成。二、关于经济适用住房供给模式定位争论目前，关于经济适用住房的供给，理论界主要提出了三种模式一是企业主导模式。6该模式选择信誉好、资质好的房地产开发企业来负责经济适用住房开发建设项目；二是政府主导模式。7该模式以新加坡经验为借鉴，成立具有半政1黄安年美国政府的住房福利保障政策山东师人学报社科版，1998，4372尼古拉斯巴尔，大卫怀恩斯福利经济学前沿问题贺晓波等译北京中国税务版社，2000783田东海住房政策国际经验和中国现实选择北京清华大学出版社，19981624姚明霞福利经济学北京经济U报出版社，20052565宋博通，黄渝祥，陈广人国外住房过滤模型的研究现状与启示中外房地产导报，2000，23386李明经济适用房是和谐社会的“杠杆”中华工商时报，2005年12月14日77魏海田经济适用房开发之辩政府模式还是企业模式中国房地产报，2005年7月20日5我国经济适用住房研究府性质的经济适用住房建设专门机构类似于新加坡的住房局，由该机构实施经济适用住房建设计划，全面负责各地经济适用住房的投资、开发、分配、管理等具体工作；三是住房合作社模式。该模式由可以享受经济适用住房政策待遇的居民、职工自愿参加，由市房改办核准，组成不以营利为目的的住房合作社。由住房合作社来负责经济适用住房的建设和销售。三、关于经济适用住房存废问题的争论一停止开发建设经济适用房著名经济学家茅于轼、中国房地产协会会长杨慎、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆、北京师范大学管理学院董藩教授、全国工商联住宅产业商会秘书长聂梅生为代表的一派观点认为经济适用房造成了另一种分配不公，不但没有真J下帮助低收入群体，反而破坏了市场规则，扩大了贫富差距，因此应该停止开发建设经济适用房。2住房弱势群体应由政府提供更多的廉租房，或由政府直接向其提供经济补助，或建立经济适用房回购的内循环机制，而开发商则根据市场需求建设适宜不同经济阶层群众需求的住房。董潘教授主持编写的住房货币化补贴方案，在文中指出“经济适用房不如租会补贴，理由是货币化补贴有比实物补贴效率更高、更公平的优势，主张发挥市场机制的作用，取消实物形式的补贴。二经济适用房存在的必要性袁钢明认为经济适用房的存在具有一定的必要性，它是控制我国房地产过热的一种方式。房地产业存在恶性泡沫，经济适用房是一种很好的控制手段，比如同一个地段，经济适用房比商品房要便宜10到15，这样就拉低了商品房的房价。对房地产业产生积极意义3。赵路兴、浦湛在现有的住房保障供应体系中提出了具有保障性质的租赁住房供应方案。并提出了两种方法可支付租赁住房成本租金住房和低租金住房和经济适用房的可租可售4。中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心的观点比较具有代表性，他认为因为局部不公平就取消经济适用房是因噎废食。全国人大财经委员会委员段柄仁认为尽管经济适用房在建设、销售等环节L盛荣浅谈经济适用住房的供给对象定位及供给模式创新中国农业人学学报社会科学版，2002，3392曹海东经济适用房。大手术”还足“安乐死”南方周末，2006年8月3日53衰钢明经济适用房经济了谁中国经济周刊，2004年6月22日234赵路兴城市商品房经适房之比是62华两都市报，2004年11月15日46我困经济适用住房研究中确实还有不尽人意之处，但不能就此取消，而是应该加以完善。北京市建委开发办住宅处处长孙新欣认为取消经济适用房将导致更多问题。经济适用房政策在实施过程中出现了问题，并不是这一政策应该取消的理由。与其他保障方式相比，经济适用房并不存在劣势1。三加快廉租房建设，以替代经济适用房全国政协委员、民建中央秘书长张皎建议，取消经济适用房，大力发展廉租房。张皎认为取消经济适用房，建设廉租房才是解决城市中低收入者居住问题的根本途径。政府应按市场运作，把给开发商的“暗贴“，拿回自己手中，用于低收入人群的保障性住房，采取货FFI牢L,贴的方式，让低收入人群以低于市场价格的租金租住廉租房。当居住者的收入超过租住标准就必须搬出，这样也可以增加居住者的流动性。2中国杭州市委党校孙克敏认为我国的经济适用房在实践中遭遇到今天的困境具有其必然性，因为我国的经济适用房政策一开始就走错了路。经济适用房政策在理论上是错误的，在实践上遭遇难以克服的障碍，应该趁早停止这一错误的政策，借鉴香港公营房屋政策的成功经验，大力发展廉租房，亡羊补牢，犹未晚也。3安徽省社科院蒋晓岚认为在目前阶段经济适用房政策己经显示了其不能适应经济发展规律的弊病难以达到国家的预期效果，而且由于其特点和深层次原因，出现的问题难以在经济适用房政策内部解决。同时，国际和国内的现实都表明，城市的发展都有穷人的存在，因此完全取消政府的住房福利政策也是不可取的。经济适用房政策应逐渐退出历史的舞台，而廉租房则应在目前阶段发挥更重要的作用4。多建廉租房扩大政府廉租房覆盖范围，培育和完善房屋租赁市场是现阶段满足“居者有其屋”社会需求的有效途径。第四节论文的创新及不足论文拟在以下方面实现创新一、选题上。经济适用住房是当前社会各界关注的焦点之一，也是房地产界研究的热点，然而目前国内还暂无系统研究经济适用住房的著作和文献。二、分析手法上。本人采用了实证分析与图表分析相结合的方法，明确了国内经济适用住房价格、供给、需求等方面的内容，同时对国外发展住房保障的成1曹海东经济适用房“大手术”还是“安乐死”南方周末，2006年8月3日62张皎建设廉租房取消经济适用房建设科技，2006，6163孙克敏经济适用房的走势分析中共杭州市委党校学报，2006，5334焦建国，郎大鹏住房社会保障制度由来、问题、借鉴与改进建议经济研究参考，2005，16267我国经济适用住房研究功案例予以图表分析，使文章内容更加清晰。三、研究内容上。本人在经济适用住房的制度优化创新路径上提出了一些大胆设想，希望经济适用住房在解决中低收入阶层住房问题上能切实发挥作用。四、结论上。本文在文章的最后一部分不但对国内经济适用住房的发展进行了制度定位，同时指出经济适用住房在目前还应发挥相应作用，但当我国经济水平发展到一定程度同时经济适用住房的作用已完成时，它就应该退出历史的舞台，进而大力发展以商品房、廉租房为主的住房保障供应体系，从而更好的促进我国住房保障的发展，切实解决中低收入阶层的住房问题。论文不足之处一、偏重定性分析，较少从定量的角度分析。二、受时间及客观条件限制，使得主要侧重理论分析，在联系实践方面还做的不够，对提出的思路及方案能否适用还有待实践检验，这些需要在以后的研究工作中进一步完善。第二章我国经济适用住房政策第一节经济适用住房政策的形成一、经济适用住房政策的由来早在新中国建立之初，就有过“经济住宅”的提法。1但这种“经济住宅是纯粹的经济学和市场的含义，是指丌发商为收入较低的社会阶层提供的符合市场需求的住房商品，属于住房市场细分和目标市场定位的范畴，不带任何住房公共政策和社会保障的内容。21994年7月18日国务院发出的关于深化城镇住房制度改革的决定中，首次提出了“经济适用住房”的概念。该决定确立了“建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化“的住房制度改革目标。同时确立城镇住房制度改革的重要内容之一是建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。并指出“各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面给予政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房的建设。“同年12月15日，建设部颁发城镇经济适用住房建设管理办法，对经济L徐鑫堂经济住宅上海出版社，19511282王成庆经济适用住房的历史地位与改革方向财贸经济，2003，II12我国经济适用住房研究适用住房供应对象、用地安排、建设方式、建设模式、管理机构等一系列事项又作了简要说明和规定。这样，从国家政策上对经济适用住房建设作了初步定位，但由于与经济适用住房配套的金融、财政、分配等政策措施不到位，福利分房制度尚未彻底打破，以及对房地产业的认识不足，实际上经济适用住房建设还处于探索阶段。11998年，国务院发出了我国住房制度改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，该通知一方面决定停止“住房实物分配”，另一方面决定建立“中低收入者购买经济适用房，高收入者购买或租赁市场价商品住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房的多层次住房供应体系。“同年，根据国务院通知精神，建设部、国家计委、国土资源部、中国人民银行等相关部门相继下发了关于大力发展经济适用住房的若干意见、关于进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知、经济适用住房开发贷款管理暂行规定等规范性文件，对经济适用住房的计划、建设、价格、物业管理等相关问题作了具体部署。至此，经济适用住房建设从国家政策的高度被正式确定下来，进入了全面启动阶段。1999年7月20日，财政部、国土资源部、建设部联合颁发已购公房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定，明确了经济适用住房上市的相关要求，对规范经济适用住房的上市起到了积极作用。2000年9月21日，建设部颁发了关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知，进一步规范了经济适用住房的建设和销售。2004年4月13日，针对经济适用住房在建设标准、销售价格和销售对象等方面出现失控，建设部、国家发改委国土资源部、人民银行联合下发关于印发经济适用住房管理办法的通知，这是我国第一部针对经济适用住房建设而出台的比较完整的管理办法。经济适用住房政策产生背景一高房价使得中低收入家庭无力进入商品房市场我国城镇住房制度改革的关键突破口是停止住房实物分配，实行住房分配货币化，但要立即全面推行住房分配货币化，让居民都去市场上购买商品房，以我国的国情来看却是不可能和不现实的，还有许多困难需要克服、许多问题待解决。我国的综合国力和经济实力还不强，居民的整体收入水平不高。而且由于长期实行计划经济体制下的住房福利分配制度，导致居民没有购房储蓄的意识，居民收入的增长也不可能一步到位，因此，住房实现市场化、商品化以后，居民的1陈伯庚，顾志敏，陆开和城镇住房制度改革的理论与实践上海人民出版社，20031521559我国经济适用住房研究住房购买力明显不足。大幅度提高居民的住房购买力必将是个长期的过程。因此，中低收入的居民要解决住房问题很大程度上只能依靠政府的支持，经济适用房政策应运而生。二城镇居民收入差距扩大目前，我国城镇居民收入差距不断扩大，最高收入家庭与最低收入家庭收入比不断扩大。进入20世纪90年代以来，城镇居民10“收入不良指数10最高收入户收入与10最低收入户收入比也在不断上升，由1992年的326，上升到1999年的462，2005年进一步上升到918。由表2I所示表21我国城镇居民10收入不良指数人均可支配收入10最低收入者10最高收入者10收年份人均可支实际增人均可支实际增人均可支实际增入不良配收入长幅度配收入长幅度配收入长幅度指数元元元1992202659112083365620326199325774427181352902071489768339632119943496243565L7301727896822503933941995428295225021697525418221942051379199648389129824448712689235511233378199751603266424302406010250931099422199854240551124767519L1096216694443199958540279326178056912083791023462200062799872826530313513311021016502200168595892328028356415114851355539200277028122924086一140718995852568786200384722999259017754218373213018432004942161112L286239LO5125377171395887200510493031137313488951287731L1338918资料来源中国统计年鉴19922006因此，政府必须高度重视在城镇中出现的低收入群体和近年来日益突出的城镇贫困问题。政府必须优化住房保障制度路径，建立完善的住房保障制度。LO我国经济适用住房研究容。第二节经济适用住房政策的基本内容1根据经济适用住房管理办法的主要精神，经济适用住房管理包括以下内一、指导思想和原则发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则，由市、县人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。二、经济适用住房的含义经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。根据经济适用住房管理办法的规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。享受经济适用住房的条件购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房一有当地城镇户口含符合当地安置条件的军队人员或市、县人民政府确定的供应对象；1宋伟房地产经济基础北京人民邮电出版社，2005252255我国经济适用住房研究二无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；三家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；四市、县人民政府规定的其他条件。市、县人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公布。申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明，以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。市、县人民政府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府的优惠，由购房人补交差价。超面积部分差价款的处理办法，由市、县人民政府制定并公布。四、优惠政策经济适用住房建设用地，要严格按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府承担。购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除要符合个人住房贷款管理办法规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。经济适用住房建设单位可以用所建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。12我国经济适用住房研究五、经济适用住房的开发建设经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具住宅质量保证书和使用说明书，并承担保修责任。六、价格的确定和公示确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照经济适用房价格管理办法计价格20022503号的规定确定；其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3禾IJ润的基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示。经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。七、交易和售后管理居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳受益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。国家鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住我国经济适用住房研究房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。八、集资建房和合作建房经济适用房的建设应该多渠道进行，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。向职工或社员收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监管。凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房，或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。市、县人民政府可以根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况，确定是否发展集资、合作建房以及建设规模。九、监督管理经济适用住房管理办法规定，各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中下列违法、违纪行为的查处。一对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价格，以及不执行政府价格主管部IJ带LJ定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由价格主管部门依法进行处罚。三擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资、合作建房与商品房价格差，14我国经济适用住房研究并对建设单位的不良行为进行处罚。对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资、合作建房的个人由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。第三章经济适用住房政策的运行现状及存在问题第一节经济适用住房政策的运行现状一、经济适用住房的供给本文了分析我国经济适用住房自1999年以来的总体供应情况，可以从完成投资额、新开工面积、销售额和销售面积四个方面来考察。表31我国经济适用住房的历年投资开发规模年份完成投资额新开工面积销售额销售面积亿元万平方米亿元万平方米1999437023970362953427013L200054244531332452133760072001599655795974986840214720025890452796851369400361200362253306554764018920046064425755028232618资料来源中国房地产统计年鉴20002004我国经济适用住房研究70006000500040003000200010000图32我国经济适用住房销售面积和新开工面积比较口销售面积万平方米新开工面积万平友鲞2199920002001200220032004资料来源中国房地产统计年鉴20002005从表31可以看出我国经济适用住房1999年至2004年的完成投资是曲线状发展的，1999年至U2000年的增长率为242000年至T2001年的增长率为11，但2002年较之2001年又减少了2，2003的完成投资额又有所增加，增长率为6，而2004年较2003年减少了25。新开工面积同完成投资额一样，也是呈曲线状发展的。1999年至U2000年的增长率为338，2000年至U2001年的增长率为9，至U2002年，新开工面积有所减少，减少率为89，2003年比2002年略有增加，增长率为1，而2004年又大幅减少，减少了20。销售额从1999至U2003年的销售额是递增的，每年的增长率分别为541、LO3、3、8，而2004年又有所下降，相L匕2003减少了94。销售面积的变化起伏和新开工面积一样，1999年至U2001每年的增长率分别为39、7，2002年较2001年又稍微下降，减少了04，2003年又有所回升，增长率为04，而2004年较2003年又下降不少。减少了19。而图32却反映出经济适用房每年都没有完全售出，市场上还有一定的存量房，因为图里直接表现了销售面积每年都低于新开工面积。16我国经济适用住房研究表33