xx苑小区项目申请报告

1目录第一章申报单位及项目概况1第一节申报单位概况1第二节项目申请报告编制单位1第三节项目概况2第二章发展规划、产业政策和行业准入分析58第一节发展规划分析58第二节产业政策分析59第三节行业准入分析59第三章资源开发及综合利用分析62第四章节能方案分析64第一节用能标准和节能规范64第二节能耗状况和能耗指标分析65第三节节能措施和节能效果分析67第四节节能建议69第五节结论70第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析72第一节项目选址及用地方案72第二节土地利用合理性分析73第三节征地拆迁和移民安置规划方案73第六章环境和生态影响分析74第一节设计依据及标准74第二节厂区周围环境质量现状742第三节设计原则75第四节生态环境影响治理措施75第五节生态环境影响分析79第六节生态环境影响分析结论80第七章经济影响分析81第一节经济效益分析81第二节行业影响分析85第三节区域经济影响分析87第四节宏观经济影响分析87第八章社会影响分析88第一节社会影响效果分析88第二节社会适应性分析89第三节社会风险及对策分析89第九章结论和建议91第一节结论91第二节建议91附件附图1、XX省建设项目招标方案2、地理位置图3、总平面布置图1第一章申报单位及项目概况第一节申报单位概况11项目名称XX小区项目12项目申报单位13项目申报单位概况XX市XX置业有限公司隶属于XXXX投资发展有限公司XX省XX市子公司，公司成立于2007年3月，注册资金5000万元人民币，是一家多年来一直从事房地产开发的企业，是华东地区颇具实力的、商业性的专业投资、开发、经营管理公司。XX市XX置业有限公司主营业务房地产项目开发、总体规划、策划、销售、招商、租赁及其商业运营物业管理。XX市XX置业有限公司立足XX市商业与住宅地产开发，打造XX茶叶交易基地。公司下设行政人事部、前期开发部、工程部、招商营销部、财务部、成本控制部、物业部和办公室。拥有一批长期从事房地产业的专业经营人才，开发力量雄厚，经营经验丰富，中高级技术人员占三分之二以上，各部门经理均为大专以上学历，中级以上职称，具有较强的专业管理水平。自公司成立以来，始终坚持“专业建筑美好未来，科技创造优质生活”的开发理念，为倡导降耗减排，推动建筑节能，开发低碳型房产起到了引领和示范带动作用。XX市XX置业有限公司将不断加大开发项目2的科技含量，以广泛推进可再生能源建筑应用技术、改善城市生态环境和提高居民生活质量为己任，继续探索开发低碳型、高品质的绿色生态房产，为建设现代化、生态化的旅游城市和社会主义新农村建设做出更大的贡献。第二节项目申请报告编制单位XXXX工程设计院有限公司工程咨询资格等级乙级证书编号发证机关国家发展和改革委员会第三节项目概况31、编制依据及范围311项目申请报告的编制依据项目建设单位关于编制该项目申请报告的委托书、合同书中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市居住区规划设计规范国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要产业结构调整指导目录2011年本修正XX市城市总体规划、XX市城市规划管理办法XX服务业发展规划纲要房地产开发项目可行性研究与经济评价建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南3项目用地范围内现状及周围环境等基础资料有关部门提供的证明和资料等32、项目申请报告研究范围该报告研究范围是XX市XX置业有限公司XX小区项目，具体内容如下申报单位及项目概况发展规划、产业政策和行业准入分析资源开发及综合利用分析节能方案分析建设用地、征地拆迁及移民安置分析环境和生态影响分析经济影响分析社会影响分析32研究总结论该项目属于房地产开发建设项目，定位于商住社区建设，依据产业结构调整指导目录2011年本修正，既不属于鼓励类项目，也不属于限制类、淘汰类项目，属于允许建设的项目，符合国家有关产业政策的要求。该项目的建设符合国家产业政策和XX市城市发展规划，有利于加快XX市经济开发的步伐、改善城市环境面貌和提高市民居住质量，同时可带动当地经济的发展以及当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。321建设地点4该项目位于XX市XX区XX街以北、XX路以东、XX路以西。该区域地势平坦，障碍物较少，市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是开发建设的理想地段。322建设规模和内容该项目规划总用地面积3022242M2（合4533亩），规划总共建设楼宇9栋，其中包括7栋17F住宅楼、1栋17F和6F高档住宅，1栋3F幼儿园。该项目总建筑面积10180791M2，其中计入容积率建筑面积7852553M2，不计入容积率建筑面积2328238M2。计入容积率建筑面7852553M2，包括商品房建筑面积2854125M2，社区商业建筑面积350336M2，幼儿园建筑面积220080M2，安置房建筑面积4428012M2；不计入容积率建筑面积2328238M2，为地下室和地下停车位。规划总户数644户，每户按照32人计算，规划总人数为2061个。规划总机动车停车位772个，均为地下停车位。323项目实施进度计划该项目建设期为1年，于2013年4月份开工建设，到2014年3月全部竣工并投入运营。324投资估算经估算，该项目建设总投资为1900000万元，其中建筑工程费1056435万元，配套工程费236194万元，其他费用528142万元（含征地费用298054万元），预备费79229万元。项目资本金为5700万元。325资金筹措项目总投资所有资金由企业自筹解决。5326效益分析项目销售收入258268万元，销售税金及附加14205万元，利润总额34229万元，所得税8557万元，税后利润25672万元。项目投资利润率180，投资利税率332。项目财务内部收益率421，财务净现值13705万元IC12。327主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号项目单位数量备注1总用地面积30222422总建筑面积1018079121计入容积率建筑面积7852553211商品房建筑面积2854125212安置房建筑面积4428012213社区商业建筑面积350336214幼儿园建筑面积22008022不计入容积率建筑面积23282383总图规划指标31总户数户64432总人数人206133总停车位个72234绿地率1035容积率2604建设期年15总投资万元190006销售收入万元2582687销售税金及附加万元142058土地增值税万元146699利润总额万元3422910所得税万元855711税后利润万元2567212投资利润率18013投资利税率33214所得税后内部收益率42115财务净现值IC12万元1370516盈亏平衡点8476第四节项目提出的背景XX城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。在快速推进城市化的过程中，城中村问题也日益凸显。在繁华的都市里，在鳞次栉比的高楼大厦边，不时地兀立着一个个布局凌乱、拥挤不堪的建筑群落，极大地影响了城市的外观，也影响了城市管理。城中村里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，构成了城市现代化发展的严重障碍。城中村是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的城市化过程中，原农村居住区域包括土地、房屋等要素、人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍然以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系地缘关系和血缘关系而不是以次级关系业缘关系和契约关系为基础形成的社区。城中村产生的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解，这与土地私有国家形成了显著区别。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，安土重迁，这种居住观念构成了城中村存续的社会心理条件；同时，随着城市化的推进和社会经济的发展，土地增殖，外来人7口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是城中村得以发展的社会条件。从政府方面讲，主要是认识不足，缺乏及时的规划和调控。政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。重新安置的经济和社会成本巨大。迅速推进的城市化进程，使得原农村居民主动迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的级差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一时无力负担，于是采取回避态度，任其发展。无法解决农民城市化的善后问题，如重新安排就业，解决其社会保障和生活来源等。XX市总体规划预测到2020年，国内生产总值达到6500亿元，人均GDP8600美元，产业结构比例105040，国内生产总值达到4000亿元，市区城镇居民人均可支配收入30000元，农民人均纯收入12000元。城市经济总量的提高、巨大的消费市场及居民购买力的增长将为XX市区房地产开发和商业发展提供广阔的空间。随着城市的改造和建设，XX的机场、港口、铁路及高速公路得到快速提升，城市大的交通体系的形成对城市空间拓展、区域及枢纽间联系，提高客货运输效率都起着重要的支撑作用，并通过缩短时空距离，加强XX与周边地区的联系，强化城市的影响与地位，为XX市区房地产开发及商业发展提供广阔空间。该项目所在区域位于XX市XX区，项目原用地内建筑陈旧，交通道路破旧，配套设施落后，与现代化城市的发展不协调。根据城市建设总体规划，XX市XX置业有限公司充分依托公司雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验对XX楼进行改造，拟开发建设XX小区项目。8第五节项目建设的必要性51项目建设必要性511符合国家相关的产业政策房地产业作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要中提出“进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围”。XX市XX置业有限公司充分依托公司雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验拟开发建设XX小区项目。XX小区项目的出现，将对XX的城市和商业的发展起到引导市场、促进消费、扩大就业的重要作用，改变XX商业格局，产生巨大的经济效益和社会效应，本项目为社会提供优美、舒适的居住环境，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。512促进相关产业发展，拉动经济增长房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，房地产开发是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的9经济增长点。同时，住宅销售增长10，可带动GNP增长05。因此，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。513符合XX市城市建设的要求，符合城区的发展方向和规划要求大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续快速健康发展，加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义。为此，XX市出台了XX服务业发展规划纲要。规划以20082020年为主要规划期，对XX市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布局和支撑措施作重点规划。以20212050年为发展远景期，对XX市服务业的发展远景作描述性展望。纲要中指出“按照建设半小时经济圈、构建一体化发展格局、打造紧密型城市群的城市发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点，以青州、临朐、诸城、高密为外围节点，分布有序、层次清晰、梯次发展的房地产业发展格局。全面发展商业类地产和住宅类地产项目。抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设大型商业组团。出台鼓励性政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。把房地产业培养成为XX市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的新增长点。”这一系列有利政策有利于XX市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。XX市还继续以潍政发200483号文件来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。本项目可健全、提升XX市的居民10居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。XX市未来发展格局中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式（1）“一心”，即虞河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体；（2）“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；（3）“一轴”，即由北海路向北延伸连接滨海新城为主的交通、经济发展轴；（4）“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的贯穿“一心”的中央生态绿化廊道。该项目位于XX市XX区XX街以北、XX路以东、XX路以西。根据XX市城市建设总体规划和XX市城市发展规划，本地域应为商住用地，XX小区项目所在区域处于“一环”和“一廊”的辐射区域，从城市格11局的角度来看，未来区域发展潜力巨大。514符合我国城镇住宅建设发展纲要的精神未来5年我国住宅的发展目标是，城镇新建住宅27亿平方米；农村新建30亿平方米。城镇居民基本实现平均每户拥有一套功能相对齐全、综合质量相对较高的住宅。继续深化城镇住房制度改革，基本建立符合社会主义市场经济要求的满足人民群众需要的城镇住房新体制。“十二五”期间住宅市场的改革方向和措施是进一步完善房改配套政策，落实住房分配货币化政策，建立较为稳定和规范的住房补贴资金渠道，形成比较完善的住房货币化分配体系。建立运作规范、功能完善的住房市场体系，全面开放住房交易市场。鼓励社会资金投向住房建设和消费。进一步完善住房公积金制度。初步建立符合中国国情的商业性和政策性并存的住房金融体系，建立起兼顾货款人风险和借款人负担的住房贷款抵押、保险和担保制度。加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收入家庭支付能力的住房保障制度。515是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择XX市“十一五”纲要草案指出，第三产业是现代化经济和社会发展的重要特征，第三产业实现比重超过第二产业比重，是经济发展的必然规律。XX市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区，与经济发展总体水平还不相适应。为此“十二五”期间必须把第三产业作为经济发展的一个重点，加快产业转型升级，改造提升传统产业，将三大产业比例调整为75142（第三产业比重力争达到45）。而房地产业作为新的经济增长点，是提高第三产业所占比重的中坚力量。房地产的开12发将有力促进第三产业的发展，安置富余劳动力就业，提高居民的收入，促进经济结构的调整。516可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程为实现XX市经济的超常规、跨越式的发展，XX市加快了城市的建设，并制定了一系列的优惠政策，加大了招商引资的力度，城市经济得到迅速发展。该项目位于XX市XX区，XX区在XX市委、市政府的领导下，得到飞快的发展，投资环境和城市基础设施得到不断完善，XX区成为XX市经济、社会、文化发展的佼佼者。XX小区项目的实施，可进一步完善城区的配套基础设施，加快城市现代化发展，缓解住宅供需矛盾，改善城市居民的生活居住条件，提高城市服务功能和经济水平。517有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。当前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。解决好就业问题，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。XX小区项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过该项目的建设可为当地社会劳动力和大中专毕业生提供就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，而且对XX市的经济13发展产生巨大的拉动作用。因此，XX小区项目的开发建设是十分必要的。第六节市场分析61从宏观政策分析随着国家房地产政策调控的逐步细化，中国房地产行业迎来了史上最为重大的拐点。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化。国务院指出各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。2012年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。2012年3月份，“经济形势与宏观调控”新闻发布会已经召开，中央政府的态度非常明确，要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促进房地产业长期健康稳定发展。党中央、国务院会加强对房地产业的宏观调控，包括差别化的财税14政策、信贷政策等。发改委表示要坚决贯彻好党中央、国务院的决策部署，配合、会同有关部门，抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制，努力增加普通商品房的供给能力，坚决抓好保障性住房的建设，促进房地产业能够长期健康稳定发展。XX市也积极响应国家出台的相关政策，促进XX市经济社会的稳健发展。该项目可健全、提升XX市的住宅及商业用房需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此该项目的建设符合地区政策和发展规划。62从消费需求分析经济发展迅速，生产总值不断提高。随着人们生活水平的日益提高，提高生活质量，提高生活品味已成为中国人的一种生活理念。2012年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨17。其中，城市上涨18，农村上涨15；食品价格上涨18，非食品价格上涨17；消费品价格上涨15，服务项目价格上涨23。110月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨27。10月份，全国居民消费价格总水平环比下降01。其中，城市下降01，农村下降01；食品价格下降08，非食品价格上涨03；消费品价格下降02，服务项目价格上涨02。2012年上半年，XX经济保持平稳发展，GDP增长97。固定资产投资、社会消费品零售总额及进出口总额分别增长204、149和48，投资与消费成为拉动经济增长主要动力。上半年，XX省固定资产投资127345亿元，增长204。从消费来看，城乡市场差距在缩小。上半年，城镇市场零售额72204亿元，增长151；乡村市场零售额17813亿元，增长142。农村市场渐趋活跃，城乡消费增速差距为0915个百分点，比上年同期缩小33个百分点。63消费能力分析XX市（含辖区、县）全市常住人口为90862万人，其中非农业人口43071万人。随着农村走向城市化建设进程的加快，市区人口在不断增加，XX市流动人口也逐年增长。据XX市统计局提供的数据显示，城镇居民人均可支配收入22508元，增长144，同比提高05个百分点，较“十一五”提高06个百分点。从城市居民收入构成看，财产性收入和转移性收入增长较快，分别增长398和3085；工资性收入是拉动居民家庭总收入增加的主导力量，全年实现工资性收入1756652元，增长89，拉动总收入增长73个百分点，对家庭总收入的贡献率为507。2011年，全市农民人均纯收入10409元，增长173，较“十一五”提高52个百分点。从农村居民收入构成看，工资性收入快速增长。从收入来源结构看，城镇居民具有较强的购买力，居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速发展。由以上的数据可以看出，随着人民生活水平的提高，对生活、商业环境的需求，质量要求越来越高，当前的房地产消费市场发展平稳健康，消费需求量很大。第七节建设地址选择71建设地址该项目位于XX市XX区XX街以北、XX路以东、XX路以西。72建设场址主要优缺点优点A地理位置良好。该处是XX市XX区传统城市商业旺地，是XX16市白浪河综合整治开发工程的重要组成部分。B项目附近基础配套设施完善。环境火车站绿地广场、白浪河畔、人民公园商店市场佳世客、小商品城、茶叶市场、百货大2楼、中百大厦酒店鸢飞大酒店、金融大厦、XX大酒店银行工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、2农业银行医院人民医院、交通医院、市妇幼保健医院学校XX第八中学、健康街小学、市直机关幼儿园、实验小学临C交通条件优越。近XX火车站南广场、联运客运总站、南苑机场等，出行便利，交通方便，客流集散顺畅。联运客运总站紧邻本项目，集散XX各县市客流。通往省2内交通十分便利；XX火车站紧邻本项目，火车站南广场新建将会促成客货流走向的新格局形成南苑机场位于项目以南约2KM，通往省外交通十分便利；国道206，309项目以南约1KM，通往市内各县市及省内外各地都十分便利D靠邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。E建设用地较规整，便于改造方案的布置。F周围机关、企事业单位较多，人文环境较好。缺点17A项目区周围道路流量较大，对施工有一定影响。B项目区周围多为企事业单位，周边关系处理复杂。XX小区项目区域休闲、娱乐、医疗、学校等设施一应俱全，还有多条四通八达的公交线路途经于此，出行极为方便。该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便捷，是开发建设商住社区的理想地段。综上所述，该项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。第八节建设条件81城市概况XX市辖奎文、XX、寒亭、坊子4个市辖区，滨海经济开发区、高新技术开发区、出口加工区、峡山生态经济发展区四个开发区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市，共有34个街道、147个镇、10个乡，9495个自然村。至2010年底，全市户籍总人口86785万人，常住人口89515万人，其中非农业人口43071万人，少数民族50个，共34万人。XX区位于XX市中部，胶济铁路两侧。东隔白浪河与奎文区、坊子区为邻，西北与寿光市、西南与昌乐县毗连，北与XX区接壤。XX古称潍县，位于XX半岛中部，是“世界风筝都”XX的中心区，总面积2723平方公里，人口368万，辖6个街道办事处和2个管理区。XX是XX半岛重要的交通枢纽，有“半岛走廊”之称。境内胶济铁路、济青高速公路、潍莱高速公路横贯东西；国道、省道及市区公路纵横交错。北距XX港50公里，南距XX机场5公里，东距青岛流亭机场、青岛海18港100公里，西距济南遥墙机场150公里。XX地处平原，土地肥沃，农业自然资源丰富。全区共有耕地185万亩，盛产小麦、玉米、地瓜、大豆等粮食作物和棉花、花生等经济作物。花卉、苗木基地形成规模，潍县萝卜驰名中外。畜禽种类齐全，其中水貂、狐狸、肉食鸡是拳头畜牧业项目。矿产资源非常丰富，境内有膨润土、石墨、石灰石、蓝宝石等矿藏。其中，蓝宝石为全国稀有，具有很高的开采价值。发展创汇农业具有良好的基础和前景。XX商贸业发达，是XX半岛重要的物资集散地，早在乾隆年间就有“南苏州、北潍县”的盛誉。全区共有各类集贸市场、专业批发市场63处，年交易额近40亿元。对外交流与合作日益加强，已与40多个国家和地区建立经贸合作关系。外资项目涉及电子、汽车配件、农产品加工、房地产开发、饮食娱乐等多个行业。全区现有“三资”企业55家，出口产品共8大类、40多个品种。XX物阜民丰，人杰地灵，风俗纯朴、人文景观颇多，是著名的省级历史文化名城。十笏园集南北园林建筑艺术为一体，名扬海内外，浮烟山的修贞观、朝阳观、麓台书院是重要的历史文化遗产。工艺风筝、仿古铜器、布玩具等工艺品做工精细，让人爱不释手。82自然条件821地形、地质、地貌XX市地处华北台地中部，鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上。地质构造比较复杂，有太古代的花岗片麻岩，古生代的石灰岩、沙岩及页岩，新生代的砂岩及粘土岩。大体可分为三个类型区南部太古界、远古界变质岩区，地貌构成侵蚀丘陵区。中部新生界第三系玄武岩区，地貌成19低山区。北部新生界第四系冲积平原区，地貌成山前平原区。地震烈度为7度，定为设防区，地耐力为1530T/M2。地层岩性出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土、黏土层，厚度大于20M，未揭穿该层；各层岩性分述如下黄土质粉质黏土弱膨胀土黄、黄褐色，硬塑，局部坚硬状。土质均匀性差，微含姜石及角砾，厚度813M，广布于地表，属II级普通土。黏土棕黄、灰黄色，硬塑状。土质均匀性差，局部夹粉质黏土层，含少许角砾。厚度大于5M，未揭穿该层；属II级普通土。地质构造及地震城区范围地表为土层所覆，未见构造痕迹。根据中华人民共和国中国地震烈度区划图2001年版资料，地震动峰值加速度为015G，该工程所在区域为7度烈度区，该项目抗震建设标准应按国家抗震设计规范要求执行。822水文特征XX市区河流分潍河、白浪河和虞河三大水系，均依地势自南向北流入渤海莱州湾，多系季节性河流。潍河古称潍水，发源于莒县箕屋山，上游流经莒县、沂水、五莲，从五莲北部进入XX市，流经诸城、高密、安丘、坊子、寒亭6市区，在昌邑市下营镇入渤海莱州湾。干流全长246公里，支流143条，其中较大支流有潍汶河和渠河。潍河总流域面积6376平方公里，是XX的母亲河。流域中峡山水库是XX省第一大水库。白浪河流经XX省XX市城区的一条最为重要的河流，横穿昌潍大平原，白浪河的前身是XX老城的护城河，河水自南向北缓缓流过市20中心，把XX和奎文两区分隔开来，将潍县劈为东、西两半。流域面积1237平方公里，上游发源于XX市昌乐县打鼓山，流经XX市坊子区、XX区、奎文区和XX区，最后经XX区央子镇流入渤海莱州湾。全长127公里，其中城区段217公里。虞河虞河发源于灵山，全长80公里，是流经XX市区的三条河流之一，虞河是贯穿XX市区南北的一条河流，全长127公里。是XX城区主要的污水排放干道之一。XX市地下水含水层相互迭置，岩性变化复杂，地下水主要为第四纪松岩层孔隙水，其性质多为潜水和微承压水，透水性强，含水层厚度一般为6530米，平均为135米。近年来，因受天气干旱、降水量少以及工业对地下水的过量开采，地下水位严重下降。该区地下水补给源上部第四系孔隙潜水主要为大气降水补给，其次是基岩裂隙水顺层径流补给。下部灰岩裂隙溶水的补给一是上游区的迳流补给，二是上层潜水补给，三是构造裂隙水补给。含水层倾伏于第四系覆盖层及第三层玄武层岩以下，成为一个单斜储水构造，具有一定的承压性。地下水流向与地形起伏基本一致，由南向北流，局部由两河分水岭分别向两侧径流。该项目建设场地土层稳定，地质状况良好。项目区浅层地下水属潜水类型，其补给源主要以大气降雨为主，水位随降雨量多少而升降明显，水位埋深一般在15米左右。823气候、气象XX市地处中纬度带，北濒渤海，属暖温带季风区大陆性气候。受暖冷气流的交替影响，形成了“春季干旱少雨，夏委炎热多雨，秋季爽凉21有旱，冬季干冷少雪”的气候特点。日照全年平均日照时数26074小时，日照率为59。年内日照分布不均，以5月日照时数最多，为2743小时，日照率63；12月最少，为1764小时，日照率为59。辐射年平均太阳总辐射量1243千卡/平方厘米。五六月份最多，为151千卡/平方厘米，12月份最少，为57千卡/平方厘米。气温XX市气象局统计，历年平均气温为124。境内温度相差在0103之间，月平均气温7月最高，为262。1月最低，为34。极端最低气温223，出现在1972年1月27日，极端最高气温41，出现在1968年6月11日。春季温度回升较快，平均气温升到6以上，0以下温度出现较少。夏季天气炎热，平均气温23以上，日最高温度在30以上的时间，平均每年68天。秋季气温逐日降低，平均气温19，有寒潮出现。冬季从12月开始，平均气温在10以下，日气温低于10以下的时间平均每年22天。降水历年平均降水量5919毫米，最大年降水量12867毫米，最小年降水量2995毫米。境内处平均降水差异不大，为1030毫米，干旱和湿润季节分明。夏季降水量为3871毫米，占年降水量654。在夏季降水中，7月下旬至8月上旬的降水量为983毫米，占夏季降水量的254。冬季降水量最少，只占全年降水量的41。历年平均降水日数为787天，最多年108天1964，最少年58天1965。降水日数以夏季最多，春秋次之，冬季最少。蒸发平均年蒸发量20295毫米，最大年25318毫米，最少年16202毫米。年内蒸发变率较大，35月份占全年蒸发总量的3035，69月22占4550，L0月份至次年2月仅占20左右。湿度年平均相对湿度为66，最高为741974，最低为591968。季平均湿度以夏季最高，为75。春季最低，为58。月平均湿度以8月最高，为82。3、4月最低，为57。风向、风速XX市常年主导风向为东南XX，平均频率112，南南XX也较多。冬春季盛行西北西风，夏秋季盛行东南风。全年平均风速35M/S，4月份最大，平均45M/S，最大风速223M/S，8月份最小，平均风速25M/S。地面温度年平均地面温度为15。12月至次年2月，月平均地面温度在零度以下，以1月份最低，为31，410月份各月平均温度都在平均值以上。历年平均最高地面温度为30，最低为59，地面极端最高温度为6611970年6月，极端最低为2941972年1月。83配套条件831供水项目给水水源取自XX市自来水公司给水管网，项目毗邻XX路。拟从市政给水管接二路进水管DN200至基地，在基地四周形成环管作为生活、消防合用管。供水水量、水质、水压均能满足项目用水需求，该项目不需新建供水设施。832排水项目排水采用雨污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水量按生活用水量的80计，日生活污水量为24760M3/D，经该项目配套建设的污水处理设施处理后，水质达到城市污水再生利用城市杂用水水质（GB/T189202002）标准要求，进入XX市城西污水23处理厂做进一步处理后排入小圩河，然后汇入白浪河。833供电项目用电由XX市供电公司供给，自XX路上10KV市政供电线路引线至区内10KV变配电站，电压降至380/220V后，引至各用电单位作为电源。该项目供电设施可以满足新上项目的用电需求。834供热项目热源来自XX市热力公司，该区域建有完善的供热管网，热媒为95/70热水，在小区已建有1座水换热式集中换热站，内设3台换热机组，提供55/45热水，可满足本项目采暖需求。835供气该项目生活用气为天然气，由XX市港华燃气供应公司供给，该区域建有完善的供气管网，自就近的供气管道引入，可满足项目居民生活需求。836交通XX区位于XX半岛中部，是XX半岛重要的交通枢纽，具有得天独厚的地理区位和立体化的海陆空交通优势。东连青岛、烟台、威海，西接东营、淄博，南邻临沂、日照，居于半岛城市群地理中心，有“半岛走廊”之称。境内胶济铁路、青银高速公路、潍莱高速公路横贯东西；国道、省道及市区公路纵横交错；水运、空运便利，北距XX海港50公里，南距XX机场5公里，东去青岛流亭机场、青岛海港100公里。837通讯XX区通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨国内外。形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交24流，为项目的建设提供了便利条件。838消防XX市XX区消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计、配置。第九节工程建设方案91建设地点该项目位于XX市XX区XX街以北、XX路以东、XX路以西。该区域地势平坦，障碍物较少，市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是开发建设的理想地段。92建设规模和内容该项目规划总用地面积3022242M2（合4533亩），规划总共建设楼宇9栋，其中包括7栋17F住宅楼、1栋17F和6F高档住宅，1栋3F幼儿园。该项目总建筑面积10180791M2，其中计入容积率建筑面积7852553M2，不计入容积率建筑面积2328238M2。计入容积率建筑面7852553M2，包括商品房建筑面积2854125M2，社区商业建筑面积350336M2，幼儿园建筑面积220080M2，安置房建筑面积4428012M2；不计入容积率建筑面积2328238M2，为地下室和地下停车位。规划总户数644户，每户按照32人计算，规划总人数为2061个。规划总机动车停车位772个，均为地下停车位。2593规划依据城市规划编制办法（200641）城市居住区规划设计规范（GB50180932002版）城市道路交通规划设计规范（GB5022095）其他国家及当地规划相关法规法则94设计原则941以人为本的原则面向21世纪，针对居民经济水平的提高和生活方式的更新，并研究其新特点，满足居民在生理上和心理上的各种需求，努力创造富有地方特色的城市景观风貌和高质量的生活居住环境。942可持续发展的原则建立人与自然有机和谐的统一体，充分利用资源、节约资源，实现社会经济与自然生态在更高水平的协调发展。既考虑近期建设，又兼顾长远的发展，以适应远期居民生活需要。943生态环境保护的原则在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保证居民的身心健康，并根据当地的自然生态环境，运用生态学、建筑技术科学的基本原理，采用现代化科学技术手段，生态、环保、节能思想贯穿到建筑与环境。944整体规划的原则充分挖掘地方特色，综合考虑小区内物质因素，特别注重小区外部空间的景观设计，建筑、道路、绿化、小品统筹规划，有机结合，满足各个层次居民的需求，形成完整的统一体。26945节能原则节约能源是我们努力追求的目标，将节能思想贯穿到整个小区规划设计中。95、总图与运输951总平面布置总体要求居住区的规划布局应突出以人为本，遵循居民的行为心理和居住行为的轨迹，综合考虑路网结构、住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境的内在联系，有效、有机地组织居住区内的物质功能要素，使全区各项功能布局合理，构成一个完善的、相对独立的有机整体。用地布局应做到充分、合理、有效地使用土地，处理好住宅建筑用地、道路用地和绿化用地的布局关系，使规划结构具有整体性，主次分明，中心突出，脉络清晰。同时还应处理好建筑、道路、绿地和空间环境等各方面相互间的关系，以适应居民物质与文化、生理与心理、动与静的要求。规划布局还应具有本方案的特色，突出规划结构的识别性、艺术性和地方特色。规划总体布局本项目总体规划结合地形特点，合理布局社区商业和各种住宅类型。地块设计为1栋3层幼儿园，7栋17F住宅楼、1栋17F和6F高档住宅，在地块上规律分布。建筑间距项目用地处于XX市XX区XX街以北、XX路以东、XX路以西，27建筑间距按照XX市的相关要求。建筑正向间距多层按照15H计算高层按照日照阴影分析计算，满足大寒日日照大于等于2小时标准，且正面间距大于等于30米。建筑侧向间距多层建筑之间侧向间距不小于6米，高层建筑之间侧向间距不小于13米，多层和高层建筑之间最小消防间距不小于9米，建筑间距需满足防火、防灾及采光通风，管线埋设，视觉卫生等方面的而要求。建筑退让道路退让建筑退让XX街红线不小于15米；退让水库路红线不小于10米；营业性建筑退让XX路红线不小于30米；退让XX街红线不小于15米，营业性建筑退让北侧之路红线不小于15米。边界退让规划建筑退让北侧用地界限不小于规定间距的2/3，且保证高层建筑之间最小距离不小于30米，高层与多层之间不少与20米，并满足消防，视觉卫生等要求。952道路系统XX小区项目处于XX市XX区XX街以北、XX路以东、XX路以西，城市规划路的走向和断面均按照XX市相关规定。高层建筑交通组织形式为人车分流。车行道路以小区北侧为主干道，道路宽度为6米；车辆停放进入地下车库，内部道路宽度4米，隐形消防车道宽为6米，高层建筑的周围，设置环形消防车道，当设环形车道有困难时，沿高层建筑的两个长边设置消防车道，当建筑的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，在适中位置穿过建筑的消防车道，净宽净高不低于4米。2896结构说明961设计依据设计依据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001建筑结构荷载规范GB5000920012006版混凝土结构设计规范GB500102010建筑地基基础设计规范GB500072002建筑抗震设计规范GB500112010建筑抗震设防分类标准GB502232008砌体结构设计规范GB500032010高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32010该工程主要由住宅、商业建筑等组成。建筑均为丙类建筑，结构安全等级为二级，耐火等级为二级。该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照80度进行设计。基本风压045KN/基本雪压035KN/主要楼面活荷载标准值类别住宅电梯机房商业卫生间楼梯阳台上人屋面不上人屋面标准值2070352035252005组合值系数C0707070707070707准永久系数Q0408050404405040962结构设计设计标准本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的重要性系数为10。在正常设计、正常施工、正常使用、正常维护的情况下结构主体29的使用年限为50年。本工程地基基础设计等级为乙级。结构选型区内建筑均采用框架结构或框架剪力墙结构。基础选型建筑采用钢筋混凝土独立基础或阀片基础。采用主要原料混凝土基础部分C40，上部结构C25及C30；砌体材料粉煤灰砖、烧结砖、水泥沙浆及混合砂浆。钢筋一级钢HRB235，二级钢HRB335，三级钢HRB400。963竖向规划现状的地势西高东低，平均高在350米左右，规划中参照相关的XX市高程设计，依据用地现状地势，并结合规划原则推算得出。规划雨水总的排水方向是利用人工水系从河南北中部三个出口排放，拥戴竖向规划和雨水工程规划协调，场地尽可能高于周边道路，各处高程的设定利于组织排水。道路规划应满足交通和雨水排放的要求，满足塑造城市街景的要求，同时考虑尽可能地减少周边地块的挖填方，规划内容包括道路控制点标高，排水方向，纵坡的设计。是在地坪标高一般按照高于周边道路05米10米设计，室内地坪标高一般按照高于周边室外地坪标高01045米设计，以利于场地内排水，各处标高均取平均值。964总图运输30本规划地块的道路交通系统分为四个主要的组成部分城市主干道、支路、步行系统、停车场。各部分分工明确、协调组织。地块周边的城市主干道网提供了城市各地区通往该区的快速交通联系，并担负着将住宅区人流快速疏散的作用。在规划上突出其交通功能和景观功能，通过沿街建筑的合理退让及充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过沿街建筑空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平。支路系统担负着本区域内的交通联系的作用。在设计上从整合地块功能入手，严格控制支路对城市主干道的出口，尤其尽量避免出口方向的含糊不清，以减少交通干扰，保障交通安全。步行系统以住宅区为中心通道向外围辐射，形成丰富多彩的绿色空间景观。停车位722个，均为地下停车位。第十节公用工程101电力工程1011设计依据1低压配电设计规范210KV变电所设计规范3建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范4民用建筑电气设计规范5火灾自动报警系统设计规范6建筑防雷设计规范7住宅设计规范1012负荷等级该项目主要由住宅、商业等组成。根据电气负荷等级划分规范要求，31该项目消防用电设备、应急与疏散照明为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。1013负荷估算该项目建筑主要是商业、居住用房等用电，用电负荷按建筑面积进行估算。根据全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇电气及建筑照明设计标准（GB500342004）相关规定分析估算项目用电负荷，分析如下（1）商业用电负荷社区商业建筑面积为350336M2，夏季用电负荷按照40W/M2计，安装负荷14013KW，其他季节用电负荷按30W/估算，安装负荷10510KW。（2）住宅用电负荷商品房建筑面积2854125M2，安置房建筑面积4428012M2，夏季用电负荷为30W/M2，安装负荷218464KW；其它季节用电负荷为20W/M2，安装负荷145643KW。（3）幼儿园用电负荷幼儿园住宅建筑面积为220080M2，夏季用电负荷为40W/M2，安装负荷8803KW；冬季用电负荷为30W/M2，安装负荷6602KW。（4）地下建筑用电负荷地下建筑面积为2328238，地下建筑用电负荷为5W/M2，安装负荷11641KW。（5）电梯用电负荷根据设计，该项目需安装电梯24部（8栋住宅共24部），电梯系统32安装负荷为48000KW。（6）供水暖系统用电负荷供水系统用电负荷为3000KW；供暖系统用电负荷为3000KW。该项目具体用电量估算见下表用电量估算表名称季节面积/M2单位面积耗电量W/M2安装负荷/KW需要系数有功功率/KW小时数/H天数/D耗电量/万KWH夏季350336401401303650451090454商业其他季节350336301051028294310270709夏季728213730218464033720936903893住宅其他季节7282137201456430263786762706134夏季220084088030353081890222幼儿园其他季节2200830660202818498270399地下建筑面积2328238511641011164243601006电梯系统2420480000296243608294供水系统30000515243601296供热系统3000051524117421变电损耗25571合计23399根据综合能耗计算通则（GB/T25892008）中“能源及耗能工质在用能单位内部储存、转换及分配供应中的损耗，也应计入综合能耗”的要求，变配电损耗按负载用电量的25算，则全年变配电损耗约为571万KWH。该项目年全年用电量为23399万KWH。1014供电方案该项目需新增1台S111