《农产品市场建设项目可行性研究报告》

目录第一章总论4第一节项目背景4第二节项目概况6第三节结论与建议8第二章项目概况和建设必要性9第一节项目概况9第二节投资的必要性10第三章市场分析与建设规模12第一节市场分析12第二节建设规模12第四章项目选址13第一节场址现状13第二节场址条件13第五章项目建设方案17第一节项目组成17第二节土建工程17第三节地震设防18第六章环保、消防与安全、节能192第一节环境保护19第二节消防与安全19第三节节能20第七章项目实施进度安排21第一节建设工期21第二节项目实施进度安排21第三节项目实施进度安排21第八章项目组织与管理23第一节项目组织23第二节机构定员24第三节人员培训24第九章项目招投标26第一节招标内容26第二节核准招标事项26第十章投资估算与资金筹措27第一节投资估算27第二节资金筹措29第十一章财务评价30第一节测算说明30第二节项目财务评价30第三节财务评价结论32第十二章社会评价33第十三章研究结论与建议35第一节可行性研究结论35第二节建议35有关附件1湖北省发改委办公室关于转发国家发展改革委办公厅关于开展第二批全国小城镇发展改革试点工作的通知的通知（鄂发改办发2007225号文件）；2湖北省发改委关于做好2008年小城镇发展改革试点工作的通知。4第一章总论第一节项目背景1、项目名称农产品市场建设项目2、承办单位人民政府3、承办单位概况广水镇位于武胜关南麓，素有“关内首镇”和“鄂北门户”之称，处界地理优越，东倚大别山，南眺江汉平原，中华山原始森林屏障西北，鸡公山文胜美景极目可见。境内交通便捷，京广铁路线和107国道纵贯南北，京珠高速公路广水连接线横贯东西。春秋时期这里就形成集镇，称为城口。1899年建广水火车站，民国初年设广水镇。全镇国土面积70平方公里，总人口88万人，现辖11个社区居委会，10个行政村，有回、满、土家、朝鲜等5个少数民族。广水镇先后被评为“全国乡镇企业东西部合作示范区”、“湖北省综合经济实力50强乡镇”、“湖北省基层组织建设六好乡镇党委”、“省级文明乡镇”、“省级星火技术密集区”和“省级乡镇企业示范工业园区”，连续四年蝉联“随州市社会经济综合实力第一名”。4、项目拟建地点解放社区5、项目性质新建6、可行性研究报告编制依据、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数（第三版）、国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南。、中华人民共和国建筑法有关建设监理规定及湖北省工程建设监理管理办法。、湖北省发改委办公室关于转发的通知（鄂发改办发2007225号文件）；、湖北省发改委关于做好2008年小城镇发展改革试点工作的通知；、广水市国民经济和社会发展“十一五”规划；、广水市城市总体规划。7、项目提出的理由与背景党的十七大提出全面繁荣农村经济，加快城镇化进程的重要论述，近年来广水镇通过改善农村富余劳动力转移就业环境，大力发展小城镇建设的战略措施，通过培育农村经济新的增长点，不断优化和升级农村产业结构，促进更大规模地转移和吸纳农村剩余劳动力就业；随着农业生产力水平的提高，启动农村市场，促进国民经济快速、健康发展，探索出符合中6国国情的农业产业化和农村城镇化道路，国家鼓励实施以发展小城镇经济为目的的小城镇经济综合开发建设项目。广水镇人民政府计划在五年内，投资8001000万元，新建以特色农产品为主的农副产品综合贸易市场，使其成为推销周边乡镇工农业产品的主要“口岸”，以带动一批个体私营经济大户发展，从而吸纳农村剩余劳动力，改善农村富余劳动力转移就业环境，促进农村富余劳动力在城乡之间双向流动，增加农民收入，推进城镇化进程；同时可以开拓农村市场，有利于搞活农产品流通，健全农产品市场体系，促进辖区第三产业和私营经济的发展，通过一批龙头企业和乡镇企业的崛起，形成具有地方特色的新的经济增长点和重要的经济支撑，促进农村经济快速、协调发展。第二节项目概况1、选址原则坚持统筹规划、合理布局、因地制宜的原则，注重生态效益、经济效益和社会效益相统一。根据广水市对全市农村小城镇统筹规划，经过建设主管部门领导和专家实地踏勘。考虑到广水镇的现状与发展趋势，经慎重研究决定选址在双雄雄大道的解放社区。这里无论地理位置，还是地势条件及配套设施情况，都适合开发建设与发展。2、选址概况广水镇农产品市场属于新建项目，选址在广水镇解放社区，征地20000M2,市场采取回字形布局,四周门面出让给私营业主投资兴建,中心摊位均由政府投资建设。3、建设规模与目标农产品市场占地20000M2，其中交易场所面积14000M2，道路及停车场面积6000M2。本项目预计定员30人，其中管理人员8人，保安12人，清洁工10人，所有工作人员原则上向社会公开招聘。4、项目投入总资金及效益情况该项目总投资84592万元，主要技术经济指标详见表11主要技术经济指标表表11序号指标单位数量备注1项目建设规模11农产品市场交易场所平方米140002农产品市场征用地平方米200003总投资万元8459231农产品市场万元8366232流动万元934定员总计305年总成本156286年销售收入3367利润总额162928年净利润162929投资回收期51710总投资收益率192511净现值万元4074612财务内部收益率21448第三节结论与建议1、结论坚持统筹规划、合理布局、因地制宜的原则，注重生态效益、经济效益和社会效益相统一，走特色化的发展道路，不仅对广水市各乡镇，而且对更大范围的小城镇建设都具有极大的示范带动效应，甚至在更大范围内带动我国小城镇建设与小城镇经济的发展。该建设项目具有良好的社会效益与经济效益，项目建设可行。2、建议、长期规划分期实施。按照城镇规划要求，认真搞好项目建设前期工作，项目可研、设计、报批等工作一次性到位，按照城镇发展进度分期实施，节约资源，提高投资效益。、统筹兼顾，协调施工。在施工建设中，要认真搞好施工图设计，工程不要拉长线，分步实施，方便群众生活，方便生产经营，不要因长期施工给老百姓生产生活带来不便，以提高项目群众支持率。、项目建设单位应以增加城市功能，改善城市基础设施为出发点，加快城镇化建设，着力搞好交易市场及农产品流通，以利聚集地方企业，促进地方经济集约发展。第二章项目概况和建设必要性第一节项目概况1、项目区基本情况广水镇商贸发达，个体私营经济繁荣，初步形成了以中山十里长街为轴心的亿元民营经济带。近年来，广水镇按照“小城镇、大战略，小城镇、大手笔，小城镇、大环境”的城镇建设理念，致力改善软硬环境，先后投资近25亿元完成了中山大道、桐柏大道、芦兴大道、东河大道、八一大道、公铁立交桥等十大公共设施建设工程，形成了以中山广场为标志，以中山绿岛为景点，以中山十里长街为轴心，“四纵五横”九条大（街）道为骨架的总体格局，为经济建设更快更好地发展奠定了坚实的基础。2、项目建设情况近年来，广水镇大力实施“工贸兴镇”战略，工业企业发展到200多家，其中规模工业企业21家，基本民营化。工业产品达600余种，形成了以卷烟、造纸、印刷、医药、电瓷、化工、塑胶、机械、制衣、石英为主的工业体系。现有5家企业出口创汇，精达牌印塑机、广晶牌石英砂、大洋牌管材管件、朝阳牌精梳棉被等12个产品获省部优称号。2006年，镇属规模工业完成产值9亿元，成功引进12个工业项目，实际到位资金10149亿元，规模工业企业实现产值62亿元以上。第二节投资的必要性1项目建设符合国家产业政策国家商务部、国家发展改革委、国家工商总局等部门关于进一步做好农村商品流通工作的意见文件要求，要努力搞活农产品流通，加强农产品批发市场建设，制订农产品产地和销地批发市场建设规划，加强农产品批发市场信息、检验检测系统及仓储、运输等基础设施建设和改造。要改善消费环境，扩大居民消费，逐步提高消费在国内生产总值中的比重。在千方百计增加农民收入的同时，要加强农村商品流通设施和商业网点、水电路等基础设施建设，为扩大农村消费创造条件。该项目建设是广水镇高标准、高起点，经营、管理城市的系统工程，是改善人民生产生活环境的民心工程。2繁荣广水经济、增强发展后劲的需要广水镇是广水市东大门，也是广水市的副中心城区。该项目的建设有利于增强城市的幅射功能，并带动广水市加工业、农业、旅游业、交通业等方面的发展进一步壮大城市经济，增添城市活力，增强发展后劲。3实现城市总体规划、建设配套公共设施的需要根据广水市的城市总体规划，到2010年全市专业批发市场将达到50个左右，据此广水市还要建设30个左右的农贸市场。该项目的建设将有利于项目区商业文化品位的提高，实现城市总体规划。4实现农业产业化、调整农业结构的需要按市场的需要组织农业生产，逐步形成区域化布局、专业化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，是市场经济条件下农业产业化的必经之路。因此，发展农村经济，必须抓好市场建设，以市场带动农业产业化发展。广水市农业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的农产品优势变为商品优势，必须大力发展农产品市场，通过本地市场，不断向省内外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经济优势，从而捉进全市农业经济的可持续发展。同时市场是农民接受市场信息、了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道，也是解决农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。而且各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样就可以从根据上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民的盲目生产。广水镇农产品产地批发大市场以广水镇的优势农产品为主导，带动相关产品的流通和发展，必将会成为广水市优势农产品批发中心。12第三章市场分析与建设规模第一节市场分析随着经济的发展,生活节奏的加快,原有的小集贸市场愈来愈不能适应现代经济发展的需要。现代市场建设应向规模化、功能齐备、管理有序的方向发展。该项目把基础开发、小城镇功能开发、生态开发与经济开发有机结合，将直接改善城镇面貌，增强城市功能；项目还将充分发挥地域优势，以商贸流通提升农村经济经营层次，优化村镇经济结构，带动农村经济发展；同时通过改善基础设施建设，提高土地利用价值，筑巢引凤，进一步扩大招商引资，大量吸纳和转移城乡富余劳动力，从而促进地方经济社会整体协调健康发展。第二节建设规模、建设14000M2农贸交易市场；、建设6000M2市场停车场及道路。第四章项目选址第一节场址现状1、地点与地理位置广水镇农产品市场属于新建项目，选址在广水镇解放社区。2、土地所有权该项目土地属国有无偿划拨土地，土地所有权属人民政府。第二节场址条件1、地理形态广水市地处桐柏山脉南麓、大别山脉西端,属低山丘陵地带。地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗地、沿河小块平原，依次分布。山地占总面积的301，丘陵占674，平原占25。山地主要分布在西北和东北部，一般坡度为30至45，最高处大贵山海拨9078米，相对高差在300至500米之间。岗地主要分布在中部、南部及东南部，海拔一般在100米上下，坡度一般在15左右。小块河谷平原主要分布在中部、西南及东南部，海拔一般在50米左右，最低处平林市水河床海拔37米，地势以鄂豫边界为脊干，以低山为屏障，丘陵岗14地主体，由北向南逐渐倾斜，经横坡河的切割，形成岭谷平行并列的地貌景观。2、气候状况广水市属北亚热带大陆性季风气候。冷暖适中,冬干夏雨,雨热同季,四季分明。年平均气温在1316之间，北部为1314,中部为1415,南部为1516,南北温差2。一年中，最冷月为1月，月平均气温23；最热多在7月，月平均气温279。极端最低气温出现在1976年1月30日，为16；极端最高气温出现在1959年8月23日，为416。平均无霜期在201至240天之间，年平均降水量在940至1040毫米之间。极端降水最多年出现在1980年，年降水量1303毫米，最少年出现在1978年，年降水量4977毫米。年日照时数为2083小时，最多年份在1978年，为2300小最少年在1982年，为1713小时。3、山脉水系境内山脉分属桐柏山脉和大别山脉，因受地质构造控制和河流切割影响，呈北西南东走向和北东南西走向，可分为四个支脉，属桐柏山脉的有四望山支脉、大贵山支脉和中华山支脉，属大别山脉的有光头山支脉。四望山支脉主要山峰有二妹山、偏头山、大头山与曾都连界、瞒箭垛、禹岭岗、四望山、把齿岩与河南信阳连界，以及应山河以西，境内损水流域和飞沙河流域诸山；大贵山支脉主要山峰有虾子岭、荒田坪、兴旺寨、韭菜坡与河南信阳连界，以及大贵山、芦茅寨、打锣包、黄土寨等小河流域诸山；中华山支脉主要山峰有牛脊山与河南信阳连界、中华山、擂鼓台、观音顶、刀把石、空山等应山河与广水河之间诸山；光头山支脉主要山峰有光头山广水与大悟、河南信阳三县市界山、广水河发源地、老屋基、鸡公山、望父墙与河南信阳连界，以及香炉峰、娘娘顶、万泉寨等与大悟县连界，广水河与大悟县境灌水主干之间诸山。境内河流分属长江、淮河两大流域，狮河、损水、摄水三大水系。北部以飞沙河、小河为主干，由南向北经河南信阳境内狮河汇入淮河；西部以樱水吴店河、徐家河为主干，由北向西南流入混水汇入长江；中部和东部以应山河、广水河为主干，由北向东南流入孝昌县境内渥水汇入长江。4、主要建设条件、项目建设交通条件广水镇位于广水市东部，与大悟县接壤，107国道和京广铁路穿境而过,镇政府所在地距广水市政府所在地19公里。广水镇是广水市东部工业重镇、经济强镇，区位优势明显，经济基础雄厚。广水镇背倚省级旅游风景名胜区中华山水库，离京16珠高速公路仅几公里，地理位置优越，境内纵横交错的交通网络更加有利于集镇的建设与发展。、项目建设开发成本拟用项目建设用地地势平坦,地质地貌好,农家房屋少,拆迁任务小,又不损害古文物,开发成本低,增值潜力大。、项目建设公用设施的城镇建设颇具规模，形成了以中山广场为标志，以中山绿岛为景点，以中山十里长街为轴心，“四纵五横”九条大（街）道为骨架的总体格局。城区自来水厂日供水能力达20000吨，11万伏广水变电站座落城区，移动通讯网络覆盖率达100。镇内街道宽阔平整，商场、酒楼、宾馆鳞次栉比，学校、医院、金融、商贸等机构配套齐全，城镇服务功能日臻完善。第五章项目建设方案第一节项目组成该项目由农产品市场和道路停车场两部分组成，并配套相应服务设施。第二节土建工程1、主要工程农产品市场新建工程广水镇农产品市场位于解放社区，市场采取回字型布局，四周为门面建设用地（采用出让土地，由私营业主按照市场建设要求统一设计，自行建设），中心为钢架大蓬，地下铺设排水网管。作为农产品市场的配套设施，拟从农产品市场划拨土地中划出6000M2作为道路和停车场建设用地。2、市政配套、给排水广水镇目前自来水厂日供水能力为20000吨，完全能满足本项目的用水需求。、供电本项目电源由广水变电站供应，11万伏广水变电站座落于项目建设所在的镇区，能有效地保障本项目的电力供应。18第三节地震设防湖北省广水市属于7度地震区,根据建筑抗震设计规范GBHII89规定，本项目工程所有构筑物的设防烈度均为7度，构筑物的薄弱部分适当加强。第六章环保、消防与安全、节能第一节环境保护本项目所处位置为广水镇城区内,项目主要建设内容为农产品市场及道路广场。项目建设不会对周边生态环境和古文物造成损害，没有有毒有害污染物排放，主要污染为生活垃圾、废弃包装及生活污水等，镇区内均采用雨污合流制，只要对其采取管理与治理结合的措施，即可达到环保排放标准。第二节消防与安全由于市场内有部分可燃物质,如塑料大棚,包装物等,因此,消防与安全工作应引起足够重视同时应采取下列防范措施（1）建筑物间距及建筑物防火等级应符合防火规范要求，建筑物内设防火分区；（2）场内道路按间距150米设一个DN100地上式防火栓，另设消防室一间，室内配置相应数量的干粉灭火器等消除器材；（3）商品堆放应分门别类摆列整齐，留足消防通道并保证其畅通；（4）由市场管委会协调组织消防安全联防队，指定安全责任人，对安全隐患定期检查，督促整改。20第三节节能（1）采用无功补偿功能措施，减少线路中无功电流传输，降低电能损耗。（2）选用节能电气产品、节电、发电效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷，如采用节能型筒灯、日光灯采用电子启动器等。（3）填充墙采用节能新型墙体材料。第七章项目实施进度安排第一节建设工期本项目建设工期为12个月。第二节项目实施进度安排为保证项目实施质量和进度,项目实施程序按国家基本建设有关法规生产要求进行,实行交叉作业,具体实施步骤和建设周期如下1、可行性研究报告的编制和审批1个月2、方案设计及审批1个月3、施工图纸设计2个月4、土建施工8个月5、安装2个月6、工程验收1个月7、试生产、转正常生产（营业）1个月第三节项目实施进度安排项目实施进度详见表71项目实施计划进度表。22项目实施计划进度表表71准备期工程建设期序号123456789101112131可行性研究报告的编制2方案设计及审批3施工图纸设计4土建施工5安装6工程验收7试生产、转正常生产（营业）时间工作内容第八章项目组织与管理第一节项目组织项目组织与管理要成立专门的领导班子进行项目管理，由党政一把手负总责。实行项目建设工程质量行政领导责任制和工程质量终身制。镇长为第一责任人，每个项目工程安排具体负责人，对建设工程质量负直接责任。项目组织是项目建设与管理的重要问题，为适应市场经济的需要，要把社会公益项目当成竞争性项目做。本项目拟采用新的组织管理形式，打破“社会公益项目政府做”的惯例，建立健全“政府”与“市场”二个机制，按要求高标准推进项目建设与管理，杜绝项目腐败，促进反腐倡廉。充分发挥政府指导协调作用。广水镇政府成立以镇长为组长，分管副镇长为副组长，广水镇工商分局、城建站各有关单位负责人参加的“广水镇农产品市场建设项目工作领导小组”，负责项目建设的社会协调工作，广泛筹集资金，调动各方面积极性，提供项目建设的优惠政策，解决各种社会矛盾，推进项目顺利实施。积极发挥市场主导作用。成立以广水镇农产品市场管理所为主体的，有关单位参与的“广水镇农产品市场建设项目工24作领导小组办公室”，办公室独立行使项目建设与管理权限。它的主要职责是负责建设资金的筹措，负责施工队伍的招标，负责项目建设与开发中的有关协调工作。项目建成后移交广水镇农产品市场管理所进行管理、营运和日常维护。工程项目实行监理制。聘请监理部门及质量技术监督等部门对本工程项目的实施、资金调拨使用、工程质量进行监理。项目建成后，成立专门的领导小组进行项目管理，严格按照现代企业的运行机制，实行科学管理。第二节机构定员管理机构即广水镇农产品市场管理所，管理人员来源由现有行政机关和管理部门抽调人员组成。广水镇农产品市场管理所定员30人，其中管理人员8人，保安12人，清洁工10人。本项目新增定员30人，工作人员原则上向社会公开竞聘。第三节人员培训人员技能与劳动者素质的培训是一个动态的过程。广水镇农产品市场管理所拟把劳动员工的培训，提高劳动技能作为一项常抓不懈的工作，坚持岗前、岗中培训相结合，集中培训与分散培训相结合，理论培训与实际培训相结合，赴外培训与请进培训相结合，力求建立一支高素质的职工队伍。培训的时间安排岗前培训20天，然后每半年再培训一次。劳动人员培训经费按投资额的05落实。26第九章项目招投标第一节招标内容本项目是社会公益性项目，按照湖北省政府出台的贯彻投资体制改革意见精神，本项目是一个审批项目。项目的性质决定项目招投标的要求。1、本项目属利用政府财政资金建设项目，按照国家规定应实行全部招标。2、本项目的勘察、设计、监理等应采用公开招标的方式，落实项目的工作专班。项目的工程土建、重要设备和材料等采购活动也采用公开方式进行招标。其小额的设备工器具也应按政府采购的方式落实到位。3、由于该项目的业主不具备自主招标的条件，因此，该项目的全部招标活动应委托有招标资质组织进行招标。根据湖北省招投标管理办法要求，本项目的招标活动在完毕15日内，应向招投标综合管理办公室报送“本项目招投标报告书”。第二节核准招标事项本建设项目由广水市发展和改革局核准。若本项目还需使用其他资金，且资金提供方对建设项目报送招标内容有规定的，应从其规定。第十章投资估算与资金筹措第一节投资估算1、编制说明本项目包括农产品市场、道路停车场及流动资金投入等。2、编制依据国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写了投资项目可行性研究指南。国家发改委、建设部2006年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；本项目主要设备价格按对外询价确定。建筑工程费用采用指标法，并考虑到广水的实际情况确定。3、固定资产投资估算本项目固定资产投资估算为83662万元，其中征地费150万元，农产品市场土建工程投资64775万元，项目不可预见费3887万元。详见表101固定资产投资估算表28固定资产投资估算表表101土建工程合计序号项目费用名称占地面积建筑面积投资额万元投资额万元一土建工程64775647751农贸市场20000140006477511中心市场大蓬1400033612市场内道路及停车场60007213下水道6650997514水电及消防7015其它70二土地征用补偿费20000150150三不可预见费38873887四固定资产总投资额83662836624、流动资金估算经测算，该项目销售收入为336万元，按年周转12次计算，则流动资金为93万元。5、项目总投资该项目总投资额为84592万元，其中固定资产投资额为83662万元，流动资金投资额为93万元。第二节资金筹措本项目计划总投资84592万元，其中广水市财政和广水镇政府自筹资金64592万元，占投资总额的764；申请省专项支持200万元，占投资总额的236。30第十一章财务评价第一节测算说明1、项目计算期11年，其中建设期1年，项目建设的第2年开始投产经营，经营期为10年。2、项目基准收益率取12。3、交纳税金和税率该项目属社会基础设施投资项目，免缴所得税。营业税金及附加税率为5，4、固定资产投资总额为83662万元，预计残值为5，计提折旧的年限为20年，计提折旧的方法为年限平均法。第二节项目财务评价1销售收入估算经测算，该项目建设的第二年开始经营，根据广水市其它类似市场收费标准情况,结合本市场经营特点和小城镇的特点以及冷库出租特点,确定本农产品市场收费标准交易摊位租金平均按240元/平方米年计算，交易面积14000平方米，则年营业收入为24014000336万元。2、成本支出该项目变动成本由人工工资和水电费构成。人工工资标准为管理人员1200元/月，保安1000元/月，清洁工700元/月。故人工工资为（1200810001270010）12100003432万元。水电费按销售收入的15核算为504万元。固定费用中，固定资产折旧方法为年限平均法，83662万元固定资产年折旧额为3974万元，管理费用按销售收入的2计提；修理费用按固定资产投资总额的3计提。各项成本费用情况见附表1总成本费用估算表。4利润及利润分配本项目年税后利润16292万元。年可分配利润为16292万元。详见附表2利润及利润分配表。5财务评价指标财务内部收益率。所得税前财务内部收益率2144。见附表3财务现金流量表。投资回收期。所得税前静态投资回收期为517年。见附表3财务现金流量表。财务净现值。按12的贴现率计算，项目税前财务净现值为40746万元，投资利润率。总投资收益率为1925。见附表2利润及利润分配表。32第三节财务评价结论由以上分析可见，项目各项指标都符合规定要求，该项目在财务上是可行的。第十二章社会评价农产品市场项目的建设是广水市全面贯彻落实党的十七大精神,实践省委提出的“一主三化”战略的重大举措。它的建设将有利于培育项目所在区域的农村经济新的经济增长点，不断优化农村产业结构升级，促进更大规模地转移和吸纳农村剩余劳动力就业；项目建设把基础开发、小城镇功能开发、生态开发与经济开发有机结合，将直接改