2010年10月成都远和青城山项目经济可行性分析报告（定稿）

2010年10月成都远和青城山项目经济可行性分析报告（定稿）/FDCSKYNET房地产商域网海量房地产资料下载远和青城山项目经济可行性分析报告定稿峰动力房产营销机构二0一0年十月十八日远和青城山DTOWN项目经济可行性分析都江堰及青城山发展规划简析1、都江堰总体规划灾后重建城市、国家级重点旅游城市的发展规划凸显高起点、高规格的特征。都江堰总体规划为“一体两翼三带”。一体由灌口、幸福、玉堂、聚源四镇组成中心城区，是灾后重建和城镇发展的重点；两翼分别为中兴、青城山、大观三镇构成“西南翼”（风景名胜和休闲旅游服务），蒲阳、胥家、天马三镇构成“东北翼”（集约环保型工业）；三带北部山地形成旅游产业带，中南部平原形成农业产业带，东南部城镇形成都市产业带（服务业、生态产业、高科技产业）。2、都江堰城市总体规划简析21、城市性质旅游城市主导城市未来发展方向。以世界文化自然遗产为特色的国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后重建典范城市。22、城市职能国际度假旅游目的地城市，成都重要卫星城市之一。以“都江堰青城山”为品牌的国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。以独特“山水田林堰城”为自然人文特色的国际休闲度假目的地城市。承接成都平原向川西地区辐射与带动的区域交通枢纽城市与服务中心城市。大成都都市圈内实现城乡统筹的宜居宜业、生态安全的综合型“新城”之一。23、城市人口规模人口整体规模将达到中型城市基本水平。近期，至2010年，城市规划人口294万。远期，至2020年，城市规划人口40万。24、城市用地规模城市用地将主要向东南方向进行大力拓展。近期，至2010年，规划城市建设用地377K，人均建设用地128。远期，至2020年，规划城市建设用地458K，人均建设用地114。25、城市交通规划五纵五横一轨一带的道路主骨架。都江堰市灾后道路交通规划，从去年至明年，将投入资金125亿元，打造五纵五横一轨一带的道路主骨架。五纵即成灌高速、成灌老路、成灌快速路沙西线延伸线、成郫灌干道（IT大道）都江堰段、成青旅游快速通道；五横即彭青路、蒲中路、外二环、二环路、一环路；一轨即成灌客运快速铁路；一带即龙门山旅游产业带路网。成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国；通过“五纵”，都江堰主干线将融入大成都，缩短与中心城区的距离；“五横”主干线将连通都江堰河西、河东，促进两岸人流、物流、经济的流通；“一带”旅游路网将提升龙门山系旅游产业的上档升级和对外形象，全面促进都江堰市旅游经济的复苏、发展。3、都江堰房地产市场发展概况都江堰因相对强势的山水资源和亘古传承的文脉特征，对成都乃至全国的特定群体的置业、消费、投资倾向的吸附能力较强，并形成独特的区域认知和市场基础。目前，养老、休闲、度假是成都及国内其他城市偏高端客群在都江堰青城山片区的主要置业动机。此外，基于资源优势的商务活动和基于行情预期的投资行为，也开始逐步升温。目前都江堰房地产发展基本分为都江堰市区板块、西区板块、1076省道板块、青城前山板块、青城后山板块此五大板块。4、青城山区域房地产发展格局41、青城山区域板块概述青城山区域房地产的发展主要被划分为三个板块以中兴镇为中心，沿106省道方向发展的106省道板块，依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的青城前板块和位于大观镇的青城山后山板块。42、青城山106省道板块蓄势待发、价值洼地、零散、双刃剑。06年在都江堰当局的规划指引下，106沿线块依靠快速通道的交通优势和丰富的土地储备开始被全面激活，众多开发商纷纷进驻拿地（如新锐、珠江），板块开发开始进入准备蓄势阶段。进入08年由于受512地震影响，多数开发商推迟了项目面试时间，目前仅珠江天生墅项目面世。沿线商业配套主要为乡镇集市，较为低端，几乎没有中高端商业项目开发。目标客群成都中偏高端客群为主。产品形态总价控制较为严格的联排别墅产品。代表项目珠江逸景天生墅（住宅）。43、青城前山板块多强林立、激烈博弈、品牌开发、产品形态丰富。青城山前山板块一直为青城山区域的主要房地产开发板块，随着环山渠内可供开发用地的不足，目前板块房地产开发主要集中在前山门的106省道两侧，为青城山区域房地产开发的主战场，沿线多强林立（置信、大连亿达、龙湖、中铁、泰达等），并且均进入市场销售阶段，市场博弈激烈。目前上善栖临106省道有4000左右的偏高端休闲类商业面世，主要经营业态为茶楼、会所、中高端餐饮等。目标客群成都及其他省市中偏高端、偏高端客群为主。产品形态低层院落、联排别墅为主（住宅），独立3F商业综合楼（商业）。代表项目青城山房（住宅）、上善会（商业）、泰达上青城（住宅、商业、商务）44、青城后山板块国际化、高端、开发接近尾声。青城后山以其丰富、私密的自然资源成为板块开发的驱动力吸引了大量的高端客户并且板块开发物业，已经逐渐摆脱了传统青城山项目川西民居的市场形象，更多的向国际化靠拢，如高山流水的欧式风情、高尔国际的高尔夫特色。但由于后山为自然保护区，可供开发用地较少，目前开发项目较少。而后山商业开发主要是依附于高尔夫的酒店、会所、休闲类商业业态，独立商业开发项目较少。目标客群全国偏高端客群。产品形态偏高端独栋、双拼别墅为主。代表项目逸岭锦江（住宅）。本案所在地块分析1、本案所在区域房产开发现状本案所在版块大牌开发商云集，开发方向均以休闲度假别墅为主，商业地产开发较为滞后，住宅类物业有向顶级高端物业发展的趋势。目前本版块住宅类楼盘销售价格集中在10000元/平米20000元/平米之间，其中部分独栋别墅价格已达到30000元/平米。2、本案区位概述（1）本案区位图（2）本案所在区域楼盘分布图（注图上仅标注明青城山前山板块竞争对手位置）本案位于聚青路南侧，紧邻IT大道，成灌高速路以西，距青城前山山门约3公里，距成灌高铁终点站1公里，步行10分钟内可以到达高铁站出口，项目对面为泰达上青城项目，南面3公里左右为占地2000亩的香颂湖国际社区。另本案所在青城前山板块内更是有上善栖，小院青城，青城山房，芙蓉青城等诸多知名大盘聚集。项目不仅交通到达条件优越，且项目周边进驻的大型楼盘均获得较好的市场反响。3、本案所在区域重点楼盘调查分析（一）中信云栖谷项目名称云栖谷开发商中信地产项目地址都江堰市都江堰市青城山镇占地面积一期10866558建筑面积56000绿化率3812容积率05物业形态独栋、叠拼面积区间110300一期户数200多户价格1300016000元/建筑特色西班牙风格建筑园林特色原汁原味的西班牙风格园林景观周边配套设施青城山镇的所有配套社区配套设施2300亩文体公园及配套、800亩水岸商住区产品卖点2300亩文体公园，其中包含一个锦标级高尔夫球场，这一以世界级标高打造的球场，世界高球皇帝阿诺帕尔默收官之作。水岸休闲商业集生态商务办公区、不可复制的流水别墅地价136万/亩推盘情况2010年10月1日开盘。推出一期一批次，共推出40余套房源销售价格及面积一批次叠拼面积区间110160，价格区间70008000元/；独栋面积区间220300，价格区间1200014000销售态势一批次销售过大半，独栋联排共剩10余套客户构成成都本地客群和周边县市及外省客群各占一半畅销物业叠拼与本案关联分析该项目总体规模达到5500亩，是目前青城山版块规模最大的项目，且该项目位于都江堰与青城山之间，不仅享有青城山版块的景观度假资源，也享有较便捷的都江堰城区生活资源。该项目自身规划配套的重要亮点将是2300亩规模的文体公园以及其中包含的锦标级高尔夫球场。在与本项目的竞争中，该项目具有较强的规模优势，以及高端配套优势。本项目在后期的规划打造上需注意与该项目在产品设计上的差异性。（二）泰达上青城项目名称上青城开发商泰达集团项目地址都江堰旅游风景区青城山下占地面积92200建筑面积120000绿化率46容积率06物业形态商业综合体面积区间60230总户数680户价格待定建筑特色西式川西风格结合园林特色东南亚风情周边配套设施青城山镇的配套社区配套设施“长乐坊”商业街、“中国结”设计型精品酒店、“子悦台”东南亚风情度假酒店产品卖点青城山首个全国性纯精装度假别墅社区地价40万/亩推盘情况一期暂未开盘，欲推酒店式公寓小户型，大约100多套左右销售价格及面积面积区间为3070酒店式公寓小户型销售态势未开盘与本案关联分析该项目与本案在区位关系上最为接近，在版块景观度假资源的享有上具有较高的同质化。但该项目的规模相对较小，社区配套资源较为单一，其吸引客群的主要亮点除版块内较好的区位外，就是其较小户型面积带来的总价优势及率先推出的商务地产优势。在与本项目的竞争关系上，本项目具有明显的规模及社区配套优势。（三）龙湖小院青城项目名称小院青城开发商龙湖地产项目地址都江堰市都江堰市青城山镇占地面积21万建筑面积10万绿化率45容积率05物业形态独栋、独院、叠院面积区间90419总户数701户价格1300016000元/建筑特色传统中式风格院落别墅园林特色中国苏式园林周边配套设施青城山高尔夫、蓝波马术中心、虹口国际漂流中心等高端休闲配套社区配套设施以高端餐饮为主题的会所及满足社区配套的精品商业街产品卖点青城山首个全国性纯精装度假别墅社区地价230万274万/亩（3块土地分别拍卖推盘情况2010年7月4日正式开盘，已推出一批次，二批次，均已售罄；目前三批次在售销售价格及面积一批次，二批次，主推产品面积区间85340，销售均价130001600；三批次，130万/套销售态势一二期均已售罄,三期销售刚开始,客户构成以龙湖会的追随者为主。畅销物业独栋，叠院，独院销售均良好与本案关联分析龙湖小院青城占地约315亩，为目前青城山规模较大楼盘。位于聚青路与新省道106之间。项目与青城前山山门车行距离与本案接近，但绝对距离较本案近，“望山”的属性高于本案，该项目立面及户型均有较好的档次和创造性，景观打造精细。目前为成都市场公认的青城山代表楼盘之一，其销售情况好于所在版块其他竞争楼盘，最高价格已达2万元/平米以上。虽然该楼盘应作为本案重要的竞争者和学习对象，但该楼盘在配套方面依然是依赖区域内本不太完善的配套，配套优势弱于本案。（四）上善栖项目名称上善栖开发商四川亿兴置业项目地址青城山门往崇州方向约800米处占地面积15156190建筑面积7272137（基地面积）绿化率50容积率05物业形态叠拼、联排、独栋、花园洋房面积区间60220总户数762户价格78245万建筑特色外墙由产于云南腾冲的火山石装饰，屋顶采用威卢克斯天窗园林特色水景为纽带，高大园林乔木，雕塑小品相结合的传统中式景观周边配套设施紧邻东软大学，距离前山豪生国际酒店约800米距离，距离太平约500米距离社区配套设施商业公建区、独立水疗会所区产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，受到高度评价的建筑风格，活水园林设计推盘情况一期一批次房源于07年9月份已全部售磬。上善栖首期开盘2007年9月1日；一期二批次2009年7月开盘；二期2009年11月15日开盘；二期7号院2010年5月开盘。销售价格花园洋房产品面积为62106，精装均价11000元/，清水9500元/，装修标准为1500元/。栖叠拼均价12000元/，户型106126，均为精装房。双拼价格1300014000元/，户型220，均为清水房。销售态势目前上善栖别墅已售罄，全新房源暂未推出，现在售的房源为二期平层院落式花园洋房，面积62106，均价14000元/。客户构成以成都客户位置，占比约80，其他客户来自周边县市，和外省畅销物业独栋、联排，叠拼滞销物业花园洋房与本案关联分析上善栖开发商为大连亿达集团为进驻青城山较早的外地开发商，上善栖占地约240亩，毗邻成都东软技术学院，距青城前山门车程约5分钟，距成青快铁站车程约4分钟，距本案车程约5分钟。就离青城山的距离来判断区位好坏这个指标来看，上善栖区位条件略优于本案。就规模、配套、品牌等重和素质看，上善栖很难与本案形成抗争。（五）青城山房项目名称青城山房开发商四川广居民生实业项目地址青城山房位于都江堰市青城山脚下（距青城山前山山门约1000米）占地面积167580建筑面积50000（基底面积）绿化率50容积率033物业形态叠拼、独栋面积区间50212总户数281户均价13000元/建筑特色泰式风格的建筑立面园林特色原汁原味的泰式风情，所有的小品景观均来自于泰国周边配套设施距离前山豪生国际酒店约1000米距离，紧邻太平社区配套设施商业公建区、独立水疗会所区产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，受到高度评价的四合式建筑组院，活水园林设计推盘情况一期08年开盘房源已基本售磬。目前二期接受咨询中销售价格及面积叠拼总价70180万/套，面积区间49160；组院200450万/套，面积区间140212销售态势一期基本售罄，总剩余60套左右。客户构成以成都客户位置，占比约60，其他客户来自周边县市，和外省畅销物业叠拼，组院，叠拼（精装）滞销物业大户型组院与本案关联分析青城山房占地约250亩，为成都本土开发商开发在青城山的代表作之一，项目毗邻成都东软技术学院，青城山豪生酒店。距离青城前山山门车车程约3分钟，距离成青快铁站车程约6分钟，距离本案车程约7分钟。项目开发定位档次较高，社区内引入青城山环山渠自然活水作为景观，深受消费者喜爱，青城山房的部分户型最高价格已突破30000万元/平米。该楼盘的景观打造手法及建筑档次对其高端定位的支撑是值得本案借鉴。（六）珠江天生墅项目名称珠江逸景天生墅开发商成都珠江投资项目地址青城山前山门25公里处，106省道旁占地面积9400047建筑面积68000绿化率50容积率05物业形态叠拼、双拼面积区间90182总户数458户价格6500元/起价（咨询报价）建筑特色采用了现代简约中式建筑风格，外立面运用三种色调的石材和劈开砖合力搭配，使项目整体彰显出大气而维美的视觉效果园林特色项目园林景观灵动百变，移步一景，拥有近3万平米业主私享园林景观和近1公里的生态河岸长廊周边配套设施青城山、中兴镇、黄婆岩美术馆群落、沙沟河、石孟江社区配套设施超豪华五星级定位的“名仕会馆”为您提供全方位的服务，小区另外还设有游泳池，篮球场，网球场等运动场所及各项康体设施产品卖点适中的面积区间，活水园林设计，高端社区配套设施推盘情况未开盘，接受咨询中物业类型联排，叠拼与本案关联分析该项目为珠江地产在青城山的代表之作，项目距离青城山前山门约10分钟车程，与本案距离前山门距离相近，距离成青快铁站约5分钟车程，与本案自然资源条件较为接近，同临沙沟河，拥有较好的山景水景资源。但其单一住宅内产品打造的定位，与本案综合地产规划带来的竞争力不可比拟。（七）一览项目名称一览开发商四川天府汇城置业有限公司项目地址青城山前山门牌坊右侧一公里处占地面积63333建筑面积44000绿化率45容积率05物业形态独栋、联排、叠拼、双拼面积区间90800总户数232户价格800013000建筑特色传统川西民居，建筑立面简洁而大方，以白色墙体为主，其素派的铺地石材园林特色纯中式园林景观周边配套设施豪生酒店、青城山当代美术馆群、都江堰大熊猫基地、悦榕庄、500亩创意文化产业园社区配套设施会所，游泳池，运动中心产品卖点一览，青城山脚下，最具设计感的当代别墅群落推盘情况2010年5月开盘，推出一期一批次，有60套左右全为联排。销售价格及面积一批次，面积区间86129，均价11000/销售态势一次批销售大半，仅剩6套客户构成以成都客户位置，占比约80，其他客户来自周边县市，和外省畅销物业联排与本案关联分析该项目与青城山房隔路向望，但规模较小，与本案的关联分析仅表现同板块等区位属性上。（八）芙蓉青城项目名称置信芙蓉青城开发商成都置信实业项目地址青城前山山门南侧约800米占地面积6933368建筑面积318935（基底面积）绿化率37容积率046物业形态独栋、联排面积区间90419总户数205户价格750013000元/建筑特色传统中式风格院落别墅园林特色青城山房充分体现高端生活化度假别墅的定位，在社区内拥有优美的居住环境，休闲雅致的度假气息。自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。此外，项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的极佳观景效果。周边配套设施距离前山豪生国际酒店约800米距离。社区配套设施商业公建区、独立水疗会所区产品卖点适中的面积区间，前山区域稀缺的独栋物业，活水园林设计推盘情况2007年8月一期开盘，已售罄，2010年5月开盘，已售罄，目前销售为三期销售价格及面积一期为联排，均价8000/左右二期为组院与联，面积区间116166，销售均价13000/三期为商业产权的精装小户型，面积区间40146，销售均价10000/销售态势一二期均已售罄,三期销售刚开始客户构成以成都客户位置，占比约80，其他客户来自周边县市，和外省畅销物业联排与本案关联分析该项目与青城山板块其他项目比较，外立面及景观档次较低，与本案同临聚青线，距青城前山山门车程较本案近4分钟左右。在规模、定位方案与本案关联度不大。（九）逸岭锦江项目名称逸岭锦江开发商成都泰逸置业项目地址青城外山风景区内（青城高尔夫球场西部）占地面积120000建筑面积12000绿化率75容积率010物业形态独栋面积区间237693总户数122户价格1300015000元/建筑特色北美风情建筑风格园林特色小区规划秉承“利用自然、顺应自然”理念，坚持以“景观第一、兼顾朝向”的原则，根据山体的走势，利用不同的户型，创造性的布局独栋别墅；在规划上更多的体现业主的私人空间，提升公共空间的利用率，扩大私家花园；利用地形高差，通过合理布局，保证每一栋别墅的视野开阔；在总体布局上充分考虑与森林公园、高尔夫球场、青城河的完美融合，提升小区的景观价值。周边配套设施东软技术学院、青城山标准文化学校、艺术学校、外语学校、国医馆、青城山国际高尔夫球场，超五星会所式酒店社区配套设施功能会议中心、豪华花园客房、生态SPA、中西餐厅、咖啡厅、健身房、商务中心产品卖点高端配套旁的独栋物业，优越的配属设施推盘情况项目一期2008年开盘，二期2009年9月开盘，目前二期在售销售价格及面积项目在售面积区间为260800，均价1300015000/销售态势一期基本售罄，在售二期,客户构成成都和本地客群占80，其余20为周边及外省客群畅销物业小独栋与本案关联分析逸岭锦江项目为成都本土开发商之作，距离青城前山山门约3分钟车程，距离成青快铁站约7分钟车程，与青城山房等项目一样拥有位于青城山脚的自然资源优势，小区规划的森林公园，青城河景观等是客户购买的重要理由。本案与之比较，重要的竞争力仍然是优越的规划及配套。本案开发方向阐述本案占地1500余亩，其中商业用地51（约765亩），住宅用地49（约735亩）。拟以DTOWN乐园为引擎，以依托于DTOWN乐园的休闲配套类商业、商务及酒店类物业为项目开发价值最大化的实体支撑，以高端休闲类别墅开发为项目风险控制砝码，进行多类型多业态组合的综合房地产开发。其目的是使本案在开发方向上既符合当地政府的城市发展目标构想，也符合企业投资发展的经济目标。四、本案开发业态组合及价值构想1、DTOWN乐园预计占地300亩本案DTOWN乐园是集游乐、休闲、购物为一体的大型特色主题公园，DTOWN乐园为迪斯尼的子品牌，在国际国内拥有较高知名度，较之目前成都经营火爆的国色天香、欢乐谷，海昌极地海洋世界等，DTOWN乐园在游乐项目吸引力、品牌影响力等方面均略高一筹。由这类项目目前在成都的经营成功，可以看出成都人对于娱乐类项目热爱。我们可以预计凡是曾经去以上项目游乐的客群均不会拒绝到DTOWN乐园一游。而青城山作为道教文化发源地对全国乃至世界各地游客的吸附力，却是目前成都娱乐类公园项目所不具备的资源，因此，我们有理由相信DTOWN乐园有着比国色天香、欢乐谷等更为强大的客群资源。2、配套商业预计占地100亩。DTOWN乐园作为游乐及旅游人群聚集的焦点，除了自身对商业配套有较高要求外，本案拟规划的商务、酒店、住宅等产品均对商业配套有较高的需求。因此，我们认为本案适度规划部分商业不仅对本案其他业态有较好的促进作用，其本身也将成为本案较大的利益点。其理由如下（1）本案商业拥有大量的目标消费客群，能有效突破商业地产开发的第一道屏障（消费客群屏障）。（2）本案有乐园作为引擎，对各类商业经营者具备较高的吸引力，且本案所在区域已经经过了几年大规模高端住宅类产品的开发，商业配套严重缺乏，其经营价值已被很多有远见的经营者认可，因此，我们认为本案商业地产开发的第二道屏障（经营者屏障）被有效突破的可能性很大。（3）本案所在青城山区域目前仅别墅就不乏20000元/平米以上的产品，且销售态势良好，说明该区域的投资价值被大多数高端投资者所认可，在一个聚集了大量高端投资者的区域，商业地产的适时推出不仅可以带动区域价值的提升，同时也易于被该区域的投资者所接受。本案突破商业地产开发的第三道屏障（投资者屏障），成为必然。3、商务（总部经济）预计占地250亩以高端独栋别墅形式出现的商务办公和商务接待类物业已经成为市场经济下发展起来的中大型公司突出自己实力的一种时尚和趋势，青城山区域由于快铁的开通，交通通达性得到本质的提升，以总部经济和商务接待形象出现的商务办公产品发展已经出现，从泰达上青城的总部经济取得成功可见青城山区域商务地产价值已经处于即将腾飞阶段。本案与泰达上青城同临聚青路，同样具备打造商务地产的地理条件。4、休闲度假酒店预计占地115亩DTOWN乐园为项目开发引擎，引入酒店类物业既符合区域发展趋势，也符合项目内在特质。5、住宅预计占地735亩高端别墅类物业在青城山的成功是毋庸置疑的，随着青城山的国际知名度、商业配套、交通升级等基础条件的不断完善，别墅类产品在青城山还将持续其火爆的趋势。本案735亩的住宅用地不仅具备区域内其他项目“观山”的优势，同时还独有他项目难以具备的“戏水、赏水”这一得天独厚的自然资源。完全具备打造具有强劲竞争力的中高端休闲别墅的自然条件。因此，我们认为本案的住宅可以成为本案实现巨额利润和本案开发风险控制的砝码。本案经济效益估算1、本案商业发展前景及开发价值估算11DTOWN乐园，领跑成都娱乐类项目。都江堰2010年上半年，全市接待游客4620万人次；实现旅游综合收入1813亿元，门票收入71881万元。欢乐谷09年吸纳旅游人数240万人，消费金额逾4亿。仅从以上两项简单的数据就不难看出，都江堰对旅游休闲人群的吸附力和成都人民对休闲娱乐的热衷，保守估计如DTOWN吸纳到都江堰旅游的流动人群30，到达乐园的人数就将达300万人/年，再加上成都本地的休闲娱乐人群保守估计与欢乐谷齐平，那么DTOWN乐园的年游乐人群吸纳能力在500万人次左右。按欢乐谷消费水平估计，门票消费140元/人，园区内休闲消费60/人计算，DTOWN乐园营业额将达到10亿元/年。12休闲度假酒店，承接DTOWN乐园旅游人群、商务消费住宿人群，价值不可低估。迪斯尼夜间花车游行早已闻名全球，DTOWN乐园同样继承这样的优良项目，在DTOWN乐园夜间游玩的游客选择在DTOWN休闲度假酒店住宿成为必然。另外，本案拟规划的商务物业所带来的商务人群入住本酒店也成为可能。因此，我们认为在本案之中规划休闲度假酒店，不仅可以完善本案配套，同时也具备较高的经营价值。本案拟规划酒店占地115亩，以容积率08计算,总共可建61333平米约1000套豪华休闲套房,按每套房平均500元/晚，入住率60计算，本案酒店营业额约11亿元/年。13配套商业，开发价值、投资价值巨大本案100亩配套商业均面向市场销售，以容积率10计算，建筑面积约66667平米。按开发商持有30，70面向市场计算。保守估计销售均价为10000元/平米，预计产值为47亿元。14商务（总部经济）250亩商务面向市场销售，以容积率06计算，建筑面积为10万平米，按保守均价8000元/平米计算，产值为8亿元。2、商业经营部分开发产值评估（土地价格按60万元/亩计算）21商业收益估算本案商业部分收益预估表经营部分销售部分DTOWN乐园年营业额（亿元）配套商业销售产值（亿元）10按销售70计算47休闲度假酒店11商务（总部经济）822商业开发成本估算本案商业部分开发成本表费用明细计算依据单位成本（元/）面积（）总成本（元）一、土地成本按净用地面积计899995551000255459,000,00000二、前期成本1、建筑规划设计及前期策划费按建筑面积计算455100025522,950,114752、地质勘查费按土地面积计算5510002552,550,012753、三通一平费用按土地面积计算605100025530,600,153004、基础设施建设费按建筑面积计算5、景观设计费按绿地面积计060,015006、报建费用按建筑面积计算1735100025588,230,44115合计147,390,73665三、建安工程类1、建筑成本按建筑面积计算2000510002551,020,005,100003、景观工程按绿地面积计算1502040010030,600,150005、公建配套按建筑面积2000000,000006、道路、总平、基础设施按土地面积扣除建筑基底及绿地面积计算1503060015345,900,229507、工程监理费按建筑面积计算6510002553,060,01530合计1,105,565,49480四、开发及土地税费1、营业税按销售总产值计算670,200,000002、城市维护建设税按营业税额计算53,510,000003、教育费附加按营业税额计算32,106,000004、印花税按工程及销售合同标的额计算005585,000005、土地使用税按土地面积3年6元/计算69,180,04590合计85,581,04590五、其他费用类1、管理费用（二三）X2225,059,124632、不同预计费用（二三）X2225,059,12463合计50,118,24926六、营销推广成本按销售总产值30计算3035,100,00000七、项目直接总成本（一二三四五六）1,882,755,527八、财务成本按七103年计算564,826,658项目总成本2,447,582,185建筑面积单位成本4799说明本案商业部分成本预算为整个765亩总体成本，本案商业开发价值评估结论从以上收益与成本表的比较可以看出本案商业部分总投资约25亿元，收益分为直接收益和间接收益，其中直接实现销售产值的收益为117亿元。公司持有资产建筑面积约323335平米，按成本价预计价值约155亿元（如进入正常经营阶段，该持有资产银行贷款能力不低于15亿元）。持有部分营业额合计约111亿元/年。以此计算，持有部分物业从正式经营开始，不用3年将完全实现盈利。不难得出，本案商业开发价值巨大，不仅具备快速回笼资金的销售价值，也具备银行抵押贷款的借贷价值，同时还具备远期增值与经营的价值。六、本案住宅开发价值评估（土地价格按60万元/亩计算）1、本案住宅开发方向及指标设计开发方向及指标设计层数可实现容积率独栋别墅303联排305叠拼4082、各物业类型开发盈利估算独栋别墅开发成本估算本案住宅开发成本表（独栋别墅）费用明细计算依据单位成本（元/）面积（）总成本（元）一、土地成本按净用地面积计299998514700074441,000,00000二、前期成本1、建筑规划设计及前期策划费按建筑面积计算45147000746,615,033302、地质勘查费按土地面积计算5490002452,450,012253、三通一平费用按土地面积计算604900024529,400,147004、基础设施建设费按建筑面积计算5、景观设计费按绿地面积计060,015006、报建费用按建筑面积计算1731470007425,431,12802合计66,956,33557三、建安工程类1、建筑成本按建筑面积计算200014700074294,001,470003、景观工程按绿地面积计算1502040010030,600,150005、公建配套按建筑面积2000计12002000002,400,000006、道路、总平、基础设施按土地面积扣除建筑基底及绿地面积计算1502940014744,100,220507、工程监理费按建筑面积计算614700074882,00444合计371,983,84494四、开发及土地税费1、营业税按销售总产值计算6158,760,793802、城市维护建设税按营业税额计算57,938,039693、教育费附加按营业税额计算34,762,823814、印花税按工程及销售合同标的额计算0051,323,006625、土地使用税按土地面积3年6元/计算68,820,04410合计181,604,70802五、其他费用类1、管理费用（二三）X228,778,803612、不同预计费用（二三）X228,778,80361合计17,557,60722六、营销推广成本按销售总产值30计算3079,380,39690七、项目直接总成本（一二三四五六）1,158,482,893八、财务成本按七103年计算347,544,868项目总成本1,506,027,760建筑面积单位成本10245销售产值预算项目销售产值表（独栋别墅）物业类型销售量销售单价（元/）销售总额元住宅用地（100）1470007418,0002,646,013,230合计产值元2,646,013,230项目收益预算项目收益计算表（独栋别墅）收入及成本销售收入（元）按实际销售收入计2,646,013,230开发总成本（元）1,506,027,760税收增值税（元）按增值部分30计341,995,641企业所得税（元）按税前利润25计199,497,457利润税前利润（元）797,989,829税后利润（元）598,492,372税后利润率（）3974项目收益评价本案住宅开发产品形态如选择独栋别墅，其静态收益率税后达到3974，属于房地产开发项目中的优质高额回报项目。联排别墅本案住宅开发成本表（联排别墅）费用明细计算依据单位成本（元/）面积（）总成本（元）一、土地成本按净用地面积计179999124500123441,000,00000二、前期成本1、建筑规划设计及前期策划费按建筑面积计算452450012311,025,055352、地质勘查费按土地面积计算5490002452,450,012253、三通一平费用按土地面积计算604900024529,400,147004、基础设施建设费按建筑面积计算5、景观设计费按绿地面积计060,015006、报建费用按建筑面积计算1732450012342,385,21279合计88,320,44239三、建安工程类1、建筑成本按建筑面积计算180024500123441,002,205003、景观工程按绿地面积计算1502040010030,600,150005、公建配套按建筑面积2000计12002000002,400,000006、道路、总平、基础设施按土地面积扣除建筑基底及绿地面积计算1502940014744,100,220507、工程监理费按建筑面积计算6245001231,470,00738合计519,572,58288四、开发及土地税费1、营业税按销售总产值计算6191,100,955502、城市维护建设税按营业税额计算59,555,047783、教育费附加按营业税额计算35,733,028674、印花税按工程及销售合同标的额计算0051,592,507965、土地使用税按土地面积3年6元/计算68,820,04410合计216,801,58400五、其他费用类1、管理费用（二三）X2212,157,860512、不同预计费用（二三）X2212,157,86051合计24,315,72101六、营销推广成本按销售总产值30计算3095,550,47775七、项目直接总成本（一二三四五六）1,385,560,808八、财务成本按七103年计算415,668,242项目总成本1,801,229,050建筑面积单位成本7352项目销售产值表（联排别墅）物业类型销售量销售单价（元/）销售总额元住宅用地（100）2450012313,0003,185,015,925合计产值元3,185,015,925项目收益计算表（联排别墅）收入及成本销售收入（元）按实际销售收入计3,185,015,925开发总成本（元）1,801,229,050税收增值税（元）按增值部分30计415,136,0