郫县项目市场可行性分析报告

郫县项目市场分析报告成都中成房业有限责任公司二六年九月目录第一章项目市场环境判断5第一节重要行业政策关联性判断5一、政策基础信息解读5二、政策变动对郫县房地产市场的影响7第二节成都房地产市场宏观判断8一、投资开发8二、物业供给8三、市场需求9四、成交价格9五、土地放量91、土地供应类别102、土地供应区域11第三节郫县房地产市场中观判断12一、郫县简介12二、郫县多产业定位概述121、未来城市心脏122、现代IT业港133、古蜀文化发源地144、城市交通组织重要枢纽145、教育科研基地16三、郫县规划及经济状况17四、郫县房地产市场历史沿革简析18五、郫县房地产市场现状分析21六、郫县房地产市场供需分析23七、典型楼盘调研24第四节市场环境鉴示29第二章项目初步定位30第一节核心产品定位30第二节项目价格定位30第三章、项目经济效益初步测算31【新民场镇地块】321、项目销售金额322、项目成本323、项目收益33【友爱镇地块】331、项目销售金额332、项目成本343、项目收益35前言本次的市场分析文本的撰写，是在结合前期的沟通精神之后，我司市场研究及策划中心相关工作人员对郫县市场信息进行的梳理。以下我们就目标地块所在的郫县房地产市场的概况及目标项目的方向性定位提出我们初步的想法，由于时间以及各方面条件的限制，本文主要涉及的是项目初步轮廓化的判断与建议，供贵公司参考第一章项目市场环境判断第一节重要行业政策关联性判断一、政策基础信息解读2006年17月,国家以及地方共出台了11项房地产/金融财税/城市规划/土地等重要行业政策法规,见下表2006年重要行业政策法规一览政策名称行业类别关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见房地产关于落实新建住房结构比例要求的若干意见房地产关于成都市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见房地产成都市城市公共住房制度实施方案试行房地产关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知金融央行提高存贷款利息4月28日金融央行提高存款准备金率0。5个百分点7月5日实施金融央行提高存贷款利息8月19日金融关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知财税成都市规划局就成都未来的高密规划信息规划关于当前进一步从严土地管理的紧急通知禁止审批别墅类项目用地土地从上表可以看出,06年17月,政府宏观调控的重心放在房地产结构调整以及房地产金融调控方面上。一方面是围绕着国六条而诞生的各地相关细则,另一方面是在政府打击限制炒房、控制房价、改善住房条件、调整住房结构下不断调整出台的银行、税收政策。应该说，到目前为止，整个2006年政府对房地产业进行大力气宏观调控决心的最大体现就是给整个房地产业带来巨大影响的国六条政策的出台。国六条的主旨就通过规定并实施“新报建项目90平米下户型比例达到整体开发建设比例的70、购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税、对项目资本金比例达不到35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款、个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30”等措施从土地、开发、产品、购房者等方面进行全面的控制把握，引导房地产业朝正确的方向发展。政府宏观调控的一项重要内容，就是引导调整住房供应结构，即面向中低收入家庭，增加中小户型住房和廉租房建设。随着国六条政策的实施和深化，必将使城市住房供应结构发生重大变化，使房地产企业加大投入，增加中小户型住房开发建设。二、政策变动对郫县房地产市场的影响郫县作为成都市重点发展的卫星城镇，由于房地产市场起步较晚，其市场化运作的程度不高。因此，本地的房产开发仍处于一个蓄势阶段。另一方面，作为一个卫星城镇，在此次国家宏观调控中，郫县受到政策的影响在短时间内还不会显现出来，现阶段对于房地产行业的冲击也不会很猛烈。但这也将促使郫县的房地产市场更加规范。对本项目而言，“国六条”实施的影响，尤其是对新报建项目90平米下户型比例达到整体开发建设面积比例的70对项目潜在的影响，表现主要在以下几个方面增加资金压力。新政对郫县本地的开发商自有资金比例的要求更为严格，给开发商的资金链带来较大压力。投资性客户减少。国六条的出台沉重的打击了房产投资客户的热情，可能会在一定程度上降低郫县开发项目的销售速率。对建筑健康、环保、节能、安全等方面要求更高。但是，我们也应该清楚的看到，随着郫县市城市化进程的进一步加快，人均消费水平的大幅提升，郫县购房者其对于住房的要求也变得越来越急迫。这种对于房产开发的良性增长势头是政策所无法限制的，反而有可能造成将来某一时期的井喷。因此，虽然国六条的出台对本项目的开发造成了一定程度的负面影响，但是整个房地产市场的不断升温才是我们应该真正关注的。第二节成都房地产市场宏观判断2006年17月，成都房地产市场总体保持健康、稳定的增长态势，需求旺盛，新建商品房成交量大幅增长；价格稳中有升；商品房新增供应量同步增长，与需求相比，商品住宅供求关系明显得到改善，非住宅供应依然偏大。一、投资开发2006年17月，全市房地产开发完成投资32076亿元，增长294，其中住宅完成投资21881亿元，增长461，商业营业用房完成投资3338亿元，下降303。17月，到位的房地产开发资金为54009亿元，增长431，开发资金的持续增长，为房地产开发提供了充足的资金保障。二、物业供给17月商品房竣工面积36298万平米，增长472，其中住宅为31002万平米，增长681，商业营业用房为3047万平米,下降265，商品房的施工面积持续扩大，特别是住宅和办公楼施工面积增长较大末尾后期的房市供应提供了充足的基础保证。17月，商品房施工面积为360058万平米，增长317，其中住宅为291577万平米，增长389。17月全市商品房的总空置面积达15339万平米，增长88，其中住宅空置面积为3079万平米，增长276，商业营业用房为5879万平米，增长145三、市场需求商品房销售旺盛，销售面积和销售额持续增长。17月，商品房销售面积达71640万平米，增长174，其中住宅销售面积持续增长，为66695万平米，增长234。17月，商品房销售额24673亿元，增长213，其中住宅的销售额为2146亿元,增长409,商业营业用房的销售额为2909亿元,下降382。2006年17月全市商品房销售面积销售面积增幅销售额增幅商品房销售716万平米增长17424673亿元增长213住宅销售667万平米增长234214。6亿元增长409四、成交价格17月，全市新建商品房成交均价为3521元/；其中住宅成交均价为3304元/。其中五城区新建商品房成交均价为4405元/，同比增长85；其中住宅成交价格为4134元/，普通商品住房同质价格指数为12247点。郊区市县商品房、商品住房成交均价分别为2642元/M2、2543元/。五、土地放量2006年上半年成都市区公开拍卖土地28宗，挂牌出让或转让16宗，供应总面积达1714余亩。其中拍卖成交24宗，挂牌或成交13宗，成交面积达约15285亩，成交总金额61亿元，平均每亩土地成交价格约为399万元。1、土地供应类别2006年17月市区土地供应与成交情况2006年上半年市区供应土地的使用性质比重（数据来源中成房业数据库）2006年上半年市区拍卖出让的土地中，住宅兼容商业用地为27宗，占61，反映出集商业和住宅开发功能于一身的商住用地的市场需求稳定，而纯住宅用地为2宗，纯商业用地7宗，另有3宗为混合用地。土地供应土地成交面积（亩）宗数面积（亩）宗数成交均价（万元/亩）拍卖744362810853628挂牌628761659946133996181318混合用地住宅用地商业用地住宅兼容商业用地2、土地供应区域（数据来源中成房业数据库）06年上半年的土地供应主要集中在成都市主城区和温江、双流等成熟度较高的近郊区。其中温江今年上半年已经累计供应了约2117亩土地，是目前供应土地最多的区域，占到了上半年成都土地供应总量的23。本项目所在的郫县地区属于房地产市场相对薄弱的成都远郊区，但同比彭州、金堂、新都等地区，郫县的土地供给面积居于首位。达到660亩左右。可以说，郫县的房地产市场是仅次于成都主城区的最佳发展地。第三节郫县房地产市场中观判断一、郫县简介郫县，古蜀文化的发源地，位于成都市西部，是成都市新规划建设的西部新中心。在成都市新的城市规划图上，我们看到，郫县所在区域已成为城区。在成都市新一轮的城市总体规划中，郫县的城市发展定位为成都市的重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住，又适宜创业的“综合性城市片区”。在总规指导下郫县东南部新城、望丛文化产业园和成都现代工业港等城市详细建设规划相继确定，伴随着建设的逐步推进，一座西部财富生活新空间清晰可见。二、郫县多产业定位概述1、未来城市心脏在郫县城市规划中，东南部新城最受关注，因为这里将是郫县未来城市发展的核心区域。郫县新城位于郫县城区东南部规划总用地面积为7平方公里，规划总居住人口规模为96万人。根据规划郫县新城将承担最主要的三大城市职能政府中心、科教中心、居住中心。由于郫县老城区发展趋于饱和，所以新城是未来15年甚至更长时期郫县城市发展的重心和主要方向，也将是未来城市的心脏。新城共分为凉水片区、双喜片区和王桥片区。三大片区功能结构发展各有侧重，其中凉水片区占地21平方公里侧重发展居住和行政办公；王桥片区占地24平方公里侧重发展科教；双喜片区占地25平方公里侧重发展居住。作为高新西区上万创业精英的配套商务住宅服务中心，郫县新城特别强调配套的完善性。在7平方公里的总规划面积中，公共设施用地占了近2平方公里。新城内共确定有2所中学、3所小学、5所幼儿园、5座农贸市场、4个文化活动中心、两个城市商业带和新增一所市级医院等，均衡分布于三大片区。在新城区域内，规划道路共16条总长约27公里，预计投资约5亿元。从2005年开始计划用3年左右时间分步建设，2005年重点建设高新区西区配套行政商务中心、南二环路及东延线、东二环路及南延线、长青路5条城市道路及配套基础设施。目前新城的建设正如火如荼2005年已经启动了行政办公中心和市政道路、等工程。在基础设施逐步完善后房地产开发将陆续展开，西部上万创业精英也将步入这座西部城市生活新区。2、现代IT业港高新西区处于郫县行政区划内，为郫县发展房地产、商务酒店、文化体育、休闲娱乐、商贸购物等相关配套产业创造了良好的空间。这些企业的存在对郫县工业尤其是对新入驻的新型工业会产生重大的影响。同时还会带动郫县第三产业起飞。由于高新西区基本上规划为加工业的空间服务业这块蛋糕实际上让给了郫县按经济学的常理推断，高新西区的蛋糕做到多大郫县的第三产业就会做到多大投资者难以抵挡这一诱惑。这里将是西部的财富聚集地。在县域内有高新西区和现代工业港的双引擎，郫县因此而具备了经济快速发展的条件。3、古蜀文化发源地作为千年古蜀文化的发源地，郫县所拥有的独特蜀文化资源是其城市最大优势所在如何借势发挥，对于郫县的发展至关重要。因此，481平方公里的望丛文化产业园顺势而生，成为千年蜀文化的演绎场所。望丛文化产业园是郫县新城区的重要组成部分，是成都市文化旅游的重点建设项目是古蜀文化发祥的源头与三星堆、金沙遗址等共同构筑成了蜀人祭祖、祭天圣地，是郫县拟定的战略支柱产业，列为郫县的一号工程。园区在产业定位上以房地产为先导产业，以旅游产业为支柱产业，以文化产业为战略产业兼有其他产业多元产业体系。政府将全力打造以文化休闲体验为内涵的多功能主题园区。根据规划园区欲打造蜀人祭祖、寻根的胜地，集蜀文化展示、观光、旅游的综合性园林式纪念祠拟扩建和新建百家姓祠堂、望丛文化广场、古蜀文化博物馆、水文化博物馆、农耕文化博物馆、蜀绣博物馆、蜀歌蜀舞表演馆等。4、城市交通组织重要枢纽线路番号始发地点终到地点途经地点票价（元）时间公交305郫县望丛金沙犀浦136002110公交95安靖九里堤西南交大17001900公交311郫县安靖金沙犀浦17001900公交310郫县团结茶店子犀浦17001900公交361郫县客运中心唐元新民场1157001900公交363郫县客运中心古城三道堰1157001900公交366郫县客运中心花园友爱1157001900公交221成都西门车站西华大学原川工土桥、犀浦1157001900公交221区间成都西门车站托普工业园西华大学1157001900公交364郫县唐昌镇温江玉石镇花园镇公交367郫县唐昌镇温江寿安镇安德镇公交1路郫县下二环口鱼凫桥南大街17001900公交2路郫县下二环口郫县上二环口东西大街17001900公交4路太清路口西华大学东西大街17001900公交7路电子科大西华大学犀浦镇17001900公交8路西南交大合作镇犀浦镇17001900公交12路郫县上二环口芙蓉古城合作镇270019005、教育科研基地在成都新一轮城市总体规划中，郫县被明确定位为“成都西部新中心，以发展科教文化为高新区配套服务，建设既适宜居住，又适宜创业的综合性城市片区。”城市发展需要引进人才，需要吸引更多的外地人到郫县安家置业。而人们在选择置业对象时，除了这一区域的环境、经济等因素外，教育设施无疑是一个重要参考点。纵观成都市各个郊区县市，在教育文化设施配备上面，郫县更具优势。在郫县投资，可以在区域内的众多高校中选择人才；在郫县购房安家，子女可以在这里就读名校。郫县的教育资源除境内拥有15所高校外，郫县的基础教育也是走在成都市的前列。据了解，郫县是四川省唯一的国家基础教育课程改革实验县，是四川省教育厅命名的省级素质教育实验县。在境内，四川省一流的实验学校、外国语学校、树德联中等6所九年制义务教育学校集中在该区域，为在郫县创业、安家的人提供了解决子女就近上学，享受一流义务制教育的环境和条件。去年出台的成都市城市总体规划，郫县和新都一青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江一起，被列为成都重点打造六个城市纽罔之一。同时随着郫县旧城改造和新城的开发；再加上郫县特有的区位、文化、产业等优势必将为郫县的房产开发带来新的机遇，一个“成都西部新中心”的蓝图已经开始呈现。三、郫县规划及经济状况郫县通过旧城改造唤醒了人们对古蜀文化的记忆但旧城区已经满足不了城市发展的需要。从2005年开始郫县新城开发建设开始正式启动。新城位于郫县县城东南部是郫县未来15年甚至更长时期城市发展的核心区域，将承担郫县的行政中心、科教中心、居住中心等城市主要功能。该片区用地规模约711平方公里（10669亩，规划总居住人口规模为96万人，规划区域为居住综合区、行政办公区、高新西区配套商务区，规划道路共16条，总长约27公里，道路建设预计投资约5亿元不含拆迁安置费，计划分3年左右时间20052007年逐步实施建设。新城开发将先期实施商务中心、南二环路及东延线、东二环路及南延线、长青路部分共5条城市道路建设包括配套管网建设，以及商务中心办公楼建设。预计今年下半年郫县县政府等机构将进驻办公，新城也将陆续推出地块进入市场。新城区的建设将首先以高新西区商务配套区商务中心来带动，将成都传统的休闲娱乐延伸到郫县。郫县将打造城市功能品牌加速形成产业聚集、科研教育、中心商务、生态住宅、现代物流五大城市功能体系成为“富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力“的成都西部新中心。城西“上风上水”的位置和丰富的自然人文资源使其成为成都人居家的首选。但从房产开发角度来说，很长一段时间内，城西的概念似乎仅限于三环内的双楠、光华等地。随着近年来温江、郫县的崛起再加上光华大道、成灌高速、国道317线、羊西线等主干道贯穿东西，城西的外延也在不断扩大。现在城西的房产开发实际上已经形成了三环内以光华、金沙、双楠为代表的城市片区和温江、郫县两大城市副中心“三足鼎立”的局面。郫县以其独特的优势，无疑在其中扮演着重要角色。在经济方面，未来五年，郫县提出率先构建富有经济实力，独具城市魅力，充满创新活力的成都西部新中心，依托成都市城市规划和成都高新技术产业开发区西区，加速形成产业聚集、科研教育、中心商务、生态住宅、现代物流五大城市功能体系。近年来，郫县坚持以经济建设为中心，以优化投资环境、招商引资统揽县域经济，经济飞速发展。2005年，地区生产总值达到105亿元，人均生产总值突破2600美元，经济实力居西部百强县第七位。四、郫县房地产市场历史沿革简析2003年房地产业建成商品房46万平方米，新建经济适用房12万平方米，商品房销售日趋活跃。2004年，郫县房地产飞速发展，销售价格呈大幅增长势头，2004年初县城内商品房销售均价约为1300元/平方米，到05年，期均价已达到1900元/平方米左右，平均增幅约600元/平方米。郫县的房产起步较晚后起的发展潜力巨大。郫县交易中心的有关统计资料显示，20032005年三年间。每年仅有6080万平方米之间的开发量。2003年全县开发总量约为81。7万平方米，主要集中在犀浦镇、郫筒镇、红光镇均价在8001800元平方米。2004、2005年的开发量有所缩减分别为657万、6739万平方米，但均价从2004年的13002200元平方米上升到了2005年的16002235元平方米。增幅较大的为红光、郫筒两镇达到200300元平方米。2006年，有一个小的井喷开发量将达到1OO万平方米左右。郫县的房地产开发起于2003年主要集中在旧城改造、安置房建设。2005年，新区开发提上日程。2005年旧城改造主要是依旧现有城市板块对县城片区包括犀浦、红光以及安德、友爱等中心城镇开发总量接近60万平方米，新建农民安置房20万平方米以上。用于城市低收入群体和拆迁居民的安置房经济实用房建设，在2005年达到20万平方米。2004年郫县的商品房开发开始起步主要集中在犀浦镇、红光镇。购买的人群主要是西区以及在高新区企业员工、高校教师等。楼盘不多社区规模不是很大，但品质不低。除了名躁一时的君临天下别墅社区外，住宅代表性的项目有犀浦镇的今日花园、西区花园，红光镇的荷塘月色等项目，它们以多层花园社区的面貌，户型设计上注重居住的舒适度。小区讲究景观绿化布局。价格在13002200元平方米，远远低于其他类似区域的房价得到购房群体的追捧。2005年是郫县房产开发具有历史意义的一年外来开发企业不断涌入，不仅带来新的开发理念同时也带来了更好的楼盘和项目对提升郫县的人居环境和提高房产开发品质起到巨大的推动作用。鸿宇、志达、地建以及圣沅等开发企业共同着力形成开发上的一个小高潮在犀浦镇、郫筒镇、红光镇三地，都有较高品质规模较大的项目出现。不仅是普通住宅。在犀浦镇、红光镇出现了纯北美风格的双拼联体别墅区成都后花园和现代简约风格的双拼别墅区“今日润园”48006000元平方米的均价，体现了社区的品位和区域的前景。郫县0405年房地产开发情况时间开发量销售总户数销售总面积销售总金额销售均价万平米万平米万元元/平米2004年657103311492568822352005年673923802850763012677合计1330934133999101989郫县0305年房产分片区开发情况时间区域划分开发量销售均价主要客户群万平米元/平米郫筒镇16161600本地占80犀浦镇60771800本地占50红光镇347800本地占602003年合计8170郫筒镇4401800本地占70犀浦镇27202200本地占252004年红光镇33201300本地占50合计6570郫筒镇22902000本地占50犀浦镇24242235本地占15红光镇17351600本地占402005年合计6739合计21479外地客群成都市内占60成都市外占35，省外占5五、郫县房地产市场现状分析2006年是郫县房地产开发的大盘年借着郫县东南部新城建设的春风拉动，占地面积接近100亩、甚至200亩的项目不断涌现。外来的舜苑、美联蜀、硕润、沈飞等开发企业开始浮出水面和韵美联墅、舜苑一里阳光、尚景岁月等一批规模大、品质高物业层次高的项目走向前台成为引领市场的中坚。舜苑。一里阳光，以35万平方米的规模多层花园洋房社区大胆宣称“代言郫县楼盘”和韵美联墅则提出“服务两代人”、建设学习型社区；尚景岁月，从细节上下工夫塑造品牌。品质决定价值，20002800的均价，体现了楼盘的档次、体现了品牌的价值。经过近23年的环境改善基础设施的完善，郫县与成都的距离越来越近居住品质必将更进一步提高。县土地储备中心提供的信息表明，未来2年内，将有6000余亩的土地被开发也会有更多的品牌企业进驻郫县，参与房地产开发和城市营造。目前郫县的房产开发主要集中在县城郫简镇、以及犀浦、红光等中心镇上。近年出现了如西区花园、和韵美联墅、舜苑一里阳光等一大批高品质、颇具代表性的楼盘，其中郫筒、犀浦的住宅价格均价已经在2200元平方米以上。2005年郫县商品房投放市场6443万平方米，销售面积3110万平方米销售额834亿元商品房市场基本形成了外地客户和本地客户均分市场以居住置业为主的消费格局形成了良性发展、供需两旺的局面。同时旧城的拆迁改造和新城的开发也使得郫县拥有了足够的土地资源使之拥有足够的开发空间和潜力。从04年开始郫县已拆除了12个低洼棚户区，今年还将拆除4个低洼棚户区，对拆迁整理可供拍卖的地块进行统一规划、策划包装。在新城开发上则将结合东南部新城基础设施建设的启动实施，引进知名度高、实力强的房地产集团企业，重点开发规模在300亩以上的中高档精品楼盘。在未来几年内，郫县政府将通过盘活和整理土地陆续推出5000亩建设用地，可以说为郫县的房地产业开发带来了无限的想象空间。而2006年也注定会是郫县房产飞速发展的一年。今年郫县可供房地产开发用地在2000亩左右预计全年商品房开发面积将达到100万平方米。同时郫县县委、县政府也将2006年确定为”郫县城市品牌房地产推广年”围绕打造既适宜居住又适宜创业的“财富生活空间”，配套高新西区发展，突出”生态人居地都市后花园”品牌将引进有实力、有品牌的知名房地产企业投资开发并组织策划一系列大型推广活动，全面打响郫县的房地产品牌。2006年，也许会成为房产开发上的“郫县年”。近年来，随着郫县旧城改造的加速推进、新城区建设的迅速启动，加之郫县良好的区位优势，吸引了越来越多的房地产企业到郫县进行开发建设。今年15月，郫县在建的房地产项目共有19个，计划总投资83045万元，拟开发建设商住楼面积108。45万平方米，15月已完成投资25993万元。15月，郫县房地产在建项目有以下几个特点续建项目多，新开工项目少。19个项目中，续建项目17个，占89。5；新开工项目2个，占10。5，分别是四川沈飞置业有限公司开发的“上都”商住楼及成都旺德实业有限公司开发的“西华阳光”商住楼。从建设规模上看，拟开发面积在5万平方米以上的项目有11个，占总数的57。9；5万平方米以下的项目有8个，占总数的42。1。从分布上看，主要集中在郫筒镇。19个项目中，分布在郫筒镇的项目有12个，占总数的63。2；分布在红光镇的项目有4个，占21。1；分布在犀浦镇的项目有2个，占10。5；分布在安德镇的项目有1个，占5。2。六、郫县房地产市场供需分析2006年15月投资情况统计固定资产投资总额房地产开发投资金额（万元）27699146685同比增长32262006年15月施工情况统计面积（万平米）住宅施工面积11387商业用房施工面积455住宅竣工面积1811商业用房竣工面积052金额（万元）住宅竣工价值16830商业竣工价值6172006年15月销售及空置面积情况统计面积（万平米）住宅销售面积3311商业用房销售面积135住宅空置面积517商业空置面积156金额（万元）住宅销售额91578商业销售额5617七、典型楼盘调研蜀都新城楼盘调查表项目名称蜀都新城项目地址郫县一环路与东大街交汇处县医院对面开发商四川深澳房地产开发有限公司总用地面积总建筑面积目前用地目前建筑面积住宅面积营业房面积25亩46925亩469353075商业形式容积率绿化率结构形式公摊系数物业类型独立商业楼,住宅楼下商业2530框架1215小高层单价幅度（元/）均价户型面积总栋数总套数层数226827782480821835284111层高楼层差价营业房单价装修标准建筑风格车库位置3205028007200清水现代地下车位个数、车位比车位租金车位售价梯户数开盘时间交房时间128、05待定待定1梯2/3户20064182007331配套设施县人民医院,红十字医院,银行,书店,电影院,购物,餐饮和韵美联墅一期楼盘调查表项目名称和韵美联墅一期项目地址成都市郫县郫筒镇西二环路与成灌路交汇处开发商成都市美联蜀房地产开发有限公司建筑设计四川众恒建筑设计有限责任公司景观设计蓝海国际环境设计有限公司物业管理威斯顿物业管理有限公司总用地面积总建筑面积目前用地不同批次、期数目前建筑面积不同批次、期数商业形式容积率178亩2017万平米一期70亩一期765万平米独立商业楼164绿化率公摊系数物业类型不同批次、期数单价幅度均价不同批次、期数户型面积4610一期多层2600300元/一期2800元/平米113195平米总栋数总套数层数层高楼层差价装修标准2050461、63米2040元/平米清水物管收费建筑风格车位个数、车位比开盘时间交房时间梯户数07现代150个（一期）20065202007530一梯两户配套设施两个网球场、多个羽毛球场、游泳池、健身区等鹃城帝景一期楼盘调查表项目名称鹃城帝景一期项目地址郫县一环路东北段与福博路交汇处开发商成都岁宝房地产开发有限公司建筑设计深圳中深建筑设计有限公司,西南交大土木工程设计有限公司环境设计成都人居生态环境工程有限公司物业管理不详全程营销代理不详其它合作单位不详总用地面积总建筑面积目前用地不同批次、期数目前建筑面积不同批次、期数住宅面积营业房面积50723分两期开发不详不详不详商业形式容积率绿化率总户数结构形式公摊系数住宅楼下面商,独立商业楼21565412框架不详物业类型不同批次、期数单价幅度（元/）均价不同批次、期数户型面积总栋数总套数多层20002600一期2400801905204层数层高楼层差价营业房单价装修标准物管收费613不详不详清水不详建筑风格车库位置车位个数、车位比梯户数开盘时间现代地上、地下216个1梯2户200616配套设施景观广场游泳池,喷泉,瀑布，酒店式星级入园大堂、花园式泛会所舜苑一里阳光一期楼盘调查表项目名称舜苑一里阳光一期项目地址郫县二环路东南段开发商舜苑置地建筑设计四川西南广厦建筑设计院有限责任公司环境设计蓝海（海港）国际环境顾问有限公司全程营销代理盛邦联盟总用地面积总建筑面积目前用地目前建筑面积住宅面积营业房面积200亩35万50亩58万55万05万商业形式容积率绿化率结构形式公摊系数装修标准裙楼，独立商业楼17540砖混、框架1113清水物业类型单价幅度（元/）均价（元/）户型面积总栋数总套数多层、小高层238026802580861766482层数层高楼层差价建筑风格车库位置梯户数多层61小高层11133050现代地上、地下1梯2、3户开盘时间交房时间销售率200648200753170配套设施MINI迪士尼游戏区、泳池、晨跑道、网球场桃园柳岸一期楼盘调查表项目名称桃园柳岸一期项目地址成都郫县望丛西路156号开发商成都桃源置业有限公司营销代理成都新阳房地产营销有限公司开发商成都市新时光房地产开发有限公司总用地面积总建筑面积目前用地不同批次、期数目前建筑面积不同批次、期数住宅面积营业房面积78779万平米一期约29亩一期284万平米约22万平米036万平米商业形式容积率绿化率密度结构形式公摊系数住宅楼下商业独立商业楼1490330砖混01物业类型不同批次、期数单价幅度（元/）均价不同批次、期数户型面积总栋数总套数一期多层220033002500901907208层数层高楼层差价营业房单价装修标准物管收费61330507000清水05建筑风格车库位置车位个数、车位比开盘时间交房时间销售率现代中式地上约12020006218200610约98配套设施毗邻望丛祠、700亩市政公园第四节市场环境鉴示通过对整个宏观重要行业政策、成都宏观市场的关联性分析以及对郫县中观房地产市场的调查研究，得出如下鉴示从2006年整个宏观政策法规的出台看，国家和地方宏观调控的大势向好，在05年“新政年”后国家继续加快对房地产业的规范调整，虽然政策面对房地产业有一定的影响，但在市场供需旺盛、成交活跃的条件下，房地产行业的整个发展趋势依然是稳步前进。从成都市房地产大环境来看，06年的成都楼市在诸多外因影响下各项指标上升速度有所减缓，但从市场供给、需求以及价格、土地供应上仍体现出上升趋势。反映出成都房地产市场的成熟，在应对宏观调控的系列政策后能从容对市场开发结构进行自身调整，市场后势强劲。从郫县房地产中观市场来看，以郫筒、犀浦等几个主城镇为核心的房产开发模式已经基本成形，依托郫县优良的教育文化背景条件、便捷的交通条件以及高新科技园区所带来的巨大的基础客户条件，整个郫县房地产市场供需、房屋价格、土地放量等指标在成都周边远郊区域中都位居前列，反映出了郫县房地产旺盛的发展势头。第二章项目初步定位第一节核心产品定位释该产品定位主要基于以下考虑区域房地产发展总体现状区域房地产市场需求状况地块立地条件、生态景观条件支撑地块居住价值的最大化产品差异化价值体现开发利润最大化建议本项目产品物业形态为联排、联体别墅叠拼别墅（按照建面55计）第二节项目价格定位从整个郫县区域房地产销售价格来看，目前市场住宅销售均价集中在22002300元/平米（不包含别墅物业）。就本项目的产品价格定位思考来看，考虑到本项目地理区位、当地房地产发展的差异以及消费水平、住房需求水平的高低，考虑到项目应有的品质因素和入市的时间差，因此，联体、联排别墅住宅均价预计在4500元/平米左右，叠拼别墅均价预计在3500元/平米左右。第三章、项目经济效益初步测算本项目经济效益初步测算