中街商业格局及消费者特征报告

沈阳中街商业格局及消费者特征市场调研报告2016年6月11项目说明2城市宏观环境3沈阳商业市场4中街同业概况5中街消费者特征调研CONTENTS目录豫珑城消费者调研621项目说明CONTENTS目录研究目的项目完成情况访问现场3研究目的中街豫珑城项目总占地面积32万平，建筑面积162万平，商业面积约5万平，项目以上海豫园为主题，结合北方建筑元素，将上海豫园与清代北方建筑有机糅合，充分挖掘盛京文化，打造中国首座商业、旅游、文化综合体。根据对此项目的理解，此次调研着重研究如下几个方面的内容中街客群特征豫珑城消费者的消费行为及特征项目周边的正阳街、东顺城街、北顺城路车流量调研分析项目周边同业的信息及发展趋势4项目完成情况项目执行时间2016年6月7日2016年6月18日研究样本中街消费者特征调研完成有效样本量1000份豫珑城消费者调研完成有效样本量200份车流量监测3条街道，周末和平日各1天5访问现场62城市宏观环境CONTENTS目录城市概况宏观经济沈阳市人口数据城市居民收入支出2015年人均消费支出类别沈阳社会消费品零售总额城市宏观经济小结7城市概况沈阳是辽宁省省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳总面积13万平方公里，市区面积3495平方公里。全市户籍常住人口8257万人，市内五区户籍人口728万人。根据辽宁省及沈阳市规划，沈阳将建成国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城，以期进一步提升沈阳在国家城市中的地位。到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87；到2030年，常住人口达到1200万，城镇化水平达到90，同时全面实现建设国家中心城市和国际竞争力优势明显的东北亚重要城市的目标。沈阳SHENYANG8宏观经济沈阳经济增幅缓慢，2016年一季度，辽宁经济增速继续下降，是今年全国唯一的经济实际增速负增长地区，只有13。单位亿元单位元9沈阳市人口数据2015年，沈阳市常住人口8291万，常住人口增长缓慢；沈阳市60岁及以上的老年人口占总人口的209，相当于每5个沈阳人中就有一个老人，老龄人口的规模十分庞大；按国际标准，60岁以上老年人比例占总人口在10以上的就是老龄社会，这意味着沈阳已成为我国率先进入老龄化社会的城市之一。单位万人10城市居民收入支出城市居民的收入与支出小幅上涨，但居民的支出比例明显降低，居民消费变得更加保守。单位元112015年人均消费支出类别2015年，沈阳人均消费支出的前三项分别是食品、交通通信、居住；教育文化娱乐、交通通信的支出同比增长率最高，也说明人们走出家门社交娱乐的消费增长更高。单位元12沈阳社会消费品零售总额经济增速放缓，居民收入增长乏力，消费需求受到抑制，因此全国社会消费品零售总额增速也出现了减缓的趋势。13城市宏观经济小结城市经济概况从2013年起，东北三省GDP增速回落明显，辽宁省增速最慢。2016年上半年，辽宁省的GDP增长率全国倒数第一，经济下行压力大。人口情况沈阳是东北的中心城市，流动人口相对较多。人才外流和人口老龄化严重。零售业大数据收入与支出城镇居民收入与人均消费性支出逐年增加。收入与支出比降低，说明了沈阳人传统消费观念的改变，消费更保守。经济增速放缓，居民收入增长乏力，消费需求受到抑制。一方面直接造成居民购买力下滑。另一方面居民消费更趋理性。143沈阳商业市场CONTENTS目录沈阳商业格局各商场营业状况近期沈阳商业情况变更15沈阳商圈概述商圈等级商业特征中街商圈市级沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高，以沈阳市及部分外地的中高端消费人群为目标客户群，以年轻、时尚消费者为主力目标客户群太原街商圈市级沈阳市繁华的两个商圈之一，消费者认可度极高，定位为具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心，主力目标客户群是2550岁的中高端消费群铁西商圈新兴区域性商圈，主要服务半径为铁西区域，对外辐射度较小，铁西广场板块聚集高端住宅金廊市府商圈区域高端项目集中，高端商场地缘性依赖比较重，并且是高端精英人士经常汇聚的场所之一北行商圈社区皇姑区商业中心，是沈阳市规划重点建设的商圈，为区域市场，区域内消费者认可度较高，商圈规模较小，档次较低金廊北站CBD商圈区域定位为以金融商务为主的中高端商圈，目标客户群是各地批发商、旅客、沈阳白领、中高收入人群、区域内的商务人士16经营状况良好经营状况一般经营状况较差沈阳商业环境研究市级商圈所属商圈购物中心开业时间经营情况百货商场开业时间经营情况太原街商圈太原街万达广场2009年11月中兴商厦1987年12月尚品荟2014年8月新世界三店2006年12月百盛2009年1月兴隆一百2015年1月中街商圈大悦城2009年5月商业城1991年12月皇城恒隆2010年6月中街新玛特2002年12月豫珑城2015年12月HK01流行馆2005年11月中兴新一城2015年1月兴隆大家庭2002年8月天润广场2012年4月新世界（四店）2012年4月星汇广场2013年9月沈阳春天2010年以前17沈阳商业环境研究新兴商圈及区域商圈所属商圈购物中心开业时间经营情况百货商场开业时间经营情况金廊商圈百联2007年9月卓展2009年5月华府天地2007年12月茂业百货2010年12月万象城2011年5月乐天百货2014年5月市府恒隆2012年9月兴隆大奥莱2012年10月奥体万达2013年4月沈阳天地2013年6月金融中心购物广场2013年8月BHG北京华联）2014年12月一方购物广场2015年8月铁西商圈铁西万达广场2010年5月铁西百货2000年以前兴隆大天地2010年5月欧亚联营2007年7月北一路万达广场2012年8月铁西新玛特2007年9月星摩尔购物广场2012年9月铁西茂业2012年7月兴隆大都汇2012年12月万象汇2015年9月北行商圈千盛2000年以前18正在营业的商场特征2010年以前开业的百货生命力更强；20122015年间，沈阳开业18家购物中心；中街商圈的百货与购物中心共同发展，新兴的金廊商圈和铁西商圈以购物中心为主，逐渐衰落的太原街商圈，北行商圈恰恰是缺少了购物中心，进一步说明体验业态对消费者的吸引力。19近期沈阳商业情况近三年内退出沈阳商业退出沈阳商业市场的都是百货；从2013年开始，沈阳百货零售业开始出现明显调整，关闭、撤出成主流，不少商场调整经营业态，类似百货卖场变茶城、服装城引入古玩市场等不胜枚举。商圈退出的商场退出时间金廊商圈尚泰百货闭店2014年“0101流行馆”华府店2013年阳光百货半闭店状态2015年太原街商圈伊势丹百货2012年新玛特花季2012年太原街华联闭店2015年铁西商圈万达百货撤出2014年乐宾百货撤出2016年中街商圈久光百货闭店2015年20近期沈阳商业情况变更未来五年内计划开业的商业未来规划中的全是购物中心，金廊的几个正在规划中的项目目前都处于停滞状态。备注多个计划在2015年开业的项目都未如能期开业。商圈未来即将开业或近期开业的商场金廊商圈K11嘉里中心宝能环球汇裕景中心沈阳佳兆业广场乐天世界太原街商圈新世界南京街店中街商圈南华中环广场北行商圈北京华联规划中或近期开业的商场21商业市场小结1商业现状目前沈阳整体商业市场情况较低迷，现有商业项目同质化严重，缺少主题性，整体运营情况欠佳；多个规划中的几个项目都处于停滞状态。2关于百货商场新进百货经营压力大，20122015年间，退出沈阳市的百货商场达到9家，仍在营业的也有部分百货前景不被看好；受电商冲击，零售业态销售情况有所下降，体验类业态成为商场规避电商竞争的新出路；百货连续退出沈阳市场，新开及规划项目再无百货，均为购物中心，单纯销售已不能满足客群需求；3关于购物中心2010年前后，购物中心兴起，20102015年间，沈阳共开业18个购物中心；未来规划的项目也以体验式购物中心为主；体验消费，儿童业态成主流，百货撤出购物中心后，各家纷纷引入餐饮，娱乐，儿童业态，体验消费成为线下商业新的出路；未来的消费者更关注商业项目的体验、服务。224中街同业概况CONTENTS目录中街商圈介绍商圈调研项目同业营业额对比同业客流量对比同业研究小结23中街商圈项目数据日客流量约32万人年营业额约163亿元人民币服务半径辐射整个沈阳消费者特征年轻、时尚目标客群中低端消费人群中街商圈中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，也是最早形成的商业中心，消费者认可度极高。中街商圈的整体规模及人气已经把太原街商圈远远地抛在身后。传统中街中街延伸24中街商圈特点分析中街商圈以中街步行街为核心，从中街商圈的规划发展情况以及以打造“东北第一街”的发展态势来看，中街商圈“4A级商贸文化旅游区”的定位与太原街在定位的层面上形成了较大的差异。从政府的规划中可以看出，中街已不再是“一条街”在奋战，中街在向东西方向延伸的同时，也逐渐向南北延展，其南北方向的商业项目也将逐渐崛起，“包围”中街，形成一个全新的“方城”。本次主要调研以下项目兴隆大家庭沈阳商业城中街新玛特天润广场皇城恒隆广场大悦城新世界百货4店中兴新一城星汇广场购物中心百货商场KH01流行馆25商场名称大悦城A优雅馆大悦城B先锋馆大悦城C时尚馆大悦城D生活馆商业位置大东区小东路1号大东区小东路5号大东区小东路9号大东区小东路10号营业面积20567平米19625平米46095平米19409平米功能分类楼层导视楼层导视楼层导视楼层导视B1F地下停车场时尚服饰、护肤彩妆、珠宝饰物、家居生活、电子世界、美食餐饮时尚服饰、护肤彩妆、格调鞋包、美食餐饮餐饮、时尚潮流、生活品味1F时尚服饰、护肤彩妆、珠宝饰物、格调鞋包、美食餐饮、运动无限时尚服饰、护肤彩妆、珠宝饰物、格调鞋包、美食餐饮、家居生活时尚服饰、护肤彩妆、珠宝饰物、格调鞋包国际时尚、生活品味、时尚服饰、娱乐、餐饮2F时尚服饰、珠宝饰物、格调鞋包、家居生活时尚服饰、护肤彩妆、珠宝饰物、格调鞋包、美食餐饮、家居生活时尚服饰、格调鞋包服务、娱乐、潮流时尚、生活品味、时尚服饰3F时尚服饰、珠宝饰物、电子世界时尚服饰、珠宝饰物、美食餐饮、家居生活时尚服饰、护肤彩妆、家居生活、格调鞋包趣味数码、餐饮、服饰、娱乐4F时尚服饰、珠宝饰物、格调鞋包、家居生活、美食餐饮运动无限、美食餐饮、电子世界时尚服饰、家居生活娱乐5F生活家居、美食餐饮美食餐饮美食餐饮电影院开业时间2009年5月28日2011年4月30日商场定位时尚潮流SHOPPINGMALL目标客群1835岁的潮流青年、时尚潮人、时尚家庭年营业额2015年约125亿客流量平时5万人次/天左右，周末7万人次/天左右（四个馆合计）停车位1500（包含A、B、C、D共4座的停车位）其它备注时尚的步行街景观、现代化的地铁交通枢纽与国际领先的购物中心主题有机结合，沈阳新青年的聚集地中街大悦城26商场名称皇城恒隆广场商业位置沈阳市沈河区中街路128号营业面积建筑面积11万平米功能分类楼层导视B1F餐饮、运动休闲、家居用品、保健品、洗衣店、旅行社、共享大厅1F国际精品、珠宝、手表、餐饮、服务台2F服装、鞋、内衣、美容美发、咖啡厅3F服装、儿童、箱包、美容美发、电讯4F餐饮开业时间2010年6月26日商场定位定位中高端消费,引领沈阳消费新时尚目标客群中高端年轻白领年营业额2015年约7亿客流量平日25万人次/天左右，周末35万人次/天左右停车位1000其它备注在注重品牌与商品的同时，更注重为消费者提供优质舒适的购物环境，称得上是沈城时尚个性的时髦购物新地标皇城恒隆广场27中兴新一城商场名称中兴新一城商业位置辽宁省沈阳市沈河区中街路268号（近东顺城街）营业面积27万M2功能分类楼层导视B1F厨具、居家用品、手机数码、居电、餐饮、超市1F化妆品、国际名品、黄金珠宝、男女鞋、箱包、咖啡2F精品女装、女士配品、绅士正装、绅士休闲、黄金珠宝、钟表眼镜、健身3F时尚女装、少淑女装、流行饰品、童装童鞋、儿童用品、儿童天地、瑜伽、美容美体、美甲4F床品、羊绒羊毛、羽绒服、男女内衣、运动户外、青休潮牌、VIP团购服务中心、儿童摄影5F4D影院、美发、餐饮、休闲食品、时尚水吧、美术馆开业时间2015年2月12日商场定位集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的休闲商业广场（SHOPPINGMALL目标客群中高端年轻消费群体年营业额2015年约5亿客流量平日15万人次/天左右周末2万人次/天左右停车位2100个其它备注中兴的招商能力强，集合了国际二线、国内一线品牌，品牌呈现在中街商圈可以说是面貌一新，从目前的经营来看，消费者也比较买帐28天润广场商场名称天润广场商业位置沈阳市大东区津桥路7号营业面积建筑面积33万（地上2372万，地下762万，含公寓）功能分类楼层导视B1F永辉超市、皮具精品、美食广场、化妆品、快餐、配套服务、美容、保健品1F新世界百货、化妆品、西式餐饮、钟表眼镜、国际流行品牌服饰集合店2F新世界百货、国内流行品牌服饰集合店、鞋帽箱包、休闲餐饮、电玩城、美甲3F新世界百货、美发、儿童服饰、玩具、数码通讯、儿童主题乐园、美容4F新世界百货、名品特卖、润时尚名品折扣汇5F人山人海国际美食会、比高影院、帝豪斯健身俱乐部、中西特色餐饮步行街、美甲开业时间2012年4月商场定位定位于时尚购物中心，但从目前的状况看不出定位目标客群1840岁的消费群体，满足其吃喝玩乐一站式的需求年营业额2015年约08亿客流量平日06万人次/天左右，周末1万人次/天左右停车位1000个其它备注无定位，无品牌组合，感觉整个卖场内部比较乱、特别像维华商业广场29星汇广场商场名称星汇广场商业位置辽宁省沈阳市沈河区朝阳街168号营业面积12万功能分类楼层导视B1F沈阳中街古玩艺术品大世界B2F沈阳中街古玩艺艺术品大世界1F时尚皮草潮流精品特色餐饮2F黄家贵夫人皮草第一夫人皮草金玫瑰之吻皮草束兰皮草3FBRAIN真人密室逃脱婚未来宴会城慧亿女子养生会馆4F空间8度KTV开业时间2012年1月商场定位集购物、餐饮、娱乐、休闲等集一身的综合性体验式购物中心，打造差异化经营目标客群国学古玩爱好者，时尚中青年女性年营业额2015年2亿客流量平日05万人次/天左右周末1万人次/天左右停车位500个其它备注之前的大发广场口碑不太好，影响到了星汇广场的招商，星汇广场似乎陷入沈阳新生商场经营不善的“魔咒”30商场名称兴隆大家庭商业位置沈阳市中街路115号建筑面积197万平方米功能分类楼层导视广场区（北楼）百货区（南楼）B2F地下停车场D7街（美甲、美容美发、时尚小百、各种杂货）B1F兴隆超市兴隆小吃城特产保健兴隆皮草城1F名店广场G运动休闲广场兴隆黄金层时尚流行馆钟表2F服饰旗舰广场针纺商场羊绒羊毛床品家饰3F时尚广场（少淑装、休闲装、餐饮）天童天地童装童鞋儿童乐园图收文化4F电器生活广场兴隆鞋城5F兴隆羽绒世界开业时间2002年8月1日商场定位全客群，大众定位目标客群中低端消费者年营业额2015年约35亿元客流量平日35万人次/天左右，周末5万人次/天左右停车位地上124，地下320综合评价民营企业的典范，品牌布局及组合较乱，但是集客能力强，认知度、忠诚度较高兴隆大家庭31商场名称沈阳商业城商业位置沈阳市沈河区中街路212号营业面积18万平方米功能分类楼层导视沈阳商业城B2F停车场B1F精品超市及餐厅（咖啡、食品、茶叶、保养滋补品、地方小吃、面包点心、休闲食品）1F都会名品馆（化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、男女鞋、国际精品服饰、国美手机数码、甜品、咖啡）2F名媛淑女馆（时尚女装、女包、裘皮、女士配饰、服装定制、名品折扣店）3F时尚流行馆（少淑女装、内衣馆、羊绒羊毛、女士配饰、水吧、儿童乐园）4F绅士精品馆（男装、时尚休闲装、箱包男包、羽绒服、服装改制）5F动感青春馆（运动户外服饰、童装童玩、家居用品、主题餐饮）6F家居生活馆（BYPAC、罗莱家居馆、梦洁美颂馆、意大利生活馆）开业时间199112开业，后201054停业，2011415重新营业，二期20121212盛装启幕商场定位传统百货向现代百货转型期目标客群2550岁中端收入群体年营业额2015年约9亿元客流量平日15万人次/天左右，周末25万人次/天左右停车位500个综合评价全新商业城于2012年12月1启幕。改扩建后的商业城本部总营业面积达到了180000平方米，实现了传统百货向现代综合百货的跨越，品牌组合有提升，但营销能力一般沈阳商业城32商场名称中街新玛特商业位置沈阳市大东区小东路1号建筑面积98000平方米功能分类B2F停车场停车场、洗车、干洗店B1F超市生活馆食品、生鲜、日用百货、烟酒、厨房用品、小家电、床品、屈臣氏、超市服务台1F仕女名品馆名牌化妆品、黄金珠宝、国际精品、名表、女鞋、总服务台2F流行少淑馆名牌少淑女、流行少淑女、少女休闲、流行饰品、女士杂货、流行彩妆、仙踪林3F名媛淑女馆职业女装、名牌淑女、淑女休闲、内睡衣、女包、香薰沐浴4F绅士精品馆绅士正装、商务休闲、都市休闲、男裤、衬衫、男内衣、男鞋、男士皮具、男士杂货5F新潮流行馆名牌少女、流行少女、羊绒羊毛6F运动休闲童趣馆运动、户外、生活休闲、牛仔服饰、童装、童玩、孕妇装、小电、手机7F美食休闲馆餐饮、电玩城、5D电影厅、美发美甲、贵宾厅开业时间2002年12月18日商场定位中档时尚、流行百货目标客群1845岁年营业额2015年约10亿客流量平日15万人次/天左右，周末25万人次/天左右停车位200个综合评价该店消费者认可度较高，新玛特位于中街商业步行街的延长线，紧临大悦城，除原有的客群外，大悦城客群亦更多的走进新玛特中街新玛特33KH01流行馆商场名称KH01流行馆商业位置沈阳市沈河区中街路205号营业面积2万平方米功能分类楼层导视KH01流行馆1F流行女鞋、流行饰品、星巴克咖啡2F男士休闲服饰、男士潮好品3F少淑女装、女包、饰品4F流行女装、女包、饰品5F运动、休闲、户外休闲、饰品6F时尚家居馆7F小食代美食广场开业时间2005年11月1日商场定位“年轻、流行、运动、休闲”主体概念商场目标客群1835岁年轻时尚群体年营业额2015年约25亿客流量平日1万人次/天左右，周末15万人次/天左右停车位0综合评价时尚流行，但是品牌组合不够，体量受限，但是较为稳定34新世界百货4店商场名称新世界百货4店商业位置沈阳市大东区津桥路3号营业面积建筑面积7万平方米功能分类楼层导视1F汉堡王、时尚女鞋、眼镜、麦当劳2F3D恐龙馆、碰碰车、旱冰场、韩国飞车、旋转木马3F少淑女装、女士内衣、团购部开业时间2012年4月28日商场定位打破传统的中高端定位，缩短了商品的奢华距离感，走亲民路线目标客群大众客群年营业额2015年约2亿元客流量平日约04万人次/日周末约06万人次/日停车位500个其它备注新世界4店完全打破了传统新世界的中高端定位，缩短了商品的奢华距离感，而是走亲民路线，目前经营惨淡，卖场内部全是特卖，处于随时要关闭的状态35主要同业2015年营业额对比数据来源业内人士提供单位亿元兴隆大家庭是中街商圈最聚人气，营业额最高的商场。36主要同业客流量对比中街大悦城和兴隆大家庭的消费者数据遥遥领先。单位万人371消费者更认可开业时间长的百货中街新玛特、商业城、兴隆大家庭可以做为沈阳的百货典范，忠实客户的比例较高，而新开的百货则没那么幸运，生存较困难，有的百货甚至已退出中街。2儿童业态发力品类日渐多元，儿童业态具有连带消费儿童业态越来受购物中心的青睐，中街的几个购物中心都将儿童业态作为吸金利器。“一人带动全家”儿童业态具有连带消费多、持续性强、且易汇聚人气的特点，能为商业带来一大批家庭型消费人群。3新开业商业项目零售业态比例走低传统商圈已具备较高的聚集效应和客源基础，无论新开或调整过的商业项目，零售业态比例整体呈下降趋势，体验类业态整体呈上升趋势。现在消费者需求更加多元化，消费者需要的不再只是购物场所，更是休闲、娱乐和交流的空间。4传统商业已饱和，创新业态，跨界整合为新开商业的新路径中街商圈传统商业已饱和，体验式业态也较为丰富，新开项目应摆脱原有的领域局限，开拓新业务增长点，开展跨界合作，商场通过跨界营销使企业整体品牌形象和品牌联想更具张力，从中获益。同业研究小结38车流量监测说明监测说明1表示车流量监测地点。2共监测三条街、路的车流量，即正阳街，东顺城街，北顺城路。3监测过往的车辆数据，不包含公交车及大型客车、特殊用车（救护车、消防水、洒水车等）。4监测日期内，每天8001900时对指定街路的车流进行监测，每半小时监测10分钟车流数据，将每小时内的每半小时监测的10分钟数据乘以3，然后相加，做为一个小时的车流量数据。1豫珑城12339车流量监测结果注监测日期6月1718日车流量计算是从8002000全天的客流街路正阳街东顺城街北顺城路类型单行线双向双向平日142022266831569周末148112739024084平均日车流量14507250292782740车流量情况正阳街东顺城街41车流量情况北顺城路正阳街为单行线，平日车流量约为14202车次，周末车流量约为14811车次，周末车流量略高于平日。正阳街平日的车流高峰期出现在上班早高峰800900及下午16001900，每小时车流量最多1500车次，周末10001600为车流高峰。东顺城街的平日客流量约为22668车次，周末车流量约为27390车次，周末车流量同于平日。东顺城街平日的车流高峰期出现在11001300及下午1600时以后，每小时车流量最多2400次，周末12001600为车流高峰。北顺城路距本案最近，平日车流量约为31569车次，周末车流量约为24084车次，周末车流量低于平日。北顺城路平日的车流高峰期出现在上班早高峰800900及下午1600时以后，每小时车流量最多3000车次，周末的车流较平稳，在13001500有一个车流小高峰。425中街消费者特征调研CONTENTS目录消费者光顾中街的消费行为消费者光顾商场的选择消费者对豫珑城的认知消费者背景特征分析中街消费者特征总结43消费者光顾中街的消费行为