广西南宁市穗龙房地产项目可行性研究

广西南宁市穗龙房地产项目可行性研究北纬71南宁市穗龙房地产有限责任公司提供的项目用地技术资料，本次对整个项目用地进行技术经济测试；12广西建筑科学设计研究院编制的，并经贵公司初步审定认可的北纬28项目规划设计说明书之说明文本及图纸；13市建设规划管理部门的相关文件以及国家关于商品房销售管理的有关文件；14宝资嘉公司在南宁近年积累的商品房市场调查及销售资料,以及南宁同类项目的成本概预算及决算资料。二项目概况及区域经济分析（一）项目概况21项目初步的规划设计指标如下小区技术经济指标估测表项目单位数值备注居住区总用地M2总建筑面积M212000其中住宅建筑面积M210800地下车库M2600商铺面积M2600建筑密度总户数户总人口数人住宅层数层15容积率绿地率（二）区域经济分析22城市概况南宁市位于广西壮族自治区南部偏西，是广西壮族自治区首府城市，是全区政治、经济、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市。南宁市下辖5城区和2县，行政区域总面积10029平方公里，其中市区面积1834平方公里。南宁市总人口约28587万人，其中市区人口约13136万人。南宁市历史悠久，自然条件优越，山环水绕，四季绿树成荫，繁花似锦，瓜果飘香，素有“绿城”之美称。同时又是一座商贸活跃，经济繁荣，城市建设日新月异的充满开放活力、正在迅猛腾飞的新兴城市。随着进一步扩大对外开放，南宁这座新而又古老的城市，将成为我国大西南地区和中南部分省市的出海通道和疏通中心，成为幅射东南亚的现代化国际城市。23南宁经济概况2311998年2002年南宁市国民经济主要指标及趋势项目单位1998年1998年2000年2001年2002年国内生产总值亿元2575727455295317341人均国内生产总值元91049628103191106111858全社会固定资产投资完成额亿元8236880890965103社会消费品零售总额亿元1255213714149160171职工年平均工资元7315807793611031511036城镇居民人均可支配收入元65706847748380458648评价南宁市“九五”期间国内生产总值呈稳步上升趋势，城市发展稳定，为房地产业的发展提供了稳定的中观区域经济环境背景，特别是城镇居民人均可支配收入稳步增长，居民的购买力越来越强，居民对银行按揭购房认识越来深，从2000、2001、2002年居民购房的付款方式中银行按揭部分占90的比例可以看出，超前消费正被人们接受。232南宁未来三年经济预测近几年来南宁市的国内生产总值呈现出逐年增长的趋势，三个产业中尤以第三产业的增长最为强劲。我们预期南宁在未来的三年国内生产总值的年增长率在10的情况下，未来三年国内生产总值的预测曲线如下图（亿元）定性作为区域的经济中心，南宁城市的聚集能力在近年内得到有效的加强，一日交通圈的辐射范围不断扩大，城市经济的发展在本项目的周期内将是稳定而快速的，从中观经济上为本项目的发展提供了良好的经济基础和消费预期。24城市住宅市场容量2412002年南宁市住宅成交情况南宁市2002年住宅成交总额约30亿元，占国内生产总值的比例为8。2002年南宁市住宅成交情况表住宅成交总套数住宅成交总面积数住宅成交总金额平均每套面积实现平均价格117521492537M2300000万元127M22010元/M2242市场预测未来市场容量综合推算依据1按南宁市2002年的成交情况每年递增15；2与城市国内生产总值预测值的8进行年度对应；3参考联合国建议发展中国家每千人每年提供10套住宅的建议标准。南宁市的住宅未来三年内的市场容量预测如下南宁市住宅产业年度规模预测表预测年度住宅业市场规模（亿元）2003年32162004年35372005年3890各档次的住宅市场容量比例按城市住宅的档次消费规律，高、中、低档住宅的合理分布比例为244；预测南宁市未来三年内各档次的住宅市场容量规模如下表所示年度200320042005高档（亿）643707778中档（亿）128614151556低档（亿）128614151556合计（亿）321635373890南宁市高档住宅项目已呈偏多的拥挤状态，并有信息及迹象表明，为数不少新的高档项目正处于前期准备状态，极可能在明后两年就将进入供应量超过需求量的激烈竞争态势。本项目作为高档住宅中端产品，在市场容量一定的条件下，竞争是显而易见的，如果在产品的价格和性能比占优的情况下，本项目将在这一波竞争中占有一席之地。三投资估算1项目投资边界的设定按初步了解的项目发展方式，项目业主穗龙房地产公司是通过法院拍卖方式取得该项目的，按惯例我们对穗龙公司的投资边界设定是A穗龙取得该栋楼的所有费用，包括付给原来业主的建筑费用、土地使用变更费、法院等费用；B投资方穗龙公司接手该项目后所花费的再建设、配套、经营管理费用。2各方面投资指标的采样报建费按南宁市目前各政府部门的收费水平计算，考虑了南宁其它房地产项目的报建费用支出水平，但未考虑业主作为国资企业可能享有的减免因素。基础设施建设费按相关公用行业的收费标准计算增容费，并参照南宁其它类似小区的投资费用指标。工程造价建筑安装工程按框架结构为主，参照南宁其它住宅项目的投资指标，统一按800元/平米测算；单独考虑2台电梯的投资。营销费用按南宁住宅行业目前的平均水平，广告及市场推广费按销售总额的15估算，策划代理费按营销总额的18测算，销售总额暂定为3600万元。3初步的投资测算结果A前期费用项目取得费用960万元土地变性费600万元前期费用合计1596万元B报建费1报建、招标、质检费报建费重新改图、绘图等杂费，估为6万元；招标费建安总造价1800元/M212万M21096万元质检费建安总造价3800元/M212万M23288万元小计984万元2规划管理费规划管理费建安总造价2800元/M212万M22192万元城市规划综合技术服务费12元/M212万M224万元小计432万元3人防建设费10元/M12万M12万元4市政建设费1）卫生评价费收费标准为24元/M2，取3元/M23元/M212万M36万元2）城建配套费800/M212万M23288万元3）垃圾处理费3元/吨4）噪声污染费1万元此三项共计5万元5）散装水泥保证金36元/吨小计374万元5消防配套费3元/M212万M36万元6教育基金建安总造价（13）800元/M212万M2196万元7白蚁费22元/M212万M264万元8墙改押金46元/M212万M552万元报建费合计8492万元C营销费用3600万331188万元1广告及市场推广费3600万1554万元2策划及代理费3600万18648万元营销费用合计1188万元D基础设施费1供水1）水增容5万元2）水泵及稳压设备3万元3）室外管网25万元小计105万元2供电1）电贴900元/KVA350KVA315万元2）变压器1台（650KVA）40万元/台40万元3）高低压柜10万元4）外网25万元小计84万元3排污5万元（含排污费、化粪池及外网）5保安系统10万元基础设施费合计1095万元E工程造价1住宅1）外墙300元/M12万M360万元2）水电讯50元/M12万M60万元小计420万元2电梯915层站2台50万元100万元工程造价合计520万元F管理费用6个月2万元/月12万元G不可预见费100万元I税金198万元营业税销售收入536005180万元2城建费180万元7126万元3教育附加180万元354万元以上合计198万元估算总投资合计273922万元北纬28项目投资估算表序号项目数量金额万元备注A1前期费用1596A2报建费8492A3基础设施费1095A4建筑工程费640A5建设管理费12A6不可预见费100A7合计242222A8建筑单方投资12万M22019元/平米四产出与经营41项目产出分类北纬28项目可供经营物业一览表性质序号物业类型单位数量备注出售A商品住宅M210800B商业用房M2600C车库个600自营D公建M2E车库个42价格预测421本项目自营式之物业数量不多,按目前南宁市房地产行业之现状,所留物业自营的长期收入,一般用于小区今后的物业管理费用补贴,故不测算此部分物业的经营收入。421本项目面向市场销售的物业,按宝资嘉前期的市场调查,参照南宁同档次楼盘的价值评估,预计可按如下平均价格销售。北纬28小区项目各类物业销售价格预测表序号物业类型单位价格备注1商品住宅元/M226502商业用房元/M21230043销售收入预测431根据本项目可供销售物业的类型、数量及价格预测，本项目销售收入预测可达3600万元432本项目各类物业的销售收入预测如下表北纬28项目销售收入预测表序号物业类型数量单价销售额万元备注1商品住宅108002650元/M228622商业用房600012300元/M2738合计360044营销费用441按南宁市房地产行业的市场推广费用水平,广告及市场推广费按销售总额的15估算，策划代理费按营销总额的18计算。442本项目的营销售费用测算为1188万元。其中1广告及市场推广费3600万元1554万元2策划及代理费3600万元18648万元45销售税费451本项目销售存在各种税费,主要包括营业税、城建费、教育附加、防洪保安费四种。452本项目销售的税费总额计算如下营业税销售收入536005180万元2城建费、教育附加180万元1018万元以上合计198万元453项目开发商为股份制房地产企业,按发展商提供的资料,企业所得税按利润总额的33，在本项目中列支计算。1项目静态总利润所得税前销售总值总投资营销费用销售税费360027392286078万元2企业所得税所得税总额860783328405万元所得税占销售值的百分比28405/36007893项目净态总利润所得税后860782840557673万元五项目静态效益分析51通过本项目开发经营,投资方可获所得税前利润共计86078万元,所得税后利润为57673万元。52项目投资利润率,为项目税前利润除以项目经营支出扣除销售税费支出。项目所得税前投资利润率为86078/2749223131。项目所得税后投资利润率为57673/2749222098。53项目静态效益分析如下表北纬28项目静态效益分析表序号指标项目单位数值备注1销售收入万元3600A1商品住宅万元2862A2商业用房万元738A3车库万元2经营支出万元274922B1土地费万元600B2建设投资万元183242B3营销费用万元1188B4销售税费万元198B5所得税万元284053静态所得税前利润万元860784静态所得税后利润万元57673六开发建设计划61开发计划拟定的原则611本项目作为一个以市场为导向的中高档商品住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据中小规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。612本项目经测算销售值达3600万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,宝资嘉公司的建议开发经营时间为6个月62项目周期设定621开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。622根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下623由于该项目是属于已经封顶的烂尾楼项目，根据项目建设及规模情况,在开发建设中不设清晰的分期,从项目开始做搭架做外墙,到交楼分两个周期，3个月为一个周期,形成项目整体开发的形象及市场影响。624我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下A项目的外墙施工3个月B室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）3个月63开发计划安排631根据项目的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以月度为单位）。（见附图表一）64项目的投资计划641投资原则本项目遵循一次性规划设计、报建，分流水片建设施工的原则。642各分项投资内容按如下模式进行建设周期内的资金分配A项目的土地费用在项目启动的首季列支,项目的前期工程费用在项目启动的首季列支,项目的报建费用在项目启动的首季列支。B项目的建筑工程费各按1/2流水片所安排的时间周期,在各3个月度的跨度内,平均投入。C项目的基础工程各按1/2的比例,与各流水片关联,在实施的月度内列支。D项目的管理费及不可预见费,在项目的总周期内平均列支。E项目的营销费用在其后的5个月内平均分配支出。F销售税费及所得税按销售进度支出,不列支在项目的静态投资计划之中。65投资计划安排651根据如上的投资安排原则及项目的开发进度计划,初步安排出项目的投资计划，本项目的投资粗略计划拟定如下表（以月为单位）。（见附表二）七项目销售计划71销售的政策限定711根据国家现行的商品房销售政策商品房销售管理办法（2001年6月1日执行）中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,南宁市一般的执行原则是工程形象达二层以上时发给商品房预售许可证。712按现行的中国央行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。713根据项目建设的情况,项目一开始便达到预售的条件,并且也达到银行按揭款支付的条件。72销售计划设计721根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,本项目开盘一个内便能达到70的销售率，3个月内完成销售，每月完成销售面积预计如下首个月完成销售面积的70；第二个月完成销售面积的20；第三个月完成销售面积的10；73销售现金流入731可销售的商品住宅面积为10800平方米,可销售商业用房面积设定在最后销售，销售面积为600平方米。732根据宝资嘉公司在南宁市其它住宅楼盘的销售统计,目前南宁市住宅购买者采用按揭购买方式达90左右,只有较小比例的客户采用一次性付款或分期付款方式,本项目的现金流入预测以八成按揭销售方式为准。733商品住宅在期房销售的首个月,就回笼销售合同金额的20客户首付资金,在次月由按揭银行支付另外的80回款。商品住宅在住宅销售的以后各月所销售完成的量可在该月全部回笼资金包括客户首付款及银行按揭款。734商业用房则在销售后，并且交付后回笼全部销售合同价款。735在销售期内,各物业的销售收入中扣除按销售当期收入的约55销售税费,以及按约789销售当期收入预缴所得税。74现金流入测算741根据如上规则,初步测算出本项目的现金流入情况,详见北纬28项目销售收入预测表附表三。八资金筹措安排81项目资金平衡811本报告初步确定的项目投资开发计划及项目的营销量化预测，我们推算出北纬28项目在采用全部自有资金投资现金平衡情况,详见北纬28项目自有现金流量表附表四。812从上表中可知,以项目全部自有资金投入测算,北纬28项目包括已购土地折价款在内,项目需最大投入的流动资金量为1591万元,发生在项目启动后的第三个月末。813项目土地为土地出让所得,在资金平衡表中扣除土地折价因素外,项目尚需投入开发建设的流动资金约为431万元,最大峰值出现在项目启动后的第三月末。82项目融资条件821本项目发展商通过转让所得，项目按现市场价值评估折价2500万元。按现有金融政策及当地银行的融资惯例,可作为融资抵押物,向当地银行融资土地价值的70，即1750万元的项目开发性贷款。822按基本建设项目的惯例,项目投资商必须自筹项目总投资的30,本项目静态总投资2500万元含土地折价,即需自筹资金的总额约为750万元。823从上述因素分析,本项目具有较为良好的融资条件,有利于项目发展商通过银行的开发贷款解决后续的开发资金问题。83项目融资安排831从本项目的融资条件及项目的开发资金需求,初步考虑形成如下的后续开发资金安排项目发展商已自筹资金1160万元,其它资金缺口向当地银行申请住宅项目开发贷款解决。832按中国人民银行现行的银行贷款利率标准,本项目按13年期的贷款年限考虑,规定年利率为594并上浮20,项目的贷款年利率按713计算，贷款利息按季支付,每月的利率为0594。833按项目口径,项目采用开发贷款后的现金平衡情况如下表,详见北纬28项目资金使用还贷计算表附表五,经计算，本项目需向银行贷款（开发流动资金贷款）437万元,贷款最长使