广西盛世地王大厦商业中心项目定位及物业发展建议2011年前期策划

广西盛世地王大厦商业中心项目定位及物业发展建议2011年前期策划盛世地王大厦定位及物业发展建议中国一品堂桂林公司2011625项目宏观背景分析宏观经济发展城区发展规划1PARTONE一、项目宏观背景分析在“东盟自由贸易区、西部大开发和泛珠三角区域”合作的战略结合点的促动下，昭平县经济发展持续增长。昭平县概况昭平地处广西东部、桂江中游。县域面积3273平方公里，辖8镇99乡，人口392万，县城人口56万。经过县城的桂江上接漓江、下汇西江，为桂林梧州通航主航道；陆路有白黄线与东西南北国道相接，桂林梧州高速路贯穿境内。全县水力资源蕴藏量为385万千瓦，可开发量252万千瓦，是全国第一批农村初级电气化达标县；矿藏有金、银、锰、铅、锌、大理石、重晶石等矿产20多种，其中黄金的储量和开采，在广西区内占有重要地位。林业资源丰富，是广西四大重点林业县之一；并且名优特产多，其中茶叶，豆豉、沙田柚堪称昭平三宝，并且昭平县距贺州市区128公里，梧州市200公里、桂林市210公里。昭平县经济发展状况2009年昭平县全年实现生产总值3878亿元，比上年增长127。2009年昭平县全年实现人均可支配收入12650元，比上年增长39。经济及人均可支配收入的持续增长为昭平县城区发展奠定了物质基础。二、城区未来发展规划“两区一轴”江滨新区、黄姚旅游经济开发区、昭平至黄姚二级公路产业轴”承载山城腾飞的希望昭平县城市发展规划江滨新区将崛起一座新城2010年举行的昭平县委十二届七次全体扩大会议上，建设江滨新区的宏伟蓝图正式出炉围绕“休闲型山水森林城”要求，以“三年打基础、五年上规模、十年出新城”为发展目标，把江滨新区建设成为昭平新的政务、经济、文化休闲、商务中心和商贸基地，再造一座新县城，形成一座新县城，形成县域经济发展新的一极。距离城区商业中心仅14公里。滨江新区城区商业、行政中心昭平县城市发展规划黄姚旅游经济开发区黄姚是中国十大名镇之一，离县城63公里，黄姚经济区将建设成为集旅游、工业、商贸于一体的昭平城市副中心。昭平至黄姚二级公路产业轴特色产业强集聚昭平至黄姚二级公路的沿途地区，交通便利、资源丰富、产业基础好。昭平县委县政府决定整合资源，加强产业集聚，加快形成富有地方特色、区域竞争力强的现代产业轴。小结昭平县经济发展具有坚强的产业支撑（林业、矿产、名优特产、旅游产业等），随着近年生产总值及人均可支配收入的增长，为城乡镇居民购房置业打下坚实的物质基础。昭平县加紧推进“两区一轴”建设，“打造一个生态型山水森林城”的新城区是他的目标。“滨江新区”未来将发展为城区内又一个集政务、经济、文化休闲、商务中心和商贸基地于一体的生活区域，距离城区商业中心旧汽车站一带仅14公里。小结昭平县房地产发展状况城区房地产发展状况城区主要在售楼盘分布2PARTONE城区住宅情况分析城区商业市场格局一、昭平县房地产发展状况房地产处于起步阶段，未来房价走势良好。昭平房地产发展概况在2002年之前昭平人基本上与房地产的财富神话无关，也不关注何为“楼花”，昭平人只关注桂江碧水和满山绿茶。2002年的凤凰花园，是昭平的第一个房地产开发项目，为昭平第一个真正意义上的商品房。随后至2009年期间，昭平陆陆续续的推出部分经济适用房和一些小项目。严格意义上来说，昭平还是块房地产开发的处女地。做为四线城市，昭平的消费受经济危机、金融危机的影响较小，加上城市基础设施不发达，许多行业还没起步，因此，房地产行业在昭平将存在的广阔的发展空间。目前，整个县城存在着较多的单位集资房，但是已经严重滞后，无法满足新的生活需要，整个昭平县缺乏高品质的住宅。昭平楼市不存在泡沫，未来房价走势良好。昭平房价始终在刚性需求种稳中有升。二、城区主要在售楼盘分布城区内在售楼盘较少，高品质物业小区缺乏。城区主要在售楼盘分布目前共4个楼盘在售或预售。未来供货楼盘集中在河西（新汽车站）。东方世纪城是昭平最大楼盘，也是在售楼盘内唯一有物业管理小区。三、城区住宅情况分析城区住宅以多层为主，东方世纪城为未来主要供货量社区。住宅情况概况楼盘名称楼盘概况类型主力户型销售时间供货面积（）销售面积（）价格销售情况中鑫大厦建面3000一栋6层多层两房80100三房10011020111月至3月463046301800售罄东方世纪城占地250亩建面40万多层小高层三房102116两房8420111月至今42万9500均价200095中鑫花园建面6800两栋6层多层三房150四房790100110紧凑型三房市场销售最快，四房销售缓慢。价格出现分化高品质的小区（东方世纪城）价格在18002000；单体楼价格在15001800、地段较好的中心花园价格在2100元主要竞争个案分析东方世纪城东方世纪城项目由昭平县恒基房地产开发有限公司承担建设，建设地点为昭平镇河东新区新汽车站旁，总用地230亩，总建筑面积38万平方米，计划总投资68亿元，一期规划用地面积62580平方米，建筑面积98890平方米。规划住户4000户，将吸纳12000多人入住。项目规划有商品套房、超市、酒店、步行街、幼儿园、会所、花园、广场等。楼盘名称一期所推楼栋类型主力户型销售时间供货面积（）销售面积（）价格销售情况东方世纪城1、15多层小高层三房102116两房8420111月至今42万9500均价200095东方世纪城一期销售情况主要竞争个案分析东方世纪城6月所推户型610楼，多层一梯两户，均价2100元户型三房四房合计面积116130130141套数166342828256总面积1925644203640394831264116三房是二期推货的主力，销售情况良好。小结目前城区内在售项目较少，售楼楼盘以多层为主，无电梯房销售，并且在售楼盘多以单体楼为主；东方世纪城是目前城区内住宅最大供货量项目，并在未来三年内将维持较大供货量，是城区内在售楼盘中唯一推行物业管理小区；目前县城内整体房价水平在2000元左右，消化户型以紧凑型三房、二房为主。小结目前昭平县房地产市场处于起步阶段，住宅市场整体价格较低，项目住宅部分目前不适合入市销售。四、城区商业市场格局城区中心商业带主要分布在旧汽车站区域。城区商业业布局情况育才西路，西宁北路一带家装建材市场中心北起综合市场，南至永安街，西接西宁路，东至东宁路市中心最繁华商业圈，集娱乐休闲，电子产品购买，综合零售批发于一体。县政府区域汇集大型家电超市。本项目中心区商业分布情况北起综合市场，南至永安街，西接西宁路，东至东宁路形成了昭平最繁华的商业圈。一层商业是经营的绝对主流，二层商业认可度低。中心区主要商业体项目概况1、兴隆步行街商业（东宁路至西宁路）2004年销售，4层天地楼，建面260，售价35万（1350元/）商铺面积约4050（开间445米，进深1011米）租金临东宁路7085元/月，临西宁路60元/月经营业态共53家店铺，主要以品牌服装、鞋为主中心区主要商业体项目概况2、河西路商业东宁路至西宁路商铺面积约4060（开间445米，进深1012米）租金6080元/月经营业态共61家店铺，主要以品牌服装、日杂、超市、娱乐为主中心区主要商业体项目概况3、东宁路商业（河西路至新华街）商铺面积约2570（开间3545米，进深715米）租金80100元/月，二层1518元/月。业态情况共71家店铺，主要以酒店、服饰、通讯为主中心区主要商业体项目概况4、西宁路商业（河西路至新华街）商铺面积约2050（开间3545米，进深510米）租金5575元/月经营业态共119家店铺，主要以摩托、服饰、小吃为主。中心区主要商业体项目概况综合市场12层为商铺2007年销售，一层70008500元，二层4000元商铺面积约30（开间4米，进深7米）租金一层6585元/月，二层1015元/月经营情况一层街铺旺场，二层大部分空置。分析依托农贸市场的定位和县城中心的地段，首层街铺极旺；二层商铺冷场的原因在于市场规划，二层入口设置在市场中庭，无独立、明显的入口通道导致二层商业价值极弱。5、综合市场6、县政府圆盘商业商铺约6080（开间356M，进深810M）租金2030元/经营业态主要经营超市、电器、服装、家具等二层商业冷淡，主要为一层超市的延伸空间，或者家具城。分析商业中心向本项目所在区域的步行街和综合市场集中，该区域的商业日渐冷淡，以日常生活配套为主。中心区主要商业体项目概况7、宝石街宝石街目前商铺售价约5000元/，租金约500元/间/月（折合约8元/）经营业态以茶叶为主，商铺空置率超过7成，生意冷淡。分析地段偏远，大部分为单边街商铺，商业氛围弱；专业市场的营造不成功，导致项目大量空置。中心区主要商业体项目概况在售商业楼盘情况楼盘名称面积类型面积（）销售时间供货面积（）销售面积（）价格情况销售情况中鑫大厦15781层商铺2层写字楼607020111月至3月15781578一层10000二层2500100东方世纪城720012层商铺4010020111月至今一层3600二层3600一层售罄二层持有临路1216万临步行街80001万100中鑫花园840底层商业607020113月至今84084011800100河东商贸城350012层商业6070未售预计13万从以上分析看出，城区内商业销售情况良好，楼盘大多以一至二层商铺销售，并且底层与二层、临街外铺与内铺价格相差较大。小结根据以上调查分析，河西路商业、西宁路商业、兴隆步行街、东宁路商业、综合市场这五个商业带人流量及商业氛围较高，并形成了以品牌服装、超市、酒店、通讯、休闲娱乐等为一体的城区中心商业圈，并且随着城市发展人口逐步往城区迁移，项目所在该区域在未来两年内始终保持商业人居优势，作为昭平县中心商业区。小结项目分析项目SWOT分析3PARTTHREE项目商业销售策略项目规划建议项目了解项目市场定位及把握项目价值分析物业发展方向一、项目了解项目地段优势明显，周边商业及生活氛围成熟。项目经济指标一览项目总体规划5栋高层住宅楼，一至四层规划商场，1、2、4、5楼为25层，3楼为18层。项目区位分析本项目中心商业区行政区商业带滨江新区项目位置项目位于广西昭平县昭平镇，原昭平汽车站内。规划用地总面积90577平米（1359亩），规划总建筑面积77140平米，西面为商业步行街，东面为东宁中路，南面靠近兴隆街。中心商业区综合市场、河西路商业街、西宁路商业街、兴隆步行街环、东宁路一带已形成城区内最繁华商业带。地块周边环境地块情况101米1245米4932米561米70米27米地块东面地块东面面向老居民房，楼层高低不一，建筑外观较旧，形象较差，对本项目低层采光有一定影响。但紧靠东宁大街转角段商业价值较好。地块南面地块东面面向东宁路主大街，商业人流较多，已汇集酒店、电器、品牌服装、婚纱摄影等高档商业配套，此沿街面是项目商业价值最高点。地块西面地块西面面向兴隆步行街商业楼背面，与本项目规划建筑相隔7米，对项目底层采光有一定影响。地块北面地块北面面向商业街，可连通兴隆步行街，商业街内主要经营旅馆、小零售商业为主，人流量及商业氛围不高。人流及商业面分析人流方向商业面地块分析地块连接竹园二路处与连接东宁路处存在15米高低落差。地块分析地块位于城区最繁华商业中心；交通、商业、人流优势较为明显；地块南北两面连接东宁路和兴隆步行街两条城区主商业干道，项目商业价值优势大；地块前后有15米落差，是打造双首层商铺的先天资源。地块周边无景观资源。小结根据地块条件及周边环境分析，项目商业价值较大，商业价值是本项目开发的主要利润源。二、项目SWOT分析项目目前地段优势巨大，随着新区发展项目区域人气受到一定的威胁。优势STRENGTHS本项目位于目前昭平县城区最繁华商圈核心位置，商业发展空间巨大。地段为本项目最核心卖点，综合市场、河西路商业街、西宁路商业街、兴隆步行街环伺项目周围，已形成了良好的商业及居住氛围，并且地块前后连接东宁路和兴隆步行街两条城区主商业干道，项目商业价值优势巨大。劣势WEAKNESSES本项目滨江新区政府重点规划区域新汽车站形成新一个人流商业汇集地行政中心带动人气向此聚集昭平县城乡镇人口共392万，但城区人口56万，人口体量限制了城区住宅及商业迅速发展。本项目地处老城区中心，周边商业为旧汽车站人气带动汇集而成，离政府重点建设的滨江新区及新汽车站相对较远，无法享受区域人气。机遇OPPORTUNITIES本项目所处商业圈内无在售或潜在竞争对手。据调查了解，项目所处县城中心区内无在售楼盘，并且未来主要推货项目主要分布在育才西路、凉亭东路一带。目前昭平县城人口56万多人，乡镇人口达336万，随着昭平经济逐年的提升，将吸引更多乡镇居民往县城迁移，给房地产市场带来更多机遇。500亩项目，待建本项目滨江新区威胁THREATS项目规划四层商业，目前市场对二层以上商业及不临街内铺接受度较低；目前昭平住宅价格较低，项目高层规划形成较大成本，难以实现利润平衡。随着滨江新区建设速度的加快及规模的逐步形成、新汽车站区域人流人气逐步的增加，将吸引更多居民往此两处区域置业投资，本项目所在老城区地段及商业优势将逐步被削减。本项目产品自身特点是最大的潜在威胁。小结本项目位于目前昭平县城区最繁华商圈核心位置，商业发展空间巨大。随着新区发展及新汽车站人气的逐渐汇集，项目未来前景受到一定威胁。目前昭平住宅市场处于初级阶段。随着昭平经济及人均收入的逐年增加，带动人口往县城城区迁移给房地产市场带来新的发展机遇。小结三、项目价值分析商业价值是项目主要利润源。商业价值首先，通过以上概述得出项目商业价值较大，那么项目商业价值在客户心里有多高我司特对40多组意向客户进行回访，得出28组有效客户并进行需求调查，得出结论如下商业价值客户量需求商铺类型楼层选择用途需求面积街铺商场内铺一层二层三层自用投资3050507070100东宁路铺内街铺20712251325912770的客户只选择东宁路商铺78的客户只选择一层商铺50平米左右是需求的集中点。商业价值70成客户选择东宁路街铺，客户表示可承受的单价为152万，可见市场对东宁路临街铺的心理价位在2万左右。对于项目打开内街连接竹园路的内街铺，约30客户表示可以考虑，主要原因在于对于东宁路街铺25万的价格无法承受，转而选择内街铺，心理价位在15万左右；如规划为商场内铺的形式，仅有一组客户表示考虑。从需求楼层来看，一层客户为绝对主力，占约80；约20客户表示对双首层的二层街铺感兴趣；三层及以上不考虑。客户购买商铺以投资为主，自用仅占一成。需求面积全部在100以内，50左右是需求较大的集中点。总结如下商业价值得出问题点一共约80只选择临东宁路一层商铺，那么这部分商铺面积多少能销售多少金额商业价值一层商场平面初步计算，面积约700平米。按客户承受程度及市场评估，可售20000元/平米。销售额1400万商业价值问题点二除临东宁路一层商铺外，其他内街及二至四层商铺面积共多少能销售多少金额商业价值一层商场平面问题点从平面图了解图，商铺规划面积整体过大（绝大部分在100以上，150350的商铺比例较大），根据客户及市场调研得之，在目前市场不易销售。初步计算，面积约5000平米。按客户承受程度及市场评估，可售15000元/平米。销售额7500万商业价值二层商场平面问题点二层商铺同样面临商铺面积过大的问题，并且由市场调查得出二层商业不易经营及销售。初步计算，面积约5700平米。按客户承受程度及市场评估，可售10000元/平米。销售额5700万商业价值问题点三四层商铺敞开式布局，单层面积超过5000，并且三四层商业目前在市场经营销售较难。初步计算，面积共约11400平米。根据评估，可售5000元/平米。销售额5700万三、四层商场平面商业价值根据以上统计分析项目商业部分可在明年入市销售实现203亿元同时通过以上了解，我们总结出项目商业部分潜在风险1、客户选择意向大部分集中在临东宁路一层商铺；2、市场对二层以上商业接受度不高；3、项目整体商铺规划面积过大商业机会点那在大环境下促使项目商业成功销售的机会点是什么本项目位于目前昭平县城区最繁华商圈核心位置，西面为商业步行街，东面为东宁中路，南面靠近兴隆街，交通便利，地理位置优越，因此商业价值是项目价值的核心。本项目拥有广阔的目标客户层面，不仅包括本地县城自用或投资者、乡镇置业者、还包括本地温州商及广东生意人。项目规划一至四层大型商业，总建筑面积达2万多平米，在昭平县城内形成规模优势。项目规划内街与西面原有商业步行街贯通，进一步提成产品本身商业价值。居住价值分析切入到项目住宅部分，其居住价值如何居住价值分析从大环境看项目位于城区人口3万左右的昭平县城商业中心，交通便捷，配套成熟，区域内无直接或潜在对手。从产品本身来看项目住宅部分由4栋25层，1栋18层高层组成。产品是否迎合市场需求是我们下面的研究点居住价值城市情况城区人口3万左右大环境分析城市发展受到一定限制房地产市场起步阶段,住宅均价2000元住宅市场无较大利润切合项目本身高层住宅成本约1800元/结论住宅目前入市无利润可图。居住价值产品本身分析住宅问题点1、产品线脱离市场需求主流2、住宅入口布局不合理，无法发挥封闭式小区、空中花园的优势。居住价值项目户型问题点户型A户型B户型C户型D户型E户型酒店式公寓合计四房三房两卫四房三房一卫四房面积1557887154697916225080套数8040404040210450总面积1245635486184391664881219044782户型四房三房两卫三房一卫酒店式公寓合计套数1604040210450面积25128354839161219044782比例56179872721000三房及两房是目前市场需求的主流，四房需求较少，项目四房户型设计较多，易堆压无法快速消化。居住价值项目户型问题点1、2楼平面客厅开间仅33M采光弱采光弱走道过长进深大暗卫特点户型功能设计较差，动静分区不合理居住价值4楼平面户型问题点两个次卧采光差居住价值寻找问题根源原因上层住宅柱网需照顾到底层商场柱网布局，以至住宅户型整体设计较差。居住价值如保持住宅户型设计不变，将可能形成以下局面户型不被市场认可，降价销售入市价格等于或低于明年市场住宅均价，约为2200元/平米，则住宅部分利润为（22001800）357001428万利润较低项目价值分析总结作为县中心及购物、休闲、娱乐饮食于一体的商业体，商业价值是本项目的核心，是本项目开发的主要利润源。目前市场对内街铺及二层以上商业接受度不高，项目二至四层、内街铺销售存在风险。居住价值在大环境影响下及产品本身设计方面存在很大风险点。我司建议务必改进商业规划布局及住宅产品设计，先推商业部分入市销售，树立区域标志性商业体地位，聚集更多的人气及市场关注度，带动项目住宅部分入市销售。四、规划方案总结建议项目产品潜在风险排除。1原方案问题分析1层停车场。14层满建商业，12层内场独立铺布局，34层敞开式商场布局。首层设置内街连接东宁路和步行街提升了商业价值。三栋塔楼住宅。原方案情况原方案问题点1、由于消防要求，住宅楼梯必须直落地面，占用商业面积，不利于商业布局；2、商铺划分不利销售面积大、不规则。原方案问题点1、商铺面积过大（绝大部分在100以上，150350的商铺比例较大），在目前市场不易销售。2、商业流线不合理，有死角。3、商业布局面积浪费严重。原方案问题点三、四层整体敞开式布局，单层面积超过5000，难以实现销售，只能持有。并且单层面积过大，业态选择面狭小，在目前市场不利于招商。住宅问题点1、产品线脱离市场需求主流2、住宅入口布局不合理，无法发挥封闭式小区、空中花园的优势。一层住宅入口户型A户型B户型C户型D户型E户型酒店式公寓合计四房三房两卫四房三房一卫四房面积1557887154697916225080套数8040404040210450总面积1245635486184391664881219044782户型四房三房两卫三房一卫酒店式公寓合计套数1604040210450面积25128354839161219044782比例56179872721000项目户型统计2011年市场成交户型情况小结从成交户型情况可以看到，三房及两房是目前市场需求的主流，消化率较高，四房需求较少，项目四房户型设计较多，不易消化。1、2楼平面客厅开间仅33M采光弱采光弱户型问题点走道过长进深大暗卫1、2楼户型特点归纳A户型入户走道过长，暗卫，书房进深大，开间小，不易形成功能转变，销售难度大；B户型次卧采光差，动静分区不合理。4楼平面户型问题点两个次卧采光差2方案建议商业定位县中心一站式购物休闲中心辐射整个昭平县城的中心商业体商业机会大型超市、化妆品品牌服饰、体育用品家电、手机通讯高档餐饮、品牌快餐休闲娱乐（美容、KTV、夜总会等）商业规划建议规划思路商场市场化商场划分商业内街，形成独立内街铺，统一管理，自主经营。低门槛实现快销商铺划分尽可能切小（建面2040）商业形态1层超市地下停车场超市规模3000左右12层商业街，服饰、化妆品等34层餐饮、娱乐（超市、餐饮娱乐主力店招商，带动整体商业氛围）商业规划建议双首层街铺充分利用地块前后连接昭平两条商业干道（东宁路和兴隆步行街）的优势，规划内街打通两条商业街；同时利用前后具有约15M高差的，打造双首层商业街铺的概念，提升商铺价值。商场整体下沉06M左右，通过下沉广场与干道连接；商场西侧与步行街连接处设置大型下沉广场，二层设置平台形成上首层的形态，平台上设置楼梯连通三、四层。入口广场大型下沉广场，连通二层商业的平台商业规划建议调整住宅入户布局，形成封闭式小区住宅楼梯落在平台花园，不再向商业楼层延伸；设置统一独立的住宅通道，独立入户大堂。住宅形成独立的花园式小区，实现封闭式管理，档次提升。平台花园住宅入户一层住宅入户大堂（位置及数量仅作示意，实际需根据相关规范要求布置）住宅楼梯在平台花园实现转换，不再通过商场直接落地商业规划建议小面积独立商铺划分一二层规划多条商场内街，划分2030为主的独立小铺。三、四层考虑餐饮娱乐的定位，划分为600800左右的商业单元。商业规划建议负一层规划为超市和停车场，其中超市约3000左右；在商场东侧入口处设置超市的入口门厅。设置三四层餐饮娱乐广场的入口大堂，并设置外挂观光电梯。超市入口三、四层餐饮娱乐广场的大堂，可考虑外挂观光电梯。住宅定位城中心的高品质电梯公寓首个高层花园住宅社区平台花园住宅入户一层住宅入户大堂（位置及数量仅作示意，实际需根据相关规范要求布置）首层设置集中独立的入户大堂，电梯、楼梯直通平台花园；再由平台花园分流到各住宅单元。封闭管理的花园社区，豪华入户大堂，空中花园。产品线挂靠市场需求主流，以三房为主，两房、四房为辅。产品线定位三房为主，辅以少量两房和四房。考虑到快速回笼资金的需要，3楼酒店式公寓调整为住宅。户型配比三房9510030三房一卫12012530三房两卫两房808520四房14014420五、物业发展方向以最优的物业配比方案，达到利润最大点。物业发展方向问题一本项目的可发展的物业方向如何，才能实现最快的回笼资金问题二确定各物业类型与比例如何，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化物业发展方向项目各物业的定位方向研判可能的物业方向1、写字楼2、商场3、酒店物业发展方向一、定位方向研判之一酒店项目周边酒店分布本项目70米150米金三角大酒店客房48间；费用范围88200元/套；日入住率70左右；昭平大酒店客房68间；费用范围120190元/套；日入住率6070左右；物业发展方向从上述得出项目周边已具备有竞争实力的对手项目与之竞争的条件1、处于商业圈的核心2、3楼坐拥东宁路主大道，共12190建筑面积。小结项目具备有开发酒店的条件。未来保障昭平县未来三年打造成旅游观光名城的政府目标。物业发展方向产品定位酒店式公寓条件项目周边人流及商业密集；具备相当经济条件的投资者；需聘请专业酒店经营公司；风险旅游客源可否支撑收益预期；经营管理不确定因素多；成本过高，得放率低；物业发展方向酒店定位建议定位酒店式公寓建筑面积12190平米面积套内面积40平米套数280间方式建议将酒店每间客房的独立产权出售给投资者物业发展方向二、定位方向研判之一写字楼据调查得之，昭平城区内尚无写字楼市场。原因归纳1、目前昭平县企业单位过少。2、写字楼若自己持有，则需组建团队长期经营，且投资回报过长；3、商住楼竞争风险，且商住楼需要技术指标比写字楼低；物业发展方向结论开发写字楼不适合本项目。1、销售2、持有经营如开发写字楼将面临两种情况大环境下不适合写字楼开发不利于开发商快速回笼资金物业发展方向三、定位方向研判之一商场打造此物业优势条件归纳1、地段优势繁华商圈内中心地段2、规模优势产品1至4层共2万多平米商业规划，城区内尚无大型商业广场3、竞争优势区域内无在售或潜在项目物业发展方向从上述特点分析，项目具备打造成一站式休闲购物中心的条件包含业态特色商业街中档以上餐饮业或特色口味餐饮；中档以上休闲娱乐业桑拿、沐足、美容美甲等酒吧街、KTV、迪厅超市物业发展方向商业定位建议定位一站式休闲购物中心建筑面积22800平米标准单位面积一二层以50平米左右商铺为主、三四层以500600平米的单元打造休闲娱乐中心利润估计181亿物业发展方向总结通过以上分析确定利润最大化方案通过以上分析，根据开发张目标及市场风险分析，我司建议采用住宅商场的物业配比模式，按规划方案研究得出总销售额商业22800销售203亿元住宅47890销售11亿元总销售额313亿元六、项目市场定位及把握准确的市场定位是项目成功销售的关键功能定位根据前述分析，本项目的产品应打造成集大型超市、餐饮、休闲娱乐、商业街、高品质住宅等于一体，一个产品类型丰富、客户层面广阔、市场竞争力强、物业升值潜力高、利于资金回笼与整体利益最大化的综合性项目，满足生活、娱乐、购物等多种功能。本项目的功能组合为购物休闲娱乐生活大型超市品牌商业街KTV、夜总会餐饮形象定位商业定位县中心一站式购物休闲中心（县中心最为繁华商业圈内集购物、休闲娱乐、饮食、品牌服装于一体，辐射整个昭平县城的中心商业体。）住宅定位县中心稀缺高尚生活区（中心商业区内稀缺的住宅宝地，中心区内成功人士聚集地成就了项目高尚住宅区）客户定位本项目是一个集购物休闲中心和高尚住宅区于一体的综合项目，未来的目标客户也势必是多层次、多方面的。从调查了解到，昭平县流动人口较多，其中大部门属温州投资户和广东生意人，这部分人是项目重要的目标客户。主要客户本地居民（公务员、企事业员工、县城经商户等）重要客户温州、广东投资客辅助客户乡镇居民（黄姚、马江等重镇）七、项目商业销售策略销售模式决定利益最大化目前市场商铺的几种销售模式根据开发商快速回笼资金的开发目标，我司特对以下几种商铺销售模式进行研究。目前市场商铺的几种销售模式一、纯销售即是直接销售，不采用任何形式和相关承诺。优势发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用于商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。二、带租约销售即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。适用于商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。针对带租约销售所带来的问题，可以通过以下方式解决建议成立统一的商业经营管理公司小商家及业主均担心商业街后期经营管理问题，或委托专业的商业经营管理公司，无疑增强投资者与商家信心；未签订预订租赁合同的新租户事先告知商铺会销售，正式的租赁合同由租户与业主，在签订预订租赁合同时出示放弃商铺优先购买承诺书及三方协议书，请租户签字确认，以免今后产生纠纷。在开盘前一周时间公示铺位出租情况及租赁条款等详细租赁信息。目前市场商铺的几种销售模式三、返租销售即是发展商先将商铺销售，然后承诺业主几年内返给业主应得的租金，但是租赁权归发展商所有，等返租年限过了之后业主才享有租赁权。1、短期返租销售（一般为三到五年）优势前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。劣势承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。目前市场商铺的几种销售模式2、长期返租销售（一般为十年）优势前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。长期返租与短期返租的比较分析从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。目前市场商铺的几种销售模式小结小结综合几种商铺销售模式，结合本身项目商铺规划特点，我司建议对商铺实行带租约销售，投资者在购买商铺的同时签订租约，定时得到定额的租金回报。以此吸引投资者，解决内铺销售问题，实现利润最大化。营销策略营销核心战术4PARTFOUR主题营销活动及推广执行推货铺排分阶段执行说明一、推货铺排商业先行，住宅借势旺销分期推货建议昭平县房地产市场处于起初阶段，住宅市场整体房价较低，住宅市场较难实现利润，但项目处于昭平县城区最繁华商业中心，商业价值是项目主要利润源，根据营销需要，项目商业部分先行销售，住宅部分伺机入市。期数位置开发面积一期商场一层、二层约14000二期商场三层、四层约14000三期住宅全部约47800二、分阶段执行说明抓重点，促销售。分阶段时间节点20122进场推广启动125一期入市20132商业销售801210二期入市135三期住宅入市20142清盘开盘强销期引导期、招商期尾盘期持续销售商业部分住宅部分蓄水期入市销售期分阶段营销执行1、引导期（122125（1）、引导期营销重点面向全县及周边乡镇客户，采用多方集中性短爆，树立县中心一站式休闲购物中心基础形象，以拉近产品认知度，强调产品属性。（2）、引导期工作内容树立项目形象；招商启动