[doc]-《台州市康居示范小区申报表》(doc56)-其它制度表格

台州市康居示范小区申报表二OO四年十二月十八日填报要求及说明、台州市康居示范小区由开发建设单位自愿提出申请，经县建设行政主管部门批准后申报。、申报的工程（小区）应具备5万平方米（含5万平方米）用地规模。、建设场地选择必须具有良好的居住条件，并符合环保要求。、建设项目立项完成，取得土地使用权，资金落实（不低于项目总投资的30）、工程（小区）所在地区应有住宅产品规模开发生产的企业，并具备一定的配套供应能力。、工程（小区）应在23年内建设完成。一、基本情况开发建设单位玉环银亿房地产开发有限公司通迅地址玉环县珠港镇康育路12号（蓝天花园）单位负责人联系电话联系人联系电话鲁国华7297697王建国7286863企业资质等级暂定企业法人营业执照号3310212303369工程名称欧洲花园所在县（市、区）玉环县珠港镇土地使用证号玉土让字200473号规划用地许可证号2004浙规证1180365总用地面积117648住宅建筑面积1411776开发建设规模总建筑面积21124106容积率120自筹资金5亿资金筹措情况合资（独资）股份合作资金落实情况（资金投入应达30）二、示范小区的组织机构设置欧州花园康居示范小区组织机构组长鲁国华副组长王建国成员王连堂、陈琦、邵强三、建设条件1、自然状况本项目建设场地呈不规则多边形，且不是正南北朝向。地块平整，内部有若干水域面积，场地原为杂草及部分泥沼、鱼塘，现部分已回填，主要场地在西侧。地块标高介于331米479米，地貌上属滨海平原。主要为侏罗系上统高坞组的火山碎屑岩类，以及第四系地层组成。第四系地层上部以滨海相、海相及泻湖相的沉积层为主，下部以陆相沉积为主。根据中国地震动参数区划图（GB500112001），本区的地震动峰值加速度为70KN/M2具有轻质、隔音良好、可减轻自重，有效减小梁、柱、基础等构建的截面尺寸，内隔墙采用轻型材料和加气混凝土砌块。2建筑节能成套技术（包括门窗节能、空调节能、利用太阳能等技术）。靠近双港路的北面住宅采用双层中空镀膜安全玻璃人行路灯和景光灯使用太阳能电源、采用集中雨水收集系统，所有绿化及环卫用水全部使用雨水收集系统中的水源。尽可能使用建筑手法以充分利用阳光、风、气温等自然能源条件。屋面采用挤塑型聚本板，住宅以南北向排布，所有厨卫均自然通风、采光。厨房整体标准化技术采用标准化设计，按照模数协调原则优化参数，确定厨房定型设计。考虑厨房电器设备的配置和插座位置。卫生间整体标准化技术采用标准化设计，按照模数协调原则，优化参数，确定卫生间定型设计。采用竖向集中排烟气系统。设置管道井；选用变压止逆式成品排烟道。3住宅厨卫体系成套技术厨房烟气集中排放系统采用竖向集中排烟气系统。选用变压止逆式成品排烟道。4住宅设备成套技术。5住宅管网体系成套技术电器多回路配电技术。综合设计、综合布置、分井设置、回路和插座满足电器增加要求。管线集中、隐蔽，为住户进行装修留有灵活性。开关柜拟采用微电脑式多功能继电保护器来进行继电保护。高压器高压侧采用三项过流、速断、单向接地保护及变压器超温报警。采用双环网供电方式，变电气低压侧采取母线分段加手动联络方式。管道集中暗设系统技术管道集中设置，隐蔽暗藏。设置管道井，方便检修和后期改造。生活水表集中设置在管井内；各户卫生间均降板，采用同层排水，不进入它户。6小区现代化管理成套技术（包括智能化计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现货通讯等技术）家庭现代通讯技术1、在弱电中心内设小区电视总机房一座，小区与市有线电视网联网，并通过区内有线电视网向用户提供本地电视节目信号。普通住宅为每套配设2只电视用户终端，复式住宅内每配设3只电视用户终端，排屋住宅每套配设4只电视用户终端，其他配套设施内预留电视分支器。有线电视传输线缆按860MHZ宽带网设计，有线电视系统采用860MHZ系统，双向传输，分支分配方式，终端电平满足705DBUV,主干电缆采用RG11同轴电缆,水平支线电缆采用RG6同轴电缆。小区共计电视用户终端约2050只。2、每户设两个信息插座，每户设综合信息箱，由竖井经金属线槽引入两对电话线和一根五类非屏蔽双绞线，本小区共计需外线电话2300对。3、每单元设置可视对讲及报警系统，户内设对讲电话及紧急报警按钮。排屋住户每户设置一套访客对讲系统，实现整个小区联网，住户、门口机及小区管理机之间实现三方通话。设备集中监控与管理技术。采用计算机技术、通讯技术、自动化技术及集中监控技术，对住宅小区的关键设备设施实现集中监控管理。设置物业管理计算机系统，紧急广播与背景音乐系统，对公共设施、供水、供电、供气、电梯、车库运行情况进行集中监控管理。保安中心设于消防中心处，中心设电视监视系统，本系统与公共保安系统合为一体，本系统包括对小区电梯轿厢，主要出入口、车库等部位进行保安监视。地下车库现代管理成套技术。地下车库采用磁卡、IC卡及红外线控制。车库管理系统与小区管理中心联网，以便集中管理，分散控制，及时了解车库使用情况。7居住区环境质量保障技术（包括水质保障、污水处理、垃圾处理等技术）居住区水压水质保障技术。带变频调速装置的水泵加压设备，保证用户用水压力稳定、合理、节能在地下增设3000立方米地下循环蓄水池，住户全部采用24小时循环变频供水。另外在每户卫生间屋顶设置水箱，公寓楼每户贮量05M306M3，连体排屋每户贮藏1M3。贮水池内的水在48小时内，可以得到更新。雨水收集回用技术为利用雨水资源，本设计采用雨水收集设施，工艺流程为由小区周边设置的截洪沟和地面的雨水井，通过暗管将雨水排至初期雨水沉淀池，上清液由泵打至中水贮水池，再供给小区冲洗道路和绿化景观用水。共设三个系统，并设置旁通管，雨水较多时可直接排入市政雨水管网。卫生防疫环保设计中住宅确保有两间以上朝南，除极少数底层房屋外均明室明厅、明厨明卫设计，每户有良好的自然采光和通风。垃圾收集方式为袋装桶集，并用垃圾收集车辆定时清运、清洗的处理方式。不设垃圾收集中转站，以避免垃圾中转站造成的脏、乱、臭和蚊蝇孳生对小区环境的影响。防震减噪措施水泵均设置减震台座，水泵进出水管均设不锈钢金属软管，管道支吊架均内垫橡胶垫；管道穿伸缩缝处均设波纹金属软管连接。居住区绿化环境保障技术当地优质草种适应当地气候，预制混凝土异型步道砖有较好的透气透水性能，可使铺装场地土壤的水、气状况满足植物根系生长的需要，有利于充分利用雨水资源，减弱雨水的地表径流，减轻城市的排水压力，对改善居住区生态环境有积极意义。采用当地优质草种，居住区人行道和居住区活动场地采用预制混凝土异型步道砖，采用绿化自动喷灌技术。防水技术抗老化、延伸率高、扯断强度高、抗透水性强。使用高分子自粘防水卷材、聚胺脂防水涂料、丙烯酸密封膏。8建筑防水及饰面成套技术（包括涂料、防水卷材、刚性防水特性涂料等技术）外墙涂料成套技术采用优质外墙涂料，具有耐洗刷性、耐蚀性、呼吸性及高遮力，可满足全天候施工作业要求。深基坑支护技术工期短，可分块施工，可随开挖随支护，施工灵活，可根据实际情况随时调整、随时补强。采用土钉墙结构，局部水泥揽拌桩重力式挡墙。9建筑施工成套技术高强高性能混凝土应用技术使用C25C35预拌混凝土（泵送商品混凝土）。高效钢筋和预应力混凝土技术梁、柱主筋优先采用HRB400级钢粗直径钢筋连接技术接头性能可靠、操作简单、施工效率高、节约材料，直径22的粗钢筋，优先采用机械连接接头、电渣压力焊等连接方式10汽车停放成套技术（包括地下车库以及车库现代化管理等）11住宅建设中关键新技术及新型住宅设计生态住宅设计技术改变了传统阳台的设计观念，除D、F1、F2、F5户型之外，其他每户均有下沉式的空中花园空间，不但将小区的绿化立体化，而且改善了套内空间空气流通，有利于建筑节能；本小区住宅以南北向排布，结合每户都拥有的下沉式空中花园，尽可能使用建筑手法以充分利用阳光、风、气温等自然能源条件。12住宅部品体系及新材料、新设备、新工艺残疾人住宅设计技术针对老年人生活特点进行设计，增设残疾人专用设施。引入无障碍设计，在商场主要出入口及住宅一层住户大堂设有供残疾人使用的坡道。13其他类型住宅及无障碍设计（包括老年人住宅、残疾人住宅等）老年人公寓设计技术针对老年人生活特点进行设计。在小区内布置了适合老年人活动的棋牌室，并在小区内，结合环境设计，布置儿童活动、老年人休息和健身锻炼的场地。六、申报审批单位意见申报单位意见负责人单位盖章年月日项目所在县（市、区）建设规划局（分局）意见负责人单位盖章年月日台州市建设规划局住宅与房地产业处意见处室负责人年月日台州市建设规划局意见负责人单位盖章年月日住宅产业技术可行性研究报告工程名称欧洲花园编制单位玉环银亿房地产开发有限公司二00四年十二月十八日目录第一章工程概况1一、建设背景及工程概况1二、建设场地选择3三、对环境的影响3四、可行性研究报告编制依据4第二章立项的必要性4一、建设的目的、意义及产业现代化目标4二、推广应用技术与国内同类技术的比较6三、产业现代化目标7第三章市场预测17一、当地经济状况各住宅需求预测17二、销售对象定位及住宅性能等级18第四章总体规划19一、控制性规划要点19二、主要技术经济指标20三、市场基础设施条件21第五章欧洲住宅小区进度计划23第六章技术方案24工程中采用的成套新技术24第七章产业化成套技术的社会和经济效益30第八章工程项目财务经济31一、欧洲花园住宅区项目总投资估算表31二、资金筹措及计划32三、经营成本和收入32四、利润及利润率、收益率33第九章综合评价35对强化技术推广应用的综合评价35第一章工程概况一、建设背景及工程概况“欧洲花园”小区项目位于浙江省玉环县，小区地块位于渔岙居住小区的东部，北临双港路，南面靠山，东面紧邻行政办公用地和市政公用设施用地，西边为渔岙经济适用房和拟建城关中心幼儿园用地。基地占地面积117648平方米，基地地势平坦，交通便利，自然环境优越。本项目是由小高层住宅、连体排屋及其辅助设施组成。规划设计立足于从本地区的社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本及可持续发展的原则，创造属于时代同时也属于地方的人文居住区。东面地块东面为质量技术监督局规划用地，部分为村自留地几间简易房屋及大片空地，土地成自然面貌，其间主要为杂草及部分泥沼；空地东面为珠港大道及其延伸段，其中珠港大道延伸段设置双向车道以及专用人行道，且车流量较少，路况良好。南面隔一条6米宽的市政规划道路与渔岙山相连，绿化以低矮灌木为主。西面紧邻地块西北角是三幢东西朝向的政府经济适用房以及渔岙村村民自留地；再向西为当渔岙居民自建住宅，其中有部分农田。北面紧邻双港路，双港路规划为双向四车道交通干道，道路中央及两旁设有绿化带，环境及绿化较好；隔双港路东北向为渔岙新居自建多层“立地栋”住宅，西北向为在建国防大厦、社会福利中心、老年公寓及儿童福利院。我公司于2004年9月29参加玉环县土地拍卖会竞拍，获得“欧洲花园”117648平方米国有土地使用权。“欧洲花园”报经玉环县发展计划局批准立项，初步方案设计已完成，各项前期工作和报批手续在有序开展之中。1、项目名称“欧洲花园”高尚住宅区2、建设地点玉环县双港路渔岙居住小区东部地块3、建设单位玉环银亿房地产开发有限公司4、企业性质有限责任制5、经营范围房地产开发经营6、资质等级房地产综合开发暂定资质7、工程概况“欧洲花园”项目占地117648平方米，总建筑面积21124106平方米，其中住宅1272752平方,物业管理及会所用房21858平方米，商场建筑面积117166平方米。地下汽车库446675平方米,地下自行车库10662平方米。规划定位为现代的高尚住宅小区。由21幢小高层建筑和37栋连体排屋组成。小区实行人车分流，车辆直接进入地下车库。“欧洲花园”建筑现代优雅，环境清新，配套齐全，是一个具有欧洲风情的大型都市花园。经估算，工程总投资45亿元。8、资金来源本项目建设资金由股东自筹、通过银行贷款及预售房款方式解决。该工程参照康居示范小区要求实施，新型材料、新技术广泛应用，将极大提高住宅品质和档次，促进住宅产业化发展。结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。二、建设场地选择“欧洲花园”高尚住宅区地处双港路南面，地块规划建设，高档住宅为主。“欧洲花园”土地使用性质为居住、商业等，此面双港路已经建成通车，双港路北面为县城中心区，周边公共服务设施较为完善，如中心小学、中心幼儿园、综合市场、汽车总站等。建设场地现状为一块待建场地，地形平整，场地情况良好。“欧洲花园”的选址，具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。三、对环境的影响本工程的建设将极大提高玉环县住宅档次，促进城市建设，成为一道亮丽的风景线。本工程主要污染是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对上述污染采取以下措施进行治理1、公共及生活污水经化粪池处理排入城市污水管道。2、固体垃圾采用袋装、桶集和每日二次清运方式处理，防止二次污染。3、噪声设备选型应尽量选用较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。4、地下车库汽车尾气设置地下车库通风装置，达到排除尾气污染源的目的。小区本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅的布局，小区将种植大面积的绿化来改善各种污染情况，同时在建设过程中，大量的运用环保建材，推动环保工作的开展，力争创造一个宁静生态安全的居住环境。四、可行性研究报告编制依据1、拍卖成交确认书；2、国有土地转让合同；3、上海方大建筑设计事务所欧洲花园建筑规划方案初步设计说明书；4、宁波甬绿环境保护技术工程有限公司欧洲花园环境影响报告书；5、台州市建设规划局台州市康居示范工程文件汇报编；6、国字计委建设项目经济评价方法数（第二版）；7、建设部房地产开发项目经济评估方法。第二章立项的必要性一、建设的目的、意义及产业现代化目标“欧洲花园”高尚住宅区，建设的目的要以科技为先导，以人为核心，以生态环保为重点，参照康居示范工程标准，广泛采用新材料，新工艺，提升智能化水平，完善配套设施，营造舒适怡人的空间环境，全面打造可持续发展的高档精品住宅。近几年来，玉环房地产产业伴随地方经济的高速发展而实现新的飞跃，消费者的居住的观念和需求状况也发生了新的变化，但住宅建设还不能适应社会发展的需要，建设上规模、上档次、具有科技内涵，生态环保的高品质住宅小区势在必行。“欧洲花园”高尚住宅建设超前性和导向性的小区新模式，须应时势，意义非常重大。1、适应发展经济，安排就业的需要。房地产业是国家的支柱产业，也成为玉环的支柱产业。本项目销售部分将为国家贡献逾1亿元的巨额税金，促进经济发展。2、适应住宅升级换代，提升居住水平，美化城市景观的需要。“欧洲花园”无论是建筑立面，空中花园，还是景观建设，交通组织，都富有创新，美化了城市景观，也促进经济发展。3、适应科技创新，绿色环保，体现人文关怀的需要。改变传统的产业技术和生产方式，大力推广应用混凝土大开间结构、混凝土砌块结构等等之配套的技术体系，加大建筑节能、废物用等成套技术推广应用，减少污染、改善居住环境，推广现代管理技术，提高住宅工程质量，实施智能化技术，体现人文关怀。4、适应品牌培育，引领消费的需要。提高住宅品质和效率，优化房地产业组合，创造生活的便捷和高效，提高房地产品牌知名度，赢得社会的认同，引领消费潮流。二、推广应用技术与国内同类技术的比较1、居住区规划设计、建筑设计水平有创新提高。总平面布置合理的组织了人流车流，保证了总平面功能分区明确，人车分流，互不干扰，提高了小区的居住环境质量。本住宅结合朝向、景观，以南北向布置为主，设计中强调的是均好性、多样性和协调性。2、住宅建筑体系技术上有了新的发展。现浇混凝框架剪力墙结构、混凝土砌块等技术得到很大发展，对推进玉环的墙体改革和新型墙体的推广应用起到积极的示范作用。3、建筑节能和新源利用技术大量推广，住宅的内在品质逐步提高。认真贯彻节能标准，沿双港路北面住宅使用双层中空玻璃，达到住宅外维护结构的节能和防噪要求，对推动节能技术发展起互积极的促进作用。4、住宅环境保障技术得到推广和发展。如雨水收集利用技术、饮用水质保障技术等得到了广泛推广，为住宅产业新技术提供有效载体，起到了引导和示范作用。5、智能化技术系统。住宅智能管理技术是该小区的另一个亮点。概括为三大子系统（1）安全防范子系统，采用了出入口管理、闭路电视监控、可视对讲与防盗门控、室内报警与燃气泄露监控、巡更管理等智能管理技术；（2）信息管理子系统，采用了三表出户、车辆出入与停车管理、电梯运行实行监控、小区照明与灯光控制、紧急广播与背景音乐控制系统等技术。（3）信息网络子系统。设置了小区宽带局域网接入综合布线系统及传输平台，为区内居民实现信息网络服务提供了硬件基础。该智能系统是即具备了先进性，又兼备经济性和实用性。6、居住区景观与环境质量有了较大提高。创造一个具有哲理与个性的聚落空间形态，通过对空间的处理加强整个居住区域的向心力与内聚力。大面积绿化景观和空中花园布局极大地拓展了绿色空间。使居住区域更具个性与人情味，营造一个令人留恋的高素质室外空间。庭园即有西方古典园林的轴线、外导的对应关系的理性，又有中国江南园林的自由。整个庭园以入口广场、组团景光、对景光场、水系级织，同时，沿街的人行入口处以五星级酒店大堂的设计，给人以无比尊贵体现出高品位的感觉。进入小区后随水面变化而形成大大小小的中心，自成一体又互相连通，从而具有一种水陆萦绕、树石间列何小桥流水而过的水乡气氛。在小区内布置了适合老年人活动的棋牌室，并在小区内，结合环境设计，布置儿童活动、老年人休息和健身锻炼的场地。具有较强的先进性和引导性。7、新材料、工艺和住宅部品系统。高性能混凝土、高强钢筋、泵送混凝土工艺、铝塑复合管、新型防水及屋面保温材料等新材料、新工艺、新产品的推广应用，为确保质量提供了技术保障，同时，为带动新技术推广起到积极的示范作用。、产业现代化目标1、设计宗旨与目标。以生态性、休闲性、文化性为主题，营造主题社区。本项目在尊重自然、以人为本的准则下，力图体现玉环的主题精神，将水景与绿化相结合，奏响本小区的“蓝绿交响曲”，使更多的住户感受绿地并亲水而居。在满足人与社会交往的同时，让休闲、文化、绿地环境成为社区空间的主题，以适应本社区特殊的不同层次、不同方面的需求。力求达到理性与感性的交织、传统与现代的对话、人与自然的融合、技术与人性统一的完美境界。2、规划特点以“七星拱月”为核心的四度空间生态组群。本项目的规划平面结构以“七星拱月”为母题，以七个椭圆形小高层、两个岛屿、半岛和水景将建筑单体、人行步道及水景联系在一起，形成一系列步移景异的四度空间形态。本规划以水系景观系统为中心，用线状步行系统联系整个小区，使规划在秩序中又富于变化。规划空间的多变与风格的创造性，体现本项目独特的个性特点。本规划采用的四维空间景观结构摆脱了以往仅存在于三维的景观形态，在设计中加入了第四维“时间”的概念，打破了以往静态的景观结构，强调时间所形成的动态格局。本规划秉承“以人为本、天人合一”的设计理念。注重视觉的穿透性和空气的流通。在空间规划上重在营造景观，景向结合，步移景异的四度空间。遵循这一理念，匠心独具的将七个景观节点巧妙地镶嵌于建筑组群中，宛如“北斗七星”象征着“如意、祥和”。传承北斗七星的神韵，融合传统风水理论，使人与自然和谐的交融，把自然引入园内，让“七星”守护家园。本项目在景观规划中的环形动态网络结构和带状水系，使建筑沿弧形母题铺开，形成丰富的景观轮廓线。小区内部空间组织重在创造开放的动态格局，追求小区空间的四维时空观，加强自由带状户外步行系统与绿化空间的结合，创造丰富的视觉效果变化和趣味性的户外休闲空间。追求人与自然的和谐是人们对居住功能、居住环境的基本要求。本项目规划在尊重自然、以人为本的准则下，以生态型居住空间环境为目标，力图创造一种属于后信息时代的生态型居住建筑环境，使她在环境中生长、随环境的变化而同在。使小区中的建筑与环境浑然一体，既能观赏到小区室外环境的景色，又能成为小区外部空间环境的景观。设计过程贯穿“以人为本”、“尊重自然”的设计理念，创造全功能的、美化的、具有文化品位的理想生活环境。规划设计的核心在于使土地配置适当，功能组织合理，布局结构清晰，整体协调有序。3、规划结构营造有归属感的社区“邻里社区”。玉环县渔岙居住小区的规划结构重在营造有归属感的社区，住宅及其环境问题是城市的基本问题之一。美国社会学家西萨佩里在20年代最先提出“邻里单位”概念，提出居住区内要有绿地、小学、公共中心和商店，并应安排好区内的交通系统。小区规划设计贯穿了“以人为本”的设计理念，创造了全功能的、美化的、具有文化品位的理想生活环境。小区按照有利于建设实施，方便居民生活、有利于邻里交往和物业管理的需要，规划设计了集中式的绿化和室外活动空间。小区在高强度开发的同时，有机规划了适当的水体、绿地，为社区的居民健康交往提供了良好的场所，它对整个积极社区关系的形成起到了引导作用。整个居住区的规划设计构思在空间美学和设计规范的基础上，深入剖析居民的心理、生理及社会要求，闹中取静，归属感强，邻里交往密切，小区内建筑在保证日照间距的条件下，形成围合感很强的空间，居住区内景观活泼优美。4、规划结构营造景观、景向结合的四度空间。本小区的规划结构重在营造景观、景向结合、步移景异的四度空间生态社区。小区空间组织重在创造开放的动态格局，追求小区空间的四度时空观，改变以往住宅小区“四菜一汤”式的空间布局，加强带状步行系统与绿化空间的整合，创造丰富的视觉效果变化和趣味性的户外休闲空间，使更多的居民获得良好的“朝向”与“景观”。同时，小区住宅空间的布局合理性、住宅风格的创造性、室内外环境的超前性，体现本设计独特的个性特点，实现有理想的、有品位的生态型、个性化住宅开发实践。小区按照有利于建设实施、方便居民生活、有利于邻里交往和物业管理的需要，划分了合理的小区结构层次，空间互为渗透，小区室外空间与公共建筑为社区居民的健康和交往提供了良好的场所，对突出小区景色、品位和整个积极社区关系的形成起到了引导作用。整个居住区的规划设计构思在空间美学和设计规范的基础上，深入剖析居民的心理、生理及社会要求，闹中取静，归属感强，邻里交往密切，具有安全感和亲切感的优点。小区建筑在空间关系上高低错落，建筑轮廓线起伏跌荡。小区空间区域内建筑形态点、线结合，分别由层数高低不同的独立式、单元式住宅单元自由穿插组合，在保证日照间距的条件下，形成大小变化、形状各异的空间形态，居住区内景观活泼优美。住宅群体的精心组合安排围合而成不同形式与主题的广场。5、住区环境创造健康的生态人居环境。现代化的居住区建设，已不再是简单的水泥、砖墙的堆砌，它还包括环境、绿化、配套、物业管理等多方面。小区内的绿化，不仅从美学角度出发，而且还从改善人们的居住小气候这一观念着手，强调绿色植物和水体等自然因素对改善环境质量的生态作用，居住区内绿化面积大，硬质地面面积少，并增加了区内的垂直绿化，充分发挥和水体遮荫减尘等功能，创造出人与自然沟通的绿色空间。居住区内规划有较多开敞的自然空间，建筑与建筑之间留有合适的距离，使每个住宅都能享受到阳光、空气和绿化。小区内建筑、小品与园林绿化有机结合，满足居民对环境的行为、心理需求，全面细致地考虑居民的各类生活活动，并为之提供适宜便利的活动场所，同时，使环境具有领域感和可识别性。6、道路与交通构架清晰、人车分流。小区内道路系统构架清晰，分级明确，同时满足消防、救护等要求。为适应汽车交通日益增多的趋势，本规划组织了小区内的人车分流交通体系，以环路与尽端式道路，将停车与绿化相结合，在中部将户外绿化环境与步行系统相结合，使小区中央绿地空间成为步行景观区域，为居民提供更便捷、舒适、安全、美观的户外活动空间。7、景观系统节点与轴线。小区结合建筑空间系统设计了完整的景观系统。71景观轴线小区景观设计以空间组织的四维框架设计了完整的景观系统。小区主要出入口与中心绿地构成的主要景观轴线布置了入口广场、公共绿地等景观构成要素，独特的会所造型、大面积的绿地、水面、联廊式花架、亭子、雕塑与建筑群体串接为步移景异的东西向景观线。居民在各种视角可以领略地势起伏的草地、观赏草坪、疏密相间的丛林、蜿蜒曲折的水体驳岸以及幽静的林间小道等景致。动态的景观轴线小区结合动态步行的流线，即围绕中心水面及会所、建筑等设计的椭圆形游人步道，使居民在行进中切实感受到步移景异的空间效果，享受全方位的视觉景象。72景观节点小区内设计了内容丰富、形式不同的景观节点。小区入口的现代风格的广场与现代的景观小品相互映衬；小区内园艺、雕塑、小品、自由的绿化构成独特的园林景象；小区中心的绿地广场与会所、水体成为小区景观节点系统的高潮之所在。73广场小区内流畅的曲线形建筑围合成气氛生动的广场，广场与建筑布局充满动感，空间走势如行云流水，一气呵成。广场园林中设水池、喷泉、雕塑、山石、小品，浓荫叠翠、鸟语花香，为居民的生活提供一个惬意的空间环境。8、建筑系统以现代居住行为为核心。住宅群体布置与空间组织与住宅设计相结合，进行一体化设计，成为有机整体，提高住宅群落的功能与环境质量。户型设计从居住活动的客观规律出发，力求科学、合理、细致，同时具有一定的超前性和使用弹性。小区内安排了二室二厅、三室二厅、四室二厅、复式住宅等不同规格的住宅户型，设计参考了国家康居示范小区的设计标准，户户朝南、厅堂四正、户内功能齐全，绝大多数户型都对室内玄关、储藏、工作空间、空调器的位置等作了充分的考虑。户内以厅为中心，厅和主要卧室全部朝南，光线充足。设计以下沉式空中花园为主题，强调住宅个性化设计，使每个居住单元都具有“亮点”和“亲和力”，主要强调住宅细节的感染力，如180景观书房、阳关全景下沉式SPA、全景客厅、全景餐厅、全景卧室等设计手法，彰显小区的高尚品质特征。9、建筑造型设计只有具有与价值相关联的美感才是永恒的、有品位的美感，这也是一些建筑永不过时的原因。建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美，整体轮廓跌荡起伏，形成通畅的视觉通道。小区成为整个玉环县新的建筑景观标识点。设计重点表现以下主题古典高雅、卓而不凡的气质，外墙采用沉稳的石材和类似质感的仿真石涂料来彰显贵族般的庄重典雅。严谨、反复推敲形体比例，门窗尺寸、竖向、水平划分、石材拼缝、收头都使建筑无论从远观（城市区域性）到近在咫尺的品位都具有丰富的美感。现代运用现代的功能与外观、现代的材料及技术来实现建筑的美感。竖向采用玻璃窗，使卧室形成270全方位景观线。价值采用最具有质感的材料，使具有美感的形式在价值上得到保证与体现，是建筑超脱于一切而持久具有魅力的灵魂所在。细部恰到好处的细部，使立面整体大气，又使建筑富有表现力。功能性对攻能性的尊重，每种手法的运用和局部的处理，都兼顾了可行性和功能上的均好性，以最大化完善功能，协调处理造型和功能间的关系。价值感采用四玻坡屋面来显示尊贵的品位和成熟气质。材料基座部分采用石材，墙体部分采用仿真石涂料，运用色彩的搭配、材料的划分来恰如其分的表达构思，体现其应有的价值。形式运用曲与直、刚与柔的对比来强烈表达主题，使之具有古典的丰美与现代建筑的实质功能。10、智能化系统101安保智能化系统小区周界报警及预防跨跳系统。小区主要道路电子巡更系统。小区主要出、入口闭路电视监控系统。楼户入口IC卡彩色可视对讲系统。每户紧急求助报警系统。102楼宇智能化系统水、电、气三表出户。闭路电视监控系统。防火、防盗自动报警系统。小区背景音乐。主卧室设紧急报警呼叫按钮。11、结构设计本规划住宅区主要由11层小高层住宅和14、16层高层住宅和联体排屋以及与之配套的会所和沿街商业门面组成，其中分布大型地下车库两座。本工程场区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为005G，设计地震分组为第一组，本工程按6度抗震计算和构造设防。本工程14、16层各幢高层住宅拟采用剪力墙加井筒结构，11层小高层住宅拟采用短肢剪力墙结构，毗连高层住宅会所、商业门面房局部采用框架结构，联体排屋拟采用异型柱框架结构，所有建筑结构全现浇。地下车库采用框架板结构。高层住宅、小高层住宅基础设计拟采用装机加承台筏板，桩型待定。排屋拟采用天然地基基础或复合地基基础，独建地下车库拟采用独立扩展加抗拔桩筏板基础，视车库埋深和建筑使用要求，采用桩基或梁筏基础。大型地下车库平面尺寸已超过规范，但考虑使用要求采用超长无缝设计。为防止温差和收缩裂缝，须在地下室适当部位滞后浇筑，控制水化热，混凝土内掺加外加济以及采取相应施工措施防止混凝土开裂。平面尺寸超长的单幢住宅，地下室为整体式，上部结构在适当部位按规范要求设置伸缩缝，兼抗震缝。建筑物外墙采用粘土多孔砖，内部采用加气混凝土（或采用当地常用轻质材料）。12、给、排水系统121生活给水系统生活消防水源由市政管网分两路引入，引入管径为DN150，在小区内形成环状。为确保“欧洲花园”21幢单体建筑第五立面的美观，解决自来水管网停水带来的生活忧虑，小区在内环西路南端东侧香榭丽景观大道的部分绿地下增设3000立方米地下循环蓄水池，住户全部采用24小时循环变频供水。另外在每户卫生间屋顶设置水箱，公寓楼每户贮量05M306M3，连体排屋每户贮藏1M3。122排水系统小区内实行雨、污水分流的排水体制。室内污、废水分流制，污水排至室外后进入化粪池处理后排入市政污水管道。每个消防电梯下设置集水坑，集水坑中设置潜水泵两台。为防止排水管的噪声问题，选用具有缓冲降噪的管材。空调室外机排水采用专门的排水位置。123雨水收集系统为利用雨水资源，本设计采用雨水收集设施，由小区地面的雨水井，通过暗管将雨水排至小区的雨水沉淀池，上清水至小区内的中水系统，进行再利用。第三章市场预测一、当地经济状况和住宅需求预测玉环县位列全国百强县第29位、2003年国民生产总值1163亿元。人均国民生产总值29662元。是浙江省少有的富裕县之一，经济十分发达。近一年来政府拍卖住宅用地仅4亩、仅4个项目上市供应。供应数量约63000平方、450户，几乎每个新开个案都受到哄抢，玉环公园旁新开高屋更是创造出今年5月拍下地块。6月即在图纸上完成全部170套的销售奇迹。目前玉环市场上供应的产品在房型；立面小区绿化及物业管理等多方面存在不足。处在房地产开发非常低级阶段，但为本项目的产品突破留有很大空间。目前为止，本项目是玉环新推出最大一宗地块，由于县城多山少地，可开发用地少，本地块属于玉环绝板地块，政府部门十分重视，希望其成为城市标志性的高档小区。二、销售对象定位及住宅性能等级根据市场调研资料显示，家庭年收入10万元以上的占近52,年收入20万元以上的占9，相对本项目来讲，社区品位较高，高质素物业、高价位物业必须充分吸引这部分高收入消费群体。其次是玉环老城区及农村富裕农民。玉环老城区是起步较早的商品集散地和重要交易场所，私房出租收入相当可观，靠租金而成为100万元户比比皆是。玉环周边农村民经商办厂，颇具实力，要求进城愿望强烈，再次是外地出往商将近10万经济户。经过多年的努力，积累了较为殷实的资本，希望在县里拥有一套满意高档的住宅。最后是拟更新换代及其他消费者。本项目住宅性能等级定位为高档。欧州花园高尚住宅区将遵循“人与自然和谐相处”这一主题，精心构建，从规划设计、施工材料、安全、景观、环保、智能、物业等每个环节都体现以人为本，融合自然的指导思相，严格按照康居示范工程标准实施，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理的需求和沟通，彰显高品位物业主体形象。欧洲花园建筑设计极具人性化，框架剪力墙结构布局自由组合。户型方正实用，空中花园、大阳台、大凸窗；户型南北朝向，保证通风采光的足够性，特别是空中花园设计，更是玉环住宅小区的开山之作，显现尊贵和大气。低容积率、低密度、高绿化率，南北间距从40米到200米不等，喷泉广场、庭园，各具私密性，显示豪宅风范。人车分流，确保了园林景观的宁静和雅致。智能化及高标准的配套设施，极力为都市精英打造舒适的家。第四章总体规划一、控制性规划要点1、地块面积117648平方米；2、用地性质居住用地（沿双港路可兼容商业用地）；3、容积率12；4、建筑密度20；5、绿地率35；6、在双港路设置港湾式停车点一处，区内停车车位按每户08辆小汽车以上配建，商业按每一百平方米06辆小汽车以上配建，停车位尽量考虑地下或半地下停车，内环西路向南延伸应考虑视线对景。7、建筑退界西面建筑外墙要求退离出让红线8米，背面建筑外墙退离出让红线7米，沿双港路建筑外墙退离出让红线最少不得少于8米，东面建筑外墙要求退出让红线13米（沿双港路东面退离红线8米），南面建筑外墙退离出让红线最少不得少于5米；8、建筑限高50米；9、建筑间距多层和低层建筑日照间距系数11H，高层建筑可适当放宽，但要符合本气候区的国家标准规范要求；10、建筑体量、高度、风格、材料、色彩等应与周边环境相协调；多层和低层建筑采用坡屋顶形式，室外空调机及水箱等设备隐蔽在装饰性构建中，阳台、窗户等应精心设计；11、防火要求各栋建筑及地下室根据不同的使用功能，须遵循相应的防火规范；12、区内应配备电子防盗监控系统和可视对讲系统、英特网、燃气泄漏等报警系统设备；13、物业管理用房按总建筑面积的7留足，由开发商建好后无偿提供政府部门作为国有资产。二、主要技术经济指标总用地面积11764800地上建筑面积14553400其中商场建筑面积1171660高层住宅建筑面积10332720联体排屋建筑面积2394800物业及会所建筑面积218580地下建筑面积6570706其中地下汽车库建筑面积4466750地下自行车库及储藏室建筑面积1066200连体排屋地下室面积1037756容积率1120建筑密度1965绿地面积49470绿化率4205停车位1320个其中地下停车位1215个地上停车位105个三、市场基础设施条件1、现场条件道路通至与出让地块濒临的双港路；自来水管道通至双港路，按自来水公司规定设放；用电通至双港路一台临时设立的变压器（200KV）出让范围内场地平整，其余事项均由受让方自行处理。2、道路交通网道路名称道路走向道路情况内环西路南北在建，双向四车道，绿化带直通玉环城关中心小学珠港大道南北双向六车道，高级树种造型绿化带，道路畅通双港路东西双向四车道，造型绿化带，道路畅通3、地块周边生活配套表距离主要生活配套/商业网点35公里学校玉环城关小学（新）、玉城中学、实验中学等医院玉环县人民医院（新）银行中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、台州市商业银行等商业玉环商城、步行街、广陵路沿街店面等其他青少年活动中心、玉环县体育馆、玉环公园等本项目市政设施有道路工程、排水工程、供水管肉、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。1、供水城市自来水管网供水。接入干管为从双水路、双港路预留口引入。2、煤气从双港路预留口接入。3、地质勘探该地块地处玉环县珠港镇南侧，区域构造稳定。场地内不存在不良地质作用，整体稳定性较好。4、通讯直接由市话通讯网接入。5、场地土地平整，场地情况良好。第五章欧州花园住宅小区进度计划2004年9月方案设计评审通过及土地受让；2004年10月12月场地三通一平、规划设计方案报批及初步设计；2004年12月2005年4月施工图设计、报建、领取建设规划许可证；2005年4月桩基工程开工；2006年12月小区竣工验收；2007年3月正式入住。第六章技术方案工程中采用的成套新技术类别选择技术项目应用覆盖率技术特点技术适用范围1、承重结构体系采用现浇混凝土框架抗震墙结构，在满足承载力及变形满足要求的前提下，尽量采用短肢抗震墙结构，肢长5倍厚轴压比06，电梯间及适当部位按一般抗震墙结构布置。裙楼及地下室为多层建筑，拟采用现浇混凝土框架结构。利用框架和剪力墙的抗震优势，采用大跨度现浇板，达到无梁或少梁，便于分隔的大空间，使住宅能灵活分隔空间。2、围护结构体系外隔墙采用混凝土空心砌块。具有轻质、高效保温、隔热性能。一、住宅结构体系3、隔断结构体系内隔墙采用加气混凝土砌块。具有轻质、隔音良好，可减轻自重，有效减小梁、柱、基础等构件的截面尺寸。1、厨房整体标准化技术考虑厨房电器设备的配置和插座位置。采用标准化设计，按照模数协调原则，优化参数，确定厨房定型设计。2、卫生间整体标准化技术设置管道井；选用变压止逆式成品排烟道。采用标准化设计，按照模数协调原则，优化参数，确定卫生间定型设计。采用竖向集中排烟气系统。二、厨卫体系3、厨房烟气集中排放系统选用变压止逆式成品排烟道。采用竖向集中排烟气系统。三、管网体系1、电器多回路配线技术电器线路采用6回路设计。综合设计、综合布置、分并设置、回路和插座满足电器增加要求。管线集中、隐蔽，为住户进行装修留有灵活性。2、管道集中暗设系统技术生活水表集中设置在管井内，且采用远传水表；各户卫生间均降板，采用同层排水，不进入它户。管道集中设置，隐蔽暗藏。设置管道井，方便检修和后期改造。3、新型管材排水管采用UPVC螺旋管，给水管室内采用聚丙烯（PPR）管、塑钢复合管，室外采用球墨管，电气管线采用UPVC塑料电工套管，燃气管线采用聚乙烯塑料燃气管耐锈蚀、易清洗、连接方便、使用期长4、空调通风软管应用技术玻纤维、酚醛保温材料制成圆筒型软管施工方便5、空调室外机隐蔽安装技术空调室外机标准化设计、隐蔽安装外观装饰性强1、围护结构节能技术屋面保温采用挤塑型聚苯板，外墙门窗采用彩色喷涂铝合金型材，室内自然采光的窗地面积比大于1/6住宅以南北向排布。屋面保温设于防水层上，上用混凝土块压住外窗的抗风压强度按建筑结构荷载规范（GB500092001），抗风压强度F3000PA，外窗的气密性C215M3/MH，水密性S2350PA，隔声性能RW30DB；尽可能使用建筑手法以充分利用阳光、风、气温等自然能源条件。四、建筑节能2、节水节电技术小区照明采用太阳能电源，公共区域采用声控开关，变压器采用SC9式干式变压器；采用节水型卫生洁具和用水器具，生活给水采用变频调速技术，绿化及环卫用水采用雨水收集系统。灯具均为节能型，减少无用电耗；变频调速技术，节能效果明显；使用冲洗水量6升/次的便器，循环供水方式均能节约用水。五、小区现代化管理1、设备集中监控与管理技术设置物业管理计算机系统，紧急广播与背景音乐系统，对公共设施、供水、供电、供气、电梯、车库运行情况进行集中监控管理。采用计算机技术、通讯技术、自动化技术及集中监控技术，对住宅小区的关键设备设施实现集中监控管理2、地下车库现化管理成套技术地下车库采用磁卡、IC卡及红外线控制地下车库采用磁卡、IC卡及红外线控制。车库管理系统与小区管理中心联网，以便集中管理，分散控制，及时了解车库使用情况。3、家庭现化通讯技术小区现代化管理成套技术（包括智能化计量收费、安全防范、设备智能监控、家庭现货通讯等技术）1、在弱电中心内设小区电视总机房一座，小区与市有线电视网联网，并通过区内有线电视网向用户提供本地电视节目信号。普通住宅为每套配设2只电视用户终端，复式住宅内每配设3只电视用户终端，排屋住宅每套配设4只电视用户终端，其他配套设施内预留电视分支器。有线电视传输线缆按860MHZ宽带网设计，有线电视系统采用860MHZ系统，双向传输，分支分配方式，终端电平满足705DBUV,主干电缆采用RG11同轴电缆,水平支线电缆采用RG6同轴电缆。小区共计电视用户终端约2050只。2、每户设两个信息插座，每户设综合信息箱，由竖井经金属线槽引入两对电话线和一根五类非屏蔽双绞线，本小区共计需外线电话2300对。3、每单元设置可视对讲及报警系统，户内设对讲电话及紧急报警按钮。排屋住户每户设置一套访客对讲系统，实现整个小区联网，住户、门口机及小区管理机之间实现三方通话。4、安全防范系统技术设置区域周界红外防范系统、闭路电视监控、楼宇可视对讲系统；住宅偷盗、火灾、有害气体泄漏的紧急呼叫报警系统；网络区域联网，建立巡更保安系统。智能型安全防范系统，便于物业管理部门管理。1、居住区水压水质保障技术在地下增设3000立方米地下循环蓄水池，住户全部采用24小时循环变频供水。另外在每户卫生间屋顶设置水箱，公寓楼每户贮量05M306M3，连体排屋每户贮藏1M3。带变频调速装置的水泵加压设备，保证用户用水压力稳定、合理、节能；饮用水消毒技术，保证水质达到国家生活饮用水标准。2、雨水收集回用技术小区景观水体中拦坝蓄水；设置一座雨水收集池，雨水经沉淀后保存。可用于居民洗车、浇草木等。3、居住区生活垃圾收运和处理技术设计中住宅确保有两间以上朝南，除极少数底层房屋外均明室明厅、明厨明卫设计，每户有良好的自然采光和通风。垃圾收集方式为袋装桶集，并用垃圾收集车辆定时清运、清洗的处理方式。不设垃圾收集中转站，以避免垃圾中转站造成的脏、乱、臭和蚊蝇孳生对小区环境的影响。垃圾分类、分装六、居住区环境质量保障4、居住区绿化环境保障技术采用当地优质草种，居住区人行道和居住区活动场地采用预制混凝土异型步道砖，采用绿化自动喷灌技术。当地优质草种适应当地气候，预制混凝土异型步道砖有较好的透气透水性能，可使铺装场地土壤的水、气状况满足植物根系生长的需要，有利于充分利用雨水资源，减弱雨水的地表径流，减轻城市的排水压力，对改善居住区生态环境有积极意义。1、防水技术使用高分子自粘防水卷材、聚胺脂防水涂料、丙烯酸密封膏抗老化、延伸率高、扯断强度高、抗透水性强。七、建筑施工2、外墙涂料成套技术采用优质外墙涂料具有耐洗刷性、耐蚀性、呼吸性及高遮力，可满足全天候施工作业要求。3、室内装修成套技术按照国家康居示范工程对室内装修成套技术的要求，小区住宅室内装修部分采用以菜单选择的方式，并引进专业装修公司、设计公司与建材供销商进驻现场，为业主提供灵活多样的专业装修服务。4、深基坑支护技术根据实际情况，采取安全、有效的围护。工期短，可分块施工，可随开挖随支护，施工灵活，可根据实施情况随时调整、随时补强。5、高强高性能混凝土应用技术使用C25C35预拌混凝土（泵送混凝土）6、高效钢筋和预应力混凝土技术梁、柱主筋优先采用HRB400级钢7、粗直径钢筋连接技术直径大于等于22的粗钢筋，优先采用机械连接接头、电渣压力焊等连接方式接头性能可靠、操作简单、施工效率高、节约材料1、多空间、跃层、错层式、复式住宅设计技术小区的套型根据对市场需求的调研，设计出面积标准跨度广，多种户型可供市场选择。住宅室内空间有所变化，丰富了人的视觉感觉，套内功能空间组织合理，动静分区、洁污分区明确，合理地处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盟洗洗涤空间的关系。八、其他形式住宅建造成套技术2、老年人公寓设计技术在小区内布置了适合老年人活动的棋牌室，并在小区内，结合环境设计，布置儿童活动、老年人休息和健身锻炼的场地。针对老年人生活特点进行设计。3、残疾人住宅设计技术引入无障碍设计，在商场主要出入口及住宅一层住户大堂设有供残疾人使用的坡道。针对老年人生活特点进行设计，增调残疾人专用设施。4、生态住宅设计技术改变了传统阳台的设计观念，除E型小户型之外，其他每户均有空中花园空间，不但将小区的绿化立体化，而且改善了套内空间空气流通