贵阳小河纺纱厂项目前期策划报告2050

贵阳小河纺纱厂项目前期策划报告2050贵阳小河纺纱厂项目深圳天下房地产机构201042前期策划报告PART1解读城市爽爽的贵阳，中国避暑之都。林城贵阳贵阳是中国贵州省的省会。位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。贵阳因位于境内贵山之南而得名，延用至今，已有400多年历史。古代贵阳盛产竹子，以制作乐器“筑”而闻名，故简称“筑”，也称“金筑”,别名“林城”、“筑城，贵阳森林覆盖率在全国省会城市中最高，所以贵阳又取得“林城”和“避暑之都”之美称。贵州省省会、西南地区重要交通枢纽、贵州省省会、西南地区重要交通枢纽、西部地区重要中心城市之一、生态休闲西部地区重要中心城市之一、生态休闲度假旅游城市。度假旅游城市。地理区位贵阳贵阳市位于贵州省中部偏北，东经10627FF66FF中国首家房地产资源免费论坛城市规划发展思路与目标发展思路“一城三带多组团、山水林城相融合”发展目标“建设生态文明城市”到2020年，把贵阳市基本建设成为生态环境良好、生态产业发达、文化特色鲜明、生态观念浓厚、市民和谐幸福、政府廉洁高效的生态文明城市，在全省率先实现历史性跨越，率先实现全面建设小康社会的目标。贵阳中心城区形成“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构。打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色。一城以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，实现城市紧凑、集约发展。主城建设用地约200平方公里，聚集人口约240万。三带将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山”的布局特色，充分发挥山体绿化对过滤空气、防护污染、调节城市温度、美化城市环境的作用。多组团顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城外围布局4个相对独立的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。主城外围组团建设用地约100平方公里，集聚人口约80万。城市总体规划发展方向贵阳市以中心区为依托，形成多层次的贵阳市以中心区为依托，形成多层次的城市空间布局，金阳新区是贵阳城市未城市空间布局，金阳新区是贵阳城市未来的发展方向来的发展方向。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区，城市发展依靠北移、东扩、南进、西部改造全面发展。形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。城市区域布局规划老城区以发展现代服务业为主，继续实施“退二进三”战略，逐步消除老城区现有污染源；继续加大旧城改造力度，解决老城区用地功能结构和城市交通环境问题；提高老城区公共服务设施配套水平；优化居住环境质量，提高居住水平，严格控制老城区住宅建设总量，通过规划控制引导人口向金阳新区和其他区域转移。金阳新区以增强新区集聚力为建设重点，大力发展现代服务业，建设市级会展中心，提升城市综合服务功能，逐步吸引老城区人口向新区转移。三桥马王庙区域加快促进旧城改造和整体开发建设；重点发展对外交通、物流商贸等现代产业，促进金阳新区与老城区的连接和融合。小河区域依托现有国家经济技术开发区基础，培育一批优势企业，完善开发区配套设施建设，打造小河至孟关工业走廊，努力建成中国西部独具特色的装备制造业基地。二戈寨区域充分发挥西南地区最大铁路编组站的交通枢纽优势，以对外交通和物流集散功能为主，建设服务全市的铁路物流中心。白云区域依托现有省级经济技术开发区，建成全国重要的铝工业基地，积极发展新材料等产业。完善都拉营区域设施配套，开发区用地向都拉营延伸。调整东西部合作产业园功能，加强工业污染源治理，改善区域人居环境。规划中各重点发展区域定位清晰、规划中各重点发展区域定位清晰、目标明确。贵阳的多极化发展日目标明确。贵阳的多极化发展日益加速，城市化进程力度加大。益加速，城市化进程力度加大。市域综合交通规划一环路蟠桃宫宝山北路北京路枣山路浣纱路解放路宝山南路蟠桃宫二环路三桥贵黄路东段南二环富源路东二环贵遵路南段三桥三环路机场路东北环线西北环南环线机场路十六射线辅助，贵广高速、贵广高铁、沪昆高铁，加快贵阳乃至贵州与外部的联系。随着”三环十六射线”的规划建设，贵阳的城区面积将迅速夸大，城区拓展难问题得以解决，将加快金阳、乌当、龙洞堡、小河和花溪区的发展进程。“三环十六射线三环十六射线”的布局的布局,逐步构建逐步构建“大大贵阳贵阳”概念，势必带来房地产发展的概念，势必带来房地产发展的高峰。高峰。城市轨道交通建设号线走向为白云片区金阳新区三桥马王庙片区中心区小河片区花溪片区，总长约公里号线从中心区新添寨片区，长度约公里号线由中心区龙洞堡，长度约公里拟建设的城市轨道交通网络以中心区为核心向四周连接，由号线、号线、号线组成城市轨道交通的建设，可提升城市城市轨道交通的建设，可提升城市的土地开发价值，将会促进房地产的土地开发价值，将会促进房地产业的发展速度。业的发展速度。城市经济发展贵阳历年国民生产总值及其增长率贵阳整体经济状况保持快速增长，年增长率保持在13以上，2009年全市国民生产总值达到90261亿元，同比增长13343848525626028869648111902610100200300400500600中国首家房地产资源免费论坛土地成交情况土地成交情况位置起始价成交价用途面积买受人成交日期云岩区永安寺街2200万元2255万元商业、住宅9415贵州典城房地产开发有限公司2009年12月16日南明区花溪大道倒牌坊路2号1910万元19中国首家房地产资源免费论坛创造之城，活力小河。小河小河地名源于小河硚（今黄河路大转盘），位于贵阳市中心南隅，地当东经10642，北纬2631，境域为东北与南明区沙冲路、后巢乡、二戈寨等街道和乡村接壤；西南面与花溪区的孟关乡、花溪乡、石板镇、久安乡以及乌当区野鸭乡毗邻。区境涵盖小河、中曹司、滥泥沟等主要工业园区和生态园区、东西长115千米，南北宽1215千米，总面积6313平方千米。其中耕地588公顷，林地20公顷，水面79公顷。区辖1个农村社区工作指导委员会，17个行政村；1个城镇社区工作指导委员会，15个社区居民委员会。小河区境内地势西南高，东北低，海拔为10001200米，属南北向和东北西南向的缓丘盆地和谷地，其中，中曹司盆地是贵阳市最大的盆地，滥泥沟、阿哈湖一带属中曹盆地外缘高峰丘地貌。区域概况区域概况贵阳城南区域、属国家级贵阳经济技术开发区。小河区为全省唯一的国家级（贵阳）经济技术开发区所在地，由于小河区与云岩、南明两区的零距离对接，小河区与原两城区的关系定位于“都市后花园、休闲居住区”。小河区为城市新区，各项建设指标与两城区保持一致，生活配套设施日趋完善，加强加快小河区与两城区更好融和，实现小河区城市建设高度集中化，促进贵阳市中心城区发展壮大的双赢。目前小河已纳入中心城区的整体规划中，各项建设工作正大力展开。小河区小河区南明区南明区云岩区云岩区金阳区金阳区花溪区花溪区区域基本特征区域基本特征休闲居住区的定位，将小河区的城市化进程高度集中化，可预见未来区域房地产市场的蓬勃发展。小河区是较大发展潜力的次级核心区域，重点工业开发区及新兴产业区。产业人口置业安居必将刺激区域房地产的需求增加。小河区产业规划一是根据开发区产业规划，依托现有工业基础，发挥招商引资优势培育五大产业集群。包括航空航天民品制造产业集群、工程机械产业集群、配套产业集群、汽车零部件制造产业集群、中小企业产业集群。二是依托重点项目，构筑四大产业园区。包括西部工业园区、西北部金竹片区、中小企业科技产业园区、物流产业及汽车销售服务走廊产业区、北部现代服务业商贸区。依托产业后盾和重点项目的建设发展，小河正逐步成为现代化工业强区。区域产业特征区域产业特征小河区“六纵四横”的道路建设将大大提升区域的交通环境，中心区及周边区域的人口导入力度将加强。第一纵是花溪二道。预计将于09年10月通车；第二、三纵是花溪大道、沙冲路，即将开工建设；第四纵是黔江北路。预计今年10月建成通车；第五纵是珠江路，珠江路南明段的建设即将启动；第六纵是桐荫路。第一横金戈路一期预计09年年底前通车；二横长江路09年年底贯通后可以连接桐荫路；三横西南环线小河段改造工程预计将于09年10月份通车；四横小河区开发大道与桐荫路及二戈寨铁路编组站相交，是贵阳市重要的过境交通要道。六纵四横的道路规划，将提升小河目前的交通环境，前往中心区的交通时间将缩短。黔江北路至南明区朝阳洞路至南明区解放路珠江路西南环线三江口至二戈寨长江路桐荫路花溪二道至云岩区三桥路至花溪区贵筑路路沙冲路至南明区空招开发大道区域交通属性区域交通属性本项目位于规划中的小河北部商住优化区，可借力政府规划，塑造项目中高端形象。三区三带优化布置，既保证原有工业区地位不变，又实现了打造生态文明示范区的目标。功能分区明确，使得城市建设、产业发展、生态保护，得到有效结合。小河北部商住优化区和现代物流产业的联合，既使区域内居民的生活变得更加丰富、便利，又使得物流产业得到更快更好发展。区域规划为北部商住优化区，必将促进区域房地产市场的发展，树立项目良好形象。小河区城市规划布局图西部生态保护区北部商住优化区南部重点工业区工程机械汽车销售市场走廊带小河孟关装备制造业产业带现代物流产业带区域规划资源区域规划资源小河区土地早期主要集中在北部商品住宅优化区一带，随着开发进展的加速，原有土地资源逐步稀缺，土地市场供应逐步由北向西发展；随着未来花溪二道的开通，金筑一线的道路交通将得到显著的改善，这将大大提升该区域的发展空间，可以预见未来小河区发展方向将由此延展；未来土地集中供应区域区域土地利用规划方案区域土地利用规划方案区域土地市场逐步稀缺，供应由北向西部发展。CONCLUSIONCONCLUSION结论1、小河区作为贵阳最早批次的开发区，经过多年的经营日趋成熟，区位的成熟度加速城市化进程的推进，也带动该区域各方面的经济的快速发展；2、目前小河区现有的交通环境是制约其发展的重要瓶颈，但随着区域软硬件设施的不断完善，将进一步带动区内的居住品质的上升，为区域房地产发展带来机遇；3、区域未来将逐步向西（金筑镇）向南（花溪、孟关）方向发展，小河区现有的土地存量短缺，特别是核心区域的土地供应更是稀少，核心区位的稀缺的地段价值正逐步凸显。PART25区域房地产市场区域房地产开发情况区域房地产开发情况200020103小河区房地产新开工建设面积数据来源小河区统计局579534331355354655026060076023350102030405060702000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年20092010年3月单位万平方米20092010年3月,小河区新开工建设面积35万平米，同比2001年全年增长2；小河区房地产新开工建设面积自2006年开始,整体保持在60万平方米以上,表明小河区房地产市场正在稳步发展。小河区房地产市场年推量处于平衡，市场发展稳健。区域房地产销售面积区域房地产销售面积226646982927442929451734444674288357870102030405060702000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年20092010年3月200020103小河区房地产销售面积数据来源小河区统计局单位万平方米20092010年3月,小河区房地产销售面积为5787万平米，同比上年增长速度近翻一倍,同时首次达到历史最高峰；与新开工建设面积相比较,小河区出现了供小于求的市场状况。小河区整体市场销售速度较快,需求量较大。区域房地产销售价格区域房地产销售价格200020103小河区房地产销售均价数据来源小河区统计局单位元/平方米14211395172516932282254130813448050010001500200025003000350040002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年20092010年3月20092010年3月,小河区房地产市场销售均价达到3448元/平方米，同比2008年上涨了367元/平方米；小河区房地产市场销售均价相比市区内较低，整体价格上涨速度还比较缓慢。整体市场价格相对市区偏低，价格上升速度较为缓慢，市场发展空间大。区域房地产销售套数区域房地产销售套数275247652911326228241570304342132775516001000200030004000500060002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年20092010年3月200020103小河区房地产销售套数数据来源小河区统计局单位套20092010年3月,小河区房地产销售套数为5160套，占历年排名第一位；较低的购房价格和市中心日益稀少的地块因素，导致小河片区年度的销售量在大幅度增长。相对较低的购房价格和市中心地块的逐渐稀缺，未来往小河片区置业的客户将会越来越多。区域在售楼盘数量区域在售楼盘数量小河区域内目前在售的楼盘有大兴星城、南山高地、汇景苑、山水黔城、碧园花城、珠江湾畔和江南苑等七个；未开盘入市的有兴隆城市花园三期沐风园、龙湾国际和腾龙湾项目三个。（备注1、因山水黔城地理位置特殊，固归纳为小河片区进行分析）小河片区较小，房地产项目不多。小河转盘山水黔城兴隆城市花园大兴星城兴隆珠江湾畔江南苑十里江南南山高地花溪、中曹司方向贵阳方向贵阳方向贵阳方向二戈寨方向贵阳南站铁路（二戈寨）花溪、中曹司方向碧园花城腾龙湾汇景苑小城故事本案本案龙湾国际项目名称产品形态建筑风格碧园花城高层现代欧式大兴星城多层、高层地中海江南苑多层现代中式龙湾国际高层现代欧式兴隆珠江湾畔多层高层现代南山高地花园洋房、高层西班牙十里江南多层、小高层现代中式腾龙湾高层现代小城故事多层、高层现代汇景苑高层现代兴隆城市花园多层、高层现代山水黔城别墅、小高层、高层现代、地中海式建筑外立面方面，小河市场整体多元化，欧式、现代、现代欧式的建筑占据市场主导地位，且均成为市场标杆，后续延续类似风格的项目在产品上难以超越。区域在售楼盘产品建筑风格区域在售楼盘产品建筑风格珠江湾畔山水黔城大兴星城市场建筑风格多元化，欧式、现代及现代欧式已占据客户心理，创新建筑风格难以超越。项目名称物业类型总建面（）容积率产品形态总户数面积区间（）均价4800洋房3900/别墅6000410037804500龙湾国际商品房6977799高层2791352079待定未开盘销售率碧园花城商品房30万7高层14271102034880以上江南苑商品房17万15多层、别墅100013526590大兴星城商品房50万189多层、高层41806023494约75十里江南商品房68万208多层、小高层575105264售完兴隆珠江湾畔商品房568万135多层高层25008023195以上280029004500待定3800未知4000小城故事经适房1602002多层、高层168980180三期约50南山高地商品房30万278多层、小高层2000778914785腾龙湾商品房100万35多层、高层700077170未开盘汇景苑商品房718万398高层3477013591兴隆城市花园沐风园商品房70万（沐风园）163多层、高层沐风园86户5691未开盘山水黔城商品房100万162别墅、小高层、高层6000907001组团55区域在售楼盘规模与容积率区域在售楼盘规模与容积率大盘多、容积率高、舒适度较差。目前市场中在售、待建项目体量在或超过30平米项目7个，多数均为08年及之前开发项目，除腾龙湾未入市外，且大部分均进入尾盘销售期，未来可开发量少，市场潜在供应压力趋缓；从各项目的具体指标来看，08年后新入市项目容积率均在30左右，密度高、舒适度差，同时09年之前入市项目，后期剩余地块多数位于项目纵深腹地，或是交通动线过长（兴隆城市花园），或是毗邻主干道、铁路等（山水黔城、大兴星城），且受前期开发思路影响后续多为追加建面的高密度产品（大兴星城）。备注不含小城故事等经济适用房户型明细户型面积货量销量余货量户型配比销售占比销售率二房60以下000000000二房6180731712195675974二房8110016401274366125135777二房100120288200201286三房81100424408163243962三房10112021681812356166192836三房12114022081381827169146625三房14116019451297648149137667三房161180208182261619875四房121140484710405979四房1411602841011832211356四房161180153141121215922四房181200597500974653838四房2012204031792243119444五房181200000000000五房201220322660203813五房220以上000000000跃层12014035735342737989跃层141160302190202700跃层161180251372141904147跃层181200196521441506265跃层201220172491231305285跃层220以上4322282043324528合计130719449362210001000723户型类型小两房、小三房为市场热销的主力户型；舒适性两房、三房和四房依然是市场供求的主力；高层产品是市场供应量的集中点，虽然整体去化率向好，但供应压力依然存在；四房的整体去化速度较低，从数据显示四房户型中180200平米户型热销，但也仅仅是山水黔城项目，后期通过低价政策快速出货的产品，市场后期风险依然存在；跃层户型中，160平米以上的大跃、顶跃户型严重滞销；区域市场畅销和滞销户型区域市场畅销和滞销户型整体市场中小户型是市场关注点，大户型普遍滞销。项目名称社区配套物业管理主打配套资源配套优势碧园花城会所、底层商场沃尔玛商业氛围大兴星城会所、小学、市政公园贵阳大兴物业管理有限公司市政公园无江南苑幼儿园、商业街好冠家物业管理公司无无兴隆珠江湾畔双语幼儿园，英语实验学校，商业广场，康体中心，游泳池，羽毛球馆，网球场深圳中铁物业管理有限公司双语幼儿园、英语实验学校、六中实验学校教育南山高地会所、山体公园贵州华宇物业管理有限公司无无十里江南幼儿园、商业街贵州恒庆物业管理有限公司无无腾龙湾幼儿园、小学、中学、篮球场、网球场、羽毛球场、游泳池无无小城故事小学、幼儿园、普通康体设施无无汇景苑无无无兴隆城市花园健身广场，篮球场，游泳池，网球场，双语幼儿园、六中实验中学、山体公园贵阳铁五建物业管理有限公司双语幼儿园、英语实验学校、六中实验学校、康体教育、康体山水黔城五星级酒店、商业街、精品店、大型超市、书吧、银行、邮政以及电信营业点、医疗保健中心、中学、小学、幼儿园等山水黔城物业管理有限公司（香港港联物业管理顾问服务星级酒店、高档餐饮、商业街、小骑士幼儿园大社区配套、教育除中小项目外，各大盘在社区的教育、康体娱乐方面均有较大的投入，使后续项目在配套竞争方面难度增大；区域在售项目社区配套区域在售项目社区配套相关配套仅能成为大盘配套主要因素，而不是主打卖点。项目名称景观设计公司园林景观主题碧园花城以普罗旺斯风格为主的园林设计中心花园大兴星城檀香山山体公园、山体景观灯塔江南苑中式园林、亭、台、水榭、回廊兴隆珠江湾畔贵阳兴隆园林景观工程有限公司钟楼形成的精神地标、湿地景观、南山高地林地景观、东南亚式叠水、会所游泳池十里江南中式园林、亭、台、水榭、回廊腾龙湾暂无小城故事中庭绿化汇景苑中庭绿化兴隆城市花园贵阳兴隆园林景观工程有限公司山体公园山水黔城贝尔高林龙山、凤山双山体公园、南明河河岸景观、别墅区仿九寨沟叠水群、各分组团景观节点、除珠江湾畔湿地景观资源外，山体公园成为小河区域广泛运用的重要资源，且山中植被多为松林，而河道景观则是该区域传统优势资源。区域在售项目园林景观区域在售项目园林景观山体公园已成为区域运用的重要景观资源。代表案例称产品类型户型区间山水黔城联排、独栋280800江南苑叠拼180265区域内以别墅类物业少，目前仅有山水黔城带有别墅产品，纯高端物业供应缺乏；小高层产品代表案例称户型区间产品亮点综述江南苑125135户型方正，均为跃层户型十里江南120140户型方正，顶层带跃层别墅类产品区域内除江南苑外，小高层产品同样匮乏。区域在售项目物业形态区域在售项目物业形态别墅类物业少、小高层产品匮乏。高层产品代表案例称户型区间产品亮点综述山水黔城80240（主力80160）入户花园，315M层高，大户型带15M露台赠送、主卧衣帽间；平层、错层；观光电梯、一梯两户；底层架空花园；大兴星城60230（主力80140）入户花园、整体南北布局、通透、大角度转角飘窗，两梯四户；兴隆珠江湾畔80231（主力100120）入户花园、飘窗设计、开敞式厨房观光电梯，两梯4户；碧园花城110203（主力80140）错层、跃层、变维多空间设计；大户型42M客厅中空挑高，51M客厅开间设计；180度户型窗，3梯6户，目前小河区高层产品从内部空间布局、功能设置上均有代表案例，且占据一定的市场主导地位，产品内部设计方面无太多的可突破空间。区域在售项目物业形态区域在售项目物业形态高层产品亮点显著，创新户型产品突破难点较大。项目名称开发商/投资商重点企业评估碧园花城贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司大兴星城贵阳大兴房地产开发有限公司区域品牌开发商江南苑贵州省城乡建材建筑开发公司兴隆珠江湾畔贵阳铁五建房地产开发有限公司本土品牌开发企业南山高地贵州华宇地产集团有限公司贵州衡泰房地产开发有限责任公司十里江南贵州建工亦骏房地产开发有限公司龙湾国际贵阳小河区恒阳房地产开发有限责任公司区域开发企业腾龙湾贵阳凯宏房地产开发有限公司区域开发企业小城故事贵阳顺和房地产开发有限公司汇景苑贵州德尔房地产开发有限公司兴隆城市花园贵阳铁五建房地产开发有限公司本土品牌开发企业山水黔城贵州宏立城房地产开发有限公司本土品牌开发企业小河区是贵阳最早的经济开发区，也是最早的商品房密集开发的区域，区域内云集了一大批贵阳早期开发的名企，目前在售项目中，有宏立城、铁五建为首的本土品牌开发商，也有在当地耕耘多年的大兴、凯宏，品牌在当地具备一定的影响力，形成了一定的客户关系网。区域在售项目开发商品牌区域在售项目开发商品牌大品牌开发商少，本土品牌开发商较多。CONCLUSIONCONCLUSION结论市场方面区域内供需两旺，商品房均价逐步上升，整体市场走势稳定；后续开发压力依然存在，市场潜在供应压力较强；产品方面物业类型高层产品成为市场正面交锋的热点区域，但客户接受度较高；容积率指标整体市场容积率均超高，高容积率产品正逐步成为贵阳住宅产品形态的发展趋势；户型区间区域内囊括60180等主力供应区间，90140平米的产品是市场主力户型，但6180平方米两房、81100平方米三房和121140平方米四房面积是市场客户接受度最高的户型；建筑风格欧式、现代风格已有标杆项目占据，超越的难度较大；配套方面教育、康体是大盘着力打造的竞争优势，且已形成一定的影响力；景观资源河道景观为区域优势资源，大盘几乎都有一座山体公园作为景观。PART251典型项目借鉴选择目标周边在售项目潜在项目评估周边竞争对手，了解周边市场市场环境选择目标在售项目潜在项目市场中与本案具备相同规模、配套要求的竞争项目，寻找彼此的差异本节中我们选取了小河和其它区域部分在售、在建的项目作为对比分析，以加深对小河区和整个市场的印象，从中寻找市场机会点和空白点。典型案例选取区域竞争项目区域竞争项目同类型项目同类型项目项目名称山水黔城开发商贵州宏立城房地产开发公司占地面积1334000平米建筑面积100万平米容积率162绿化率45物业类型住宅、商业街、酒店建筑类型高层、小高层、别墅建筑风格现代、地中海式现行主力户型965597二房,1045613591三房,15748四房现行均价销售现场咨询4000元/销售情况三期一组团销售率约为55客户分析客群中两城客群53，各地州及省外客户占16，其它地区客户占31，私企老板31、事业单位21所占的比重最高；其次，机关公务员所占比例占19；用于自住及渡假的客户所占比例最高，达63；用于投资的客户比例较小，仅占19，投资意识不明显。山水黔城数据分析沿河河景观带叠水景观山体景观带路网发达,通而不畅，保证了作为大社区不同客户圈层的独成一域社区配有沿河主景观带，山体景观中轴，以及社区内景观节点，实现项目整体景观的均好社区整体以国际化的良好形象进行昭示项目自西向动形成缓坡。山水黔城总规分析山水黔城优劣势分析优势优势开发方面开发方面大盘开发，占地面积较大，在小河片区独占龙头；大盘开发，占地面积较大，在小河片区独占龙头；规划方面规划方面整体规划设计较好，简洁明快，整体品质高；各组团间私密性较好、景观设计优整体规划设计较好，简洁明快，整体品质高；各组团间私密性较好、景观设计优越，绿化率高达越，绿化率高达4545；自身有会所配套，甲秀中学、十八中等贵阳名校；自身有会所配套，甲秀中学、十八中等贵阳名校；户型方面户型方面户型布局合理，分区明显，动线流畅，真正做到了户户南北朝向；户型布局合理，分区明显，动线流畅，真正做到了户户南北朝向；运作方面运作方面因其地段昭示性好，前期入伙区域、后期园林展示区以及销售大堂展厅推广等非常因其地段昭示性好，前期入伙区域、后期园林展示区以及销售大堂展厅推广等非常到位，客户积累时间比较充分。到位，客户积累时间比较充分。劣势劣势施工方面施工方面主入口的酒店建筑施工拖延时间过长，影响整体项目形象；主入口的酒店建筑施工拖延时间过长，影响整体项目形象；价格方面价格方面销售价格越开越低，拉低大盘所占据的市场地位；销售价格越开越低，拉低大盘所占据的市场地位；交通方面交通方面因项目过大，且与黄河路相隔一条河流，小区后期住户出入不便；因项目过大，且与黄河路相隔一条河流，小区后期住户出入不便；外围方面外围方面项目西北向有一片民房建筑物，项目档次受影响。项目西北向有一片民房建筑物，项目档次受影响。项目名称大兴星城开发商贵阳大兴房地产开发有限公司占地面积250000方建筑面积500000方容积率189绿化率406物业类型住宅普通住宅TOWNHOUSE花园洋房建筑类型多层、小高层建筑风格地中海风情现行主力户型1002013008三房二厅二卫现行均价高层起价3500元/多层均价4500元/销售情况约75客户分析贵阳市区人群占到40，其余为本地和地州客群进行消化，其职业特征以工薪阶层,人群居多，少部分商业人士，客群中还有部分是中兴世家的老业主；部分客群受山水黔城的吸引，两个项目在建筑风格上承续广州星海湾的风格，但受山水黔城高价位的影响，而选择了大兴星城。大兴星城数据分析山体公园市政公园组团间景观中轴依靠山体形成整体景观带各组团间又形成自身景观中轴项目依托清水江路以会所、商业、及市政广场形成展示带，由于过往货运车辆川流不息，严重影响了项目的主展示面，随着未来西南环线改建竣工后，这一劣势会得以转变；项目虽依托檀山公园，但仅仅依靠街景，没有充分利用山体地形的优势，未来三期的高层建成后，会对多层项目就山体景观造成屏蔽。大兴星城总规分析大兴星城优劣势分析优势优势开发方面开发方面大盘开发，占地面积较大，具有大盘优势；大盘开发，占地面积较大，具有大盘优势；规划方面规划方面因项目被檀香山公园包围，小区设置有三个主入口，设计较为人性化；因项目被檀香山公园包围，小区设置有三个主入口，设计较为人性化；户型方面户型方面户型布局合理，一梯两户，板式结构，坐北朝向；户型布局合理，一梯两户，板式结构，坐北朝向；推广方面推广方面清水江路等路段推广力度较强，项目区域营销附盖面较大。清水江路等路段推广力度较强，项目区域营销附盖面较大。劣势劣势地段方面地段方面处于工业区域，周边灰尘大、空气差、污染严重；处于工业区域，周边灰尘大、空气差、污染严重；配套方面配套方面周边学校、商场、医疗等生活配套缺乏，生活不便利；周边学校、商场、医疗等生活配套缺乏，生活不便利；交通方面交通方面通往城区内仅有一条公交车线路，的士车辆很少有经过项目；通往城区内仅有一条公交车线路，的士车辆很少有经过项目；噪音方面噪音方面项目西北向临近有一条铁路，火车噪音大；项目西北向临近有一条铁路，火车噪音大；展示方面展示方面无样板房展示，客户看房只能通过现场工地参观。无样板房展示，客户看房只能通过现场工地参观。项目名称兴隆珠江湾畔开发商贵阳铁五建房地产开发有限公司占地面积420246方建筑面积568000方容积率135绿化率45物业类型住宅、大型高档综合型住宅建筑类型多层LOFT公寓、小高层宽景HOUSE、低层建筑风格现代风格现行主力户型195210四房两厅（尾房）现行均价4500元/销售情况95以上客户分析多为二次置业者,大部分来自兴隆的老业主，以及看好小河市场的投资者年龄主要集中在3545岁之间；企业白领、小河区公务员、周边厂矿职工等；本地48左右，外地52，外地客户多为候鸟型客户，借助节假日或暑期回来居住，也有部分投资客。珠江湾畔数据分析利用自然湿地资源，作为项目核心景观带，围绕核心景观带南北延展布局。各组团间点缀园林小品，中庭景观，以实现各组团景观的均好性；自然湿地景观中庭景观中庭珠江湾畔总规分析珠江湾畔优劣势分析优势优势开发方面开发方面大盘开发，品质感较强；大盘开发，品质感较强；风格方面风格方面首个采用现代建筑风格的小河片区大盘，市场差异化凸出；首个采用现代建筑风格的小河片区大盘，市场差异化凸出；户型方面户型方面花园洋房布局设计，空中复式，高厅、大露台设计，彰显大气；花园洋房布局设计，空中复式，高厅、大露台设计，彰显大气；展示方面展示方面拥有成熟居住社区，提供样板房展示。拥有成熟居住社区，提供样板房展示。劣势劣势地段方面地段方面处于待开发区域，周边灰尘大，且有部分工厂；处于待开发区域，周边灰尘大，且有部分工厂；配套方面配套方面周边商场、医疗等生活配套缺乏，生活不够便利；周边商场、医疗等生活配套缺乏，生活不够便利；交通方面交通方面公交车较少，对外出入不便；公交车较少，对外出入不便；外围方面外围方面西南面民房居多，且周末将形成有集市，严重影响项目区域形象。西南面民房居多，且周末将形成有集市，严重影响项目区域形象。项目名称兴隆城市花园三期沐风园开发商贵阳铁五建房地产开发有限公司占地面积190000平方米建筑面积320000平方米容积率163绿化率40物业类型住宅、商业街、酒店建筑类型多层、小高层、别墅建筑风格现代现行主力户型56一房，81二房，8691三房现行均价未定，预计4000左右销售情况一期二期全部入伙，三期17栋未开盘客户分析早期客户以小河区公务员、周边厂矿职工等；二期客户主要受来源是一期客户带动的新客，多为小河本地客户；小河本地客户占到60，贵阳市区客户占到20，少有外地客户。兴隆城市花园数据分析各组团间通过楼宇间的维合形成各自的景观中庭节点，社区整体围绕山体公园构建一条山体景观带；山体公园景观中庭景观中庭兴隆城市花园总规分析优势优势配套方面配套方面成熟社区，商场、学校、医疗等生活配套完善；成熟社区，商场、学校、医疗等生活配套完善；环境方面环境方面项目背山面水，景观资源较好；项目背山面水，景观资源较好；品牌方面品牌方面本地品牌开发商，当地知名度高，项目具有品牌优势；本地品牌开发商，当地知名度高，项目具有品牌优势；劣势劣势地块方面地块方面三期沐风园地块不规则，不利于规划布局，十七栋单独被市政道路隔开；三期沐风园地块不规则，不利于规划布局，十七栋单独被市政道路隔开；外围方面外围方面山坡上有未迁移的坟地，将会影响业主生活；同时三期靠近隧道口处，未来噪山坡上有未迁移的坟地，将会影响业主生活；同时三期靠近隧道口处，未来噪音影响严重，另十七栋入口处有水泥厂泵房，严重降低项目形象。音影响严重，另十七栋入口处有水泥厂泵房，严重降低项目形象。兴隆城市花园优劣势分析项目名称碧园花城开发商贵阳小河区鸿宇房地产开发有限公司占地面积9000平方米建筑面积300000方容积率7绿化率385物业类型住宅加集中商业建筑类型高层建筑风格现代欧式现行主力户型1407三房跃式,17482五房复式20348六房复式现行均价4800元/销售情况约80以上客户分析贵州其它本地和地州客群较多,客户多为商业人士，生意人,公务员等中高端客户。碧园花城数据分析碧园花城总规分析项目东西楼栋之间构建一条景观中轴线，两楼宇间布置一个小景观中庭，整体规划设计较为简易。景观中轴线景观中庭碧园花城优劣势分析优势优势地段方面地段方面处于小河繁华中心位置，竞争对手无法复制；处于小河繁华中心位置，竞争对手无法复制；配套方面配套方面周边学校、商场、医疗、交通等生活配套极为完善，项目自身配套有一个大周边学校、商场、医疗、交通等生活配套极为完善，项目自身配套有一个大型购物商场；型购物商场；户型方面户型方面空中复式设计，布局动静分明，且设计有挑高大客厅，舒适大气；空中复式设计，布局动静分明，且设计有挑高大客厅，舒适大气；展示方面展示方面设置有样板房展示区，体验营销到位。设置有样板房展示区，体验营销到位。劣势劣势地块方面地块方面地块小，无社区；地块小，无社区；规划方面规划方面建筑密度太大，缺乏居住舒适度；建筑密度太大，缺乏居住舒适度；园林方面园林方面与小河其它项目相比，缺乏大面积的山水主题园林景观；与小河其它项目相比，缺乏大面积的山水主题园林景观；立面方面立面方面外立面色调搭配欠佳，立面建筑用材较贵，但未能展现出项目品质效果。外立面色调搭配欠佳，立面建筑用材较贵，但未能展现出项目品质效果。保利云山国际数据分析项目名称保利云山国际开发商保利海明房地产开发有限公司占地面积170000平方米建筑面积670000平方米