青岛崂山区房地产项目投资可行性研究报告

青岛崂山区房地产项目投资可行性分析报告青岛崂山区房地产项目第一章项目概况1、项目位置本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内，具体为香港东路以北，松岭路以东，规划人村之间的王家村地块上。131路以西，石老人海水浴场与石老2、项目经济技术指标该地块总占地50亩，分为两部分，南侧部分37亩，北侧部分13亩。用地单位青岛兆基置业有限公司容积率南侧地块07北侧地块1用地面积50亩用地性质居住用地使用年限50年建筑层数层建筑高度米绿地率3、项目开发现状项目地块处于毛地状态，未做七通一平；地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大；地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化；地块内东侧有水池一处，可覆盖或利用。SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF2青岛崂山区房地产项目第二章青岛市房地产宏观背景分析第一节宏观经济概况1、青岛概况青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西5市面积为9552平方公里。青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸。青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。1981年4月，青岛被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。2、青岛市宏观经济发展状况2002年青岛实现国内生产总值15182亿元，增长146；其中,第一产业增加值1459亿元，增长42，第二产业增加值7650亿元，增长169，第三产业增加值6073亿元，增长147。综合经济实力在全国城市中居第11位。在15个副省级城市中居第5位，较上年前移1位。【经济和社会发展主要指标预期】国内生产总值,到2005年达到2000亿元,年均增长12以上。外贸出口年均增长135,2005年力争达到100亿美元以上。高新技术产SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF3青岛崂山区房地产项目品产值占工业总产值的比重,2005年达到4050。城镇人口占总人口的比重,2005年达到50。地方财政收入,年均增长125。城市居民人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为7。城区居民人均住房使用面积达到17。城镇登记失业率控制在4左右。到2005年,高等教育毛入学率达到25以上。人口自然增长率控制在4以下,2005年总人口达到735万。青岛国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较高、消费能力较强，加上旅游、度假经济的拉动，社会消费十分活跃。其中，住宅消费随着政府引导、奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预计这种趋势将继续保持若干年。经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是一句空话。近几年来，作为沿海开放城市的青岛，经济一直保持了两位数的增长（年均递增143），从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。第二节青岛城市规划及建设【城市总体布局结构】城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成“两点一环“的发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成“相对集中与适度分散“相结合的城市组织结构关系。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积1925平方公里，实际居住人口230万人，人均建设用地837。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF4青岛崂山区房地产项目【城市用地布局】城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。1沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的“城市主中心“，并作为青岛市的中心商务区。2沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为主的主城“西部副中心“。3海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城“东部副中心“。4自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城“中部副中心“。5在城阳区中心城区形成以行政办公、商业服务为主的主城“北部副中心“。6在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心，同时作为“辅城中心“。居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至2010年人均居住面积为12，住宅总建筑面积为54816万，人均居住用地面积为248，居住建筑用地面积为7688平方公里，约占城市建设总用地的288。至2010年规划新建15个居住区夹岭沟、洪山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划、有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。从上述用地布局来看，夹岭沟、洪山坡居、浮山后、高科技工业园居住区将连成一片，成为被“城市主中心”、“东部副中心”、“西部副中心”所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业、文化、教育、体育、医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上的CLD（中央生活区）是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出CLD的发展前景。【房地产与城市建设】房地产价格总指数1052,上升52，其中房屋销售价格指数、土地交易价格指数上涨明显，分别上升76和43,房屋租赁价格指数下降56。2003年，青岛市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升146和18，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF5青岛崂山区房地产项目推进住房改革,大力发展经济适用房,合理调整商品房建设结构,结合旧城区改造和新区建设,积极引导对城市经济适用房的投资和开发,逐步改善城镇居民的居住条件。扩大住房信贷,活跃房地产二、三级市场。加强房地产经营管理,规范物业管理,建立健全商品房开发用地调节手段。第三节青岛市房地产运行状况分析1、青岛2002年房地产开发投资情况2002年青岛房地产开发投资有关统计数据如下指标名称房地产投资额（万元）其中房地产开发投资额（万元）施工面积（万平方）其中本年新开工（万平方）竣工面积（万平方）土地开发面积（万平方）商品房屋销售额（万元）商品房销售建筑面积（万平方）12月25010817627106397126826653854601905全年累计103648675252141986672522931249201714291累积增长123234041739414756据统计2002年市内四区商品房成交17130套，同比增长25，成交面积1832万，同比增长25，成交金额4983亿元，同比增长49，二手房成交15492套，同比增长34，成交面积108、84万，成交金额21、5亿元，同比增长54。2002年青岛房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路、旧城改造等项目的启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。2、房地产运行状况SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF6青岛崂山区房地产项目青岛房地产持续升温青岛市房地产市场自2001年开始不断升温，经过去年一年的市场调整后，青岛房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受青岛市场的发展。至2003年，更多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，2003年的房价比2001年的房价整体提升在2000元左右，有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在500至1000元之间。住宅市场结构趋向合理青岛市房地产开发投资额完成比上年同期增长331，其中住宅投资完成5784亿元，占投资额的748，比上年所占比重提高47个百分点；增长421，高于全市房地产投资增幅9个百分点，拉动青岛市房地产开发投资增长295个百分点；商业营业用房投资821亿元，同比下降51个百分点，增速下降97；办公楼投资比上年增长187。住宅投资主力优势的显现，说明青岛市房地产开发投资方向已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的投入。非国有投资拉动作用强劲从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资7094亿元，比上年增长445，高于全市开发投资增速114个百分点；占总投资的918，比上年提高73个百分比；国有单位投资638亿元，比上年下降290，占比下降73个百分点。新开项目规模快速扩张目前青岛市房地产开发正处于新一轮启动期，新开工面积呈现出持续快增态势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。各类房屋新开工面积59565万，比上年增长267，其中住宅新开工5147万，增长225，占全部新开面积的864，所占比重比上年提高41个百分点。存量市场占据半壁江山SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF7青岛崂山区房地产项目2003年上半年存量房成交10039套，成交面积6831万，成交金额1596亿元；其中住宅成交9773套，成交面积6095万，成交金额1426亿元。已购公房上市4767套，成交面积2617万，成交金额502亿元。中档价位成市场主力统计数据显示，在商品房价格结构上小于3000元的房屋成为市场主力，成交户数7126户，占总成交户数的6964；30005000元的成交户数为2038户，占总成交户数的1992；50007000元的成交户数为824户，占总成交户数的805；超过7000元的成交户数为244户，占成交总户数的238。3、市场存在问题信贷资金增长过快2003年以来，青岛市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。前9月，青岛市房地产开发企业本年资金来源累计11137亿元，比上年增长268，从结构看，国内贷款264亿元，占237，比上年增长671，高于本年到位资金增幅403个百分点；自筹资金2952亿元，占265，增长20，其中企业自有资金1825亿元，在全部资金来源中仅占164，增幅126，远低于全部到位资金和国内贷款增幅,说明青岛市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。可供销售房源缺口大2003年以来，青岛市一直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现“瓶颈”效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前9个月，青岛市累计竣工各类房屋20384万，比上年下降49，其中住宅竣工17142万，虽比上年增长125，但低于新开工面积增幅10个百分点。从销售看，商品住宅销售面积180万，比上年增长138，比竣工面积多出858万，住宅销售额实现4363亿元，比上年增长97；另一方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款5442亿元，比上年增长228。房价持续高位SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF8青岛崂山区房地产项目面对房价与居民家庭年收入1371的悬殊比值，青岛房价高已成为不争的事实，据测算，前9月全市商品住宅平均售价2424元/，比上年上浮292元/，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价4524元/，比上年上浮1124元/。分析其原因，一是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相提拉了房价。三是青岛以外购房族带动了房价的上扬。市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位、地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今