陕西宝鸡陈仓建材工业园项目定位及发展中粮思考报告

陕西宝鸡陈仓建材工业园项目定位及发展中粮思考报告2010201020102010年年年年9999月月月月29292929日日日日谨呈宝鸡大明天地房地产开发有限公司产业集群与区域发展解读的是项目走向成功的基石产业集群与区域发展解读的是项目走向成功的基石产业集群与区域发展解读的是项目走向成功的基石产业集群与区域发展解读的是项目走向成功的基石陈仓建材工业园定位及发展战略思考陈仓建材工业园定位及发展战略思考陈仓建材工业园定位及发展战略思考陈仓建材工业园定位及发展战略思考2思路是出路的珍珠，没有好的思路就没有珍珠光芒，思路是出路的珍珠，没有好的思路就没有珍珠光芒，思路是出路的珍珠，没有好的思路就没有珍珠光芒，思路是出路的珍珠，没有好的思路就没有珍珠光芒，思路是出路的命脉，好的思路是好出路的营养套餐。思路是出路的命脉，好的思路是好出路的营养套餐。思路是出路的命脉，好的思路是好出路的营养套餐。思路是出路的命脉，好的思路是好出路的营养套餐。3根据宝鸡城市与陈仓区的现状，结合项目立地商脉根据宝鸡城市与陈仓区的现状，结合项目立地商脉根据宝鸡城市与陈仓区的现状，结合项目立地商脉根据宝鸡城市与陈仓区的现状，结合项目立地商脉与区域规划，我们从项目本体、战略定位方向、宏观环与区域规划，我们从项目本体、战略定位方向、宏观环与区域规划，我们从项目本体、战略定位方向、宏观环与区域规划，我们从项目本体、战略定位方向、宏观环境、产业机构、经济基础、区域战略、商业运营、发展境、产业机构、经济基础、区域战略、商业运营、发展境、产业机构、经济基础、区域战略、商业运营、发展境、产业机构、经济基础、区域战略、商业运营、发展战略等方面做项目的定位及战略思考战略等方面做项目的定位及战略思考战略等方面做项目的定位及战略思考战略等方面做项目的定位及战略思考宝鸡市宝鸡市宝鸡市宝鸡市4目目录录第二部分战略定位方向性思考第三部分宏观环境与研判解读第四部分产业经济基础之分析第一部分项目的核心问题界定第五部分区域战略背景的机会22223333444411115555第六部分项目发展战略及定位6666第七部分项目产品规划的建议7777第八部分项目运营管理模式阵8888第九部分项目营销及租售策略9999第十部分项目赢利之经济测算101010105宝鸡市宝鸡市宝鸡市宝鸡市PART1核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定11项目属性12核心问题界定6宝鸡属三线城市、陈仓属省级物流园核心区；项目区域的交通和区宝鸡属三线城市、陈仓属省级物流园核心区；项目区域的交通和区宝鸡属三线城市、陈仓属省级物流园核心区；项目区域的交通和区宝鸡属三线城市、陈仓属省级物流园核心区；项目区域的交通和区位优势明显；政府规划物流园区；缺乏配套和人气位优势明显；政府规划物流园区；缺乏配套和人气位优势明显；政府规划物流园区；缺乏配套和人气位优势明显；政府规划物流园区；缺乏配套和人气项目属性项目属性项目属性项目属性15432经济较发达的三线城市经济较发达的三线城市经济较发达的三线城市经济较发达的三线城市物流园核心地带物流园核心地带物流园核心地带物流园核心地带政府规划的省级物流园政府规划的省级物流园政府规划的省级物流园政府规划的省级物流园区域形象低，缺乏人气区域形象低，缺乏人气区域形象低，缺乏人气区域形象低，缺乏人气良好的交通优势良好的交通优势良好的交通优势良好的交通优势11111111项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目属性界定7为实现目标，我们不能孤立的看待为实现目标，我们不能孤立的看待为实现目标，我们不能孤立的看待为实现目标，我们不能孤立的看待191191191191亩的定位，必须站在园亩的定位，必须站在园亩的定位，必须站在园亩的定位，必须站在园区区区区46464646平方公里的平台上，寻求我们未来面临的发展和机遇平方公里的平台上，寻求我们未来面临的发展和机遇平方公里的平台上，寻求我们未来面临的发展和机遇平方公里的平台上，寻求我们未来面临的发展和机遇R2R2R2R2我们想要什么我们想要什么我们想要什么我们想要什么（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）社会目标社会目标社会目标社会目标区域形象改善，展示园区建设成就和精神风貌；完善园区功能，促进产业集聚和经济发展；经济目标经济目标经济目标经济目标土地价值提升，增加政府土地变现收益；实现企业产业导入，增加政府税收；SSSS我们有什么我们有什么我们有什么我们有什么（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）区域区域区域区域位于陈仓园区核心区，是链接宝鸡县区与陈仓的纽带；产业基础产业基础产业基础产业基础初步形成五大集群，但建材家居及轻工产业基础相对薄弱，未形成规模聚集效应；交通交通交通交通未来规划利好，交通便捷；项目项目项目项目中等规模项目，配套不足，周边环境一般，区域认知度较低。核心问题是什么核心问题是什么核心问题是什么核心问题是什么Q146Q146Q146Q146平方公里园区未来价值如何占位，成为关中平方公里园区未来价值如何占位，成为关中平方公里园区未来价值如何占位，成为关中平方公里园区未来价值如何占位，成为关中天水经济格局下的重要一环天水经济格局下的重要一环天水经济格局下的重要一环天水经济格局下的重要一环Q2Q2Q2Q2如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现250250250250亩核心区土地价值增值亩核心区土地价值增值亩核心区土地价值增值亩核心区土地价值增值12121212核心问题界定核心问题界定核心问题界定核心问题界定8你究竟是什么没有任何人或任何东西可以为你解你究竟是什么没有任何人或任何东西可以为你解你究竟是什么没有任何人或任何东西可以为你解你究竟是什么没有任何人或任何东西可以为你解答这个问题，因此你必须先认识自己。答这个问题，因此你必须先认识自己。答这个问题，因此你必须先认识自己。答这个问题，因此你必须先认识自己。认识自己、看清市场，便是成功的开端。认识自己、看清市场，便是成功的开端。认识自己、看清市场，便是成功的开端。认识自己、看清市场，便是成功的开端。认识你自己认识你自己认识你自己认识你自己看清大市场看清大市场看清大市场看清大市场认识你自己认识你自己认识你自己认识你自己看清大市场看清大市场看清大市场看清大市场9宝鸡市宝鸡市宝鸡市宝鸡市PART2战略定位方向性思考战略定位方向性思考战略定位方向性思考战略定位方向性思考战略定位方向性思考战略定位方向性思考战略定位方向性思考战略定位方向性思考21战略定位目标22战略定位基调23战略定位思路24战略定位步骤1021212121战略定位目标战略定位目标战略定位目标战略定位目标将依托物流园区核心区的打造完善园区功能，提升园区产业经济发展将依托物流园区核心区的打造完善园区功能，提升园区产业经济发展将依托物流园区核心区的打造完善园区功能，提升园区产业经济发展将依托物流园区核心区的打造完善园区功能，提升园区产业经济发展物流园区核心区物流园区核心区物流园区核心区物流园区核心区园区政府目标园区政府目标园区政府目标园区政府目标通过项目合理运通过项目合理运通过项目合理运通过项目合理运作，实现区域价值作，实现区域价值作，实现区域价值作，实现区域价值提升，带动园区经提升，带动园区经提升，带动园区经提升，带动园区经济发展。济发展。济发展。济发展。社会目标社会目标社会目标社会目标区域形象改善，展示园区建设成就和精神风貌完善园区功能，促进产业集聚和经济发展经济目标经济目标经济目标经济目标土地价值提升，增加政府土地变现收益实现企业、产业导入，增加政府税收11盈利模式盈利模式盈利模式盈利模式开发模式开发模式开发模式开发模式增值效应增值效应增值效应增值效应开发原则开发原则开发原则开发原则物业载体物业载体物业载体物业载体物流地产物流地产物流地产物流地产金融运作筑巢引凤构筑平台增加亮点名店主导扩大影响分批开发循序渐进建材家居及工业品市场商业街SOHO公寓资本增值性持续增值性板块增值客观主题功能应变资源整合全局人文定位可行性商业以长期出租收益为主根植园区，辐射周边，标志性一站式批零购物基地根植园区，辐射周边，标志性一站式批零购物基地根植园区，辐射周边，标志性一站式批零购物基地根植园区，辐射周边，标志性一站式批零购物基地公寓直接套现获取现金流战略定位基调战略定位基调战略定位基调战略定位基调持续发展动力持续发展动力持续发展动力持续发展动力22222222战略定位基调战略定位基调战略定位基调战略定位基调12看陕西看陕西产业地产看宝鸡看宝鸡看关中天水经济区看关中天水经济区发展战略发展战略战略定位思路战略定位思路战略定位思路战略定位思路运营旺场引擎运营旺场引擎运营旺场引擎运营旺场引擎需求分析需求分析配套分析配套分析政策分析政策分析地块条件地块条件经济环境经济环境区域经济环境区域经济环境行业/产业分析行业/产业分析战略定位功能定位规划影响规划影响周边及后期规划周边及后期规划物业产品开发模式经营模式商圈分析商圈分析工工业业园园发发展展战战略略影影响响要要素素行业分析行业分析23232323战略定位思路战略定位思路战略定位思路战略定位思路13开发主体的合法性确立开发主体的合法性确立开发主体的合法性确立开发主体的合法性确立开发主体的合法性确立开发主体的合法性确立开发主体的合法性确立开发主体的合法性确立目标体系的建立目标体系的建立目标体系的建立目标体系的建立目标体系的建立目标体系的建立目标体系的建立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地查勘、资源盘点土地查勘、资源盘点土地查勘、资源盘点土地查勘、资源盘点土地查勘、资源盘点土地查勘、资源盘点土地查勘、资源盘点区域规划与产业定位区域规划与产业定位区域规划与产业定位区域规划与产业定位区域规划与产业定位区域规划与产业定位区域规划与产业定位区域规划与产业定位土地的控制与获取土地的控制与获取土地的控制与获取土地的控制与获取土地的控制与获取土地的控制与获取土地的控制与获取土地的控制与获取土地价值评估土地价值评估土地价值评估土地价值评估土地价值评估土地价值评估土地价值评估土地价值评估开发模式的选择开发模式的选择开发模式的选择开发模式的选择开发模式的选择开发模式的选择开发模式的选择开发模式的选择启动区的确定与启动启动区的确定与启动启动区的确定与启动启动区的确定与启动启动区的确定与启动启动区的确定与启动启动区的确定与启动启动区的确定与启动区域营销区域营销区域营销区域营销区域营销区域营销区域营销区域营销1111222233335555666677778888101010109999战略定位步骤战略定位步骤战略定位步骤战略定位步骤24242424战略定位步骤战略定位步骤战略定位步骤战略定位步骤14从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑区域从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑区域从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑区域从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑区域新商圈，打造商业大平台，把蛋糕作大；激活一个点，以点串新商圈，打造商业大平台，把蛋糕作大；激活一个点，以点串新商圈，打造商业大平台，把蛋糕作大；激活一个点，以点串新商圈，打造商业大平台，把蛋糕作大；激活一个点，以点串线，以线带片的战略思路；线，以线带片的战略思路；线，以线带片的战略思路；线，以线带片的战略思路；为项目量身订做的商业运营模式为项目量身订做的商业运营模式为项目量身订做的商业运营模式为项目量身订做的商业运营模式构筑一个商圈带起一片市构筑一个商圈带起一片市构筑一个商圈带起一片市构筑一个商圈带起一片市场，通过一个市场促进一个城市商业升级；场，通过一个市场促进一个城市商业升级；场，通过一个市场促进一个城市商业升级；场，通过一个市场促进一个城市商业升级；大胆假设，小心求证，为项目审慎制定总体定位。大胆假设，小心求证，为项目审慎制定总体定位。大胆假设，小心求证，为项目审慎制定总体定位。大胆假设，小心求证，为项目审慎制定总体定位。思路决定出路思路决定出路思路决定出路思路决定出路思路决定出路思路决定出路思路决定出路思路决定出路取势城市，垄断区域，重塑宝鸡商圈取势城市，垄断区域，重塑宝鸡商圈取势城市，垄断区域，重塑宝鸡商圈取势城市，垄断区域，重塑宝鸡商圈引领宝鸡建材家居之商贸产业趋势引领宝鸡建材家居之商贸产业趋势引领宝鸡建材家居之商贸产业趋势引领宝鸡建材家居之商贸产业趋势15宝鸡市宝鸡市宝鸡市宝鸡市PART3宏观环境解读宏观环境解读宏观环境解读宏观环境解读宏观环境解读宏观环境解读宏观环境解读宏观环境解读31宝鸡城市发展定位32宝鸡城市交通33宝鸡经济发展34宝鸡城市空间布局161111222233334444发展坐标国内领先的工业城市发展坐标国内领先的工业城市发展坐标国内领先的工业城市发展坐标国内领先的工业城市新亚欧大陆桥上的重要城市沿袭传统沿袭传统沿袭传统沿袭传统炎帝故里，周秦王朝发祥地新经济中心新经济中心新经济中心新经济中心工贸发达的区域中心城市产业升级产业升级产业升级产业升级关中天水经济区发展战略下产业转移的主要承接地区域中心城市31313131宝鸡城市发展定位宝鸡城市发展定位宝鸡城市发展定位宝鸡城市发展定位17宝鸡是联接中原、西南、西北宝鸡是联接中原、西南、西北宝鸡是联接中原、西南、西北宝鸡是联接中原、西南、西北的交通枢纽的交通枢纽的交通枢纽的交通枢纽铁路陇海、宝成、宝中三条铁路干线在此东西南北交汇公路以市区为中心，形成东连西安、西通兰州、南达成都、北到银川4条公路干线和110条支线的公路网长达156公里的西（安）宝（鸡）高速公路飞机东行1小时30分即达咸阳国际机场32323232宝鸡城市交通宝鸡城市交通宝鸡城市交通宝鸡城市交通宝鸡市宝鸡市宝鸡市宝鸡市1833333333宝鸡经济发展宝鸡经济发展宝鸡经济发展宝鸡经济发展8066714158014769415832031515514713132145020040060080010002004年2005年2006年2007年2008年2009年111213141516GDP（亿元）增幅（）2004年2009年国民生产总值（GDP对比1402175222913162451639215253084094264202004006008002004年2005年2006年2007年2008年2009年01020304050固定投资（亿元）增幅（）20042009年国内贸易和对外经济对比近六年来宝鸡宏观经济保持平稳增长，近六年来宝鸡宏观经济保持平稳增长，近六年来宝鸡宏观经济保持平稳增长，近六年来宝鸡宏观经济保持平稳增长，在总值方面基数不断增大，多项指标增在总值方面基数不断增大，多项指标增在总值方面基数不断增大，多项指标增在总值方面基数不断增大，多项指标增长率保持两位数以上长率保持两位数以上长率保持两位数以上长率保持两位数以上2004年到2009年，宝鸡的国民生产总值均双位数增长，保持在13以上。2004年到2009年，宝鸡的固定投资额逐年攀升，尤其2007年到2009年这三年更是达到了百分之四十以上的增幅。19569362767040810695421151689102122151177207020004000600080001000012000140002004年2005年2006年2007年2008年2009年0510152025消费支出（元）增幅（）20042009年全年城镇居民人均消费支出对比2004年到2009年，城镇居民消费水平不断提高，到2009年，已经突破万元达到11516元。93140160188234260131351461762471950501001502002503002004年2005年2006年2007年2008年2009年051015202530零售总额（亿元）增幅（）20042009年宝鸡零批发售额增长对比2004年到2009年宝鸡的零售总额大幅增长，增幅均在135以上，2009年达到260亿元。2034343434宝鸡城市空间布局宝鸡城市空间布局宝鸡城市空间布局宝鸡城市空间布局中心城市中心城市中心城市中心城市宝鸡市区宝鸡市区宝鸡市区宝鸡市区由金台区含石羊庙、渭滨区含八鱼乡和西虢区含千河镇、虢镇镇、清溪乡三区组成，面积168平方公里，是市域的政治、经济、文化中心。两个卫星城市两个卫星城市两个卫星城市两个卫星城市岐山市、凤翔市，岐山市是市域城镇体系的副中心；凤翔市是省级历史文化名城，与中心城市共同组成宝鸡市旅游服务中心。四个卫星镇四个卫星镇四个卫星镇四个卫星镇长青镇、阳平镇、贾村镇和县功镇。依据依据依据依据宝鸡城市规划（宝鸡城市规划（宝鸡城市规划（宝鸡城市规划（20082008200820082020202020202020），宝鸡在市域空间上规划设置一个中心城市、宝鸡在市域空间上规划设置一个中心城市、宝鸡在市域空间上规划设置一个中心城市、宝鸡在市域空间上规划设置一个中心城市、两个卫星城市和四个卫星城镇两个卫星城市和四个卫星城镇两个卫星城市和四个卫星城镇两个卫星城市和四个卫星城镇四个外围组团四个外围组团四个外围组团四个外围组团分别为神农组团、福谭组团、陈仓组团、西虢组团。中心城市空间结构中心城市空间结构中心城市空间结构中心城市空间结构宝鸡市南、北、西三面环山，南有苍翠的秦岭，北有粗旷雄浑的黄土高塬，黄河第一支流渭河横贯东西，构成了城市长约33公里、宽约5公里的东西向带状地形。中心集团中心集团中心集团中心集团范围包括原市中心区、上马营、石坝河、八里桥地区，面积2889平方公里，是全市的行政、经济、文化中心21陈仓区商贸历史悠久区位优势突出，信息网络发达，工业基础较强等优势，着眼于建设百万人口大城市正在加快发展宝鸡现代物流产业，加速以商贸流通业为主的第三产业发展陈仓区定位为宝鸡物流仓储中心于项目而言，可谓天时、地利俱佳天时地利俱佳天时地利俱佳天时地利俱佳天时地利俱佳天时地利俱佳天时地利俱佳天时地利俱佳天时地利俱佳22宝鸡市宝鸡市宝鸡市宝鸡市PART4产业经济基础分析产业经济基础分析产业经济基础分析产业经济基础分析产业经济基础分析产业经济基础分析产业经济基础分析产业经济基础分析41宝鸡工业发展概况42宝鸡第三产业发展概况43宝鸡物流产业发展概况23工业、第三产业及物流业工业、第三产业及物流业工业、第三产业及物流业工业、第三产业及物流业与项目发展方向的关系与项目发展方向的关系与项目发展方向的关系与项目发展方向的关系工业、第三产业及物流业工业、第三产业及物流业工业、第三产业及物流业工业、第三产业及物流业与项目发展方向的关系与项目发展方向的关系与项目发展方向的关系与项目发展方向的关系工业的强盛为物流业的发展提供可靠的基础。物流业要发展，首先要有充足的需要运输的生产资料和产品。第三产业的强盛带来众多的附加效益为物流业的发展提供更大的发展空间。物流业的发展又反作用于工业当前全球企业都面临着日益加剧的竞争，企业要尽可能减低生产成本。241111、宝鸡工业基础雄厚，具有可持续发展的巨大潜力、宝鸡工业基础雄厚，具有可持续发展的巨大潜力、宝鸡工业基础雄厚，具有可持续发展的巨大潜力、宝鸡工业基础雄厚，具有可持续发展的巨大潜力宝鸡是国家宝鸡是国家宝鸡是国家宝鸡是国家“一五一五一五一五”和和和和“三线三线三线三线”建设时期重要的工业布点城建设时期重要的工业布点城建设时期重要的工业布点城建设时期重要的工业布点城市，是西部重要的装备制造业基地。市，是西部重要的装备制造业基地。市，是西部重要的装备制造业基地。市，是西部重要的装备制造业基地。41414141宝鸡工业发展概况宝鸡工业发展概况宝鸡工业发展概况宝鸡工业发展概况252222、宝鸡以装备制造、有色金属冶炼、能源化工、烟酒食品、新型建、宝鸡以装备制造、有色金属冶炼、能源化工、烟酒食品、新型建、宝鸡以装备制造、有色金属冶炼、能源化工、烟酒食品、新型建、宝鸡以装备制造、有色金属冶炼、能源化工、烟酒食品、新型建材、物流产业为主要产业支柱材、物流产业为主要产业支柱材、物流产业为主要产业支柱材、物流产业为主要产业支柱装备制造有色金属冶炼重型汽车数控机床和精密磨床电子仪表石油钻采设备桥梁和钛材等能源化工物流产业新型建材烟酒食品钛合金靶材钛网及复合材料二氧化铅阳极MMO阳极煤炭采选冶金焦炭火力发电小水电站微乳化柴油基础性物流设施信息交易服务商务配套服务仓储运输服务水泥助磨剂新型保温材料建筑陶瓷新型墙体材料塑料管材烘焙面包、蛋糕天香坊月饼赌徒雪茄、好猫烟西凤酒、太白酒263333、宝鸡目前在装备制造、有色金属冶炼、能源、宝鸡目前在装备制造、有色金属冶炼、能源、宝鸡目前在装备制造、有色金属冶炼、能源、宝鸡目前在装备制造、有色金属冶炼、能源化工、新化工、新化工、新化工、新型建材、物流等产业出现聚集效应型建材、物流等产业出现聚集效应型建材、物流等产业出现聚集效应型建材、物流等产业出现聚集效应宝鸡目前重点培育了五大产业集宝鸡目前重点培育了五大产业集宝鸡目前重点培育了五大产业集宝鸡目前重点培育了五大产业集群。这五大产业集群已初具规群。这五大产业集群已初具规群。这五大产业集群已初具规群。这五大产业集群已初具规模，成为宝鸡经济发展的重要支模，成为宝鸡经济发展的重要支模，成为宝鸡经济发展的重要支模，成为宝鸡经济发展的重要支撑，也成为装备制造、有色金属撑，也成为装备制造、有色金属撑，也成为装备制造、有色金属撑，也成为装备制造、有色金属冶炼、能源冶炼、能源冶炼、能源冶炼、能源化工、新型建材、化工、新型建材、化工、新型建材、化工、新型建材、物流等产业集散地。物流等产业集散地。物流等产业集散地。物流等产业集散地。五是以烟草、白酒和啤酒、乳品加工、方便面、果品加工、面粉等为主的烟酒食品产业集群一是以汽车及零部件、机床工业、石油铁路装备、电子电器为主的先进装备制造产业集群二是以铅锌采选冶炼、钛材加工、钢材加工为主的金属冶炼及加工产业集群三是以煤炭开采、冶金焦炭生产、电力生产、热力生产等为主的能源化工产业集群四是以水泥、建筑陶瓷、铝塑管材、防水材料和新型墙体材料为主的新型建材产业集群274444、宝鸡目前初步形成了装备制造、有色金属冶炼、能源化工、新型、宝鸡目前初步形成了装备制造、有色金属冶炼、能源化工、新型、宝鸡目前初步形成了装备制造、有色金属冶炼、能源化工、新型、宝鸡目前初步形成了装备制造、有色金属冶炼、能源化工、新型建材、物流等产业基础建材、物流等产业基础建材、物流等产业基础建材、物流等产业基础物流业新型建材能源化工装备制造有色金属冶炼281第三产业的增长率和对本市国民经济的贡献率不高2第三产业的发展与兄弟城市相比差距较大3第三产业内部结构呈现多元化和多样性的特点4第三产业对劳动力的吸纳能力逐年增强5第三产业的区域发展不平衡1较低的城市化水平导致了第三产业相对滞后的发展2部分行业的投资乏力制约第三产业整体快速发展3第三产业相对劳动生产率较低限制了高质量增长第三产业发展现状第三产业格局形成原因目前宝鸡第三产业发展存在着诸多不足。第三目前宝鸡第三产业发展存在着诸多不足。第三目前宝鸡第三产业发展存在着诸多不足。第三目前宝鸡第三产业发展存在着诸多不足。第三产业发展在很大程度上取决于人口的集聚程产业发展在很大程度上取决于人口的集聚程产业发展在很大程度上取决于人口的集聚程产业发展在很大程度上取决于人口的集聚程度，而加快推进以特大城市为重点的城镇化是度，而加快推进以特大城市为重点的城镇化是度，而加快推进以特大城市为重点的城镇化是度，而加快推进以特大城市为重点的城镇化是促进人口集聚的有效途径促进人口集聚的有效途径促进人口集聚的有效途径促进人口集聚的有效途径宝鸡第三产业宝鸡第三产业宝鸡第三产业宝鸡第三产业特点概括特点概括特点概括特点概括43434343宝鸡物流产业发展概况宝鸡物流产业发展概况宝鸡物流产业发展概况宝鸡物流产业发展概况292611320341584769580271418066101811031329147417442052230339344323093028728501002003004005006007008009002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年051015202530354045GDP第三产业总量第三产业占GDP的（）宝鸡市20032009年第三产业情况表（单位亿元）宝鸡第三产业的增速一直低于宝鸡第三产业的增速一直低于宝鸡第三产业的增速一直低于宝鸡第三产业的增速一直低于GDPGDPGDPGDP的增速，导致的增速，导致的增速，导致的增速，导致但三产业占但三产业占但三产业占但三产业占GDPGDPGDPGDP的比例逐年下降的比例逐年下降的比例逐年下降的比例逐年下降宝鸡第三产业宝鸡第三产业宝鸡第三产业宝鸡第三产业占占占占GDPGDPGDPGDP总量总量总量总量30142124121531413112214514112218144424626229429533829757540936305101520西安市铜川市宝鸡市咸阳市渭南市汉中市安康市商洛市延安市榆林市杨凌区01020304050第三产业增长率第三产业贡献率2009年陕西第三产业增长率和贡献率情况表（单位）宝鸡市第三产业的贡献率较低。是陕西宝鸡市第三产业的贡献率较低。是陕西宝鸡市第三产业的贡献率较低。是陕西宝鸡市第三产业的贡献率较低。是陕西11111111市区中市区中市区中市区中为数不多的几个低于全省平均水平的城市之一为数不多的几个低于全省平均水平的城市之一为数不多的几个低于全省平均水平的城市之一为数不多的几个低于全省平均水平的城市之一宝鸡第三产业宝鸡第三产业宝鸡第三产业宝鸡第三产业增长率和贡献率增长率和贡献率增长率和贡献率增长率和贡献率311090909科学研究、技术服务与地质勘查业1090808租赁和商务服务业37424446信息传输、计算机服务和软件业66717472房地产业45373841金融业107999793公共管理和社会组织11090808文化、体育和娱乐业57485252卫生、社会保障和社会福利业93828787教育31272525居民服务和其他服务业13121313水利、环境和公共设施管理业46474748住宿和餐饮业216224225228批发和零售业25828427327交通运输、仓储和邮政业2007200720072007年年年年2006200620062006年年年年2005200520052005年年年年2004200420042004年年年年占第三产业（占第三产业（占第三产业（占第三产业（）项目项目项目项目宝鸡市三次产业及从业人员结构比例表（单位宝鸡市三次产业及从业人员结构比例表（单位宝鸡市三次产业及从业人员结构比例表（单位宝鸡市三次产业及从业人员结构比例表（单位）宝鸡三次产业及宝鸡三次产业及宝鸡三次产业及宝鸡三次产业及从业人员结构从业人员结构从业人员结构从业人员结构物流及批发零售业从业人员在第三产业中占据重要物流及批发零售业从业人员在第三产业中占据重要物流及批发零售业从业人员在第三产业中占据重要物流及批发零售业从业人员在第三产业中占据重要位置，第三产业的发展将有利于推动经济发展、提位置，第三产业的发展将有利于推动经济发展、提位置，第三产业的发展将有利于推动经济发展、提位置，第三产业的发展将有利于推动经济发展、提高就业率高就业率高就业率高就业率32宝鸡市第三产业内部结构虽然不断的发展变化，宝鸡市第三产业内部结构虽然不断的发展变化，宝鸡市第三产业内部结构虽然不断的发展变化，宝鸡市第三产业内部结构虽然不断的发展变化，呈现出多元化和多样性，但无论是宝鸡市的传统呈现出多元化和多样性，但无论是宝鸡市的传统呈现出多元化和多样性，但无论是宝鸡市的传统呈现出多元化和多样性，但无论是宝鸡市的传统服务业，还是新兴服务业都显得发育不足，第三服务业，还是新兴服务业都显得发育不足，第三服务业，还是新兴服务业都显得发育不足，第三服务业，还是新兴服务业都显得发育不足，第三产业内部结构还有待进一步升级和优化产业内部结构还有待进一步升级和优化产业内部结构还有待进一步升级和优化产业内部结构还有待进一步升级和优化2008年宝鸡市与兄弟城市第三产业增加值及比重情况表宝鸡第三产业宝鸡第三产业宝鸡第三产业宝鸡第三产业与兄弟城市类比与兄弟城市类比与兄弟城市类比与兄弟城市类比00205270432662535272318222049100910730028740311341363262424453428376492150100200300400500600700800宝鸡市包头市廊坊市绵阳市连云港市德阳市十堰市天水市北海市010203040503343434343宝鸡第三产业发展概况宝鸡第三产业发展概况宝鸡第三产业发展概况宝鸡第三产业发展概况全市40户重点企业从事物流货运工作，年总运量约950万吨其中通过铁路运输约250万吨，占26；公路运输约690万吨，占70。通过铁路运输的主要是煤炭、钢材、石油机械、钢板、机床、钛制品等，原材料主要来自辽宁、湖北、甘肃等省工业产品主要流向上海、浙江、四川等地公路运输主要是粮食、水泥、方便面等，主要流向西北方向。全市现有8个站段负责办理宝鸡陕甘两省14个市县的货运整车和集装箱到发业务，日装车能力260辆左右，可年发送货物550万吨；现有公路货运企业107户，拥有货运车辆5954辆，其中5吨以上的货运车辆2107辆,占货车总数的353。全年货运能力可达310万吨。物流发展基本概况物流发展基本概况物流发展基本概况物流发展基本概况1、物流业基本情况（截至2007年）34全市有重点第三方物流企业20户，从业人员近3000人，物流业固定资产12亿元，营业收入9000余万元，自有仓储面积18余万平方米，拥有物流计算机信息管理系统21套，铁路专用线14条，运输车辆1710余台。第三方物流企业基本依托原有的运输、仓储业及邮政业等货运企业发展而来，以公路货运、铁路货运为主，个别企业虽涉足航空物流，但因货源等方面的问题，经济效益不甚乐观。企业承运的物资主要有煤炭、矿石、生活日用品以及苹果、辣椒等工业品和农副产品，其中工业品主要以周边地区配送为主，农副产品以远途配送为主。由于发电企业用煤和生活用煤，所以宝鸡煤炭物流占了很大比重，农副产品物流以季节配送为主，而居民日用品配送则占全市物流配送的主导地位。2222、第三方物流情况（截至2007200720072007年）35宝鸡市东运运输有限责任公司现有货物配送能力18万吨，为宝鸡阜丰生物、TCL集团、蒙牛乳业等大型企业配送化工原料、家电产品及原材料、奶制品，日配送量达200吨左右。3333、重点第三方物流企业情况以大宗物流配送为主，公铁联运、物流车队、物流仓储、专用货场、货运信息中心相互依托，相互促进的现代化物流企业。自2004年成立以来，员工发展到了46人，以煤炭配送为主，配送量达50万吨，为客户节约成本、增加收入近1000万元。陕西西部物流有限责任公司宝商集团物流配送中心已建立起宝鸡、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、成都和重庆八个连锁经营配送中心，覆盖了整个西部地区。主要以配送日用消费品为主，市区日配送能力达300吨左右，为其设在各县区及周边地区的连锁超市提供货源配送。东岭集团物资公司东岭集团是一家黑色金属（钢铁）冶炼、贸易和有色金属（铅锌）冶炼、销售为核心产业，兼及焦化及煤化工、矿山开发、钢铁压延加工等产（行）业为一体的大型民营企业，已跻身“中国民营企业500强”、“中国成长型企业100强”和“陕西省民营星火科技企业20强”，名列中国500强企业第28位。36物流发展物流发展物流发展物流发展存在的问题存在的问题存在的问题存在的问题1111、物流企业整体竞争力不强，行业管理分散薄弱物流企业的发展在我市刚刚起步，社会化、专业化的第三方、第四方物流尚未真正发展和普及，缺乏完善而有效的行业协调机制，行业管理既分散又薄弱，在很大程度上影响了物流企业和全市物流业的快速、健康发展。2222、基础设施不足，技术装备落后主要运输通道供需矛盾依然突出。仓储设施落后，在使用高新技术手段储藏现代化的商品方面困难也不少。3333、物流企业信息化程度较低，第三方物流行业人才不足多数物流企业依然采用传统运作方式，完善的物流信息管理系统、电子数据交换技术和货物跟踪系统等尚未得到普遍应用，影响了物流管理水平和服务质量的提高。4444、第三方物流企业少，市场集中度低第三方物流企业发展较慢，且企业规模较小，尚未形成规模经济。企业物流管理不够科学，再加上技术落后，因此普遍缺乏竞争力。宝鸡现代物流业发展战略、措施和政策体系尚未宝鸡现代物流业发展战略、措施和政策体系尚未宝鸡现代物流业发展战略、措施和政策体系尚未宝鸡现代物流业发展战略、措施和政策体系尚未完全形成，距离完全形成，距离完全形成，距离完全形成，距离“服务宝鸡，覆盖西北，联结全服务宝鸡，覆盖西北，联结全服务宝鸡，覆盖西北，联结全服务宝鸡，覆盖西北，联结全国，通往世界国，通往世界国，通往世界国，通往世界”的要求还有很大距离的要求还有很大距离的要求还有很大距离的要求还有很大距离37重点发展的重点发展的重点发展的重点发展的物流项目物流项目物流项目物流项目在千河地区建成一个占地1000亩、涵盖机械、电子、轻工、食品、纺织、医药、化工等产业的现代化物流园区。陈仓综合物流园区配套建陶产业发展，建设集展示、销售、服务为一体，年配送产品2亿平方米、原料700多万吨的建陶物流园区。建陶物流园区依托东岭集团、宝钛集团、力兴钛业、市金属材料总公司等企业，以现有场地、设施及铁路专用线为支撑，建设占地500亩。金属材料物流配送中心配合“突破蔡家坡”战略，以陕汽、法士特为龙头，围绕构建重型汽车制造和零部件加工产业集群，在蔡家坡地区建设占地500亩的物流配送中心。汽车零配件物流配送中心以西部现代物流有限公司为骨干，不断完善基础设施和网络信息系统，大力发展煤炭配送、集装箱货运、农产品仓储配送等业务，提高运营效率，把其培育成我市最大的现代物流企业。西部现代物流配送中心改造提升市果品副食公司现有加工、储存能力，充分发挥名优农产品展示大厅和信息网络系统的作用，新征土地300亩，建设仓储运输等配套设施，建成全省最大的名优农产品展示配送中心。名优农产品展示配送中心轻工产品物流配送中心利用市创名百货公司和市工业品公司现有仓储设施、铁路专用线及场地，建立占地450亩、仓储面积6万平方米的轻工产品物流配送中心。38能够实现物流的三个基本条件，一是有用于交换的能够实现物流的三个基本条件，一是有用于交换的能够实现物流的三个基本条件，一是有用于交换的能够实现物流的三个基本条件，一是有用于交换的商品；二是交换的市场；三是实现交换的交通条件商品；二是交换的市场；三是实现交换的交通条件商品；二是交换的市场；三是实现交换的交通条件商品；二是交换的市场；三是实现交换的交通条件宝鸡工业门类齐全，加工制造能力优势明显，加上宝鸡工业门类齐全，加工制造能力优势明显，加上宝鸡工业门类齐全，加工制造能力优势明显，加上宝鸡工业门类齐全，加工制造能力优势明显，加上交通区位优势明显，具备建设自觉行为的商品集散交通区位优势明显，具备建设自觉行为的商品集散交通区位优势明显，具备建设自觉行为的商品集散交通区位优势明显，具备建设自觉行为的商品集散地物流平台体系地物流平台体系地物流平台体系地物流平台体系物流业存在的不足为项目的横空出世奠定基础物流业存在的不足为项目的横空出世奠定基础物流业存在的不足为项目的横空出世奠定基础物流业存在的不足为项目的横空出世奠定基础政策的保障为项目提供成功基础政策的保障为项目提供成功基础政策的保障为项目提供成功基础政策的保障为项目提供成功基础成功的沃土成功的沃土成功的沃土成功的沃土成功的沃土成功的沃土成功的沃土成功的沃土39宝鸡市宝鸡市宝鸡市宝鸡市51物流地产行业分析52区域战略分析53区域产业转移54项目开发的机会55项目可发展的业态PART5区域战略背景下的机会区域战略背景下的机会区域战略背景下的机会区域战略背景下的机会区域战略背景下的机会区域战略背景下的机会区域战略背景下的机会区域战略背景下的机会4051515151物流地产行业分析物流地产行业分析物流地产行业分析物流地产行业分析我国物流地产发展历程回顾我国物流地产发展历程回顾我国物流地产发展历程回顾我国物流地产发展历程回顾1我国物流地产的现状及趋势我国物流地产的现状及趋势我国物流地产的现状及趋势我国物流地产的现状及趋势2我国物流地产投资模式我国物流地产投资模式我国物流地产投资模式我国物流地产投资模式5国内外物流地产对比分析国内外物流地产对比分析国内外物流地产对比分析国内外物流地产对比分析4我国物流地产风险分析6国外物流地产研究37我国物流地产案例研究41成长期成长期成长期成长期20012003年调整期调整期调整期调整期20032004年发展期发展期发展期发展期20042008年引入期引入期引入期引入期19992001199920011999200119992001年年年年物流园区具有明显的基础设施建设性质,投资回收期长,短时间内未能显现出经济效益,全国范围内实际运营的物流园区较少,规划、在建状态的物流园区数量占比重较大。主要集中在珠三角地区和长三角地区。社会各界对物流园区的运作机制、盈利模式等关键因素还存在认识上的差异。一些企业认为,物流是高利润行业,投资建设物流园区很快就能获得明显的经济效益。在建设前期对投资风险缺乏足够的估计。中国物流园区发展进入了调整期,这个时期的物流园区最明显的特征表现在数量增加速度放缓,一些待建、在建项目处于观望状态一些项目处于停滞状态一些项目开始重新定位。调整期后的物流园区建设开始逐渐从盲目走向科学化、系统化和规范化。经过了一个短期的调整,政府和行业协会开始进行有目的、有步骤地引导物流园区的发展,理论界开始进行较为深入的理论研讨,实践上的探索和业务创新不断展开。这个时期的显着特征表现在,国家宏观调控政策开始发挥成效,物流园区开始走向理性化的健康发展轨道。截至截至截至截至2008200820082008年年年年7777月月月月,我国物流园区我国物流园区我国物流园区我国物流园区基地基地基地基地已达已达已达已达475475475475个，经个，经个，经个，经历了引入期、成长期、调整期和发展期历了引入期、成长期、调整期和发展期历了引入期、成长期、调整期和发展期历了引入期、成长期、调整期和发展期4444个发展阶段个发展阶段个发展阶段个发展阶段我国物流地产我国物流地产我国物流地产我国物流地产发展历程回顾发展历程回顾发展历程回顾发展历程回顾42国内物流地产业的发展首先得益于普洛斯等一批外资物国内物流地产业的发展首先得益于普洛斯等一批外资物国内物流地产业的发展首先得益于普洛斯等一批外资物国内物流地产业的发展首先得益于普洛斯等一批外资物流地产商的进驻及对中国物流地产市场的开发。通过几流地产商的进驻及对中国物流地产市场的开发。通过几流地产商的进驻及对中国物流地产市场的开发。通过几流地产商的进驻及对中国物流地产市场的开发。通过几年的发展，目前呈现出以下特点年的发展，目前呈现出以下特点年的发展，目前呈现出以下特点年的发展，目前呈现出以下特点我国很多从事物流地产的企业由于企业资金实力不强、管理水平不够等问题并没有像外资物流地产商那样进行大规模的物流网络建设。这就限制了我国物流地产企业的发展空间，对我国物流地产的长远发展也是不利的。发展趋势良好，发展潜力巨大发展趋势良好，发展潜力巨大发展趋势良好，发展潜力巨大发展趋势良好，发展潜力巨大1111在国外企业的带动下，国内的中粮集团、和记黄浦、珠江地产、宝供集团以及中粮集团等数十家地产和物流企业相继投入其中。目前已经运营的物流园区比例较低，规划中的数量较多的现象表明，我国物流地产的发展潜力非常巨大。2222物流地产市场区域差异明显，沿海经济发达地区为投资首选物流地产市场区域差异明显，沿海经济发达地区为投资首选物流地产市场区域差异明显，沿海经济发达地区为投资首选物流地产市场区域差异明显，沿海经济发达地区为投资首选物流行业对经济的依赖性较大，我国区域经济发展水平的差异导致了我国区域物流运行的不平衡。总的来说，经济发达、现代化物流业快速发展、对物流基础设施需求旺盛的沿海城市，特别是物流地产稀缺的上海是国内外物流企业投资的热点地区。3333国内企业规模化、网络化发展不足国内企业规模化、网络化发展不足国内企业规模化、网络化发展不足国内企业规模化、网络化发展不足我国物流地产我国物流地产我国物流地产我国物流地产发展现状分析发展现状分析发展现状分析发展现状分析43今后很长一段时间内还会保持供需两旺今后很长一段时间内还会保持供需两旺今后很长一段时间内还会保持供需两旺今后很长一段时间内还会保持供需两旺,市场容量继续增长。市场容量继续增长。市场容量继续增长。市场容量继续增长。分布上逐渐向内陆城市扩展分布上逐渐向内陆城市扩展分布上逐渐向内陆城市扩展分布上逐渐向内陆城市扩展,各企业逐步形成具有一定规模各企业逐步形成具有一定规模各企业逐步形成具有一定规模各企业逐步形成具有一定规模的仓储网络的仓储网络的仓储网络的仓储网络,实现规模经济实现规模经济实现规模经济实现规模经济222233334444继续保持增长趋势继续保持增长趋势继续保持增长趋势继续保持增长趋势,逐步趋向正规化和规范化发展逐步趋向正规化和规范化发展逐步趋向正规化和规范化发展逐步趋向正规化和规范化发展企业更注重彼此间的相互协作企业更注重彼此间的相互协作企业更注重彼此间的相互协作企业更注重彼此间的相互协作大量增值服务出现大量增值服务出现大量增值服务出现大量增值服务出现专业化分工将更细专业化分工将更细专业化分工将更细专业化分工将更细1111今后很长一段时间内还会保持供需两旺,市场容量继续增长。分布上逐渐向内陆城市扩展,各企业逐步形成具有一定规模的仓储网络,实现规模经济，各项相配套的法律法规和政策会相继出台和实施。物流地产项目开发运营期和回报期长,具有一定的投资风险,而且要求流地产商要建好市场,经营好市场,管理好市场,具有保持物业持续增值的能力。要求物流地产商与相关中介机构的密切合作,互惠互利。最明显的体现在仓储设施功能的变化上,由储存功能逐渐转向增值服务。中介机构、咨询机构会更加专业化各种增值服务的出现,也会加快物流地产市场专业化分工进程。我国物流地产我国物流地产我国物流地产我国物流地产发展趋势预测发展趋势预测发展趋势预测发展趋势预测44与在我国投资物流地产的外资企业类似，国外物流地产商很重视物流地产的规模和物流网络的建设。这种经营策略以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，并形成一个全球化的物流配送网络。国外物流地产的发展开始于上世纪国外物流地产的发展开始于上世纪国外物流地产的发展开始于上世纪国外物流地产的发展开始于上世纪80808080年代，物流地产发达年代，物流地产发达年代，物流地产发达年代，物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。经