上海漕河泾工业园区地块综合开发项目策划及咨询服务报告终稿

上海漕河泾工业园区地块综合开发项目策划及咨询服务报告终稿DEVELOPMENTOFPLOTW19WITHINSHANGHAICAOHEJINGHITECHPARK上海漕河泾工业园区W19地块综合开发项目DEVELOPMENTCONSULTANCYSERVICESFINALREPORT策划及咨询服务报告终稿二零零四年十二月DECEMBER2004CHAPTER章节PAGE页码10INTRODUCTION简介111BACKGROUND任务介绍112SCOPEOFWORK服务内容213REPORTSTRUCTURE报告结构220CONCLUSIONSANDRECOMMENDATIONS项目开发规划建议321DEVELOPMENTSUGGESTIONSTOTHEWHOLESUBJECTEDPROJECT总体项目开发建议322DEVELOPMENTSUGGESTIONSTOHOTEL酒店开发建议1023DEVELOPMENTSUGGESTIONSTOOFFICEBUILDING办公楼开发建议1424DEVELOPMENTSUGGESTIONSTOSERVICEAPARTMENT酒店式公寓开发建议1VIEWASWELLASTHEGARDENEENNVTIRONMWITHGELAR2THEBNUERMOFPOLEMYEESOFINTERNATIONALPNOCSEAIMAHSOSLADESNRIAEC上海外商投资力度持续增长，自1990年至2003年，上海每年新批三资企业数量一直在增加，平均每年新增为2,730家左右。三资企业雇员数量也在持续增加，带动上海整体消费水平的增加。ATTHEENDOFTHEYAREOF2003,NIGFORECTDREIINVESTMENTSINSHANGHAIAREMFRO108NUOCSEIRTNADSAERAMOERNAHT300PNOSAEICMNIEHTFNUOTRE500VTNSIENISHGINAHATHEREREA56REGIONALHEADQUARTERS,90INVSTENTEMCOPANMIESNAD106RDECNERSTOFULTINTIONLAMAOPANCIEMSINSHANGHIA46CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析至2003年末,在上海投资的国家和地区已达108个，财富500强企业已有300多家进入上海。跨国公司地区总部、投资性公司和研发中心分别达到56家，90家和106家。THEINCREASEINNFOREIGCTDIREINVESTENTMINSGAIHANHHASILITATEDFACTHEOLUTIONEVOFSNAHHGIANIOTAOWDLRSSALCYTIC,DEHNECNAHTENOCECIMOGORHTWFOSHGNAIAHGOTHTREEWITHTHEGROWTHOFEINCOMOFSHANIGHARESIDENS,TASLLWEASFACITEDLITATHEGROWTHOFHTEOCLAICREMMPORYTREPKRTAMENISGNIAH跨国公司进入上海，不仅使上海挤入世界级城市的行列，同时使得上海的经济和人均收入都有快速增长的作用，同时更使得商业房地产市场日益繁荣。CHART35FREIGNODCTIREIENVTESTMINSHANGHIA图35上海外商直接投资外商直接投资额FDI12000100008000亿美元100MILLIONYUAN60004000200000019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200419年度YEARSOURCESHGANHAISTATISTICSYEARBOOKS资料来源上海统计年鉴THETOTALLEVLEOFFIORGNEDCTRIEIENNVMTESINSHNAGHAIHASINCREASEDSIGNIFICANTLYNINETCERY,SRAEORFMUS0214BOILLINNI1990OTUS11064BNOILLINI2003IN2003,SHANGHIAHASCTEDATTRACONCTEDTRAFOREIGNLCAPITAOFUS11064NBILLIOWITH235GROWTHINHETSAMEPERIODLASTYREATHETUALACFOREIGNLCAPITAFLOWINISUS58547CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析BILLIONWITHTHEGROTHWRATEOF301PCOAREDMTOTHEPEVRIOUSYEARITISXEPECTEDTHATTHELEVELOFINVESTENTMWILLCONTINUETOGORWNIETHSHOTRTOEDUIMMTERMFROMJURNAYAOTSPREBEETMNI2004,HTENROGTNEMEVHSAPPAVORED3383OFGIERNTESVNITNEMCTS,PROJEATTRACTINGCONTEDTRACIGFORENCALPITAOFUS9204BYTHEENDOFSPBEETRME2004,THEREAREALTOGETHEROREMTHAN35000IGNFORENVESTEDIPONCMAIESINSHANGHIA在过去几年内，上海外商投资金额有者快速的增长，1990年上海吸收外资合同金额为214亿美元，到2003年上海吸收外资合同金额已达11064亿美元，同比增长235；实际到位金额为585亿美元，增长301。上海今年前三个季度吸收外资在高基础上实现稳步增长。19月，本市共批准外商投资项目3383个，吸收合同外资金额达9204亿美元。截至2004年9月底，上海市累计批准外商投资企业35000多家。316SAGHAHNITOUISMRECONOMY上海市旅游经济INRECENTYARS,ETOURISMINSHANGHAIEPSKEGROWINGNADOREMANDOREMTOUISTSROCMEHERETHECONCEPTOFCITYTOURISMISIMVORPNIGHTIWHTEEGNIDETARTLEEMSTNEFOEXHIBTIONI,UISTMORBUSINESSTOURISMANDLEISUREANDVOCATIONALUISTMOR近年来，上海市旅游业持续良好运营，来上海旅游以及以上海为中心的旅游人数逐步增长，上海市的城市旅游概念正在逐步完善。会展旅游、商务考察旅游、休闲度假旅游等构成上海都市旅游的主体内涵并逐步形成旅游经济新的增长点。CHTRA36PELPOENBREMUSNADTMSIRUOEPXESNEFOSTSIRUOTORFMOHTERSEITICOFCANIHINSHANGHAIBEDSAONTHEDATUMOF2004图36国内旅游者来沪人数及人均在沪旅游消费支出（2004年数据为预计数）48CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析国内旅游者来沪人数及旅游消费DOMESTICTOURISTSEXPENDITURE10000180016009000140080001200100070008006000600400500020040000199920002001200220032004人均消费元EXPENDITUREPERCAPITAYUAN旅游者人数万人TOURIST10THOUSANDDATAEROSECRUSHGNAIAHTOMSIRUADNIMOITARTSINBUAERU资料来源上海市旅游事业管理委员会SECNI1999,HTEBNREUMFOCITESDOMOTSTSIRUSPEEKNISNIGAERCNIS,IAHGNAHHTIWAGROWTHTERAOFABOUT46YANNUALLIN2003,THEBNMERUOFTOUISTSRDROPPEDBY132BECAUSEOFTHERISICSOFSASITISEXPCDETETHTAABOUT95ILLIONMDOMESTICTOURISTSWILLVISITSHANHIGAINTHEYREAOF2004INETHFUTURE,OREMANDMOREDOSTICMETOUISTSRWILLTISIVSIAHNHAGNIWOGOTYNAMOTCAFSRSUCHASRNATIOINTENALIZATIONOFSHANGHAI,THEEVENTOFWORLDEBXHIITIONCONFERENECANDNMAYRNATIOINTENALSSPORTEGAS,MTCE从1999年开始，国内来上海旅游的人数持续增长，增长率一直保持在46（2003年受非典影响，国内来沪旅游人数锐减，下降了132）。2004年预计全年来沪旅游人数将达到新高9500万人次。预计随着上海日益成为国际化大都市，世博会的召开，众多国际赛事的举办等因素影响，国内来上海旅游的人数将逐年增加。TBLAE32THEBNERUMOFFEIORGNTOIURSTSVSITINIGSHNGHAAIINESOMYEARS主要年份来上海的国际旅游入境人数49旅游者人数TOURISTS人均旅游消费EXPENDITUREPERCAPITACHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析年份国际旅游入境人日均来沪旅游平均逗留天数（天/人）旅游外汇收入（亿YRAE数（万人）人数（人）GRAVEAEDYASNI美元）SHYGNAPRA/DIAHNOSETOURISTSFROMTOURISTSFROMTOURISMORBA1DA0BARODAPERDAYN1IECOM00LILMOINHTUODNASODSRALL1978240265838705619803118854396086199089324472832311995136793448381944200018144970392161320012042655963871808200227253746636122752003319878764361205320043536958926THEBERNUMOF2004ISTEDTISAEMDATA2004年数据为估计值。DATAEROSECRUSHGNAIAHTOMSIRUADNIMOITARTSINBUAERU资料来源上海市旅游事业管理委员会SINCESHANGHAISPOSITIONASBUSINSS,EICECONOMANDNANCIALFIENERCTISSETUP,DANALSOTHECITYGIMAEISIMPOGRVINABADRO,OREMANDOREMFOREIGNUISTSTORCOMETOSNAHHIGAORFBSSENIUSROOITAVCNAFMORJUNAYRAOTAUUTGSNI2004,BUAOT2398OILLIMNGNIEROFOSTSIRUTTISVISHNAHG,IATAEHTDYALIREBUNMFO9788NOEGAREVAITNACBEFORESEENTHATOREMFOREIGNTOUISTSRWILLECOMTOSHANGHAICESINSHNAGHIAWILLBEHTEDNIW“”OWFOCHANIOTHTEOW,DLREHTNINRETNLOITAAORTPOEMATILNDNAEHTCINOCEMONREETCOFCHNIA随着上海商务、经济、金融中心的确立，以及上海城市形象在国际上的不断提升，来沪观光旅游、商务旅游的外国人不断增多，近年来一直保持了强劲的增长势头。2004年1月至8月，共计有2398万国际游客入境，平均每天达到9788人次。预计随着上海作为中国对外的窗口，日益成为国际化大都市，成为中国经济中心，国际上来上海旅游的人员将逐年增加。317SARYUMM小结50CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析GDPOFSHGANHAIHASKPETTWODIGITINRCSEEARATESINCE2000ANDCANBEEXPECTEDTOKEEPTHENSECREAIINTHEUTUFRE,HWHICBUILDSAONGSTROFONNUDATIORFTHEDBECTESUJPRCTOJE上海自2000年至2004年前三个季度GDP保持了两位数的年均增长率，预计未来上海的经济仍将保持快速增长，上海国民经济的持续增长为本案房地产项目提供了有力的支持和坚实的基础。THERETAILLESSAOFLSOCIACOERNSUMGOODSOFSHANGHAIDANSPDOSABLEIINCOMEOFRESIDENTSHAVEASEDINRECFASTINRECENTYRS,EAWHHICPORVIDESLARGEPNOTETIALARKTMEFORTHETAILREDEVELOPMENTPARTOFTHESUBJECTEDPOJECTR上海社会商品零售总额和居民可支配收入在近几年都保持了快速的增长，为零售商业的发展提供了具有潜力的市场。SHANSGHIAATTRACTIVENSSEFORIGNFOREENINVTESTMSAWELLSAEXPTSAANDTOURISTSISGROWINGBAUEECSOFSTRONGERCITYPTITIVEECOMADVANTAGEANDPOVRIMEENTMOFNITSEVTNEMNNEOREIV,TMNHCTIWSESNIRAECTEHANEDMDOFRIDDMELHGIHLEVELDECIVRESAPARTENT,ML,HOTEOFFICEBUILDING,RESTANTAURANDENTERTAINENTMILITIFEASC由于城市竞争力的不断加强，投资环境的不断优化，上海对外商投资的吸引力正不断增加。外资的大量进入对上海经济的发展将起到巨大的促进作用，并使得上海对外籍雇员及旅游者的吸引力不断增强，从而增加了对上海中高档服务性公寓、酒店、办公楼及餐饮娱乐设施的市场需求。TOUISMRECOYNOMOFSANGHHAIISDEVELOPINGFASTINETHSEYARSEMOREANDOREMOTSTSIRUEMOCOTSHGNAIHNIESCSHANGIAHSEMOCEBEHTUBNIS,ESSOCEIONCMDNAFINANCIALENERCTOFCHINASTRONGTOMURISOECNOYMNDAITSISINOGPMRFUTUREPROVIDEAFAVORABLEENENVTIRONMFORTHEHLOTELENTOPDEVMEPARTOFTHESUBECTEDJPORECTJ上海市旅游业持续良好运营，来上海旅游的人数逐年快速增长。随着上海商务、经济、金融中心的确立，以及上海城市形象在国际上的不断提升，会展旅游、商务考察旅游、休闲度假旅游等将使上海旅游经济保持高速增长。旅游经济的强劲发展将为上海的酒店业营造良好的外部环境。32MOARCCOYMOENOFXIUHUDTSITCIR徐汇区经济环境分析XUHUIDISTRICTISONEOFTHENERCETDSTRICTISINSHANGHAI,LOCATEDINTHETSOSUTHWEOFTHEURBANAREAANDCOVERINGANAREAOF548SQUREAETKEIRLSOMABOUT106MILLION51CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析RESIDENTSLIVEINHETTDISTRICXUHUIDISTRICTBORDERSWITHLNUWASTRICTDIINTHEST,WEISOLCESOTPUODGNAERAASSOCRHUNPAGURREVIINTHESOUTHEAST,NEIGHBORSWITHOCUNTIESLIKEMINHANGANDSONGNGJIAINTHESOUTHANDWEST,BORDERSONJGINANNDACHANGGNINDISTRICTSINETHNORTH徐汇区是上海市的中心城区之一，位于市区西南部，区域面积548平方公里，常住人口106万。东以陕西南路、日晖港与卢湾区毗连，东南隔黄浦江与浦东地区相望，南以淀浦河、西以虹梅路与上海县为邻，北以长乐路、淮海西路与静安、长宁两区接壤。是青浦、奉贤、松江、金山等郊县进入市区的咽喉，又是通往浙、闽、赣、皖等省的要道。321MOECONOMYACROFXUHUIDSTRICTI徐汇区总体经济TEHGGAETAGERCOYEMONOFXUIUHTCIRTSIDSPEEKGORNIW,GROF,ELPXEMAGEROILANOYECNOMADDEDVALUEINDCREASETO7574BLLIONIRMBIN2003BY384BILLIONRMBFROM3734BILLIONRMBIN1997,THWIANINCREASERATEOF1251ANNLULYATHEAGGREGATEECYONOMOFXUHUIDSTRICTIDLEASAMONGURBANDSTRICTSIOFSHANHIGATHESTRUCTUREOFYECONOMHASEENBIPROVEDM,TOO经济总量持续快速增长，地区增加值从1997年的3734亿元增长到2003年的7574亿元，六年内净增384亿元，平均每年增长1251。经济总量继续保持中心城区领先水平，经济结构得到进一步调整和优化。CHART37RATIOOFTHEHREETINDUSTRIESINXUHUIYARE1997AND2003图37徐汇区三次产业的比例1997年与2003年52CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析徐汇区三次产业比例1997年RATIOOFTHREEINDUSTRIESINXUHUIYEAR1997第一产业FIRST第二产业SECONDINDUSTRY,001INDUSTRY,2659第三产业THIRDINDUSTRY,7340徐汇区三次产业比例2003年RATIOOFTHREEINDUSTRIESINXUHUIYEAR2003第二产业SECONDINDUSTRY,1995第三产业THIRDINDUSTRY,8005RESOURCECBRE资料来源世邦魏理仕RETAILINGANDREALESTATEINDUSTRIESPAYLYVERPORTANTIMROLEINTHETHIRDINDUSTRYOFXUHUIYCOOMENIN2003,THEADDEDVALUEOFGRETAILINWAS1995BLLIOINRMBANDTHEADDEDVALUEOFALREESTATEWAS1151BILLIONRMB,EQULATO2634AND1520OFTHETOTALREGIONALADDEDVALUERESPECTIVLYEOTHERPARTSOFTHETHIRDNDUISTRYHAVEBNEEDEVELOPED,OTOTHEYECONOMHSABEENINCREASINGATATERAOFROUNDA12NUALLYANONEGAREVANIHTETPSAXISYSRAEVRDEIATA15其中，在第三产业中，商业、房地产业支柱作用明显。2003年商业实现地区增加值1995亿元，房地产实现地区增加值1151亿元，分别占区属增加值总和的2634和1520，其他服务业也有了很大发展。经济抗波动能力增强，六年中经济增长始终保持在12上下，波动在15个百分点左右。322RETAILING商业53CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析SLAICOOUSCNREMOOGSDKTRAMEHASBEENRCNINISAEGDNAEHTOCOITPMUSNNUTCURTSERSAHBEENPORIMVEDINTHEPASTSIXYEARS,RETAILSALESOFLSOCIACONSUREMGOODSHAVEBNEECUULATEDACMTO57048BILLIONRMB,WITHANNUANLASIENRECTERAAT1166ONAVERAGETHETAILRELESSAOFTHEYREA2003WERE12712BILLIONRMB,572OFTHETOTALRETAILSALESOFSHNAGHIATHEPTIONCONMSUSTRUCUTERHSAALSOBNEEPRIMOVEDCOPTIONSUSMINREGARDTOREALTATES,EOS,BILAEUTOM,LECOTEMETCAREINCREASINGSTFAA,CCORDINGLYXHUJIAUIMMEIALCORCCENTERADJUSTSANDUPGRADSECOMMODTYIUCTUSTRREANDVACHIEESOREMCOENOMICBENEFITSIN2003,XHUIUJIACOMMERCIALCENTERINCLUDINGGRANDGYATEWASHGOPINPLL,MAEASTERNDEPARTENTM,STORENO6EDEPRNTMATSTORE,HUNIJITNEMTRAPEDOTS,ERPCIFICATNEMTRAPEDOTSRENADBINAOAHUILDIGITAODUPCRTSSTOE,RCTEEVEIHCADLIATERSELASOF6075ONILLIBRMBOREHTYTSEPOFSLIATERRAEVEDPOLE,DETOO,SUCHASPOUERDCMARKET,ITDPROUCTSMARKTE,CONSTRUCTIONATRIALSMEMARKTECOULANMMERNILIATGHSANBEEDOLEVEDEPVYERLLEWUMOMLANCUSKRAEPETMRKILEJ,ILEDAITOPANDFRESHNADHAOYUDOUOHAVEDEVELOPDEINTO137RETAILCHAINSBYTHEENDOF2003ANDHIEVDACESALESOF256BILLION,ASEDINCREBY5491PCORMEDATOTHEPEVIOURSYEAR消费品市场稳步增长，消费结构升级明显。六年来，共完成社会消费品零售总额57048亿元。其中2003年达到12712亿元，占全市总额的572，比上年增长1536，六年中平均年增长1166。居民消费能级提升趋势明显，住房、汽车、通讯类产品及与住房相关的商品消费进一步扩大。徐家汇商圈实施商品结构调整，注重经济效益的提高，其市级商业中心功能进一步突现。2003年，徐家汇商圈内港汇、东方、六百、汇金、太平洋、汇联等百货商厦及太平洋、百脑汇等电脑市场共实现社会消费品零售6075亿元。各类专业市场日益兴旺。农贸市场、电脑市场、建材装璜市场等均有较大发展。社区商业规模迅速扩大，纳税在本区的家得利、顶顶鲜、好又多等超市至2003年末网点总数达到137个，社会消费品零售总额256亿元，并上一年增长5491，发展速度高于平均水平，成为区域商业中一支重要的生力军。323REALESTATENDUSTRIY房地产业REALESTATEINDUSTRYINXUHUIDSTRICTIHASBEENVERYTIVE,ACHEVACIINGADDEDVALUEOF1152NBILLIORMBIN2003,INCREASEDYB243PCOAREDMTOTHEVPREIOUSYEARFROM1997TO2003,YSECONDARMARKETFORRESIDENTIALREALTEESTAHADSOLDAREAOF74379MILLIONSQUARETERS,MEINRASEDCEBY243OPDCAREMTOTHEVSPREIOUYAREANDCHEVDAIESELASFO40737NBOILLIRMB54CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析房地产行业持续活跃。2003年实现增加值1152亿元，比上一年增长幅度达243。1997至2003年六年间，商品房二级市场销售面积为74379万平方米，成交金额为40737亿元。预售面积为76815万平方米，成交金额为41862亿元。住宅商品房向大房型、高品质发展。1115ILLIOMNSQUREAETERSMOFNOENLNRESIDTIAALREESTATESUCHASFICEOFBUGSILDINANDRETAILINGSTOESRHAVEBEENPCLETOMDEINTHEYEAROF2002LGEARBNMERUOFHGIHYQULITAEFICOFBUILDINGSISUNDERCONSTRUTIONCREALETATESYINDUSTRSHADAEMSIGNIFICANCEOCONTRIBUNTIOTTHEAGGTEREGAECONOMYINTHETDSTRICI非住宅商品房发展加快，2002年徐汇区共推出115万平方米办公楼，商场等各类非住宅房产。另有一批高档商务楼正在加紧建造中。房地产业对区经济贡献进一步增长，行业税收12亿元，比上一年增长幅度达4903。324THESECONDINDUSTRY工业THEOSECNDRYAYINDUSTREPKESGROINGWIN2003,TALTOPRODUCTIONVALUECREAHDETO10872BILLIONRMB,RESULTINGFROMANANNUALINCREASERATEOF1523INTHEEVIOUPSRSIXYEARSTHECONCENTRATIONRATEOFTHEINDUSTRYHASPROVEDIMTHREEARE22PCOANIESMTHATHAVEVIEEDACHSSALEOFOREMTHAN100MILLIONRMBIN2003SEOMEMPHASIZEDNIUDSEIRTSEKILOELBIMOTUANADUQE,STNEPIMELECTRICS,FOODPROCESSING,OCNSTRUCTIONIRETAMSLANADNAHCEM,SCICTEHEVANEEBPODLEVEDEYNGISLTNACIFIDNAHTEVITEEALRPUSPOGNITREINAPOCSMOCTEARNMGOLEOCEMNIOTGNIEBHICHETNIUDSEIRTSUSHCSAELECTRONCS,IBIOOYLGERINGNGENIEANDNEWLSMATERIAAERIPOVRMED,TOOBYTHEYREAOF2003,NOITPOCURDVAULEOFHIHCETSDNIEIRUTSHASOCNUDETROF44OFEHTOTLATPRODNUCTIOSLESAOFTHETRDICTSIHITECHINDUYRTSPSAKRREAVELDGNIPOETSAFOTTRATSEHTETAGERGGATCEFFE工业稳步增长。2003年完成工业总产值10872亿元，自1997年六年中平均年增长1523。工业集聚度增强，2003年工业企业年产值超亿元的企业达22家。工业企业效益良好，2003年工业产销率为9993，实现工业增加值为1413亿元。重点发展汽车零配件加工、电气机械及器材、食品加工、建筑材料、机械设备、金属制品加工等工业，扶持和培育了相关的产业群体。以电子信息、生物医药、新材料为代表的高新技术产业得到了较大发展，到2003年，高新技术产值已占区工业产值的44。“三区三园”在产业政策扶持下迅速成长，产业优势和园区集聚效应开始显现。325FIGENORINVNESTMET吸引外资55CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析FGIERONENTMVTNSIESAHBNEENISAERCNIGAFTSNIEHTDTCIRTSIFMOR1997OT2003,ALTOGTHREE323IGNFORENVESTEIDCTSPROJEHAVEBEENAPPROVEDANDOTALTFOREIGNINVESTENTMCLAPITAAMOUNDTETO115BLLIONODLLARSIN2003,104IGNFORENDVESITEPNCOESAIMWERSETUPANDCOUALNTACTROFGEIRNITENSNVEMPCTIALSWA290ILIMLONOD,SRALLDEASNRIECBY16NAD7PSERVLITCEYEDERAPMOCOTEHTVEOIRPSUYRAE利用外资大幅增长。1997至2003年六年来，全区累计批准外商投资项目323个，投资总额115亿美元。其中2003年全年引进外商投资企业104家，合同利用外资29亿元，分别比上年增长16和7，为六年来最高水平。2003年引进的外商投资企业中，服务业项目居多，有79个；引进的外商独资企业居多，有59家。326POOPUNLATIANDNESISDETRINCOME居民人口与收入BYHTEDNEFO2003,DISERTNEOITOAUPLNPFOXUHUIDISTRICTSWA885NDT,HOUSAWITHDENSITYOF16161PERSONSQSUARE/KLOTEIRMETHEINOCMESOFRESIDENTSKEPEGROWINGANNULAINOMECPRECAPITAOUNTEDAMTO22870RMBIN2003,OREMTHNATHENUMBERFOSHANGHIATA22160RMBRSIDNSEETSAVINGSAREINCREASINGANDACHEDRETOSAVINGLNAABECOF4185BINLOLIRMBDNA2045BNLIILOSORDALL截至2003年末，全区户籍人口为885万，区域人口密度为16161人/平方公里。居民收入水平稳步增长。全区从业人员2003年平均劳动报酬为22870元，高于全市平均劳动报酬水平22160元，比上年增长1294。居民储蓄稳定增加。2003年末区域内居民人民币储蓄余额为4185亿元，同比增长235。居民外币存款余额为2045亿美元。327SARYUMM小结THEFASTWGTHORANDDEVLENTOPEMOFMACROCOYENOMOFXHUUIT,DISTRICESPECIALLYOFREAL,ETATESRETAILINGNADHIHTECINDUSTRIES,ETCANDINCREASEOFTHECPONTISOUMNYBAILITOFSIDNSREETPORVIDETHESUTEDBJECPOJECTRWITHISINPROMGMACROECICONOMENENVIROTNM徐汇区的经济持续增长，尤其是房地产业、商业和高科技产业的快速发展以及居民消费力的不断提高，为本案房地产开发项目提供了良好的外部环境。33GNOETMNREVCEIILOPSAYNASISL宏观政策分析331MACROOECNOICMCPSIOLIE宏观经济政策FROMTHEFIRSTHLFAOFYARE2004,CENTRALGOTNENREVMDIALOUTLAVRESEOPSEICILIADEMOTCONTROLDEVLENTOPEMSPEEDOFACROMEYCONO,MWHICHWILLHVAESIGNIFICANTPACTIMONREALESTATEINDUSTRYTEHSEPOLICIESINCLUDE56CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析2004年上半年以来,政府出台了多项旨在抑制经济过快增长的宏观调控政策,对于房地产行业而言有较大影响。这些调控政策包括CENTRALBANKHSARAISEDRVERESERATEFORSAVINGCACOUNTBY05SINCEAPRIL25,2004央行自2004年4月25日起提高存款准备金05个百分点。SATETDEPARTMENTNANODUNCETOATEREGULONINCREASINGAPTALCIRATIOOTALOTTNNIETMTSEVUOMATNNIOSEMDEXIFSTESSAVNINEMTESTORPSTCEJNIUSHCDNISEIRTUSAS,LEETSLORTCELEYDEZNIULA,MUMNECETMNADLAERATSEETDEOLEVENPMTS,YLLACIFICEPAPTALCIRATIOOFREALESTATETSPROJECISREGUDLATEAT35INSTEADOFTHEOIGINARL20OIECNOALMCRSIDNIALEETPOJECTSRAREEXLCUDED国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中，房地产开发（不含经济适用房项目）资本金比例从20及以上提高到35及以上。THESTNIARTSEROTGEVIONASLREAGNIRTSTNEDROCCAIGNOTEHTHTEERDNIW“OWGUIDLINES”EISSUEDBEFORENTIONLAADAYIN2004五一前夕，银监会出台三条“窗口指导精神”，严控贷款。MOTSLAERTSEEATPROLEVEDSEYLERNOSNAOLORFMBNAKSTOFINANECTHEPORECTSJTHEREFORE,PTALCAICOSTANDDEVELOMENPTOCSTINCREASEWITHTHELOANSTRINGENCY,INTERESTTERAFLOATINGANDEPRICRISINGOFURTSNOCNOICTIRETLSAMA由于目前国内房地产行业的融资渠道过于单一，基本依靠银行贷款。随着银根紧缩、利率上浮，加之建筑材料的成本上升，房地产开发商资本成本和开发成本正在逐步提高。同时，宏观调控政策也使得市场上房贷加息预期的升级。332RLAEATSEETSEICILOPYANASISL房地产政策背景分析INTHEYEAROF2004,ALCENTRGOEVNERNTMIDLAOUTARIESSEOFPIESOLICONALREESTATETOCURBTHEOHATVEERDNEVELOPMETOFTHEDYINUSTR2004年，政府为了控制房地产投资过热的现象，出台了一系列的政策来规范房地产市场的健康运营。3321PSCOIELI政策内容AREGULATIONOFPOHRGIBITINRESALEOFUPNETLDCOMEREALESTATEINSHANGHAI上海市“期房限转”政策57CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析ADROCCIGNOTHTETSETALOISICEDNSONGNITCIRTSERELASEROFLAERETATSEUFUT,ERPREPURCHASEDALREESTATENCANOTBERESOLDBEFORETIONPLECOMOFCONSTRUCTIONWHENTHEREALESTATEARESOLDATERFCOTIMPLEONOFCONSTRUCTION,THENTIONRASACTMUSTBEDRREGEISTETORLATIVEEIADNMISTRATIONUBUREATHSIOYPCILISNOTPALDPEIOTNDONITLSNAEEIRREALTATESEYTEUEBECASTHESSALEOFNORESIDNNETIALREALTATESEONLYCOACUNTEDFOR64OFTHESALESOFTOTALREALSTATEEIN2003NDANCANOTMAKEPTACIMONSPECULATIONINTHEMARKET根据最新的关于预售商品房转让问题的决定，“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。”由于非居住商品房，如办公用房、商铺等销售目前所占比重较小，去年仅占整个商品房总销售面积的64，因此对其期房转让行为，目前暂不作限制。BRGEULATIONOFWEBSITEREGISTRATIONOFEALRESTATETRANSACTIONSINSHANGHAI上海市“商品房销售网上备案登记”制度ACCORDINGTOTHEREGULATION,DVEELOPERSMUSTANNOUNCELLASITEMOFDENTIFICATIONIOFTHENEWCOMMELRCIAREALESTATEPROCTJEINTHEBITEWESAFTERTEYRCQAUIRELPESAREISSIOPNERMORPOPRERTYNESELICOFTHEALREESTETATHESITEMOFIDENTIFICATIONTHTANDETOBEDLAREECDINCLUDEYOLAUTPANELINGWD,ARYLAERSTRUCTUERPANELDAWINGR,BUGILDINTABELOFOCMMERCILAREALTEESTAINCLUDINGTOLTAUNITS/SETS,STRUT/CPURAEOSITIONRE/AOFEVERYUNIT,ALRETEESTAMORTGAG,ELSEAUP,FORMATTRANSACTIONOCNTRACT,TPRESEPRICE,ETC据规定，沪上新建商品房项目，在房地产开发企业取得预售许可证或者房屋产权证后，上网公布各项“身份资料”。内容有商品房预售许可证或者新建商品房房屋产权证；规划平面布置图、建筑分层平面图；商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；房地产抵押、查封等权利限制情况；商品房销售合同的示范文本；商品房拟销售的价格等。CHGIREHHTHSERDLOOFRSONALNILAERTATSEEYDNIRTUS房地产行业贷款门槛提高ONJUNE15,2003,CENTRALBANKSETDOWNAREGUTIOLANOFTHENOTICEONREINFORCINGOLSNAGNARTNILAERETATSENIUDYRTS,IEDNUCOETMNO121THEUGEROITALNDESIAREHTHTOHSERLDOFLAERETATSEYDNIRUTSONYLOGDOYTUILQAVELDPOESREHWOEVAHGHHIDERCTIRATEANDNOBDADEBTRECORDSAREGANTREDWITHLOANSRESILDENTIACTSPROJEFOROLWDIEDLMEMOCNIERDISESNTGETYTIROIRPOTTEGSNAOLDNAEHTNAOLSOFRHGIHDNERESIDENTIALPOJECTRSANDVILLAPRTSOJECWILLBESTRIRCETEDTHELOANFORNLADRESERVORIIS58CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析CONFINEDASORTGAGMELOANSANDTHELONSAARENOTMITTEDPERTOXEDECE70OFTHEVALUEOFTHEQACUIREDLANDASTOINDDVIUALILOANS,COMMERCIALBANKSAREONLYITPERMEDTTOGIVELOANSTOTHETSPROJECTHATALREADYPLETEOCMSTRUCTUREBUILDINGNADTHEINTERESTTERASAREISEDRAFORTHELONASTHTAAREAPPLIEDTOBYUTHEOSECNDPROPERTY2003年6月15日，中国人民银行颁布了关于进一步加强房地产信贷的通知，即1“21号文件”。该文件主要提高了房地产贷款的标准开发贷款的对象为具备开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产企业。贷款应重点支持符合中低收入阶层购买力的住宅项目，限制高档住宅、别墅项目的贷款；对土地储备贷款要审慎发放，且明确其贷款应为抵押贷款，贷款的额度不得超过所收购土地的评估值的70，贷款的期限不得超过2年；建筑施工企业不得利用贷款为房产项目开发垫资；在个人商业贷款上，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款，并提高购买第二套住房的首付比例和贷款利率。3322BGKCAORNUDYLANASISORFESEHTOPSEICILDNAUGEROITALNS政策出台的市场背景分析REALESTATEPRICEINSHANGHAIHSABEENGOINGUPFASTSINCE2003MANYTORSFACOCNTRIBUTETOTHEPICER,ARSOFORPEXM,LAESTRUTURECNADETIMPROSBLEMOFREALTESTAEMARKET,SUPPLYGELARALESCOFENTINVESTMPHURCASEANDSPECULATION2003年以来上海出现了商品房价格持续上涨，局部地区涨幅过快的情况，原因是多方面的，除了商品房供应的阶段性、结构性矛盾外，投资性购房形成规模、短期炒作增多也是一个原因。ACCORDINGTOASURVEYCONDUTEDCYBSHANGHAISTATISTICSBUUREA,SHANGHAIREALETESTAASSOIATIOCNANDSHANGHAIRLEAETATESTANTRIOSACNC,ERNTEINVESTMENTPURCHASESOFARELETATSECOANCUTROF166OFHTEOHWLEKARTEMBUTFIOERMAFOTCSRERAKATENNIOTCONSTIDRONAE,FORNINSTACE,SOEMOFTHERESIDENTIALRALEETATESSTHATHAVEBENEVACANTOFROERMNAHTFHLAAYRAEREANITNEMTSEVPEHSCURANADEMOSOITCNARTSNASFOEHTREGISTRATIONFEEFORTHEPRESALEALREESTATEPORPERTIESARESPECULATEDDEALS,THETUALACINVESTENTMPHURCASEWOUDLHAVECCOUANTEDFOROREMTHAN166FOTHEWHOLERKETMA据上海市统计局、上海市房地产协会和上海市房地产交易中心的一份课题调查显示，目前上海投资性购房比重为166，总体水平尚在警戒线内。不过如果加上一些不确定因素，比如空置半年的商品房中也存在一定比例的投资性购房情况，以及将预售前所谓的“炒楼花”计算在内，那么投资性购房的实际比重将超出166的总体水平。ADROCCIGNOTHTEECXNEIREEPORBA,DAHWNETVSENIETNMUSESAHPCRDEECXE20OFEHT59CHAPTER3MCROECOANOMICANDPYOLICOVERVEWI宏观经济政策分析WHOLEARKET,MTHEREALETATESYINDUSTRWILLBEFACEDWITHHI