世邦魏理仕-长沙华远金外滩综合项目发展顾问服务报告(终稿)

世邦魏理仕长沙华远金外滩综合项目发展顾问服务报告终稿长发沙展华顾远问金服外务滩报综告合项目终稿2009/09/25呈致华远地产股份有限公司执行总结CBRICHARDELLIS|PAGE2执行总结基地分析Q区位条件芙蓉CBDN项目位于长沙市甚至湖南省的核心区位；N项目位于政府规划芙蓉CBD内，周边金融城、滨江新城等规划商务、商业中心数据来源世邦魏理仕本项目CBRICHARDELLIS|PAGE3金融城滨江新城执行总结基地分析Q地块周边环境五一广场太平街解放西路坡子街人民西路西湖路N项目以东商业氛围浓厚，市级顶级商圈，且文化底蕴浓厚；N项目以西自然景观资源优越，江景、山景、城市天际线尽收眼底；N项目以东、以南邻近地块以老式住宅为主，环境稍欠佳CBRICHARDELLIS|PAGE4黄兴路步行街执行总结基地分析Q地块交通条件地铁2号线五一广场站方向车道东西向由东向西5车道，由西向东公交车单向车道东西向双向8车道解放西路南北向双向8车道，西侧绿化由北向南单车道东西向规划中，双向4车道，过江隧道人民西路芙蓉广场换乘站将与书院路实现连通东西向由东向西3车道，由西向东单向车道西湖路地铁3号线劳动路广场站N项目周边有三条规划地铁线站点，1号线（南北走向，预计2013年建成）、2号线（东西走向，预计2014年建成）与3号线（东西走向，预计2020年建成），距离项目约1公里；湘江中路、五一大道可能会设置一站点，但还未审批公示；N项目周边目前已有公交系统较完善；N项目四周道路多为城市主干道，道路交通系统完善；CBRICHARDELLIS|PAGE5太平路湘江中路执行总结物业市场Q小结各物业市场机会小结109876543210商业高端住宅小户型公寓酒店写字楼服务式公寓第一方阵市场前景最佳N商业市场机会一站式购物中心、家庭型消费、奢侈品消费、酒吧餐饮消费N高端住宅市场机会滨江豪宅、品牌住宅N小户型公寓市场机会精装修小户型、LOFT、SOHO第二方阵市场前景尚可N酒店市场机会国际品牌五星级酒店、精品酒店N写字楼市场机会国际标准甲级写字楼、甲级写字楼第三方阵市场前景欠佳N服务式公寓中期缺乏市场CBRICHARDELLIS|PAGE6执行总结物业体量Q小结物业类型基于市场最大开发体量基于实践开发体量甲级写字楼（万平方米）150515国际甲级写字楼（万平方米）16558商业（万平方米）3521525五星级酒店（间）728300500四星级酒店（间）379250450精品酒店（间）50150大户型住宅（万平方米）45小户型住宅（万平方米）40注基于2018年采用市场比较法（适用于长沙已有物业）、城市间比较法（适用于长沙尚无物业）CBRICHARDELLIS|PAGE7执行总结开发建议Q功能布局方案一南面积比例北面积比例商业119,000613住宅办公60,000309327,750525商业酒店15,00078121,414195办公总计194,000100130,000208酒店45,00072总计624,164100N湘江商业写字楼综合超高层（国际标准甲级写字楼、五星级酒店、品牌豪宅）滨江豪宅LOFTSOHO公寓精品酒店CBRICHARDELLIS|PAGE8执行总结开发建议Q功能布局方案二南面积比例北面积比例商业174,000897住宅344,16455酒店20,0002103商业45总计194,000100,00072办公190,000304酒店45,00072总计624,164100N湘江商业甲级写字楼综合超高层（国际标准甲级写字楼、五星级酒店）滨江豪宅LOFT公寓SOHO四星级酒店CBRICHARDELLIS|PAGE9执行总结开发建议Q功能布局方案三北面积比例南面积比例住宅124,000639住宅249,164399商业70,000361商业140,000225总计194,000100办公170,000272酒店65,000104总计624,164100N湘江商业甲级写字楼综合超高层（国际标准甲级写字楼、五星级酒店、精品酒店）豪宅LOFT公寓四星级酒店CBRICHARDELLIS|PAGE10执行总结财务分析Q方案一各物业净现值与收益率北区南区项目息税前现金流汇总IRRNPV000RMB项目息税前现金流汇总NPV000IRRRMB甲级写字楼（北区）137120,118甲级写字楼（南区）85（58,625）国际甲级写字楼150246,547精品酒店南区182140,552顶层住宅16158,252购物中心（南区）199862,322滨江豪宅223477,677商业街南区200459,451SOHO14023,688公共车库（南区）N/A55,387LOFT224143,973地下商业（南区）568465,840公寓17637,483南区汇总1841,814,159五星级酒店138180,038购物中心（北区）283673,787商业街北区3141,557,927住宅地下车库（售）20622,748公共车库（北区）32（49,709）北区汇总2083,492,530整体项目息税前现金流汇总IRRNPV000RMB项目汇总19895,306,689CBRICHARDELLIS|PAGE11执行总结财务分析Q方案二各物业净现值与收益率北区南区项目息税前现金流汇总NPV000IRRRMB项目息税前现金流汇总NPV000IRRRMB甲级写字楼（北区）136217,658四星级酒店南区8225,603国际甲级写字楼150246,547购物中心（南区）1971,186,592滨江豪宅180311,524商业街南区200732,414SOHO14046,553公共车库（南区）NA（61,481）LOFT224134,975地下商业（南区）568465,840公寓17637,483南区汇总1972,297,783五星级酒店135164,950商业街北区3261,045,951住宅地下车库（售）21824,854公共车库（北区）3144,327北区汇总1792,186,168整体项目息税前现金流汇总IRRNPV000RMB项目汇总18674,483,931CBRICHARDELLIS|PAGE12执行总结财务分析Q方案三各物业净现值与收益率北区南区项目息税前现金流汇总NPV000IRRRMB项目息税前现金流汇总NPV000IRRRMB甲级写字楼（北区）137200,197高层豪宅南区8820,535国际甲级写字楼150246,547多层豪宅（南区）186227,442顶层豪宅16158,252购物中心及配套商业199764,083滨江豪宅180204,171住宅地下车库（售）58918,116LOFT203142,111公共车库（南区）NA（24,197）公寓17847,435地下商业（南区）498216,312五星级酒店166214,551南区汇总1791,128,132四星级酒店14956,832购物中心2831,179,127商业街北区253815,118住宅地下车库（售）19411,762公共车库（北区）3147,615北区汇总2083,118,578整体项目息税前现金流汇总IRRNPV000RMB项目汇总19824,246,710CBRICHARDELLIS|PAGE13目录P宏观经济和城市发展P基地分析P物业市场研究P竞争分析P需求分析P案例分析PSWOT分析P初步开发建议P财务分析CBRICHARDELLIS|PAGE14宏观经济和城市发展CBRICHARDELLIS|PAGE15宏观经济和城市发展城市综述Q长沙概况N位于中国中南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地；长沙N总面积11,8195平方公里，其中市区面积55633平湖南省方公里；N2008年末，常住人口65856万人，是湖南省的人口第三大城市，仅次于衡阳、邵阳；N地处华中腹地，是连接东西、南北的交通枢纽；N湖南省省会，湖南省政治、经济、文化、科教、商贸、交通、金融、信息中心；N下辖5区（芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区）、3县（长沙县、望城县、宁乡县）、1市（浏阳市）。数据来源世邦魏理仕CBRICHARDELLIS|PAGE16宏观经济和城市发展城市综述Q长沙概况N长沙市区被流经城市的湘江分为东西两部分；N长沙市区共有5个行政区域N芙蓉区市中心开福区N开福区商业、工业区N天心区行政、商业区N雨花区旅游、商业贸易区N岳麓区教育中心、国家级开发区岳麓区芙蓉区N本项目位于天心区北端，与芙蓉区交界，毗邻湘江、橘子洲大桥；N天心区位于长沙市南部，面积天心区102平雨花区方公里，常住人口超过42万（占全市64）。2007年实现国内生产总值196亿元，比上年增长17，其中第三产业占比70；实现社会消费品零本项目售总额123亿元，同比增长225。数据来源世邦魏理仕CBRICHARDELLIS|PAGE17宏观经济和城市发展城市综述Q长沙概况武汉主要城市在长沙1小时车程范岳阳人口833万N有3个人口525万距离275公里围内株洲、湘潭、益阳，3个城距离118公里市的人口都在300万左右及以上；常德人口614万N另外有5个主要城市在长沙2小时车距离154公里程范围内岳阳、娄底、常德、邵阳、衡阳，5个城市的人口都在益阳人口468万距离77公里500万以上；N湖北省会城市武汉位于长沙东北方娄底人口418万CHANG长SH沙A向，距离长沙约4小时车程；距离105公里N距离长沙2小时车程范围内的8个城市，共有总人口4,185万；湘潭人口294万长沙市的辐射范围内人口众多，距离34公里株洲人口381万作为湖南省会，省内居民将长沙看距离40公里作明星城市，纷纷到长沙就业、学邵阳数据来源世邦魏理仕习、消费、置业。人口754万衡阳距离171公里人口注图示距离为直线距离731万距离130公里人口为户籍人口CBRICHARDELLIS|PAGE18宏观经济和城市发展宏观经济指标Q综述主要经济指标2009年2003年2004年2005年2006年2007年2008年14月户籍人口万6017661038620926316373665856国内生产总值亿元1,077221,296661,519901,798962,190253,000,98固定资产投资亿元4949766809881421,089811,445181,8733356494合同外资亿美元7779071571176323292228458社会消费品零售总额亿元54131640337434286561,037031,2738746233人均可支配收入元9,93311,02112,43413,92416,15318,2827,633家庭人均消费性支出元8,3309,0329,66010,68012,28812,9604,704商品零售价格指数以上年价格为99210131004101110451063983100城市人均住房建筑面积平方米23222530272028302885283失业率423938363134恩格尔指数372334334326349369数据来源长沙市统计局CBRICHARDELLIS|PAGE19宏观经济和城市发展宏观经济指标Q国内生产总值N从2003年到2008年间，长沙经济发展迅速，国内中西部地区主要城市人均国内生产总值对比2008年生产总值保持149的平均涨幅；城市人均国内生产总值（元）N2008年，长沙市国内生产总值达3,00098亿元，较长沙45,765前一年增长151，远远超过全国9的平均增长速武汉44,148度；郑州40,416合肥33,230N2008年，按常住人口计算，长沙人均国内生产总值为45,675元，位列中西部城市成都30,855第一位。重庆18,025数据来源各城市统计局以常住人口为基础计算长沙市国内生产总值及增长率20032009年1季度5,000001801604,000001511601491481401483,000001402,000001201,000000001002003200420052006200720082009年1季度国内生产总值增长率CBRICHARDELLIS|PAGE20数据来源长沙市统计局国内生产总值亿1,077221,296661,519901,798962,190253,0010067114增长率宏观经济和城市发展宏观经济指标Q人口N20022008年间，长沙市户籍人口年复长沙市户籍人口及增长率20022008合增长率为12；700500N2008年，长沙户籍人口达到641万人，560400420300是湖南省第3大城市，低于衡阳731万、280200邵阳754万；1401000000N2008年，长沙市常住总人口65856万2002200320042005200620072008人，比上年增长087；长沙外来人口户籍人口增长率占全市人口的28，低于武汉131、长沙人口区域分布2002长沙市人口区域分布2007成都116。34N近年来，长沙市区人口不断增多；截32止2007年底，市区人口2,146,096人。6668中西部地区主要城市常住人口对比2008城市人口万市区县市重庆2,839N与中西部其他城市相比，长沙市人口较少，低于重庆、成都、武汉和郑州；同时，虽然长沙外来人口占比较成都1,271低，但湖南省内其它城市居民对于长沙的房地产、酒店、武汉897餐饮等消费具有较大的影响；郑州744长沙659N长沙及周边主要城市居民之间的互动较为频繁，而且伴随着“长株潭”经济一体化，未来长沙对于周边城市居民合肥501的吸引力会进一步提高。南昌458CBRICHARDELLIS|PAGE21数据来源各城市统计局户籍人口万增长率宏观经济和城市发展宏观经济指标Q产业结构N长沙产业结构优化升级，第一、二、三产业的产值比由2002年的93952发展为2008年的65242，第一产业的比重不断下降，第二、三产业比重不断增加；N2008年，第二、三产业发展迅速，第二产业实现增加值1,57641亿元，比上年增长192；第三产业实现增加值1,26119亿元，比2007年增长143第二产业的发展速度明显高于其他产业，第二产业对经济的贡献度不断增大N目前，长沙市已经形成了工程机械、汽车及零部件、家电、电子信息、新材料、中成药及生物医药等六大产业集群；2008年六大产业集群共完成工业总产值108631亿元，比上年增长386，高于全市规模工业平均水平51个百分点；实现增加值30936亿元，增长320N批发和零售贸易餐饮业、交通运输邮电通信业、金融保险业、教育文化艺术广播电影电视业、房地产等第三产业发展迅速。长沙市产业结构2002长沙市产业结构20089642523952第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业CB数据来源长沙统计局RICHARDELLIS|PAGE22宏观经济和城市发展宏观经济指标Q固定资产投资N20032008年间，长沙市固定资产投资由49497亿元增长至1,87333亿元，年复合增长率为305；N20032006年间，固定资产投资增幅逐年下降，由03年的36下降到06年的24；N2007年受中部崛起政策利导，长沙固定资产投资总额达到1,44518亿元，相比06年增长率为33，高于全国248的平均增幅，也高于东部199的增幅、西部282的增幅；N长沙固定资产投资主要用于产业结构优化、基础设施建设、房地产开发等，但与重庆、成都等其他中西部城市相比，长沙市固定资产投资力度有较大差距。长沙市固定资产投资及增长率中西部地区主要城市固定资产投资对比20083,00036城市固定资产投资亿353340232,5002930重庆4,0452,000成都3,0131,5002420武汉2,2521,00010合肥1,915500长沙1,873002003200420052006200720082009年郑州1,77314月固定资产投资增长率南昌1,086数据来源各城市统计局CBRICHARDELLIS|PAGE23固定资产投资亿元4949766809881421,089811,445181,8733356494增长率宏观经济和城市发展宏观经济指标Q收入与支出N从2002年开始，长沙市人均可支中部地区主要城市人均可支配收入对比20032008配收入和消费支出均为中西部城20市之首长沙平均富裕程度较,00015,000高，居民消费欲望强10,0005,000N长沙人均可支配收入从03年的09,933元上涨到08年月的18,282200320042005200620072008元，年均累计增幅129；长沙人长沙成都武汉重庆郑州合肥南昌均消费性支出从03年的8,330元上涨到08年的12,960元，年累计增中部地区主要城市消费性支出对比20032008幅92；当地居民收入的增长15,000速度高于支出的增长速度，消费10,000潜力较大5,000N2008年，长沙居民消费性支出占0可支配收入的709；达12,960200320042005200620072008元，与成都（12,850元）、武汉长沙成都武汉重庆郑州合肥南昌（11,433元）、重庆（11,147元）数据来源各城市统计局相比较当地居民欲望更加强烈CBRICHARDELLIS|PAGE24单位元单位元宏观经济和城市发展宏观经济指标Q收入与支出N食品支出在长沙居民日常消费支出中占首位，并这一比例呈增长趋势餐饮消费是长沙居民的主要消费N交通与通讯支出较大，仅低于食品支出，占消费总支出的16；N近年来，长沙居民的消费结构并未发生太大变化，仍主要以食品、交通与通讯、教育文化娱乐及服务等为主。长沙市人均消费支出构成2002长沙市人口消费支出结构（2007）31392食品321435衣着家庭设备用品及服务18医疗保健交通与通讯教育文化娱乐及服务16居住101010杂项商品及服务6786数据来源长沙统计局CBRICHARDELLIS|PAGE25宏观经济和城市发展宏观经济指标Q社会消费品零售总额N长沙零售市场发展较快，2003年到2008年的增长速度高于全国平均水平；N2008年，长沙实现社会消费品零售总额1,27387亿元，同比增长228；N按常住人口计算，长沙人均零售消费品总额19,330元，仅次于武汉（20,625元），位于中西部城市第二长沙零售消费市场活跃中西部地区主要城市社会消费品零售总额对比200320082,50045002,00036001,5002280270018319716166216011,0001800146168513312913700900910000200320042005200620072008长沙成都武汉重庆郑州南昌合肥长沙社会消费品零售总额增长率全国社会消费品零售总额增长率数据来源各城市统计局CBRICHARDELLIS|PAGE26单位亿元宏观经济和城市发展宏观经济指标Q消费价格指数N2003年到2006年间，居民消费价格指数小幅波动；N受食品与原材料成本价格上涨影响，2007、2008年居民消费价格指数持续上涨，分别达到1059与1063，物价上涨压力较大；受国际金融危机影响，2009年前4月，居民消费指数出现回落。长沙市居民消费价格指数20032009年4月，以上年价格为1001101081061053910610410321021019100910111009969896942003200420052006200720082009年14月数据来源长沙统计局CBRICHARDELLIS|PAGE27宏观经济和城市发展宏观经济指标Q人均居住面积N长沙市居民居住条件不断改善，城市人均住宅建筑面积从2002年的215平方米增长到2008年达到283平方米，年均累计增长幅度为47；N人均住宅面积的增长速度却在逐年放缓，2007年增长率为21；2008年出现了负增长，人均住房面积减少了06平方米；N与中西部其他城市相比，（2008年武汉人均居住面积2928平方米，重庆为297平方米）长沙与其他二线城市基本持平。长沙城市人均住房建筑面积20032008年4091103579758832892833023625225327224204021521100215204200320042005200620072008数据来源长沙统计局CBRICHARDELLIS|PAGE28人均住宅面积平方米增长率宏观经济和城市发展宏观经济指标Q家庭结构长沙市平均每户家庭人口200220073306N近年来长沙市平均每户家庭人口10306299逐年递减，2007年，每户家庭3002852人口为282人次。90280281282由于晚婚晚育及与父母分开居270住等因素影响，家庭人口规模逐260200220032004200520062007步缩小。长沙市男女性别比2002长沙市男女性别比例（2007）女,男女男N男女性别比保持平衡。,4855154951数据来源长沙统计局CBRICHARDELLIS|PAGE29单位人宏观经济和城市发展宏观经济指标Q外商直接投资N2008年，长沙实际利用外资由2002年长沙市利用外资情况20032008的502亿美元增长至1801亿美元，年复合增长率达到291，高于全国亿美元25115的平均增幅；20N外商投资方向与长沙市的产业结构相吻15合，主要集中在第二、三产业，07年外10商投资中第二产业比例在52左右，高5于第三产业（45）；近几年来这一比0例基本保持稳定，变化不明显；200320042005200620072008N2008年受国际形势影响，合同外资增合同外资实际利用外资速放缓，与07年相比下降了43。长沙吸引外资的步伐在近年来不断加速长沙利用外资情况（2003）长沙利用外资情况（2007）1051594香港3737台湾3英属维尔京群岛5毛里求斯N2007年，长沙的外商直接投资韩国主要来自亚洲，如香港、韩国、5美国澳门台湾英属维尔京群岛、毛里求398加拿大3其他斯等不少外资为中资企业在331013海外注册注其他国家主要包括英属维京群岛、毛里求斯、印度尼西亚等国家数据来源长沙统计局CBRICHARDELLIS|PAGE307775029075011571902176312032329150422281801宏观经济和城市发展宏观经济指标Q外商直接投资中西部地区主要城市世界500强企业对比2008N长沙的外商投资主要集中在高新技术产业、食城市世界品生产和服务行业等；500强企业成都132N目前长沙拥有36家世界500强企业，投资重点重庆102也在由重工业向高科技和高附加值的产业转武汉76长沙变，如飞利浦、达能、三菱、博世、思科等；36南昌29N驻长沙的世界500强企业主要分布在长沙经济数据来源长沙统计局技术开发区和高新技术开发区；N部分世界500强企业驻长沙公司仅为办事处，缺乏实质性投资，但未来有办事处发展为分公司的趋势，未来对商务、酒店等存在旺盛需求；N跟其他中西部城市相比，长沙招商引资力度还较薄弱，将来市场潜力较大。与目前长沙甲级写字楼需求量不大有一定关系CBRICHARDELLIS|PAGE31宏观经济和城市发展宏观经济指标Q对外贸易N2003年到2008年，进口总额年均增长速度为174，2008年达到1688亿美元；出口总额年均增长率为49，2008年达到3480亿美元；N2008年，在出口总额中，机电产品169亿美元、高新技术产品799亿美元，分别占出口总额的486和229；在进口总额中，机电产品1171亿美元、高新技术产品314亿美元，分别占进口总额的694和186机电产品及高新技术是长沙出口创汇的主要来源，同时也是大量需要进口的设备与技术。进出口额4035302520151050200320042005200620072008进口额出口额数据来源长沙统计局CBRICHARDELLIS|PAGE32单位亿美元宏观经济和城市发展宏观经济指标Q旅游N2008年，长沙市共接待国内游客3,2423万长沙市国内旅游情况（20032008）人次，比上年增长153；旅游人均消费逐3836,5001年增加，03到08年均累计增长94；,0007678042,800970453454800N长沙自身旅游资源并不丰富，有岳麓书院、2,100600马王堆遗址等少量资源；其旅游业的发展更1,400400多的是依靠周边景点的带动，如张家界、常2,1602,2822,4892,5792,8603,242700200德桃花源、凤凰等；长沙是游客前往这些旅00游景点的重要中转站。200320042005200620072008国内游客人均消费N20032008年，长沙市接待海外游客人数几长沙市接待海外游客情况（乎增长了10倍，2008年接待海外游客54920032008）万人次；70700N自2004年以来，长沙市旅游外汇收入年累6054950160050计增幅达32；2008年，旅游创汇达424406350040348642400亿美元；3025553081830077N2003年，因受SARS影响长沙海外游客市场2020220010485141100重挫，海外游客和旅游创汇直线下滑，但00240002003年以后，市场迅速回暖；200320042005200620072008N到长沙旅游的海外游客以韩国、港澳台、美海外游客旅游创汇国、日本等为主。CB数据来源长沙统计局RICHARDELLIS|PAGE33（万人次）（万人次）（亿美元）（元）宏观经济和城市发展宏观经济指标Q人均汽车拥有量N20032008年，长沙每百户家庭汽车拥有量保持53的增长速度，尤其是2005年，同比增长速度达到300；N2008年，长沙市每百户家庭拥有汽车1025辆，远高于武汉44辆水平长沙汽车人均拥有量位居全国前十位N长沙市居民不断增涨的购买力和生活水平推动着汽车产业的发展，同时也推动着长沙的城市化进程。长沙市人均汽车拥有状况2003年2008年1235010251030030087325086320064150410008158225500039170200320042005200620072008汽车拥有量增长率数据来源长沙统计局CBRICHARDELLIS|PAGE34辆/百个家庭增长率宏观经济和城市发展宏观经济指标Q会展业N现阶段长沙拥有会展场馆4处，总建筑面积约219万平方米，其中展览面积129万平方米；N2007年，长沙会展直接收入61亿元，带动交通运输、餐饮住宿、娱乐休闲、旅游等相关产业收入54亿元；N2008年，共举办各类主要会展活动项目456个，会展直接收入达73亿元，带动会展相关产业收入65亿元；N长沙曾先后举办全国秋季糖酒会、中国长沙国际汽车博览会、全国制药机械博览会、全国药品交易会、首届中部博览会等一系列全国性大型会展活动，涉及行业包括汽车、机械、食品、医药保健、房地产、家具建材、服装服饰、序号名称展馆面积平方米IT电子等；1湖南国际会展中心120,0002长沙红星国际会展中心48,000N长沙还拥有中国金鹰电视艺术节等在全国知名3湖南省展览馆15,000度较高的节庆活动。4长沙国际会议展览中心36,700合计219,700CBRICHARDELLIS|PAGE35数据来源世邦魏理仕宏观经济和城市发展房地产经济指标Q综述具体指标200320042005200620072008供完成投资额亿元12256175542563530386412994695应指施工面积万平方米1,102121,462411,913572,411943,1004,447标竣工面积万平方米443245919515254709530687需商品房销售面积万平方米3258251995536997416998509950求指商品房销售额亿元6663107251162219611337338标销售价格元/平方米2,0452,0632,1642,6443,4224,285数据来源长沙市统计局房屋包括住宅、办公楼及商业营业用房CBRICHARDELLIS|PAGE36宏观经济和城市发展房地产经济指标Q供应长沙市房地产投资额20032008500470N03到08年年均累计增长率413400304308，房地产投资的稳定高速增300256长带动城市面貌的改善，刺激相关200176123产业的发展。1000200320042005200620072008长沙市商品房总体供需情况（20032008）N自20042005年起，市场出现供1,50020不应求的趋势；0607年供需基1,20016本平衡；90012N2008年，受宏观调控与人们心理60008预期影响，市场大幅回落，商品房30004批准预售面积约1,230万平方米，000200320042005200620072008实现销售面积68079万平方米，批准预售面积销售面积供需比近一半的上市面积未能实现销售数据来源长沙市统计局CBRICHARDELLIS|PAGE37单位万平方米亿元供需比宏观经济和城市发展房地产经济指标Q需求长沙市商品房销售额20032008N从03到07年，长沙市商品房销售400337额每年保持着49的增长速度，300267196房地产市场需求旺盛；07年的市200107116场最为繁荣，量价齐升；10067N08年，受宏观经济形势、居民预0期的影响，商品房销售额相对07200320042005200620072008年下降21。长沙市商品房销售价格20032008N06年以前，长沙市商品房价格增5252,0001000长较为缓慢；从06年起价格开始4,0002948003,0001304922259600加速增长，年增幅在20以上；2,000400N相比其他中西部二线城市（20081,000200年，武汉商品房均价5,148元/平000方米，成都4,921元/平方米），200320042005200620072008商品房价格较低，未来发展潜力销售价格元/平方米售价增长率大。数据来源长沙市统计局CBRICHARDELLIS|PAGE38元/平方米亿元2,0452,0632,1642,6443,4224,285宏观经济和城市发展长沙历史文化Q概括白沙古井岳麓山爱晚亭N作为湖南省省会，长沙是全省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一；N长沙历史悠久，人杰地灵。拥有在海内外文物界享有盛名的马王堆汉墓、烈士纪念塔毛泽东纪念馆千年学府岳麓书院和三国东吴简牍；并在近代涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家；N湘剧和花鼓戏为长沙主要流行剧种。全市拥有文化馆10个，公共图书馆7个，博物馆13个，档案馆14个。广播电视保持较高发展水平；橘子洲头听江亭岳麓书院N市共有旅游区（点）66处、名人墓冢47处、文化遗址33处、古墓葬30处、名人故居25处、近现代纪念地13处、古城遗址6处CBRICHARDELLIS|PAGE39宏观经济和城市发展长沙历史文化Q长沙历史三国东汉简牍N长沙历史悠久，有文字可考的历史3000多年，因屈原和贾谊的影响而被称为“屈贾之乡”，又称“楚汉名城”；N在海内外文物界享有盛名的长沙马王堆汉墓和走马楼简牍等重要文物反映了长沙深厚的楚文化以及湖湘文化底蕴；N重要的历史文化古迹包括；岳麓书院、马王堆汉墓、开福寺、古麓山寺、云麓宫、天心阁、北津城遗址、长沙窑遗址、走马楼简牍、白沙古井、禹王碑、陶公庙、浏阳文庙；N由于八年抗战、文夕大火和三年内战，长沙城区古建筑古文物几乎损失殆尽。近年来，政府大力关注古城区整修，对原中山友好馆、明德中学乐诚堂、周南中学李觉公馆、马王堆汉墓西文庙坪牌坊等历史建筑进行挂牌保护，同时开展了五个“历史文化街区”保护性工程，包括太平街；潮宗街；化龙池；小西门；天心阁历史文化街区；CBRICHARDELLIS|PAGE40宏观经济和城市发展长沙历史文化Q楚湘文化N湖南在古代是楚文化的发源地之一，孕育了灿烂的湘楚文化；湖南的出土文物、彩瓷、学府、书法、绘画、古乐是古代湘楚文明之光的存留；长沙已发掘楚墓3,000多座，汉墓10,000多座；出土了我国迄今年代最早的铜剑、毛笔、天平、帛画、皮革鼓以及竹简、漆器、长3米以上的兵器、越式青铜乐器，以及200多件原始玻璃；N湘绣我国四大名绣之一，起源于湖南，有2,000年以上的悠久历史N彩瓷在英国的牛津大学及日本、朝鲜等许多国家的博物馆内，陈列着烧有“天下第一”、“天下有名”的中国彩瓷，这些都出自唐代的长沙窑；N书法汉晋以来长沙书家辈出，例如有欧阳询、唐代的“草圣”怀素；N绘画长沙的绘画技艺源远流长，例如楚汉帛画、北宋的画家易元吉N古乐清代乾嘉年间的乐工邱之睦继承古乐传统，创制了浏阳文庙古乐，弥补了失传已久的古“八音”中的“瓠音”；CBRICHARDELLIS|PAGE41宏观经济和城市发展长沙历史文化Q传媒文化N近年来，在日益激烈的媒体竞争中，以湖南卫视为代表的长沙传媒异军突起，发展迅速；快乐大本营N2000年，由湖南电广传媒独家承办的首届中国金鹰电视艺术节在长沙举行。2002年，新的国际会展中心落成。湖南电广传媒作为“中国传媒第一股”受到关注，“电视湘军”、“金鹰节”更成为湖南与长沙的关注热点；N2001年9月26日，长沙晚报报业集团成立，大力加快产业发展速度，逐步实现从媒体经营到经营媒体的转变，投入了长沙文化产业园等一批非主业项目的建设；N2003年长沙广播电视集团挂牌成立。在省会激烈的媒体竞金鹰电视节争中，长沙广电经营收入年年增长，电视艺术创作和生产也硕果累累，推出了如长篇电视连续剧雍正王朝等成功作品N湖南卫视为中国大陆年收入和收视率最高的地方电视台，网罗了一大批著名主持人和媒体工作者。“超级女声”、“快乐男声”等选秀节目的成功举办，快乐大本营等综艺节目的运作进一步提升了影响力CBRICHARDELLIS|PAGE42宏观经济和城市发展长沙历史文化Q娱乐文化N长沙是一座消费城市，它的娱乐文化服从于城市的文化生田汉大剧院态，十分具有特色。由于消费观念的不同，长沙人在娱乐方面投入很大资金；N足浴、按摩、SPA、KTV、酒吧、麻将和打牌都是长沙人热衷的娱乐方式；N歌舞厅以琴岛歌厅、田汉大剧院和欧阳胖胖歌舞厅最具特欧阳胖胖歌厅色，内容有杂技、歌舞表演、相声小品、特技表演等，从现代娱乐文化的审美情趣出发，以市场为取向、用舞台演出的形式，推出时尚、流行的中外演出节目；N本地的酒吧业也非常发达，解放西路酒吧街集中了金色年华、魅力四射、SOHO、热舞西街等大型酒吧，极具人气；近年来，化龙池、太平街等清吧聚集地也落地开花，呈现了酒吧文化的多元发展；N长沙人去酒吧不光饮酒、休闲，还要欣赏文艺演出。因此，长沙酒吧将长沙歌厅、演艺场的形式和特点大胆而创造性地融入酒吧，使酒吧成为歌厅和演艺场的派生场所；金色年华酒吧CBRICHARDELLIS|PAGE43宏观经济和城市发展长沙历史文化Q餐饮文化N长沙的饮食品种很多，以本地小吃和湘菜最为流行。同时长长沙臭豆腐沙人也爱吃很多外地名菜，因此全国各地的特色饮食也经常风靡一时；N随着农家乐的兴起，自1990年代前后长沙开始推出各种土菜系列，代表性口味有剁椒鱼头、烟熏腊肉、抱盐鱼等；风味小吃最著名的为臭豆腐、黄鸭叫、灯芯糕，以及近期开始流行的口味虾、鸭脖等。著名的土菜馆有剁辣椒炒肉土菜馆，坡子街潭州瓦罐等；N长沙的小吃，种类众多，而且因为湖南当地的口味，很多小吃为长沙所独有。临街小吃店是吃小吃的主要场所。火宫殿以及坡子街饮食一条街是2005年开发的小吃新地界；N目前，长沙的特色餐饮主要有两个区域，一个是处于湘江风湘鄂情情带的滨江餐饮区域，另一个则是芙蓉中路沿线的区域；N主要的当地湘菜有浏阳蒸菜、乡里腊肉、剁椒鱼头、宁乡口味蛇、剁辣椒炒肉、黄鸭叫、红烧肉、四方坪土鸡等；N主要的当地小吃有长沙臭豆腐、糖油粑粑、口味虾、鸭舌、向群锅饺、兰花干子、油豆腐、刮凉粉、麻辣捆鸡等；CBRICHARDELLIS|PAGE44宏观经济和城市发展长沙历史文化Q动漫文化N2008年，长沙原创动漫占全国总产量21,居全国首位,实现销售额20亿元；N长沙是继上海、成都、大连之后第四个国家重点动漫布局基地；N蓝猫、虹猫、山猫等原创品牌享誉全国；N长沙动漫原创一直居全国首位，宏梦、三辰卡通公司原创动漫量连续5年列全国第一、第二位；拓维集团同步推进手机动漫原创与信息平台建设,去年手机动漫下载、转发量2500万条,经营收入3亿多元；CBRICHARDELLIS|PAGE45宏观经济和城市发展城市发展规划Q长沙市总体规划N根据长沙市城市总体规划20032020显示，到2020年，主城区（包括“一主两次”）实际居住人口要控制在264万人以内，建设用地控制在253平方公里以内；65本项目N沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构，以有序引导人口和产业向周围组团转移23和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。本项目位于中心城区，区位优势明显1分类序号区域一主1中心城区两次2河西新城743星马新城4暮云组团5四组团捞霞组团数据来源长沙市城市总体规划20032020、世界银行基金研究6高星组团7含浦组团CBRICHARDELLIS|PAGE46宏观经济和城市发展城市发展规划Q长沙市总体规划长沙市发展规划2020位置规划面积平方公里规划人口规模距市中心车程距离功能定位分钟中心城区城市中心区1061,110,000商业、经济、文化中心河西新城城西64530,00010教育、旅游星马新城城东88730,00015高科技农业、航空业暮云长沙南部58440,00020旅游、商贸捞霞长沙北部27220,00020物流、仓库、工业高星长沙西北部34280,00030工业园区、创意产业基地含浦长沙西南部23190,00030岳麓山大学城、住宅数据来源长沙市城市总体规划20032020、世界银行基金研究N本项目地处中心城区，发展定位为城市的商业、经济与文化中心。长沙市规划的完善、城市面貌的改善，将增强城市的吸引力、吸引更多国际国内投资，进一步促进当地经济发展。CBRICHARDELLIS|PAGE47宏观经济和城市发展城市发展规划Q城市用地结构分析N根据2001版长沙市总体规划的土地利用规划，各种类型的城市建设用地已经逐渐消耗完，各区域开始动用储备用地进行新一轮的城市开发N主要公共设施用地（包括商业用地）的主要分布在市中心、城南区域和星马新城N主要住居用地主要分布在岳麓市府区、城北区域和城南区域N主要工业用地分布在星马新城和金霞开发区，少量工业用地分布在麓谷和城南区域本项目周边主要为城市居住用地及商业用地本项目长沙市总规规划（20012020）居住用地工业用地储备用地公共设施用地绿地生态绿地CBRICHARDELLIS|PAGE48宏观经济和城市发展城市发展规划Q周边区域规划规划区位置面积规划年限定位东韶山路长沙市乃至长株潭的商务中心、现代服务中心和文化芙蓉CBD西黄兴路南人民路27平方公里1015年娱乐中心；中部地区重要的现代商务中心和区域性总部基地北中山路西芙蓉路西面发展金融核心区，重点发展总部大厦、高档写字金融城东东风路1,600亩10年楼等；南面重点发展酒店、信息服务、创意产业、品南体育馆路牌卖场等配套产业；东面、北面建造宜人居住环境。北三一路本项目临紧规划中两大商务区金融城与芙蓉CBD，商务区的规划建设将极大提升区域的商务氛围、增强集聚效应、改善城市面貌；但与此同时，本项目也将面临更加激烈的市场竞争压力。金融城芙蓉CBD本项目CB数据来源世邦魏理仕RICHARDELLIS|PAGE49宏观经济和城市发展城市发展规划Q周边区域规划芙蓉CBDN长沙芙蓉CBD核心区东起韶山路，西至黄兴路，南临人民路，北接八一路和中山路，东西轴线五一大道与南北轴线芙蓉路形成CBD的“金十字”地带，面积约27平方公里，并以此为基础辐射周边，形成北至营盘路、东至车站路、南至城南路、西至湘江路约7平方公里的协调区。N根据长沙市CBD产业发展规划总报告，芙蓉CBD将建设成为类似纽约曼哈顿的中心城区，其功能定位是N长沙市乃至长株潭的商务中心、现代服务中心和文化娱乐中心；N长沙市乃至长株潭主要的商业增长极，对湖南省商务经济具有显著的引领辐射功能；N我国中部地区重要的现代商务中心和区域性总部基地；N与国际市场广泛接轨的现代商务信息中心和商业商务服务基地。N按照规划，芙蓉CBD产业发展将在有效保护长沙古城标志性建筑和历史文化遗迹的前提下，突显长沙“山水洲城”文化理念，通过减少核心区居住用地比重、旧城改造、棚户区改建等措施，集约利用城市土地资源。基本思路是以芙蓉广场为核心，在此本项目基础上形成中央商业文化圈、中央商务金融圈、中央商务服务圈。本项目紧邻芙蓉CBDCBRICHARDELLIS|PAGE50宏观经济和城市发展城市发展规划Q周边区域规划历史文化街区N太平街历史街区位于长沙市旧城区南部的天心区。街区风貌完好，并保存有贾宜故居等历史建筑，以及太平街、金线街等传统街巷。是长沙市五个历史文化风貌区的最重要组成部分。N太平街历史街区以生活居住、旅游观光、商业服务、文化经营为主要职能，集中体现长沙民国传统人文风貌。N主要保护内容包括清代街巷格局，民国的民居风貌，以及长沙市街的生活气息。N街区范围北至五一路、南到解放路、西至卫国街、东到三泰街、三兴街，规划总用地面积为1257公顷。N太平街历史街区以太平街为轴线，西侧以金线街、孚家巷、马家巷为主要构架；东侧以太傅里、江宁里和西牌楼为主要构架；另有许多交错屈曲的小巷散布其中，构成了它鱼骨状的街区格局，街名沿用至今。太平街的规划建设提升了本项目所在区域的历史文化、旅游价值本项目CBRICHARDELLIS|PAGE51宏观经济和城市发展城市发展规划Q交通铁路长沙道路交通规划2020年N“十一五”末期投入运营武广高速铁路客运专线长沙段和黎托新客站N长沙火车南北货站搬迁新建工程公路N突出加强长株潭路网建设，建成长株高速、长潭西线高速，形成长株潭高速外环，加快形成三市对接地区道路网络航空N目前开通75条航线，同时开通了直通长沙韩国首尔、清洲、大邱，长沙香港、曼谷、经澳门至台湾的6条航线N力争到2010年，年旅客吞吐量达1800万人次，年货邮吞吐量达20万吨N2011年，长沙黄花国际机场远机位候机楼投入使用水运N建设“一港一站一枢纽”霞凝新港二、三期工程、长沙水上客运站、湘江长沙综合枢纽交通设施的进一步完善，将进一步加强长沙与外界的数据来源长沙规划局联系，促进长沙经济发展CBRICHARDELLIS|PAGE52宏观经济和城市发展城市发展规划Q道路交通规划分析N根据2001版长沙市总体规划的综合交通规划，多条东西向的城市干道将本项目所在的三环以西片区与市中心直接相连京珠高速N芙蓉中路芙蓉南路N韶山路韶山南路新韶山路三环N万家丽路三环三环二环二环N与本项目所在的三环以西片区相关的主要东西向道路包括N三环绕城高速二环二环N环保大道三环万二环韶家N万家丽路山丽南路芙三环蓉路通过城市道路体系，本项目方便地路环保大道与城市其他区域连接本项目长沙市总规规划（20012020）CBRICHARDELLIS|PAGE53宏观经济和城市发展城市发展规划Q轨道交通N根据长沙市城市快速轨道交通远景规划2050年，长沙城市轨道规划由1号线、支线1A线、2号线、支线2A线、支线2B线、3号线和4号